Voorstel aan college Nuva Keuken Groep 19 okt. 2021 (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Someren
NATUURLIJK
DUURZAAM
Collegevoorstel
4
Onderwerp:
Projectproces
en
kostenverhaal
Portefeuillehouder:
Louis
Documentnummer:
200320173
Het
Zaaknummer:
Swinkels
voorstel
is
besproken
Vertrouwelijkheid Openbaarheid
besluit:
Niet
Mandatering:
Nee Niet
van
toepassing
Wettelijke grondslag:
van
toepassing
Datum:
24
19 oktober
Nuva
Keuken
en
daartoe
de
Akkerweg
1
te willen
2021
gesprek plaatsgevonden
een
heeft
blijven exploiteren
1.1.
heeft
augustus 2021 Daarin
portefeuillehouder.
openbaar
Niet
Someren.
de
Vertrouwelijk
Wkpb:
Op
met
0847200320170
zaak:
Inleiding
Keukengroep
(geanonimiseerd) nn
Opsteller:
1.
Nuva
tussen
kenbaar
Keuken
Nuva
hun
gemaakt graag Groep aanpalende percelen (kaartje onder)
Groep en de gemeente bedrijf in Someren te willen
van
aan (geanonimiseerd) B (geanonimiseerd) MN
de
Lace
verwerven!.
Context
Namens
de
gemeente
waren
(geanonimiseerd) Het gespreksverslag DE Documentnummer
200320173
is
aanwezig burgemeester bijgevoegd als bijlage 1.
D.
Blok
en
(geanonimiseerd) namens
Nuva
directeur
(geanonimiseerd) U (geanonimiseerd)
heeft deze percelen (geanonimiseerd) DE (geanonimiseerd) ON van
€
ca.
90,-/m? (speculerend
bedrijventerrein De
gemeente
en
Nuva
op
eerder
met
verworven
bestemming
bestemmingswijziging gezien
een
agrarisch
dat
de
heeft
vanuit actieve
grondpolitieke overwegingen de
Groep geprobeerd
te
gronden
verwerven.
al
voor
het
Vanwege
de
(geanonimiseerd) P's nooit overeenstemming bereikt. Reden is het grote gat tussen € 200,-/m?) en de getaxeerde waarde door de taxateur (geanonimiseerd) (€ 170,| in verband gemeente nog een strook grond te verwerven van (geanonimiseerd) | -
Nuva
(ca.
254
Keukens
Momenteel
agrarisch In het
loopt
er
nog de
over
moet
de
zou
De
2.
percelen
3.
wordt
afloop
het
tarief,
van
probleem
indien
gesprek
Gemeente hem
Groep
op
op
Lukt
hoe
Keuken het
te
nemen.
aan
college
gemeentelijke
€
voor
de
gemeente.
met
aanpassing
Ook
dient
de
van
komen
verplicht de
waarom
met
een
bestemming
van
goede de
percelen
kosten het
op
project
van
te
wijzigen
heeft ten
gelegen
eveneens
Nuva
en
Keuken
Groep,
onder
voorbehoud
de
aanzien
aan
gronden
van
de intentie
agrarisch
van
het
verkopen
Lage Akkerweg,
die
heeft
een
van
de
om
bedrijvigheid.
naar
van
een
nodig zijn
aantal
stroken
de
beoogde
voor
het
verlangen
de gemeente
van
om
gevrijwaard
te
worden
van
een
heeft
Groep
toegezegd de
grond
bestemmingsplan koopcontract
handelt
voor
dat
er
geen
claim
zal
laten
weten
volgen
dat de adviseur
naar
de gemeente
gazet kopen aan de Lage Akkerweg (geanonimiseerd) HN (geanonimiseerd) WN zo: het ook geen enkel krijgt?. (geanonimiseerd) WM (geanonimiseerd) WN
van
de
grond
eerst
verder
hoofdzakelijk
het
vast te
en
kan
leggen.
kostenverhaal
hoe
bij ontwikkeling
opgepakt
enkele
veranderd
weten
initiatiefnemer verder
jl. heeft (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) | aan gemeente
het van
uit te zoeken
en
vervolgens
kostenverhaal,
d.w.z.
het
(geanonimiseerd) mn vorm
project
door
het
weer
verhalen
contact
van
de
te geven.
worden.
bestemmingswijziging niet dan kunnen we ervanuit gaan dat er gaan zaak is. De koopovereenkomst Groep en (geanonimiseerd) BM MN (geanonimiseerd) ore: verwacht gesloten te worden onder voorbehoud van de bestemmingswijziging. Nuva
de
172,-/m?.
de gemeente
Groep
Lage Akkerweg
24 augustus
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) | laten
heeft
Dit voorstel
Alsmede
Nuva
dit in het
om
van
(geanonimiseerd) OW (geanonimiseerd)
BEN WN Keuken
tussen
Groep.
