R - 6 Raadsinformatiebrief 6 Kansen eigen inwoners op de woningmarkt

Raadsinformatiebrief Onderwerp:

Kansen eigen inwoners op de woningmarkt

Portefeuillehouder:

K.W.H.M. Kusters

Documentnummer:

200695353

Zaaknummer:

0847200539288

Openbaarheid:

Openbaar

Datum: 10 maart 2025

Aanleiding Gedurende de raadsvergadering van 16 mei 2024 hebben Wij zijn Someren/VVD, CDA Someren, Someren voor Elkaar, LSH en Vrije Fractie, het college verzocht om te onderzoeken welke maatregelen er genomen kunnen worden, die binnen wettelijke kaders mogelijk zijn, om te zorgen dat eigen inwoners voldoende kansen houden op de woningmarkt.

Inhoud Een gemeente kan op verschillende manieren invloed uitoefenen op de woningmarkt. In dit geval gaat het specifiek om maatregelen die invloed hebben op de kans dat ‘eigen inwoners’ een woning kunnen kopen of huren binnen de gemeente Someren. De mate waarin een maatregel of instrument hierop invloed heeft is daarbij lastig te bepalen. De woningmarkt is bijzonder complex, waarbij het effect van overheidsinterventies moeilijk te bepalen is. Daarentegen kan er wel overzicht gemaakt worden van maatregelen die hier direct of indirect, in significante of beperkte mate invloed op hebben. Maatregelen huisvesting eigen inwoners Op dit moment worden er al een aantal maatregelen getroffen om de kans voor eigen inwoners op de woningmarkt in Someren te vergroten. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de starterslenig, de bepalingen in het koopcontract, waaronder het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht, en het toewijzingsprotocol voor projectbouw. Daarnaast zijn er ook nog maatregelen die we zouden kunnen nemen. Hiervan is een huisvestingsverordening, met als onderdeel een set toewijzingsregels, er één van. Starterslening Sinds 1 januari 2025 moet een starter minimaal één jaar woonachtig zijn in Someren om in aanmerking te komen voor een starterslening. Bepalingen koopcontract Sinds 2024 zijn de bepalingen in het koopcontract van een (nieuwbouw)woning veranderd.

In nieuwe koopcontracten is bepaald dat een nieuwbouwwoning de eerste drie jaar niet verkocht mag worden en dat een koopwoning voor onbepaalde tijd bewoond moet worden door de formele eigenaar. Dit heeft wellicht niet direct invloed op de kans van ‘eigen inwoners’ op de woningmarkt, maar kan toch indirect een effect hebben. Door deze regels is het namelijk minder aantrekkelijk of zelfs niet mogelijk om als

investeerder deze woning te kopen en snel te verkopen of verhuren. Hierdoor neemt de theoretische vraag van investeerders, van met name buiten de gemeente Someren af, waardoor de kansen van ‘eigen inwoners’ stijgen.

Toewijzingsprotocol projectbouw Het college van B&W heeft in 2021 ingestemd met het gemeentelijke toewijzingsprotocol voor projectwoningen. Dit biedt de mogelijkheid om woningen van particuliere projecten op een eenduidige manier te adverteren en verkopen. In hoofdlijnen staat er in dit protocol dat er allereerst minimaal twee maanden lokaal geadverteerd dient te worden en dat er op basis van loting woningen toegewezen moeten worden. Enkel als er aantoonbaar onvoldoende inschrijvingen zijn, mag er na goedkeuring van de gemeente, regionaal geadverteerd worden. Op het moment dat er dus voldoende inschrijvingen zijn op basis van lokale advertenties, zal er zonder regionale advertenties, onder deze personen geloot worden. Recentelijk is dit protocol toegepast bij de verkoop van de Boerenkamplaan 21. Dit heeft geleid tot 41 inschrijvingen, waarvan bijna 70% uit eigen inwoners bestond.

