R - 10 Bijlage Tijdslijn verkoop kavels bedrijventerrein Lage Akkerweg

Tijdslijn verkoop kavels bedrijventerrein Lage Akkerweg. Vraagstelling: Op 12 maart 2024 zijn verkoopovereenkomsten gesloten met de bedrijven Nuva Keukens, Ferro Fast en Fibino. Dit was de uitkomst van een lang voorbereidingstraject, 2017 en eerder (2013/2014). Daarbij is de grondprijs van 2022 (€ 154 per m2) gehanteerd en niet de grondprijs van 2023 (€ 172 per m2) of 2024 (€ 188). Omdat het juridisch noodzakelijk is voor de effectuering van grondoverdrachten, dat er collegebesluiten ten grondslag liggen aan deze verkoopovereenkomsten, is alsnog een voorstel aan het college voorgelegd tot een positieve besluitvorming over deze grondverkopen met een toelichting over de prijsvorming. In deze casus zijn in elk geval de volgende drie invalshoeken relevant: -

De planologische procedure. De wijziging van het bestemmingsplan, welke noodzakelijk is om medewerking te kunnen verlenen aan de door de kopers gewenste uitbreiding van de bedrijfsruimte.

-

Grondbeleid, de bevoegdheidsverdeling en de kaders voor gronduitgifte.

-

Het proces dat is doorlopen voorafgaande en na afloop van de verkoopovereenkomsten op basis van de grondprijzen 2022.

In dit overzicht concentreer ik me op het derde spoor. Ik ga wel kort in op de eerste twee aspecten. Het planologische spoor is overzichtelijk. Over de bevoegdheidsvraag heeft het kantoor Pels Rijcken een concept advies uitgebracht. Vooraf: Ik heb me beperkt tot onderzoek naar hetgeen in het gemeentelijk zaaksysteem aan documenten is opgeslagen of waarover ik anderszins de beschikking kreeg, met name n.a.v. mijn vraag aan de betrokken portefeuillehouder en de projectleider of mijn eerste conceptoverzicht aanvulling behoefde. Het is gelet op de overweldigende hoeveelheid documenten niet uit te sluiten, dat ik nog stukken zal hebben gemist. In mijn weergave heb ik, ook om herhalingen te voorkomen, keuzes moeten maken. I. Het planologische spoor. Bij besluit van 24 januari 2019 heeft de raad van de gemeente Someren het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Someren" vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het bedrijventerrein ten oosten van de kern van Someren. Het bestemmingsplan beoogt primair actualisering en harmonisering van de regels. Aan het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt, zijn enkele specifieke agrarische gronden en bedrijfspercelen nog toegevoegd.

Relevant is dat de Raad van State bij uitspraak van 9-6-2021 oordeelt, dat de gemeente Someren het besluit om voor enkele percelen de bestemming agrarisch te handhaven onvoldoende heeft onderbouwd en dat de gemeenteraad wordt opgedragen om binnen 40 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen een nieuw besluit te nemen ten aanzien van de betreffende plandelen. Bij raadsvoorstel van 30 augustus 2023 wordt de wijziging van het bestemmingsplan aangeboden aan de raad tot omzetting van een agrarische bestemming in een bedrijfsbestemming. Het nieuwe bestemmingsplan ziet toe op het realiseren van extra ruimte voor vier bedrijven in het gebied globaal begrensd door de Lage Akkerweg, Broekstraat, Dorser en Vlechter. Deze extra ruimte voor bedrijven wordt benut door vier aanliggende bedrijven, waarmee op korte termijn koopovereenkomsten gesloten zullen worden, aldus het raadsvoorstel.

II. Grondbeleid, bevoegdheidsverdeling en kaders voor gronduitgifte. De website van de VNG zegt er kortheidshalve dit over: “Het college is op grond van artikel 160 lid 1 onder d Gemeentewet bevoegd te besluiten tot het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling. Het vaststellen van grondprijzen is een voorbereidende handeling voor het aangaan van de privaatrechtelijke rechtshandeling tot grondverkoop/gronduitgifte en behoort daarom ook tot de bevoegdheid van het college. Via de mogelijkheid van de raad om financiële kaders te stellen (….), kan de raad wel invloed uitoefenen op de vaststelling van de grondprijzen.” Het ligt genuanceerder. Het college heeft aan Pels Rijcken november 2024 de vraag voorgelegd welk (bestuurs)orgaan van de gemeente bevoegd is om af te wijken van de – door de gemeenteraad vastgestelde – Nota Grondbeleid en het grondprijzenbeleid. Pels Rijcken legt in een concept voor een advies van 21 november 2024 de volgende bevindingen voor. Bij het vervullen van zijn taak is het college gebonden aan de kaders die de gemeenteraad heeft gesteld. De gemeenteraad heeft deze taak tegen de achtergrond van het begrotingsrecht en zijn controlerende rol. Verder heeft het college een verantwoordings- en inlichtingenplicht tegenover de gemeenteraad (artikel 169 Gemeentewet).

Op grond van deze bepaling is het college gehouden om de gemeenteraad vooraf inlichtingen te verstrekken over een besluit tot het aangaan van de overeenkomst, indien de gemeenteraad daarom verzoekt of indien het besluit tot het aangaan van de overeenkomst ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval geldt dat het college niet mag besluiten, voordat de gemeenteraad zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Nu gaat het om de interpretatie van het begrip “ingrijpende gevolgen”. Het uitgangspunt van de wetgever is dus dat het aan de gemeenteraad is om in zijn kaderstellende rol aan te geven om welke beslissingen het gaat als het gaat over de uitleg van het begrip ‘ingrijpende gevolgen’ van artikel 169, vierde lid, Gemeentewet. Ten aanzien van het sluiten van overeenkomsten (met betrekking tot de aan- en verkoop van grond) heeft de gemeenteraad van Someren het college kaders meegegeven. Zo heeft de gemeenteraad op basis van de Nota Grondbeleid 2023-2027 de grondprijzen vastgesteld en bepaald dat het college zijn bevoegdheden uitoefent binnen de kaders die zijn gesteld en aan de gemeenteraad gemotiveerd verantwoording aflegt over de uitvoering daarvan. Een van die kaders is dat de gemeenteraad de grondprijzen vaststelt en niet het college.

