Grondprijsadvies Gloudemans 20240320
Tekst van het document
Gloudemans
®,
1183.71-N1/fs/ab
Blad
1.
NOTITIE versie 20-3-2024
Datum
20 maart 2024
Betreft
Opbrengstenraming Regionaal bedrijventerrein
Opgesteld door
<<
1.
De Peel
(geanonimiseerd) rr
INLEIDING
ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein op Lugendonk Royal HaskoningDHV meerdere schetsontwerpen opgesteld. De zijn een gemeenten willen samen regionaal bedrijventerrein ontwikkelen voor grotere bedrijven (minimale oppervlakte 1 ha per bedrijf. Gedacht wordt aan bedrijven van circa 3 ha groot. De gemeente
en
In
het
kader
Helmond
en
Varenschut.
van
de
Someren
onderzoeken
In dit kader
financiële
samen
de
door
haalbaarheid
is
aan
verzocht (geanonimiseerd) MM
uitgifteprijzen er behaald kunnen worden. Opgemerkt wordt niet gezien kan worden als een professionele taxatiedienst. Verzocht is
om
de
volgende
dat
onderhavige
om
indicatief
aan
te
notitie (voor interne
geven
welke
doeleinden)
vragen te beantwoorden:
4.
huidige reguliere bedrijventerreinen in Helmond bedraagt de grondprijs € 175,00 per m?. Dient raming van het RBT hierop te worden aangesloten, of kunnen bij een regionaal bedrijventerrein andere uitgifteprijzen worden gehanteerd? Zo ja, wat wordt indicatief geadviseerd? Is een prijsdifferentiatie mogelijk? Kan er iets gezegd worden over de beoogde doelgroepen? Is de invulling van het terrein (kwaliteit) van invloed?
2.
BEANTWOORDING
1.
Voor de voor
2: EN
de
Als eerste wordt
.
. . .
de
VRAAG
1
opgemerkt grondwaarde bedrijventerreinen marktconform moet zijn, maar dat de prijs slechts voor een beperkt deel meeweegt in de locatiekeuze. Dit komt enerzijds doordat de grondaankoop doorgaans maar een klein deel van de totale investering betreft. Anderzijds heeft dit te maken met het feit dat er voor bedrijven veel belangrijkere zaken zijn. Hierbij valt te denken aan de volgende zaken: .
dat
voor
Beschikbaarheid personeel Aanwezige voorzieningen op het bedrijventerrein, voor bedrijven met veel transportbewegingen kunnen daarbij bijvoorbeeld parkeerplaatsen voor truckers al dan niet bewaakt, met voorzieningen relevant zijn, maar tevens valt te denken aan centrale horecavoorzieningen etc. Uitstraling bedrijventerrein Milieucategorie, alsmede afstand tot woningen etc. Mogelijkheid tot aansluiting van de kavels op het stroomnet op korte termijn, alsmede de capaciteit daarvan
®,
Gloudemans
Blad 2.
1183.71-N1
Ondanks
bovengenoemde zaken meespelen de grondprijzen. Wel hebben grondexploitatie. vertalen
Indien
naar
diffuus
beeld
de
afwegingen
deze
zaken
bedrijven Voor het
ramen
van
de
opbrengsten
_Datum
is
uitgegaan
de
van
30-10-2019
| 02-10-2023
8
Referentie beter
heeft
een
op
de
praktijk
dat
dit zich
afzetsnelheid
en
niet
altijd
daarmee
op
laat de
Referentie 2: Dit betreft
een
is
voor
verwerkt
referentietransacties:
transactie
zichtlocatie
82447/88
€ 146,00
:
€ 215,00 € 320,00 € 195,00 € 325,00
Hyp4:
ruim
van
€ 261,00
ha
86131/173
€ 157,00
Hyp 4: 87331/78
€ 288,00
MN
op het Flight Forum in (geanonimiseerd) peze locatie is wordt deze referentie als beter beoordeeld.
