notitie “Ontwikkelingslocaties; Kaders als Koers; Doelgroepen in Beeld”

ONTWIKKELINGSLOCATIES; KADERS ALS KOERS - kaders voor de woningbouwprogrammering op ontwikkelingslocaties 1 t/m 13 -

aanvullende gegevens “Doelgroepen in Beeld”

19.0014154 "Kaders als Koers"; informatie doelgroepen

Inleiding Op 22 augustus 2019 is een besluit over de beleidsnotitie “Ontwikkelingslocaties; Kaders als Koers – kaders voor de woningbouwprogrammering op ontwikkelingslocaties 1 t/m 13 – “ aangehouden (stukken 19.0008198 en 19.0007930). Achtergrond om een besluit over de beleidsnotitie aan te houden, is ingegeven door de volgende vraagstelling: a. welke doelgroepen zijn er in Son en Breugel die we hier willen huisvesten in ‘sociale huurwoningen’ (het woonsegment ‘sociaal programma’)? b. wat is de omvang van deze doelgroep(en)? Er is tevens aanvullend gekeken naar: c. op welke ontwikkelingslocatie zou de woonruimte voor een doelgroep gefaciliteerd kunnen worden? d. wat zijn de gevolgen om doelgroepen te huisvesten in Son en Breugel? In het voorstel tot beantwoording van deze vragen is ook meegenomen het aangehouden amendement over woningbouwlocaties, om “… aan punt 1 na … ontwikkelingslocaties 1 t/m 13 wordt toegevoegd, met dien verstande dat binnen of indien noodzakelijk buiten de grenzen van de huidige ontwikkellocaties uiterlijk vóór 1 januari minimaal 20 woningen specifiek bestemd worden voor jongeren met een beperking …”.

1. Vooraf De raad heeft gevraagd om de vraag met betrekking tot de diverse doelgroepen in beeld te brengen. Dit inzicht wordt geboden in onderdeel 3. van deze notitie. De omvang van de diverse doelgroepen is daarbij, voor zover daarvoor op de korte termijn gegevens beschikbaar zijn, in beeld gebracht. Er is geen aanvullend marktonderzoek, vraaganalyse o.i.d. in beeld gebracht. Praktisch is dit niet mogelijk in het tijdsbestek tot en met 31 oktober 2019, wanneer de raad een besluit wil nemen over de beleidsnotitie “Kaders als Koers”. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van bestaande bronnen, zoals onder meer gegevens van het CBS, de provinciale prognoses, statistische gegevens via Woonstichting ‘thuis en actualisering van cijfers van bekende initiatiefnemers. Tegelijkertijd ligt de focus op de betekenis van de sociale huurwoningen en de inzet hiervan, omdat de doelgroepen hier aanspraak op maken. In onderdeel 4 is om die reden ingegaan op de context van de voorraad sociale huurwoningen in Son en Breugel.

2. Welke doelgroepen zijn er in Son en Breugel? Er zijn meerdere criteria te hanteren, op grond waarvan doelgroepen benoemd/bepaald kunnen worden: a. demografisch: jongeren, mediors, ouderen; b. naar omvang aantal personen per huishoudens: 1 persoonshuishoudens, 2 persoonshuishoudens etc.; c. naar leeftijd: bv. leeftijdsgroepen als 0-19, 20–29 jarigen, 30-54 jarigen en de groep 55 jaar en ouder; d. naar woonsituatie: ‘doorstromers’ (wonen al zelfstandig) en ‘starters’ (willen voor het eerst zelfstandig wonen); e. ‘reguliere woningzoekenden’ (daarin ook inbegrepen de woonwagenbewoners) en ‘woningzoekenden met een bijzonderheid’ (zorgbehoevenden, urgenten inclusief de statushouders; hierna vergunninghouders e.d.). In de eerder aangeboden informatie t.b.v. de werksessies met de raad (stuk 19.0000098) zijn ter illustratie van de genoemde doelgroepen a. t/m c. de volgende tabellen gepresenteerd. 2

Op grond van de provinciale woningbehoefteprognose 2017 t/m 2030 kan worden vastgesteld hoeveel jongeren (leeftijdsgroep 18-29 jaar) in Son en Breugel wonen c.q. er zullen zijn. Zie tabel 5.

Op grond van de provinciale woningbehoefteprognose 2017 t/m 2030 kan worden vastgesteld hoeveel ouderen (leeftijdsgroep van 55 jaar en ouder) in Son en Breugel wonen c.q. er zullen zijn. Zie tabel 6.

Naast de leeftijdsgroepen is ook de grootte van het huishouden relevant. Er is sprake van een groei in het aantal 1persoonshuishoudens. Deze groep omvat zowel jongeren als ouderen. Zie tabel 7.

Naast de doelgroepen als ‘jongeren en ouderen’, zijn er ook verzoeken ontvangen van specifieke ‘vraaggroepen’. Zie tabel 8.

.

Gelet op de vraag van de raad, is deze notitie hier verder beperkt tot de genoemde categorie e. ‘reguliere woningzoekenden’ (daarin ook inbegrepen de woonwagenbewoners) en ‘woningzoekenden met een bijzonderheid’ (zorgbehoevenden, urgenten inclusief vergunninghouders e.d.).

3

3. Doelgroepen in beeld In de loop der tijd zijn er verschillende doelgroepen geweest c.q. zijn nog actueel aanwezig, die verzocht hebben om in aanmerking te komen voor woningen c.q. een woningbouwlocatie in Son en Breugel. 3.1 Een diversiteit aan doelgroepen In willekeurige volgorde worden in dit onderdeel de doelgroepen die de laatste jaren actief zijn (geweest) in Son en Breugel beschreven. Ter illustratie: a. De regulier woningzoekenden: personen die op zoek zijn naar een ‘reguliere woning’ zonder dat sprake is van specifieke voorzieningen aan of bij de woning. b. Sir 55+: de wens van inwoners uit Son en Breugel (met een leeftijd van circa > 55 jaar) om een woningbouwlocatie te kunnen krijgen/kopen voor de ontwikkeling van woningen geschikt voor deze doelgroep. Dit heeft niet geresulteerd in een concrete ontwikkelingslocatie. Enerzijds omdat potentiële locaties te ver van het centrum waren gelegen (de doelgroep wenste zo dicht mogelijk bij het centrum te wonen) en anderzijds dat er voor de door hen gewenste ontwikkelingslocaties al andere afspraken lagen tussen de gemeente en een andere initiatiefnemer. Inmiddels is Sir 55+ deels opgegaan in het cpo-initiatief IJssellaan (zie hierna). c. Initiatieven met een vraag naar een specifieke woonvraag t.b.v. een specifieke doelgroep met een hoge zorgindicatie en hoge inkomens.

