Voorstel Ontwikkelingslocatie ‘H. Veenemanstraat 48’; s.v.z. uitgewerkt eindplan januari 2021

Cie GZ 16

02 - 2021 Commissievoorstel Aan de Commissie GZ 21.0000534

Onderwerp Ontwikkelingslocatie 'H. Veenemanstraat 48'; s.v.z. uitgewerkt eindplan januari 2021 Beslispunten De commissie grondgebiedzaken: 1. geeft haar advies, over de aanpassing van de planopzet voor de locatie ‘H. Veenemanstraat’ waarbij de massa en oriëntatie van (een deel van) het gebouw is aangepast, zodat op basis hiervan het eindplan kan worden afgerond, de initiatiefnemer weet waar deze aan toe is, een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld kan worden en een bestemmingsplan kan worden opgesteld. Inleiding Met de vaststelling van de notitie “Kaders als Koers” zijn, naast de woningbouwprogrammering voor de hierin opgenomen ontwikkelingslocaties, er ook nieuwe procesafspraken gemaakt met de raadscommissie grondgebiedzaken. Uw commissie wordt tussentijds geïnformeerd over de tussenstappen om te komen tot een definitieve invulling van deze ontwikkelingslocaties. Op 13 juli 2020 heeft uw commissie kennis genomen van het toen voorliggende planopzet voor de locatie ‘H. Veenemanstraat 48’. Een deel van de commissie kon zich vinden in de planopzet. Een deel van de commissie heeft met name nogmaals aandacht gevraagd voor het volume van de planopzet in combinatie met groen, rooilijnen en dergelijke. Dit is voor de initiatiefnemer aanleiding geweest om nader te studeren op deze aspecten.

Dit heeft, mede op grond van consultatie met de gemeente, geleid tot een aanpassing van de planopzet, waarbij wel gebleven is binnen de opgave van de “Kaders als Koers”. De uitwerking is van dien aard dat nogmaals een advies hierover van de commissie grondgebiedzaken wordt gevraagd. Met dit advies zal het college gevraagd worden nadere besluiten te nemen. Deze besluiten worden aan de initiatiefnemer doorgegeven, zodat de initiatiefnemer weet waar zij aan toe is. Wat willen we bereiken De raadscommissie grondgebiedzaken wordt gevraagd een (nieuw) advies uit te brengen over de planopzet voor de locatie ‘H. Veenemanstraat 48’ (januari 2021), dat ten opzichte van de in juli 2020 gepresenteerde planopzet is aangepast. Met het advies van de raadscommissie grondgebiedzaken zal het college gevraagd worden verder de benodigde besluiten te nemen. Het besluit wordt aan de initiatiefnemer doorgegeven, waarna een anterieure exploitatieovereenkomst kan worden aangegaan en de initiatiefnemer een concept (ontwerp)bestemmingsplan kan laten opstellen dat door de gemeente in procedure (zienswijzenperiode) gebracht wordt.

1

Argumenten 1.1 Locatie H. Veenemanstraat 48 De raad heeft op 20 december 2018 het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de locatie H. Veenemanstraat 48 met 5 dure koopappartementen niet vastgesteld. Daarna is gewacht op de uitkomst van de vaststelling van de notitie “Kaders als Koers”. De notitie “Kaders als Koers” is in december 2019 vastgesteld. Stand van zaken t/m juli 2020 In 2020 zijn met de initiatiefnemer de gesprekken heropend waarbij de impact van de notitie “Kaders als Koers” is besproken. De volgende stappen zijn gezet: - 14 maart 2020: gesprek met de initiatiefnemer over een 1e planopzet; - 11 mei 2020: een 2e gesprek met de initiatiefnemer over de bijgestelde planopzet; - 13 juli 2020: advisering door de raadscommissie over de ‘planopzet juli 2020’; - 2e helft 2020: aanpassing ‘planopzet juli 2020’ door de initiatiefnemer incl. overleg hierover met gemeente; - januari 2021: presentatie nieuwe ‘planopzet januari 2021’ voor akkoord. opzet H. Veenemanstraat 48; bouwvlakken juli 2020

opzet H. Veenemanstraat 48; vogelvlucht juli 2020

2

invulling H. Veenemanstraat 48; hoekaanzicht juli 2020

Nieuwe planopzet januari 2021 De initiatiefnemer heeft het plan van juli 2020 op een aantal zaken aangepast. Daarbij is ingespeeld op de suggesties van de raadscommissie d.d. 13 juli 2020 en de suggesties in het daarna met het gemeente gevoerde overleg (impact voor de diverse beleidsvelden). De volgende punten zijn aangepast: - de bouwmassa van het gebouw is teruggebracht. Het gebouw is iets korter geworden (zodat rechts niet meer tegen de perceelsgrens aangebouwd wordt) en minder diep (waardoor er iets meer ruimte voor groen op het binnenterrein ontstaat en de afstand tot de nieuwe vrijstaande woning iets groter is geworden). Zie hiervoor de opgenomen afbeelding waar in de ‘planopzet 2018’, ‘planopzet juli 2020’ en de ‘planopzet januari 2021’ naast elkaar zijn weergegeven; - het rechter deel van het gebouw is gedraaid, zodat er meer ruimte met de voorrooilijn t.o.v. de H. Veenemanstraat ontstaat; - er blijft sprake van een afstand van het gebouw tot het naastgelegen perceelsgrens; - de 3e laag is beperkt tot het middendeel van het gebouw; - er is toegewerkt naar een betere oplossing voor het parkeren op het binnenterrein. De bergingen zijn nu direct achter het hoofdgebouw geprojecteerd. Daardoor is het in- en uitrijden naar de parkeerplaatsen op het binnenterrein (m.n. op de achterzijde) beter gewaarborgd.