Verder kan het college alleen maatwerk toepassen binnen de kaders van het grondprijsbeleid. Dat lijkt, aldus Pels Rijcken, in het voorliggende geval niet te zijn gebeurd, nu in de overeenkomst van de door de gemeenteraad vastgestelde grondprijs is afgeweken (met ca. € 290.000). Ook artikel 8 van de Verordening voor het financiële beleid, financiële beheer en inrichting van de financiële organisatie gemeente Someren 2023, waarin wordt bepaald dat de gemeenteraad betrokken moet worden wanneer een besluit voorligt tot verkoop van onroerende (…) zaken, waarvan de koopsom per transactie groter is dan €100.000,- , geeft voeding aan de conclusie dat de gemeenteraad hier het bevoegd gezag is en niet het college. Overigens gaat het hier om “interne” spelregels en tasten deze de rechtsgeldigheid van de overeenkomsten in relatie tot de kopers niet aan. Tot zover Pels Rijcken. In het collegevoorstel tot formalisering van de verkoopovereenkomsten van dd. 5 november 2024 wordt overigens een afwijkende argumentatie gepresenteerd wat betreft de collegebevoegdheid: “De keuze van een één-op-één verkoop is een collegebevoegdheid. Op basis van het Didam arrest (Hoge Raad van 26 november 2021) zal de gemeente in beginsel gronden door middel van een openbare selectieprocedure op de markt brengen, indien te verwachten is dat er meerdere

2/11

gegadigden zullen zijn. In onderhavige situatie gaat het om de verkoop van reststroken. In de nota grondbeleid heeft de raad bepaald dat in het geval van reststroken de verkoop hiervan een gemotiveerde afwijking vormt om één-op-één te verkopen. De gemeente verkoopt deze namelijk alleen aan de eigenaar of eigenaren van een aangrenzende onroerende zaak. Daarmee wordt aangetoond dat er maar slechts één of een beperkt aantal geschikte partijen zijn. De raad heeft in de nota expliciet bepaald dat het college bevoegd is om, gemotiveerd, te kiezen voor één-op-één verkoop.” De nota Grondbeleid geeft inderdaad ruimte aan het college bij reststroken af te wijken van de algemene lijn en te kiezen voor één-op-één verkoop. Vraag mijnerzijds: Geeft dat dan ook de bevoegdheid af te wijken van de door de raad vastgestelde prijzen? Ik zie daarvoor geen mandaat in de nota grondbeleid 2023-2027. Deze nota is overigens vastgesteld in de raadsvergadering van 28-9-2023. De optieverleningen kwamen aan de orde einde 2022. De formalisering daarvan, inclusief de discussie over de prijsstelling vond vooral plaats in maart/april.

En ten minste een van de kopers beroept er zich dan op, dat “volgens de programmabegroting 2023 pagina 113 voor de opties die voor 31-12-2022 liepen nog tot 1-4-2023 de prijs van 2022 te hanteren is.” En de nota Grondbeleid 2018-2022 gaf aan het college de mogelijkheid om percelen aan te wijzen als incourante bedrijfspercelen, waarvoor afzonderlijke grondprijzen gelden. Ook in die nota wordt overigens gewezen op de verplichting van het college de raad te informeren, indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college heeft kunnen brengen. En voor dat aspect verwijs ik weer naar de analyse van Pels Rijcken. En moet bij de beoordeling nog een rol spelen dat voor het bestemmingsplan uitbreiding bestemmingsplan Lage Akkerweg geen exploitatieplan vastgesteld hoefde te worden, omdat het verhaal van de gemeentelijke kosten langs andere weg (anterieure overeenkomst) was verzekerd? Deze anterieure overeenkomst tussen Fibino BV (onderdeel Nuva Keukens) en de gemeente is op 18 juli 2023 getekend, nadat deze op 18 juli 2023 behandeld en goedgekeurd is.

Kan in die situatie en gezien de context en specifieke voorgeschiedenis dan worden volstaan met verantwoording aan de raad via de jaarrekening? Ik durf het niet te zeggen en wil het ook niet suggereren, maar het zou aanleiding kunnen zijn Pels Rijcken te vragen het advies formeel af te ronden en daarbij deze locatiespecifieke elementen en context in ogenschouw te nemen. III. Kern van de vraagstelling: hoe is het proces tot het aangaan van de verkoopovereenkomsten, inclusief de vaststelling van de grondprijs feitelijk verlopen en wat is het proces daarna geweest. 1. Laten we beginnen met de afronding van het proces door de formalisering van de besluitvorming over de verkoopovereenkomsten in het college van 19 november 2024 (eerste keer dat voorstel werd geagendeerd was 5 november 2024). Ambtelijk wordt voorgesteld in te stemmen met het afwijken van het grondbeleid en de betrokken gronden te verkopen voor de grondprijs uit 2022, zijnde € 154 per m2 en in te stemmen met de gesloten koopovereenkomsten dd. 12 maart 2024. Het college was overigens verdeeld over het voorstel en allen maakten kanttekeningen over de procedure voor de totstandkoming van de grondprijs en (de afhandeling van het) bestuurlijk besluitvormingsproces. In de daaropvolgende collegevergadering is ingestemd met de raadsinformatiebrief.