gelegen
Derhalve
12,8 ha in Waalwijk, die in een keer is uitgegeven. In de koopsom
werkzaamheden voor bouwrijp maken. Dit perceel korting koper en maar is aanzienlijk groter. Daarnaast is er een korting toegepast gelegen (zichtlocatie toegankelijk), omdat de koper zelf nog werkzaamheden moest verrichten. Hieruit volgt dat voor de uitgifteprijzen op regionaal bedrijventerrein De Peel, aanzienlijk meer kan worden gevraagd. (indien wordt uitgegaan dat bij een kleinere verkaveling de gemeente voor minimaal € 25,00 per m? het terrein bouw- en woonrijp had moeten maken, minder meters uitgeefbaar had etc, kom je bij een uitgiftepercentage van 90% reeds op een gecorrigeerde grondwaarde van € 190,00 per m?. Indien vervolgens rekening wordt gehouden met een korting wegens de oppervlakte van 10 tot 20%, resulteert dit in een gecorrigeerde waarde van tussen de € 211,00 en de € 237,50 per m?. een
de nog door
76683/125
Hyp 4: 81330/158
1.04.21
van
Prijs per m?
Hyp4
grotere groep gegadigden.
een
volgende
Hyp4:
(geanonimiseerd) | Best NN
1: Dit betreft
gelegen
uit de
Akte
Locatie
_ | Eindhoven, Flight Forum 2 | 26-10-2021 __| Waalwijk, Haven 3 Ekkersrijt Son | 01-04-2021 4 26-05-2021 Best Zandstraat _| 5 Hapert KBP | 01-11-2021 6 16-11-2022 | _| Eindhoven, GDC E_|(geanonimiserd) 02-03-2023 _ | Helmond / Soyadijk 1_|
blijkt
invloed
huidige marktomstandigheden in de regio wordt gekeken, blijkt dat de transactieprijzen een Dit komt voornamelijk doordat op een aantal locaties het aanbod beperkt is, waardoor een dergelijke locatie willen vestigen bereid zijn om
geven. die zich op
#
in de
in
te verrichten
is beter
Transactie 3: Dit betreft Deze
een
transactie
Transactie 4:
kavel is
van
een
grootschalige bedrijfskavel
Breugel. gelegen op ontwikkeling van een bedrijfsgebouw ten behoeve mogelijkheden, en heeft een regionale uitstraling. en
Dit betreft
autowasserij. partijen bereid zijn om
een
een
Naar oordeel
zichtlocatie
perceel gelegen
aan
de taxateur
is deze
van
veel te betalen
voor
een
aan
van
de
de A50. de
Deze
‘high-tech’
Zandstraat
op
kavel
bedrijventerrein Ekkersrijt in Son gekocht door Prodrive voor de
is
maakindustrie.
De
locatie
kent
ruimere
in Best
aangekocht voor de realisatie van een geheel vergelijkbaar. Wel geeft deze aan dat hun passend is.
referentie niet
locatie die
voor
Transactie 5:
een transactie van een grootschalige bedrijfskavel op bedrijventerrein ‘Kempisch Bedrijvenpark’. De gekocht door VDL Vastgoed B.V. voor de ontwikkeling van een moderne fabriek (derde VDL-bedrijf op Kempisch Bedrijvenpark). Het KBP betreft een regionaal bedrijventerrein. Deze locatie is echter gunstiger gelegen ten opzichte van de A67 als Helmond.
kavel
is
Transactie
6: Dit betreft een transactie tussen de Mispelaar B.V. (verkoper) en NorthC Datacenters B.V. (koper). gronden zijn aangekocht ter realisering van een datacentrum. De gronden zijn eveneens gelegen aan Schakel ong. op bedrijventerrein GDC op directe zichtlocatie aan de A2/N2. De hoogte van deze transactieprijs laat zien wat de schaarste aan bedrijfsgronden in de regio met de transactieprijzen doet. De
®,
Gloudemans
Blad 3.
1183.71-N1
Transactie
7:
Dit betreft
transactie
een
in Helmond.
bedrijventerrein regionaal bedrijventerrein. Transactie
perceel.
