Rapport Synarchis

Kosten marktpartij Bouwkosten De bouwkosten hebben betrekking op de bouwkundige en installatietechnische werkzaamheden. Uitgangspunt is dat het gebouw energieneutraal wordt conform de duurzaamheidsambities van de gemeente Son en Breugel. Ook de vaste inrichting zoals de elektrisch bedienbare scheidingswanden en het scorebord in de sporthal maken onderdeel uit van de bouwkosten. Honoraria De honoraria zijn de kosten die nodig zijn voor het volledige ontwerp van de nieuwe De Bongerd. Hierin zijn de kosten opgenomen voor de architect, constructeur, adviseur installaties en adviseur bouwfysica. Infra Er zijn kosten opgenomen voor infra (ontsluiting en parkeervoorzieningen). Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Bij scenario 4 gaan we uit van het uitbreiden van de bestaande parkeerplaatsen bij De Landing, het verleggen van tennisbanen en het ontsluiten van de tennisvereniging. Bijkomende kosten De bijkomende kosten hebben met name betrekking op de legeskosten. Prijsstijgingen Bij het bepalen van de prijsstijgingen is ten aanzien van de doorlooptijd voor ontwerp en realisatie uitgegaan van de volgende planning:

16 december 2020

Eindrapportage Onderzoek Binnensportaccommodatie Breugel

Planning looptijd opstellen aanbestedingsstukken looptijd aanbesteding looptijd ontw erpfase looptijd uitvoeringsfase totale looptijd project oplevering

26

1-7-2020 3 mnd 6 mnd 7 mnd 10 mnd 26 mnd aug-22

Bij een besluit in de zomer van 2020 kan de nieuwe De Bongerd bij aanvang van het schooljaar / sportseizoen 2022-2023 in gebruik worden genomen. Gerekend is met een prijsstijging van 2,5% per jaar. Onvoorzien Gezien de onzekerheid in deze initiatieffase is een post onvoorzien opgenomen van 5%.

16 december 2020

Eindrapportage Onderzoek Binnensportaccommodatie Breugel

27

Uitgangspunten raming jaarlast In deze bijlage wordt een toelichting gegeven op de exploitatiebegroting voor de verschillende scenario’s zoals gepresenteerd in paragraaf 4.3. Algemeen • Prijspeil 2020 • Alle bedragen zijn waar van toepassing inclusief Btw • De bedragen zijn afgerond op 1000-tallen • De onzekerheidsmarge is +/- 10% • Uitgegaan is van de huidige exploitatievorm (exploitatie door private beheerder) Inkomsten exploitant Inkomsten verhuur sportzaal incidenteel en regulier De inkomsten uit verhuur voor het sportdeel zijn gebaseerd op de gebruiksroosters zoals gepresenteerd in paragraaf 2.2.1 (sportzaal) en 4.2.2 (sporthal). De huidige tarieven van de Landing/de Bongerd zijn gehanteerd waarbij het huidige tarief voor de Bongerd is gehanteerd voor 2/3 sporthal. De inkomsten zijn exclusief een eventuele gemeentelijke bijdrage voor de weekendopenstelling. Voor de incidentele verhuur van de sportzaal (scenario 1 en 4) zijn de huidige inkomsten van € 6.000,- als uitgangspunt genomen. Voor de sporthal zijn de inkomsten uit incidentele verhuur taakstellend gesteld op € 10.000,-. Inkomsten gebruik bewegingsonderwijs Uitgangspunt is het huidige gebruik ten behoeve van bewegingsonderwijs in De Bongerd (22,5 klokuur per week) en de bestaande vergoeding die de gemeente betaalt per klokuur aan de exploitant (ongeveer € 47,per klokuur).

