memo tbv cie gz en bz ontwikkelingslocatie Ruysdaelstraat 2 en woningbouwprogrammering

MEMO

Onderwerp

:

Ontwikkelingslocatie 'Ruysdaelstraat 2'; woningbouwprogrammering

Aan

:

Leden van de raadscommissie grondgebiedzaken of burgerzaken

Van

:

college van burgemeester en wethouder

C.C.

:

-

D.D.

:

30 maart 2021

Kenmerk

:

-

Betreft: planontwikkeling ‘Ruysdaelstraat 2’ Inleiding Aanleiding vormt het verzoek van Woonstichting ‘thuis i.s.m. Stichting Doorpakken Wonen om op de locatie Ruysdaelstraat 2 (vml. locatie Vijverberg) onder andere 20 wooneenheden voor een specifieke doelgroep jongeren te realiseren. Het verzoek wijkt af van de door de gemeenteraad vastgestelde notitie ‘Kaders als Koers’ (19 december 2019), waar voor deze ontwikkelingslocatie - voor wat betreft de realisatie van woningbouw- aangegeven is dat het zou moeten gaan om 30 reguliere sociale huurwoningen. De gevraagde 20 wooneenheden zijn echter niet beschikbaar voor de reguliere woningzoekenden. Dit verzoek wordt - mede op uw verzoek om meer duiding - aan uw commissies voorgelegd om exact te weten wat de woningbouwprogrammering op deze locatie moet worden, zodat de verdere planvorming en gesprekken hiermee gevoed worden. Concreet de vraag: - ‘wordt er ruimte geboden aan 20 wooneenheden (en aanverwante voorzieningen) voor de doelgroep 24-uurs permanente zorg van Stichting Doorpakken Wonen welke gedeeltelijk ten koste gaat van de ruimte voor 30 reguliere sociale huurwoningen’ of ‘dient er sprake te zijn van 100% reguliere sociale huurwoningen’.

Verzoek Woonstichting ‘thuis Het verzoek betreft om op de locatie (naast een aantal reguliere sociale huurwoningen) 20 wooneenheden en aanverwante voorzieningen (gemeenschappelijke woonkamer, ruimte voor dagbesteding, unit 24 uurs zorg, parkeervoorzieningen e.d.) te realiseren voor de specifieke groep van St. Doorpakken Wonen met een behoefte aan 24-uurs permanente zorg waarvoor een Wlz-indicatie nodig is. De wooneenheden en aanverwante voorzieningen worden gerealiseerd door Woonstichting ‘thuis. Toewijzing van de 20 wooneenheden (ook bij mutaties) vindt plaats door Stichting Doorpakken Wonen. De bewoners gaan echter een huurovereenkomst aan met Woonstichting ‘thuis. De benodigde 24-uurs permanente zorg wordt, na overleg met de oudervertegenwoordiging, voor alle 20 wooneenheden bij één zorgaanbieder afgenomen. De bewoners (dus ook bij mutaties) zijn gebonden aan deze zorgaanbieder.

Het aantal van 20 wooneenheden is gebaseerd op huidige geïnventariseerde aantallen jongeren uit Son en Breugel die voor deze specifieke woonvorm met een Wlz-indicatie op de lijst staan bij Stichting Doorpakken Wonen. Het is ook het minimaal aantal wooneenheden om de 24-uurs permante zorg betaalbaar te laten zijn. Indien het benodigde ruimtebeslag t.b.v. de realisatie van 20 wooneenheden met aanverwante voorzieningen op de locatie is ingetekend, wordt zichtbaar of er nog ruimte beschikbaar is voor de realisatie van de gewenste reguliere sociale huurwoningen. Deze reguliere sociale huurwoningen worden dan toegewezen via Woonstichting ‘thuis (Wooniezie). Dit deel van de woningen is wel beschikbaar voor de ‘regulier woningzoekenden’. Consequenties woningbouwprogramma / sociaal domein Het nu voorliggende verzoek wijkt af van de vastgestelde programmering ‘Kaders als Koers’ met 30 sociale huurwoningen. De 20 wooneenheden voor de genoemde specifieke doelgroep vanuit Stichting Doorpakken Wonen moeten, vanwege 24-uurs permante zorg met Wlz-indicatie, gezien worden als intramurale zorg met wonen. Wachtlijst en toewijzing worden geheel verzorgd door Stichting Doorpakken Wonen. Regulier woningzoekenden komen hiervoor niet in aanmerking. Bij mutaties worden de wooneenheden niet via het regionale woonverdeelsysteem Wooniezie beschikbaar gesteld.

