01A B1-Woonbehoefteonderzoek Westfriesland

40

VERTREKGEMEENTE

AANTAL PERSONEN

VERTREKGEMEENTE

AANTAL PERSONEN

1. Amsterdam

3.229 Hilversum

82

2. Zaanstad

1.382 Gooise Meren

71

3. Purmerend

1.289 Uitgeest

63

4. Edam-Volendam

504 Landsmeer

56

5. Haarlem

478 Uithoorn

54

6. Almere

400 Oostzaan

52

Haarlemmermeer

306 Ouder-Amstel

39

Lelystad

214 Aalsmeer

34

Velsen

214 Zandvoort

34

Amstelveen

171 Bloemendaal

29

Beverwijk

157 Huizen

29

Waterland

132 Heemstede

28

Diemen

114 Laren (NH.)

13

Wormerland

93 Wijdemeren

11

Heemskerk

92 Blaricum

7

TABEL 12 VERHUISDE PERSONEN VAN MRA NAAR WESTFRIESLAND TUSSEN 2018-2021, NAAR VERTREKGEMEENTE Data: CBS (2022): Tussen gemeenten verhuisde personen

MRA INSTROOM NADER BEKEKEN

De verhuisgeneigdheid in de ‘top 6-herkomstgemeenten’ is toegenomen (Figuur 21). Amsterdammers zijn veruit het meest verhuisgeneigd (35% in 2021) terwijl huishoudens in Edam-Volendam een verhuizing veel minder vaak overwegen.

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Verhuisgeneigdheid 26% 24% 22%

35% 31% 26%

27% 27% 24% 10%

21% 21% 19%

21%

23% 23%

12% 12%

2017

2019

2021

FIGUUR 21 VERHUISGENEIGDHEID IN DE TOP 6 GEMEENTEN Bron: WiMRA 2017, 2019, 2021 NB: Het WiMRA definieert verhuisgeneigde huishoudens als huishoudens die aangeven binnen 2 jaar zeker te willen verhuizen

• •

•

De instroom in Westfriese gemeenten – vanuit MRA en de rest van Nederland - betreft vooral de leeftijdsgroep van 20 tot 40 jaar27. Veel instromers vanuit de MRA in Westfriesland lijken al een binding te hebben met de regio28. Ze zijn er geboren en/of opgegroeid. Het gaat dan voornamelijk om personen tussen de 30-40 jaar die eerder voor studie of werk naar de MRA zijn verhuisd en nu terugkeren naar Westfriesland. Een reden hiervoor is onder andere het dichter bij familie en vrienden wonen. Van de verhuisgeneigde huishoudens in de MRA geeft 18% aan te willen verhuizen naar een gemeente buiten de MRA (dit gaat om ca. 94.800 huishoudens)29. Voor de top 6-gemeenten geeft ca. 21% van de verhuisgeneigde personen aan buiten de huidige woongemeente te willen wonen (Figuur 22). 100% 80%

24%

16%

14%

20%

24%

25%

76%

84%

86%

80%

76%

75%

60% 40% 20% 0%

Binnen

Buiten

FIGUUR 22 VERHUISGENEIGDE PERSONEN DIE BINNEN OF BUITEN GEMEENTE WIL WONEN (IN %) IN 2021 Bron: WiMRA 2021 – Factsheets per gemeente

•

•

De belangrijkste verhuisredenen30 van personen in de top 6-gemeenten zijn: − Beter en/of mooier wonen (33%). − Groter wonen (33%). Voor verhuisgeneigde Amsterdammers is dat zelfs 43%. − De wens van een (grotere) buitenruimte (18%). Instromers vanuit de MRA naar Westfriesland zoeken ruimte en rust, waarbij ook de aantrekkelijker prijs-kwaliteit verhouding op de Westfriese woningmarkt meespeelt31.

In de top 6-gemeenten heeft het merendeel van de verhuisgeneigden eveneens een voorkeur voor een koopwoning, maar daarbij gaat het vooral om een grondgebonden woning (Figuur 23). Die voorkeur is de afgelopen jaren ook toegenomen.

27 CBS (2022): Verhuisde personen: geslacht, leeftijd en regio per maand 28 Op basis van expertmeeting 29 WiMRA 2021 MRA totaal 30 WiMRA (2021) 31 Op basis van expertmeeting

42

100%

100% 80%

41%

50%

39%

39%

43%

50%

20%

38%

60%

60% 40%

80%

59%

50%

61%

61%

0%

57%

40% 50%

20%

62%

58%

42%

44%

42%

38%

56%

58%

62%

50%

50%

0%

Koop

Huur

Grondgebonden

Appartement

FIGUUR 23 VOORKEUREN TOP 6 GEMEENTEN NAAR EIGENDOM (LINKS) EN TYPE (RECHTS) 2021 Bron: WiMRA 2021 & WoON 2021

De Covid19- pandemie heeft de woonwensen beïnvloed. Bij de verhuisgeneigden in de MRA blijkt dat onder meer uit de volgende voorkeuren32: • De afstand tot werk wordt minder belangrijk en comfort van de woning juist belangrijker. • Meer mensen zijn op zoek naar woning met een tuin (63% in 2021 t.o.v. 59% in 2019) en een werkruimte (24% in 2021 t.o.v. 17% in 2019). • Over het algemeen is de populariteit van ruimere woonmilieus toegenomen.

4.3 REALISATIEGRAAD BOUWOPGAVE MRA Een van de veronderstellingen van de door ABF geschetste scenario’s is dat de benodigde productie van woningen in de MRA niet voldoende op gang komt. In deze paragraaf gaan we in op deze woningproductie. Dit doen we voor de hele MRA en apart voor de ‘top 6’ herkomstgemeenten. In het Actieprogramma Woningbouwproductie (MRA) 2018-2025 is de ambitie vastgelegd om 15.000 woningen per jaar te bouwen, waarvan de helft (7.500) in Amsterdam. Deze bouwproductie is in de periode 2018 tot en met 2021 gehaald, zowel in de MRA als totaal als in de gemeente Amsterdam. De ambitie voor bouwproductie tot 2030 is inmiddels opgehoogd van +150.000 naar +175.000 woningen. Voor Amsterdam is de bouwambitie met 200 woningen per jaar opgehoogd en gaat het om 7.700 in plaats van 7.500 woningen. In de periode 2018 tot en met 2021 is de voorgenomen woningproductie in de gehele MRA en in Amsterdam nagenoeg volledig gerealiseerd. Dat is een bijzondere conclusie, aangezien de nieuwbouwproductie steeds lastiger tot stand komt door toegenomen regelgeving en sterk stijgende bouwkosten (Tabel 13). Van belang is nu of deze realisatiegraad ook de komende jaren volgehouden kan worden. Daarvoor is onder meer de planvoorraad van belang. 32 WiMRA (2019, 2021)

METROPOOLREGIO AMSTERDAM

WAARVAN IN AMSTERDAM

Jaar

Toegevoegd

Toegevoegd

Saldo toename

Saldo toename

2018-2021

64.821

54.783

29.637

24.015

Gem. per jaar

16.205

13.696

7.409

6.004

TABEL 13 WONINGNIEUWBOUW MRA EN AMSTERDAM: TOTAAL PRODUCTIE EN SALDO TOENAME Bron: Metropoolregio Amsterdam, 2022

