Kennis nemen van en instemmen met het concept model RBT Brainport-Oost

waar

Voorstel aan raad

Onderwerp:

Voorstel aan raad Concept model Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost

Portefeuillehouder:

L. Swinkels

Documentnummer:

200612270

Zaaknummer:

200612260

Datum voorstel:

12 juni 2024

1. Inleiding Sinds 2019 loopt er een onderzoek door de zes Peelgemeenten – samen met de provincie, het waterschap en Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) – naar de locatiekeuze voor een regionaal bedrijventerrein in het oosten van Brainport. De ambitie van de Peelgemeenten om een gezamenlijk regionaal bedrijventerrein te realiseren is vastgelegd in de bedrijventerreinenafspraken De Peel 2020, de Ontwikkelstrategie De Peel en de Economische Agenda De Peel 2022-2027. Het regionaal bedrijventerrein (RBT) moet zowel de bedrijventerreinenmarkt van De Peel als het SGE bedienen. Het locatieonderzoek heeft geleid tot een voorkeurslocatie waarover op 18 juli 2023 het ‘voorstel aan college Voorkeurslocatie RBT BO’ voorgelegd is aan de colleges van B&W van de Peelgemeenten, waarover deze overwegend een positief standpunt hebben ingenomen. Hierop hebben de colleges van de grondgebied-gemeenten Someren en Helmond eind september 2023 het voorlopige voorkeursrecht Gemeenten conform de Wvg gevestigd op respectievelijk Lungendonk en Varenschut. Vervolgens is op 7 december 2023 in Helmond het voorkeursrecht door de gemeenteraad bekrachtigd. In Someren heeft dit op 14 december 2023 plaatsgevonden door een geamendeerd raadsbesluit (bijlage 8), waarin o.m. opgenomen dat: 

het Wvg-gebied Lungendonk met ca. 50 ha verkleind wordt, zodat het combineerde Wvg-gebied Lungendonk-Varenschut dan 100 ha bruto bedraagt 1;



uiterlijk in de Somerense raad van juli 2024 een (concept) model gepresenteerd wordt, met daarin ten minste: 

een organisatie-opzet;



een exploitatiebegroting voor de planvormingsfase;



en samenwerkingsovereenkomst van de deelnemende gemeentes.

In dit voorstel presenteren wij deze gevraagde drie onderdelen die tezamen het concept-model vormen.

1

Hoofdzakelijk om tegemoet te komen aan levende bezwaren bij inwoners van Someren, voornamelijk dat de beoogde omvang van 150 ha als niet passend bij de schaal van Someren wordt ervaren. Deze afschaling is in februari 2024 geëffectueerd waarover de raden per RIB zijn geïnformeerd (evenals bij de voorlopige Wvg-vestiging in sept. 2023 en de definitieve vestiging dec. 2023). Documentnummer 200612270

2. Advies 1.

Kennis te nemen van het Advies Samenwerkingsvorm regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost (bijlage 2), waarin geadviseerd wordt over de geschiktheid van een publiekrechtelijke samenwerking dan wel een privaatrechtelijke rechtsvorm.

2.

Kennis te nemen van een eerste exploitatie begroting, dat op onderdelen nog verdere uitwerking behoeft.

3.

Kennis te nemen van, en in te stemmen met het getekende Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (bijlage 3).

4.

In te stemmen met de (maximale) garantstelling van € 300.000,-- , zoals omschreven in artikel 4.5 van het convenant, voor de duur van de werking van het convenant.

5.

Op basis van deze punten het college van B&W opdracht te verlenen om het proces omgevingsplan verder ter hand te nemen zoals beschreven in het geamendeerde raadsbesluit van 14 dec. 2023.

3. Beoogd effect Met deze invulling van het concept-model wordt er tegemoet gekomen aan het geamendeerde raadsbesluit van 14 december 2023, waarmee er voldoende basis kan ontstaan om het proces omgevingsplan verder ter hand te nemen. Daarbij worden de 3 genoemde onderdelen definitief uitgewerkt, met in achtneming van punten I tot en met VII uit het amendement, kan er zo uiterlijk medio december 2026 een vastgesteld omgevingsplan kan zijn.

