Toelichting resultaten scenario onderzoek presentatie 9 januari 2025

Toelichting resultaten scenario onderzoek – Gemeentehuis van de Toekomst 9 januari 2025

Het Proces

Visie op Werken

(Gebruikersgroep Ruimtelijk-functioneel)

Interviews

(Diverse Stakeholders)

Visie op Dienstverlening

(Gebruikersgroep Ruimtelijk-functioneel)

Inspiratiesessie Gemeenteraad

Formuleren Afwegingskader (Projectgroep / Gebruikersgroepen)

Technisch Programma van Eisen (Gebruikersgroep Technisch PvE)

Scenario-Ontwikkeling (Projectgroep)

RF PvE Gemeenteraad Informeren inwoners

2

Ruimterelaties

(Gebruikersgroep Ruimtelijk-functioneel)

Ophalen input inwoners

Raad vraagt Raad Gemeenteraad Informeren inwoners

Informeren inwoners

Het Proces: Waar staan we Wat hebben we afgerond / uitgevoerd: • Ruimtelijk- en functioneel Programma van Eisen opgesteld en vastgesteld in de raad; • Drie scenario’s geformuleerd en het afwegingskader vastgesteld in de Stuurgroep; • Technisch Programma van Eisen opgesteld met uitgangspunten voor kwaliteit, klimaat, comfort en duurzaamheid; • De drie scenario’s doorgerekend in bouwkosten, investeringskosten en “Total Cost of Ownership” (jaarlijkse lasten) • De drie scenario’s beoordeeld op basis van het afwegingskader. Welke stappen nog te zetten: 1. Rapport toelichten in commissie gemeenteraad 2. Besluitvorming raad

3

Het Proces: Waar staan we Beoogd vlekkenplan gemeentehuis van de toekomst

4

Het Proces: Waar staan we Vastgesteld afwegingskader

5

Multi criteria analyse gemeentehuis Someren Wat is onderzocht?

Onderzoek 3 scenario’s: • Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis • Nieuwbouw van het gemeentehuis op een nader te bepalen locatie • Gedeeltelijke renovatie van het huidige gemeentehuis voor een nader in te vullen functie Het beoordelen van elk scenario aan de hand van het vastgestelde afwegingskader: • Geld (financiën) • Risico’s en Kansen • Organisatie • Tijd/Planning • Kwaliteit en Veiligheid

Welke scenario’s zijn onderzocht Scenario

Toelichting

1.

In Scenario 1 wordt gekozen voor vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis. Dit houdt in dat het bestaande gebouw grondig wordt aangepast om te voldoen aan de hedendaagse eisen en behoeften. De vernieuwbouw zal gericht zijn op structurele verbeteringen, het verhogen van de energie-efficiëntie, en het aanpassen van het gebouw om de toegankelijkheid en functionaliteit te verbeteren.

2.

In Scenario 2 wordt gekozen voor de nieuwbouw van het gemeentehuis op een nog nader te bepalen locatie. De locatiekeuze is hierin van groot belang en moet zorgvuldig worden afgewogen, waarbij zowel de bereikbaarheid voor inwoners als medewerkers centraal staat. Het nieuwe gebouw moet voldoen aan alle functionele eisen, maar ook toekomstbestendig zijn, met de integratie van duurzame en energie-efficiënte technologieën.

3.

In Scenario 3 wordt het huidige gemeentehuis gedeeltelijk vernieuwbouwd en herbestemd voor een nieuwe functie, terwijl de kernactiviteiten van de gemeente worden verplaatst naar een nieuw gebouw op een andere locatie. Het vernieuwbouwde deel van het gemeentehuis zal zelfstandig functioneren met volledig nieuwe installaties en voorzieningen voor het overige deel van het huidige gemeentehuis wordt een nieuwe bestemming gezocht (geen onderdeel onderzoek)

Toelichting resultaat kostenramingen

Stichtingskosten op basis van kengetallen (exclusief tijdelijke huisvesting)

Tijdelijke huisvesting

Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis Scenario 1

Nieuwbouw van het Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis op een nader te gemeentehuis + nieuwbouw voor bepalen locatie overig deel Scenario 2 Scenario 3

€ 14,4 M incl. BTW (€ 3.366,- pm²)

€ 19,1 M incl. BTW (€ 4.672,- pm²)

€ 23,7 M incl. BTW (€ 4.672,- pm² nieuwbouw + € 6.257,- pm² afsplitsen en vernieuwbouw oudbouw)