Voorbeeld is het project “De Kleine Heide” (aan de Europalaan). d. Het initiatief “Klein en Duurzaam bouwen”. Een initiatief van enkele inwoners uit Son en Breugel om op een duurzame wijze te willen voorzien in kleinere wooneenheden (in de volksmond benoemd als ‘tiny houses’). Dit initiatief is door gebrek aan deelnemers door de initiatiefnemers zelf beëindigd. e. Het initiatief ‘cpo’ (collectief particulier opdrachtgeverschap). Een initiatief van inwoners uit Son en Breugel om naar eigen inzicht en met eigen inzet een woonbuurt te realiseren t.b.v. de deelnemers in Son en Breugel. Dit initiatief is doorgezet en bekend als de ontwikkelingslocatie “cpo-initiatief IJssellaan”. De bestemmingsplanprocedure (beroepsfase) loopt. f. NAH-initiatief. Een initiatief van een inwoner uit Son en Breugel om een specifieke ontwikkelingslocatie te kopen/huren waar een zodanig woonconcept ontwikkeld zou kunnen worden, waar personen met de NAH indicatie (niet aangeboren hersenafwijking) hier op een kwalitatieve goede wijze kunnen wonen (als gevolg van de hersenaandoening moet dit een relatief ‘prikkelvrije’ woonomgeving zijn). Het zou gaan om circa 5 à 6 wooneenheden met werkunits (de mogelijkheid om te werken aan huis) e.d. . Van de initiatiefnemer is de laatste 2 jaar niets meer vernomen, zodat dit nu niet meer speelt. g.

Het verzoek van Stichting Doorpakken Wonen om voor diverse doelgroepen met een autistisch spectrum geschikte woonruimte te krijgen. Inmiddels heeft Stichting Doorpakken Wonen t.b.v. twee doelgroepen die relatief zelfstandig kunnen wonen (met een lichte mate van toezicht en zorg) een ‘deal’ gesloten met Woonstichting ‘thuis. Op deze wijze zijn, geheel buiten verdere bemoeienis van de gemeente, 10 van de 30 sociale huurwoningen (eigendom van Woonstichting ‘thuis) in het wooncomplex op de hoek Molenstraat-Nieuwstraat ‘primair gereserveerd’ voor deze stichting. In het complex aan de Heistraat heeft Woonstichting ‘thuis de 25 woningen van een particuliere belegger gekocht en hiervan zijn 9 wooneenheden ‘primair gereserveerd’ t.b.v. Stichting Doorpakken Wonen. Dit ook buiten de inbreng van de gemeente om. 4

Hierdoor zijn van de 55 woningen, die bestemd waren voor ‘regulier woningzoekenden’ er 19 woningen onttrokken aan de ‘reguliere’ toewijzing (via het regionale woningzoekendensysteem Wooniezie) t.b.v. de genoemde specifieke doelgroep; Met ‘primair gereserveerd’ wordt geduid op de afspraken tussen Stichting Doorpakken Wonen en Woonstichting ‘thuis dat Stichting Doorpakken Wonen 30 dagen de tijd heeft om een nieuwe kandidaat huurder aan te dragen zodra er een woning beschikbaar komt (Woonstichting ’thuis toets dan nog of verhuur akkoord is). Lukt het Stichting Doorpakken Wonen niet om binnen die 30 dagen een kandidaat te vinden dan mag Woonstichting ’thuis de woning inzetten voor haar reguliere verhuur. Wel is afgesproken dat als er weer een nieuw/ander appartement vrijkomt Stichting Doorpakken Wonen opnieuw 30 dagen de tijd krijgt om een kandidaat te vinden, zodanig dat er weer maximaal 19 appartementen verhuurd worden met begeleiding van Stichting Doorpakken Wonen. (bron: informatie Woonstichting ‘thuis). De derde groep waar Stichting Doorpakken Wonen woonruimte voor vraagt (en waar nog geen locatie voor is) betreft de doelgroep met de ‘zwaarste zorgvraag’. Deze bestaat uit: - ‘begeleid wonen (WLZ; Wet langdurige zorg); 12- tot 24-uurs verzorging en begeleiding’ en - ‘begeleid wonen (WLZ); 24-uurs intensieve verzorging en begeleiding’.

Het toekomstig perspectief is dat ook is aangegeven dat er ruim 40 leerlingen op het speciaal onderwijs zijn, waarvan de huisvestingsbehoefte nog niet in beeld is gebracht. Onduidelijk is wie van deze latente doelgroep er onder de Wmo of WLZ vallen. h. Op basis van de regionale afspraken krijgen de woningzoekenden die een urgentieverklaring hebben gekregen (op basis van de regionale urgentieverordening SGE) een voorrangsbehandeling bij de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen (bestaand en nieuwbouw). Binnen deze categorie valt ook de wettelijke verplichte groep vergunninghouders (zgn. statushouders) die met voorrang een woning in het sociale huursegment toegewezen moeten krijgen. De gemeente Son en Breugel krijgt halfjaarlijks het aantal wettelijk te huisvesten vergunninghouders (zgn. statushouders) door van het Rijk. Het Rijk en de provincie zien toe op de tijdige nakoming van deze taakstelling. Een te late toewijzing c.q. achterstand in de huisvesting levert boetes op. Tabel. Aantal woningen t.b.v. woningzoekenden met een urgentieverklaring

In Son en Breugel Totaal aantal verhuringen Totaal aantal verhuringen aan urgenten Waarvan aan maatschappelijk urgenten (is via urgentiecommissie) Waarvan aan vergunninghouders 1)

2013 71 21 7

2014 63 31 9

2015 77 38 13

2016 70 23 7

2017 64 18 7

2018 124 1) 21 9

6

10

11

13

9

11

dit is inclusief de verhuring van 54 nieuwbouw appartementen (locaties hoek Molenstraat-Nieuwstraat en Heistraat)

Toelichting: naast de vergunninghouders en maatschappelijk urgenten (via de urgentiecommissie) is ook sprake van medisch urgenten (vanuit WMO bijvoorbeeld) en de sociaal urgenten (uitstroom uit instellingen en als er sprake is van een woonbegeleidingsvraagstuk). Verder zijn er ook nog mogelijk urgenten als gevolg van sloop van woningen door Woonstichting ‘thuis (volkshuisvestelijk urgentie), maar dat is nog niet voorgekomen in Son en Breugel. (bron: Woonstichting ‘thuis)