aan
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) tetefonisch
Someren
2
aan
Keuken
gekomen
schadeclaim
van
(geanonimiseerd) 0 (geanonimiseerd) door hoge vraagprijs (geanonimiseerd) | (|geanonimise rd) de vraagprijs van (geanonimiseerd) GM (geanonimiseerd) contact
dat:
Keuken
positieve grondhouding
Nuva
de
Nuva
een
ontwikkeling
met
door
gemeente
(mogelijke)
die
gemeente
afgesproken
percelen
door
Nuva
is tussen
de
Tegemoet
procedure
te (geanonimiseerd) B (geanonimiseerd) NN
2021
o.m.
bij verwerving
marktconform
van
State
van
van
grond tegen
Na
(geanonimiseerd) aankopen BEM
van
van
24 augustus
van
gemeente
De
prijs
van
blijven.
gesprek
bestemming
grond Raad
een
bestuurlijke besluitvorming, 1.
is
m?).
Groep
onderbouwing
grond
straffe
een
onderdeel
Lage Akkerweg).
Keuken
watergang
voor
tussen
Keuken
2/6
1. 2. Kostenverhaal De meest geëigende vorm om de gemeentelijke kosten te verhalen op de private initiatiefnemer is de anterieure overeenkomst. Meestal gaat het dan om de situatie dat het plangebied in eigendom is van de initiatiefnemer die voor eigen rekening en risico wil ontwikkelen en er een bestemmingswijziging nodig is voor de beoogde ontwikkeling. Dit is het zgn. privaatrechtelijk spoor. Partijen kunnen alles wat ze samen vast willen leggen aangaande kostenverevening contractueel vastleggen. Het gaat hier dan bijvoorbeeld om kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen , kosten voor aanpassing bestemmingsplan , e. d. Dus zowel kosten voor fysieke zaken maar ook alle benodigde gemeentelijk apparaatskosten die gemaakt moeten worden. Indien de gemeente ook bovenplanse 3 (binnen het exploitatiegebied) of bovenwijkse 3 kosten (buiten het exploitatiegebied) in de anterieure overeenkomst wil opnemen dan kan dat op bezwaar stuiten bij de initiatiefnemer waardoor de route van het exploitatieplan rest. De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst die beide partijen vrijwillig aangaan. Komen ze daar niet uit dan moet de gemeente volgens de grex-wet een exploitatieplan opstellen.
Indien een gemeente bovenplanse bijdragen voor meerdere locaties of gedeelten daarvan in de exploitatieopzet wil meenemen in de vorm van een fondsbijdrage , kan dat alleen als er een structuurvisie voor de betreffende locaties is , waarbij aanwijzingen worden gegeven over de besteding die ten laste van een fonds bovenplanse voorzieningen kunnen worden gebracht. In een door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie moeten dus de bovenplanse voorzieningen zijn terug te vinden die een fondsbijdrage van een initiatiefnemer rechtvaardigt. Ten aanzien van bovenwijkse kosten geldt dat de Wet ruimtelijke ordening niet verplicht álle bovenwijkse voorzieningen in de structuurvisie op te nemen. Maar omdat de structuurvisie de hoofdlijnen beschrijft van het voorgenomen beleid is het logisch dat daarmee de belangrijkste bovenwijkse voorzieningen ook worden aangehaald. Dit houdt in dat we ervan uitgaan dat voor bovenplanse en bovenwijks kosten een zelfde regime geldt en dat we voor deze case verder geen onderscheid meer maken tussen bovenplanse en bovenwijkse kosten , en in het vervolg alleen nog spreken over bovenwijkse kosten.
Het kostenverhaal in zijn algemeenheid (bovenwijks en de kosten uit de kostensoortenlijst uit de WRO) kan beoordeeld worden als NUVA Keuken Groep een ontwerpplan heeft opgesteld: welke grond gaat ingezet worden voor bebouwing en waar zijn voorzieningen als groen , water en wegen geprojecteerd? Hiermee wordt ook de verhouding uitgeefbare en niet uitgeefbare grond duidelijk. bovenwijks) is in het overleg van 24 augustus 2021 Een fractie van de verhaalbare kosten (€ 10-/m² , naar voren gehaald door NUVA Keukens. In uw college is besproken om het verhaal van deze kosten in ieder geval niet via de wijziging van de structuurvisie te effectueren. Het verhaal van deze kosten is echter mogelijk op basis van andere juridische grondslagen (privaat rechtelijk) en zal worden meegenomen in de op te stellen totale kostenverhaalopzet.
