brief d.d. 21 juli 2020 aan Woonstichting ‘thuis t.a.v. ‘Ontwikkelingslocatie

Woonstichting 'thuis Postbus 787 5600 AT EINDHOVEN

Uw brief van

Uw kenmerk

Ons kenmerk 20.0009125

Onderwerp Behandeld door Ontwikkelingslocatie "Ruysdaelstraat 2 te Okko Schook Son en Breugel"

Datum 21 juli 2020

Verzonden 22 juli 2020 Bijlage(n) -

Geachte heer / mevrouw , Op 11 februari 2020 hebben wij in het bestuurlijk overleg met u gesproken over de diverse ontwikkelingslocaties in Son en Breugel. Het ging daarbij om de ontwikkelingslocaties waar de raad, met de vaststelling van de notitie “Kaders als Koers”, heeft vastgelegd dat er ‘sociale huurwoningen’ gerealiseerd dienen te worden. In dit gesprek is aangegeven dat wij u de ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’ zouden aanreiken, waar u bij het opstellen van een plan voor de invulling van deze ontwikkelingslocatie rekening mee houdt. De ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’ vormen ons toetsingskader bij de vormgeving van dit plan door u. Op 7 juli 2020 heeft ons college de ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’ vastgesteld. Wij willen u uitnodigen om met inachtneming van de hierna beschreven ‘randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkelingslocatie “Ruysdaelstraat 2 te Son en Breugel” te komen met een planopzet. Randvoorwaarden en uitgangspunten voor een planopzet ontwikkelingslocatie “Ruysdaelstraat 2 te Son en Breugel”. Locatie aspecten - het bestaande gebouw mag worden hergebruikt; - het bestaande gebouw mag ook worden gesloopt, waarna binnen de hierna te noemen kaders nieuwbouw van woningen kan plaatsvinden - nieuwbouw in 3 of 4 bouwlagen is een optie; - beschikbaarheid locatie circa 2022.

Afhankelijk van de voortgang van de planvorming en de planprocedure kan een andere datum worden bepaald.

Afschrift

:

Woonbeleid - uitgangspunt vormt de notitie ‘Kaders als Koers’ (is al in uw bezit); - uitgangspunt is de realisatie van minimaal 30 sociale huurwoningen; - indien het plangebied na invulling van minimaal 30 sociale huurwoningen stedenbouwkundig en ruimtelijk nog meer woningbouwmogelijkheden kan bieden, is dat een optie. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Stedenbouw - uitgangspunt is wonen in het groen; - het perceel behoudt het bosachtige karakter. Het waardevolle dorpsgroen loopt van het Oud Meer tot in de kern van Son en Breugel en bepaalt de identiteit van Son en Breugel en de wijk ‘t Harde Ven; - nieuwe openbare buitenruimte krijgt een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zo min mogelijk verstening; - maximaal 40% uitgeefbaar gebied zodat de woonkwaliteit en het bosachtige karakter gewaarborgd kunnen blijven.

Zie ‘indicatie bouwcontour’; - een strook van 22m langs de Europalaan behoudt / krijgt de bestemming ‘Bos’ waardoor hier het bestaande bosachtige karakter behouden blijft; - een strook van 16m langs de Rembrandtstraat behoudt de bestemming groen, de 3 bestaande eiken worden zorgvuldig ingepast; - een strook van minimaal 8m langs de Ruysdaelstraat wordt niet bebouwd en als groen of tuin bestemd; - een groene buffer blijft behouden tussen het schoolterrein en het nieuwe woongebied, een zonde van 16m wordt niet bebouwd; - compacte bouwvolumes, de footprint is beperkt zodat een groen karakter behouden kan blijven. - woningen zijn zoveel mogelijk gericht op bestaand en nieuw groen en de vijver om een hoogwaardig woonmilieu te creëren; - nieuwe woningen krijgen voorkanten gericht naar de Ruysdaelstraat en Rembrandtstraat. Geen achtertuinen richting het openbaar gebied om verrommeling tegen te gaan; - parkeren en parkeerhofjes blijven uit het zicht (bv. half verdiept parkeren, hagen om parkeervakken e.d.); - entree(s) van het nieuwe woongebied voor gemotoriseerd verkeer vanuit de Rembrandtstraat.