AANTAL NIEUWBOUWWONINGEN IN DE TOP-6 HERKOMST GEMEENTEN

Op basis van de totale woningbouwproductie (nieuwbouw + overige toevoegingen) concluderen we dat: • De top-6 herkomst MRA-gemeenten van instroom in Westfriesland in de afgelopen jaren ongeveer tweederde tot driekwart van de totale woningbouwproductie in de MRA heeft gerealiseerd (15). • Amsterdam hierin het grootste aandeel heeft (48% in 2021). Ook Almere heeft een relatief groot aandeel woningen gerealiseerd in de periode 20182021. • De productie in Zaanstad 600 woningen/jaar bedroeg en in Purmerend 550 woningen/jaar. TOP-6 HERKOMST MRA GEMEENTEN

AANTAL WONINGEN

AANDEEL IN DE MRA

2018

2019

2020

2021

2018

2019

2020

2021

Amsterdam

10.340

7.832

3.855

7.610

55%

43%

32%

48%

Zaanstad

449

695

349

896

2%

4%

3%

6%

Purmerend

405

736

444

621

2%

4%

4%

4%

Volendam

139

105

337

154

1%

1%

3%

1%

Haarlem

1.028

1.036

954

720

5%

6%

8%

5%

Almere

1.876

1.824

1.435

1.482

10%

10%

12%

9%

Top-6

14.237

12.228

7.374

11.483

76%

67%

61%

73%

MRA totaal

18.742

18.308

12.036

15.735

100%

100%

100%

100%

Edam-

TABEL 145 WONINGNIEUWBOUW EN OVERIGE TOEVOEGINGEN IN DE TOP-6 HERKOMST MRA GEMEENTEN, 20182021 Bron: Metropoolregio Amsterdam, 2022

Aandeel grondgebonden binnen planproductie Hoeveel grondgebonden koopwoningen er binnen deze top-6 gemeenten in 20182021 zijn opgeleverd is niet eenvoudig te achterhalen. Gemeenten geven in de oplevercijfers vaak alleen de aantallen weer en niet het woningtype en de woningprijs.

44

Amsterdam Amsterdam is de enige gemeente die deze cijfers wel heeft gepubliceerd, voor de jaren 2020 en 2021 (Amsterdambouw.nl). Daaruit blijkt dat slechts een fractie van de opleveringen in de hoofdstad een grondgebonden woning (koop of huur) was: 3% in 2020 en 2% in 2021. In aantallen gaat het dan om ongeveer 115 grondgebonden woningen in 2020 en ongeveer 150 grondgebonden woningen in 2021. Overige top-6 gemeenten Voor de overige gemeenten is het onbekend welk aandeel grondgebonden (koop) uitmaakt van de opleveringen. We kunnen daar aan de hand van de publicatie van de provincie Noord-Holland (2018): Plancapaciteit 2018-2025 wel een inschatting van maken. • Voor Zaanstad en Purmerend gezamenlijk werd een aandeel grondgebonden van 44% aangemerkt. In aantallen gaat het in beide steden samen om gemiddeld 500 grondgebonden opleveringen per jaar. • In de gemeente Edam-Volendam bedroeg de opleveringen van grondgebonden woningen gemiddeld 80 woningen per jaar. Uitgaande van het type woonmilieu (centrum dorps/landelijk) zal dit aantal mogelijk wat hoger zijn geweest. • In Almere/Lelystad ging men uit van een aandeel grondgebonden van 52%. In aantallen zou het dan gaan om gemiddeld 850 grondgebonden woningen per jaar. • In Zuid-Kennemerland, waar Haarlem onder valt, werd het aandeel grondgebonden in de planvoorraad ingeschat op 28%.

Voor de afgelopen vier jaar zou dat betekenen dat gemiddeld ongeveer 250 grondgebonden woningen per jaar in Haarlem opgeleverd zouden zijn. PRIJSKLASSEN NIEUWBOUW

Nieuwbouw koopwoningen Aan de hand van een momentopname op Funda hebben we het nieuwbouwaanbod van grondgebonden koopwoningen in kaart gebracht. • In september 202233 stonden er in totaal 429 grondgebonden woningen te koop op Funda. Het merendeel van deze woningen wordt gebouwd in de steden Zaanstad en Almere. • Dit betrof vooral dure koopwoningen met een VON-prijs van meer dan € 450.000,-. • Een zeer beperkt aantal grondgebonden was in verkoop met VON-prijzen tussen de € 350.000,- en € 450.000,-. Deze woningen stonden te koop in Almere.

33 Peildatum 2 september 2022

4.4 PLANVOORRAAD MRA De totale plancapaciteit tot 2030 in de MRA omvat momenteel ruim 200.000 woningen, waarvan er ongeveer 73.500 deel uitmaken van de harde plancapaciteit34. De top 6-gemeenten hebben tot 2030 een planaanbod van ongeveer 144.000 woningen. Ongeveer de helft hiervan zit in de harde planvoorraad (Tabel 15).

TOP-6 HERKOMST MRA GEMEENTEN

PLANAANBOD HARD + ZACHT35 TOT 2030

HARD PLANAANBOD TOT 2030

Amsterdam

86.224

43.165

Zaanstad

16.619

4.500

Purmerend

5.953

1.841

766

278

Haarlem

12.581

1.724

Almere

22.098

6.882

Top-6

144.241

58.390

Edam-Volendam

TABEL 15 PLANAANBOD VAN DE TOP 6-GEMEENTEN TOT 2030 Bron: Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

De jaarlijkse bouwambities in de top 6-gemeenten zien er als volgt uit: • Amsterdam had de ambitie om jaarlijks 7.500 woningen te bouwen. Deze ambitie is opgehoogd naar 7.700 woningen per jaar. • Zaanstad verdubbelt de bouwproductie van 500 naar 1.000 woningen per jaar. • Purmerend heeft de intentie om 2.700 woningen op te leveren tot 2025, 700 per jaar. • Edam-Volendam wil jaarlijks 115-150 woningen bouwen. • Haarlem heeft de ambitie om 10.000 woningen te bouwen in de periode 2016-2025. Dit zijn jaarlijks gemiddeld 1.000 woningen. Als het de gemeenten lukt om deze ambities waar te maken, brengt dit de jaarlijkse bouwproductie in de top 6 gemeenten op ruim 10.000 woningen. Grondgebonden woningen binnen het planaanbod Het planaanbod tot 2030 van de top-6 herkomstgemeenten bestaat uit 11.837 grondgebonden woningen. Hiervan hebben 6.751 woningen een harde planstatus en 4.181 woningen een zachte planstatus. Van 905 grondgebonden woningen is de planstatus onbekend. Het aandeel grondgebonden woningen binnen het totale planaanbod tot 2030 is slechts 8%. • Almere heeft het hoogste aantal grondgebonden woningen in het planaanbod.

34 Planmonitor Provincie Noord-Holland (augustus 2022) 35 Inclusief planstatus onbekend. Dit betreft 80 woningen in Purmerend en 1.962 woningen in Almere.

46

•

•

In Edam-Volendam is het aandeel grondgebonden woningen binnen het totale planaanbod het hoogst: 7 op de 10 geplande woningen is grondgebonden. Het aandeel grondgebonden binnen het planaanbod in Amsterdam is verwaarloosbaar.

