03B Voorstel aan de gemeenteraad VTV Kweeklust17 november 2020 def

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Toekomst complex volkstuinvereniging Kweeklust 777739

Commissie: Raadsvoorstel:

7 december 2020. 17 december 2020

Portefeuillehouder: Programma:

B.S. Nootebos 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3. 4.

Uitslag enquête Kweeklust Voorstel stichting De Woonschakel Westfriesland Stedenbouwkundig onderzoek Plein06 Verslag gesprek met het bestuur Kweeklust

Voorgesteld besluit: 1. De raad kiest voor scenario 6: de bouw van 17 huurwoningen en 8 koopwoningen. 2. Als nieuwe locatie voor de VTV Kweeklust aan te bieden: Voetakkers, Grootebroek en de ruimtelijke procedure voor het gereed maken van die locatie te bevelen. 3. De uitvoering van dit scenario te mandateren aan het college van burgemeester en wethouders. 4. Een voorbereidingskrediet van € 50.000 te voteren, als voorschot op de te ontvangen koopsom. Inleiding Het volkstuinencomplex Kweeklust is sinds 2013 in het bestemmingsplan Stede Broec-Zuid globaal bestemd tot woningbouw. De feitelijke invulling kan niet eerder plaatsvinden dan nadat daarvoor een uitwerkingsplan is vastgesteld door ons college. U heeft ons opgedragen te komen met concrete voorstellen om het gebied al dan niet definitief te bestemmen voor woningbouw. In de gemeenteraad van 28 november 2019 heeft u vier varianten geaccordeerd en het college bij amendement opgedragen een vijfde variant uit te werken. Tevens heeft u met een motie ons college opgedragen om in geval van verplaatsing van de Volkstuinvereniging Kweeklust (verder: Kweeklust), te voorzien in een ‘goed alternatief’. In dit voorstel worden zes mogelijke scenario’s aan u ter besluitvorming voorgelegd. Beoogd effect De besluitvorming is belangwekkend om meerdere redenen.

Zowel de leden van de volkstuinvereniging, als de omwonenden hebben steeds grote belangstelling getoond in de ontwikkelingen rond het complex. Dat blijkt ook uit de gehouden enquête onder de inwoners van Stede Broec, in de maanden juni en juli van dit jaar. Dat is de participatiekant van het onderwerp. De tweede lijn is het belang van het voldoen aan de huisvestingsbehoefte. Ten derde is er het aspect van de financiële afwegingen. Het is dan ook evident dat zorgvuldig met de belangen van een ieder rekening gehouden moet worden. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Uw besluit omtrent de toekomst van het volkstuinencomplex is gestoeld op de Wet ruimtelijke ordening. U geeft de kaders aan van de ruimtelijke inrichting van de gemeente, inclusief de volkshuisvesting. U heeft binnen de marges van de wet de vrijheid te bepalen of en waar bijvoorbeeld woningbouw gepleegd kan worden en waar ruimte is voor maatschappelijke ontwikkelingen, zoals het inrichten van een volkstuinencomplex. Argumenten Om een zorgvuldig afgewogen besluit te kunnen nemen, is het van belang alle aspecten rond de besluitvorming te benoemen. Op 28 november heeft u een viertal varianten geaccordeerd en opdracht gegeven tot het formuleren van een vijfde variant (zie bijlage 3). Deze varianten zijn betrokken in de burgerparticipatie.

Gelijktijdig met het gereedkomen van de enquête zijn we benaderd door stichting De Woonschakel Westfriesland, die reeds eerder had aangegeven geïnteresseerd te zijn in deze locatie ten behoeve van sociale woningbouw. Zij hebben met Kuin Vastgoedontwikkeling BV een concrete aanbieding gedaan, met inbegrip van het verplaatsingsvraagstuk (zie

1

bijlage 2). Daarop is de keuze gemaakt hen tot 1 november de tijd te geven om dit bod te formuleren. Hiermee heeft scenario zes gestalte gekregen. Draagvlak Medio 2020 is een enquête gehouden onder twee aparte groepen. Ten eerste de omwonenden en ten tweede aan het burgerpanel. In de enquête onder de omwonenden is de overgrote meerderheid voorstander van behoud van Kweeklust op de huidige locatie. Ook uit de enquête van het burgerpanel kwam een voorkeur voor behoud van Kweeklust op de huidige locatie. Indien de keuze zou vallen op woningbouw werd een voorkeur uitgesproken voor specifieke doelgroepen jongeren en ouderen én voor sociale woningbouw. Te allen tijde is gecommuniceerd dat de gemeenteraad uiteindelijk het besluitvormend orgaan is die besluit in het algemeen belang. De afweging van de gemeenteraad is veelal breder en richt zich mede op de woningbehoefte, een goede ruimtelijke ordening en het financiële aspect. Naast de enquête hebben er enkele gesprekken plaatsgevonden met het bestuur van Kweeklust. Hierbij hebben ze primair gepleit voor behoud van de huidige locatie. Daarnaast is er gesproken met het bestuur over kenmerken waar een eventuele nieuwe locatie aan zou moeten voldoen. Die treft u aan in bijlage 4. Andersom heeft het bestuur de gemeenteraad tot tweemaal toe uitgenodigd waar diverse raads- en commissieleden gehoor aan hebben gegeven.

