Nota van zienswijzen
Tekst van het document
Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Hollestraat ong. (naast 33) Someren NL.IMRO.0847.BP02022031-OW01 Postbus 290 5710 AG Someren Telefoon (0493) - 494888 fax (0493) – 494850 gemeente@someren.nl www.someren.nl
1
Inleiding Er zijn zienswijzen ontvangen van:
Op donderdag 14 december 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders door publicaties in huis-aan-huis weekblad ’t Contact en het gemeenteblad de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ’Hollestraat ong. (naast 33) Someren’ inclusief alle onderliggende en bijbehorende documenten voor 6 weken, vanaf vrijdag 15 december 2023 aangekondigd. Het ontwerpbestemmingsplan was te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Tevens hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant en het betrokken waterschapsbestuur via
1.
Omwonende, d.d. 18-1-2024;
2.
Omwonende, d.d. 24-1-2024;
3.
Omwonende, d.d. 25-1-2024.
In deze nota van zienswijzen worden in hoofdstuk 2 de ingekomen zienswijzen van een gemeentelijke beantwoording voorzien. Wij vatten
elektronische weg een exemplaar van de kennisgeving toegezonden
daarbij de betreffende reactie samen en zullen als zodanig de reactie van
gekregen.
commentaar voorzien. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reactie welke niet expliciet worden genoemd, niet bij onze beoordeling worden
Een ieder kon een schriftelijke of mondelinge zienswijze omtrent het
betrokken. De reactie wordt in zijn geheel beoordeeld.
ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen. Hoofdstuk 3 geeft de conclusie voortkomend uit de beantwoording van de zienswijzen. Daarnaast zijn in hoofdstuk 3 de ambtshalve wijzigingen weergegeven. In bijlage 1, 2 en 3 zijn de ingekomen zienswijzen weergegeven.
2
2
Gemeentelijke beantwoording van de zienswijzen
De ingediende zienswijzen worden hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reacties die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling worden betrokken. De reacties zijn in zijn geheel beoordeeld. Indiener
Samenvatting reactie
Reactie gemeente
2.1 Omwonende
2.1.1. Er zijn de afgelopen jaren verschillende bomen verdwenen bij
Op luchtfoto’s van de afgelopen 5 jaar is niet zichtbaar dat
(mondeling,
het bosje op de kruising nabij de kruising Hollestraat, Dellerweg en
er bomen verdwenen zijn. Op de luchtfoto uit 2005 is te
gespreksverslag
Loovebaan. Omdat de bomen zijn verdwenen is een frontbreedte van
zien dat het bosje wel sterk is gereduceerd, dat reikte toen
op 18 januari
30 meter ontstaan en behoort een Ruimte voor Ruimte woning nu
tot voorbij de kruising met het doodlopend gedeelte van de
2024)
tot de mogelijkheden
Hollestraat. Er zijn in ieder geval enkele bomen verdwenen
Op een luchtfoto uit 2005 valt te zien dat het bosje nog veel groter
in het kader van de reeds bestaande Ruimte voor Ruimte
was.
woningen die tot stand gekomen zijn in het kader van het
Er staat geen tegenprestatie tegenover het verdwijnen van het bosje
vigerende bestemmingsplan “Ruiter 17 en Hollestraat ong.)
in de vorm van het terugplanten van groen of een bijdrage in het
Bij de bomen die verdwenen zijn (dus langer dan 5 jaar
groenfonds.
geleden) is het de vraag of hier een vergunning voor nodig is en deze gekapt mogen worden. Indien er kapvergunningen nodig waren zijn deze verleend volgens de initiatiefnemer. Dit staat echter los van het onderhavige bestemmingsplan en daarom wordt niet verder op dit punt ingegaan. Dit zegt namelijk niets over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een nieuwe woning op deze plek. Bij de beoordeling van het initiatief was de kavelbreedte reeds voldoende.
