Nota Grondbeleid 2023-2027 definitief 27 juli 2023

39

Uit de dagelijkse praktijk: Wat je geeft, krijg je ook terug. Voorbeeld: onze relatie met derden partijen, waaronder projectontwikkelaars. Niet alleen in woorden maar vooral in daden hebben wij laten zien dat voor ons een woord een woord is. We doen wat we zeggen en zeggen wat we doen. We zien elkaar niet als “tegenstanders” maar zoeken in voorkomende situaties juist de samenwerking op door de focus te leggen op het elkaar versterken. Voorbeeld is het wegkopen door een projectontwikkelaar van een bedrijf, dat gezien zijn ligging pal tegen een woningbouwlocatie in Someren-Dorp, nog maar weinig bestaansrecht had. De sanering van deze locatie, in combinatie met een bouwclaim elders, heeft voor een deel al geresulteerd in frisse, betaalbare woningen in diverse categorieën van een hoge ruimtelijke kwaliteit. Zeker ook naar onze burgers profileren we ons als een actieve, meedenkende partner. We stralen uit het samen te willen doen. Dit heeft zich, ook in jaren van crisis, vertaald in een voortdurende verkoop van kavels aan particulieren. In Groote Hoeven zijn in het reguliere plan veel kavels verkocht of in optie gegeven. Ook in Lierop zijn de kavels in de Gildewijk in principe verkocht. In Someren-Eind wordt volop verkocht in de Goede Vaart en ook in plan Someren-Heide Zuid verloopt de verkoop volop.

Proactief zijn, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden blijven ook voor de komende jaren het devies. We hebben hiertoe reeds instrumenten zoals de starterslening, de erfpachtregeling, de duurzaamheidslening en de blijverslening tot onze beschikking staan. Instrumenten, die we de komende jaren blijven verbeteren en up to date houden. Momenteel hebben we 277 duurzaamheidsleningen lopen en maar liefst 443 startersleningen. In vergelijking met gemeenten van dezelfde schaal is Someren met deze aantallen met recht een koploper te noemen. Jonge mensen spreken met regelmaat uit dankbaar en erg blij met de starterslening te zijn. Zonder dit instrument was het voor hen niet mogelijk geweest hun eerste woning te kunnen kopen.

40

8.

Financieel kader

Bij alle vormen van grondbeleid stuurt de gemeente op geld. Bij actief grondbeleid betekent dit sturen op het korte en lange termijn financieel resultaat, waarbij cashflowsturing en risicomanagement van belang zijn. Bij faciliterend grondbeleid betekent dit sturen op kostenverhaal, budgetbewaking en risico’s. Financiële sturing en risico’s van de grondexploitatie portefeuille Bij actief grondbeleid handelt de gemeente als private partij op de grondmarkt. Voor de financiële sturing en risicomanagement is het essentieel om zowel op project (individuele grondexploitatie)- als portefeuilleniveau (totaal van de grondexploitaties) overzicht en inzicht te hebben om goed te kunnen sturen. Het is belangrijk om vanuit beide vertrekpunten te analyseren en te sturen, dus op projectniveau en vervolgens te consolideren op portefeuilleniveau, maar ook vanuit de portefeuille om vervolgens af te dalen naar projecten. Dit is vooral van belang op het gebied van programmering; daarbij kijkt de gemeente naar het programma van de grondexploitaties en de facilitaire projecten. De gemeente analyseert en stuurt op gemeenteniveau door de programmering (het aanbod) van gemeentelijke grondexploitaties en facilitaire projecten af te zetten tegen de behoefte. Hierdoor krijgt de gemeente inzicht hoe het aanbod zich verhoudt tot de behoefte. Dit volgt uit het woonbeleid van de gemeente.