Tabel. Aantal vergunninghouders

jaar

taakstelling te huisvesten 5

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ev.

aantal vergunninghouders 2e helft: 9 29 43 23 24 14 nog onbekend

(bron: Rijksbrief aan gemeente)

i. Intramurale huisvesting PG-plaatsen. Huisvesting dementerende personen binnen PGplaatsen. Binnen het complex Berkenstaete zijn in het verleden PG-plaatsen gerealiseerd. 3.1. De huidige en actuele vraag van doelgroepen Op dit moment zijn de volgende doelgroepen in beeld, waarvoor er een wettelijke verplichting bestaat in Son en Breugel tot huisvesting c.q. regionale afspraken zijn gemaakt hiervoor sociale huurwoningen beschikbaar te stellen. Deze groepen doen derhalve een beroep op de woningen in het ‘sociaal huursegment’: a. De regulier woningzoekenden. Gelet op de regionale afspraken zal een deel van de ‘regulier woningzoekenden’, met inachtneming van de landelijk/wettelijk voorgeschreven inkomensgrenzen een structureel beroep blijven doen op het sociaal huursegment. Een toekomstig kijk op de ontwikkeling van deze doelgroep is gegeven door Woonstichting ‘thuis, welke input hier integraal wordt beschreven om enig gevoel en inzicht te krijgen in de aard en omvang van ‘regulier woningzoekenden. Ontwikkeling van de doelgroep Tabel 1 Verwachte ontwikkeling over peNaast een gedetailleerd beeld van de ontwikkeling van riode 2017 - 2040 (bron: CBS prognose) de woningvoorraad van de corporaties is de ontwikke2015) ling van de doelgroepen net zo belangrijk. Zoals tabel 1 (op pagina 6) laat zien mag er nog een toename in het aantal huishoudens in Son en Breugel worden verwacht.

Voor een deel als gevolg van huishoudverdunning, maar ook gewoon als gevolg van een verwachte toename in het aantal inwoners. Belangrijk om te beseffen bij dit soort prognoses is wel dat er rekening wordt gehouden met geplande nieuwbouwaantallen. Gemeenten met veel nieuwbouw kennen een grotere groeiprognose. Dit zorgt soms voor een vertekend beeld. Het is namelijk niet zo dat er een woningtekort is als er niet gebouwd wordt. Er zijn ook mensen die zoeken naar een woning in de regio en hun keuze baseren op het beschikbare aanbod. Een groei in het aantal huishoudens zegt niet alles over de ontwikkeling van de doelgroep voor corporatiewoningen. In Son en Breugel behoort ongeveer 34%1 van de huishoudens tot de doelgroep voor corporaties (op basis van EU-inkomensgrens), 22% van de huishoudens heeft daarbij recht op huurtoeslag. Daarmee lijkt het alsof er nu veel te weinig sociale huurwoningen zijn in Son en Breugel, want slechts 16% van de woningvoorraad is in het bezit van corporaties. Deze conclusie kan echter niet zomaar getrokken worden. Onder de huishoudens met een inkomen wat toegang geeft tot de sociale huursector zit1

Gebaseerd op onderzoek sociale woningvoorraad en doelgroep Zuidoost-Brabant gedaan in opdracht van de MRE in 2016

6

ten aanzienlijk wat ouderen die prima wonen in hun, inmiddels vrij van hypotheek zijnde, koopwoning2. In plaats van algemene huishoudgegevens afkomstig van het CBS kan daarom vaak beter gebruik worden gemaakt van gegevens over woningzoekenden en verhuringen. In 2018 waren er 611 woningzoekenden woonachtig in Son en Breugel actief op zoek naar een woning. Het grootste deel van deze woningzoekenden (56%) heeft echter niet gereageerd op woningadvertenties voor woningen in Son en Breugel. Tegelijkertijd waren er ongeveer 4.500 woningzoekenden uit andere plaatsen die in 2018 hebben gereageerd op een woningadvertentie in Son en Breugel. Het grootste deel van deze woningzoekenden woont in Eindhoven (34%) of buiten de MRE-regio (21%). Als we kijken naar de leeftijd van de woningzoekenden die actief zijn in Son en Breugel dan is de groep met een leeftijd tussen 23 en 55 jaar oververtegenwoordigd (in Son en Breugel 80%, algemeen in de regio 71%). Het aantal woningzoekenden vanaf 65 jaar en ouder is weer relatief laag in Son en Breugel (3%, in de regio 9%). Op het vlak van de huishoudgrootte wijkt de samenstelling van de actief zoekenden huishoudens in Son en Breugel niet veel af van het algemene beeld van in de regio actief woningzoekenden. Dat betekent dat ongeveer 56% van de actief woningzoekenden uit eenpersoonshuishoudens bestaat en 24% uit 2-persoonshuishoudens.

Combineren we deze gegevens dan bestaat de doelgroep voor sociale huurwoningen in Son en Breugel voor 44% uit 1 persoonshuishoudens met een leeftijd tussen 23 en 35 jaar. Tabel 2 Informatie over verhuringen in Son en BreuIn 2018 heeft Woonstichting ‘thuis 120 wogel 2018 (bron: Wooniezie) ningen verhuurd in Son en Breugel, daarvan zijn er 33 regulier geadverteerd en voor nog eens 26 woningen is gebruik gemaakt van één verzameladvertentie omdat dit nieuwbouwwoningen betrof. Er waren gemiddeld 266 reacties op deze advertenties en dat is onder het gemiddelde voor heel Wooniezie (304 reacties). Voor een deel kan dit worden verklaard door de verdeling naar huurprijs van de regulier geadverteerde woningen. Woningen met een huurprijs onder de 1ste aftoppingsgrens (€607 in 2019) krijgen aanzienlijk meer reacties, zie ook tabel 2. Advertenties voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs (boven €720) krijgen gemiddeld slechts 17 reacties. Ook woningen voor senioren krijgen gemiddeld minder reacties (89). In Son en Breugel zijn relatief iets meer woningen met een huurprijs boven de 1ste aftoppingsgrens geadverteerd waardoor het gemiddeld aantal reacties voor de gemeente onder het gemiddelde voor heel Wooniezie ligt.