2.1.2. Er is geen tegenprestatie geleverd door initiatiefnemer om de
Ruimte- voor- Ruimte ontwikkelingen zijn slechts mogelijk
grond weer aan de gemeente te geven voor het doortrekken van het
in bebouwingsconcentraties. Het kon hierbij aanvankelijk
pad. De gemeente heeft het pad gewoon terug moeten kopen, dit is
gaan om de bebouwingsconcentraties uit de
niet sociaal. Waarom wordt het bosje niet terug verkocht aan de
bestemmingsplannen Buitengebied 2011 en 2013 of de
gemeente.
uitbreidingslocaties uit de structuurvisie 2028. Bij deze
concentraties is niet gekeken in hoeverre er sprake moet zijn van een situering of oriëntatie op een bepaalde weg. Eind 2021 is er nieuw gemeentelijk beleid opgesteld in de vorm van herziening toepassingsregels Ruimte voor Ruimte. De genoemde bebouwingsconcentraties zijn nader bekeken en gemodificeerd en teruggebracht tot zoekgebieden Ruimte voor Ruimte. Op dat moment speelden er echter al enkele concrete initiatieven voor Ruimte voor Ruimte op locaties die niet (geheel) passen binnen de zoekgebieden, waaronder onderhavige locatie. Het gaat dus om een oud initiatief van vóór 2022. In het kader van de vaststelling van dit gemeentelijk beleid is bij de raad al aangegeven dat voor deze locaties nog een uitzondering wordt gemaakt en nog gebruik gemaakt kan worden van Ruimte voor Ruimte op basis van de ‘oude’ bebouwingsconcentraties. 2.1.3. De locatie is niet geschikt voor woningbouw. Andere locaties
Op de naastgelegen percelen zijn ruim 10 jaar geleden al
in de straat zijn veel geschikter voor de bouw van een Ruimte voor
een viertal Ruimte-voor-Ruimte woningen gerealiseerd.
Ruimte woning.
Aan deze zijde van de weg is dus al woonbebouwing aanwezig en daarom is op deze locatie al eerder voorstelbaar geacht om Ruimte voor Ruimte toe te staan. Invulling van deze locatie met woningbouw vormt daarmee een stedenbouwkundige afronding. Om de Ruimte voor Ruimte woning mogelijk te maken is in het verleden één Ruimte-voor-Ruimte bouwtitel gecreëerd door het saneren van alle bedrijfsbebouwing ten behoeve van de veehouderij, het intrekken van de milieuvergunning en het inleveren van de fosfaatrechten op de locatie Ravelweg 4 te Someren. De locatie is reeds gesaneerd en
4/12
de bestemming omgezet. De te realiseren Ruimte-voorRuimte woningen worden aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan als geheel landschappelijk ingepast. Met het saneren van de intensieve veehouderij en de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling wordt er een aanzienlijke landschappelijke kwaliteitswinst geboekt voor het buitengebied. Verder voldoet het plan ook aan de voorgeschreven kwaliteitsverbetering van het landschap. Aanvullende tegenprestaties zijn niet aan de orde, de grondslag hiervoor ontbreekt. Om het pad door te kunnen trekken is de grond aangekocht door de gemeente. Bij deze aankoop is geen sprake van een tegenprestatie, er is een marktfconform bedrag betaalt voor deze gronden. Er is niet gesproken over het verkopen van het bosje aan de gemeente. Het is onbekend of initiatiefnemer danwel gemeente hiertoe bereid zijn. In het kader van de onderhavige ontwikkeling is dit niet aan de orde. Ruimte- voor- Ruimte ontwikkelingen zijn slechts mogelijk in bebouwingsconcentraties. Het kon hierbij aanvankelijk gaan om de bebouwingsconcentraties uit de bestemmingsplannen Buitengebied 2011 en 2013 of de uitbreidingslocaties uit de structuurvisie 2028. Bij deze concentraties is niet gekeken in hoeverre er sprake moet zijn van een situering of oriëntatie op een bepaalde weg.