3

opzet H. Veenemanstraat 48; bouwvlakken januari 2021

opzet H. Veenemanstraat 48; vogelvlucht januari 2021

4

opzet H. Veenemanstraat 48; hoekaanzicht januari 2021

5

Analyse verschillen ‘planopzet 2018’, ‘planopzet juli 2020’ en ‘planopzet januari 2021’ In onderstaand overzicht is de ‘planopzet 2018’ dat vertaald was in het niet vastgestelde bestemmingsplan, de ‘planopzet juli 2020’ waarover uw commissie op 13 juli 2020 heeft geadviseerd en het nieuwe eindplan in de vorm van de ‘planopzet januari 2021’ naast elkaar gezet. Op die manier worden de wijzigingen van het beoogde bouwplan (bouwmassa, diepte gebouw, lengte gebouw, parkeren, groenaspect, rooilijn en situering op het perceel) inzichtelijk gemaakt. Analyse verschillen ‘planopzet 2018’, ‘planopzet juli 2020’ en ‘planopzet januari 2021’

Participatie De initiatiefnemer heeft de ‘planopzet januari 2021’ inmiddels besproken met de direct omwonenden. De initiatiefnemer heeft van deze gesprekken een kort verslag opgesteld. In verband met privacyrichtlijnen wordt hier volstaan met een korte samenvatting van de inbreng van de bewoners en de invulling die de initiatiefnemer hieraan geeft: - de hoekoplossing Nachtegaallaan – H. Veenemanstraat 48 is één bouwlaag lager dat de oude plannen. Er komt aan deze zijde ook geen dakterras, zodat het plan minder pompeus is en er geen inkijk in de tuin ontstaat. Met het nieuwe plan zijn geen problemen meer. Men is blij met deze wijze van aanpak en geven aan dat de initiatiefnemer verder kan met dit plan; - de ander hoekoplossing is eveneens één bouwlaag lager dan de oude plannen. Ook is het totale gebouw minder diep. Daarmee zijn de zorgen die er waren t.o.v. het oude plan opgelost. Men is positief dat het gebouw nu lager is en minder kolossaal is; - de oorspronkelijk hoge gevel op de erfgrens is lager geworden. De nieuwe woning krijgt daarnaast één bouwlaag met een kap, waarbij de kap circa 1.70 m uit de erfgrens wordt geplaatst. De muur die op de erfgrens op de tekening nog een meter voor de bebouwing uitsteekt, wordt weggehaald, zodat er minder muur te zien is. De oude erfscheidingsmuur, waarvan men graag wilde

6

dat deze wegging, wordt weggehaald. Als afscheiding komt er een beukenhaag. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de ingebrachte wensen. Men is positief over het plan; - men wil geen raam in de zijgevel van het gebouw georiënteerd op de Nachtegaallaan in verband met de inkijk in de woning. Er is echter nog geen sprake van een ontwerp van de woning. Op het moment dat er ontwerp komt, zal met dit aspect rekening worden gehouden; - de wens om het parkeren op te lossen in een ondergrondse kelder is niet aan de orde en niet haalbaar bij dit plan. De parkeerplaatsen zelf worden voorzien van een beukenhaag, zodat het zicht hierop minder is. De zorgen die er leven zijn veelal de zorgen die er waren met het oude plan (2018). De aanpassingen die nu worden doorgevoerd nemen deze zorgen niet weg. De wensen kunnen echter niet altijd worden gehonoreerd (zie parkeren). Beoordeling “Kaders als Koers” Met de planopzet van januari 2021 wordt opnieuw invulling gegeven aan de woningprogrammering uit de notitie “Kaders als Koers”. Het gaat om 4 grondgebonden woningen met een oriëntatie op de H. Veenemanstraat (middelduur koopsegment) en één vrijstaande woning (duur koopsegment) met een oriëntatie op de Nachtegaallaan. Programmatisch voldoet de planopzet met 4 grondgebonden woningen en één vrijstaand woning daarmee aan de “Kaders als Koers”.

Aandacht voor suggesties en adviezen De planopzet komt, voor zover dat ruimtelijke en stedenbouwkundige verantwoord is, aan de gemaakte opmerkingen en suggesties tegemoet. Er is een gewogen nieuw plan ontstaan, waarbij de oriëntatie van een deel van het gebouw, de voorrooilijn en de massa van het gebouw zijn aangepast. Aan de eerder gemaakte suggesties en opmerkingen is derhalve tegemoet gekomen. De uitwerking in de vorm van dit eindplan is om die reden geschikt geacht voor een laatste consultatie met uw commissie. Kanttekeningen N.v.t. Wat gaan we daarvoor doen Met het advies van de raadscommissie grondgebiedzaken volgt nadere besluitvorming door het college. Met deze besluiten kan de initiatiefnemer worden geïnformeerd en kan de initiatiefnemer de volgende stappen gaan zetten. Wat mag het kosten N.v.t. Evaluatie N.v.t. Bijlagen Son en Breugel, 2 februari 2021 Burgemeester en wethouders van Son en Breugel, de secretaris, de burgemeester,

Rien Schalkx

Hans Gaillard

7