3/11

In het collegevoorstel en de raadsinformatiebrief worden de argumenten genoemd, waarom aan de kopers is medegedeeld bij ambtelijke mail van 6 april 2023, dat de prijzen van 2022 gehanteerd mogen worden: “ Op pagina 113 van de programmabegroting 2023 staat dat alle geregistreerde opties op 31-122022, tot 01-04-2023 op prijspeil 2022 blijven. In onderhavige situatie is echter niet uitgegaan van het moment van ondertekening van optie, maar van het moment waarop de gesprekken feitelijk gestart zijn om de optie op te maken. Dat was in oktober 2022. Naar aanleiding hiervan is op 6 april 2023 per mail naar betrokken partijen gecommuniceerd dat de grondprijs 2022 aangehouden kon worden. De periode tussen de optie met gecorrigeerde grondprijs en het ondertekenen van de koopovereenkomst is bijna een jaar geweest door aan de gemeente te wijten omstandigheden. Zoals hierboven genoemd was in het grondbeleid bepaald dat voor de uitgifteprijs drie maanden langer het peil 2022 gehanteerd mocht worden. De koopovereenkomst is echter bijna een jaar later pas gesloten. Redenen voor deze lange periode zijn de langere doorlooptijd inzake de ontwikkeling en verplaatsing van de waterberging, noodzakelijke nadere gesprekken over de exacte, toekomstige perceelsgrenzen, archeologisch vervolgonderzoek en de vertraagde, kadastrale inmetingen.

Geoordeeld is dat deze vertraging deels ook te wijten was aan de gemeente, als gevolg waarvan, in afwijking van het grondbeleid, bij het sluiten van de koopovereenkomsten in maart 2024 de grondprijs 2022 is gehanteerd.” 2. Wanneer laten we in dit overzicht het proces aanvangen? Er is al vele jaren contact tussen de gemeente Someren en de ondernemers/eigenaren van de bedrijven aanliggend op de betreffende gemeentelijke percelen met wensen tot bedrijfsuitbreiding. Zo is er al verkoopovereenkomst van 11-4-2014 gemeente – Van Deursen (Van Dongen) voor kavel grond (3028 m2), gelegen aan de Dorsen t.b.v. bedrijfsruimte. En heeft Van Dongen de zogenoemde reststroken al in 2013 in optie genomen door een eerste recht tot koop te verbinden aan het koopcontract van Dorser 1. Er lijkt langjarig sprake te zijn van opties en wensen, maar het gaat in essentie om de processtappen die hebben geleid tot de formele optieverleningen en de koopovereenkomsten van 2023/2024. En die processen komen na de uitspraak van de Raad van State dd. 9 juni 2021 in een relatieve stroomversnelling. 3. We noteren: - 29-5-2020: Afspraak in agenda voor overleg van wethouder Swinkels en ambtelijke vertegenwoordiging met Van Deursen (Van Dongen) en Van Nuys (Nuva keukens) over bedrijventerrein Lage Akkerweg.

Door de verkaveling die Van Deursen en Van Nuys eerder zijn overeengekomen, zijn de gemeentelijke gronden (eerder gezien als reststroken) nu ook 100 % verkoopbaar geworden. Voorafgaand hieraan zijn (14-4-2020) de gemeentelijke restgronden in dat gebied getaxeerd (marktwaarde € 600.000). - 19-4-2021: Overleg Van der Ven met burgemeester en ambtelijke vertegenwoordiging (Grondzaken). Van de Ven zegt open te staan voor verkoop aan Somerense bedrijven. Gemeente gaat intern in kaart brengen welke randvoorwaarden van belang zijn voor een passieve grondpolitiek. - 21-4-2021: Verslag van overleg gemeente (wethouder en ambtelijk) over plannen Nuva Keukens. - 24-8-2021: Gesprek van gemeente (bestuurlijk vertegenwoordigd door de burgemeester) en Nuva Keukens. Verslag aanwezig. Gemeente staat positief ten opzichte van de wensen van Nuva Keukens, waarvoor verwerving van gronden, nu in handen van een derde partij, door Nuva nodig

4/11

is, onder voorwaarden. Medewerkers van economische zaken en grondzaken worden verzocht in afstemming met betrokkenen de besluitvorming door de gemeente nader voor te bereiden. - 19-10-2021: Collegevoorstel ‘verkoop gronden Lage Akkerweg’. Het gaat om een positieve intentie van de gemeente om de bestemming van de percelen aan de Lage Akkerweg te wijzigen van agrarisch naar bedrijvigheid. En er wordt gesproken over de bovenwijkse kosten. Besloten wordt dat de gemeente een positieve grondhouding uitspreekt ten aanzien van het verkopen van een aantal stroken grond tegen marktconforme prijzen voor de beoogde ontwikkeling door Nuva. Als volgende stappen wordt voorgesteld dat de projectleider contact opneemt met Nuva en dat toegewerkt wordt naar intentieovereenkomst. - 19-10-2021: Besluitvorming college: anterieure overeenkomst, andere insteek m.b.t. de bovenwijkse kosten en nader nader overleg met poho over uitvoering. Het betreft passieve grondpolitiek. - 2-12-2021: Gesprek 2 ambtelijke vertegenwoordigers met Nuva. Verslag beschikbaar. - 16-12-2021: Collegevoorstel werken aan intentie overeenkomst en alsnog aanstelling projectleider. - 22-12-2021: Collegebesluit: Conform. Nadere afstemming met gemeentesecretaris over opdracht projectleider en zijn positie in het proces. - Brief Nuva 7-1-2022 Principeverzoek tot uitbreiding bedrijfsactiviteiten.