Eind 2021 is er nieuw gemeentelijk beleid opgesteld in de vorm van herziening toepassingsregels Ruimte voor Ruimte. De genoemde bebouwingsconcentraties zijn nader bekeken en gemodificeerd en teruggebracht tot zoekgebieden Ruimte voor Ruimte. Op dat moment
5/12
speelden er echter al enkele concrete initiatieven voor Ruimte voor Ruimte op locaties die niet (geheel) passen binnen de zoekgebieden, waaronder onderhavige locatie. Het gaat dus om een oud initiatief van vóór 2022. In het kader van de vaststelling van dit gemeentelijk beleid is bij de raad al aangegeven dat voor deze locaties nog een uitzondering wordt gemaakt en nog gebruik gemaakt kan worden van Ruimte voor Ruimte op basis van de ‘oude’ bebouwingsconcentraties. Andere locaties zijn hier niet aan de orde. Er is nu een verzoek voor deze locatie ingediend en hier wordt nu medewerking aan verleend vanwege bovengenoemde redenen. 2.1.4. Het uitzicht in noordoostelijke richting gaat verloren door de
Dan wordt blijkbaar gedoeld op het uitzicht richting de
realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning.
Loovebaan (rondweg Someren-Dorp). Dit doorzicht gaat inderdaad grotendeels verloren door de nieuw beoogde woning. Zoals aangegeven is op basis van het toepassing zijnde oude beleid de locatie wel geschikt bevonden voor woningbouw. De constatering van reclamant is terecht dat deze dan omringd wordt door woningbouw van oudsher en recente datum.
2.1.5. Ten tijde van het vigerende bestemmingsplan is aangegeven
Op de naastgelegen percelen zijn ruim 10 jaar geleden al
dat er geen woning gebouwd zou worden op deze locatie zowel
een viertal Ruimte-voor-Ruimte woningen gerealiseerd.
mondeling door de gemeente, door initiatiefnemer en dit blijkt ook
Aan deze zijde van de weg is dus al woonbebouwing
uit het vigerende bestemmingsplan.
aanwezig en daarom is op deze locatie al eerder voorstelbaar geacht om Ruimte voor Ruimte toe te staan. Invulling van deze locatie met woningbouw vormt daarmee een stedenbouwkundige afronding.
2.1.6. Er is sprake van woningnood. Als het bestemmingsplan toch
Tien jaar na dato blijkt dat een bestemmingsplan
aangepast kan worden, waarom kunnen bij reclamant dan niet 5
gedeeltelijk herzien wordt. Het gaat hier om een locatie
patiowoningen worden gerealiseerd.
aan de rand van een kern met een hoge dynamiek en dan
6/12
is de kans is hoog dat er op een gegeven moment ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen. Zoals reeds aangegeven past de locatie binnen het oude beleid en wordt als aanvaardbaar beschouwd. Indien reclamant een concreet verzoek indient voor woningbouw op de door hem beoogde locatie zal dit beoordeeld worden. Een eerste inschatting is dat het aantal en woningtype waarschijnlijk niet passend is op locatie met name vanwege stedenbouwkundige argumenten. Het gaat immers nog steeds om een locatie die planologisch als buitengebied wordt beschouwd. 2.1.7. Indiener van zienswijze verwacht wateroverlast door de
De nieuw beoogde woning voldoet aan het beleid van de
nieuwe ontwikkeling. Hij woont op het laagste punt en ervaart nu al
gemeente en het waterschap met betrekking tot
overlast. Hij verwacht dat het water dadelijk over de weg komt en
waterretentie. Er moet worden voorzien in voldoende
het laagste punt op zoekt en hij hier nu nog meer wateroverlast door
waterretentie op eigen terrein. Deze ontwikkeling zal niet
gaat ervaren.
leiden tot meer wateroverlast voor reclamant. De overlast die indiener van zienswijze nu ervaart zou opgelost kunnen worden door gebruik te maken via de duiker aan de achterzijde en het overtollige regenwater aan die zijde af te voeren. Een duiker onder de weg door zou het probleem mogelijk verergeren omdat deze nu dienst doet als een soort waterkering van de overige watergangen.