Nieuwe toewijzingen blijven de bevoegdheid van Stichting Doorpakken Wonen overeenkomstig hun eigen wachtlijst. De 20 wooneenheden zijn en blijven dan (zo lang de behoefte er is) beschikbaar voor deze specifieke doelgroep. En dus zijn de 20 wooneenheden, in tegenstelling tot regulier sociale huurwoningen, niet voor eenieder bereikbaar. Hierbij wordt opgemerkt dat deze doelgroep, gelet op de zorgbehoefte, ook niet op de reguliere markt terecht kan. Solitair wonen met een passend zorgaanbod is voor deze doelgroep niet weggelegd i.v.m. de 24-uurs permanente zorg. Een daarvoor passend aanbod kan alleen worden gerealiseerd door een clustering van wooneenheden, met specifieke (gezamenlijke) voorzieningen. Daarnaast heeft Stichting Doorpakken Wonen aangegeven dat verhuizing naar een woning of Wlz-instelling buiten de gemeente ongewenst is omdat naast de zorg vanuit de Wlz nog steeds mantelzorg wordt verleend. Reisafstand kan daarvoor een belemmerende factor zijn. Het gegeven dat Stichting Doorpakken Wonen samen werkt met één zorgaanbieder, strookt niet met de wettelijke mogelijkheid om - in geval van een Wlz indicatie in de vorm van een Pgb - als cliënt/ bewoner zelf te kiezen voor een zorgaanbieder. Bij ouderinitiatieven is het overigens niet ongebruikelijk om door middel van het gezamenlijk inzetten van alle individuele Pgb-en één zorgaanbieder in te zetten.

Ouders en cliënten kiezen dan nadrukkelijk voor een dergelijk concept. Mocht u besluiten om op deze locatie het verzoek van Woonstichting ‘thuis en Stichting Doorpakken Wonen te honoreren, dan betekent dat dat op deze locatie er afgeweken wordt van de eerder door u aangegeven kaders c.q. koers m.b.t. het gewenste woningbouwprogramma. Het gaat dan immers niet meer om 30 regulier sociale huurwoningen. Gezien de beschikbare ruimte op deze locatie is momenteel nog niet duidelijk wat er dan aan potentie overblijft om regulier sociale huurwoningen te realiseren. E.e.a. ook in relatie tot de gewenste (stedenbouwkundige) kwalitatieve invulling. Er is wel ruimte beschikbaar voor regulier sociale huurwoningen. Dit zullen er echter minder zijn dan 30.

2

Mocht u besluiten om op deze locatie het verzoek van Woonstichting ‘thuis en Stichting Doorpakken Wonen niet te honoreren, dan betekent dat dat het lastig zal worden om voor deze specifieke doelgroep dit op een locatie elders in onze gemeente te realiseren. Hetzelfde geldt voor het realiseren van ‘het verlies aan’ reguliere sociale huurwoningen. Er zijn immers, nauwelijks potentiële locaties beschikbaar waar een compensatie of inhaalslag kan plaatsvinden. Consequenties grondbod De keuze voor of 30 sociale huurwoningen of 20 wooneenheden met aanverwante voorzieningen zal gevolgen hebben voor het grondbod. De huurprijs van de 20 wooneenheden en aanverwante voorzieningen zal gelet op de draagkracht van de bewoners nl. lager uitkomen dan bij de 30 reguliere sociale huurwoningen. Het is wel goed vast te stellen dat er, zonder inbreng van gemeentelijke middelen, een positief grondbod zal moeten komen dat marktconform is (conform ons grondprijsbeleid). Dit, om elke indruk uit de weg te gaan, dat er sprake zou kunnen van ‘staatssteun’. Slotopmerking Wil de raad een objectieve afweging maken tussen de omvang van deze specifieke doelgroep of specifieke doelgroepen resp. de doelgroep regulier woningzoekenden dan moeten wij opmerken dat wij verder nog geen objectieve getallen beschikbaar hebben over aantallen vanuit het sociale domein of het regionaal woningbehoefteonderzoek.

3