Grondprijsadvies Stec 20240326
Tekst van het document
Stec
Groep bv Willemsplein 5 Postbus
217
(geanonimiseerd) Arnhem 026
-
751
41 00
info@stec.nl www.stec.nl Gemeente
Helmond
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Per e-mail
26 maart
2024
24.084
Adviesbrief grondprijs regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost (geanonimiseerd) veste MN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN B
Geachte
Aanleiding De regiogemeenten in De Peel zijn op zoek naar een plek voor de ontwikkeling van een nieuw regionaalbedrijventerrein. Het terrein moet ruimte bieden aan het groeiende bedrijfsleven in de regio en daarnaast een rol spelen in de opvang van behoefte vanuit het Stedelijk Gebied, waar de ruimtenood extra hoog is. Om deze ruimte te kunnen bieden, wordt gewerkt
aan
de
ontwikkeling
van
het
Regionaal bedrijventerrein
Brainport-Oost. Op
basis
tot
een
van
de
negatief
huidige uitgangspunten GREX-resultaat.
leidt de
ontwikkeling
is de
In deze brief
leest
u
naar
een
aantal
regionale terrein optimalisatieknoppen.
van
het
kijkt grondprijs. U hanteert nu een grondprijs van €175 per vierkante meter. In hoeverre is een hogere grondprijs mogelijk? En hoe verhoudt zich dat tot de beoogde doelgroepen voor het regionale terrein? Een daarvan
Daarom
bondige advies over welke grondprijs realistisch is voor het regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost. Het grondprijsadvies is opgesteld volgens de residuele rekenmethode. We hebben ons daarbij gebaseerd op recente onderzoeken. We noemen in het bijzonder het eerder uitgevoerde behoefteonderzoek naar bedrijventerrein Brainport-Oost (Stec Groep, mei 2023) en ons recente grondprijsadvies voor bedrijventerreinen in het SGE (2024). u
ons
Uitgangssituatie Om een goed residueel grondprijsadvies op te kunnen stellen, is een helder beeld de uitgangspositie op De Peel noodzakelijk. Hiervoor is gebruik gemaakt van de ‘Quickscan impact herbegrenzing’ (d.d. 21 februari 2024) opgesteld door Royal HaskoningDHV. Hierin zijn de volgende relevante aspecten opgenomen: Bedrijventerrein De Peel wordt ontwikkeld afs regionaal bedrijventerrein, gericht middelgrote tot grootschalige bedrijvigheid in (voornamelijk) de handel en
van
op
2
maakindustrie. Er zal geen plaats zijn voor kantoren, grootschalige (3 > hectare) logistiek en datacentra. De gemiddelde kavelomvang op De Peel zal circa 1 tot 2 hectare zijn, met een minimale kavelomvang van 1 hectare.
Figuur 1: ligging en aspecten aangepast plangebied De Peel
Bron: RHDHV, Quickscan impact herbegrenzing Zoekgebied Lungendonk (21 februari 2024)
Regionale bedrijventerreinmarkt sterk oververhit voor middelgrote tot grootschalige bedrijfskavels voor (doorgroeiend) MKB, (maak)industrie en logistiek De regionale bedrijventerreinenmarkt in de (brede) regio Eindhoven is erg krap. De afgelopen jaren is er veel ruimtevraag geweest en is het aanbod van uitgeefbare kavels sterk afgenomen. Parallel hieraan is ook de leegstand gezakt naar een niveau (circa 1-2%) ver onder een gezonde frictieleegstand (5%). De meest recente provinciale prognoses laten voor de komende 10-15 jaar bovendien een flinke ruimtevraag zien. Blokkades voor het faciliteren van deze ruimtevraag zijn onder meer de netcongestieproblemen en stikstofproblematiek (naast vergunningsruimte gaat het ook om hogere kosten voor stikstof- en natuurcompensatie). Bovendien neemt de planontwikkeling van bedrijventerreinen vele jaren in beslag. De verwachting is dan ook dat de bedrijventerreinenmarkt in de regio structureel krap blijft komende jaren. Kavels die wel uitgeefbaar zijn of komen hebben zodoende een flinke waarde, zeker als ze goed aansluiten bij de marktvraag. Daarbij zien we dat er vooral behoefte is aan kavels voor doorgroei van lokaal en in de regio gevestigde MKB bedrijven, waaronder middelgrote logistiek. En aan kavels voor bedrijven in de (maak)industrie met
3
mogelijkheden voor hogere milieuhindercategorie, bijvoorbeeld voor circulaire activiteiten. Deze waarde komt terug in de grondprijs van bedrijventerreinen. Residueel gezien grondprijzen mogelijk tussen € 175 en € 220; gemiddeld € 195 De residuele benadering legt een relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming. Residueel rekenen legt hiermee een directe relatie tussen de commerciële waarde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde van een object. Door de bouwkosten en bijkomende kosten te verminderen van de commerciële waarde, blijft de waarde van de grond over. We hebben voor de beoogde doelgroepen voor het regionaal bedrijventerrein een residuele grondprijsberekening gemaakt. De berekening is gemaakt op basis van actuele transactie- en andere referentie (huur)prijzen en van afgeleide commerciële waarden van bedrijfspanden in de regio en op vergelijkbare bedrijventerreinen. In de analyse zijn ook marktconforme parameters voor bouw- en bijkomende kosten en vormfactoren gehanteerd. Uit deze berekening volgt een grondprijs variërend van € 175 tot € 220, afhankelijk van de doelgroep. Gemiddeld is dus een grondprijs van € 195 per m2 mogelijk, blijkt uit de residuele benadering.