- Collegevoorstel 22-2-2022: Geadviseerd wordt een intentieovereenkomst op te stellen tussen de gemeente Someren en NUVA Keukens, waarin de afspraken worden vastgelegd, waaronder het verhalen van de ambtelijke kosten. De projectleider van de gemeente Someren neemt het voortouw om met NUVA Keukens en de aanliggende bedrijven afspraken te maken over de totale ontwikkeling van het terrein aangezien er ook gemeentegrond bij de ontwikkeling betrokken is. Aan te kondigen aan NUVA Keukens dat een anterieure overeenkomst onderdeel uitmaakt van het proces. In het voorstel wordt ook aangegeven dat Nuva een overeenkomst met Van Dongen engineering heeft kunnen sluiten over de grondverdeling, waardoor er geen probleem zal zijn m.b.t. een eerder aan Van Dongen verleende eerste recht van koop. - 24-2-2022 (datum niet in brief genoemd, maar genoteerd in zaaksysteem; ambtelijk ondertekend) aan Nuva, dat gemeente met het bedrijf verder gaat werken aan planologische invulling en de projectleider, met wie Nuva al heeft kennis gemaakt, wordt in beeld gebracht. - 7-3-2022: Ambtelijke memo aan college waarin n.a.v. vraag college (op 22-2) wordt uitgelegd wat wordt verstaan onder te verhalen ‘gemeentelijke kosten’. - 19-9-2022: Ambtelijke beantwoording van vragen van burgemeester en wethouder Swinkels n.a.v. collegevoorstel 20-9-2022.

Vraag burgemeester (naast andere vraag): Wanneer en hoe wordt de gemeenteraad geïnformeerd? Antwoord: De gemeenteraadsleden worden geïnformeerd via de besluitenlijst van de collegevergadering die wordt toegestuurd. Naar aanleiding daarvan kunnen zij indien nodig aanvullende informatie opvragen. Indien uw college dat wenst kan een kennisgeving van het afsluiten van de intentieovereenkomst in het Griffienieuws worden opgenomen. - 20-9-2022: Collegevoorstel met bijlagen. Voorstel is in te stemmen met de intentieovereenkomst, waarin afspraken worden vastgelegd over de uitgangspunten, de financiën, de ruimtelijke aspecten, het proces en de globale planning. - 22-11 tot 25-11-2022: mailwisseling tussen projectleider en Van Dongen: Met deze plantekening is in ieder geval vastgelegd dat Van Dongen de optie tot koop van de gemeentegrond heeft.

5/11

- 5-12-2022: Verslag portefeuillehoudersoverleg RO: opties bedrijven Dorser/Vlechter: Het betreft de gezamenlijke opties Gemeente Someren/Nuva Keukens voor de bedrijven FerroFast, van Dongen Engineering, Berkvens. Akkoord met de opties. Er wordt een integraal voorstel inzake bestemmingplan wijziging en verkoop gronden aan het college van B&W voorgelegd. De optiebrief is intern besproken (namen van betreffende medewerkers RO en Grondzaken door mij verwijderd; AdK), alsmede met Nuva Keukens. In overleg met Nuva is het voorstel de optie gezamenlijk (gemeente/Nuva) uit te doen. Bijgevoegd zijn de drie optiebrieven en kaveltekeningen. In deze concept optiebrieven is de prijs van 2023 (€ 172) opgenomen. - 14-2-2023: Verlening opties bedrijfsgrond bedrijventerrein door gemeenten en Nuva aan Ferro Fast (801 m2 gem. grond), Van Dongen (4.112 + 59 m2 gem.) en Berkvens (342 m2 gem.), alle voor een prijs van € 172 per m2. De optieverlening is vanuit de gemeente ondertekend door de projectleider en vanuit Nuva door directeur van Nuijs. De overeenkomst is in elk geval door Van Dongen later ondertekend met voorbehouden. Zie volgende document.

- 14-2-2023, maar op een latere datum - 23-3-2023 door het bedrijf - ondertekende brief van gemeente (van gemeentezijde ondertekend door projectleider) en Nuva aan Van Dongen voor verlening koopoptie voor kavel aan Dorser en Vlechter (groot 4.112 m2, waarvan 1.165 gemeentelijke grond). Twee bepalingen zijn van betekenis vanwege de kanttekeningen die daarbij met een pen van de zijde van Van Dongen zijn gemaakt met de aanvulling: “Voor akkoord; gedeeltelijk en met wijzigingen”. Het betreft: “Met deze optie vervalt eerste recht van koop op het resterende gedeelte van perceel (…), welke door Nuva wordt aangekocht. Gemaakte kanttekening Van Dongen: “Deze wordt weer van kracht, indien plan niet doorgaat”. En: “Grondprijs van alle perceelsgedeelten bedraagt € 172 per m2.” Hierbij gemaakte kanttekening Van Dongen: “Deze prijs van € 172 per m2 wordt niet geaccepteerd i.v.m. tussentijds verhogen. Zie mailverkeer 13-3-23”. - Tussen 16-2-2023 en 27-3-2023: Mailverkeer tussen Van Dongen en projectleider over de grondprijs: Van Dongen beroept zich op de grondprijs 2022 die in de overeenkomst met Nuva is vastgelegd en stelt 4 maart: “De gemeentelijke grondprijs voor bedrijventerreinen is t/m 2022 154,- Euro. Wij hebben hier in huis (Q4-2022) gesproken over als de gemeente een tussentijdse verhoging zou doorvoeren dat niet voor deze plannen zou gaan gelden. Dat kon ondervangen worden.

