Vaststellen bestemmingsplan Zandstraat 44

Raadsvoorstel Onderwerp:

Bestemmingsplan Zandstraat 44 (vast te stellen)

Portefeuillehouder:

A.A.H. Swinkels

Documentnummer:

200600662

Zaaknummer: Datum:

0847200581427 15 mei 2024

1. Samenvatting voor de burger Aan de Zandstraat 44 bevindt zich een woonboerderij met schuur die gezamenlijk zijn aangemerkt als gemeentelijk monument. De locatie heeft een agrarische bedrijfsbestemming, maar er wordt geen agrarisch bedrijf meer geëxploiteerd. Daarom is het wenselijk om de bestemming te wijzigen. De initiatiefnemer heeft als voornemen de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij te splitsen en van twee woonbestemmingen te voorzien. Initiatiefnemer is daarbij voornemens om bij de zuidelijke woning kleinschalige bedrijvigheid te realiseren in de vorm van opslag, reparatie en onderhoud van inventaris uit woningen en bedrijven. Voorliggend bestemmingsplan voorziet derhalve in de splitsing van de woonboerderij en het omzetten van de bestemming. Daarbij krijgt de noordelijke woning de bestemming ‘Wonen’ en de zuidelijke woning de bestemming ‘Wonen’ met functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ die kleinschalige bedrijvigheid bij de woning mogelijk maakt.

2. Inleiding Het bestemmingsplan ziet toe op het splitsen van de aanwezige woonboerderij, die van cultuurhistorische waarde is, in twee separate woningen en het omzetten van de bestemming van ‘Agrarisch – agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ en ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ en ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’. Vanaf 27 mei 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘Veegplan XIII’, waarvan de locatie Zandstraat 44 onderdeel was, zes weken ter inzage gelegen. Een ieder heeft in deze periode de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen. Tegen het ontwerpplan is één zienswijze ingediend, door de provincie. Vervolgens heeft afstemming plaatsgevonden met de provincie en zijn een aantal aanpassingen in het plan verwerkt. De gemeenteraad wordt voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

3. Advies De raad besluit: 1.

Kennis te nemen van het feit dat één zienswijze is ontvangen op het ontwerp van het bestemmingsplan Zandstraat 44 Someren;

2.

In te stemmen met de beantwoording van de zienswijze en de voorgestelde ambtshalve wijzigingen zoals verwoord in de Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan Zandstraat 44 Someren;

3.

Te bepalen dat voor het opstellen van het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van de ondergrond als opgenomen in bestand oNL.IMRO.0847.BP02024001-VS01;

4.

Het bestemmingsplan ‘Zandstraat 44 Someren’ met identificatienummer NL.IMRO.0847.BP02024001-VS01, bestaande uit een toelichting, regels en verbeelding, gewijzigd vast te stellen;

5.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken tot vervroegde publicatie te mogen overgaan.

4. Beoogd effect Een locatie van een gestopt agrarisch bedrijf voorzien van een passende herbestemming, passend binnen ons beleid, door de agrarische bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming.

5. Argumenten 1.1. Er is één zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan De provincie heeft een zienswijze ingediend. De zienswijze betreft het planologische juridisch mogelijk maken van de splitsing van de woonboerderij. Omdat vastgesteld moet worden of deze splitsing in overeenstemming is met bepalingen uit de Interim Omgevingsverordening (IOV), dient een cultuurhistorisch rapport of advies van de monumentencommissie aan het plan te worden toegevoegd. Op die manier is de provincie in staat om te beoordelen of de in het plan opgenomen splitsing al dan niet strijdig is met artikel 3.69 van de IOV. De volledige zienswijze treft u aan in de bijlage ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Zandstraat 44 Someren’. 2.1 Op een aantal punten komen wij tegemoet aan de zienswijze; Naar aanleiding van de zienswijze zijn een aantal wijzigingen aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Zo is een bouwhistorische verkenning met waardestelling opgesteld en toegevoegd aan het plan. Daarnaast is een aanvulling aangeleverd, waarin een onderbouwing is opgenomen van de historische elementen na splitsing aan de hand van een waardestelling na splitsing. 2/5

Daarnaast is advies gevraagd aan de monumentencommissie / adviescommissie gemeente Someren. De commissie spreekt zich positief uit over het bouwhistorisch onderzoek. Het realiseren van een functiewijziging met een extra woningsplitsing is volgens de commissie goed voorstelbaar. Zie voor de volledige reactie op de zienswijze de bijlage ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Zandstraat 44 Someren’. 2.2 Er worden een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld; Omdat voor een advies van de monumentencommissie een nader onderzoek aangeleverd moest worden, kon dit advies niet tijdig worden verkregen. Daarom is besloten deze locatie uit Veegplan XIII te halen. Het plan wordt nu als los plan verder in procedure gebracht. Om dit mogelijk te maken is aan het plan een nieuwe IMRO-code toegekend (NL.IMRO.0847.BP02024001-VS01) en is een aparte planset samengesteld, waarbij de ruimtelijke onderbouwing is aangepast naar een plantoelichting. 4.1 De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid; De omzetting van een agrarisch bedrijf naar een woonbestemming past binnen het gemeentelijke beleid. 4.2 Het plangebied wordt landschappelijk ingepast; Om kwaliteitsverbetering te garanderen zal het initiatief landschappelijk worden ingepast. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt.

