Voorstel Ontwikkelingslocatie; voortgang locatie ‘Begoniastraat’

Cie GZ 15 02 - 2021 Commissievoorstel Aan de Commissie GZ 21.0000299 Onderwerp Ontwikkelingslocatie; voortgang locatie 'Begoniastraat' Beslispunten De commissie grondgebiedzaken: 1. neemt kennis van de studie naar alternatieven; 2. geeft haar advies, mede na afweging van de gevoerde participatie, over de keuze tussen of de oorspronkelijke opzet met 19 rijwoningen, een nieuwe planopzet van de ontwikkelingslocatie ‘Begoniastraat’ met 16 rijwoningen of de door de omwonenden ingediende planopzet met 13 rijwoningen, met inachtneming van de hierbij horende gevolgen, zodat op basis hiervan het eindplan kan worden afgerond, de ontwikkelaar weet waar deze aan toe is, een 2e addendum op de anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld kan worden (bij keuze 16 of 13 woningen) en een nieuw concept bestemmingsplan kan worden opgesteld dat voor vaststelling aan de gemeenteraad kan worden aangeboden. Inleiding Met de vaststelling van de notitie “Kaders als Koers” zijn, naast de woningbouwprogrammering voor de hierin opgenomen ontwikkelingslocaties, er ook nieuwe procesafspraken gemaakt met de raadscommissie grondgebiedzaken. Uw commissie wordt tussentijds geïnformeerd over de tussenstappen om te komen tot een definitieve invulling van deze ontwikkelingslocaties.

Op grond van de door de initiatiefnemer georganiseerde informatieavond met omwonenden, gesprekken met omwonenden, uw werkbezoek aan de locatie (22 augustus 2020), het doorlopen van de zienswijzeperiode in het kader van het ontwerpbestemmingsplan “Son Zuid; Begoniastraat” en de beraadslagingen in uw commissie op 31 augustus 2020 zijn afspraken gemaakt over het opnieuw onderzoeken van alternatieve gebiedsinvullingen. De initiatiefnemer heeft de afgelopen tijd gestudeerd op één of meerdere alternatieve invullingen van het plangebied aan de Begoniastraat, in plaats van de oorspronkelijke planopzet met 19 rijwoningen. De initiatiefnemer heeft een aantal alternatieven naar voren gebracht. De diverse alternatieve modellen zijn in een overleg tussen de initiatiefnemer en de Stuurgroep ontwikkelingslocaties Son en Breugel (olSB) op 5 oktober 2020 besproken en beoordeeld. Dit heeft geleid tot een aangepaste planopzet met 16 rijwoningen. Op 26 november 2020 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de omwonenden. In dit overleg is bij de omwonenden onvoldoende draagvlak ontstaan voor het plan met 16 rijwoningen. Na 26 november 2020 hebben er nog diverse vervolggesprekken met de omwonenden plaatsgevonden.

1

De omwonenden hebben in dit proces een aangepast plan naar voren hebben gebracht dat draagvlak kent bij de omwonenden. Het gaat om een plan met 13 rijwoningen. Dit plan is door de omwonenden op 18 januari 2021 ook toegestuurd naar de leden van de commissie grondgebiedzaken. De ontwikkelaar wil, voordat de ontwikkelaar verdere stappen onderneemt (uitwerkingen, onderzoeken, nieuwe concept bestemmingsplan), in de vorm van een uitspraak van de gemeente (een advies van uw commissie en een besluit van het college) en het opstellen van een 2e addendum op de anterieure exploitatieovereenkomst 2017 (bij de keuze voor 13 resp. 16 woningen) duidelijkheid en zekerheid van de gemeente of het gekozen eindplan, incl. de participatie-opbrengst, de eindstreep (in de vorm van een vastgesteld bestemmingsplan) gaat halen. Wat willen we bereiken De raadscommissie grondgebiedzaken wordt gevraagd een advies uit te brengen over een planopzet met de oorspronkelijke 19 rijwoningen, het nieuwe plan met 16 rijwoningen (zonder financiële gevolgen maar met minder draagvlak bij de omwonenden) of een plan met 13 rijwoningen (voorkeur omwonenden, maar met een verminderde opbrengst voor de gemeente t.o.v. de vastgelegde contractafspraken uit 2017). Met het advies van de raadscommissie grondgebiedzaken zal het college verder de benodigde besluiten te nemen.