TOP-6 HERKOMST MRA GEMEENTEN

GG HARD TOT 2030

GG ZACHT36 TOT 2030

GG HARD + AANDEEL GG HARD + ZACHT TOT ZACHT IN TOTAAL 2030 PLANAANBOD TOT 2030

Amsterdam

340

0

340

0%

Zaanstad

1.169

1.248

2.417

15%

Purmerend

722

56

778

13%

Edam-Volendam

224

320

544

71%

Haarlem

176

304

480

4%

Almere

4.120

3.158

7.278

33%

Top-6

6.751

5.086

11.837

8%

TABEL 16 AANTAL GRONDGEBONDEN WONINGEN IN HET PLANAANBOD TOT 2030 Bron: Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

Koopwoningen binnen het planaanbod Het planaanbod tot 2030 van de top-6 herkomstgemeenten bestaat uit 28.480 koopwoningen. Hiervan hebben 13.374 woningen een harde planstatus en 15.110 woningen een zachte planstatus. Het aandeel koopwoningen in het totale planaanbod tot 2030 is 20%. • Almere heeft het hoogste aantal koopwoningen in het planaanbod. • In Amsterdam ligt de focus zeer sterk op huurwoningen. Binnen het planaanbod is 8% een koopwoning, waarvan een groot deel met een harde planstatus. • In Edam-Volendam is het aandeel koopwoningen binnen het totale planaanbod het hoogst. Ook Almere en Purmerend hebben een relatief hoog aandeel koopwoningen binnen het totale planaanbod tot 2030. TOP-6 HERKOMST MRA GEMEENTEN

KOOP HARD TOT 2030

KOOP ZACHT37 TOT 2030

KOOP HARD AANDEEL KOOP HARD + ZACHT TOT + ZACHT IN TOTAAL 2030 PLANAANBOD TOT 2030

Amsterdam

5.473

1.467

6.940

8%

Zaanstad

1.577

2.226

3.803

23%

Purmerend

898

1.61138

2.509

42%

Edam-Volendam

211

293

504

66%

36 Inclusief planstatus onbekend. Dit betreft 905 woningen in Almere. 37 Inclusief planstatus onbekend. Dit betreft 180 woningen in Purmerend en 1.398 woningen in Almere. 38 Bij 6 woningbouwplannen met een zachte planstatus in Purmerend wordt een deel van de woningen voor 2030

opgeleverd en een deel van de woningen na 2030. Bij deze plannen is het aantal koopwoningen evenredig verdeelt met het aantal woningen dat voor 2030 is opgeleverd.

Haarlem

877

1.917

2.794

22%

Almere

4.338

7.592

11.930

54%

Top-6

13.374

15.106

28.480

20%

TABEL 16 AANTAL KOOPWONINGEN IN HET PLANAANBOD TOT 2030 Bron: Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

Grondgebonden koopwoningen binnen planaanbod Slechts van een deel van het planaanbod is af te leiden of het om een grondgebonden koopwoning gaat. Binnen het planaanbod tot 2030 van de top-6 herkomstgemeenten is met zekerheid vast te stellen dat er 3.050 grondgebonden koopwoningen gepland zijn. Hiervan hebben 1.496 woningen een harde planstatus en 1.553 woningen een zachte planstatus. Het aandeel grondgebonden koop (voor zover nu bekend) in het totale planaanbod tot 2030 is 2%. • Almere heeft het hoogste aantal grondgebonden koopwoningen in het planaanbod tot 2030, gevolgd door Zaanstad. • Het aandeel grondgebonden koop binnen het totale planaanbod tot 2030 is het hoogst in Edam-Volendam. TOP-6 HERKOMST GG KOOP GG KOOP MRA GEMEENTEN HARD TOT ZACHT 2030 TOT 2030

GG KOOP HARD + ZACHT TOT 2030

AANDEEL GG KOOP HARD + ZACHT IN TOTAAL PLANAANBOD TOT 2030

Amsterdam

340

0

340

0%

Zaanstad

518

346

864

5%

Purmerend

99

26

125

2%

Edam-Volendam

148

237

385

50%

Haarlem

83

36

119

1%

Almere

308

90939

1.217

6%

Top-6

1.496

1.554

3.050

2%

TABEL 17 AANTAL GRONDGEBONDEN KOOPWONINGEN IN HET PLANAANBOD TOT 2030 Bron: Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

Het aantal geplande grondgebonden koopwoningen zal in de praktijk waarschijnlijk hoger uitvallen. Bij een groot deel van het planaanbod is het woningtype en/of eigendom nog onbekend.

48

Woonmilieus Er zijn acht woningbouwplannen met meer dan 50 grondgebonden koopwoningen in de top-6 herkomst MRA gemeenten. Deze woningen worden met name gebouwd in groen-stedelijke en centrum-dorpse woonmilieus. De projecten liggen aan de randen en in het buitengebied van de kernen. • Pampushout in Almere (850 grondgebonden koopwoningen). Pampushout heeft een groen-stedelijk woonmilieu. • Weespersluis in Amsterdam (340 grondgebonden koopwoningen). Weespersluis heeft een groen-stedelijk woonmilieu. • Kreekrijk fase G+E+I in Zaanstad, Assendelft (322 grondgebonden koopwoningen). Kreekrijk wordt gebouwd in een centrum-dorps woonmilieu. • Vogelhorst fase 2 in Almere (243 grondgebonden koopwoningen). Vogelhorst wordt gekenmerkt als een centrum-dorps woonmilieu. • Eilanden van Hain in Zaanstad, Krommenie: 233 grondgebonden koopwoningen in een centrum-dorps woonmilieu. • Waterrijk in Edam-Volendam: 148 grondgebonden koopwoningen in een centrum-dorps woonmilieu. • Nieuwe Tuinderij Oost Zuidoostbeemster in Purmerend (72 grondgebonden koopwoningen). Nieuwe Tuinderij Oost Zuidoostbeemster wordt gebouwd in een centrum-dorps/landelijk woonmilieu. • Overgooi in Almere: 63 grondgebonden koopwoningen in een centrumdorps/landelijk woonmilieu.

4.5 VRAAG/AANBOD VERHOUDING Een van de veronderstellingen bij de door ABF geschetste scenario’s betreft het achterblijven van de productie van grondgebonden koopwoningen in de MRAregio. Indien de woonvoorkeuren afgezet worden tegen de mate waarin de planvoorraad tegemoet komt aan de behoefte kunnen we een indicatie geven of de productie achterblijft. Het is nadrukkelijk een indicatie; wie een grondgebonden koopwoning wenst zoekt ook in de bestaande voorraad. Wat betreft voorkeur voor koop en aandeel koop in planproductie concluderen we (Tabel 18): • In Amsterdam en Zaanstad lijkt het percentage koopwoningen binnen de planvoorraad lager te liggen dan de voorkeur voor koop van verhuisgeneigden. • In Almere en Haarlem is er meer evenwicht aanwezig tussen het aandeel koop binnen de woningvraag en binnen het planaanbod.