3 Zie hiervoor bijlage 3: Toelichting kostenverhaal
3/6
2. Advies 1.
De
intentie
agrarisch
te
aan
nemen
2. Te
besluiten
om
laten
verlopen
(waarvoor
voor
kiest).
3. Te
besluiten
4.
de €
10,-/m? bovenwijkse
daarom
om
door
plankostenscan (o.b.v. In te stemmen
3.
de
van
wijziging
een
borgen
te
een
kosten
via
percelen
het
niet
de
aan
te
met
samen
anterieure
een
het
via
Lage Akkerweg
alle
alle
te
wijzigen
van
gemeentelijk
de
(publiek rechtelijk)
nodig is, waar
overige
op
overeenkomst
kostendeskundige/planeconoom van
exploitatieplan
de structuurvisie
van
(d.w.z.
plan/ontwerp
een
met
kosten
bovenwijkse kosten,
de anterieure
van
bovenwijkste kosten)
5.
immers
gemeentelijk kosten,
hoogte
De
bestemming
bedrijfsgronden.
in
verhalen
de
om
de gemeente
te
niet
de initiatiefnemer
te
(privaatrechtelijk).
kosten
met
daarin
vast te
laten
stellen
de
opgenomen m.b.v.
een
initiatiefnemer).
stappenplan/vervolgproces
onder
8.
Uitvoering.
Beoogd effect
Contact
leggen
overeenkomst
4.
Nuva
met het
en
Keuken
Groep
kostenverhaal
de
om
in de
projectontwikkeling
steigers
te
op
de
anterieure
belang
is daarom
te starten
en
zetten.
Argumenten
1.1.
Opstarten
Het
kostenverhaal
het
van
projectontwikkelingstraject.
maakt
projectontwikkeling
onderdeel
uit
van
te starten zodat
op
projectontwikkelingstraject.
het
daarbinnen
het
kostenverhaal
Van
door de
om
de
participanten geregeld
kan
worden.
1.1.
Risico
Als
Nuva
Keuken
Groep
10,-/m?,
rest
de route
€
herzien.
zou
De
kans
veel
buiten
structuurvisie
bovenwijkse
kosten
niet akkoord
zou
anterieure met
gaan
van
het
exploitatieplan,
Dit heeft echter
niet
de voorkeur
is echter
andere
traject
ook de
om
(op
(geanonimiseerd) | om
klein dat basis
van
de wet
herzien
kan
is
beperkt. regelen
de
de
van
alleen effectief is als
bovenwijkse
de gemeente
kosten
van
de structuurvisie
gemeente.
exploitatieplan
zal
vragen
zouden
kunnen
consequentie zijn
de
omdat
als
we
verhalen,
gemeente
welke
In uiterste
geval
kan
gelijktijdig
met
de
dat
bestemmingsplanprocedure).
te
bevestigen
in het
dan
weer
heel
anterieure
de gemeente
wel
de
(geanonimiseerd) B (geanonimiseerd) op ! oktober j.l. HN
1.2.
Telefoongesprek
Met
(geanonimiseerd) BM (geanonimiseerd) MN is telefonisch spreekt
met
(dit
wat
van
regelen
het anterieur
verplichte kosten)
beschouwing blijven. moet
een
te
contact
deze
zaak
en
dat
wij
vroeg
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) | waar
de
gemeente
na
opgenomen
afloop nog
daarvan allemaal
om weer
over
telefonisch moet
dat
B&W
contact
beslissen.
met
met
Het
ca.
hem
twee
weken
opnemen.
ging volgens
hem
over
Daarbij over
drie
zaken:
4/6
1.
De
mogelijkheid
2.
De
kosten
3.
Het
kunnen
Dit
de
lijkt erop
grond
verwerven,
bovenwijkse voorzieningen,
van
doorontwikkelen dat
het
hij
aspect
van
het
van
bovenwijkse
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) is in het gesprek gevraagd | dat
niet,
nog
logistiek
wilde eerst zekerheid
en
2.500
ca.
3.000
—
5.
Kanttekeningen
1.1
De
initiafnemer
realisatie
Bij grondprijs
belangrijkste bespreekt punt
(voorlopig) plan/ruimtestudie
een
de gemeente.
het
gaat
Keuken
Groep
het
om
dit in het
Dit
zou
ziet.
te komen.
Hij
Wel
gaf hij
aan
dat
Keuken
Groep
aan
(geanonimiseerd) WN (geanonimiseerd) à! een hoge BEN
om
wilde
20.000
ca.
grondtransactie
betaalt dan
€ 172,-. Hierbij verwachtingen hierover.
Nuva
het totale
nog
kostenverhaal.