Het besluit wordt aan de ontwikkelaar doorgegeven, waarna een nieuw addendum op de oorspronkelijke anterieure exploitatieovereenkomst kan worden aangegaan en de ontwikkelaar een aangepast concept bestemmingsplan kan laten opstellen dat voor vaststelling aan de gemeenteraad kan worden aangeboden. Argumenten Locatie ‘Begoniastraat’ A. Stand van zaken Tijdens de vergadering van uw commissie op 31 augustus 2020 is, naar aanleiding van de behandeling van het concept raadsvoorstel tot vaststelling van onder meer het bestemmingsplan “Son Zuid; Begoniastraat” geoordeeld, om in plaats van het beoogde bouwplan met 19 rijwoningen, één of meer alternatieve plannen te laten ontwikkelingen door de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft met dit gegeven een aantal alternatieve plannen ontwikkeld. Deze plannen zijn besproken met de ontwikkelaar en de Stuurgroep olSB op 5 oktober 2020. B. Afgevallen alternatieven In het overleg zijn een aantal alternatieve plannen afgevallen: - feitelijk vallen plannen met minder dan 16 woningen af, omdat dit gelet op de totale financiering van de 3 deelprojecten met woningbouw (aan de De Bontstraat, hoek Nieuwstraat – Kanaaldijk Noord resp. Begoniastraat) geen haalbare ontwikkeling wordt voor de ontwikkelaar. Minder woningen leidt tot een zodanig financieel verlies dat ook de financiële afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer onder druk komen te staan.

Het verlies zou namelijk gelet op de contractafspraken op conto van de gemeente komen; - plannen met woningen die haaks waren georiënteerd op het Wilhelminakanaal vallen om ruimtelijk, planologische en stedenbouwkundige redenen af. De wijk kijkt dan immers tegen blinde eindgevels aan. Blinde gevels georiënteerd op het kanaal bieden daarnaast geen kwaliteit. Daarnaast blijft er onvoldoende ruimte over voor acceptabele voor- of achtertuinen;

2

- plannen met gestapelde woonvormen (portiekwoningen) geven een te stedelijk karakter aan het gebied, wat niet passend is in Son en Breugel dan wel niet passend is gelet op de stedenbouwkundige opbouw van de wijk. Planopzet ‘Begoniastraat’ met 19 rijwoningen uit het ontwerpbestemmingsplan “Son Zuid; Begoniastraat”

?

Studie planopzet; 16 studio’s

Peildatum oktober 2020

3

Studie planopzet; haakse woningen

Peildatum oktober 2020

C. Alternatief ‘Begoniastraat’; 16 rijwoningen Op grond van de alternatievenstudie (zie onderstaande studie) bleef het plan met 16 rijwoningen bespreekbaar voor een verdere uitwerking. Alternatievenstudie ‘Begoniastraat’

4

Toelichting nieuwe variant locatie ‘Begoniastraat” 16 rijwoningen Een acceptabele variant die naar voren is gekomen, betreft een plan met 16 rijwoningen. Het minimale aantal woningen dat voor de ontwikkelaar nodig is om de totale ontwikkeling van de 3 deelgebieden financieel haalbaar te laten zijn. De 16 rijwoningen zijn opgedeeld in 4 rijtjes. Hierdoor zijn ten opzichte van de rijstructuur met 19 woningen, de woonblokken minder lang en worden deze onderbroken. Daarmee ontstaan gelijktijdig zichtlijnen c.q. ontstaat er een doorkijk vanuit de bestaande wijk naar het kanaal. Door de afname van het aantal woningen, kan het aantal parkeerplaatsen worden verlaagd met circa 5 parkeerplaatsen in het openbaar gebied (ten opzichte van de parkeernorm behorende bij 16 woningen zijn er voorvloeiend uit de oorspronkelijke planopzet met 19 rijwoningen nu te veel parkeerplaatsen). Het verminderen van het aantal parkeerplaatsen kan. Dit omdat bij de totale planvorming van de 3 gebiedsdelen (De Bontstraat, Nieuwstraat – Kanaaldijk Noord en Begoniastraat) en de herinrichting van het openbaar gebied bij de besluitvorming in 2017 al is aangegeven dat er een overmaat aan parkeerplaatsen is (toen circa 27 extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied t.o.v. de parkeernorm die nodig is voor het toen geplande aantal woningen).