4. Argumenten 1.1. Organisatieopzet Om tot een organisatieopzet te komen voor de fase na het convenant, is door bureau AKD de Memo Samenwerkingsvorm regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost (bijlage 2) opgesteld. Hierin wordt geadviseerd over de geschiktheid van verschillende samenwerkingsvormen, een publiekrechtelijke samenwerking dan wel een privaatrechtelijke rechtsvorm (er wordt dieper ingegaan op de kenmerken van de verschillende typen gemeenschappelijke regelingen, de besloten vennootschap (BV), de coöperatie en de stichting). Dit memo is ambtelijk reeds besproken, maar plenaire bespreking in de stuurgroep kan pas aan de orde komen in de tweede helft van 2024 wanneer naast het uitwerken van de SOK en de begrotingsopzet, de organisatieopzet als logisch geheel zal worden ingepast. 2.1. Concept-exploitatiebegroting Om tot een eerste inschatting te komen over een verwacht financieel resultaat is ingezet op een visualisatie van de indeling van het bedrijventerrein. Een tweetal schetsontwerpen (bijlage 4) hebben inzichtelijk gemaakt dat voor Lungendonk met een netto-uitgiftepercentage van 67% en voor Varenschut van 68% gerekend kan worden. Onafhankelijke materiedeskundigen (bijlagen 6 en 7) hebben voorts becijferd dat de statuur van een RBT kan terugvallen op een marktconforme uitgifteprijs van (gemiddeld) € 195,-- per m².

Deze gegevens zijn doorgerekend in een rekenmodel, welke later als basis dient voor de grex. Zo is een becijferd verlies van € 25,3 miljoen verkregen, uitgesplitst naar Lungendonk € 15,6 miljoen en Varenschut € 9,7 miljoen (zie bijlage 5). De schetsontwerpen worden verder uitgewerkt in de

2/8

komende maanden en zullen uiteindelijk leiden tot een Voorlopig Ontwerp (VO) en een Definitief Ontwerp (DO). Het geprognosticeerde (ruwe eerste) resultaat van € 25,3 miljoen negatief behoeft nadere optimalisatie. De resultaten van de optimalisaties dienen te worden verwerkt in de definitieve projectbegroting, welke te zijner tijd tezamen met de samenwerkingsovereenkomst (SOK) door de stuurgroep RBT aan de colleges wordt aangeboden voor definitieve besluitvorming tot samenwerking. 2.2. Provincie Noord-Brabant Inmiddels is uit contact met de provincie gebleken dat de provincie er positief instaat om de mogelijkheden te beschouwen de projectlasten te verlichten. De provincie kent in bijzondere gevallen het instrument van financiering door korting op de door ons gehanteerde marktconforme rente van 3,5%. Elke korting met een procentpunt levert een lastenverlichting op ca. € 6,5 miljoen. Inmiddels is duidelijk dat besluitvorming dient plaats te vinden langs de weg van een wensen & bedenkingen-procedure in Provinciale Staten. Verwachte doorlooptijd: een half jaar. 2.3. Nadere optimalisaties noodzakelijk Door de stuurgroep zijn een aantal optimalisatie taken genoemd, welke nu ambtelijk worden uitgewerkt. In een willekeurige volgorde zijn dat: 

Een gefaseerde ontwikkeling i.v.m. het kassencomplex Varenschut (pas over 15 jaar afgeschreven) door deze relatief dure verwerving verder in de tijd weg te zetten i.v.m. afschrijvingsvoordeel.



Hetzelfde principe kan gelden voor Zonnepark Lungendonk (11 ha, expl. termijn van nog 15 jaar), door Lungendonk gefaseerd in ontwikkeling te brengen (en daarna Varenschut).



Relatief duur te verwerven percelen aan de rand van de N612 kunnen mogelijk ondergebracht worden hij het MIRT-project van een eventuele verbreding van de N612.



In de voorlopige becijfering is geen rekening gehouden met grondeigenaren die het recht van zelfrealisatie opeisen. In Varenschut is in ieder geval een eigenaar met een grondpositie van 6 ha. die deze wens kenbaar heeft gemaakt.