Naast een onderverdeling naar huurprijs blijkt dat ook een onderverdeling naar woningtype verklarend is voor de populariteit van een woning. Kijkend naar geadverteerde woningen met een huurprijs onder de 1ste aftoppingsgrens krijgen de grondgebonden woningen gemiddeld bijna 2 keer zoveel reacties als de appartementen (590 versus 297 bij appartementen). Onder de woningzoekenden in Son en Breugel is dus een grote voorkeur voor grondgebonden woningen met een huurprijs onder de 1ste aftoppingsgrens. Doelgroep koopgarant verkoop 2

Op basis van woonlastenonderzoek ‘Woonkosten in Beeld’ in Eindhoven uit 2012

7

Naast de gegevens over wie er op onze huurwoningen hebben gereageerd, zijn er ook gegevens wie er reageren op de woningen met het ‘label’ koopgarant. In 2018 hebben er 200 mensen minimaal 1 keer gereageerd op een met Koopgarant aangeboden koopwoning in Son en Breugel. Deze groep bestaat bijna uitsluitend uit huishoudens met een leeftijd tussen de 23 en 55 jaar (70% is tussen 23 en 35 jaar, 27% tussen 35 en 55 jaar). Voor wat betreft de samenstelling van de huishoudens zien we iets vaker dat deze uit meerdere personen bestaan bij koopwoningen. 31% is tweepersoons en 21% bestaat uit 3 of meer persoonshuishoudens. Net als bij de huurwoningen zien we dat ook voor de koopgarant woningen de meeste interesse komt van mensen woonachtig in Eindhoven. Van de 200 huishoudens die gereageerd hebben zijn er 45 woonachtig in Son en Breugel. Doelgroep woonwagenbewoners De vraag naar woonwagenstandplaatsen en de woonvorm ‘woonwagens’ wordt op dit moment gevormd door een wachtlijst van 39 woonwagenbewoners. Hiervan zullen binnenkort 8 woonwagenbewoners een plaats en woning krijgen op de locatie Oranjetip door het opnieuw benutten van de 8 lege standplaatsen (zie ook onderdeel 4.1.4.). (bron: informatie Woonstichting ‘thuis)

b. Huisvesting woningzoekenden met een urgentieverklaring incl. vergunninghouders (voorheen statushouders). Gelet op de regionale afspraken en wettelijk opgelegde verplichting zal deze doelgroep een structureel beroep blijven doen op het sociaal huursegment. Zij vallen dus feitelijk binnen de hiervoor genoemde categorie a. ‘regulier woningzoekenden’, maar omdat zij met enige voorkeur worden behandeld is deze groep apart benoemd. De omvang van deze groep voor 2020 en volgende jaren, is niet exact aan te geven. Dit is afhankelijk van het aantal urgentieverklaringen en de omvang van de groep vergunninghouders (voorheen statushouders) dat Son en Breugel opgelegd krijgt te huisvesten. Met de huidige inzichten zal de woningbehoefte voor deze doelgroep voor 2020 naar verwachting uitkomen op circa 20-25 toe te wijzen sociale huurwoningen. Naast deze twee doelgroepen liggen er momenteel specifieke vragen c.q. is een geprognotiseerde vraag geformuleerd (afgeleid van onder meer wachtlijsten) voor doelgroepen die behoefte hebben aan een ‘specifieke woonvoorziening’. Het betreft: c. de doelgroep 24-uurs zorg vanuit Stichting Doorpakken Wonen. Er ligt een principeverzoek van Woonstichting ‘thuis namens Stichting Doorpakken Wonen voor de realisatie van 40 wooneenheden, gemeenschappelijke ruimte, zorgunit e.d., zodat deze doelgroep in bescherming en met 24-uurs zorg gehuisvest kan worden.

De ontwikkelingslocatie die in dit principeverzoek is gewenst is echter, gelet op de kaders die door de raadscommissies grondgebiedzaken en burgerzaken tijdens de werksessies zijn vorm gegeven, voor deze doelgroep niet meer beschikbaar. Daarnaast kunnen grote vraagtekens bij de haalbaarheid t.b.v. wooneenheden in het sociaal segment gezet worden (o.a. invulling alle ‘randvoorwaarden/uitgangspunten’, benodigde aankoop gronden voormalige gemeentewerf en aankoop pand aan de Willemstraat e.d.). Stichting Doorpakken Wonen geeft recent aan (brief van 5 september 2019; zie bijlage) dat de doelgroepen met een 24-uurs zorgbehoefte samen in één woonproject op één locatie worden ondergebracht. Uit de inventarisatie die door Stichting Doorpakken Wonen is gemaakt, blijkt dat op korte termijn (0-3 jaar) er 25 jonge mensen woonbehoefte hebben. Het gaat dan om 25 wooneenheden. Voor de langere termijn (5-10 jaar) komt de totale woonbehoefte uit op minimaal 30 mensen c.q. 30 wooneenheden. Stichting Doorpakken Wonen streeft naar een woonproject van 25 wooneenheden. Het dient te gaan om een woonvoorziening in de 8

kern van Son en Breugel, zodat de bewoners met de fiets of lopend dagbesteding en voorzieningen kunnen bereiken. d. PG-plaatsen. Archipel heeft aangegeven dat voor de locatie Berkenstaete, waar op dit moment als enige locatie in Son en Breugel PG-plaatsen beschikbaar zijn, de volgende indicatie is te geven: - 40 personen staan op de wachtlijst voor een intramurale plaats op de gesloten PG – afdeling (dementie); - 68 personen op de wachtlijst die een kamer in Berkenstaete willen met een Zorgzwaartepakket 4 (ZZP 4); - de wachttijd voor beide doelgroepen bedraagt circa 1,5 jaar, waarbij moet worden vermeld dat voor de PG plaatsen er tussendoor crisisplaatsen voorrang hebben (situatie is in de thuissituatie niet langer houdbaar of na ontslag uit ziekenhuis); - van bovenstaande 2 groepen is niet traceerbaar of men momenteel woonachtig is in Son en Breugel; - gelet op de demografische ontwikkelingen is het zeer aannemelijk dat het aantal personen op de wachtlijsten toeneemt. (bron: informatie Archipel)

9

4. De context van de voorraad sociale huurwoningen in Son en Breugel In overleg met Woonstichting ‘thuis zijn in korte tijd met betrekking tot de voorraad sociale huurwoningen gegevens opgehaald, aangeleverd en besproken. De gegevens, informatie en cijfers van Woonstichting ‘thuis schetsen een beeld van de sociale huursector in Son en Breugel. 4.1. Het aantal huurwoningen in Son en Breugel t/m 2019 Tabel 3 Ontwikkeling van de woningvoorraad in Son en