Aangezien ook in een sportzaal voldoende ruimte beschikbaar is gedurende schooltijden zijn deze inkomsten voor alle scenario’s gelijk. Inkomsten BSB en Multifunctionele ruimte inclusief Boksschool De inkomsten vanuit BSB zijn voor alle scenario’s gelijk gesteld op het huidige niveau (inclusief GWE). In geval van nieuwbouw wenst BSB een vergelijkbare ruimte als momenteel wordt gebruikt. Bij scenario 2 en 3 is uitgegaan van een grotere multifunctionele ruimte waarvan de extra ruimte bijvoorbeeld kan worden ingezet voor de huisvesting van niet-sportfuncties of de door de boksschool gewenst uitbreiding. Om deze reden is bij de scenario’s 2 en 3 ook uitgegaan van een verdubbeling van de huurinkomsten ten opzichte van de inkomsten vanuit de boksschool in de huidige situatie. Inkomsten pacht horeca Voor scenario 1 en 4 is de pacht horeca in lijn gesteld aan de pachtsom in de bestaande situatie, die als marktconform wordt beoordeeld. Dit als gevolg van het feit dat het verwachte gebruik van de accommodatie gelijk zal zijn aan de bestaande situatie. Bij scenario 2 en 3 zal sprake zijn van een sporthal in plaats van een sportzaal en hierdoor een toename van het gebruik van de accommodatie door met name sportverenigingen. Om deze reden is hier een verhoging van de pachtsom aan gekoppeld gerelateerd aan de verwachte omzetstijging.

Indien besloten wordt om de horeca niet meer te verpachten zou het netto resultaat van de horecaexploitatie gelijk moeten zijn aan de pachtsom zoals opgenomen in de exploitatiebegroting. Kosten exploitant Personeelskosten Voor scenario 1 en 4 is voor wat betreft de personele inzet uitgegaan van de continuering van de bestaande invulling van de bedrijfsvoering. De personele inzet bestaat uit uren voor schoonmaak, dagelijks onderhoud, toezicht (inclusief openen en sluiten) en overhead (zoals management, administratie en planning). De hieraan verboden personeelskosten worden op basis van referentieprojecten van Synarchis als marktconform beoordeeld. Voor scenario 2 en 3 zijn deze kosten op een hoger niveau gesteld vanwege het feit dat sprake is van een grotere accommodatie.

16 december 2020

Eindrapportage Onderzoek Binnensportaccommodatie Breugel

28

Verbruikskosten Bij de scenario’s 1, 2, 3 en 4 is sprake van een energieneutraal gebouw. De kosten die hier zijn opgenomen betreffen de kosten voor vastrecht, transportkosten en waterkosten. Huur Uitgangspunt is dat, evenals in de huidige situatie, geen sprake is van huurkosten. Kantoor- en marketingkosten en afschrijving inventaris en kleine aanschaf Voor deze kostenposten is sprake van marktconforme bedragen. De verschillen op deze posten tussen de verschillende scenario’s zijn het gevolg van de verschillen in aard en omvang van de respectievelijke accommodaties en het verwachte gebruik. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud betreft het onderhoud (niet zijnde schoonmaakonderhoud) dat voor rekening komt van de exploitant. Voor de nieuwbouwvarianten is op basis van kengetallen voor multifunctionele binnensportaccommodatie uitgegaan van 0,5% van de bouwkosten inclusief Btw. Voor scenario 3 is eveneens uitgegaan van dit percentage voor het nieuwbouwdeel vermeerderd met € 10.000,- voor het gebouwdeel dat in stand wordt gehouden. Voor scenario 4 is aangesloten bij scenario 1. Verzekeringen en belastingen Dit betreft alle verzekeringen en belastingen die voor rekening komen van de exploitant. Voor verzekeringen moet onder meer worden gedacht aan verzekering van inventaris (niet zijnde de sporthalinventaris), exploitatiekosten, ongevallen en aansprakelijkheid.