2.2 Omwonende
2.2.1. Door een Ruimte voor Ruimte woning te realiseren gaat dit
Ruimte- voor- Ruimte ontwikkelingen zijn slechts mogelijk
(per email op 24
ten koste van groen terwijl de gemeente zich naar buiten wil
in bebouwingsconcentraties. Het kon hierbij aanvankelijk
januari 2024)
presenteren met groen en recreatie.
gaan om de bebouwingsconcentraties uit de bestemmingsplannen Buitengebied 2011 en 2013 of de uitbreidingslocaties uit de structuurvisie 2028. Bij deze concentraties is niet gekeken in hoeverre er sprake moet zijn van een situering of oriëntatie op een bepaalde weg.
7/12
Eind 2021 is er nieuw gemeentelijk beleid opgesteld in de vorm van herziening toepassingsregels Ruimte voor Ruimte. De genoemde bebouwingsconcentraties zijn nader bekeken en gemodificeerd en teruggebracht tot zoekgebieden Ruimte voor Ruimte. Op dat moment speelden er echter al enkele concrete initiatieven voor Ruimte voor Ruimte op locaties die niet (geheel) passen binnen de zoekgebieden, waaronder onderhavige locatie. Het gaat dus om een oud initiatief van vóór 2022. In het kader van de vaststelling van dit gemeentelijk beleid is bij de raad al aangegeven dat voor deze locaties nog een uitzondering wordt gemaakt en nog gebruik gemaakt kan worden van Ruimte voor Ruimte op basis van de ‘oude’ bebouwingsconcentraties. Op de naastgelegen percelen zijn ruim 10 jaar geleden al een viertal Ruimte-voor-Ruimte woningen gerealiseerd. Aan deze zijde van de weg is dus al woonbebouwing aanwezig en daarom is op deze locatie al eerder voorstelbaar geacht om Ruimte voor Ruimte toe te staan. Invulling van deze locatie met woningbouw vormt daarmee een stedenbouwkundige afronding. 2.2.2. Het bestemmingsplan is toegeschreven naar de
Initiatiefnemer heeft een adviseur in de arm genomen die
initiatiefnemer. Er wordt gesproken over enkele bomen in plaats van
het bestemmingsplan heeft opgesteld. Het kan zo zijn dat
11 bomen. In het verleden stonden er 25 tot 30 bomen die beetje bij
bepaalde accenten en nuanceringen anders zijn
beetje zijn verdwenen. Er is nooit een kapvergunning hiervoor
aangebracht. De gemeente kijkt met name of er geen
afgegeven en de benodigde kavelbreedte is gecreëerd.
onjuistheden in het plan staan en maakt voor zichzelf een afweging of de ontwikkeling als ruimtelijk aanvaardbaar valt te beschouwen en sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Bij de beoordeling van het initiatief was de kavelbreedte reeds voldoende.
8/12
2.2.3. In het vigerende bestemmingsplan wordt het groen behouden
Door het onderhavige plan wordt het bestemmingsplan
en beschermd.
herzien op deze locatie en wordt de groenbestemming omgezet in een woonbestemming. Er is dus geen sprake meer van een groenbestemming die behouden blijft en wordt beschermd
2.2.4. De ontwikkeling leidt tot verstedelijking en verstening en doet
Om de Ruimte voor Ruimte woning mogelijk te maken is in
afbreuk aan de doorkijk vanaf de rondweg naar de Hollestraat. De
het verleden één Ruimte-voor-Ruimte bouwtitel gecreëerd
winst ontstaat alleen voor de initiatiefnemer
door het saneren van alle bedrijfsbebouwing ten behoeve van de veehouderij, het intrekken van de milieuvergunning en het inleveren van de fosfaatrechten op de locatie Ravelweg 4 te Someren. De locatie is reeds gesaneerd en de bestemming omgezet. De te realiseren Ruimte-voorRuimte woningen worden aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan als geheel landschappelijk ingepast. Met het saneren van de intensieve veehouderij en de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling wordt er een aanzienlijke landschappelijke kwaliteitswinst geboekt voor het buitengebied. Het doorzicht gaat inderdaad grotendeels verloren door de nieuw beoogde woning. Zoals aangegeven is op basis van het toepassing zijnde oude beleid de locatie geschikt bevonden voor woningbouw.