Beeldkwaliteit - de bebouwingstypologie / volume mag afwijken van massa en vorm van bestaande woningen in de directe omgeving; - eigentijds, duurzaam, innovatief materiaalgebruik zijn kernbegrippen, geen traditionele architectuur; - compacte appartementengebouw(en) zijn voorstelbaar, galerijen zijn echter niet toegestaan; - grondgebonden woningen zijn met voorzijden naar het openbaar gebied gericht, niet met achtertuinen; - indien direct aangesloten wordt op bestaande woonstraten wordt rekening gehouden met de grootte, de vorm (goothoogte, richting, materialisering en detaillering) en de onderlinge afstand van de bestaande woningen; - toegepaste materialen zijn natuurlijk, kleuren zijn in warme aardse tinten. De bebouwing is qua uitstraling ‘zacht’ zodat het groen het beeld blijft bepalen. Bouwregels - bouwhoogte maximaal 12m aan Rembrandtstraat; - bouwhoogte maximaal 9m aan de Ruysdaelstraat.

-2-

Duurzaamheid De woningen dienen te voldoen aan de wet- en regelgeving: - bouwbesluit; - BENG; - de woningen kennen geen aansluiting meer op het gasnet; gasloze nieuwbouw (minimaal); - aandacht voor het behoud / situering van bomen vs. het opwekken van zonne-energie (PV); - evt. duurzame warmtebron. Verkeer - entree(s) van het nieuwe woongebied voor gemotoriseerd verkeer vanuit de Rembrandtstraat (zoals bestaande situatie); - voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) is naast de Rembrandtstraat eventueel ook de Ruysdaelstraat te gebruiken; - aandachtspunt is mogelijke impact op de parkeeromvang in de Ruysdaelstraat bij extra ontsluitingen. Verlies aan bestaande parkeervoorzieningen dienen in het plan te worden gecompenseerd. Parkeren - de parkeerbehoefte volgt uit de CROW-publicatie; t.b.v. sociale huurwoningen dient minimaal 1,2 tot 2 parkeerplaats per woning te worden gerealiseerd op eigen terrein (dit is inclusief bezoekersparkeren); - indien naast woningen er sprake is van andere voorzieningen, dan zal overeenkomstig de CROW-publicatie een aanvullende parkeernorm van toepassing zijn.

Deze aanvulling kan pas worden bepaald nadat bekend is om welke aanvullende voorzieningen buiten het wonen worden georganiseerd op de locatie; - er dienen voldoende mogelijkheden te zijn op eigen terrein voor het stallen van fietsen, zowel voor de bewoners als voor het bezoek; - parkeren voor deze woningen dient, inclusief bezoekersparkeren (à 0,3 parkeerplaats per woning) op eigen terrein aangeboden te worden aan de zijde Rembrandtstraat (vergelijkbare positie met het huidige parkeerterrein). Dit dient uit het zicht plaats te vinden (zie stedenbouwkundige randvoorwaarden/uitgangspunten); - geen parkeermogelijkheden tussen het bestaande gebouw en de school; - geen openbare weggetjes door het plangebied naar de achterzijde van het bestaande gebouw. Openbaar gebied Kabels en leidingen - er dient voldoende ruimte voor kabels en leidingen te zijn. Een k&l-strook dient meegenomen te worden in de plannen; - bij deze strook dient voldoende afstand tot de bomen te worden gehouden i.v.m. het uitgebreide wortelstelsel van de volwassen bomen. Eenzijdig ontgraven kan een risico voor de nabijgelegen bomen opleveren; - er dient een goede een goede inbedding te komen van het transformatorstation binnen het nieuwbouwproject. Dus niet aan de rand ervan. De voorkeur gaat uit naar inpassing in het groen.

Rekening moet worden gehouden met de benodigde ruimte wat gevolgen kan hebben voor bestaande bomen; - er dient in kaart te worden gebracht of- en zo ja wat terug geleverd wordt aan opgewekte energie. Dit heeft mogelijk gevolgen voor het elektriciteitsnetwerk van Enexis: - de initiatiefnemer voert zelf tijdig overleg met de netbeheerder over o.a. afsluiterschema’s (verplaatsing is immers zeer kostbaar). De netbeheerders kunnen aangeven of een schema aanwezig is;