Waterberging realiseren buiten het plangebied. Waterschap Aa en Maas ziet daartoe mogelijkheden.

Verdere optimalisatie van het geprognosticeerde (ruwe eerste) financiële resultaat van € 25,3 miljoen negatief, met de eventuele korting vanuit de provincie op de marktconforme rente en de resultaten van de verdere nog openstaande optimalisaties, kan leiden tot een naar evenwicht tenderend grex-resultaat. 3.1. Convenant De stuurgroep heeft besloten om de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten tot uitdrukking te brengen in een document dat de intentie van de regionale doelen omschrijft. Dat document, het Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (bijlage 3), is ambtelijk voorbereid door de betrokken EZ ambtenaren van de deelnemende gemeenten en opgesteld door juridisch adviesbureau AKD. De werkingsduur is tot 1 juli 2025, maar de stuurgroep is van mening dat een eerste proeve van de SOK eind 2024 beschikbaar moet zijn. Het convenant is dus enkel de voorloper van de SOK en geeft de stuurgroep de tijd om tezamen met alle stakeholders te komen tot een samenwerkings-model, inclusief een uitgewerkt governance model en keuze voor een samenwerkingsvehikel met rechtspersoonlijkheid. Daarnaast voorziet het convenant in een afsprakenkader, waarin het (financiële) risico voor elke 3/8

deelnemer tot het moment van de totstandkoming van de SOK is gemaximeerd. Hiermee voorziet het convenant in het eerste element wat gevraagd wordt in het concept-model in het amendement. Dit convenant vormt de opmaat naar wat moet leiden tot een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Als zodanig benadrukt het convenant het samenwerkingselement tussen de zes partners (zolang de kring der participanten ook van buiten de Peelregio nog niet definitief is). Ook regelt het, in geval dat samenwerking in een regionaal bedrijventerrein niet tot stand komt, de onderlinge afspraak dat de convenantpartners zich gezamenlijk garant stellen voor de onrendabele top en bijkomende kosten vanwege aankopen die voortvloeien vanuit de Wvg-vestiging Lungendonk/Varenschut, voor wat betreft de periode dat er tussen hen nog geen definitieve overeenstemmingovereenkomst (SOK) is over de beoogde samenwerking. Daarmee vormt het convenant een overbruggingsregeling om de grondgebied gemeenten comfort te bieden zolang er nog geen definitieve SOK is. 3.2. Samenwerkingsovereenkomst (SOK) In 2024 is door de RBT projectorganisatie aan de drie onderdelen uit het concept-model voor de Somerense raad gewerkt.

Daarbij is geconstateerd dat voor een samenwerkingsovereenkomst (SOK) het belangrijk is dat de kring van deelnemende partijen zich een definitief oordeel moet kunnen vormen over een aantal belangrijke zaken, zoals het beoogde profiel van het terrein, de wijze van acquisitie, het governance model, de samenwerkingsvorm en de wijze van financiering. Deze werkzaamheden zijn in volle gang, maar zullen worden meegenomen in de SOK later dit jaar. Een belangrijke reden daarvoor is dat verdere optimalisatie werkzaamheden in planologische en financiële zin benodigd zijn, maar ook afspraken met SGE en de provincie, welke gericht zijn op lastenverlichting van de projectkosten en risico reductie, vergen tijd. Op basis hiervan wordt verwacht dat duidelijkheid over de inhoud en opzet van de SOK pas in het najaar 2024 te verwachten is. 3.3 Een ondertekend convenant Er is gestreefd naar een ondertekend convenant. Niet alleen een positief collegebesluit van de Peelgemeenten maar ook een getekend versie van het convenant is nodig om voor de grondgebiedgemeenten de verlangde support voelbaar en tastbaar te maken. Op 21 mei jl. is uw raad per RIB geïnformeerd over het collegebesluit over het convenant. Op 23 mei jl. is het convenant ondertekend door

de wethouders Economische Zaken van de Peelgemeenten. Het convenant was vanaf dat moment direct van kracht. Het risico op onrendabele toppen van tussentijdse grondverwerving wordt daarmee gedeeld. De ondertekening vond plaats onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraden daar uiterlijk op 1 oktober 2024 mee instemmen. De raden van de overige Peelgemeenten beslissen na de zomer over het convenant (maar voor 1 oktober). 4.1 Risico gemaximeerd Belangrijk is om steeds onderscheid in het oog te houden van het risico dat gemeenten nu lopen, dat in geen enkel verband staat met het geprognosticeerde grex-resultaat. Het afwentelen van het risico van de onrendabele top als gevolg van het stopzetten van het project wordt gemaximeerd. Dit is toegevoegd in artikel 4.5.

