Vaststellen bestemmingsplan Eindje 6 Lierop

Raadsvoorstel Onderwerp:

Vaststellen bestemmingsplan Eindje 6, Lierop

Portefeuillehouder:

A.A.H. Swinkels

Documentnummer:

200598962

Zaaknummer:

0847200598004

Datum:

1 oktober 2024

1. Samenvatting voor de burger Het bestemmingsplan Eindje 6, Lierop voorziet in een aantal ontwikkelingen. De ontwikkeling is nodig omdat de eigenaar van Eindje 6 op de locatie een aantal zaken wil realiseren en legaliseren, die het bestemmingsplan niet of niet rechtstreeks toestaat. Het gaat om: 1) Het veranderen van de vorm van het bouwvlak en het bestemmingsvlak; 2) Het uitbreiden van het kantoor; 3) Het mogen huisvesten van maximaal 350 arbeidsmigranten Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn twee zienswijzen ingediend. Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen.

2. Inleiding Er is een ontwerpbestemmingsplan ingediend voor de locatie Eindje 6 in Lierop. De ontwikkeling is nodig omdat de eigenaar van Eindje 6 (hierna ook: initiatiefnemer) op de locatie een aantal zaken wil realiseren en legaliseren, die het bestemmingsplan niet of niet rechtstreeks toestaat. Het gaat om: 1) Het veranderen van de vorm van het bouwvlak en het bestemmingsvlak; 2) Het uitbreiden van het kantoor; 3) Het mogen huisvesten van maximaal 350 arbeidsmigranten. Tijdens de behandeling in zijn Commissie ruimte van 5 april 2023 sprak de raad uit de huisvesting van 350 arbeidsmigranten aan Eindje 6 voorstelbaar te vinden. Daarbij overwoog de raad dat we met deze wijze van huisvesten voorkomen dat er extra druk ontstaat op de reguliere gemeentelijke woningvoorraad. Daarnaast overwoog de raad dat initiatiefnemer tot op heden zorgt voor een kwalitatief goede huisvesting. Om die reden heeft de raad er vertrouwen in dat ook de nieuwe, uitgebreidere huisvesting van goede kwaliteit zal zijn. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Eindje 6, Lierop’ heeft met ingang van 22 december 2023 zes weken ter inzage gelegen. De termijn eindigde op 1 februari 2024. Binnen deze termijn zijn er twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord en heeft geleid tot aanpassingen van het plan. Het plan is daarmee gereed om vastgesteld te worden.

3. Advies 1.

Kennis te nemen van het feit dat er tegen het ontwerpbestemmingsplan ‘Eindje 6, Lierop’ twee zienswijzen zijn ingediend;

2.

In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve aanpassing;

3.

Het bestemmingsplan ‘Eindje 6, Lierop’ gewijzigd vast te stellen;

4.

De ondergrond met identificatienummer NL.IMRO.0847.BP02023013-OW01 vast te stellen.

4. Beoogd effect Een toekomstbestendig besluit dat goede kaders schept voor de locatie Eindje 6 en op die manier bijdraagt aan de doelstellingen uit onze structuurvisie en het relevante beleid. Dat is, behalve onze structuurvisie, in ieder geval het arbeidsmigrantenbeleid.

5. Argumenten 1.1 Er zijn twee zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan; Provincie en Waterschap hadden geen opmerkingen op het plan. De zienswijzen zijn ingediend door TenneT en een huishouden dat in de buurt van Eindje 6 woont. De zienswijze van TenneT heeft betrekking op het feit dat het plan geen rekening houdt met aanwezige hoogspanningsverbinding. De zienswijze van het huishouden is niet zozeer een zienswijze tegen de ontwikkeling, maar eerder een oproep om ervoor te zorgen dat er in samenspraak tussen omgeving, gemeente en initiatiefnemer afspraken gemaakt worden zodat initiatiefnemer weet waar hij zich aan moet houden en de omgeving achtervang heeft. 2.1 Wij stellen voor één aanpassing door te voeren n.a.v. een zienswijze; Zie voor de zienswijzen en de volledige beantwoording hiervan de bijgevoegde nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. De zienswijze van TenneT is gegrond. De dubbelbestemming Leiding-Hoogspanningsverbinding wordt opgenomen in de planregels. Zodoende worden de belangen van TenneT ook gewaarborgd. De zienswijze van het huishouden kan niet verwerkt worden in de planregels. Ook wordt onder andere via de anterieure overeenkomst en de SNF afspraken gemaakt over het beheer. Daarbij staat ook vermeld dat er altijd een goed klachtenprotocol aanwezig moet zijn.