Tabel 1: Residuele grondprijsberekening doelgroepen regionaal bedrijventerrein Brainport-Oost Type vastgoed
Huurprijs
Vormfactor
BAR
Stichtingskosten
6,00%
-
6,50%
5,50%
-
6,00%
6,25%
-
6,75%
Residueel rondprijsadvies 2024
Uitgangspunten berekening Bij
het berekenen
van marktconforme grondprijzen hanteren we de volgende uitgangspunten: grondprijzen zijn berekend via de residuele methode, het residu tussen de commerciële waarde van het object en de bouwkosten. Prijspeil is 1-1-2024 en prijzen zijn exclusief BTW. Bovendien is geen rekening gehouden met eventuele afdracht aan parkmanagement. Er is daarnaast gekeken naar vraag- en transactieprijzen op locaties met een vergelijkbaar profiel (Comparatieve vergelijking). We hanteren het uitgangspunt Floor Space Index (FSI) =1. Dit vanuit de gedachte dat dit intensief ruimtegebruik stimuleert
De
Deze
residuele
prijzen verhouden zich goed tot de (advies)grondprijzen die we op bedrijventerreinen terug zien in Helmond en (SGE) regio, zie tabel 2 en figuur 2. Uiteraard variëren de prijzen afhankelijk van de kwalitatieve kenmerken van de terreinen, de profielen en beoogde doelgroepen. verschillende
Tabel
2:
Adviesgrondprijzen voor bedrijventerreinen Helmond (bron: grondprijsadvies bedrijventerreinen SGE, 2024) Terrein BZOB
1. Advies
2. Advies
3. Advies
grondprijs
grondprijs
grondprijs
€180
€170
€215
Profiel(en} per terrein
(1) regulier (2) HMC/productie
(3) klein tot
middelgrote logistiek (1) regulier (2) bedrijfsverzamelgebouw
Hoogeind
€180
€285
Brandevoort
€195
€205
(geanonimiseerd) |
€210
€290
(1) hoogwaardig
(2) kantoren
Automotive
€210
€290
(1) hoogwaardig
(2) kantoren
€285
(1) regulier (2) hoogwaardig (3) kantoren
Campus
(geanonimiseerd) |
€175
(1) regulier
Figuur
ke
2:
gemiddelde grondprijs UK
ig
GDC
2024
bedrijventerrein SGE
per
KE ONE:
ee
Le:
Acht
Automotive
|
€220
-
€265
€205
|
-
Campus
BZOB
€215 _
ze
\
BP Schooten
De
|
9
N €
Ere
gr
f.
Ee a
DT
Spaarpot-Zuid €185-€195
Eeneind-West -
Emopad
€245
€165-€175
Bijenkorf ||
€200-€210
Conclusie
regionaal bedrijventerrein Brainport Oost (deelgebieden Lungendonk Varenschut) hogere gemiddelde grondprijs te Gemiddeld een hanteren dan € 175. is grondprijs van € 195 haalbaar kijkende naar de beoogde doelgroepen en de kenmerken van de locatie. De prijzen verschillen wel naar doelgroepen. Vooral voor de middelgrote logistiek zijn hogere prijzen haalbaar, oplopend tot € 220. De precieze samenstelling/inrichting van het terrein naar doelgroepen, maar eventueel ook de mate waarin sprake is van zicht- en nietzichtlocaties, is bepalend voor de te hanteren prijzen en het financiële (eind)resultaat. Het is haalbaar
en
marktconform
om
en
Tot
slot
Als
u
vragen
heeft of
nadere
een
op het
een
toelichting wenst,
dan
zijn we
uiteraard
bereikbaar.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Nesten, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geanonimis rd) (geanonimiseerd) KE KN Hiervoor
kunt
u
contact
Hartelijke groet,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
opnemen
met
<< c
.
Û
€180
-
al
el
t
|
€235
|
Rijpelberg €170
a
+
€175-€185 Dee
- €200
8
Hoogeind
In
Habraken
|
5
‚
€170
|
€165-€220
[9
|