Volgens de Landschapsinvesteringsregeling (hierna: LIR) is er sprake van een categorie 2- ontwikkeling, namelijk het omschakelen van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, het splitsen van de woonboerderij en de omschakeling naar Wonen-Plus. Daarbij is een goede landschappelijke inpassing verplicht. Voor het plangebied is dan ook een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. 4.3 Het plan maakt opplussen van bijgebouwen mogelijk, dit past binnen ons beleid; De totale oppervlakte aan bijgebouwen bij de noordelijke woonfunctie bedraagt 100 m² en die bij de zuidelijke woonfunctie zal een omvang hebben van 350 m². Ons beleid biedt mogelijkheden om het aantal m² aan bijgebouwen bij een woonbestemming te verhogen naar maximaal 350m². Bij de locatie Zandstraat 44 wordt hiervoor gebruikt gemaakt van de Landschapsinvesteringsregeling (LIR). Hiervoor wordt een extra landschappelijke inpassing gedaan om een categorie 3-ontwikkeling te vertegenwoordigen. Daarmee kan worden opgeplust naar de gevraagde 350m². De bestemmingsplanprocedure liep al voor de bepaling van de raad om de LIR alleen nog toe te passen voor legalisatie in het deelgebiedenproces. 4.4 Het plan maakt wonen plus mogelijk, dit past binnen ons beleid; Het bedrijf aan huis, bestaande uit kleinschalige opslag, onderhoud en reparatie van inventaris t.b.v.

bedrijfspanden en woningen, met milieucategorie 2, past binnen de gestelde kaders van het VAB-NAFbeleid voor een kleinschalig bedrijf aan huis. Het bedrijf aan huis (bij de zuidelijk gelegen woning) veroorzaakt geen belemmeringen voor omliggende bedrijven noch tast het een goed woon- en leefklimaat aan van omliggende woonfuncties, ook niet dat van de noordelijke woning in de te splitsen langgevelboerderij. Verder is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik voor het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten omdat deze in een bestaand bijgebouw zullen plaatsvinden. Gezien de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten (kleinschalige opslag) zal de verkeersaantrekkende werking beperkt zijn. 3/5

4.5 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening; De beoogde ontwikkeling is getoetst aan milieuhygiënische en planologische aspecten. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling past binnen de voorwaarden van de geldende wet- en regelgeving en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. 4.6 De raad heeft de bevoegdheid dit bestemmingsplan vast te stellen; Het bestemmingsplan dient te worden vastgesteld door de gemeenteraad.

6. Kanttekeningen 2.1 Het bestemmingsplan is eerder onderdeel geweest van Veegplan XIII, maar heeft vertraging opgelopen waardoor het nu als los plan verder in procedure wordt gebracht; Het bestemmingsplan Zandstraat 44 heeft eerder als onderdeel van Veegplan XIII als ontwerp ter inzage gelegen. Omdat benodigde aanvullende gegevens voor de locatie Zandstraat 44 niet tijdig konden worden verkregen, is na het ontwerpbestemmingsplan besloten deze locatie uit bestemmingsplan Veegplan XIII te halen. Het plan zou onderdeel worden van Veegplan XIV, maar in verband met grote drukte en prioritering binnen de gemeente in 2023 heeft het plan verdere vertraging opgelopen. Het plan wordt nu als los plan verder in procedure gebracht.

7. Financiën Voor het in behandeling nemen van het bestemmingsplan zijn leges in rekening gebracht ten tijde van het veegplan. Voor het in behandeling nemen van een los bestemmingsplan geldt een hoger legesbedrag dan voor deelname aan een veegplan. Het verschil in leges bedraagt in dit geval € 1.000,-. Omdat de vertraging in 2023 niet bij de initiatiefnemers lag, maar bij de gemeente, wordt het verschil in leges niet in rekening gebracht. Bijstelling van de begroting voor dit voorstel is niet nodig. Voor het omzetten van het plan van een veegplan naar een los bestemmingsplan zijn extra plankosten gemaakt. Deze plankosten bedragen circa € 1.500,-. Deze kosten worden gedekt uit het budget van de bestemmingsplannen. De kosten die verder gemaakt worden bij de uitvoering van deze ontwikkeling zijn voor de initiatiefnemer. Dat geldt ook voor eventuele planschadeclaims. Afspraken hierover zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

8. Communicatie Na vaststelling zal het plan op grond van artikel 3.8 lid 3 Wet ruimtelijke ordening op de voorgeschreven wijze worden gepubliceerd.

9. Uitvoering Na vaststelling bestaat gelegenheid om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 4/5

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Koppers-Van der Krabben

D. Blok

Bijlage(n) Concept raadsbesluit Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Verbeelding Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Regels Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Bijlagen bij de Regels Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 1 Erfbeplantingsplan Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 2 Bestektekening Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 3 Bouwhistorische verkenning Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 4 Onderbouwing waardestelling na splitsing Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 5 Advies monumentencommissie Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 6 Bodemonderzoek Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 7 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 8 Akoestisch onderzoek industrielawaai Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 9 Quickscan flora en fauna Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 10 AERIUS berekening Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 11 Vooroverlegverslag Bestemmingsplan Zandstraat 44 – Toelichting bijlage 12 Nota van zienswijze en ambtshalve wijzigingen

5/5