Het is wenselijk om deze analyse breder uit te voeren, namelijk op regioniveau. Deze informatie gebruikt de gemeente om te sturen, haar (afzet)risico te bepalen en voor de financieel-economische onderbouwing bij een planologische procedure. De gemeente stuurt bij grondexploitaties op kasstromen en probeert uitgaven en inkomsten zoveel mogelijk te matchen om een badkuip aan voorinvesteringen zo beperkt mogelijk te houden: dit heet cashflowsturing. Door flexibiliteit (programmering, fasering) in te bouwen en pas kosten te maken als de gebruikers met hun wensen en commitment aan tafel zitten, verlaagt het risicoprofiel. De gemeente maakt realistische ramingen door zowel kosten als opbrengsten goed te onderbouwen en te faseren. De gemeente neemt, zoals het BBV voorschrijft, (tussentijds) winst volgens de percentage of completion, de zogenaamde POC-methode. De gemeente maakt per grondexploitatie (op projectniveau) en ook voor het geheel van grondexploitaties (op portefeuilleniveau) risico’s inzichtelijk. De risicoanalyse omvat ook de facilitaire projecten. Dit betreffen projectrisico’s en portefeuillerisico’s, zoals conjuncturele en beleidsmatige risico’s. De gemeente maakt risico’s niet alleen inzichtelijk, maar zorgt met risicomanagement voor beheersing van de risico’s en treft de nodige beheersmaatregelen. De Algemene Reserve Grondbedrijf dient als weerstandsvermogen.

In bijlage I staan de spelregels voor de grondexploitatie portefeuille.

41

Uit de dagelijkse praktijk: De ervaring is dat het steeds lastiger is om bij een grondexploitatie een positief resultaat te behalen. Dit komt vooral doordat het percentage niet uitgeefbaar steeds hoger wordt. Denk hierbij aan de opgaven op klimaatgebied (benodigde ruimte voor de wateropgave en voor groen). Een andere reden is gelegen in het feit dat we meer kleinere kavels zullen gaan verkopen dan nu het geval is vanwege de bouwopgave en de verdeling van het soort woningen. Daarnaast worden de kosten voor het realiseren van de openbare ruimte steeds hoger. Dat laatste is vooral het gevolg van prijspeilstijging. Onderstaand schema laat de relaties zien tussen de grondexploitaties, de facilitaire projecten, de Reserve Grondbedrijf en de voorzieningen.

Figuur 6. Financiële stromen grondexploitatie portefeuille

42

Financieel kader bij proactief en passief faciliterend grondbeleid Bij particuliere initiatieven worden risico’s zoveel mogelijk beperkt door vooraf afspraken te maken over te verhalen kosten. Indien uit de quickscan, die de gemeente opstelt naar aanleiding van het indienen van een ruimtelijk initiatief, een positief advies komt, dan brengt de gemeente de ambtelijke plankosten in rekening voor de fase, die loopt via de intentieovereenkomst tot en met het vaststellen van het planologisch besluit en het sluiten van een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal. Pas na het sluiten van een intentieovereenkomst start de gemeente met de verdere voorbereiding en de planologische procedure van het particuliere initiatief. Ter afdekking van het risico kan de gemeente Someren in voorkomende gevallen een onherroepelijke bankgarantie vragen voor de nog te betalen kosten. Planfase

Product

Financieel

Initiatief

Quick scan

Waarborgsom Bij no go: terugbetaling waarborgsom Verhaal plankosten tot anterieure

Bij go: voorovereenkomst (bij

overeenkomst

complexe gebiedsontwikkelingen) Definitie

Anterieure overeenkomst

Kostenverhaal van o.a. plankosten, planschade, aanpassingen openbare werken

Ontwerp

Omgevingsvergunningsaanvraag

Leges

Voorbereiding Uitvoering Beheer

43

9.

Verantwoording en governance

De gemeenteraad heeft een kader stellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de gemeenteraad heeft gesteld. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & controlcyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk in het najaar met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmabegroting en de tussentijdse toetsing en rond de zomer met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de jaarrekening en het Meerjarenplan. Dit is conform de BBV-regels (verslagleggingsregels). Het college geeft bovendien de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen in geval van (artikel 169 lid 4 Gemeentewet): •

privaatrechtelijke rechtshandelingen, die ingrijpende gevolgen voor de gemeente kunnen hebben;

•

aankopen van grond met een aankoopsom van > € 400.000,--.