Daar waren geen plannen voor bekend en dus geen risico. Nu staat er sinds januari 2023 ineens een prijs van 172 Euro. Juist daarvoor is dit vastgelegd en heb ik ook met jou daarover gesproken. Ik verwacht dat deze afspraken en uitspraken worden nagekomen in belang van Nuva en mij.” De projectleider reageert 13 maart (17:32 uur), dat de grondprijzen elk jaar door de gemeenteraad worden vastgesteld en dat hij daar geen invloed op heeft. En dat hij ook geen toezegging heeft gedaan dat er een oudere grondprijs zou kunnen gelden En op 13 maart reageert Van Deursen (19:35 uur) daarop: “Volgens de programmabegroting 2023 pagina 113 (…) is voor de opties die voor 31-12-2022 liepen nog tot 1-4-2023 de prijs van 2022 te hanteren. In de mail van 25-11-2022 is door jou zelf geschreven dat deze optie is vastgelegd. Ik verwacht dat we ofwel deze transactie nog voor 1-4-23 afronden, of er komt verlenging omdat de vertraging niet op mij verhaald kan worden.” Van Dongen gaat niet akkoord met de prijs. OP 14 maart zendt de projectleider mail aan Grondzaken: “Laatst heb ik jou gevraagd naar de grondprijzen en heb je mij daarbij geholpen. De opties zijn dus per brief uitgegaan met de grondprijs van €172,- per m2. Vanaf september 2022 was ik al bezig

6/11

met de opties en eind 2022 zijn er daadwerkelijk mails uitgegaan, waarin de exacte oppervlakte per optienemer is bepaald. En inderdaad heb ik in 2022 dat de optie zo concreet per mail bevestigd en dus ook vastgelegd. Eén van de ondernemers heeft mij gewezen op dit feit en heeft uit de begroting de zin gehaald: ‘Volgens de programmabegroting 2023 pagina 113 (zie bijlage) is voor de opties die voor 31-12-2022 liepen nog tot 1-4-2023 de prijs van 2022 te hanteren.’ Volgens mij heeft deze ondernemer gelijk en mag ik dus nog op basis van de oude grondprijs de in optie genomen gemeentelijk eigendom (bedrijventerrein dus) verkopen. Vraag aan jou is nu of deze constatering van mij juist is.” Op 15 maart beantwoordt Grondzaken de mail van de projectleider als volgt: “Als de optie concreet is vastgelegd, mag/moet je inderdaad de uitgifteprijs 2022 hanteren. Deze zal dan wel op afzienbare termijn geaccepteerd en uitgevoerd moeten worden: Richting de raad is niet meer uit te leggen dat bijvoorbeeld in augustus nog steeds geen overeenstemming is over de prijs van 2022. In het verleden hebben wij altijd uiterlijk april aangehouden. Dat zou ik je in dit dossier ook adviseren.” En op 27-3-2023 mail van projectleider aan Van Dongen: “Bedankt voor het toezenden van de getekende optie.

Voor wat betreft de koopovereenkomst en bijbehorende grondprijs, ben ik nu versneld de concept koopovereenkomsten aan het opstellen. De intentie is om met de grondprijs 2022 te werken. De volledige zekerheid kan ik nog niet geven, maar het lijkt goed te komen.” - Opmerking van mijn kant: Op meerdere plekken wordt verwezen naar een passage op pag. 113 van de Programmabegroting 2023. In een noot staat de volgende tekst: “Alle geregistreerde opties op 31-12-2022, blijven op prijspeil 2022 tot 1-4-2023.” Ik vind de interpretatie lastig. Het staat in een noot bij grondprijzen vrije sector. Geldt het ook voor bedrijventerreinen? Wat wordt bedoeld met geregistreerde opties? In de mail van de projectleider van 25-11-2022 zegt de projectleider dat de koopoptie voor Van Dongen in ieder geval is vastgelegd (zonder vermelding dan van grondprijs overigens). Met voorbehouden, onder meer wat betreft de grondprijs, is de optieovereenkomst door Van Dongen wel getekend voor 1 april 2023. De interpretatie van de grondprijs is besproken met de medewerkers van grondzaken, stelt de projectleider in reactie op een concept versie van mijn documenteninventarisatie. (Zie ook mailverkeer 14/15 maart). - 14-2-2023 (datum opstelling overeenkomst): Van Ferro Fast (Van Mierlo) heb ik wel een getekende optieovereenkomst aangetroffen zonder voorbehoud wat betreft de prijsstelling van € 172 per m2.

- Dan 6-4-2023 mail van de projectleider aan Nuva, Van Dongen en Ferro Fast. Vanwege het belang van deze mail neem ik het grootste deel van de tekst hier op: “Allereerst bedankt voor het ondertekenen van de opties op de gronden aan Dorser/Vlechter. Toch een mooie stap. Zoals aangegeven ben ik nu bezig met de concept koopovereenkomsten, die stuur ik de komende week toe. Zoals al eerder beschreven, zal hier een ontbindende voorwaarde in staan als het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt (wat we uiteraard niet verwachten). De ondertekening willen we graag na publicatie van het ontwerp bestemmingsplan laten plaatsvinden. Een belangrijke mededeling is dat de gemeentelijke gronden voor de grondprijs van €154,- per m2 exclusief btw verkocht mogen worden. Gezien de bereikte overeenstemming in 2022, mag ik ook de grondprijs van 2022 nog aanhouden. Dus dat is een positief bericht, lijkt me.” - 29-5-2023: Mail van projectleider aan wethouder n.a.v. vraag van deze hoe het staat met de overeenkomsten: “Dus de planning is om in de maand juni met het ontwerp bestemmingsplan, anterieure overeenkomst en koopovereenkomsten naar het college te gaan.” - 13-7-2023: Vraag burgemeester: “Er was ooit sprake van grondruil / aankoop van enkele kleine gemeentelijke percelen, is dat nog steeds aan de orde? zo ja, hoe wordt dat geregeld? Graag

