R - 6 Raadsinformatiebrief Oprichten 29 appartementen in en rondom kerk locatie Kerkendijk 97 Someren-Heide

Raadsinformatiebrief Onderwerp:

oprichten 29 appartementen in en rondom kerk locatie Kerkendijk 97 in Someren-Heide

Portefeuillehouder:

P.F.C.W. van der Broeck

Documentnummer:

200741121

Zaaknummer:

200284755

Openbaarheid:

Openbaar

Datum:

19 juni 2025

Aanleiding Het plan kent een lange voorgeschiedenis. Op 21 juni 2021 is het principeverzoek ingediend voor het plan. Dat verzoek was ingediend voor het realiseren van 24 appartementen in het bestaande pand. Op 11 januari 2023 heeft de gemeenteraad kennisgenomen van het plan. In de Commissie Ruimte is door de gemeenteraad een verzoek gedaan te onderzoeken of het mogelijk is het pand te slopen en nieuwbouw te realiseren. Dit zou voor meer kwaliteit kunnen zorgen was de gedachte van de gemeenteraad. Het slopen van een gemeentelijk monument is een forse ingreep en kan niet in alle gevallen. Er moet sprake zijn van een ernstig bouwkundig verval of instortingsgevaar, economische onhaalbaarheid van behoud of ruimtelijke ontwikkelingen van zwaarwegend maatschappelijk belang. Er is een bouwhistorisch onderzoek opgesteld. Uit de onderzoeken blijkt een hoge cultuurhistorische waarde. De plannen zijn uitvoering besproken met de monumentencommissie en verschillende keren aangepast. Op 17 juni 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders een principebesluit genomen om de kerk te renoveren (17 appartementen) en het oprichten van 12 appartementen achter de bestaande bebouwing.

Inhoud Nadat het plan in de Commissie Ruimte is behandeld is verder onderzocht hoe de ontwikkeling vorm gegeven zou kunnen worden. De conclusie van het onderzoek is dat de kerk niet zonder meer gesloopt kan worden en renoveren ruimtelijk een wenselijke ontwikkeling is. Hieronder de argumenten: Uit het bouwhistorisch rapport blijkt dat er sprake is van hoge cultuurhistorische waarde Voor het plan is een bouwhistorische opgesteld (zie bijlage 2). Uit de onderzoek is gebleken dat: Uit het bouwhistorisch onderzoek is het volgende te concluderen: •

De kerk een hoge algemene historische waarde heeft;

•

De kerk een hoge ensemblewaarde heeft omdat de parochie als geheel nog aanwezig is, met rooms-katholieke school en de begraafplaats;

•

De kerk een hoge architectuurhistorische waarde heeft. In die naoorlogse periode begon de toepassing van allerlei moderne kunstvormen ook een belangrijk onderdeel te worden binnen de architectuur. Zowel het betonnen reliëf in de kerktoren als het uitzonderlijk grote glas-inloodvenster van de hand van glaskunstenaar Jon Martens dragen bij aan de hoge

architectuurhistorische waarde. Daarbij ook sprake is van een hoge mate van zeldzaamheid binnen Nederland; •

Het overgrote deel van de indeling dateert van 1961 en kan daarom als hoog monumentaal worden beschouwd.

Uit de beoordeling van het pand blijkt dat het om een zeer historisch waardevol pand gaat. De gemeenteraad heeft verzocht om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn het pand te slopen. Door sloop zou er wellicht meer kwaliteit aan de ontwikkeling kunnen worden toegevoegd. Bij het ontwerp zou dan ook niet meer uitgegaan hoeven te worden van de bestaande contouren. Een compleet nieuwe indeling zal het ontwerp van het pand te goede komen was de mening van de gemeenteraad. Het slopen van een gemeentelijk monument is een forse ingreep en kan niet in alle gevallen. Redenen voor het slopen van een gemeentelijk monument zouden kunnen zijn: 1.

Ernstig bouwkundig verval of instortingsgevaar;

2.

Economische onhaalbaarheid van behoud;

3.

Ruimtelijke ontwikkelingen van zwaarwegend maatschappelijk belang (algemene voorziening, grote infrastructuur of een woningbouwproject dat van groot belang is voor de gemeenschap.