Grondbeleid

Financieel

Gemeenteraad

College

Vaststellen nota grondbeleid

Uitvoeren grondbeleid

Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid)

Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid)

Vaststellen (tussentijdse) winst - en verliesneming, vaststellen van reservevorming en dotaties aan voorzieningen

Grondexploitaties

Openen, vaststellen, herzien en afsluiten van grondexploitaties in een

Uitvoering van de grondexploitaties

separaat raadsbesluit Vaststellen MJP waarin grondexploitaties geopend vastgesteld,

Verantwoording afleggen over de grondexploitatie portefeuille

herzien en afgesloten kunnen worden

(jaarverslag) en het voorleggen van de geactualiseerde en nieuwe grondexploitaties (meerjarenbegroting) met MJP en uitvoering van de grondexploitaties

Kennisnemen van de tussentijdse toetsing met een informatie nota

Tussentijds verantwoording afleggen en het voorleggen van de geactualiseerde en nieuwe grondexploitaties met tussenrapportage en uitvoering van de grondexploitaties.

Verwerving

Ter beschikking stellen budget voor aankopen

Aankoop gronden binnen budget en kaders gemeenteraad

Vestigen van een voorkeursrecht Onder Wro: verzoek aan de Kroon voor onteigening Onder Ow: besluit tot onteigening Gronduitgifte

Onderdeel nota grondbeleid

Uitvoeringskaders gronduitgifte Gronduitgifte (inclusief selectieprocedure, tenders) Vatstellen algemene verkoopvoorwaarden

Grondprijzen

Vaststellen kaders grondprijsbeleid en grondprijzen

Maatwerk toepassen binnen kaders grondprijsbeleid

Kostenverhaal

Vaststellen nota kostenverhaal en financiële bijdragen en actualisatie

Sluiten intentie -, anterieure en posterieure overeenkomsten, in rekening

daarvan

brengen kostenverhaal en financiële bijdragen

Samenwerking

Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

44

45

46

Bijlage 1

Spelregels grondexploitatie portefeuille

Gemeenten zijn voor de grondexploitaties gebonden aan de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna: BBV). De onderstaande spelregels zijn in lijn met of zelfs strikter dan de regels van commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van juli 2019). Bevoegdheden raad en college betreffende grondexploitaties De raad stelt de kaders en het college voert uit binnen deze kaders. De raad heeft het budgetrecht en stelt met de vaststelling van de grondexploitatie de kaders waarbinnen het college de grondexploitatie mag uitvoeren. Het college zorgt voor een jaarlijkse herziening van de grondexploitaties en biedt deze voor besluitvorming aan de raad aan. Bij grote afwijkingen (programmatisch, financieel, risico’s) legt het college de herziene grondexploitatie gedurende het jaar voor aan de raad voor besluitvorming. Planfase Initiatief

Financieel product •

Startnotitie met normatieve

College

Raad

Voorbereiding besluitvorming

Besluitvorming

Voorbereiding besluitvorming

Besluitvorming

Besluitvorming

grondexploitatie Definitie

•

Voorbereidingskrediet

•

Openen grondexploitatie met toelichting afwijking van normatieve grondexploitatie

Ontwerp Voorbereiding

•

Uitvoeringskrediet

•

Jaarlijkse herziening

Voorbereiding besluitvorming en

grondexploitatie en MPG

uitvoering grondexploitatie binnen

Tussentijdse herziening

kaders

•

Uitvoering

grondexploitatie bij grote •

Beheer

afwijkingen

Meldingsplicht bij afwijkingen

Herziening uitvoeringskrediet

groter dan €100.000,-

Afsluiten grondexploitatie

Voorbereiding besluitvorming

Kennisnemen Besluitvorming

47

IMVA en BIE Grondexploitaties zijn te onderscheiden in twee “groepen”, namelijk: •

Immateriële vaste activa (IMVA) Een IMVA is te beschouwen als een voorgenomen grondexploitatie. Hierop mag de gemeente de kosten onderzoek en ontwikkeling verantwoorden. Dit zijn kosten in de periode vóórdat de grondexploitatie is geopend en vastgesteld. De bedoeling is dat de IMVA binnen vijf jaar wordt omgezet naar een Bouwgrond in exploitatie (BIE). Is dit niet het geval, dan boekt de gemeente de reeds gerealiseerde kosten af ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

•

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Een BIE is een actieve grondexploitatie. Dit betekent dat de gemeenteraad een grondcomplex met een grondexploitatiebegroting heeft geopend en vastgesteld.

