Vaststellen Verordening Starterslening gemeente Someren 2025

Raadsvoorstel Onderwerp:

Actualiseren en aanpassen beleidsregels inzake toekennen van startersleningen

Portefeuillehouder:

K.W.H.M. Kusters

Documentnummer:

200653102

Zaaknummer:

0847200565125

Datum:

29 oktober 2024

1. Samenvatting voor de burger Onze gemeente hanteert de meest ruime toepassing van de starterslening. Starters kunnen maximaal 20% van de verwervingskosten van hun eerste koopwoning lenen. De enige (landelijke) voorwaarde is dat de woning binnen de NHG-norm valt. Deze NHG-norm (en daarmee het maximale leenbedrag) is flink toegenomen. Behalve de omvang van het leenbedrag is ook het aantal leningen fors gestegen. Dit betekent een steeds grotere aanslag op de financiële balans. Om startersleningen te kunnen blijven verstrekken binnen verantwoorde financiële grenzen is het daarom nodig om enkele aanpassingen door te voeren.

2. Inleiding en context Overzicht leningen in Someren Onze gemeente biedt de mogelijkheid tot het aangaan van de volgende leningen: - de starterslening (ingevoerd 2014): is bedoeld voor een eerste koopwoning en overbrugt het verschil tussen de koopsom en het maximale leenbedrag van de starter - de duurzaamheidslening (ingevoerd 2017): is als instrument ontwikkeld voor de financiering van maatregelen om een woning energiezuiniger te maken (bijvoorbeeld zonnepanelen, isolatie, warmtepomp) - de blijverslening (ingevoerd 2017): kan ingezet worden voor het levensloopbestendig maken van een woning (bijvoorbeeld een slaap- en/of badkamer op de begane grond) - de slooplening (ingevoerd 2016): is bedoeld om eigenaren, woonachtig in het buitengebied, te helpen om de sloop van hun oude gebouwen te financieren. Van de blijvers- en slooplening is nog nooit gebruik gemaakt. Om deze reden blijven deze leningen in dit voorstel verder buiten beschouwing. De starters-en duurzaamheidslening mogen zich al vanaf de invoering wél verheugen in een warme belangstelling. Onze starterslening a. De praktijk De starterslening was van meet af aan een groot succes. En dat succes blijft zich voortzetten. In nagenoeg alle gevallen wordt de lening aangevraagd door jonge mensen tussen de 20 en 30 jaar.

75% is (geboren en vaak getogen) Somerenaar, de rest is afkomstig van elders en wil in Someren een woning gaan kopen.

Ongeveer 45% is single, 55% bestaat uit stelletjes, die voor de eerste keer gaan samenwonen of al een huurwoning hebben. Het krijgen van een starterslening is geen luxe maar een harde voorwaarde om de wenswoning te kunnen kopen. Strenge hypotheekregels- en voorwaarden/de krappe markt helpen bepaald niet bij de zoektocht naar een eigen plek. De laatste tijd komt ook steeds vaker een (hoge) studieschuld om de hoek kijken. Voor veel jonge mensen is de starterslening de enige mogelijkheid voor koop van hun eerste woning. Op deze manier is Someren in staat die jonge mensen ook daadwerkelijk in Someren te houden. De starterslening stimuleert de verkoop van zowel de bouwkavels als de bestaande woningen, evenals de daarmee samenhangende doorstroom. Op dit moment wordt een starterslening verstrekt aan een ieder die in Someren een woning koopt. Er worden geen eisen gesteld of, en zo ja hoe lang, de aanvrager inwoner is. Op 16 mei 2024 is een motie aangenomen, waarin gevraagd wordt de Verordening Starterslening hierop aan te passen. In het onderstaande wordt een voorstel hiervoor gedaan. b. Forse stijgingen Onze gemeente hanteert (als bijna de enige gemeente in Nederland) de meest ruime toepassing van de starterslening. We stellen geen leeftijdsgrens en hebben geen gemaximaliseerd jaarlijks beschikbaar budget. Starters kunnen maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning lenen.