Huisvestingsverordening met toewijzingsregels Door een wijziging in de Huisvestingswet 2014, is het vanaf 1 januari 2024 mogelijk om tot 50% van de betaalbare nieuwbouwwoningen (tot maximaal 405.000) toe te wijzen aan één of meerdere specifieke doelgroepen, waaronder personen met een maatschappelijke of economische binding vallen. Hiervoor moet de gemeenteraad op grond van artikel 7, eerste en tweede lid, van de wet woonruimte aanwijzen die vergunningplichtig is. Dit betekent dat die woonruimte niet zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven. Daarentegen is het uitgangspunt, zoals omschreven staat in artikel 2 lid 1 van de huisvestingswet 2014, dat een huisvestingsverordening enkel mag worden vastgesteld als er sprake is van schaarste aan woonruimte die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten (zoals verdringing van kwetsbare groepen op de (sociale) woningmarkt). In deze situatie is er sprake van schaarste op het moment dat meer dan 50% van de (nieuwbouw)woningen wordt gekocht door personen zonder economische of maatschappelijk binding met de gemeente Someren. Het is niet nodig om deze schaarste op wijkniveau aan te tonen, dit kan namelijk op gemeenteniveau aangetoond worden. Op dat moment dat er geen onderbouwing van schaarste voorhanden is ontbreekt de juridische grondslag om een huisvestingsverordening vast te stelen.

Stelt men toch zonder onderbouwing de verordening vast ontstaat er het (grote) risico dat, als een procedure wordt gevoerd naar aanleiding van een afwijzing van een vergunning, de rechter de verordening onverbindend verklaart of buiten toepassing laat. Dit is dan ook niet aan te raden. Uit data van het kadaster blijkt dat in 2022 54,9% van alle woningen (niet alleen nieuwbouw) gekocht zijn door inwoners uit Someren. Ten aanzien van de nieuwbouwwoningen kunnen we geen jaarlijks overzicht genereren van deze verdeling. Dit weten we echter wel van de gemeentelijke kavels in de projecten Goede Vaart en Groote Hoeven. In het plan de Goede Vaart fase 1 is 69% van de kavels (totaal 32 kavels) verkocht aan inwoners uit de gemeente Someren zelf en in het plan Groote Hoeven fase 2 (totaal 18 kavels) betreft dit een percentage van 72%. 2/3

Anterieure overeenkomst

Middels de anterieure overeenkomst hebben de gemeente en initiatiefnemer de mogelijkheid om privaatrechtelijk afspraken te maken. Afspraken over de toewijzing van woningen kunnen in theorie gemaakt worden. Dit kan echter niet juridisch afgedwongen worden, dit moet dus in samenspraak met de ontwikkelaar. In tijden van woningnood, zoals de afgelopen jaren, zal een ontwikkelaar hier waarschijnlijk minder moeilijk over doen. Op het moment dat de woningmarkt afkoelt, vanwege minder vraag of meer aanbod, zal dit een stuk gevoeliger liggen. Zeker gezien het feit dat de gemeente een toewijzingsprotocol heeft, wat de ontwikkelaar al verplicht om eerst op lokaal niveau te adverteren.

Het vervolg Op basis van de reeds genomen maatregelen om de kansen van eigen inwoners op de woningmarkt te vergroten, het kenbare percentage verkochte nieuwbouwkavels in recentelijke woningbouwprojecten en de wettelijke kaders en de juridische houdbaarheid hiervan, ziet het college af van de mogelijkheid om een huisvestingsverordening met toewijzingsregels op te stellen. We kiezen ervoor om de huidig toegepaste instrumenten te blijven gebruiken en ambtelijk te focussen op het toevoegen van genoeg betaalbare woningen. Daarnaast blijven we de effectiviteit van de reeds toegepaste instrumenten monitoren. Indien blijkt dat bijstelling van afspraken en instrumenten nodig is, zal dit worden voorgelegd aan het college van B&W. Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Weekers

D. Blok

3/3