4.1.1. Historisch perspectief - ontwikke- Breugel gedurende periode 2010 - 2018 (bron: CBS) lingen periode 2010 tot 2018 In de periode van 2010 tot 2018 is de totale woningvoorraad in Son en Breugel geleidelijk met 11% toegenomen (van 6.372 woningen in 2010 naar 7.067 woningen in 2018). In deze zelfde periode is het woningbezit van corporaties in Son en Breugel zelfs met 23% toegenomen (van 938 woningen in 2010 naar 1.154 woningen in 2018) zoals blijkt uit gegevens van het CBS getoond in tabel 3 hiernaast. Het CBS geeft inzicht in het aantal huurwoningen, maar heeft verder geen onderverdeling naar huurprijs. Op basis van deze gegevens kan dan ook nog niet worden geconcludeerd hoeveel sociale huurwoningen er zijn in Son en Breugel. Het aandeel huurwoningen in bezit van corporaties is in dezelfde periode gestegen van 14,7% in 2010 naar 16,3% in 2018. In vergelijk met andere gemeenten binnen het stedelijk gebied is het bezit van corporaties in de gemeente Son en Breugel sterker gestegen. Dit neemt niet weg dat het aandeel woningen in bezit van corporaties in Son en Breugel relatief laag ligt in vergelijking met sommige andere randgemeenten. Vergelijken we echter alleen de kleinere randgemeenten zoals Son en Breugel (minder dan 10.000 huishoudens) dan valt het wel mee. In Oirschot en Nuenen is het aandeel woningen van corporaties nog iets lager.

De cijfers van het CBS sluiten niet helemaal aan bij de gegevens van Woonstichting ’thuis en Woonbedrijf. In tabel 2 (zie pagina 11) wordt daarom een gedetailleerd overzicht gegeven van de voorraadmutatie in het woningbezit van Woonstichting ’thuis en Woonbedrijf. Hierin wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt naar sociale en geliberaliseerde huurwoningen. Voor Woonbedrijf wordt de woningvoorraad in 2018 aangehouden onder de veronderstelling dat hierin geen wijzigingen plaats hebben gevonden en ook niet zullen plaatsvinden. Tot de sociale huur worden alle zelfstandige huurwoningen van de corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens gerekend. Standplaatsen, ook als deze voorzien zijn van een woonwagen, moeten door corporaties worden verantwoord als onzelfstandige woongelegenheden. Een woonwagen is wel een zelfstandige woning. In de tabel zijn deze daarom afzonderlijk inzichtelijk gemaakt. Ook het aantal woningen wat met koopgarant is verkocht wordt inzichtelijk gemaakt, dit omdat met deze woningen ook de doelgroep wordt bediend. Het blijkt dat kopers van een koopgarant woning bij Woonstichting ’thuis tot de lage middeninkomensgroep behoren en soms zelfs een inkomen onder de EU-inkomensgrens hebben.

Verder is het zo dat deze woningen weliswaar momenteel niet in het bezit van Woonstichting ’thuis zijn, maar door de toepassing van het label ‘koopgarant’ kunnen woningen bij mutatie wel weer terug worden genomen in de verhuur. Het aantal sociale huurwoningen, de standplaatsen en het aantal ‘Koopgarant’ woningen vormen samen de sociale voorraad. Als laatste laat de tabel ook zien hoeveel geliberaliseerde huurwoningen in het bezit van de corporaties zijn. In de overzichten is geen rekening gehouden met mogelijke sociale huurwoningen die niet in het bezit van een corporatie zijn. 10

1) in tabel 4 op pag. 13 worden de toekomstige ontwikkelingen (periode 2019 – 2029) in beeld gebracht

4.1.2. Huurmutaties Het aantal sociale huurwoningen stijgt in de periode 2010 (858 woningen) tot 2018 (1.053 woningen) met 195 woningen. Dat is een stijging van 23%. Naast een stijging in het aantal sociale huurwoningen is ook een verschuiving naar het betaalbare huursegment (huurprijs onder 2de aftoppingsgrens) waarneembaar. In 2015 is passend toewijzen ingevoerd. Huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag mogen alleen nog maar een woning huren met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Woonstichting ’thuis heeft daarom in 2016 en 2018 haar huurprijsbeleid aangepast zodat er meer woningen een huurprijs onder de aftoppingsgrens hebben. Dit beleid werkt ook de komende jaren nog door, omdat Woonstichting ‘thuis hier zowel bij de jaarlijkse huurverhoging als de huurprijs bij een nieuwe verhuring, rekening mee houdt. 4.1.3. Toevoegingen Met name in de periode rond 2010 heeft Woonstichting ’thuis behoorlijk wat nieuwbouwprojecten opgeleverd. Vervolgens zijn er enkele jaren (2013 – 2017) geen nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd. In 2018 zijn door Woonstichting ’thuis nog 2 projecten opgeleverd. In de tabel worden naast toevoegingen in nieuwbouw ook overige toevoegingen weergegeven. In 2019 heeft dit betrekking op het terug in de sociale huur nemen van woningen die eerder een geliberaliseerde huur hadden. 4.1.4.

Onttrekkingen verkoop - sloop De aantallen verkoop hebben betrekking op het aantal woningen wat uit het bestaande bezit verkocht wordt. Nieuwbouwwoningen die in het verleden door Woonstichting ’thuis verkocht zijn, zijn niet in het overzicht opgenomen. Het aantal verkopen schommelt behoorlijk over de jaren heen, een echte verklaring daarvoor is er niet. Om woningen uit bestaand bezit te verkopen moeten deze natuurlijk beschikbaar komen. In 2015 zijn 8 standplaatsen aan de Oranjetip (administratief) gesloopt. Deze worden weer actief gemaakt.