De enige (landelijke) voorwaarde is dat de woning binnen de NHG-norm valt. En daarin zit hem de kneep. Deze NHG-norm heeft namelijk de laatste jaren een enorme vlucht genomen. In 2016 bedroeg deze € 245.000,--. Voor 2024 is de NHG-grens vastgesteld op € 435.000,-- en maar liefst € 461.100,-- als geïnvesteerd wordt in energiebesparende maatregelen. Bij deze bedragen kan € 87.000,-- tot € 92.200,-geleend worden. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 8 jaar geleden. Daarnaast is het financieel voordeel op startersleningen zeer beperkt. De beheervergoeding stijgt navenant de omvang van de leningen toeneemt. Hiertegenover staan uiteraard ook de rentebaten maar het resultaat op de startersleningen is minimaal van omvang. Met name de hiervoor genoemde vlucht in de verhoging van de NHG-norm leidt ertoe dat het hard gaat met de hoogte van de leenbedragen. Zeker bij de aantallen die in onze gemeente aangevraagd worden. In totaal zijn vanaf de invoering in 2014 257 leningen verstrekt voor een totaalbedrag van € 10.509.227,00. Vooral de laatste jaren is niet alleen het aantal leningen fors gestegen (van 22 leningen in 2022 naar 41 leningen in 2023) maar ook de omvang ervan. In 2023 bedroeg het gemiddelde leenbedrag nog € 54.000,--, het eerste half jaar van 2024 was dit al € 64.000,--.

Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de gemiddelde omvang en toont daarmee de noodzaak voor aanpassingen van de starterslening aan. Voorstellen hiervoor worden onderstaand verder uitgewerkt.

2/7

Onze duurzaamheidslening Behalve van de starterslening maken Somerenaren ook in groten getale gebruik van de duurzaamheidslening. In totaal zijn 310 leningen verstrekt voor een totaalbedrag van € 2.759.932,--. Het gemiddelde lening bedrag bedraagt € 8.903,--. Het bijbehorende rentepercentage was 1,6% en is per 1 januari 2024 1,7% geworden. Ruim 85% van de aanvragers gebruikt de lening voor de aanschaf van zonnepanelen. Vanwege onzekerheid over de afbouw van de salderingsregeling is het aantal aanvragen de laatste maanden sterk gedaald. De duurzaamheidslening is (landelijk) al begrensd op minimaal € 2.500,-- en maximaal € 25.000 Als gevolg van deze begrenzingen is geen sprake van excessen en daarmee geen noodzaak tot aanpassing van deze lening. De duurzaamheidslening blijft om deze reden in dit voorstel verder buiten beschouwing.

3. Advies 1.

De hoogte van een starterslening per 1-1-2025 te maximaliseren op € 40.000,-- per lening.

2.

Het plafond voor het jaarlijks beschikbare budget voor startersleningen per 1-1-2025 te bepalen op € 700.000,--.

3.

De Verordening Starterslening per 1-1-2025 aan te passen middels opname van de eis dat een aanvrager minimaal 6 maanden in Someren woonachtig is (geweest) alvorens hij/zij in aanmerking kan komen voor een starterslening.

4.

De Verordening Starterslening gemeente Someren 2025 vast te stellen onder gelijktijdige intrekking van de Verordening Starterslening gemeente Someren 2014.

4. Beoogd effect Het continueren en het verstrekken van startersleningen binnen verantwoorde financiële grenzen.

3/7

5. Argumenten 1.1. Beperking buitensporig vermogensbeslag op de balans Onderstaande grafiek laat het verloop zien van de omvang van de startersleningen op de balans van Someren.