-3-

-

de coördinatie van dit project in relatie tot de kabels en leidingen ligt bij Woonstichting ‘thuis:  Woonstichting ‘thuis dient overeenstemming te verkrijgen met de netbeheerders over de technische geschiktheid van het plan, i.r.t. tot de aanwezige en (in de toekomst) benodigde kabels en leidingen;  de initiatiefnemer dient overeenstemming te verkrijgen met de netbeheerders over de technische geschiktheid van het k&l-tracé;  de initiatiefnemer dient overeenstemming te verkrijgen met netbeheerders over de noodzakelijke verleggingen naar het betreffende k&l-tracé als ook de opdrachten daar toe te verstrekken en toe te zien op de uitvoering van de verlegwerkzaamheden zodat de juiste ligging conform dwarsprofiel en ontwerp geborgd wordt;  de rol van de gemeente blijft beperkt tot het verstrekken van de vergunningen en instemmingsbesluiten en het accorderen van meldingen. Daarbij wordt getoetst aan het door Woonstichting ‘thuis voorgestelde en met de netbeheerders afgestemde en geaccordeerde k&l-tracé.

Water - er dient door Woonstichting ‘thuis in overleg met het Waterschap een watertoets te worden uitgevoerd (uitgangspunt is duurzaam waterbeheer; infiltratie en afkoppeling conform het beleid en Keur 2015 van het Waterschap); - in het geval de ontwikkeling meer dan 2.000 m2 bedraagt, zal er door Woonstichting ‘thuis een inhoudelijke afstemming met Waterschap de Dommel (in relatie tot de watertoets) moeten plaatsvinden; - de ‘strategie hemelwater Son en Breugel’ dient te worden gevolgd. Dat houdt in:  hydrologisch neutraal ontwikkelen;  voor de afvoer van het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak in dat de gemeente onderstaande waterkwantiteitstoets wordt gevolgd; hergebruik, vasthouden/infiltreren, bergen, afvoer naar oppervlaktewater (Keur oppervlaktewateren 2015) en tenslotte afvoer naar een rioolstelsel; - bij gebruik van het gemeentelijk rioolstelsel is het volgende van toepassing:  afvalwater en schoon hemelwater worden separaat aangeboden op de perceelsgrens;  ontluchting aanbrengen op de afvalwaterriolering;  aanbrengen hemelwaterberging- of infiltratievoorziening. De hemelwatervoorziening dient te worden gedimensioneerd op basis van het verhard oppervlak van daken en verhardingen.  berging van 50 mm/m2 van het regenwater dat op het verhard oppervlak van daken en verhardingen valt.

Hemelwaterberging op eigen terrein;  ligging hemelwatervoorziening boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand;  hemelwatervoorziening voorzien van noodoverlaat;;  ontluchting aanbrengen bij hemelwaterberging- of infiltratievoorziening;  de gronddekking op de riolering ter plaatse van de perceelsgrens dient 50 cm te bedragen;  de aan of in bouwwerken benodigde voorzieningen voor de afvoer van hemelwater en de op het betreffende perceel aan te leggen voorzieningen voor de afvoer van hemelwater mogen niet aangesloten worden op het openbare riool;  gebruik van niet-uitlogende materialen voor het opvangen van het hemelwater (dakgoten, regenpijpen etc.).  leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient voor de locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie moet worden aangetoond dat dit mogelijk is (bodem/grondwaterstand);  bij toepassing hemelwatervoorziening met overloop richting gemengd stelsel, dient een terugslagklep te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.

-4-

Groen - behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen op het perceel; - t.b.v. de bomen dient een BEA (boom effect analyse) uitsluitsel te geven over huidige en toekomstige kwaliteit en levensverwachting; - indien er bomen moeten worden gekapt, geldt een herplantplicht. Er dienen gebiedseigen bomen te worden geplant; - te behouden bomen dienen tijdens de bouw en voorbereidingen beschermd te worden; - in overleg met gemeente behouden van specifieke bomen; - in overleg met gemeente gewenste woningdichtheid bepalen in combinatie met zoveel mogelijk behoud groen en herplant nieuwe bomen en struiken; - aandacht voor bezonning/overlast in combinatie met de bestaande en nieuwe bomen. Zie ook stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden. Gezondheid In het plangebied dient voldoende groen (of andere maatregelen) opgenomen te zijn om hittestress tegen te gaan. Milieu - nieuwbouw van woningen dient voldoende afstand te behouden tot de school aan de noordzijde. Er geldt een richtafstand van 30 meter vanaf dichtstbijzijnde punt nieuwe woning(en) tot schoolplein / de vigerende bestemming “maatschappelijk” behorende bij de school; - er dient een groene buffer te worden behouden tussen schoolterrein en woongebied; - Woonstichting ‘thuis dient zelf alle benodigde onderzoeken uit te voeren in het kader van het aspect ‘milieu’ (o.a.

externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, bodem, pfasnorm, CO2 normering, luchtkwaliteit, hinderlijke bedrijvigheid, geur, geluid/verkeerslawaai, flora en fauna, archeologie, effect op natuur e.d.); - er dient een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.- beoordeling te worden aangeboden door Woonstichting ‘thuis (indien van toepassing voorafgaand aan het ontwerpbestemmingsplan). Grondaankoop - voor de aankoop van het perceel brengt Woonstichting ‘thuis een grondbod uit. Het grondbod dient op basis van een residuele grondwaardeberekening te worden uitgebracht; - bij het uitgebrachte residueel grondbod dient de onderliggende exploitatieopzet, die hiervoor is gebruikt, te worden toegevoegd. Explosievenonderzoek Woonstichting ‘thuis wordt in verband met de veiligheid geadviseerd, eerst onderzoek te (laten) doen naar mogelijke explosieven op het perceel. Dit voorafgaande aan de werkzaamheden / het bouwrijp maken van het terrein. Hiervoor zijn geen brongegevens bij de gemeente aanwezig. Juridisch - omdat de ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan, dient Woonstichting ‘thuis op eigen kosten en initiatief een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie op te (laten) stellen. Voor de toekomstige situatie zullen de gestelde randvoorwaarden en met name de stedenbouwkundige uitgangspunten worden vastgelegd en vertaald in de regels en op de verbeelding.

Dit vraagt om een maatwerk bestemmingsplan voor deze locatie. Uitgangspunt is daarbij dat er aangesloten moet worden bij het bestemmingsplan “Son Midden” en overige meer recente bestemmingsplannen. Afwijkende bestemmingen en planregels zijn niet meer aan de orde;

-5-

- voor de ontwikkeling worden de wederzijdse afspraken vastgelegd in een anterieure exploitatieovereenkomst. Planinitiatief - Woonstichting ‘thuis geeft zelf opdracht voor:  alle benodigde onderzoeken t.b.v. het (ontwerp)bestemmingsplan;  het laten opstellen van een uitgewerkt (schets)plan, inrichtingsplan voor het openbaar gebied en dergelijke;  het laten opstellen van een (eventueel voorontwerp-), ontwerp- en definitief bestemmingsplan. Planschade - in het kader van de (her)ontwikkeling kan Woonstichting ‘thuis een planschaderisicoanalyse laten opstellen; - alle planschadekosten komen voor rekening van Woonstichting ‘thuis. Communicatie Alle communicatie met belanghebbenden in het voortraject is de verantwoordelijkheid van Woonstichting ‘thuis. Woonstichting ‘thuis biedt bij het ontwerpbestemmingsplan ook een ‘participatieverslag’ aan, waarin is opgenomen met wie en wanneer overleg is gevoerd, op welke wijze dit overleg is gevoerd, wat er is besproken, de afspraken die zijn gemaakt en wat er door u wel/niet is gedaan met de reacties/inbreng e.d.

Kosten - alle kosten voor de ontwikkeling (planvorming, onderzoek, leges, realisatie, aanleg e.d.) komen voor rekening van Woonstichting ‘thuis; - het bouwtoezicht en alle kosten van het toezicht tijdens de bouwactiviteiten en uitvoering, zijn voor rekening van Woonstichting ‘thuis - de legeskosten (prijspeil 2020) voor het in behandeling nemen van een ontwerpbestemmingsplan bedragen € 7.548,00. Voor 2021 en volgende jaren is dit legesbedrag nog niet bekend; - onverminderd het hiervoor genoemde legesbedrag, worden, indien voor de in dat onderdeel bedoelde aanvraag voor een bestemmingsplan externe kosten gemaakt worden, deze kosten in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

-6-

Indicatie bebouwingscontour

Wij verzoeken u om uiterlijk 30 september 2020 ons schriftelijk te laten weten of u wilt komen met de aankoop van het perceel en een woningbouwplan voor deze locatie wilt opstellen overeenkomstig de hiervoor gegeven ‘randvoorwaarden en uitgangspunten’. Indien dat niet het geval is, stoppen wij met u om voor deze locatie te komen met een bouwinitiatief. Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met de heer O. Schook, senior beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling (e-mail: o.schook@sonenbreugel.nl of tel. 06 36268740). Wij wijzen er op dat deze brief niet kan worden aangemerkt als een voor bezwaar en/of beroep vatbare beschikking. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Son en Breugel, De secretaris, De burgemeester,

Rien Schalkx

Hans Gaillard

-7-