11

4.1.5.Geliberaliseerde woningen

Het aantal geliberaliseerde woningen neemt de eerste jaren (2010 – 2012) als gevolg van nieuwbouw en huurmutaties toe. Sinds 2014 neemt het aantal geliberaliseerde woningen door verkoop af. In 2016 is deze daling aanzien- Tabel 4 Aantal woningen in bezit van corporaties lijk doordat Woonstichting ’thuis haar aandeel begin en eind 2019 (18 geliberaliseerde woningen) in Acaciastaete samen met het deel van Archipel aan een andere verhuurder (Achmea) verkocht heeft. Deze woningen zijn nog wel beschikbaar voor senioren met een middeninkomen, alleen niet langer in bezit van Woonstichting ’thuis. 4.1.6. Son en Breugel in 2019 Begin 2019 heeft Woonstichting ’thuis 1.047 woningen in haar bezit en heeft Woonbedrijf 151 woningen in Son en Breugel. Beide corporaties zullen dit jaar geen woningen toevoegen aan hun voorraad. Woonstichting ’thuis zal echter 21 sociale huurwoningen uit haar bezit verkopen. Voor 18 woningen heeft dit betrekking op het sociale deel in de Brugwachter/Schuyt. Daarnaast wordt verwacht dat er nog 3 sociale huurwoningen bij mutatie zullen worden verkocht. Doordat er als gevolg van het huurprijsbeleid 7 woningen met een geliberaliseerde huurprijs blijvend terugvallen in het bereikbare huursegment, neemt het aantal sociale huurwoningen in bezit van corporaties uiteindelijk maar met 14 woningen af.

Begin dit jaar zijn er 1.065 sociale huurwoningen, aan het einde van dit jaar zullen dat 1.051 sociale huurwoningen zijn. Let wel: bij de verkoop van Brugwachter / Schuyt zijn afspraken gemaakt over de verhuur van de woningen. Onderdeel van de verkoopvoorwaarde is dat de 18 sociale huurwoningen de komende 7 jaar tot het sociale segment blijven behoren. Ze verdwijnen echter uit het overzicht omdat Woonstichting ’thuis niet langer de eigenaar is. De sociale huurwoningvoorraad van de corporaties kenmerkt zich doordat deze bestaat uit relatief kwalitatief hoogwaardige woningen. Eind 2019 zal de sociale huurwoningvoorraad van corporaties voor 68% (= 713 woningen) uit grondgebonden woningen bestaan en ligt het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten3 op 172, terwijl de grens om een woning te mogen liberaliseren op 142 punten ligt. Dit maakt dat corporaties een behoorlijke afslag doen op de maximale huur (gemiddeld wordt 68% van de maximale huur gevraagd) om de woningen betaalbaar te verhuren. In tabel 4 (op deze pagina) is ook goed te zien dat het aantal geliberaliseerde huurwoningen in bezit van de corporaties afneemt. Dit wordt onder andere verklaard door de complexmatige verkoop van 11 nog resterende woningen in het Brabantsinvesteringsfonds en 54 woningen in de Brugwachter / Schuyt. Dit in het verlengde van de keuze van Woonstichting ‘thuis om in te zetten op het zgn.

DAEB bezit (huur onder liberalisatiegrens) en niet meer op het zgn. niet-DAEB bezit (woningen boven de liberalisatiegrens). Omdat het complexmatige verkoop betreft blijven de woningen wel gekenmerkt als huurwoningen, de huurders blijven gewoon wonen, alleen zijn de woningen niet meer in het bezit van Woonstichting ’thuis.

3

De woningwaardering is een wettelijk puntensysteem om de maximale huur van een woning te bepalen. In het woningwaarderingssysteem krijgen woningen punten voor onder andere oppervlakte, energiezuinigheid, voorzieningen en de WOZ-waarde.

12

4.2. Ontwikkelingen die zich voordoen t.a.v. de voorraad sociale huurwoningen

De tijdelijke dip in het aantal woningen is onder andere het gevolg van de huidige discussie over de potentiele nieuwbouwlocaties. Zodra duidelijk is waar Woonstichting ’thuis kan bouwen gaan zij graag aan de slag. Daarbij zijn er zeker mogelijkheden om de volledige sociale (huur en koop) opgave zoals aangegeven in de door de gemeente opgestelde notitie “Ontwikkelingslocaties: Kaders als Koers” op te pakken. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de door Woonstichting ’thuis gereserveerde ruimte voor het bouwen van 400 extra nieuwbouw sociale huurwoningen in de regio. Mocht dit mogelijk zijn (dit is afhankelijke van het beschikbaar zijn van ontwikkelingslocaties), dan zou dit ertoe leiden dat het aantal sociale huurwoningen nog iets verder toeneemt dan waar nu rekening meer wordt gehouden. In tabel 8 (boven aan deze pagina) is in paars aangegeven hoeveel woningen extra zouden kunnen worden gerealiseerd als Woonstichting ’thuis het gehele sociale deel invult conform de wens van de gemeente. 4.3. De mate waarin Woonstichting ‘thuis rekening houdt met uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen 4.3.1.Toekomstig perspectief – ontwikkelingen periode 2020 tot 2029 Tabel 4 (op pagina 14) laat de verwachte ontwikkeling in de woningvoorraad van corporaties in Son en Breugel zien.

De voorspelling is gebaseerd op het bod op de woonvisie en sluit aan bij de begroting van Woonstichting ‘thuis. Verondersteld wordt dat er binnen de woningvoorraad van Woonbedrijf op korte termijn geen mutaties plaatsvinden. Duidelijk wordt dat op basis van de plannen het aantal sociale huurwoningen van de corporaties per saldo toeneemt met 60 woningen (van 1.051 woningen eind 2019 naar 1.111 woningen eind 2029). Dit is een stijging van 5,7%. 4.3.2. Huurmutatie Verschuivingen als gevolg van huurprijsbeleid zijn maar beperkt. Veruit de meeste woningen zitten al in de huurprijsklasse die past bij de kwaliteit van de woning conform het beleid van Woonstichting ’thuis. De mutaties in het aantal woningen met een betaalbare huurprijs, zijn dan ook merendeels het gevolg van verkoop en nieuwbouw. 4.3.3.Toevoegingen Voor de periode 2019 tot 2029 heeft Woonbedrijf vooralsnog nog geen concreet uitgewerkte nieuwbouwplannen. Woonstichting ’thuis wil wel graag woningen bouwen in Son en Breugel wat Woonstichting ‘thuis ook heeft aangegeven in het ‘bod’ op de Woonvisie (wat leidt tot de jaarlijkse ‘prestatieafspraken’). 13

Concrete locaties zijn echter nog niet bekend, maar er wordt door Woonstichting ‘thuis wel geld gereserveerd voor de investering. In totaal zijn er 92 nieuwbouwwoningen ingerekend, zie ook tabel 4 (zie pagina 14). In 2020 wordt rekening gehouden met de toevoeging van 1 woning als gevolg van de woningsplitsing binnen de samenwerking met Stichting Statiegeld Op Jeugd. Voor de overige 91 woningen is nog geen locatie gevonden. Om deze plannen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren heeft Woonstichting ‘thuis in ieder geval de medewerking van de gemeente nodig. De door de gemeente opgestelde notitie “Ontwikkelingslocaties: Kaders als koers” kan hierbij een leidraad vormen. Naast de voor Son en Breugel ingerekende plannen heeft Woonstichting ‘thuis dit jaar extra investeringscapaciteit ingerekend voor 400 woningen. Deze zijn nog niet toebedeeld aan een specifieke gemeente. Dit vanwege de enerzijds grote vraag naar sociale huurwoningen in de hele regio en anderzijds de beperkte beschikbare bouwlocaties. Mocht het mogelijk zijn dan kan ook een deel van deze 400 woningen in Son en Breugel worden ingevuld.