Bij de laatste gelegenheid heeft Kweeklust een lijst met handtekeningen overhandigd aan het college om haar standpunt kracht bij te zetten. Afweging van de scenario’s Wij vragen u de scenario’s af te wegen en realiseren ons dat dit een complexe weging van belangen is omdat ze zo verschillend van aard zijn. Dat is complex en het gewicht geven aan de argumenten biedt ruimte voor discussie. Desalniettemin tracht het college in onderstaande u de voors en tegens van de zes scenario’s uit de doeken te doen. Waterweide, inclusief Kweeklust, als globaal plan biedt ruimte aan 350 woningen. De ontwikkelaars van het huidige plan vullen deze in tot 325 woningen. In de scenario’s voor Kweeklust is daarom uitgegaan van 25 woningen. Indien de ontwikkelaars minder woningen opleveren dan in het masterplan gepland, kan er ruimte ontstaan voor het realiseren van enkele woningen meer. Een nadere precisering in het lopende plan, bijvoorbeeld voortkomend uit welstandelijke argumenten of omwille van de inrichting van de openbare ruimte (zichtlijnen, parkeeroplossingen) kan daar toe leiden. Als de Raad meer ruimte voor woningbouw dan de mogelijke 350 woningen wil bieden vereist dit een bestemmingsplanwijziging met bijbehorende procedures.

Omwille van de planning van Waterweide en de ligging van Kweeklust is dit niet het advies van het college, omdat dit of de ontwikkeling van Waterweide remt of dat de bouw via de bestaande wijk Monnikenveld dient plaats te vinden. Van de eerste vijf scenario’s is een interne doorrekening gemaakt. Deze zijn in te zien bij de griffier. De zesde variant is het aanbod van stichting De Woonschakel Westfriesland in combinatie met Kuin BV. Scenario 1: behoud van het volkstuinencomplex op de huidige locatie In dit scenario verandert er in feite niets. De volkstuinvereniging blijft op zijn huidige plek. De argumenten die voor dit scenario spreken zijn de wensen van de vereniging zelf die het liefst blijft gehuisvest op de huidige locatie. De uitslag van de enquête die zowel onder de direct omwonenden en de leden van de Volkstuinvereniging Kweeklust, als aan het burgerpanel van heel Stede Broec, is gehouden, is als bijlage bij dit voorstel gevoegd, inclusief een korte analyse van deze enquête. Duidelijk komt naar voren dat de bevolking een sterke voorkeur voor behoud op de huidige locatie heeft. Als u hiervoor kiest is er geen direct beschikbare locatie voor betaalbare grondgebonden (huur)woningen meer is in Stede Broec. Daarnaast zijn er (bescheiden) financiële nadelen aan dit voorstel. De locatie moet ook bij handhaving op de huidige locatie aangepakt worden.

Zo dient de beschoeiing vervangen te worden. Hier tegenover staan in principe geen ontvangsten. Het beheer vindt plaats door Kweeklust. In andere scenario’s (behalve 4), speelt toekomstig groenbeheer een grotere rol.

2

Scenario 2 Woonhof: woningbouw volgens het principe gemengd.

In dit scenario wordt het volkstuinencomplex naar een nader te bepalen locatie verplaatst. Voorwaarde is dat de huidige locatie niet eerder kan worden benut voor woningbouw, totdat het nieuw complex voor gebruik gereed is. In dit scenario wordt een mix van rijtjes, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen ontwikkeld, in de prijssegmenten middelduur tot duur. In financiële zin is dit scenario kostendekkend (een kleine plus is voorzien). Qua volkshuisvesting bedient dit scenario de koopsector, in lijn met Waterweide. Aan de zuidzijde is een groene invulling voorzien omdat Waterweide veel blauw heeft, maar relatief weinig groen. Scenario 3 Woonhof-betaalbaar: woningbouw volgens het principe gemengd met betaalbare koopwoningen.