VOORKEUR40

HARD PLANAANBOD

Koop

Koop

Huur

Huur

Verschil Koop

Almere

59%

41%

63%

37%

4%

Amsterdam

50%

50%

13%

87%

-37%

Edam-Volendam

61%

39%

76%

24%

15%

Haarlem

61%

39%

57%

43%

-4%

Purmerend

57%

43%

49%

51%

-8%

Zaanstad

50%

50%

37%

63%

-13%

TABEL 18 VOORKEUR EN HARD PLANAANBOD NAAR EIGENDOM VAN DE WONING Bron: WiMRA (2021) & Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

Het percentage grondgebonden woningen binnen de planvoorraad matcht niet in alle gemeenten met het voorkeurspercentage grondgebonden onder verhuisgeneigden (Tabel 19). • In Amsterdam41, Haarlem, Purmerend en Zaanstad lijkt het percentage huishoudens wil verhuizen naar een grondgebonden woning fors hoger te liggen dan het percentage grondgebonden woningen in het planaanbod. • In Almere lijkt ook hier meer evenwicht te zijn in de vraag en het aanbod. VOORKEUR42

HARD PLANAANBOD

GG

GG

App

App

Verschil GG

Almere

62%

38%

61%

39%

-1%

Amsterdam

42%

58%

12%

88%

-30%

Edam-Volendam

56%

44%

80%

20%

24%

Haarlem

58%

42%

10%

90%

-48%

Purmerend

62%

38%

39%

61%

-23%

Zaanstad

50%

50%

28%

72%

-22%

TABEL 19 VOORKEUR EN HARD PLANAANBOD NAAR TYPE VAN DE WONING Bron: WoON (2021) & Provincie Noord-Holland (augustus 2022): Monitor Plancapaciteit

4.6 VERTRAGING VAN DE BOUWPRODUCTIE De daadwerkelijke realisatie van het planaanbod staat echter onder druk. Dit komt onder andere door capaciteitstekorten, stijgende bouwkosten en toenemende complexiteit in plannen en aangescherpte stikstofregelgeving. In de provincie Noord-Holland heeft een aantal bouwprojecten te maken met restricties omdat deze dicht bij Natura 2000- gebieden gelegen zijn. Zaanstad heeft hier vooral mee te maken; in deze gemeente ligt een aantal woningbouwlocaties in de buurt van 40 O.b.v. WiMRA (2021) 41 Amsterdam is aanname: aandelen grondgebonden en appartementen zoals die de afgelopen jaren zichtbaar waren

binnen opleveringen (ook grijs gekleurd in tabel) 42 O.b.v. WoON (2021)

50

Natura 2000 gebieden. De provincie Noord-Holland onlangs gemeld dat de stikstofregelgeving gevolgen heeft voor 96 van de grotere bouwprojecten in NoordHolland43. Dit komt neer op 132.000 woningen tot 2030. Een flink deel hiervan staat geprogrammeerd in de ‘top 6’ herkomstgemeenten. De gemeente Haarlem heeft gerapporteerd dat in het afgelopen jaar meer plannen zijn vertraagd of een langere ontwikkeldoorlooptijd hebben gekregen dan voorgaande jaren. Momenteel rekent de gemeente met 30% van de plannen die langer duren dan gepland, maar komende tijd kan dit oplopen tot 40% of 50% 44. Ook de Amsterdamse wethouder Van Dantzig heeft in een raadsbijeenkomst genoemd dat de realiseerbaarheid van de jaarlijkse ambitie van 7.500 woningen moeilijk is vast te stellen door externe factoren. De ambitie wordt niet losgelaten, maar Van Dantzig verwacht dat het aantal van 7.500 woningen vaker niet dan wel zal worden gehaald45.

4.7 SAMENGEVAT Tussen Westfriesland en de MRA is de afgelopen jaren het aantal verhuisbewegingen toegenomen. Het migratiesaldo van Westfriesland met de MRA-regio is positief: de afgelopen jaren verhuisden er meer mensen vanuit de MRA naar Westfriesland dan andersom. Vooral vanuit de Noordrand van de MRA is overloop naar Westfriese gemeenten zichtbaar. Ook is er een stevige instroom (en ook uitstroom) van en naar Amsterdam. In het onderzoek ‘Scenario’s Woningbouw Westfriesland 2021-2040’ (maart 2022) schetst ABF een potentiële extra vraag vanuit de MRA naar koopwoningen in Westfriesland van ca. 1.400 - 3.600 tussen 2021-2029. Dit zijn 140 tot 360 woningen per jaar. De drie scenario’s van ABF variëren in de mate waarin: • De benodigde nieuwbouwproductie in de MRA wordt gerealiseerd. • Het aantal eengezinskoopwoningen dat wordt gerealiseerd. • Westfriesland als woon- en leefgebied aantrekkelijk is ten opzichte van de MRA. Aanvullend ziet BSP de volgende trends en ontwikkelingen die de vraag in welke mate de instroom vanuit MRA tot stand zal komen, onderbouwen: • In de periode 2018-2021 bleef de productie van woningen in de MRA niet echt achter bij de afgegeven bouwprognoses. In het Actieprogramma Woningbouwproductie (MRA) 2018-2025 is de ambitie vastgelegd om jaarlijks gemiddeld 15.000 woningen te bouwen waarvan de helft (7.500) in Amsterdam.

43 Metropoolregio Amsterdam (2 november 2022). Voorlopige bouwstop dreigt voor tienduizenden woningen in MRA. 44 Gemeente Haarlem: Rapportage Woningbouw 2022. 45 Vergadering Tijdelijke Algemene Raadscommissie 29-06-2022.

•

•

•

•

•

Tussen 2018-2021 zijn er jaarlijks gemiddeld ca. 13.700 woningen opgeleverd in de totale MRA en daarbinnen ca. 7.400 in Amsterdam. Hiermee zijn de kwantitatieve ambities om respectievelijk 15.000 en 7.500 woningen in de MRA en Amsterdam toe te voegen nagenoeg gehaald. Het aandeel opgeleverde grondgebonden koopwoningen in de MRA gemeenten (top 6) kwam niet in de buurt van het aandeel binnen de vraag naar dergelijke woningtypen. In Amsterdam is deze mismatch het grootst met 2 tot 3% opgeleverde grondgebonden woningen tegenover een voorkeur van 58%. Ook in Haarlem was de afgelopen jaren een mismatch in oplevering en vraag. In Purmerend, Zaanstad en Edam-Volendam was het aandeel grondgebonden meer in evenwicht met de voorkeur van eigen inwoners. In de planvoorraad tot 2030 zien we dat gemeenten als -met nameAmsterdam maar ook Zaanstad en Purmerend de komende jaren binnen de planvoorraad fors meer inzetten op appartementen. Voor een deel van de verhuisgeneigden zou dit een trigger kunnen vormen om buiten de gemeentegrenzen naar grondgebonden koopwoningen te zoeken. De bouw van 144.000 nieuwe woningen tot 2030 in de ‘top 6’ gemeenten is een stuk onzekerder geworden nu bouwprojecten steeds vaker vertraging oplopen door de stikstofproblematiek en restricties vanuit de locatie nabij Natura 2000 gebieden.

Ditzelfde geldt overigens voor de regio Westfriesland, waar partijen er nu al rekening meer houden dat er in de komende jaren minder gebouwd gaat worden. In West-Friesland is een aantrekkelijk woningaanbod als we kijken naar leefomgeving, ruimte en prijs/kwaliteit. De belangstelling van kopers vanuit de MRA lijkt vooralsnog echter bescheiden in aantal.

Welke van de drie scenario’s is het meest realistisch? Op basis van bovenstaande conclusies lijkt een scenario ‘laag’ met wellicht een kleine ophoging van ca. 25% het meest realistisch. Dit zou leiden tot 1 tot 1,25 keer het ‘laag’ scenario van 1.400 extra vraag, resulterend in ca. 1.400-1.700 extra vraag vanuit de MRA in West-Friesland.