De belastingen betreft het rioolrecht en het gebruikersdeel van de OZB. Om deze laatste post te berekenen is bij de nieuwbouwvarianten de WOZ-waarde gelijk gesteld aan de bouwkosten inclusief Btw en is gebruik gemaakt van het in de gemeente Son en Breugel van toepassing zijnde rentepercentage voor 2020. Voor scenario 3 (deels) en voor scenario 4 is uitgegaan van de bestaande tarieven. Overig De restpost overig heeft met name betrekking op kleine uitgaven (bijvoorbeeld schoonmaakmiddelen) en onvoorzien kosten. Kosten gemeente Verzekeringen en belastingen Het betreft de opstalverzekering en de verzekering voor de sportzaalinventaris en het eigenaarsdeel van de belastingen. Dit laatste betreft met name de OZB die op een vergelijkbare wijze is berekend zoals hiervoor beschreven bij de exploitatie (uiteraard met het corresponderende percentage voor 2020). Vervanging inventaris Hier is een post opgenomen voor de vervanging van de sportzaalinventaris. Uitgangspunt is derhalve dat de gemeente net als in de bestaande situatie voor haar rekening blijft nemen. Eigenaarsonderhoud Het dagelijks onderhoud betreft het onderhoud dat voor rekening komt van de gemeente. Voor de nieuwbouwvarianten is op basis van kengetallen voor multifunctionele binnensportaccommodatie uitgegaan van een vaste dotatie van 1% van de bouwkosten inclusief Btw.

Vanwege het feit dat de volledige investering in 40 jaar wordt afgeschreven (zie hieronder) is bij dit bedrag vervangingsonderhoud inbegrepen. Voor scenario 3 is eveneens uitgegaan van dit percentage voor het nieuwbouwdeel vermeerderd met € 40.000,- voor het gebouwdeel dat in stand wordt gehouden (2/3 deel van de kosten voor scenario 4). Voor scenario 4 is aangesloten bij scenario 1. Kapitaallasten Op aangeven van de gemeente wordt in de berekening gekozen voor een lineair afschrijving met een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor de volledige nieuwbouw en 25 jaar voor de volledige renovatie (rente 1%). De investering voor scenario 3 wordt beschouwd als nieuwbouw en voor scenario 4 als renovatie, . Voor alle scenario’s geldt dat de opgenomen kapitaallasten betrekking hebben op jaar 1. Vanwege de lineaire afschrijving nemen de kapitaallasten jaarlijks af. Door de gemeente is ook aangegeven dat voor de investeringskosten in installaties en losse inrichting conform het gemeentelijke activeringsbeleid gebruikelijk is om een afschrijvingstermijn te hanteren van respectievelijk 15 en 7 jaar. Dit zou leiden tot hogere kapitaallasten maar eveneens tot een ongeveer gelijke daling van het jaarlijkse budget ten behoeve van eigenaarsonderhoud (zie hierboven). Per saldo is het effect dan ook nihil. 16 december 2020

Eindrapportage Onderzoek Binnensportaccommodatie Breugel

29

Mogelijke contractvormen De sportmarkt (zwembaden en sporthallen) kenmerkt zich door een beperkt aantal marktpartijen (specialisten) in het ontwerpen en realiseren van sportaccommodaties. Bij deze marktpartijen is de meeste kennis aanwezig voor het realiseren van sportcentra. Na een periode van recessie is de bouwsector de afgelopen jaren enorm aangetrokken. Het gevolg hiervan is dat bouwers niet meer voor iedere prijs en ieder risico werkzaamheden willen uitvoeren. Er valt weer wat te kiezen voor de markt. De keuze valt daarmee automatisch op werken met een gunstigere (realistische) prijsstelling, meer kans op de opdracht en/of minder risico in het contract. Bij het in de markt zetten van een nieuw project (ongeacht de contractvorm) moet hier rekening mee worden gehouden. Methodes hiervoor zijn onder andere: • meer vrijheid geven aan de markt in de ontwikkeling van het project; • meer vrijheid geven aan de markt bij hun selectie van onderaannemers; • risico-allocatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer; • reële budgetstelling. Bouworganisatievormen Voor de ontwikkeling van een gebouw bestaan op hoofdlijnen twee verschillende contractvormen: traditioneel (op basis van de DNR 2011 en UAV 2012) en geïntegreerd (op basis van de UAV-GC 2005).