Kleine grondexploitaties Het komt voor dat de gemeente bij private ontwikkelingen gronden inbrengt, bijvoorbeeld snippergroen, en werkzaamheden uitvoert, zoals bodemonderzoek en sloop/kapkosten en plankosten maakt. Het BBV schrijft voor dat deze beperkte activiteiten toch zorgen dat sprake is van een BIE. Deze kleine grondexploitaties kennen vaak een korte looptijd en lage kosten en opbrengsten. De raad delegeert het college om deze grondexploitaties te openen, vast te stellen, uit te voeren en af te sluiten. Het college rapporteert op hoofdlijnen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (hierna MPG) over deze grondexploitaties. De delegatie heeft betrekking op grondexploitaties, waar de totale kosten niet meer dan € 100.000,-- bedragen. Actualisatie Jaarlijks actualiseert de gemeente de grondexploitaties, de risicoanalyse, de benodigde voorzieningen en reserves voor het grondbedrijf. Het college rapporteert hierover in het MJP en op hoofdlijnen in de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programma- en jaarrekening. Planinhoudelijke wijzigingen legt het college separaat voor aan de gemeenteraad ter besluitvorming. Als de raad de herziene grondexploitaties (actief en facilitair) vaststelt, vormt dit het financiële kader voor de verdere uitvoering. Bij de herziening wordt ook de risicoanalyse geactualiseerd.

Het college bundelt de grondexploitaties, de facilitaire projecten en risicoanalyse in de MPG. Kosten in de grondexploitatie De Wro (artikel 6.13) en Bro (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5) geven de kostensoorten, die maximaal in de grondexploitatie mogen worden meegenomen, de zogenaamde kostensoortenlijst.

48

Bovenwijkse voorzieningen zijn te definiëren als kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen, waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben. In artikel 6.13 lid 6 Wro wordt gesproken over drie toetsingscriteria voor het toerekenen van deze kosten: •

Profijt: de ontwikkelingslocatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen;

•

Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de ontwikkelingslocatie en de kosten. De investering zou dus niet aan de orde zijn zonder dat plan of kosten mede worden gemaakt ten behoeve van het plan;

•

Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een investering moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld.

Voor bovenwijkse kosten is een onderbouwing opgenomen in de vigerende structuurvisie. Onder de Ow zal het beleid ten aanzien van het BIO fonds worden vernieuwd en worden toegevoegd aan de omgevingsvisie en het omgevingsplan. Naast bovenwijkse voorzieningen bestaan er de mogelijkheden voor verevening (samenhang tussen locaties) en het verhalen van bovenplanse kosten (artikel 6.13 lid 7 Wro). Hiervoor is onder de huidige Wro een structuurvisie verplicht. Dit geldt ook voor ruimtelijke bijdragen (artikel 6.24 lid 1a). Winstneming De gemeente Someren volgt voor (tussentijdse) winstneming de voorschriften van de commissie BBV. Winstneming vindt plaats volgens de percentage of completion regel: de POC- methode. Hierbij geldt dat aan alle drie de onderstaande voorwaarden moet zijn voldaan: •

Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

•

De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

•

De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Bij de herziening van de grondexploitaties actualiseert de gemeente ook de (tussentijdse) winstnemingen en past deze eventueel aan. De gemeente stort tussentijdse winstnemingen in de algemene reserve. Verliesneming Als het verwachte resultaat van een grondexploitatie negatief is, dan treft de gemeente hiervoor direct een voorziening. De verliesvoorziening wordt gevormd uit de Reserve grondbedrijf of als deze ontoereikend is uit de Algemene reserve vrij aanwendbaar.

49

Rentetoerekening Voor de rentetoerekening (als bedoeld onder artikel 6.2.4 onder n Bro) geldt dat de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage kan op de volgende wijzen worden bepaald: •

Het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering;

•

Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering;

•

Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan bouwgrond in exploitatie.

De rente aan grondexploitaties wordt toegerekend over de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (BIE) per 1 januari van het betreffende boekjaar. Looptijd grondexploitatie Het uitgangspunt is dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar is. Is de looptijd langer, dan treft het college maatregelen om het risicoprofiel te verlagen, bijvoorbeeld door vanaf het tiende jaar geen opbrengstenstijging te berekenen. Weerstandsvermogen De gemeente dekt de risico’s en aanvulling van de verliesvoorziening af met de Reserve grondbedrijf. Als deze ontoereikend is, dan wordt een beroep gedaan op de Algemene reserve vrij aanwendbaar.

50

51