Dit scenario volgt uit de motie van de Raad in november 2019. Ook in dit scenario geldt dat het volkstuinencomplex wordt verplaatst zoals in scenario 2 beschreven. Woningbouw wordt gepleegd volgens het principe twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen met betaalbare tussenwoningen. De opbrengst is iets lager dan voor scenario 2 berekend is. Daarnaast levert dit scenario nadrukkelijk een bijdrage aan de vraag van uw raad om betaalbare koopwoningen in te plannen.

3

Nieuwbouwwoningen tot 185.000,- in een nieuwe wijk, die voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen zijn speculatiegevoelig. Dat is te ondervangen met een antispeculatie beding, maar niet tot het einde der tijden. Dit scenario levert bij de bevolking ook de meeste stemmen op, als afgezien wordt van behoud van Kweeklust op de huidige locatie. Scenario 4 Woonstraat: woningbouw volgens het principe maximale grondopbrengst.

Ook in dit scenario geldt dat het volkstuinencomplex wordt verplaatst onder dezelfde voorwaarden als in scenario 2 beschreven zijn. Dit scenario levert in financiële zin de hoogste opbrengst op, omdat maximaal wordt ingezet op woningbouw in het duurdere segment met een maximale invulling van het gebied met minimale openbare voorzieningen. Nadeel van dit scenario is dat er weinig tot geen ruimte over blijft voor het openbaar groen. Ook op het gebied van de volkshuisvesting bedient dit scenario geen doelgroepen die moeite hebben om tot de woningmarkt toe te treden. Feitelijk wordt deze groep in Waterweide in voldoende mate bediend. Het draagt wel bij aan de doorstroming. Financieel is deze variant aantrekkelijk. Deze variant vereist het minste beheer door de gemeente naar de toekomst toe. Van alle doorgerekende scenario’s scoort deze variant in financiële zin het hoogste. Deze variant scoort in de enquête laag. Ook qua volkshuisvesting scoort deze variant lager dan de andere scenario’s. Scenario 5 Urban Villa’s: een invulling van het bestaande complex met appartementenwoningen.

Ook in dit scenario geldt dat het volkstuinencomplex wordt verplaatst onder dezelfde voorwaarden als in scenario 2 beschreven zijn. De invulling van het gebied wordt met appartementenwoningen voorzien om tegemoet te komen aan de vraag om kleinere woningen zonder tuin aan de rand van de gemeente. In financiële zin levert dit scenario een fors tekort op in de grondexploitatie. Daarnaast kan de vraag gesteld worden of appartementen op deze

4

locatie wenselijk zijn, gezien de hoeveelheid aan appartementen die in Stede Broec reeds in het centrum, nabij voorzieningen, ontwikkeld zijn en nog worden. Deze variant leidt er toe dat er een flink areaal wordt toegevoegd aan de openbare ruimte en is qua beheerskosten daarmee het minst aantrekkelijk. Scenario 6 aanbieding stichting De Woonschakel Westfriesland

Dit scenario omvat het voorstel van stichting De Woonschakel Westfriesland, in nauwe samenwerking met Kuin Vastgoedontwikkeling B.V. Het betreft een integrale aanbieding, inclusief verplaatsing van Kweeklust. Het plan lijkt in basis enigszins op scenario 3. Het voorziet in de bouw van 17 huurwoningen en 8 koopwoningen. De ligging van de koopwoningen is gericht op de bestaande wijk. Qua volkshuisvesting voldoet deze aan de grote vraag naar sociale huurwoningen. Er zijn geen huurlocaties in procedure op dit moment, waardoor het aanbod aan (met name) grondgebonden sociale huurwoningen dreigt te stagneren. Daarbij doet de stichting een concreet voorstel over een alternatieve locatie voor het volkstuinencomplex en wel aan de Voetakkers in Grootebroek (minimaal 20 jaar gegarandeerd). Weliswaar zal daarvoor nog een ruimtelijke procedure moeten worden doorlopen, maar het is het enige voorstel waarvoor nu reeds een concreet alternatief voor het complex voorhanden is. Met het bestuur van de volkstuinvereniging Kweeklust is contact geweest. Gelet op de wensen van het bestuur voldoet deze op diverse punten, het is echter niet gelegen in de bebouwde kom. Anderzijds vergroot dit de toekomstbestendigheid. In financieel opzicht ligt er een concrete aanbieding waardoor het financieel rendement bepaald is en de gemeente geen risico meer draagt.