4/8

4.2. Dekking garantstelling De garantstelling van € 300.000 wordt in onze jaarrekening opgenomen als een ‘niet uit de balans blijkende verplichting’ en heeft geen directe financiële impact. Als we als Gemeente Someren worden aangesproken op deze garantstelling, zijn we verplicht om het verschuldigde bedrag te voldoen. Voorstel is om het verschuldigde bedrag dan te dekken uit de Reserve Grondbedrijf. De omvang van deze reserve is toereikend voor de volledige garantstelling.

5. Kanttekeningen 2.1. Optimalisaties In dit stadium moeten nog zeker de nodige reserves worden gemaakt: 

de schetsontwerpen zijn in korte tijd met de nodige zorgvuldigheid opgesteld, maar dat neemt niet weg dat nog voldoende onderzoekspunten resteren. Vooral de waterhuishouding 2 en milieuzonering verdienen nadere detaillering, evenals verkeer (beperken doorstroming Lierop) en mogelijkheden ontsluiting op de N612.



dat geldt ook voor de financiële doorrekening die op robuuste wijze is geprojecteerd op de schetsen, maar waarin een aantal principiële zaken nog geadresseerd/onderzocht moet worden.

2.2. Effect afschaling De Somerense raad heeft in december 2023 de Wvg-Lungendonk onder voorwaarden bekrachtigd, w.o. dat het aanvankelijk gebied van 116 ha. bruto met 50 ha. bruto afgeschaald wordt. Dit om tegemoet te komen aan bezwaren in de raad en onder bewoners o.a. om het beslag op flora en fauna te beperken. De afschaling betrof zo het gedeelte binnen het Wvg-gebied Lungendonk ten westen van de weg de Lungendonk, met de hoogste natuurlijke waarden maar ook met de minste en minst kostbare verwervingen. Het Wvg-gebied wat gehandhaafd is gebleven, ten oosten van de weg de Lungendonk, bevat daarmee de duurdere verwervingen. Hoewel niet becijferd is een bijkomend effect van de afschaling daarmee een minder gunstig grex-resultaat. 3.1 Niet instemmen met Convenant. Niet instemmen met het convenant heeft consequenties. Op de eerste plaats komt de samenwerkingsgeest van De Peelgemeenten onder druk te staan. Het samenwerkingsverband van de Peelgemeenten, juist opgericht om gemeente-overstijgende ontwikkelingen en projecten vanuit een gezamenlijke kracht aan te kunnen gaan, zal qua geloofwaardigheid en daarmee slagkracht inboeten. Het vermogen om andere toekomstige ontwikkelingen op sub-regionale schaal via het samenwerkingsverband aan te kunnen gaan, zal sterk ondermijnd worden.

2

De bergingseis van 60 mm vanuit het Waterschap is opgenomen in de uitgangspunten (4.1). Maar deze geldt alleen voor een toename van verhard oppervlak tot maximaal 1 ha. Dus dit had eigenlijk een hogere eis moeten zijn. Volgens het gemeentelijk beleid geldt in deze situatie een eis van 80 mm. Uit de schetsontwerpen blijkt dat er aanzienlijk meer groen is dan benodigd opp. wadi en is het realiseren van bergingseis van 80 mm geen probleem. Financieel heeft dit geen consequenties (mogelijk zelfs een gunstiger resultaat omdat het groenonderhoud afneemt). Dit naast het aanbod van het Waterschap om de waterberging in het kanaal op te vangen, waarmee de berging al helemaal geen probleem is. 5/8