Worden deze klachten niet of onvoldoende in behandeling genomen, dan kan de initiatiefnemer zijn SNF-normering kwijtraken met alle gevolgen van dien. 2.2 Er heeft onderzoek plaatsgevonden naar de verkeersveiligheid en het drukriool Tijdens en na de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is onderzocht of het persriool de gewenste ontwikkeling kan verwerken. Uit het onderzoek blijkt dat het mogelijk is om de overbelasting van het riool die door de ontwikkeling ontstaat op te lossen. Door het lozen in de nacht uit te voeren, is er voldoende capaciteit om te kunnen verwerken. Hiervoor moet het rioolsysteem dusdanig worden aangepast dat de gemeente kan regelen wanneer de lozingen van het bedrijf plaatsvinden. De kosten zijn voor de initiatiefnemer. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Aangezien er reeds een anterieure overeenkomst is ondertekend, wordt gewerkt met een addendum (aanvulling van de eerdere overeenkomt). Uit het aangeleverde verkeersonderzoek blijkt dat het opleggen van fietsvoorzieningen niet noodzakelijk/ een te zware eis is bij deze ontwikkeling. Met het afronden van 2/7

openstaande vragen voldoet het plan aan onze eisen. Beide onderzoeken worden verwerkt in de onderbouwing van het bestemmingsplan. Daarmee is er sprake van een ambtshalve aanpassing. 3.1 We kunnen het planologisch kader bieden om een aantal dingen te legaliseren die initiatiefnemer al gerealiseerd heeft; De gemeenteraad heeft op 8 februari 2023 het bestemmingsplan ‘Buitengebied – Deelgebied 4’ vastgesteld. De locatie Eindje 6 maakt daarvan deel uit en heeft de bestemming ‘Agrarisch bedrijf’. Een deel van dit bestemmingsvlak heeft ook de aanduiding ‘bouwvlak’. Het bestemmingsplan bepaalt dat bedrijfsgebouwen alleen binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. Al voor het vaststellen van het bestemmingsplan heeft initiatiefnemer een aantal bouwwerken zonder of in afwijking van de vergunning gerealiseerd of uitgebreid: 1) Twee bestaande loodsen zijn verlengd; 2) Er is een expeditieruimte opgericht zonder dat daar een vergunning voor is; 3) Het gebouw voor de koelcellen is in afwijking van de vergunning gerealiseerd. Initiatiefnemer is een toonaangevende leverancier van zachtfruit (aardbeien, frambozen en bramen) en zachtfruitplanten. Hij voorziet een groeiend aantal nationale en internationale klanten van producten.

Omdat hij in een sterk vraag gestuurde markt werkt die steeds hogere eisen stelt aan de kwaliteit, het aantal planten en de leveringsbetrouwbaarheid, was hij (naar eigen zeggen) genoodzaakt om in zeer korte tijd aanpassingen te doen. Daarbij kon hij vanuit bedrijfseconomisch belang niet altijd wachten op de benodigde toestemmingen of vergunningen. De zonder of in afwijking van een vergunning opgerichte gebouwen liggen geheel of gedeeltelijk buiten het bouwvlak. Door de vorm van het bouwvlak en het bestemmingsvlak te veranderen (maar niet te vergroten), wil initiatiefnemer de bewuste bebouwing binnen het bouwvlak leggen en zo vergunbaar maken. 3.2 Met een vormverandering passen alle bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak; Omdat er alleen sprake is van een vormverandering en geen vergroting, blijft de oppervlakte van het bouwvlak hetzelfde: 26.439 m2. Nagenoeg alle gronden waar bouwvlak wordt toegevoegd, liggen al binnen het huidige bestemmingsvlak ‘Agrarisch bedrijf’. 3.3 De uitbreiding van het kantoor en het logiesgebouw past binnen het nieuwe bouwvlak en is ruimtelijk aanvaardbaar; De beoogde ontwikkeling bestaat uit het uitbreiden van de huisvesting voor arbeidsmigranten en uitbreiding van de kantoorruimte. Een groot gedeelte van het terrein waarop de uitbreidingen plaats vinden, is op dit moment reeds verhard.

