Voorstel Ontwikkelingslocatie 'Boslaan 63'; voortgang s.v.z. uitwerking; advies eindplan januari 2021

Cie GZ 14 02 - 2021 Commissievoorstel Aan de Commissie GZ 21.0000462 Onderwerp Ontwikkelingslocatie 'Boslaan 63'; voortgang s.v.z. uitwerking; advies eindplan januari 2021 Beslispunten De commissie grondgebiedzaken: 1. neemt kennis van de voortgang van de uitwerking van het woningbouwinitiatief voor de locatie ‘Boslaan 63’; 2. geeft haar advies, mede na afweging van de gevoerde participatie, over het aangepaste plan, het zgn. eindplan januari 2021, waarbij de situering, oriëntatie en het volume van de 2 appartementgebouwen is aangepast, de uitrit van de ondergrondse parkeergarage anders is gesitueerd, het volume van de vrijstaande woning is aangepast en het aantal wooneenheden is verminderd, zodat op basis hiervan het eindplan kan worden vastgesteld, de initiatiefnemer weet waar deze aan toe is, een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld kan worden en een nieuw concept bestemmingsplan kan worden opgesteld dat voor vaststelling aan de gemeenteraad kan worden aangeboden. Inleiding Met de vaststelling van de notitie “Kaders als Koers” zijn, naast de woningbouwprogrammering voor de hierin opgenomen ontwikkelingslocaties, er ook nieuwe procesafspraken gemaakt met de raadscommissie grondgebiedzaken. Op 08 juli 2020 heeft uw commissie kennis genomen (o.a.

door een presentatie van de initiatiefnemer) van de verdere uitwerking van het woningbouwinitiatief op de locatie Boslaan 63. Uw commissie grondgebiedzaken heeft op 08 juli 2020 aan de hand van deze presentatie geadviseerd en suggesties meegegeven. De initiatiefnemer heeft met deze input verder gewerkt aan de verdere uitwerking en vormgeving van het woningbouwinitiatief. Daarnaast hebben er vanaf 09 juli 2020 (inloopbijeenkomst voor omwonenden) meerdere gesprekken plaatsgevonden met de omwonenden of een delegatie van de omwonenden (in de vorm van een klankbordgroep). Ook de signalen van de omwonenden zijn bij de verdere uitwerking van het woningbouwinitiatief meegenomen en meegewogen. Daarbij zijn niet alle wensen gehonoreerd. De uitwerking is nu zodanig gevorderd dat de raadscommissie grondgebiedzaken advies wordt gevraagd over het eindplan januari 2021, waarbij ten opzichte van de planuitwerking zoals gepresenteerd d.d. 08 juli 2020: - de situering, oriëntatie en het volume van de twee appartementgebouwen is aangepast; - de uitrit van de ondergrondse parkeergarage anders is gesitueerd; - het aantal wooneenheden in de twee appartementengebouwen is verlaagd van max.

16 wooneenheden (planopzet 2020) tot 12 wooneenheden; - er sprake blijft van één vrijstaande woning; - het volume voor de vrijstaande woning (dat mogelijk is op grond van de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan) is teruggebracht.

1

De initiatiefnemer wil, voordat deze verdere stappen gaat ondernemen (uitwerkingen, onderzoeken, bestemmingsplan), een uitspraak van de gemeente (een advies van uw commissie en een besluit van het college) of dit eindplan, incl. de participatie-opbrengst, de eindstreep (in de vorm van een vastgesteld bestemmingsplan) gaat halen. Wat willen we bereiken De raadscommissie grondgebiedzaken wordt gevraagd een advies uit te brengen over de planopzet januari 2021 voor de locatie ‘Boslaan 63’. Met het advies van de raadscommissie grondgebiedzaken zal het college verder de benodigde besluiten te nemen. Het besluit wordt aan de initiatiefnemer doorgegeven, waarna een anterieure exploitatieovereenkomst kan worden aangegaan en de initiatiefnemer een concept bestemmingsplan kan laten opstellen dat voor vaststelling aan de gemeenteraad kan worden aangeboden. Argumenten 1.1 Planontwikkeling locatie ‘Boslaan 63’ De initiatiefnemer heeft het laatste half jaar gewerkt aan de verdere planvorming voor de woningbouwontwikkeling op het perceel “Boslaan 63”, met als grondslag het gezamenlijk gedragen ‘gemeentelijk voorkeursmodel’. Uw commissie is meerdere malen geïnformeerd en geconsulteerd over de tussenstand (zie eerdere stukken aan de commissie). Op grond hiervan zijn verdere stappen gezet op weg naar een afronding van een stedenbouwkundig eindplan januari 2021 dat nu voorligt.