22 maanden / 4.093 m2bvo

Gebruik huidige huisvesting tot oplevering € 300.000,- per jaar

Gebruik huidige huisvesting tot oplevering € 300.000,- per jaar

(€ 5,24 M / € 1.280,- /m 2bvo, excl. btw) (huur units = duurste variant)

Exploitatiekosten per jaar (TCO) Exploitatiekosten per jaar (TCO) Grondkosten Toelichting (highlights)

€ 1,28 M

€ 1,18 M

€ 1,34 M

(o.b.v. gemiddelde investering)

(o.b.v. gemiddelde investering)

(o.b.v. gemiddelde investering)

€ 300,- /jaar/m2bvo

€ 289,- /jaar/m2bvo

€ 306,- /jaar/m2bvo

n.v.t.

P.M.

P.M.

Ambitie is ENG, minimum BENG

Ambitie NOM, minimum ENG

Nieuwbouw = scenario 2

“Quick-wins” t.a.v. duurzaamheid

Duurzaam & circulair

Vernieuwbouw “oud deel” = scenario 1

Gebouwstructuur beperkt inpassing programma

Flexibel in gebruik en uitbreidbaarheid

Vernieuwbouw deel huidige huisvesting na

Enige flexibiliteit naar toekomstig gebruik

Perceel met uitbreidingsmogelijkheid kiezen

oplevering nieuwbouw. Geen tijdelijke

Toekomstige uitbreiding niet mogelijk

Exclusief aankoop grond en bouwrijp maken

huisvesting nodig.

Verlengen levensduur gebouw is circulair

8

Beperkt werkterrein voor aannemer(s)

Geld Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te Scenario 1 bepalen locatie Scenario 2 Voordelen

•

Laagste investeringskosten

•

Geen kosten voor tijdelijke huisvesting.

Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel Scenario 3 • •

Nadelen

9

•

Kosten voor tijdelijke huisvesting.

• •

Hogere investeringskosten. Mogelijke grondkosten.

• •

Geen kosten voor tijdelijke huisvesting. Projecten zijn volgtijdelijk. Financiële kansen rondom herbestemming Hoogste investeringskosten. Mogelijke grondkosten.

Risico’s en kansen Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te Scenario 1 bepalen locatie Scenario 2

Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel Scenario 3

Voordelen

•

Gemeentehuis blijft op de vertrouwde locatie.

•

Geen veiligheidsrisico’s, een geschikt kavel wordt geselecteerd met voldoende groot werkterrein.

•

Combinatie van scenario 1 en 2.

Nadelen

•

Veiligheidsrisico’s door een • beperkt werkterrein. Veel overlast voor omwonenden. • Auteursrecht van architect op het bestaande gebouw kan beperken in de ontwerpvrijheid. Bestaande elektra aansluiting moet verzwaard worden.

Onzekerheid doordat er nog geen locatie bekend is. Mogelijk risico rondom netcongestie.

•

Combinatie van scenario 1 en 2.

• • •

10

Organisatie / inpassing Programma van Eisen Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te Scenario 1 bepalen locatie Scenario 2

Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel Scenario 3

Voordelen

• •

Organisatie op één locatie. Dienstverlening blijft op huidige, herkenbare locatie.

• •

Organisatie op één locatie. Het inpassen van het gewenst programma is optimaal mogelijk.

• •

Organisatie op één locatie. Het inpassen van het gewenst programma is optimaal mogelijk.

Nadelen

•

Het inpassen van het gewenst programma is afhankelijk van de technische mogelijkheden van de bestaande constructie.

•

Mogelijke locatie nog niet in beeld

•

Het inpassen van het programma is optimaal voor het gedeelte in de nieuwbouw en afhankelijk van de mogelijkheden van de bestaande constructie in het bestaande deel.

11

Tijd/ planning Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te Scenario 1 bepalen locatie Scenario 2 Voordelen

• •

Nadelen

12

•

Snelste doorlooptijd voor de nieuwe huisvesting. Minst aantal noodzakelijke procedures rondom het verkrijgen van de omgevingsvergunning.

Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel Scenario 3

•

Planning kan versnelt worden door snelle locatiekeuze voor de nieuwbouw.

•

Planning kan versnelt worden door de projecten tegelijktijdig uit te voeren. Hierdoor wel rekening te houden met kosten voor tijdelijke huisvesting

Er moet gezocht worden naar een • geschikte locatie voor de tijdelijke huisvesting. Dit kan een negatieve invloed hebben op de doorlooptijd, afhankelijk van de vergunningen en • bouwactiviteiten die nodig zijn.