Uit de grafiek valt op te maken dat het aandeel startersleningen in 2023 10% bedraagt ten opzichte van het balanstotaal. De jaarlijkse toename heeft impact op het vermogensbeslag. Dit is de hoeveelheid eigen vermogen, die aangehouden moet worden als een buffer voor risico’s. De stijgende omvang van de startersleningen leidt daarnaast tot balansverlenging en impact op de solvabiliteitsratio. Dit betekent kortgezegd dat we steeds meer vreemd vermogen moeten aantrekken (dus lenen) om de leningen te kunnen blijven verstrekken. Het is belangrijk deze stijging te normaliseren waardoor de verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen gezond is en blijft. 1.2 De gulden middenweg Een beperking van de lening tot € 40.000,-- is weliswaar een behoorlijk verschil ten opzichte van het maximaal toegestane (en) onbegrensde bedrag van € 87.000,--, maar blijft in de meeste gevallen een voldoende ruggensteun/overbrugging voor de gemiddelde starter om de wenswoning te kunnen kopen. 2.1 Verdere stijging percentage balanstotaal voorkomen De aflossingen bestaan jaarlijks uit reguliere aflossingen en tussentijdse (extra) aflossingen. De reguliere aflossing in 2024 bedraagt ongeveer € 185.000. Dit bedrag zal langzaam stijgen. Gemiddeld is in de afgelopen 5 jaar (in 2020 tot 2024 op basis van extrapolatie) afgerond € 500.000 tussentijds afgelost.

We verwachten dat de toekomstige aflossingen ongeveer € 700.000 per jaar bedragen. Een plafond in de zin van een jaarlijks beschikbaar budget van maximaal € 700.000 sluit aan bij de jaarlijkse aflossingen. Hiermee wordt bereikt dat de uitstaande som van startersleningen niet verder stijgt. 2.2 Kostendrukkend effect Onderstaande grafiek geeft inzicht in de verhouding kosten-opbrengsten van de startersleningen. Onze kosten bestaan uit de beheervergoedingen, die SVN vraagt voor het exploiteren van de leningen. Daar staan renteontvangsten tegenover. De beheervergoeding, die wij betalen aan SVN, stijgt navenant de omvang van de leningen stijgt. Daarentegen stijgt ook de rente, afhankelijk van het actuele 4/7

rentepercentage. In 2023 steeg de beheervergoeding echter harder dan de rentebaten Het inbouwen van een plafond beperkt de omvang van de te verstrekken leningen en heeft daarmee dus een kostendrukkend effect op de beheervergoeding. Desalniettemin is en blijft het financieel voordeel, concreet € 22.000,-- op jaarbasis in 2023, zeer minimaal.

2.3. Gewijzigde contexten Een reden voor invoering van de starterslening in 2014 was de rode-loper-gedachte. We bevonden ons in een woningbouwcrisis en de verkoop van bouwkavels/woningen had dringend een impuls nodig. Heden ten dage is deze situatie wezenlijk anders. Een tweede reden was het schatkistbankieren. In 2014 was de omvang daarvan op de balans (en daarmee de middelen die ingezet konden worden voor het verstrekken van leningen) aanzienlijk groter. Nu trekken we kortlopende leningen aan om onze betalingsverplichtingen na te komen. De rente hiervan is hoger dan de rente (minus de beheervergoeding), die we op de starterslening ontvangen. 3.1. Aanscherping verordening starterslening is mogelijk Op 16 mei 2024 is de motie “Voorrang eigen bewoners op woningmarkt en aanpassen verordening starterslening” aangenomen in de gemeenteraad. Deze motie is afkomstig van Wij zijn Someren/VVD/CDA/Someren voor elkaar/LokaalSH/Vrije Fractie. Hierin wordt voorgesteld om in te voeren dat een aanvrager minimaal 6 maanden in Someren woonachtig moet zijn of zijn geweest voordat hij een starterslening kan aanvragen. Studenten, die voor hun opleiding Someren hebben verlaten, kunnen op basis van deze regel een starterslening aanvragen. Het staat uw raad vrij desgewenst voorwaarden te verbinden aan het verkrijgen van een starterslening. Zo ook de voorgestelde aanscherping. 3.2.

Verhoogde kans voor eigen inwoners op een starterslening De invoer van de extra eis van het minimaal 6 maanden inwoner te zijn (geweest) heeft bijkomend het gevolg dat eigen inwoners een verhoogde kans hebben op het verkrijgen van een starterslening ten opzichte van niet-inwoners. Zeker nu het aantal toe te kennen startersleningen daalt, is deze gedachte logisch en begrijpelijk tegen de achtergrond van de motie.