De omzetting van de toen gedachte 8 tweekappers naar 19 rijwoningen had geen invloed op deze overcapaciteit, omdat voor de 19 rijwoningen het gewenste aantal parkeerplaatsen is georganiseerd in de vorm van langsparkeren en de centrale parkeerkoffer in dit plandeel. De 5 parkeerplaatsen die door de verlaging van het aantal woningen ‘over blijven’ kunnen blijvend als parkeerplaats worden gehandhaafd, wat een positieve uitwerking op de beleefde parkeeroverlast in de wijk heeft. Dit afgezien van het feit dat deze parkeeroverlast mede wordt veroorzaakt door andere situaties, wat niet op conto van de ontwikkelaar locatie ‘Begoniastraat’ komt. De ruimte van de 5 parkeerplaatsen kan ook ingezet worden om meer groen toe te voegen. De ontwikkeling van een plan met 16 rijwoningen in de voorgestelde vorm, kan plaatsvinden binnen de afspraken zoals deze contractueel zijn vastgelegd in 2017 en 2019. Kortom: er zijn geen verdere financiële gevolgen aan verbonden. Aan de omwonenden is tijdens de digitale bewonersbijeenkomst van 26 november 2020, deze variant voorgelegd. Het plan met 16 rijwoningen kon niet rekenen op voldoende draagvlak bij de omwonenden.

5

Alternatief ‘Begoniastraat; 16 rijwoningen

Peildatum oktober 2020

D. Alternatief ‘Begoniastraat’; 13 rijwoningen, voorstel omwonenden Het alternatieve plan met 16 rijwoningen is op 26 november 2020 voorgelegd aan de omwonenden. Conclusie van dit gesprek is dat het plan met de 16 rijwoningen niet op draagvlak van de aanwezige omwonenden kon rekenen. In het vervolggesprek dat op 16 december 2020 heeft plaatsgevonden, zijn ook enkele alternatieve plannen die door de omwonenden waren bedacht, doorgenomen. Zoals hiervoor aangegeven is geconcludeerd dat alternatieven met haakse oplossingen niet op algemeen draagvlak konden rekenen. Uiteindelijk hebben de bewoners een alternatief plan met 13 rijwoningen, evenwijdig gelegen aan het kanaal, gepresenteerd. Toelichting nieuwe variant locatie ‘Begoniastraat” 13 rijwoningen Het plan gaat uit van de realisering van 13 rijwoningen in 3 blokken. De rijwoningen zijn gesitueerd evenwijdig aan het kanaal. Varianten met een oplossing waarbij woningen haaks op het kanaal waren georiënteerd zijn in het overleg van 16 december 2020 van tafel gehaald. Doordat er ten opzichte van het model met 16 woningen nu 3 woningen minder komen, ontstaat er ruimte voor een extra groenstrook aan de rechterzijde van deze rijwoningen.

Het oorspronkelijk groen tussen de bestaande woningen aan de Begoniastraat en de nieuwbouw op de hoek Nieuwstraat – Kanaaldijk Noord wordt in plaats van speelterrein in het voorstel van de omwonenden een buurttuin. De vermindering van het aantal benodigde parkeerplaatsen kan worden ingezet voor extra groen.

6

alternatief; nieuwe variant ‘Begoniastraat’ met 13 woningen; voorstel omwonenden

alternatief; nieuwe variant ‘Begoniastraat’ met 13 woningen; vertaling ontwikkelaar

7

E. Gevolgen van de te maken keuze Naar aanleiding van de planopzet van de omwonenden met de 13 rijwoningen, heeft er meerdere malen overleg plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de gemeente over de gevolgen van deze planopzet. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat zij, naast het willen realiseren van de planopzet met de 19 of 16 woningen, ook bereid zijn de door de omwonenden geopperde planopzet met 13 woningen te realiseren. Alleen, deze laatste planopzet met 13 rijwoningen heeft consequenties ten opzichte van de contractafspraken uit 2017. Planopzet met 19 of 16 rijwoningen i.r.t. overeenkomst 2017 De realisatie van het plan met 19 of 16 rijwoningen kan geheel plaatsvinden binnen de afspraken die contractueel zijn vastgelegd in 2017 (basisovereenkomst) en 2019 (addendum op de overeenkomst uit 2017 met inachtneming van de realisatie van 19 rijwoningen). Planopzet met 13 rijwoningen i.r.t. overeenkomst 2017 De uitvoering van de planopzet met 13 woningen kan niet plaatsvinden binnen de afspraken zoals deze contractueel in 2017 en 2019 tussen de gemeente en de ontwikkelaar zijn vastgelegd.