1) er is nog 1 aanvullende woonwagen in particulier eigendom. In totaal zijn er daardoor in de gemeente Son en Breugel 49 standplaatsen voor woonwagenbewoning. In 2019 zijn de 8 gesloopte woonwagens op de locatie Oranjetip nog niet terug gebouwd en de daarbij horende 8 standplaatsen nog niet actief gemaakt.

Onder de ‘in het jaar geraamde overige toevoegingen’ vallen een drietal koopgarant verkochte woningen die bij mutatie weer in de verhuur zullen worden genomen. In 2016 is voor een aantal complexen in Son en Breugel besloten de woningen niet langer te verkopen. Dit heeft betrekking op 64 woningen. Gelijktijdig is ook besloten om 7 woningen die al verkocht zijn weer in de verhuur te nemen als deze beschikbaar komen. Het aantal van 7 overige toevoegingen in 2019 heeft betrekking op woningen die van het geliberaliseerde huursegment zijn teruggevallen in het bereikbare huursegment. 4.4. Naar wie gaan vrijkomende sociale huurwoningen (hoeveel komen er beschikbaar, wie wil er voor in aanmerking komen, aan wie zijn de vrijgekomen woningen toegewezen e.d.)? In onderstaande tabel is aangegeven hoeveel woningzoekenden woonachtig in Son en Breugel een woning hebben gevonden (zijn gaan huren) in het betreffende jaar. Gegevens via Wooniezie vanaf maart 2016 beschikbaar. Jaar mrt - dec 2016 2017 2018

In Son en Breugel 4 14 61

Buiten Son en Breugel 12 28 22

14

Op dit moment zijn er in Son en Breugel 1.190 sociale huurwoningen (peildatum 1-1-2019). Tevens heeft Woonstichting ‘thuis inzichtelijk gemaakt wat deze voorraad aan sociale huurwoningen in de toekomst (2020 t/m 2029) met de huidige beleidsintenties, marktontwikkelingen en inzichten kan gaan worden. Samengevat groeit de voorraad sociale woningvoorraad van 1.190 woningen (31-12-2019) naar 1.236 woningen (31-12-2029). Naast sloop, overige toevoegingen gaat het om de toevoeging van 92 sociale huurwoningen (‘in het jaar geraamde nieuwbouw voor de periode 2019 t/m 2029). De intentie voor wat betreft de beoogde nieuwbouw van sociale huurwoningen door Woonstichting ‘thuis valt binnen de ruimte die in de notitie “Kaders als Koers” is aangegeven. In de notitie “Kaders als Koers” is op de betrokken ontwikkelingslocaties ruimte voor 100 nieuwe sociale huurwoningen. Deze locaties kunnen realistisch gezien t/m eind 2029 in ontwikkeling komen, zodat het totale beeld van de notitie “Kaders als Koers” en de intenties van Woonstichting ‘thuis nagenoeg overeenkomen. Daarmee kan gesteld worden dat er enerzijds een partij bereid is de in de notitie “Kaders als Koers” aangegeven gewenste toename van het aantal sociale woningen te realiseren.

Anderzijds kan ook gesteld worden dat er op de betrokken ontwikkelingslocatie aan de door Woonstichting ‘thuis gewenste realisatie van sociale huurwoningen (circa 92) ruimte gegeven kan worden.

15

5. Huisvesting doelgroepen? In onderdeel 3 zijn de actuele doelgroepen in beeld gebracht. Naast vaste afspraken over de huisvesting van de ‘regulier woningzoekenden’ (waaronder inbegrepen de woonwagenbewoners) en ‘woningzoekenden met een bijzonderheid’ (urgenten inclusief de vergunninghouders e.d.) is er ook sprake van doelgroepen die behoefte hebben aan een ‘specifieke woonvoorziening’ (zoals Stichting Doorpakken Wonen en intramurale PG-plaatsen). Binnen de ‘regulier woningzoekenden’ gaat het om een aanbod van ‘reguliere woningen’. Qua woonvorm kan dit verschillen. Zo vraagt de ‘regulier woningzoekende’ om een ‘reguliere woning’, maar binnen deze groep vragen de woonwagenbewoners om ‘woonwagens’. Ook hier is sprake van een wachtlijst (zie ook onderdeel 3.1.). Wil de gemeente deze faciliteren, dan zal er een ontwikkelingslocatie aangemerkt moeten worden als ‘woonwagenlocatie’ en is deze locatie voor de andere ‘reguliere woningen’ niet meer beschikbaar (ruimtelijk aspect; zie hierna). Opgemerkt wordt dat de gemeente recentelijk (2018) het nieuwe woonwagenbeleid heeft vastgesteld waarin is vastgelegd dat er uitgegaan wordt van een maximum van 49 woonwagenstandplaatsen. Ten opzichte van de overige gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven kent Son en Breugel daarmee (afgezet tegen het inwoneraantal) op één na procentueel het hoogste aandeel standplaatsen.