2.2.5. Er is altijd gezegd dat op de desbetreffende locatie nooit
Tien jaar na dato blijkt dat een bestemmingsplan
gebouwd zou worden. Het landelijke groene karakter gaat verloren.
gedeeltelijk herzien wordt. Het gaat hier om een locatie aan de rand van een kern met een hoge dynamiek en dan is de kans is hoog dat er op een gegeven moment ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen. Zoals reeds aangegeven past de locatie binnen het oude beleid en wordt als aanvaardbaar beschouwd. Verder wordt de nieuwe woning van een goede passende landschappelijke
9/12
inpassing voorzien die past binnen ons Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. 2.2.6. Indiener van zienswijze wenst dat de gemeente het bosje
Om het pad door te kunnen trekken is de grond
terugkoopt. Dit bleek ook een struikelblok voor het aanleggen van
aangekocht door de gemeente. Bij deze aankoop is geen
het pad.
sprake van een tegenprestatie, er is een marktfconform bedrag betaalt voor deze gronden. Er is niet gesproken over het verkopen van het bosje aan de gemeente. Het is onbekend of initiatiefnemer danwel gemeente hiertoe bereid zijn. In het kader van de onderhavige ontwikkeling is dit niet aan de orde.
2.3 Omwonende
2.3.1. In artikel 3.1 onder h en artikel 3.4.3. staat een verwijzing
In de vigerende bestemmingsplannen die wij als standaard
(per brief op 25
‘specifieke vorm van groen-landschappelijke inpassing’. Deze
hanteren gebruiken wij veelvuldig de functieaanduiding
januari 2024)
functieaanduiding kan alleen onder een groenbestemming worden
‘specifieke vorm van groen-landschappelijke inpassing’
ondergebracht die in het onderhavige bestemmingsplan ontbreekt.
binnen de woonbestemming om hiermee de
In artikel 3.2.1 onder c wordt verwezen naar artikel 7.2, dit is een
landschappelijke vast te leggen en te borgen. Er is geen
onjuiste verwijzing en moet artikel 8.2 zijn.
noodzaak vanuit de SVBP om hier met een
In artikel 3.2.2. onder f wordt ten onrechte gesproken over het
groenbestemming danwel een functieaanduiding ‘specifieke
aanhouden van een afstand van 8 meter tot de bestemmingsgrens.
vorm van wonen-landschappelijke inpassing’ te werken
Hier wordt echter perceelsgrens bedoeld. Om onduidelijkheid te
omdat we van mening zijn dat dit een verbijzondering van
voorkomen omdat het naastgelegen perceel over dezelfde
een groenbestemming betreft die op een woonbestemming
bestemming beschikt en het mogelijk een zelfde bestemmingsvlak
ligt.
vormt dient dit aangepast te worden.
Er is inderdaad abusievelijk een verkeerde verwijzing opgenomen, deze wordt in de regels aangepast in de vorm van een gewijzigde vaststelling. Artikel 7.2 wordt vervangen door artikel 8.2. Om eventuele misverstanden te voorkomen geven wij de voorkeur om veilig te stellen dat de twee hoofdgebouwen (de bestaande en nieuwe Ruimte voor Ruimte woning) minimaal op 2 maal 8= 16 meter van elkaar af worden gerealiseerd. Dit is namelijk hetgeen beoogd is met de
10/12
afstand van 8 meter tot de zijdelingse perceelsgrens. Ook als hier nog eventuele grondtransacties plaatsvinden is geborgd hetgeen beoogd, namelijk minimaal 8 meter tussen hoofdgebouw en de kadastrale grens met het buurperceel. 2.3.2. Door de gemeente is herhaaldelijk aangegeven dat geen
Tien jaar na dato wordt een bestemmingsplan gedeeltelijk
bebouwing is toegestaan op de groenbestemming waar nu een
herzien wordt. Het gaat hier om een locatie aan de rand
woning wordt gerealiseerd. Reclamanten zijn hier onaangenaam door
van een kern met een hoge dynamiek en dan is de kans is
verrast.