De
gemeente
m2
altijd duidelijk
is
aspecten dat
er
geen
enkele
claim
zal
volgen
de gemeente
naar
Groep de grond van B (geanonimiseerd) MM (geanonimiseerd) vaat kopen aan de Lage Akkerweg veranderd bestemmingsplan krijgt. Voor B (geanonimiseerd) WN (geanonimiseerd) zou het ook geen
Nuva
ook
koopcontract vastgelegd
aldus
aan
1.3.
Kostenrisico
de
voor
te bevelen
worden
moeten
dit
project
de
gemeentelijke
kosten
worden,
is
het
om
gesloten
en
van
belang
Groep
en
rekening
van
we
zitten al
de
in
een
overeenkomst
via
dit in
(koopovk,
met
vroeg
stadium
te
in
het
traject,
dan
zijn
alle
tot
ovk
anterieure
Keuken
Nuva
enkel
probleem zijn
op
regelen. en
en
een
no-claim
ovk).
Daarom
kunnen
intentieovereenkomst.
overeenkomst
(geanonimiseerd) niet gesloten worden, | ver
en
(geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) en de gemeente. B
tussen
tripartite
een
de anterieure een
indien
Someren
leggen.
vast te
te starten
Hoewel
Keuken
grond
contractencomplex gesloten
een
is het
Nuva
als
hoge grondprijs.
een
(geanonimiseerd) ON (geanonimiseerd) heeft toegezegd EN
Er wordt
met
z.s.m.
van
kosten
kantoorruimte.
komt
van
Jurische
1.2.
de
van
in de
geweest
betaalt
m2?
plan.
de
initiatiefnemer
verhaald
Mocht
onverhoopt
de transactie
de anterieure dan
tussen
overeenkomst
is nog
niet
gemaakte gemeentelijke
kosten
voor
zelf.
gemeente
6. Financiën Zie
1.2.
van
Nuva
Kostenverhaal. Keuken
Alle
Groep
gemeentelijk
kunnen
op
de
kosten
die
gemaakt
initiatiefnemer
verhaald
moeten worden
worden
(met
in verband een
met
het
project
anterieure
overeenkomst). 7. Communicatie Aan
(geanonimiseerd) DN (geanonimiseerd) is toegezegd BN
het
traject
verder
in gang
na
positief
besluit
over
dit voorstel
aan
college
om
contact
op
te
nemen
om
te zetten.
5/6
8.
Uitvoering
Het
vervolgproces
1,
Team
RO
legt
traject
op
te starten.
Dit
plan
collegebesluit
na
nodig
hoort op
het
Indien
voldoende
er
lokale
met
toetsing door de Provincie te laten uitvoeren of het bedrijf bedrijventerrein of een regionaal bedrijventerrein (grens 5,000 m2?)
dit
kan
worden.
De
stelt
RO
laten De
zodat
hiervan
EA
Als
van
het
tevens
het
zijn
via
met
Nuva
partijen
planeconomische competenties
beschikt
dan
gemaakt
kan
de
partijen,
stellen
naar
overeenkomst
anterieure
overeenkomst
Keukengroep
(ter goedkeuring
ontwerp
Tegelijkertijd
een
B&W)
over, en
wel
verhaalbaar.
stelt
stelt
zo
een
projectplan
nodig
met
projectleider
start
het
stellen
partijen
een
vaststellen
van
de
de contracten
het
met
gemeentelijk
een
met
Nuva
wordt
Keuken
op
w.o.
de
realisatieovereenkomst
bestemmingsplan
met
gemeentelijke gronden nodig zijn, De
de
t.b.v.
de anterieure
ter inzage te leggen. Naar verwachting voorlopig koopovereenkomst onder voorbehoud
Groep (geanonimiseerd) BN (geanonimiseerd) B bestemmingswijziging. Indien uit het plan Keuken
a
over
plankostenscan
een
op
die
projectontwikkelingsproces
realisatieovereenkomst.
college
betrokken
van
samen.
onderdeel
om
aan
het contact
neemt
projectontwikkelingsproces projectteam
intenties
thuis
op.
inzetten kosten
de
is in de
vertrouwen
projectleider
een
projectleider
meteen
om
intentieovereenkomst
Team
volgt:
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) om de uitkomst van het collegebesluit mee te delen en om het | wordt Daarbij (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) gevraagd om op korte termijn met een plan te komen. |
contact
is ook
is als
besluit
sluit de
van
de
hiervoor
Groep
de
Nuva ook
het
Nuva
van
Keuken een
Groep duidelijk wordt welke koopovereenkomst opgesteld.
projectontwikkeling
op.
(geanonimiseerd) nn Nl
(geanonimiseerd) Beleidsmedewerker
ruimtelijke ontwikkeling
6/6
Toelichting rollen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Bij deze vlakken is in sommige gevallen ingevuld welke rol wordt vervuld door het betreffende gegeven. Het cijfer dat hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende rol in onderstaand overzicht.
18 Manager