De uitvoering van het plan met 13 rijwoningen heeft namelijk negatieve financiële gevolgen voor de gemeente: - de aanpassing van de planopzet naar 13 rijwoningen, houdt in dat ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan dat in procedure is gebracht ten behoeve van de realisatie van 19 rijwoningen, er 6 rijwoningen minder worden gerealiseerd. Een afname van de bouwproductie waar er feitelijk sprake is van een overspannen woningmarkt; - de realisatie van 19 rijwoningen (en later 16 rijwoningen) zou allemaal plaatsvinden in het bouwvlak met de onherroepelijke bestemming ‘Wonen’ zonder financiële gevolgen voor de gemeente t.o.v. de contractafspraken uit 2017. - de uitvoering van een planopzet met 13 rijwoningen betekent echter dat er minder grond van de gemeente gekocht hoeft te worden. Nu het aantal te realiseren rijwoningen in de planopzet van de omwonenden terug gaat naar 13 rijwoningen, is er minder grond nodig door de ontwikkelaar. Het bouwvlak met de bestemming ‘Wonen’ kan daarmee kleiner worden. Het gaat om een terrein van circa 414 m2 dat geen bestemming ‘Wonen’ meer behoeft, maar de bestemming ‘Groen’ (oorspronkelijke bestemming) weer terug krijgt. De gemeente ontvangt daardoor minder opbrengst t.o.v. de overeenkomst van 2017.

De ontwikkelaar is derhalve bereid een bouwplan met 13 rijwoningen te realiseren, onder de voorwaarde dat de gemeente rekening houdt dat er minder zal worden afgerekend dan in 2017 is overeengekomen. F. Conclusie Samengevat leidt het onderzoek naar alternatieven (waarom uw commissie heeft gevraagd) tot de volgende conclusie: a. plannen met haakse oplossingen op het kanaal vallen af op grond van stedenbouwkundige, ruimtelijke en planologische overwegingen; b. plannen met gestapelde woonvormen (o.a. portiekwoningen) vallen af vanwege de karakteristiek van dit deel van de wijk; c. de keuze voor de realisatie van een plan met 19 resp. 16 rijwoningen kan budgettair neutraal ten opzichte van de overeenkomsten uit 2017 en 2019 plaatsvinden. De plannen kunnen echter niet rekenen op algemeen draagvlak van de omwonenden; d. de keuze voor de realisatie van een plan met 13 rijwoningen kan rekening op draagvlak van de omwonenden, maar betekent een mindere opbrengst voor de gemeente.

8

Uw commissie wordt advies gevraagd ten aanzien van het te realiseren woningbouwproject, met of 19 of 16 of 13 rijwoningen. Kanttekeningen De keuze voor de realisatie van een plan met 13 rijwoningen kan rekening op draagvlak van de omwonenden, maar betekent een mindere opbrengst voor de gemeente. Wat gaan we daarvoor doen Na het overleg met de commissie grondgebiedzaken zal het college gevraagd worden een standpunt in te nemen. Daarna volgt de informatie aan de ontwikkelaar. Afhankelijk van de definitieve keuze dient een nieuw addendum te worden vastgesteld (en ondertekend). Daarna kan de ontwikkelaar het bijpassende nieuwe concept bestemmingsplan laten opstellen, wat door uw college voor vaststelling aan de raad voor vaststelling aangeboden wordt. Het zal gaan om een ‘gewijzigde vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan “Son Zuid; Begoniastraat”. Dat houdt in dat na verwerking van de besluitvorming een nieuw concept bestemmingsplan “Son Zuid; Begoniastraat” incl. een gewijzigde concept “Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan Son Zuid; Begoniastraat” voor vaststelling aan de raad zal worden aangeboden (incl. advisering raadscommissie). Er volgt dus geen nieuwe zienswijzenprocedure ten behoeve van een nieuw ontwerpbestemmingsplan meer. Een ander is hiervoor juridisch gecheckt.

Wat mag het kosten De realisatie van een bouwplan met 19 of 16 woningen heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De opbrengst als overeengekomen in 2017 blijft 100% overeind. De keuze voor een bouwplan met 13 rijwoningen houdt in dat de gemeente minder opbrengst ontvangt. In het geval van een positief besluit voor de planopzet met 13 rijwoningen zal de raad om instemming worden gevraagd. De uitvoering van het project wijkt dan af van het initiële raadsvoorstel in 2017, waardoor er met de financiële consequenties ingestemd dient te worden. Evaluatie N.v.t. Bijlagen Son en Breugel, Burgemeester en wethouders van Son en Breugel, de secretaris, de burgemeester,

Rien Schalkx

Hans Gaillard

9