Op de tweede plaats brengt het verwerpen van het convenant verder grote risico’s met zich mee. Voor de grondgebied-gemeenten kan dit gebrek aan support er toe leiden dat de Wvg niet gecontinueerd wordt waarmee de kans een regionaal bedrijventerrein te kunnen realiseren voor de korte termijn verkeken is. Waarschijnlijk ook voor de lange termijn, daar een alternatieve oplossing voor een aaneengesloten terrein niet voorhanden lijkt te zijn (vanuit de provincie is aangeven dat een opgesplitst terrein niet tot de mogelijkheden behoort). Breder dan het benoemde aspect van de overbrugging tot een samenwerkingsovereenkomst gaat het bij instemming met het convenant onderliggend om de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein an sich, waar ondernemers van de regio De Peel en de oostflank van het SGE zich kunnen vestigen. Vooral kan hiermee ruimte geboden worden aan de groei van lokaal (stuwend) mkb bedrijven die nauw verbonden zijn met het high-tech-ecosysteem van de Brainport, in de agrarische-, bouw- en (slimme) maakindustrie. Niet alleen is dit nodig om de groei in de regionale bedrijvigheid de komende jaren en decennia te kunnen faciliteren, ook gaat hierdoor doorstroming en schuifruimte ontstaan op de lokale bedrijventerreinen t.b.v. van start-ups en bedrijven die lokaal willen uitbreiden. Het convenant is een

noodzakelijke stap richting de SOK en uiteindelijke realisatie van het regionaal bedrijventerrein 5.1 Concept model verwerpen is mogelijk bedrijvigheid verliezen Ondernemers kunnen door de ontstane impasse als gevolg van het verwerpen van het concept model (incl. convenant) niet op middellange termijn hun groeiplannen uitvoeren. Snel groeiende, innovatie bedrijven zullen zo mogelijk uit de Peelregio verdwijnen met verlies van hoogwaardige werkgelegenheid en technologie. De Peelregio blijft zo staan, of valt verder terug, en verliest daarmee de aansluiting met de Brainport-ontwikkeling. De Brainportregio zit nu juist in een groeispurt (zie recente berichtgeving op nationale media). Nu als Peel stilstaan betekent dus geen stilstand, maar een duidelijke verwijdering van de economische ontwikkelingen. De achterstand loopt dus op (ook tov. de andere subregio’s) als we komende 10 jaar niet mee doen. Ontwikkelingen vallen dan in een andere subregio.

De realisatie van een regionaal bedrijventerrein is een van de belangrijkste opgaves en kansen voor ‘Werken’ opgenomen in de ontwikkelstrategie De Peel en de belangrijkste actie voor de strategie Leef- en vestigingsklimaat in Economische Agenda De Peel 2022-2027. Door de ontwikkeling behouden we De Peel als aantrekkelijke vestigingslocatie binnen Brainport (zowel voor bedrijven als bewoners).

6. Financiën Zoals bekend draagt elke gemeente jaarlijks bij aan de kosten van het proces, wat uiteindelijk leidt tot een gedragen projectorganisatie, een projectbegroting, een samenwerkingsmodel, en de inrichting van het samenwerkingsvehikel (met rechtspersoonlijkheid) met een bijpassende governance afspraken. Ook de planvorming met de daarvoor benodigde onderzoeken en ondersteuning door externe specialisten behoort daarbij. De bijdragen van € 100.000,-- per gemeente (toegezegd voor 2023, 2024 en 2025) zijn volgens de meerjarenplanning toereikend voor de gestelde procesdoelen. De kosten die moeten worden gemaakt vanwege de aankopen van onroerende zaken vanuit de Wvgvestiging Lungendonk/Varenschut, zullen door de grondgebied gemeenten Someren en Helmond tot het 6/8