52

5 KWANTITATIEVE WONINGBOUWOPGAVE VOOR WESTFRIESLAND

In het Woonakkoord is de ambitie opgenomen om tenminste 900 woningen per jaar te bouwen voor de regionale woonbehoefte en voor de potentiële overloop vanuit de MRA naar West-Friesland. De actualisatie van de regionale woonbehoefte en de concretisering van de overloop uit de MRA laten zien dat een hogere nieuwbouwambitie gewenst is en ook verstandig. Ten eerste is het bouwen van voldoende, passende woningen om demografische en sociaaleconomische redenen van belang voor Westfriesland. Demografische prognoses laten de zeer sterke vergrijzing zien, die ook het draagvlak voor voorzieningen in de kernen kan aantasten. Ten tweede vragen de economische ambities van de regio om voldoende arbeidspotentieel. Als Westfriesland jonge huishoudens (midden- en hoger opgeleiden) wil behouden voor de regio en wil aantrekken uit de MRA, kan een voldoende en aantrekkelijk woningaanbod daarbij helpen. Op basis van de geactualiseerde gegevens ontstaat een verhoogde nieuwbouwopgave van ca. 1.300 woningen per jaar. Dit is in tabel 18 uitgewerkt. WONINGVRAAG TOT 2032 TOTAAL NETTO groei woningvraag

WONINGVRAAG TOT 2032 PER JAAR

8.400

840

2.900

290

(toename huishoudens volgens prognose provincie Noord-Holland) Plus inlopen woningtekort Aanvullende huisvestingsopgaven Uitstroom beschermd wonen 1.000

100

Statushouders (excl. Oekraïners) 900

90

Arbeidsmigranten 1.000

100

TOTAAL REGIONALE WOONBEHOEFTE

11.300

1.130

Ten behoeve van potentiële overloop

1.750

175

13.050

1.305

MRA TOTALE WOONBEHOEFTE INCL. MRA Tabel 20 REGIONALE WOONBEHOEFTE WESTFRIESLAND TOT 2032 Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning

De regionale woonbehoefte bestaat uit de volgende componenten: • De netto toevoeging van woningen aan de voorraad die noodzakelijke is op basis van de huishoudensgroei (prognose provincie Noord-Holland 2022);

53

• •

Het inlopen van het woningtekort, van 3,5 % van de woningvoorraad naar 2% van de woningvoorraad; De aanvullende woonbehoefte van specifieke doelgroepen. Het gaat om maatschappelijke doelgroepen (onder meer de uitstroom uit vormen van Beschermd Wonen), statushouders en arbeidsmigranten. Deze aanvullende woonbehoefte is lastig in beeld te brengen. Op basis van beschikbare documentatie en aannames is een raming opgesteld van in totaal ca. 300 woningen per jaar. Zie het tekstkader.

Raming aanvullende woonbehoefte specifieke doelgroepen Westfriesland

Maatschappelijke doelgroepen: Document: ‘Beschermd Wonen en beschermd thuis, Westfriesland, 2021’ Voor de berekening gaan we uit van ca. 100 woningen per jaar.

Statushouders: Actuele taakstelling Westfriesland: 300 statushouders per jaar. Naar verwachting nemen deze taakstellingen toe. Aanname: 25% van de huisvestingsbehoefte wordt in de nieuwbouw gerealiseerd. We gaan uit van 90 à 100 woningen per jaar. NB Bij het vaststellen van de taakstelling 2023-I is de situatie in Oekraïne buiten beschouwing gelaten, omdat de gevolgen nog niet te overzien zijn. Wanneer de asielinstroom uit Oekraïne van (grote) invloed blijkt te zijn op het aantal te huisvesten vergunninghouders in de taakstellingsperiode 2023-I, dan zal een apart proces worden ingericht om hier afspraken tussen de gemeente en het rijk over te maken. In bovenstaande berekening is (nog) geen rekening gehouden met het huisvesten van vluchtelingen uit Oekraïne. De verwachting is dat en deel van deze mensen in Nederland zal blijven en naar permanente huisvesting zal zoeken. Voor Westfriesland geldt dat het aantal van 90 tot 100 woningen per jaar daarom als een minimum moet worden beschouwd.

Arbeidsmigranten Document: Decisio 2021 Verwachting: ca. 850 arbeidsmigranten per jaar. Ervaringscijfers: 90% woont ook in de regio. Ca. 35% komt (uiteindelijk) terecht in midstay of longstay (reguliere huisvesting). Een deel van de huisvestingsbehoefte is verwerkt in demografische prognoses. Onbekend is om welke cijfers het gaat. Aanname: ca. 40% van de toename van arbeidsmigranten leidt tot een huisvestingsbehoefte. We gaan uit van 100 woningen per jaar.

Wat de potentiële overloop vanuit de MRA betreft, is een prognose die ligt tussen het lage en middenscenario van ABF (januari 2022) realistisch. We gaan uit van 175 koopwoningen per jaar. De totale jaarlijkse bouwopgave voor de regio Westfriesland komt daarmee op 1.305 woningen.

54

6 VERTALING NAAR REGIONALE AFSPRAKEN

6.1 INLEIDING Voor de vertaling van de kwantitatieve opgaven naar regionale afspraken is het van belang om beleidskaders voor de woningproductie helder te hebben. Daartoe behoren in ieder geval de afspraken die de regiogemeenten en de provincie NoordHolland met elkaar hebben gemaakt in het Woonakkoord. Ook de toegenomen regievoering over de woningmarkt door de rijksoverheid is relevant. Beide worden in beknopte samenvatting weergegeven. Behalve het regionale Woonakkoord zijn ook de rijkseisen met betrekking tot zowel de woningnieuwbouw als de woningvoorraad van belang.

6.2 WOONAKKOORD EN REGIONALE AFSPRAKEN De regio Westfriesland maakt regionale afspraken over woningontwikkeling. Het Woonakkoord 2020-2025, gesloten tussen Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland en colleges van Burgemeester en Wethouders van de zeven Westriese gemeenten, geeft de kaders en de bestuurlijke intenties weer. De actualisatie van de Westfriese woningbehoefte en de nadere analyse van de instroom vanuit de MRA vraagt om een nadere vertaling volgens dit regionale afsprakenkader. Een aandachtspunt daarbij is zorgvuldigheid in het faciliteren van zowel de woningbouw voor de regionale behoefte als die voor instromers vanuit de MRA, opdat geen verdringingseffecten ontstaan. In het Woonakkoord is als doelstelling opgenomen om …. ‘de inwoners van

Westfriesland naar wens en tevredenheid te laten wonen en een breed scala aan woonwensen binnen de regio te realiseren. Zo kan Westfriesland tot de 10 beste woonregio’s van Nederland behoren en ook huishoudens uit andere regio’s aantrekken’. Vanuit het streven om jaarlijks minimaal 900 nieuwe woningen bouwen, is de ambitie om een planvoorraad te hebben die tenminste 130% omvat van de gewenste productie in de eerstvolgende vijf jaren. De provincie Noord-Holland heeft een dashboard met de actuele gegevens over woonbehoefte, plancapaciteit en bouwvergunningen. Gemeenten vullen dit regelmatig aan met onder meer gegevens over voorraad aan harde en zachte plannen. Tenminste een keer per jaar organiseren provincie en gemeenten samen met de waterschappen een Ambitietafel. Aan deze Ambitietafel worden de kansrijke nieuwe bouwlocaties inzichtelijk gemaakt.