7/11

concretere informatie mbt informatiemoment: wanneer / wie etc Het gaat nu in de vakantieperiode ter inzage? Actief informeren van de gemeenteraad? Wat levert dit plan de gemeente op?” - 17-7-2023: Antwoord projectleider op vraag burgemeester en door deze direct doorgezonden naar het college: “De gemeentelijke gronden in het plangebied zijn reeds besproken met de vier aanliggende bedrijven (…). Hiertoe zijn in het voortraject optieovereenkomsten gesloten en inmiddels zijn de koopovereenkomsten ook verzonden. Na ter visie legging van het bestemmingsplan worden deze koopovereenkomsten getekend. Met betrekking tot het informatiemoment was de planning om nog voor de bouwvak (start 31 juli 2023) in het gemeentehuis te organiseren. Gezien de beperkte impact, in overleg met de communicatiecollega’s, volstond een avond van beperkte grootte. De voorkeursdatum was donderdag 27 juli a.s. Maar dan moesten we wel zeker weten dat het ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Het plan levert de gemeente ca. ruim 1,6 miljoen euro op. Daarnaast worden ruim 66.000 euro in rekening gebracht voor de gemaakte ambtelijke kosten middels de anterieure overeenkomst. De gemeenteraad is niet apart geïnformeerd over de concrete status van het plan.” - 30-8-2023: raadsvoorstel wijziging bestemmingsplan: van agrarisch naar bedrijfsbestemming. Zie onder I.

- 18-7-2023: Anterieure overeenkomst met Fibino B.V. (Nuva) met bepalingen over wederzijdse verplichtingen en ook over diverse kostencategorieën (niet over grondprijs). Tekst is van 18 juli, ondertekening door de burgemeester als gemeentelijk vertegenwoordiger op 30 november 2023. - 16-1-2024: N.a.v. vraag burgemeester wegens beoogde planning datum tekening overeenkomsten aan wethouder en projectleider om welke contracten het gaat, antwoordt de projectleider, dat het gaat om de verkoop van bedrijfsgronden aan Dorser/Vlechter aan vier bedrijven. “De concept koopovereenkomsten zijn gereed. Beide documenten zullen nog aan je voorgelegd worden.” - 12-3-2024 (teksten opgesteld 1 maart) Overeenkomsten tot koop en verkoop van gronden aan , respectievelijk Berkvens (343 m2), Ferro Fast (800 m2) en Fibino (4.365 + 100 + 5.275 m2) voor de grondprijs (voor alle kopers) van € 154 per m2. De overeenkomst is ondertekend door de burgemeester als enige wettige gemeentelijke vertegenwoordiger. - 19-3-2024: Raadsinformatiebrief, waarin de raad wordt geïnformeerd, dat overeenkomsten van koop en verkoop zijn afgesloten. - 28-5-2024: Rondvraag college: “Verkoop bedrijventerreinlocaties (gronddeal), (o.a. Nuva Keukens): voorstel is nog niet in college geweest maar is reeds ondertekend.

Wethouder Kusters doet het verzoek om hier toelichting over te ontvangen in het college.” - 12-6-2024: Notitie van grondzaken aan de teammanager ruimtelijke ontwikkeling. Aanleiding is dat ter voorbereiding van de notariële overdracht blijkt dat de noodzakelijke collegebesluiten ontbreken. De notitie bevat zeer kritische kanttekeningen over afwijkingen en bijzonderheden bij de afgesloten overeenkomsten. Over de grondprijs zegt de memo het volgende: “De grondprijs 2022 van € 154,--/m². Grondprijs 2023 was € 172,--/m² en grondprijs 2024 is € 188,--/m². Zeker bij de verkoop aan NUVA tikt dit flink door gezien de te kopen oppervlakte van bijna 1 hectare grond. Kennelijk was het de bedoeling de grondprijs 2023 te hanteren aangezien ik een mail tegen kom d.d. 6 april 2023, waarin de projectleider het volgende meedeelt: “Een belangrijke mededeling is dat de gemeentelijke gronden voor de grondprijs van €154,- per m2 exclusief btw verkocht mogen worden. Gezien de bereikte overeenstemming in 2022, mag ik ook de grondprijs van 2022 nog aanhouden. Dus dat is een positief bericht, lijkt me”. Einde citaat. Ik kan hiervan geen collegebesluit vinden. Ook niet of/door wie en wanneer dit besloten is.”

8/11

- 17-7-2024: interne ambtelijke mail vanuit gemeentesecretaris over de notitie van grondzaken: “Ten aanzien van de memo het volgende. Omdat er afgeweken wordt van het bestaande beleid lijkt het mij verstandig om een collegevoorstel te schrijven. Dan handelen we volgens de correcte procedures. Je mag het aanbieden voor 6 augustus, maar het is mogelijk om tussendoor een besluit te laten nemen door de aanwezige collegeleden. Geef mij maar een seintje als je zover bent, dan zorg ik ervoor dat er z.s.m. op besloten wordt.” - 17-7-2024: interne ambtelijke notitie (vanuit RO naar projectleider): Op de actiepuntenlijst van het college is opgenomen dat er een memo moest komen over de overdracht van de bedrijfskavels Nuva en omgeving. (….) heeft deze memo gemaakt. Uit onderstaande mail (van de gemeentesecretaris; AdK) is de vervolgstap dat deze memo moet worden omgezet in een college advies. Ik kan me vinden in de gedachte dat dit aan jou is om te doen vanuit het project Nuva keukens. Wil je deze zsm oppakken en zorgen dat deze richting het college gaat van 6 augustus. Eerder is niet nodig vanwege de vervolgwerkzaamheden bij de notaris.” - 30-10-2024: Voorstel aan college. Advies: 1. Kennis te nemen van het doorlopen proces van grondverkoop aan Nuva Keukens (Fibino), Ferro Fast en Berkvens Autobanden; 2.