De ontwikkeling van dit scenario zal tot een positief exploitatieresultaat leiden, omdat een aanzienlijke en concrete koopsom geboden wordt. Als naar de uitslagen van de enquête wordt gekeken is het beeld tweeërlei. Vooropgesteld heeft de enquête een duidelijke voorkeur voor scenario 1 uitgesproken. Als we verder kijken naar welke doelgroep bediend zou moeten worden naar aanleiding van de enquête doet dit scenario het meeste recht aan het tweede deel van de enquête. Qua volkshuisvesting voldoet dit scenario aan de behoefte. Voorkeursscenario We beseffen dat er een complexe afweging gemaakt moet worden tussen onvergelijkbare eenheden, namelijk participatie, volkshuisvesting, openbaar groen en ruimtelijke ordening en financiën. Het college heeft oog voor deze spanning. Gelet op het participatietraject zou de voorkeur uitgaan naar behoud van Kweeklust op de huidige locatie. Indien gekozen wordt voor woningbouw gaat de voorkeur naar starters en senioren en wordt het belang van groen benadrukt. Gelet op het volkshuisvestelijke aspect komen de scenario’s 3 en 6 meer nadrukkelijk in beeld. Bouw ook voor de kwetsbaren. Qua ruimtelijke ordening kan je de discussie voeren of een volkstuinencomplex ingesloten in de wijk optimaal is. Feit is namelijk dat het privé groen betreft die niet publiek toegankelijk is.

Anderzijds zou een mooie synergie kunnen ontstaan met de buurt en staat de vereniging meer in het hart

5

van de samenleving. Niet uit te sluiten valt dat er in de toekomst opnieuw discussie komt bij behoud van Kweeklust op de huidige locatie. In de scenario’s 2, 3, 6 en met name 5 wordt er veel openbaar groen toegevoegd. Dat is op zich van meerwaarde daar Waterweide vooral een blauwe wijk is. In de nabijheid (zuidelijke groenstrook) is ook groen aanwezig. In financieel opzicht scoren de scenario’s 4 en 6 het beste. Waarbij voor 6 geldt dat er een concrete bieding ligt en snel geschakeld kan worden in aansluiting op de bouw van Waterweide. Alles overwegende is volgens ons college scenario 6 het voorkeursscenario. Er wordt invulling gegeven aan de vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen voor starters en gezinnen. Daarnaast wordt de vrije sector bediend met een adequaat aanbod. Ook wordt de volkstuinvereniging Kweeklust een duurzaam alternatief geboden waarbij de gemeente wordt ontzorgd. Tenslotte is dit zeer concreet en financieel aantrekkelijk. Kanttekeningen / alternatieven De keuze voor één van de zes beschreven scenario’s is altijd arbitrair: aan welke onderdelen van de scenario’s wordt de meeste waarde gehecht. Wij menen u in alle zorgvuldigheid de scenario’s te hebben voorgelegd, compleet met een advies van onze zijde voor scenario zes. U heeft ook gevraagd of realisatie bij de keuze voor woningbouw ook door de gemeente zelf zou kunnen worden uitgevoerd.

Gelet op de huidige, krappe capaciteit van de SED, menen wij u geen voorstel in die richting te kunnen doen. Daarnaast is het bod van stichting De Woonschakel Westfriesland aantrekkelijk. En wel in die mate dat zelfrealisatie van het gebied met de geboden variatie in woongroepen door de gemeente niet of nauwelijks zal kunnen worden geëvenaard. Planning, evaluatie en verantwoording Na uw de besluitvorming zullen wij de ruimtelijke planvorming ter hand nemen, bestaande uit het opstellen van een uitwerkingsplan voor het huidige volkstuinencomplex en het opstellen van een ruimtelijk plan voor de nieuwe locatie van het volkstuinencomplex. Wij zullen uw raad daarvan regelmatig op de hoogte houden via de gebruikelijke kanalen. Na realisatie zullen wij u een evaluatie van de werkzaamheden overleggen. Financiën De ontwikkeling van het volkstuinencomplex gaat gepaard met de vaststelling van een koop- en ontwikkelingsovereenkomst met Kuin Vastgoedontwikkeling B.V. en stichting De Woonschakel Westfriesland. Daarin zullen zowel de ontwikkeling van het huidige volkstuinencomplex alsmede de inrichting van het nieuwe volkstuinencomplex opgenomen zijn. Om de tijd te overbruggen dat de koopsom is betaald en de voorbereidingen zullen moeten plaatsvinden, vragen wij u een voorbereidingskrediet ten bedrage van € 50.000 te voteren.

Dit krediet wordt ten laste gebracht van de reserve Grondbedrijf, waar de opbrengst, zijnde de koopsom van het gebied, bij realisatie ten gunste zal worden gebracht. Bovenkarspel, 17 november 2020 Burgemeester en wethouders van Stede Broec De secretaris, De burgemeester, A. Huisman

R.A.P. Wortelboer

6