Het terrein voor de uitbreiding van de kantoorruimte is in gebruik als grasland. Hiermee is sprake van een zeer beperkte toename van het verhard oppervlak met 230 m2 en komt binnen het nieuwe bestemmings- en bouwvlak te liggen. Als we het afzetten tegen de totale omvang van het bedrijf, is het een geringe uitbreiding. Om deze redenen is de uitbreiding van het kantoor aanvaardbaar. 3.4 Het bedrijf heeft in het piekseizoen 350 arbeidsmigranten nodig; Op dit moment heeft initiatiefnemer een vergunning voor een huisvestingsgebouw voor 200 arbeidsmigranten. Initiatiefnemer stelt echter dat de arbeidsbehoefte groter is in het piekseizoen en dat hij in het piekseizoen 350 van zijn arbeidsmigranten op locatie aan Eindje 6 wil kunnen huisvesten.

3/7

We hebben aan de AAB (Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen) gevraagd of het aannemelijk is dat er, gezien de omvang van het bedrijf van initiatiefnemer, daadwerkelijk 350 arbeidsmigranten nodig zijn. De AAB constateert dat het bedrijf een fluctuerende arbeidsbehoefte kent. In een groot gedeelte van het jaar schommelt de arbeidsbehoefte tussen de 200 en 300 medewerkers. In de zomerperiode kent de arbeidsbehoefte gedurende twee maanden een piek tot boven de 500 medewerkers. Op grond van de arbeidsbehoefte van het bedrijf oordeelt de AAB dat de uitbreiding van 200 naar 350 huisvestingsplaatsen is afgestemd op de omvang van de agrarische bedrijfsvoering. 3.5 Het huisvesten van de arbeidsmigranten op één locatie heeft ruimtelijke voordelen, is ruimtelijk aanvaardbaar en draagt bij aan een goed beheer; Het grootste deel van de arbeidsmigranten werkt op de locatie Eindje 6 of op de aangrenzende gronden. Om die reden vermindert het huisvesten van arbeidsmigranten op Eindje 6 het aantal verkeersbewegingen. Ook is het mogelijk om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast zijn de meeste voorzieningen al (grotendeels) aanwezig, omdat er nu al arbeidsmigranten worden gehuisvest. Tenslotte is de initiatiefnemer zelf op deze locatie woonachtig, waardoor het beheer optimaal is en overlast naar de omgeving zo veel als mogelijk wordt voorkomen.

3.6 De bestaande woningvoorraad van Lierop en de andere bedrijfslocaties van Thwan van Gennip BV worden niet gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten; Er is momenteel sprake van grote krapte op de woningmarkt. Reguliere woningzoekenden komen moeilijk aan een woning. Door mogelijkheden te bieden voor de huisvesting van arbeidsmigranten aan Eindje 6, voorkomen we dat er extra druk ontstaat op onze reguliere woningvoorraad. 3.7 Met het nieuwe huisvestingsgebouw creëert de initiatiefnemer goede werk- en leefomstandigheden; Om voldoende terugkerend tijdelijk personeel te behouden, is het creëren van goede werk- en leefomstandigheden essentieel. Aangezien de afgelopen jaren veel huisvestingslocaties zijn komen te vervallen, is er op dit moment weinig ruimte voor huisvesting, en zeker kwalitatief goede huisvesting beschikbaar. En zonder huisvesting krijgt het bedrijf geen personeel. Om voorgenoemde reden is het voor de bedrijfszekerheid noodzakelijk om te zorgen voor en te investeren in de huisvesting, zodat het mogelijk blijft om aan voldoende tijdelijk personeel te komen.