Een toename van het aantal standplaatsen is niet logisch en zou gewenst in andere regiogemeenten plaats dienen te vinden, zodat er sprake is van een meer evenredige verdeling binnen de regio. De categorie ‘specifieke woonvoorziening’ vraagt in plaats van een woning uit de ‘reguliere woningvoorraad’ om specifieke woonvormen die uitsluitend voor deze doelgroep beschikbaar zijn. Deze specifieke woonvormen vallen buiten het ‘regulier programma’ en moeten statistisch anders verantwoord worden (in de vorm van onder andere ‘beschermd wonen’ / 24uurs zorg) en leveren geen bijdrage aan de hiervoor genoemde geprognotiseerde woningbehoefte / woningaantallen. Deze cijfers zien nl. alleen op (de toevoeging van) ‘reguliere woningen’. Los hiervan moet, op grond van andere argumenten, afgewogen worden of de gemeente deze ‘bijzondere woonvormen’ zou willen faciliteren. Zo ziet het aangehouden amendement toe op één van deze groepen, te weten de 24-uurs zorggroep van Stichting Doorpakken Wonen. Daarnaast is aangegeven dat er nog andere ‘vragers’ zijn, zoals onder meer de vraag naar meer PG-plaatsen. Om een antwoord te kunnen geven op de vraag of Son en Breugel deze ‘specifieke woonvoorziening(en) / woonvormen’ wil faciliteren, dient in ieder geval een afweging te worden gemaakt naar: a. het effect op de beschikbare ruimte i.r.t.

tot de beschikbaarheid aan ontwikkelingslocaties binnen Son en Breugel; b. het effect op de door de raad via de werksessies tot stand gekomen programmatische invulling, zoals verwoord in de notitie “Kaders als Koers”; c. het financieel effect. 5.1. Beschikbare ruimte i.r.t. de beschikbare ontwikkelingslocaties Indien het gaat om wooneenheden met een 24-uurs zorgcomponent of PG-plaatsen dan vallen deze wooneenheden statistisch (t.b.v. opgaven CBS, monitoring prognoses provincie en regio) buiten de ‘woningbouwaantallen’. Het zijn geen zelfstandige (reguliere) woningen (simpel gezegd: je ziet deze aantallen nergens terug). Zie ook de uitleg hiervoor. Het aanwijzen van één van de 12 ontwikkelingslocaties uit de beleidsnotitie “Kaders als Koers” voor de realisatie van de door Stichting Doorpakken Wonen gewenste wooneenhe16

den of het faciliteren van meer PG-plaatsen, houdt in dat deze ontwikkelingslocatie(s) niet meer ingezet kunnen worden voor het ‘reguliere woningbouwprogramma’ t.b.v. de ‘regulier woningzoekenden’. 5.2. Effect op de programmatische invulling concept notitie “Kaders als Koers” Het aanwijzen van één van de 12 ontwikkelingslocaties uit de beleidsnotitie “Kaders als Koers” voor de realisatie van de door Stichting Doorpakken Wonen gewenste 24-uurs zorg wooneenheden of het faciliteren van meer PG-plaatsen, heeft gevolgen voor de in de notitie “Kaders als Koers” aangegeven woningbouwprogrammering. Zoals aangegeven gaat het gelet op de prijssetting van deze wooneenheden om een ‘sociaal programma’. In de notitie “Kaders als Koers” komen op basis van de uitkomsten van de werksessies enkele ontwikkelingslocaties in aanmerking voor een ‘sociaal woonprogramma’. Wordt de ruimte van de ‘reguliere sociale huurwoningen’ ingeruild voor de sociale wooneenheden van één van de genoemde doelgroepen, dan wordt het gewenste percentage van 45% sociale huurwoningen niet meer gehaald. Het koopsegment blijft immers overeind, omdat we uitgaan van gemêleerde woonwijken c.q. woonwijken met een gewenste differentiatie in de opbouw van de woningvoorraad.

Kortweg: ruimte geven aan de realisatie van circa 25 wooneenheden aan de specifieke doelgroep van Stichting Doorpakken Wonen met 24-uurszorg dan wel extra PG-plaatsen, gaat qua ruimte ten koste van andere opties, zoals de zeer dringend gewenste realisatie van sociale huurwoningen voor de ‘reguliere’ woningmarkt. In onderstaande tabel is, op basis van deze criteria, de ‘geschiktheid’ van de betrokken ontwikkelingslocaties voor het bieden van ruimte aan de geschetste doelgroepen, aangegeven.

LOCATIE

LOCATIE

geschiktheid TOTAAL doelgroepen SH SK MH MK DK

1

Houtens 11

-

7

-

7

-

-

2

Breeakkerstraat 1A

-

-

-

10

-

-

St. Genovevastraat – Pieter Brueghelplein

-

-

10

10

-

-

3

4

Ruysdaelstraat 2

15** -

-

15** -

ja

5

Kerkstraat 2/2A

10

-

5

-

-

ja

6

Taylorstraat

-

-

-

-

-

-

7

Veerstraat 19

-

-

15* 6*

4*

-

8

Europalaan 2

10

10

-

-

-

ja

9

Hendrik Veene-

-

-

-

4

1

-

manstraat 48 17

10

‘Breugel Bruist’

20

-

20

-

-

ja

11

15

-

-

8** -

-

12

Varenlaan – Nachtegaallaan Sonniuspark

-

-

-

-

-

13

Driehoek Noord

30* 15* 15* 20* 10* ja

Totalen per prijscategorie

100 32

Totaal

% van totaal

65

-

80

15

totaal: 292

34

11

22

28

-

-

5

-

5.3. Financieel Het faciliteren van één of meerdere van de genoemde specifieke doelgroepen houdt mede in dat er een zorgcomplex komt. Vraag is of je nieuwe zorgaanbieders in Son en Breugel zou willen hebben. Mede gelet op de financiële betekenis die dit kan hebben op de beschikbare budgetten binnen het sociaal domein. Deze discussie valt echter buiten het kader van het voorstel “Kaders als Koers”.

18

6. Samengevat Voor alle doelgroepen (‘regulier woningzoekenden’ resp. ‘specifieke doelgroepen’) zijn woningen gewenst. Daarvoor zijn de in de notitie “Kaders als Koers” genoemde ontwikkelingslocaties beschikbaar. Een keuze voor de inzet van één of meerdere ontwikkelingslocaties voor één of meerdere specifieke doelgroepen (niet zijde ‘regulier woningzoekenden’) gaat ten koste van de ruimtelijke mogelijkheden voor deze ‘regulier woningzoekenden’. Ook heeft dit gevolgen voor de gewenste woningbouwprogrammering. Het percentage van 45% sociale huurwoningen zal dan niet worden gehaald. Het aantal ontwikkelingslocaties is naar huidige inzichten niet groter. Wellicht dat zich in de toekomst nieuwe kansen voordoen, maar dat is op dit moment niet te voorspellen. Een ander gevolg is dat er één of meer ‘zorgcomplexen’ ontstaan, waar de wooneenheden niet beschikbaar zijn voor de ‘regulier’ woningzoekenden naar een sociale huurwoning. Ook de financiële hypotheek die gelegd wordt op de budgetten in het sociaal domein is daarbij relevant.

˄˄˄˄˄˄˄

19