In te stemmen met de gesloten koopovereenkomsten en de daarbij gerealiseerde grondprijs uit 2022, zijnde €154,- per m2. Beoogd effect: Met uw besluit wordt het proces om tot verkoop over te gaan van de gemeentelijke gronden aan de bedrijven Nuva Keukens, Berkvens autobanden en Ferrofast definitief gemaakt. Over de prijsstelling bevat het voorstel de volgende passage: “In afwijking van de ondertekende optie waarbij de grondprijs van 2023 is gehanteerd, zijn de koopovereenkomsten gesloten met de grondprijs 2022. Om de betrokken bedrijven op een positieve manier mee te nemen in het planproces en realisatie van de beoogde uitbreiding te bewerkstelligen, heeft er steeds veel vaart op het proces gezeten. De opties zijn in 2023 ondertekend met daarin de grondprijs van 2023. Echter, na ondertekening bleek dat het grondbeleid gelegenheid bood om de grondprijs van 2022 als uitgangspunt te nemen voor de koopovereenkomsten, omdat de gesprekken feitelijk reeds in oktober 2022 waren gestart. Dit is vervolgens ook gecommuniceerd met betrokken partijen. Daarna heeft het proces om redenen hierboven genoemd helaas vertraging opgelopen, waardoor de koopovereenkomsten pas in 2024 gesloten konden worden.

Deze vertraging is niet volledig aan de bedrijven te wijten en in overleg met de portefeuillehouder Economische Zaken is dan ook besloten om de grondprijs van 2022 aan te houden.” - 5-11-2024 en 12-11 wordt het voorstel aangehouden. Bij de vergadering van het college van 511 staat als reactie van wethouder Swinkels: ‘Ik heb de grondprijs niet bepaald. Was ambtelijk advies waar ik mee ingestemd heb.’ - tussen 5-11-2023 en 17-11-2024: Er worden diverse vragen gesteld. O.a. door wethouder Swinkels, onder meer deze vragen: Wanneer is de (bijgestelde) notitie van 12 juni 2024 (waarin kritische vragen worden gesteld en afwijkingen worden geconstateerd; AdK) met poho besproken? Wanneer zijn de koop-opties besproken in poho? Waar staat dat we prijspeil 2022 kunnen hanteren (goedkeuring grondzaken?)? Wanneer heeft Nuva daar om gevraagd (er was al getekend voor prijspeil 2023)? Wat is gebeurd tussen RO en Grondzaken en wat was de rol van (….)? En: zie RIB; hoe moet ik de zin " anders dan bij 1 op 1 verkopen kan het College niet zelfstandig afwijken van de grondprijs" lezen of interpreteren? En: Klopt de financiële paragraaf? Het lijkt alsof in deze versie de prijs van 2023 vs 2022 is aangehouden en niet van 2024 vs 2022. Als dat zo is, wat is de onderbouwing daarvan? Ik (AdK) heb nog geen antwoorden op deze vragen aangetroffen in het systeem.

9/11

- 19-11-2024: Er wordt “conform met aanpassingen” over het voorstel tot formele vaststelling van de overeenkomsten besloten (met kanttekeningen) en er wordt een raadsinformatiebrief verzonden (zie hierboven onder 1). In het voorstel voor de vergadering van 19-11 staat over de prijsstelling: “Na ondertekening van de opties waarbij de grondprijs van 2023 is gehanteerd, is betrokken bedrijven schriftelijk medegedeeld dat de grondprijs 2022 aangehouden kon worden voor de te sluiten koopovereenkomsten. Op pagina 113 van de programmabegroting 2023 staat dat alle geregistreerde opties op 31-12-2022, tot 01-04-2023 op prijspeil 2022 blijven. In onderhavige situatie is echter niet uitgegaan van het moment van ondertekening van optie, maar van het moment waarop de gesprekken feitelijk gestart zijn om de optie op te maken. Dat was in oktober 2022.

Naar aanleiding hiervan is op 6 april 2023 per mail naar betrokken partijen gecommuniceerd dat de grondprijs 2022 aangehouden kon worden.” - 4-11-2024, voorafgaande aan behandeling van het collegevoorstel 5-11, interne ambtelijke vraagwisseling (ro-grondzaken): Vraag: Bij argumenten 1.1 staat de volgende zin: “Echter, na ondertekening bleek dat het grondbeleid gelegenheid bood om de grondprijs van 2022 als uitgangspunt te nemen voor de koopovereenkomsten, omdat de gesprekken feitelijk reeds in oktober 2022 waren gestart.” Klopt het dat dit een uitgangspunt is in het grondbeleid? Antwoord: Het is niet van belang wanneer de gesprekken gestart zijn, soms lopen gesprekken wel 5 jaar. Voor de hantering van de grondprijs is het moment van ondertekening van de koopovereenkomst bepalend. Dit is ook de verantwoordelijkheid die we hebben richting de gemeenteraad, zij stellen de grondprijs immers jaarlijks vast. - Vervolgens worden n.a.v. de RIB vanuit diverse fracties vele vragen gesteld. Deze worden door het college 10 december beantwoord. Daarbij blijft 1 vraag onbeantwoord. Vraag: “Wie heeft er besloten dat deze prijs akkoord was?” Reactie: “Het antwoord op deze vraag kan op dit moment niet worden gegeven.” 4. Er is nog veel meer en ik zal vast ook nog het een en ander niet hebben gevonden. Onder 3 is de volgens mij relevante tijdlijn in beeld gebracht.