Voor het voorliggend plan gelden de redenen niet. Het is mogelijk om met voorliggend plan het pand te renoveren. De ontwikkelaar is bereid de renovatie te starten en heeft niet te kennen gegeven dat het plan economisch onhaalbaar is. Gezien het rapport is het van groot belang om het gemeentelijk monument voor de toekomst te behouden. Er ligt een plan waar de monumentencommissie mee heeft ingestemd. De architect en ontwikkelaar krijgen complimenten over de ontwikkeling en het respect wat ze daarbij hebben voor de cultuurhistorische waarde. Op 17 mei 2023 heeft er naar aanleiding van de bespreking in de Commissie ruimte een gesprek plaatsgevonden met de monumentencommissie (zie bijlage 3). In dit gesprek wordt geadviseerd om herontwikkeling met behoud van het monumentale pand nader te onderzoeken omdat het een gemeentelijk monument betreft. Er zijn vooralsnog geen zwaarwegende redenen om het pand te slopen. Het plan sluit aan bij gemeentelijk en provinciaal beleid Inbreiding is voor zowel gemeente als provincie een gewenste ontwikkeling, mits het plan voldoet aan Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL, voor de omgevingswet goede ruimtelijke ordening). De kerk krijgt een passende herbestemming Vanuit het dorp is een grote behoefte aan woningbouw.

De monumentencommissie heeft in eerdere adviezen nog aangestuurd op een maatschappelijke bestemming om de leefbaarheid van het dorp te vergroten. Op zich begrijpelijk. Echter is er op korte afstand al een gemeenschapshuis ‘De Bunt’ waar maatschappelijke activiteiten plaatsvinden. Het moet ook geen concurrentie worden van het gemeenschapshuis. De ontwikkelaar geeft de voorkeur aan woningbouw. De monumentencommissie heeft inmiddels ingestemd met het ontwerp. Het plan voorziet in een woningbouwsegmentering overeenkomstig de woondeal Het plan bestaat uit de volgende segmentering: 30% sociale huur: 9 woningen 35% middeldure huur: Minimaal 10 woningen (indien uit de puntentelling blijkt dat meer woningen in deze categorie vallen, wordt dit percentage verhoogd) 35% vrije sector huur: 10 woningen (of langer, indien de appartementen minder punten hebben). 2/3

In het afwegingskader woon(zorg)initiatieven wordt echter een maximum van 20% vrije sector woningen aangehouden in projecten tot en met 29 woningen. Het betreft in dit geval het herontwikkeling van de kerk wat gezien wordt als een maatschappelijk gewenste ontwikkeling. Het traject loopt al ruim voordat het afwegingskader was vastgesteld. Het plan voldoet wel aan de woondeal. Geadviseerd wordt om in dit geval de percentages van de woondeal aan te houden. Vanuit beleid heeft het de voorkeur dat sociale woningen worden aangeboden via een erkend woningcorporatie zoals Wocom. Hierdoor is namelijk geborgd dat de woningen of appartementen niet alleen langdurig in het sociale huur segment worden verhuurd, maar ook dat deze worden toegewezen aan de juiste doelgroep (namelijk onder de DAEB - inkomensgrens (Diensten van Algemeen Economisch Belang)). In dit geval zitten de sociale huur-appartementen in een groter complex, waar ook de duurdere segmenten in gesitueerd zijn. In verband met het beheer van de appartementen is het voor WoCom niet wenselijk om woningen af te nemen in een woningcomplex waar ook andere eigenaren onderdeel van de VVE (Vereniging Van Eigenaren) zijn.

Het vervolg De initiatiefnemer heeft een brief ontvangen over het principebesluit. Het is aan de initiatiefnemer om het plan verder uit te werken en een aanvraag omgevingsvergunning (Bopa, buitenplanse omgevingsplan Activiteit) in te dienen. De volgende stappen worden dan nog doorlopen: -

College van burgemeester en wethouders neemt een besluit over het plan;

-

Gemeenteraad neemt een besluit op de aanvraag (adviesrecht);

-

Plan kan als ontwerp ter inzage gelegd worden;

-

Bij geen zienswijze kan het definitieve plan verleend worden.

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

wnd. burgemeester,

J. Weekers

P.J.M.G. Blanksma

Bijlagen: Bijlage 1: Ontwerp Bijlage 2: Bouwhistorisch onderzoek Bijlage 3: Gesprek met monumentencommissie Bijlage 4: advies monumentencommissie 21 maart 2025 Bijlage 5: Ontwerpproces

3/3