5/7

3.3 Trend Het stellen van bindingseisen is weliswaar nog geen gemeengoed maar wel een trend die zich steeds meer aftekent bij gemeenten. Steeds meer gemeenten stellen in meer of mindere mate bindingseisen, welke erop gericht zijn de te verstrekken startersleningen voor te behouden aan eigen inwoners. Ook vanuit SVN wordt de herkenbaarheid van dit beeld bevestigd.

6. Kanttekeningen 1.1. Er gaan (veel) aanvragers buiten de boot vallen Op dit moment verstrekken we maximale startersleningen en is er ook geen plafond qua budget. Dat betekent dat we elke starter, die aan de voorwaarden voldoet, kunnen helpen. Na invoering van de voorgestelde aanpassing gaat dat niet meer op en zullen we een substantieel aantal starters moeten teleurstellen als het budget op is of de toegestane lening niet toereikend is om de wenswoning te kunnen kopen. Ter illustratie en vergelijking onderstaande aantallen 2023

2024 (tot 1 oktober)

2025

Aantal aanvragers

39

31

18 (max)

Leenbedrag (gem.)

€ 52.727,--

€ 65.862,--

€ 40.000 (max)

2.1. Financieel gewin is/was nooit een doelstelling Het renderen van de leningen is altijd beschouwd als een prettig neveneffect maar was/is nooit de hoofdreden om het instrument in te voeren. 3.2.1 niet-inwoners voor een starterslening Behalve door inwoners van Someren wordt een starterslening ook aangevraagd door starters van buiten de gemeente, die in Someren een bestaande dan wel een nieuwbouwwoning willen kopen. Door opname van de halfjaar-eis blijven zij uitgesloten van een starterslening, tenzij ze eerst een half jaar in Someren komen wonen, wat gezien de huidige woningmarkt een bijkans onmogelijke opgave is. Een (geschat) percentage van 25% van niet-Somerense starters zal teleurgesteld worden omdat ze niet aan de halfjaareis kunnen voldoen. 3.2.2 Mogelijkheid van discussie/extra werk Het voeren en oplossen van discussies met starters, die (nog) niet aan de halfjaarlijkse eis voldoen, evenals het checken van deze eis bij een aanvraag, levert het ambtelijk apparaat extra werklast op. 3.3. Mogelijke strijd met (grond)rechten Het is niet uitgesloten dat het stellen van bindingseisen strijd kan opleveren met de grondwet (gelijkheidsbeginsel). Op dit moment zijn echter in de jurisprudentie geen aanwijzingen daartoe gevonden. Ook de geraadpleegde gemeenten met bindingseisen geven aan geen problemen te ondervinden en op begrip voor hun keuze te (hebben) kunnen rekenen.

6/7

7. Financiën In onze meerjarenbegroting 2024-2027 is op kostenplaats 2005000 Startersleningen een structurele rentebaat opgenomen van € 55.000,-- en voor de beheervergoeding is een structurele last van € 18.500,-opgenomen. In 2023 ontvingen we circa € 59.000,-- aan rentebaten. De verwachting voor 2024 is een stijging naar circa € 74.000,--. In 2023 betaalden we € 38.000,-- aan beheervergoeding. De verwachting voor 2024 is dat dit stijgt naar circa € 45.000,--. Voor 2024 wordt een aanpassing naar reële bedragen opgenomen in de decemberrapportage. In de meerjarenbegroting 2025-2028 is deze aanpassing structureel opgenomen. Dit betekent een mutatie van € 15.000,-- op de te ontvangen rente (baat) en een mutatie van € 25.000,-- op de beheervergoeding (last).

8. Communicatie Na uw instemming zal zorg gedragen worden voor een interne en externe communicatie van de voorgestelde aanpassingen. Over één jaar zullen wij de aangebrachte wijzigingen evalueren en uw raad informeren.

9. Uitvoering Na uw instemming zal de Verordening Starterslening gemeente Someren 2025 per 1-1-2025 worden ingevoerd.

Burgemeester en wethouders van Someren, wnd. secretaris,

de burgemeester,

W. Uland

D. Blok

Bijlage(n)

O

Raadsbesluit, documentnummer 200653520

X

Motie voorrang eigen bewoners op woningmarkt en aanpassen

X

NO

verordening starterslening (documentnummer 200653529)

7/7