Stand van zaken Vanaf augustus 2019 tot heden heeft de initiatiefnemer de uitwerking van het ‘gemeenlijk voorkeursmodel’ opgepakt. De volgende stappen zijn gezet: a. tussentijdse besprekingen architect, initiatiefnemer, gemeentelijke vertegenwoordigers over de uitwerkingsgedachten; b. maart/april 2020: opvangen van signalen van omwonenden die vragen hebben over de intenties voor het perceel; c. 22 april 2020: overleg gemeente (weth. Frenken en Okko Schook) met twee omwonenden. Er wordt gesproken over de oordelen van de omwonenden. Het proces van de uitwerking wordt toegelicht; d. 18 mei 2020: overleg initiatiefnemer met 2 omwonenden. Aan deze omwonenden worden de eerste gedachten over de beoogde uitwerking toegelicht; e. 29 mei 2020: overleg gemeente (weth. Frenken en Okko Schook) met één omwonenden en zijn advocaat plaatsgevonden. In dit gesprek is het hele proces van het bestemmingsplan “herziening bepaling wonen 2019” en de procedure ‘verzoek herontwikkeling Boslaan 63’ nogmaals uiteengezet. Op de vragen / suggesties e.d. is reactie gegeven; f. 15 juni 2020; overleg architect, initiatiefnemer en gemeentelijke vertegenwoordigers over de laatste uitwerking en perspectiefbeelden; g. 08 juli 2020; presentatie uitwerking aan leden commissie grondgebiedzaken; h. 09 juli 2020: inloopavond voor de omwonenden; i.

09 juli 2020 – januari 2021: vervolg overleggen initiatiefnemer met omwonenden, klankbordgroep en separaat gemeente; j. 22 februari 2021: presentatie nieuwe planopzet. Zie hierna.

2

Voorkeursmodel (gepresenteerd en akkoord 27 augustus 2019)

Planopzet (presentatie 08 juli 2020) totaalbeeld (juni/juli 2020)

3

Nieuwe planopzet (presentatie 22 februari 2021) Nieuwe planopzet (januari/februari 2021)

Nieuwe planopzet (januari/februari 2021)

4

Toelichting eindplan locatie ‘Boslaan 63” Het eindplan januari 2021 omvat ten opzichte van het plan dat in juli 2020 is gepresenteerd, mede naar aanleiding van opmerkingen vanuit de gemeente en naar aanleiding van de inloopbijeenkomst en verdere gesprekken met de omwonenden en klankbordgroep, een aantal aanpassingen en verbeteringen: a. de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet is aangepast. Het woonblok aan de Larikslaan is gebleven, maar het andere woonblok is qua oriëntatie en volume gewijzigd. Het woonblok is ingekort en meer evenwijdig aan de Boslaan georiënteerd. Daarmee ontstaat een grotere gezamenlijke groene ruimte op het binnenterrein, meer privacy voor de naastgelegen woning aan de Boslaan en een grotere afstand / grotere zichtlijn tot de bestaande woningen aan de Berkenlaan; b. door de volumewijziging van beide woonblokken, wijzigt het aantal appartementen naar 12 wooneenheden (was 15-16 wooneenheden); c. er blijft daarnaast ook nog sprake van één vrijstaande woning; d. het volume en hoogte van de nieuwe vrijstaande woning zijn, ten opzichte van de mogelijkheden die er juridisch zijn op grond van de bestemmingsregeling ‘Wonen – Boswonen’, verkleind c.q. verlaagd. De kaders worden vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan als maximale maat; e. de ligging van de uitrit van de ondergrondse parkeergelegenheid is gewijzigd.