55

De Ambitietafel die in juli 2021 werd georganiseerd, gaf onder meer aan: • De plannen die versneld van zachte naar harde voorraad kunnen gaan, omvatten ca. 2.400 woningen. Dit is toereikend voor de ambitie tot 2025, zoals opgenomen in het Woonakkoord. • In 2025 kan de gewenste 130% planvoorraad beschikbaar zijn. • De kansrijke zoekrichtingen bieden goede mogelijkheden om de zachte planvoorraad uit te breiden. Voor de afweging en onderbouwing van harde en zachte plannen wordt het Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021 gehanteerd. Dat benoemt een aantal ‘krachtige kernen’ waar minimaal 70% van de woningen kan worden gebouwd. Het gaat om: • Gemeente Koggenland: Avenhorn/De Goorn, Obdam, Ursem, Spierdijk, Berkhout, Hensbroek, Zuidermeer • Gemeente Medemblik: Medemblik, Wervershoof, Wognum, Andijk • Gemeente Stede Broec: Bovenkarspel, Lutjebroek, Grootebroek • Gemeente Enkhuizen: Geen onderscheid, 1 kern • Gemeente Drechterland: Hoogkarspel, Venhuizen • Gemeente Opmeer: Opmeer, Spanbroek, Hoogwoud • Gemeente Hoorn: Geen onderscheid, 1 kern Vanuit het uitgangspunt dat primair binnenstedelijk wordt gebouwd, moet voor locaties in het landelijk gebied worden aangetoond dat er geen binnenstedelijk alternatief is. Aan alle locaties wordt de eis gesteld van een multimodale ontsluiting en is een aantal duurzaamheidswensen/eisen van kracht.

Verder geldt voor woningbouwplannen dat ze moeten bijdragen aan minimaal vier van acht regionale ambities. Het gaat dan onder meer om betaalbaar wonen, vrije huursector voor middeninkomens en langer zelfstandig wonen.

6.3 HET NIEUWE RIJKSBELEID DE NATIONALE WOON- EN BOUWAGENDA

In maart 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. De rijksvoornemens moeten zorgen voor meer regie en meer tempo en bijdragen aan een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De Nationale Woon- en Bouwagenda bestaat uit zes programma’s: • Woningbouw • Een thuis voor iedereen • Betaalbaar wonen • Leefbaarheid en veiligheid • Verduurzaming gebouwde omgeving • Wonen en zorg voor ouderen

56

De ambities voor woningnieuwbouw en woningvoorraad zijn als volgt geformuleerd: • De realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. • Een toename van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar in deze kabinetsperiode. Deze productie is inclusief 15.000 flexwoningen en 15.000 transformatiewoningen per jaar. • Ten minste tweederde van de nieuwbouwwoningen als betaalbare huur- en koopwoningen46 zijn. • Betere landelijke spreiding van sociale huur. Het streven is dat elke gemeente tenminste 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad heeft. • Meer betaalbare woningen voor starters en mensen met een middeninkomen door 40% van de nieuwbouw in betaalbare koop- en middenhuurwoningen te realiseren. • Zorgen voor levensloopbestendige woningen en goede leefomgevingen. Stimuleren van beweging en ontmoeting. De rijksoverheid heeft met de corporatiesector Nationale Prestatie afspraken gemaakt waarin onder meer de nieuwbouwproductie is vastgelegd: in de periode 2022 tot 2030 van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. Om deze productie te kunnen realiseren, moeten er voldoende bouwlocaties beschikbaar komen. Anno 2022 werken de rijksoverheid, provincies, regio’s en gemeenten aan regionale Woondeals waarin de nationale woningbouwopgave wordt vertaald naar afspraken op regionaal niveau.

Bron: Aedes 46 Betreft huurwoningen tot €1.000/maand en koopwoningen tot de grens van de Nationale Hypotheekgarantie.

57

50% TOEWIJZEN AAN EIGEN INWONERS

Medio september 2022 werd de voorgenomen wijziging van de Huisvestingswet bekend. Het wetsvoorstel regelt dat gemeenten bij de uitgifte van huisvestingsvergunningen meer ruimte mogen geven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Ook kunnen gemeenten voorrang geven aan bepaalde beroepsgroepen zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Gemeenten kunnen al vastleggen dat 50% van de beschikbare huurwoningen wordt toegewezen op basis van een economische of maatschappelijke binding. Van die 50% mag maximaal 25% worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Op basis van het wetsvoorstel mogen gemeenten voor de hele 50% bepalen hoe zij de ruimte voor een economische, maatschappelijke of lokale binding inrichten. Daarnaast mogen gemeenten op basis van het wetsvoorstel ook voor koopwoningen tot de NHG-grens (€355.000 in 2022) een huisvestingsvergunning eisen. Gemeenten moeten de nieuwe lokale voorschriften gaan vastleggen in een huisvestingsverordening. Ze kunnen hiermee aan de slag zodra de wet officieel in werking treedt. Naar verwachting wordt dit 1 januari of 1 juli 2023, afhankelijk van de behandeling in beide Kamers. DOELGROEPENVERORDENING

Ook met een Doelgroepenverordening kunnen gemeenten eisen stellen aan de beschikbaarstelling van nieuwe woningen voor specifieke doelgroepen. De doelgroepenverordening bevat regels voor het bouwen en instandhouden van betaalbare huur- en koopwoningen. Geregeld worden: • De maximale huur- en koopprijzen; • De doelgroepen waarvoor de woningen bestemd zijn; • De instandhoudingstermijnen. Op termijn zal de Doelgroepenverordening opgaan in het Omgevingsplan. Dat gebeurt na afloop van de overgangsfase van de Omgevingswet (naar verwachting eind 2029).

6.4 WEERGAVE UIT DE EXPERTMEETING Op 12 september 2022 heeft een expertmeeting plaatsgevonden waar circa 20 regionale woningmarktexperts vanuit gemeenten, corporaties, provincie, makelaars en ontwikkellaars aan hebben deelgenomen. De expertmeeting startte met een presentatie van de conclusies vanuit deskresearch over de woonbehoefte en in de instroom uit MRA (bouwstenen 1-3). Vervolgens zijn de deelnemers in

58

groepen uiteengegaan en is in iedere groep een nadere inkleuring gegeven over drie thema’s: 1.

Regionale woningvraag Westfriesland Onderwerpen bij dit thema waren onder meer: inspelen op demografische trends (meer kleine huishoudens en sterke vergrijzing), de behoefte aan kleine woonvormen en het inzetten op doorstroming van ouderen. 2. Woningvraag vanuit MRA In dit thema kwam onder meer ter sprake: het beeld van de instroom van huishoudens uit MRA, welke locaties passen bij hun woonwensen, Westfriesland als bewuste woonkeuze of stepping-stone en de MRA-overloop faciliteren in nieuwbouwprogramma’s. 3. Regionale programmering Bij dit thema hebben we gesproken over onder meer: de gewenste nieuwbouw programmering voor Westfriesland, het borgen van betaalbaarheid van het wonen en het voorkomen verdringingseffecten. De belangrijkste conclusies uit de expertmeeting per thema zijn: Woningvraag Westfriesland: • Het gaat bij de regionale woningprogrammering niet alleen om de kwantitatieve opgave, vooral ook de kwalitatieve opgave en woonwensen laten meewegen. • De gepresenteerde cijfers over de regionale woonbehoefte en daarbinnen de sterke toename van kleine en oude huishoudens, worden onderkend door de deelnemers. Doorstroming van senioren verloopt niet altijd soepel, onder meer door gebrek aan geschikt aanbod. • De startersproblematiek is herkenbaar bij de deelnemers: dit speelt zowel in de stedelijke als landelijke gemeenten.