Er moet eerst gezocht worden naar een geschikte locatie voor de nieuwbouw, dit kan veel tijd kosten. Afhankelijk van de locatiekeuze is een uitgebreide procedure nodig voor de omgevingsvergunning.

•

Door twee volgtijdelijke projecten een lange doorlooptijd. Meeste aantal noodzakelijke procedures rondom het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Voor het nieuw te bouwen deel onzekerheid rondom procedures omgevingsvergunning door onbekende locatie

• •

Kwaliteit en veiligheid Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te Scenario 1 bepalen locatie Scenario 2 Voordelen

• • •

BENG + gasloos (ambitie: ENG) Huidige gebouw wordt grotendeels hergebruikt. Bereikbaarheid blijft gehandhaafd.

• • • •

Nadelen

• • • •

13

Voldoet niet aan de parkeernorm Gebouwstructuur beperkt ontwerpruimte voor inpassing van het volledige ruimteprogramma. Geen uitbreidingsmogelijkheden Bestaand gebouw beperkt mogelijkheden voor verduurzaming

•

Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel Scenario 3

ENG + gasloos (ambitie: NOM) Volledige programma en ruimtebehoefte kan worden gerealiseerd. Mogelijkheid tot een flexibele toekomstbestendig ontwerp Mogelijkheid tot duurzaam en circulair ontwerpen en realiseren volgens technisch programma van eisen.

•

Combinatie van scenario 1 en 2.

Onzekerheid over inpassing van het programma door onbekende locatie.

•

Combinatie van scenario 1 en 2.

Multi criteria analyse CRITERIUM

SUBCRITERIUM ♦ Investeringskosten

GELD / FINANCIËN

♦ Exploitatiekosten (jaarlijkse financieringskosen en gebouwexploitatiekosten, TCO) ♦ Verhouding investerings- / bouwkosten ♦ Veiligheid (o.a. werkterrein, fysieke veiligheid tijdens bouwwerkzaamheden)

RISICO'S EN KANSEN

♦ Overlast omwonenden (sociale veiligheid; relatie met buurt) ♦ NUTS-aansluitingen / netcongestie ♦ Juridische (on)mogelijkheden

ORGANISATIE

♦ Betrokken partijen, voor wie heeft de ontwikkeling een positieve impact

♦ Doorlooptijd van de ontwikkeling (verwachte oplevering) TIJD EN PLANNING

♦ Noodzakelijke procedures die (eventueel) gevolgen hebben voor de doorlooptijd (bijv. natuurbescherming)

♦ Ruimte op de locatie ♦ Bereikbaarheid / verkeerssituatie ♦ Parkeergelegenheid ♦ Aanwezige voorzieningen ♦ Ruimtebehoefte / ruimtestaat KWALITEIT

♦ Aanpasbaarheid structuur / constructie na realisatie (Flexibiliteit / toekomstbestendigheid) ♦ Toekomstige uitbreidbaarheid (Flexibiliteit / toekomstbestendigheid) ♦ Energetische kwaliteit (BENG / ENG / NOM)

14

♦ Duurzaamheid scenario ♦ Circulariteit / circulair materiaalgebruik

SCENARIO 1 SCENARIO 2 Vernieuwbouw van het huidige Nieuwbouw van het gemeentehuis gemeentehuis op een nader te bepalen locatie

SCENARIO 3 Vernieuwbouw deel huidige gemeentehuis + nieuwbouw voor overig deel

Conclusie en advies van HEVO Op dit moment kan er nog geen voorkeursscenario worden vastgesteld. Hoewel de multi-criteria analyse aangeeft dat scenario 2 (nieuwbouw op een nader te bepalen locatie) het meest gunstig scoort, is de haalbaarheid van dit scenario sterk afhankelijk van een zorgvuldig gekozen locatie. Advies: Start een locatieonderzoek om potentiële nieuwbouwlocaties te identificeren en te beoordelen. Dit onderzoek is essentieel om de haalbaarheid en geschiktheid van scenario 2 verder te onderbouwen en een weloverwogen besluit te kunnen nemen. Daarnaast kan scenario 1 (vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis) nog niet volledig worden losgelaten, omdat het een haalbare optie blijft zolang er geen definitieve nieuwbouwlocatie is vastgesteld. Verdere afweging tussen de scenario’s is pas mogelijk na het locatieonderzoek. 15