De toegang van de ondergrondse parkeergelegenheid komt verder af te liggen van de kruising Berkenlaan – Boslaan. Kanttekeningen De initiatiefnemer is niet aan alle wensen en opmerkingen van de leden van de klankbordgroep tegemoet gekomen. Indien gehoor wordt gegeven aan deze wensen dan: - mag de vrijstaande woning, die op grond van de vigerende juridische situatie gerealiseerd mag worden, er niet komen dan wel in het uiterste geval in een veel kleinere variant. Aan het eerste punt wordt niet tegemoet gekomen. Juridisch biedt het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid een dergelijke vrijstaande woning te realiseren. Aan het tweede punt (volume nieuwe vrijstaande woning) wil de initiatiefnemer wel tegemoet komen, door een kleiner volume en lagere bouwhoogte te laten opnemen in het nieuw op te stellen bestemmingsplan; - mogen er geen 2 woonvilla’s komen met daarin een aantal wooneenheden (appartementen). Het worden teveel wooneenheden. Een deel van de omwonenden wil niet verder gaan dan de optie dat de realisatie van een gebouw op dezelfde footprint als de bestaande woning. De initiatiefnemer komt hieraan niet tegemoet.

In samenspraak met de gemeente is een ‘gemeentelijk voorkeursmodel’ tot stand gekomen (zie het vastgestelde ‘voorkeursmodel’ van augustus 2019, waarbij is afgesproken om te komen met een ontwikkeling van 2 woonvilla’s met circa 12 wooneenheden en één vrijstaande woning). Uitwerking van dit ‘voorkeursmodel’ kan plaatsvinden binnen de door de gemeentelijke gestelde ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’. Nergens ligt juridisch vast (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) dat uitsluitend nieuwbouw dient te worden gerealiseerd op de bestaande footprint; - het marktsegment voor de wooneenheden blijft het hoge koopsegment. De omwonenden hebben naar voren gebracht dat dit afbreuk zou doen aan de kwaliteit van de aanwezige woonomgeving. Deze mening wordt niet gedeeld door de initiatiefnemer. De keuze voor woonappartementen in het hoge koopsegment met de gevraagde kwaliteit ‘Wonen – Boswonen’ is een juiste toevoeging aan de vigerende woonkwaliteiten in de omgeving. De realisatie van kwalitatief hoogwaardige woonappartementen vormt een goede kwalitatieve toevoeging qua woontype en woonvraag, passend in de woonomgeving.

Het aanbieden van woonappartementen in de kwalitatief voorgestelde setting, biedt juist kansen dat bewoners van de huidige buurt, die willen afzien van een grote woning op een groot kavel (met veel onderhoud), in dezelfde woonomgeving kunnen blijven wonen De initiatiefnemer heeft na het laatste gesprek met de leden van de klankbordgroep (januari 2021), waarin de leden van de klankbordgroep feitelijk elk nieuw bouwinitiatief afwijzen, geoordeeld het 5

eindplan aan de gemeente aan te bieden om zo instemming te krijgen. Het verder terugbrengen van het aantal wooneenheden is niet aan de orde, omdat daarmee geen goede invulling gegeven kan worden aan de met de gemeente overeengekomen ontwikkelingsruimte en ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’. Wat gaan we daarvoor doen Met het advies van de raadscommissie grondgebiedzaken volgt nadere besluitvorming door het college. Met deze besluiten kan de initiatiefnemer worden geïnformeerd en kan de initiatiefnemer de volgende stappen gaan zetten. Wat mag het kosten N.v.t. Evaluatie N.v.t. Bijlagen Bijlage: 21.0000646, presentatie planopzet “visie Boslaan 63 januari 2021”

Son en Breugel, Burgemeester en wethouders van Son en Breugel, de secretaris, de burgemeester,

Rien Schalkx

Hans Gaillard

6