Er is vanuit starters een voorkeur voor betaalbare koop, huur geldt vaak als (tijdelijk) substituut. Grondgebonden woningen zijn het meest in trek bij starters in de landelijke gemeenten, in meer stedelijk gebied is er ook voorkeur voor appartementen. • De vraag naar kleine woonvormen wordt niet hoog ingeschat. Ouderen die vanuit een relatief grote eengezinswoningen willen verhuizen, hebben vaak een voorkeur voor een grondgebonden woning met minimaal 2 slaapkamers. Voor studenten en alleenstaande starters kunnen kleine of gedeelde woonvormen (‘Friends-concept’) interessant zijn. • De vraag naar vrije sector woningen tot €850 is volgens de deelnemers fors in de regio, zowel voor grondgebonden woningen als appartementen. Als potentiële locaties voor dit segment worden onder meer nieuwbouw ontwikkelingen rondom stations genoemd. Woningvraag vanuit MRA: • De cijfers over de instroom gaven herkenning: de instroom vanuit MRAgemeenten is er wel, maar niet in de grote getalen zoals we in de jaren 70 en 80 zagen. MRA-huishoudens die zich richten op Westfriesland hebben

59

• •

•

•

vaak een link met de regio; ze komen er vandaan of een van beide komt er vandaan. Experts geven aan dat in de markt van bestaande bouw en nieuwbouw gemiddeld circa 10 tot 15 procent van de instroom uit de MRA regio komt. MRA-verhuisgeneigden zoeken in eerste instantie naar woninglocaties in een beperkte straal rond de huidige woonplaats. Voor Amsterdammers bijvoorbeeld kan Zaanstad een aantrekkelijker alternatief zijn dan een Westfriese gemeente, gezien de afstand tot werk en sociale contacten. Als men daar niet slaagt - omdat de woningen bijvoorbeeld te duur zijn vergroot men de zoek-actieradius. Men ziet daarnaast ook zogenoemde ‘doorschuifprocessen’. Dit houdt in dat vanuit Amsterdam personen voornamelijk naar Zaanstad verhuizen en personen vanuit Zaanstad dan juist weer naar Purmerend en Westfriesland. Op deze manier verhuizen er dus voornamelijk personen vanuit het Noordelijke deel van de MRA naar Westfriesland: dit ligt namelijk relatief dichtbij de huidige woonplaats (familie, etc.). Voor MRA instromers is ruimte en rust heel belangrijk bij de verhuiskeuze. De gunstige(re) prijs-kwaliteit verhouding in Westfriesland blijft voor veel instromers dan ook een belangrijke ‘trigger’. De woningvoorkeur van MRAinstromers verschilt niet wezenlijk van die van Westfriesen.

Maar sommige instromers laten vaak een (zeer) kleine wooneenheid achter bij verhuizing (bijvoorbeeld Amsterdammers) en lijken daardoor eerder tevreden met een woning die qua oppervlak - voor Westfriese begrippen - aan de kleine kant is. De aanwezigheid van een buitenruimte is dan wel belangrijk, maar dit kan ook in de vorm van een balkon of terras zijn (gestapeld woonvormen).

Regionale programmering: • Deelnemers constateren een mismatch tussen woningvoorraad en huishoudens-ontwikkeling, maar doorstromen van oudere huishoudens kent een aantal barrières: − verhuizen leidt tot een hogere huur; − vooral de oudere huishoudens zien verhuizen als een hoop gedoe; − er zijn wel ouderen die zouden willen verhuizen maar die zien geen passend aanbod. • Men is het erover eens dat je vooral de vitale zestigers zou moeten proberen te verleiden tot verhuizen. Die maken nog een positieve keuze en hebben nog een redelijke verhuisbereidheid. • Wat de nieuwbouwprogrammering betreft, ontstaan enkele hoofdlijnen: − Westfriesland kent vooral een lokale woningvraag; het is van belang om de dorpen en het stedelijke Hoorn van elkaar te onderscheiden; − vooral oudere huishoudens willen in hun dorp blijven wonen en de kans om hen tot verhuizen te verleiden, moet niet worden overschat; − meer bouwen in de dorpen is volgens de aanwezigen per definitie uitleglocaties ontwikkelen. Er is geen inbreidingscapaciteit. De vraag is ook of je de gewenste woonproducten kunt realiseren als je alleen in bestaand bebouwd gebied mag bouwen;

60

− het toevoegen van starterswoningen is belangrijk, vanwege de grote vraag

•

en om jongeren te behouden voor de regio. De beste plek is nabij een station (in Hoorn, vanwege de snelle verbinding met MRA; eventueel Enkhuizen) en nabij centrumvoorzieningen. Kunnen ook BeBo’s zijn. Verder moet Westfriesland als hoofdvraag stellen: welke ontwikkeling willen we en voor wie gaan we bouwen? Willen we gezinnen, dan moeten we gezinswoningen bouwen. Een aantal aanwezigen zien daarin de beste doorstroommogelijkheden: van huur naar koop, van rijenwoningen naar (half)vrijstaand. Ook de voorraad moet goed worden benut. Een aantal aanwezigen noemt het aanbod van Intermaris om grondgebonden woningen te verkopen als sociaal koopproduct en dan appartementen terug te bouwen interessant. Ook daarbij worden veel barrières benoemd; zo hebben bestuurders moeite met het verkopen van sociale huurwoningen en is de terugbouwgarantie lastig te geven.

6.5 NAAR EEN REGIONAAL WONINGBOUWPROGRAMMA Op basis van de rekenexercitie in hoofdstuk 5 delen we de regionale woonbehoefte (inclusief het in te lopen tekort en de aanvullende vraag van bijzondere doelgroepen) en de potentiële overloop vanuit MRA-gemeenten toe naar stedelijke gemeenten en landelijke gemeenten in Westfriesland. De regionale woonbehoefte is in eerste instantie toegedeeld op basis van het aandeel in de regionale huishoudensprognoses. Voor de stedelijke woonmilieus is dat aandeel 55%, voor de meer landelijke woonmilieus gaat om het 45%. Voor de verdeling van de aanvullende woonbehoefte gaan we ervan uit circa 70% terecht komt in stedelijke woonmilieus. De andere 30% komt terecht in landelijke woonmilieus. Op basis van deskresearch nemen we aan dat 60% van de taakstelling statushouders en 80% van de huisvestingsbehoefte van arbeidsmigranten in stedelijke gemeenten wordt gerealiseerd. Voor de extra instroom vanuit MRA-gemeenten nemen we de huidige instroom van MRA huishoudens als basis. Dan zal tweederde deel van koopwoningen voor deze huishoudens geprogrammeerd moeten worden in stedelijke woonmilieus en eenderde in meer landelijke woonmilieus. REGIONALE AANVULLENDE EXTRA VRAAG WONINGVRAAG WONINGVRAAG INSTROOM EN INLOPEN MRA TEKORT

TOTAAL

Totaal

8.400

2.900

1.750

13.050

Stedelijke

4.620

2.030

1.150

7.800

55%

70%

65%

woonmilieus

61

Landelijke

3.780

870

600

woonmilieus

45%

30%

35%

5.250

TABEL 21 REGIONALE WOONBEHOEFTE NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE WOONMILIEUS IN WESTFRIESLAND Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning

Begrip woonmilieus: met stedelijke woonmilieus worden alle kernen in Hoorn en de stedelijke kernen van Medemblik en Enkhuizen bedoeld. De overige gemeenten en kernen vallen onder landelijke woonmilieus. Opgeteld ziet de totale jaarlijkse bouwopgave voor de Westfriese gemeenten er als volgt uit: TOTALE BOUWOPGAVE PER JAAR

VERDELING

1.305

100%

Stedelijke woonmilieus

770

59%

Landelijke woonmilieus

535

41%

TABEL 22 JAARLIJKSE BOUWOPGAVE NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE WOONMILIEUS IN WESTFRIESLAND Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning

6.6 KWALITATIEVE INKLEURING VAN DE WOONBEHOEFTE De jaarlijkse nieuwbouwproductie in Westfriesland moet passen binnen de door de rijksoverheid gestelde kaders, de kaders van het Woonakkoord en aansluiten bij de woonwensen. De onderstaande informatie is daarin van belang: • Tweederde van de woningproductie behoort tot betaalbare huur en koop (ca. 875 woningen). In de huursector gaat het voor ca. 30% om sociale huurwoningen (ca. 400 woningen). De resterende betaalbare productie kan overwegend bestaan uit betaalbare koopwoningen (380) en een bescheiden programma middeldure huur (95). In Westfriesland ligt de grens voor betaalbare koop op 85% van de NHG-grens en betaalbare huur gaat tot een maandhuur van €1.000. • Eenderde van de woningproductie kan in het duurdere segment worden gebouwd. Het ligt vanuit de woonvoorkeuren voor de hand om dit (vooral) als dure koopproductie te realiseren, dat wil zeggen vanaf 85% van de NHG grens. • Ten behoeve van de extra overloop vanuit de MRA worden jaarlijks 175 extra koopwoningen gebouwd. Voorgesteld wordt om 50 woningen in de categorie betaalbare koop en 125 woningen in de categorie dure koop te realiseren. • Ten behoeve van de regionale woonbehoefte worden jaarlijks 840 woningen gebouwd: − 365 sociale huurwoningen

62

− 85 middeldure huurwoningen − 300 betaalbare koopwoningen − 280 dure koopwoningen •

Het indicatieve nieuwbouwprogramma bevat 495 huurwoningen (38%) en 810 koopwoningen (62%).

INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA WESTFRIESLAND Sociale huur

400

Middeldure huur

95

Met name kansrijk in stedelijke woonmilieus nabij OV-knooppunten

Betaalbare koop

380

Waarvan 50 ten behoeve van overloop uit MRA

Dure koop

430

Waarvan 125 tbv overloop MRA

1.305 TABEL 23 INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA WESTFRIESLAND Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning

Het indicatieve bouwprogramma voor de regio Westfriesland kan - eveneens indicatief en op hoofdlijnen - worden toebedeeld aan de stedelijke resp. de landelijke gemeenten. Uitgangspunt is de in tabel 22 weergegeven aandelen in de totale productie. Ook is meegenomen dat de stedelijke gemeenten een zwaardere taak hebben in de huisvesting van bijzondere groepen en betere kansen hebben voor geliberaliseerde huurwoningen. Dat resulteert in een zwaarder aandeel sociale huur en middenhuur. INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE WOONMILIEUS Stedelijke

Landelijke

woonmilieus

woonmilieus

Totaal

Sociale huur

275

125

Middeldure huur

95

Betaalbare koop

190

190

380

Dure koop

215

215

430

775

530

1.305

95

TABEL 24 INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE WOONMILIEUS Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning

6.7 PROGRAMMA-KENMERKEN • •

400

Het resulterende programma heeft als kenmerken: Het wordt voor ca. 60% gerealiseerd in de stedelijke woonmilieus en voor ca. 40% in de landelijke woonmilieus.

63

•

•

•

•

•

Het bestaat voor 30% uit sociale huur en het aandeel betaalbare woningen (huur en koop) bedraagt 67%. Het aandeel duurdere woningen bedraagt 33% en wordt vooralsnog alleen aan de koopsector toebedeeld. Dit programma kan bijdragen aan de problematiek van starters op de woningmarkt door: − de hogere nieuwbouwproductie; − het relatief grote aandeel betaalbare woningen; − de toename van huurwoningen boven de liberalisatiegrens en tot €1.000 die met name in de stedelijke gemeenten zijn bedacht. Dit programma kan aantrekkelijk zijn voor MRA-woningzoekenden vanwege het relatief grote aandeel (grondgebonden) koopwoningen, dat overwegend in de duurdere koopsector wordt gerealiseerd. Met name voor de jonge huishoudens uit de MRA wordt een beperkt aantal betaalbare koopwoningen toegevoegd. Per project kan worden bekeken of het instrumentarium van de herziene Huisvestingswet en/of de doelgroepenverordening wordt ingezet om woningen in eerste instantie te kunnen aanbieden aan specifieke doelgroepen. Dit programma kan bijdragen aan doorstroming indien het ten dele wordt ingevuld met voor oudere huishoudens (vitale 60-ers) aantrekkelijke woningconcepten op voor hen aantrekkelijke locaties. Dit kan in de betaalbare en dure koopsector, eventueel ook in de sociale huursector.

6.8 VERTALING NAAR REGIONALE AFSPRAKEN Het is verstandig om de geactualiseerde woonbehoefte te vertalen in het Woonakkoord en het afwegingskader. Het gaat met name om: • Het preciseren van de jaarlijkse nieuwbouwambitie, van tenminste 900 woningen naar 1.300 woningen; • Het ophogen van de ambities met betrekking tot de planvoorraad tot 2030. Indien in de periode 2023 tot en met 2029 jaarlijks ruim 1.300 woningen moeten worden gebouwd, is een planvoorraad nodig voor ruim 9.100 woningen. Inclusief reservecapaciteit (130%) gaat het om een planvoorraad voor 12.000 woningen. • Voor de langere termijn is een ophoging van de planvoorraad van ca. 16.000 naar ca. 21.500 woningen verstandig. De eerstvolgende Ambitietafel kan gericht zijn op: • De gezamenlijke zoektocht naar nieuwe, aanvullende plancapaciteit de mogelijkheden om versneld tot harde plancapaciteit te komen voor de periode 2023-2029. • De mate waarin het gewenste bouwprogramma past bij de kwaliteiten van de planvoorraad, naar gemeente en type locaties/woonmilieus. Dan wordt duidelijke welke locaties en woonmilieus bij voorkeur en voorrang moeten worden toegevoegd.

64

Om het gewenste nieuwbouwprogramma te realiseren, kan worden overwogen om in het afwegingskader extra stimulansen op te nemen ten behoeve van de realisatie van complementaire woonproducten: • Met name voor jonge kleine huishoudens uit de regio: kleine woonconcepten tot 60 m2 in (betaalbare) vrijesector huur op stedelijke woonlocaties nabij het openbaar vervoer; • In alle gemeenten op aantrekkelijke locaties nabij voorzieningen: aantrekkelijke woonconcepten voor kleine huishoudens vanaf ca. 60 jaar. De oudere bestaat niet, maar veel Westfriese ouderen willen graag in dezelfde gemeente blijven en met name in de landelijke gemeenten is er voorkeur voor een grondgebonden woning,

6.9 SAMENGEVAT De berekende kwalitatieve woningbouwopgave van ca. 1.300 woningen per jaar is – rekening houdend met de regionale kaders van het Woonakkoord en de nationale kaders van Woon- en bouwprogramma – uitgewerkt in een indicatief programma en toebedeeld aan de stedelijke en de landelijke gemeenten in Westfriesland. In deze toedeling is rekening gehouden met woonvoorkeuren, opvangtaken en marktkansen. Het indicatieve woningbouwprogramma kan verder worden uitgewerkt en bijdragen aan zowel de slaagkansen van starters als doorstroming vanuit de woningvoorraad, waardoor bestaande woningen vrijkomen. Overwogen kan worden om in het Woonakkoord en het regionale afwegingskader aan te passen op de onderstaande punten: • Omvang van de jaarlijkse woningproductie, van tenminste 900 woningen naar ruim 1.300 woningen. • Omvang van de planvoorraad, van locaties voor ca. 16.000 woningen naar locaties voor ca. 23.000 woningen. • Versneld ophogen van de planvoorraad tot 2030 naar een locatiecapaciteit voor ca. 12.000 woningen.