hoog dat er op een gegeven moment ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen. De locatie past binnen het oude beleid voor Ruimte voor Ruimte woningen wordt als aanvaardbaar beschouwd. Voor meer onderbouwing verwijs ik naar de beantwoording onder 2.1.3.
2.3.3. Reclamanten verzoeken om in het bestemmingsplan een
Het bestemmingsplan maakt deze voorzieningen nu niet
verbod op te nemen voor het aanbrengen van balkons,
zonder meer mogelijk. Voor het oprichten van genoemde
dakterrassen, dakkapellen en/of raampartijen die uitzicht geven op
voorzieningen moet een nadere ruimtelijke procedure
het perceel van reclamant.
(omgevingsplanactiviteit) worden doorlopen. Indien hier door de nieuwe eigenaar van de woning een verzoek voor wordt ingediend kunt u de hiervoor openstaande rechtsmiddelen benutten. Ook kan afgeweken worden van eventuele verbodsbepalingen met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of wijziging omgevingsplan. Daarmee heeft het opnemen nu geen meerwaarde aangezien dit onvoldoende garantie biedt dat deze voorzieningen niet worden aangebracht.
2.3.4. De functieaanduiding ‘specifieke vorm van groen-
In de vigerende bestemmingsplannen die wij als standaard
landschappelijke inpassing’ komt niet terug in artikel 3.1. en heeft
hanteren gebruiken wij veelvuldig de functieaanduiding
geen juridische waarde. Verzocht wordt om een groenbestemming
‘specifieke vorm van groen-landschappelijke inpassing’
op te nemen met de functie ‘specifieke vorm van groen-
binnen de woonbestemming om hiermee de
landschappelijke inpassing’. Daarnaast kan eventueel een haag van
landschappelijke vast te leggen en te borgen. Er is geen
11/12
winterhard opgaand groen opgenomen worden om een groene buffer
noodzaak vanuit de SVBP om hier met een
te creëren voor de privacy.
groenbestemming te werken omdat we van mening zijn dat dit een verbijzondering van een groenbestemming betreft die op een woonbestemming ligt. Volgens het landschappelijk inpassingsplan is een groene beukénhaag (Fagys Sylvatica) voorzien op bedoelde locatie. Deze is bladhoudend. Andere groenblijvende erfafscheidingen zijn vaak uitheems en passen niet binnen ons Beeldkwaliteitsplan Buitengebied.
2.3.5. Reclamanten vinden dat er onvoldoende rekening is gehouden
Op enkele punten wordt het bestemmingsplan gewijzigd
met hun belangen. Ze verzoeken om enkele aanpassingen door te
vastgesteld. De belangen van reclamant worden daarmee
voeren in het ontwerpbestemmingsplan zodat hun belangen beter
ook beter beschermd. Andere verzoeken worden niet
beschermd worden.
gehonoreerd vanwege genoemde argumenten.
Conclusie Gelet op de beantwoording in hoofdstuk 2 concluderen wij het volgende: 1.
De zienswijzen van reclamant 1 en 2 leiden niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan, de zienswijze van reclamant 3 wel: a.
In de regels wordt in artikel 3.2.1 onder c de verwijzing naar artikel 7.2. vervangen door artikel 8.2;
b.
In de regels wordt in artikel 3.2.2 onder f de term ‘bestemmingsgrens is ten minste 8 meter ’vervangen door ‘de hoofdgebouwen op het naastgelegen perceel is ten minste 16 meter.
Ambtshalve wijzigingen Er zijn geen ambtshalve aanpassingen.
12/12