Traditioneel contract De opdrachtgever (=gemeente) contracteert een architect en adviseurs om het ontwerp uit te werken en vervolgens een uitvoerende partij om het gebouw te realiseren. Ontwerp en bouw worden separaat aanbesteed. Controle op uitvoering wordt door de opdrachtgever gedaan in de vorm van directievoering en toezicht. De opdrachtgever heeft veel invloed op ontwerpkeuzes, technische uitwerking en uitvoering. Er is sprake van meerdere contractpartijen die door de opdrachtgever worden aangestuurd, waarbij de opdrachtgever veel verantwoordelijkheid en invloed heeft. Geïntegreerd contract De opdrachtgever contracteert een opdrachtnemer op basis van een programma van eisen waarin technische eisen zijn gespecificeerd. De opdrachtnemer is integraal verantwoordelijk voor het opstellen van ontwerp, technische uitwerking, bouw en controle hierop. De opdrachtgever besteedt dit geheel in één keer aan en heeft vervolgens te maken met één contractpartij. De opdrachtnemer toont door middel van toetsing en acceptatie aan dat voldaan wordt aan de eisen. Controle door de opdrachtgever wordt gedaan in de vorm van contractmanagement. In de figuur is een overzicht van de verschillende bouworganisatievormen opgenomen.

16 december 2020

Eindrapportage Onderzoek Binnensportaccommodatie Breugel

30

Zoals gezegd is het aantal specialisten in Nederland op het gebied van de bouw van sportaccommodaties beperkt. Tot een aantal jaren geleden was Design & Build (DB) de ‘standaard aanbestedingsmethodiek’. Daar zie je nu een kentering in doordat de aannemers te kiezen hebben. Ze accepteren niet meer dat alle risico’s op hun bord worden gelegd. Het aantal inschrijvingen op DB projecten daalt en het aantal mislukte aanbestedingen op basis van DB neemt toe. De laatste tijd worden dergelijke voorzieningen steeds meer aanbesteed middels een Bouwteam constructie. Bij een bouwteam wordt het ontwerp (t/m het voorontwerp (VO) of definitief ontwerp (DO)) door het ontwerpteam (architect en adviseurs) uitgewerkt. Op basis van het ontwerp wordt vroegtijdig in het proces een aannemer gecontracteerd. Het bouwteam bestaande uit architect, adviseurs en aannemer werken gezamenlijk het ontwerp uit tot een bestek. De aannemer realiseert het gebouw. Na oplevering wordt het gebouw in gebruik genomen en is de exploitant verantwoordelijk voor exploitatie en onderhoud. Kenmerken van een bouwteam zijn: • Invloed op proces en kwaliteit: De opdrachtgever kan direct sturen op de gewenste kwaliteit in ontwerp en bouw, maar heeft hiervoor wel de benodigde kennis nodig. De opdrachtgever heeft vrijheid in het maken van keuzes in ontwerp- en uitvoeringsoplossingen.

Er kan optimaal geprofiteerd worden van de specifieke kennis en het innovatieve vermogen van de markt ten aanzien van het bouwen van sportaccommodaties, omdat de uitvoerende partij al vroegtijdig aan tafel zit in het bouwteam. • Prijszekerheid: Bij de aanbesteding van het bouwteam kan nog geen gedetailleerde begroting van de uitvoerende partij worden gevraagd. Er wordt op basis van een elementenbegroting aanbesteed. Na het afronden van het definitief ontwerp krijgt de opdrachtgever prijszekerheid en wordt het de aannemingsovereenkomst met de aannemer gesloten. • Risicobeheersing: De opdrachtgever heeft te maken met meerdere contractpartijen (aanspreekpunten). Er zijn verschillende partijen verantwoordelijk voor ontwerp en uitvoering, opdrachtgever is verantwoordelijk voor de coördinatie van de verschillende partijen. De opdrachtgever heeft zeggenschap over ontwerp en uitvoering en is verantwoordelijk voor het proces. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor kwaliteitscontrole tijdens uitvoering (directievoering en toezicht).

16 december 2020

Rapport Onderwerp Gemeente

1

16 december 2020