4.1 Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat de raad vaststelt welke ondergrond is gebruikt; Artikel 1.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat het besluit tot vaststelling van een visie of een plan, dan wel bij het besluit of de verordening, wordt aangegeven welke ondergrond is gebruikt. Ter voldoening aan dit artikel stellen we u voor om de ondergrond met NL.IMRO.0847.BP02023013-OW01 vast te stellen.

6. Kanttekeningen 3.1 Het huisvesten van 350 arbeidsmigranten past niet in ons beleid; Het geldende arbeidsmigrantenbeleid biedt de ruimte om bij een agrarisch bedrijf maximaal 40 huisvestingsplaatsen te realiseren. Het huisvesten van 350 arbeidsmigranten past daar dus niet in. Voordat de raad op 5 maart 2020 dit beleid vaststelde, stelde de raad al het bestemmingsplan Eindje 6 vast, namelijk op 9 mei 2019. Met het vaststellen van dit bestemmingsplan, stemde de raad ook in met een huisvestingsgebouw voor 200 arbeidsmigranten, ondanks dat het niet paste binnen het toen 4/7

geldende beleid. De raad heeft de huisvesting van 200 arbeidsmigranten toen om de volgende redenen als aanvaardbaar beoordeeld: 1.

De initiatiefnemer woont zelf op de locatie en kan er daardoor ook zelf op toezien dat de huisvesting geen overlast veroorzaakt;

2.

Binnen het plangebied worden al jaren op een nette manier arbeidsmigranten tijdelijk gehuisvest;

3.

De initiatiefnemer heeft in piekperiodes 200 arbeidsmigranten aan het werk. Nu zijn deze mensen

voor een groot gedeelte op de locatie in tijdelijke units en op allerlei locaties binnen en buiten de gemeente gehuisvest. Dit zorgt voor meer verkeersbewegingen en minder controle op de ruimtelijke impact op de andere locaties. De argumenten van de raad om destijds medewerking te verlenen, komen overeen met de argumenten die in dit collegevoorstel in de paragraaf ‘Argumenten’ staan. Door in te stemmen met het verzoek, gaan we door op de ingeslagen weg. Daarnaast leidt een negatief besluit tot de in paragraaf ‘Argumenten’ omschreven nadelen en risico’s, zoals dat de reguliere woningvoorraad gebruikt wordt. 3.2 Het huisvesten van 350 arbeidsmigranten kan ten koste gaan van de leefbaarheid van de buurt; Eindje 6 is gelegen in een klein buurtschap. Om (beter) inzicht te krijgen in de belangen van de omwonenden en deze vervolgens in onze afweging mee te kunnen nemen, heeft er op 25 februari 2023 een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Een woordelijk verslag hiervan is bijgevoegd. De omwonenden hebben kennis genomen van het initiatief en geen (unaniem) standpunt ingenomen tijdens de omgevingsdialoog. Door één van de aanwezigen werd de vraag gesteld of na deze uitbreiding de grenzen van het op deze plek toelaatbare bereikt zijn. De initiatiefnemer heeft deze vraag beantwoord door te zeggen dat hij na deze uitbreiding geen verdere uitbreidingsplannen heeft op Eindje 6.