Onderzoek van het zaaksysteem laat nog vele, vele andere documenten of aantekeningen of anderszins zien. En ook van meer dan tien jaar terug. Ik noteer enkele momenten in chronologische volgorde: - 3-11-2014: raadsvoorstel tot aanpassing van de grondnota om een duidelijker tekst op te nemen in de grondnota, dat het college bevoegd is een afwijkende prijsstelling te hanteren in geval van incourante bedrijfspercelen. En dezelfde nota (paragraaf 7.5): “In geval van verkopen buiten de gebieden waarvoor een grondexploitatie wordt vastgesteld, nemen burgemeester en wethouders eveneens de door de raad vastgestelde gronduitgifteprijzen in aanmerking, maar hebben de bevoegdheid om maatwerk te verrichten vanuit het economische belang van de gemeente. Burgemeester en wethouders zullen bij de jaarrekening verantwoording afleggen van de verrichte verkopen die hebben geleid tot een aangepaste grondprijs”. Daarna zijn er recentere Grondnota’s vastgesteld, maar deze passages uit de nota van 2014 is mogelijk niet irrelevant voor het perspectief. - 23-10-2019: ambtelijk memo aan 2 wethouders over gesprek met Van de Ven over zijn benadering. Er zijn meerdere documenten over de communicatie met deze grondeigenaar. Nuva heeft uiteindelijk de grond van deze eigenaar verworven.

Dat was van belang en zelfs een voorwaarde voor de gemeente omdat bij wijziging van agrarisch naar bedrijfsfunctie, zoals opgedragen door de RvS, men juridische problemen en claims wilde vermijden. - 14 april 2020: Taxatierapport gemeentelijke gronden in opdracht van gemeente Someren.

10/11

- 20-12-2021: ambtelijke beantwoording van vraag van burgemeester over projectleiding n.a.v. procesvoorstel, dat voor 16-12 was geagendeerd voor college.

- 21-12-2021: Collegevoorstel om toch externe projectleider te benoemen. Hierboven al vermeld. Opmerkelijke passage in dit voorstel: “De initiatiefnemer betaalt een hoge grondprijs. Bij realisatie van de grondtransactie betaalt Nuva Keuken Groep aan dhr. J. v.d. Ven al een hoge grondprijs van € 172,-. Hierbij komt dan nog het totale kostenverhaal. De gemeente is altijd duidelijk geweest in de verwachtingen hierover.” - 16-10-2022: Ambtelijk memo aan 2 wethouders over verwerving gronden Lage Akkerweg en Wittevrouwenbergweg van Van de Ven. - Toegevoegd 12-12-2023 is een (concept) verkoopbesluit (verwijzend naar collegebesluit 6-122023) voor de verkoop aan Finido van gronden aan de Lage Akkerweg voor € 154 per m2 (opgenomen onder nr. 200554939). Het besluit is niet ondertekend. Zo ook voor Ferro Fast. - 21-3-2024: Telefoonmelding: Van Dongen vraagt telefonisch naar de actuele grondprijs voor industriegrond en hij vraagt of deze grondprijs ergens op een website te vinden is. graag dhr. Terugbellen. Reactie: “Grondprijzen 2024 doorgegeven.” - 8-7-2024: Intern ambtelijke memo van de steller van de kritische notitie van 12-6-2024: “Zonder tegenbericht zal ik de stappen, benodigd voor de notariële overdracht, uitvoeren, zoals mij gevraagd is.” 5. Maar wat vind je niet? Deze meervoudige casus kent een lange voorgeschiedenis met vele betrokkenen.

Het was behoedzaam en onder druk opereren ook om juridische claims te vermijden. Er waren veel positieve intenties. Als je het afpelt, is de kernvraagstelling: Wie was bevoegd tot het sluiten van de koopovereenkomsten en het bepalen van de prijsstelling als onderdeel daarvan en hoe is het proces van prijsvaststelling precies verlopen? In hun conceptadvies beantwoorden twee advocaten van Pels Rijcken deze eerste vraag als volgt: Dat is de raad, “omdat het om een niet onaanzienlijke afwijking van de door de raad vastgestelde grondprijs en spelregels voor de prijsvaststelling ging.” In de Nota Grondbeleid 2023-2027 staat ook met zo veel woorden (pag. 44), dat vaststelling van de grondprijzen een bevoegdheid van de raad is. Onder bevoegdheid college valt dan weer toepassing maatwerk, maar binnen de kaders. Wat is maatwerk, wat zijn de kaders, wanneer zijn gevolgen ingrijpend? Welke nota grondbeleid was op dit dossier van toepassing? Zie mijn vragen bij het conceptadvies van Pels Rijcken onder II. Lastiger nog is het wat betreft de communicatie en al dan niet afstemming rond de prijsverlaging. Van tarief 2023 naar tarief 2022. Dan zijn vooral van belang de mails tussen projectleider en Grondzaken van 14 en 15 maart 2023 en de mail van de projectleider van 6 april 2023 aan de kopers, en de interne memo vanuit de afdeling grondzaken van 12 juni 2024.

Aan de mail van de projectleider van 6 april 2023 gaat een uitgebreide mailwisseling met een van de kopers vooraf. Er zijn geen documenten te vinden over een communicatie hierover tussen wethouder en projectleider. Over de gevolgde procesgang en communicatie m.b.t. de memo van grondzaken heb ik vrijwel geen documenten kunnen aantreffen. 12 januari 2025. Mr. A.C.J.M. de Kroon.

11/11