moment van de SOK gefinancierd worden volgens hun eigen reguliere wijze. De waarden en bezittingen zullen te zijner tijd worden overgeheveld in het samenwerkingsvehikel. Daarvoor worden in de SOK de nodige afspraken opgenomen. De grondgebied-gemeenten lopen enkel risico in het geval de SOK - om wat voor reden dan ook – niet tot stand komt. In dat geval voorziet het convenant in een afrekening van de overheadkosten, welke in normale situaties niet zijn zouden zijn gemaakt. In het voorkomende geval wordt dit risico becijferd op basis van de gemaakte afspraken in het convenant. Het risico dat elke gemeente daarbij loopt is gemaximeerd tot € 300.000,-. Deze ‘cap afspraak’ is tot stand gekomen in het gezamenlijk ambtelijk EZ overleg van de betrokken deelnemers. Voor de goede wordt benadrukt dat het voorlopig geprognosticeerde nominaal verlies van € 25,2 miljoen in geen enkel verband staat met het risico dat een gemeente nu loopt, althans indien en zolang de werkingssfeer van het convenant voortduurt. Dit verlies dient op de eerste plaats nog verder te worden geoptimaliseerd en op de tweede plaats maakt het projectresultaat te zijner tijd pas deel uit van de SOK. Besluitvorming daarover is voorzien begin 2025. Alsdan vindt een nieuwe fase aan met een eigen risico matrix.

7. Communicatie Na de ondertekening van het convenant door de colleges van de Peelgemeenten zijn alle raden per RIB hierover geïnformeerd. Externe communicatie vindt pas voor het eerst plaats wanneer alle raden na de zomer besloten hebben. Hiervoor wordt een persbericht opgesteld. Voor de communicatie rond dit raadsbesluit Concept model RBT, wordt nog een communicatie-protocol opgesteld.

8. Uitvoering De bovengenoemde berekeningen voor de concept-grex zijn gepresenteerd aan de stuurgroep Regionaal bedrijventerrein Brainport Oost van 10 april 2024. De stuurgroep heeft daarop geconcludeerd dat het convenant (met de onderbouwde argumenten uit het Somerense concept model) ter besluitvorming aan de colleges van de Peelgemeenten voorgelegd moet worden zodat daarmee het gevraagde conceptmodel voor deze raadsvergadering van 4 juli 2024 in Someren gecomplementeerd kan worden (waarmee besluitvorming over het convenant door de raden van de overige Peelgemeenten direct na de zomer van 2024 plaats kan vinden). Ter voorbereiding voor de SOK wordt verder gewerkt aan een aantal belangrijke zaken die ten behoeve daarvan uitwerking behoeven, zoals: het beoogde profiel van het terrein, de wijze van acquisitie, het governance model en de samenwerkingsvorm. Maar ook aan afspraken met SGE. Op basis hiervan wordt verwacht dat duidelijkheid over de inhoud en opzet van de SOK pas in het najaar 2024 te verwachten is. Met de komst van de nieuwe procesmanager is verder ingezet op het vervolmaken van de schetsen tot een volwaardige Voorlopig Ontwerp en vervolgens DO, wat uiteindelijk moet leiden tot een 7/8

omgevingsplan. Bovendien werkt de procesmanager aan het opzetten van de projectorganisatie en tevens het verder uitwerken van de 3 onderdelen van het concept model en de overige “draaiknoppen”. Met in achtneming van punten I tot en met VII uit het amendement, kan er zo uiterlijk medio december 2026 een vastgesteld omgevingsplan kan zijn. Qua projectorganisatie kan nu ook gemeld worden dat er naast de bestuurlijke kartrekker Tom Oomen (wethouder Financiën, economie, duurzaamheid en vastgoed te Deurne) nu ook een tweede bestuurlijke kartrekker is: wethouder John Bankers uit Asten (portefeuille: Ruimtelijk Domein). Ook zijn er twee ambtelijke opdrachtgevers aangetreden: Robbert Halffman (gemeentesecretaris uit Deurne) en Nick Scheltens (gemeentesecretaris Geldrop-Mierlo).

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Koppers-Van der Krabben

D. Blok

Bijlagen: Raadsvoorstel Concept model RBT Brainport-Oost 1.

Raadsbesluit Concept model RBT Brainport-Oost

2.

Advies Samenwerkingsvorm regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost AKD

3.

Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (getekend)

4.

Uitgangspunten principe schetsontwerpen RHDHV

5.

Exploitatiebegroting

6.

Grondprijsadvies Gloudemans

7.

Grondprijsadvies Stec

8.

Geamendeerd raadsbesluit bekrachtiging Wvg-Lungendonk d.d. 14 dec. 2023

8/8