Wij ondersteunen dit standpunt. Om te voorkomen dat initiatiefnemer in de toekomst (stapsgewijs) gaat uitbreiden en om een beeld te krijgen van het door hem gewenste eindplaatje, hebben wij hem verzocht nu een toekomstbestendig plan in te dienen. Daar is het principeverzoek uit voortgekomen en het ontwerpbestemmingsplan. 3.3 De raad vraagt aandacht voor goed sociaal beheer; Om arbeidsmigranten goede huisvesting te bieden, is niet alleen fysiek beheer maar ook sociaal beheer van de huisvestingslocatie belangrijk. Onder goed sociaal beheer verstaan we in ieder geval dat er oog is voor het welzijn van de arbeidsmigranten, dat er een goede leefomgeving wordt geboden, goede informatievoorziening is en dat er een centraal aanspreekpunt is waar arbeidsmigranten terecht kunnen met vragen. Hoewel er geen aanwijzingen zijn dat het beheer ter plaatse nu onvoldoende is heeft de Commissie Ruimte op 5 april 2023 gesproken over dat de groep te huisvesten arbeidsmigranten straks dermate groot wordt dat extra aandacht voor het sociaal beheer nodig is. Het college van B&W heeft daarom in het collegevoorstel van 21 maart 2023 benoemd hierover afspraken te willen maken met initiatiefnemer, die als voorwaarde gesteld zijn aan de medewerking voor een bestemmingsplanherziening.

5/7

Er wordt gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de aanbevelingen opgenomen in het document “Geen tweederangsburgers, aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten tegen te gaan”, van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten aan te sluiten. Het Aanjaagteam pleit voor een integratie van de bestaande keurmerken voor huisvesting van tijdelijk personeel (SNF en AKF) tot één keurmerk. Ook zal het plan zich moeten houden aan de wetregels uit de wet Goed verhuurderschap. Afspraken die in ieder geval nu zijn gemaakt zijn: -

Er is een beheermaatregeldocument opgesteld. Hierin staat vastgelegd hoe de locatie beheerd wordt. Dit wordt ook opgenomen in de anterieure overeenkomst;

-

Er wordt door initiatiefnemer en werknemers extra zorg gedragen voor de arbeidsmigranten op het gebied van o.a. zorg en administratieve afhandelingen;

-

Er wordt gewerkt met onderhoudsschema’s waardoor onderhoud wordt uitgevoerd;

-

Om te kunnen recreëren is er in de huidige locatie voorzien in een moderne fitnessruimte, een hoek met hangtafels, een pingpongtafel en een biljarttafel. Verder worden er regelmatig activiteiten georganiseerd, zoals het vieren van een jubileum of verjaardag. Ook heeft het personeel de mogelijkheid om gebruik te maken van de aanwezige barbecues;

-

Verder beschikt het bedrijf over twee vertrouwenspersonen. Deze zijn over het algemeen goed bereikbaar, maar desondanks is er wekelijks een inloopspreekuur;

-

Er vinden controles plaats vanuit de gemeente en SNF. De gemeente zal in ieder geval twee keer per jaar een bezoek brengen.

Verder beschikt het bedrijf over verschillende certificaten die toezien op de kwaliteit van de bedrijfsvoering in zijn algemeenheid, omgang met personeel en kwaliteit van de huisvesting. Certificaten waarover het bedrijf beschikt zijn BRC Food Safety, Global G.A.P., Naktuinbouw, Select Plan, Sedex en SNF. Ook de afnemer van het zachtfruit, Albert Heijn, stelt eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsvoering en de huisvesting door middel van het programma ‘Beter voor Boer en Natuur’. Via bovenstaande bewaken we die leefomstandigheden van de arbeidsmigranten.

7. Financiën Voor het in behandeling nemen van dit bestemmingsplan zijn leges in rekening gebracht.

8. Communicatie Na vaststelling wordt de provincie verzocht in te stemmen met vervroegde publicatie van het bestemmingsplan. Dit moeten we altijd vragen als er wijzigingen zijn aangebracht na het ontwerpbestemmingsplan

9. Uitvoering Het bestemmingsplan ligt, na publicatie in ‘t Contact en het Gemeenteblad, gedurende 6 weken ter inzage voor beroep. Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

6/7

J. Koppers-Van der Krabben

D. Blok

Bijlage(n)

O

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ontwerpbestemmingsplan;

X

Zienswijze Tennet;

X

Zienswijze omwonende;

X

Zienswijze nota en ambtshalve wijzigingen;

X

Onderzoek verkeer;

X

Onderzoek riolering

X

NO

7/7