8 betreft
van
reguliere bouwgrond
Deze locatie wordt
door taxateur
zichtlocatie
een
Deze locatie heeft
van de A2 bij Best kantoorbestemming.
een
die
is
met
gekocht
oppervlakte
een
als minder
beoordeeld
door de
van en
eigenaar
2.20.27
betreft
van
het
ha
op
duidelijk
een
geen
naastgelegen
Bij het beoordelen van de referenties is er rekening gehouden dat een regionaal bedrijventerrein doorgaans een hoogwaardige uitstraling heeft doordat de wegenstructuur meer groen heeft en er grotere opstallen staan. (lokale bedrijventerreinen hebben doorgaans kleinere kavels met functionele bebouwing en meer buitenopslag, waardoor deze rommeliger ogen). Indien
rekening
aangenomen
wordt
dat
er
gehouden
dat
ondertussen
een
prijsindex bestaat, is het indexeren
een
deel
van
prijsstijging
de
heeft
gedateerd plaatsgevonden. Aangezien er voor transacties
ondertussen
zijn
kan
worden
bouwkavels
geen
echter niet zinvol.
Naast de referenties is tevens het
volgende
overzicht
gekeken naar het beleid van verschillende gemeenten in Noord-Brabant. Dit levert (Hierbij moet worden opgemerkt dat lang niet iedere gemeente deze jaarlijks laat
op.
taxeren): Gemeente
Prijs (range)
Breda
€ 200,00
Eindhoven
€ 185,00
Heusden
€ 154,00
Laarbeek
€ 170,00
-
Oss
€ 180,00
-
Veldhoven
€ 167,00
(geanonimiseerd)
€175,00
nn Rekening provincie,
-
-
-
€ 265,00 € 205,00 € 230,00 € 195,00 € 200,00 € 189,00
€225,00
feitelijke transacties die hebben plaatsgevonden, alsmede het prijsbeleid in de regionaal bedrijvenpark op deze locatie een opbrengst kunnen behalen van gemiddeld € m?. 200,00 per Hierbij zal er een prijsdifferentiatie zijn dat zichtlocaties circa 10 tot 20% meer kunnen opleveren, maar er mogelijk ook percelen zijn die als gevolg van de kavelvorm minder kunnen opleveren.
3.
.
.
moet
met
de
een
BEANTWOORDING
Voor de .
houdende
-
waardering
zeker
VRAAG
2
prijsdifferentiatie plaatsvinden. Hiervoor zijn de volgende factoren van belang: de schetsen lijkt het erop dat een deel van de percelen een bijzondere vorm Op zullen gaan krijgen. Dit komt meestal de praktische bruikbaarheid niet ten goede, waardoor in dergelijke gevallen spraken kan zijn van een prijsafslag. Dit hoeft echter niet het geval te zijn indien het de bruikbaarheid niet beïnvloed, doordat deze meters bijvoorbeeld gebruikt kunnen worden voor parkeren, manoeuvreren of opslag en de extra meters op basis van een bebouwingspercentage er ook voor zorgen dat er elders op het perceel meer gebouwd kan worden. Gelet op het feit dat de verkaveling nog moet plaatsvinden, is daar nu geen uitspraak over te doen. Bebouwingshoogte / bebouwingsaccenten: de bouwhoogte is van invloed op de grondwaarde. Bij een regionaal bedrijventerrein met bedrijven van minimaal 1 ha, verwachtje doorgaans een bouwhoogte van minimaal 12-15 m'. Mogelijk kan er nog worden gewerkt met bebouwingsaccenten op zichtplaatsen zodat bijvoorbeeld iets hogere kantoren gebouwd kunnen worden; Zichtkavels: De kavels aan de provinciale weg kunnen worden vormgegeven als zichtkavels, hetgeen een hogere uitgifteprijs vertegenwoordigd. Perceelsvorm:
kan
een
basis
van
1183. 71-N1
•
Blad 4.
Natte kavels: Niet bekend is in hoeverre er natte kavels kunnen worden gerealiseerd. De ZuidWillemsvaart is alleen maar toegankelijk voor Klasse II schepen, waardoor deze locatie minder aantrekkelijk is dan waterwegen waarop klasse IV schepen mogelijk zijn. Derhalve is dit in de waardering niet meegenomen.
•
Specifieke bestemmingen: Op het moment dat er specifieke bestemmingen mogelijk zijn, kan dit waardeverhogend werken. Zo kan een horecapunt zowel als extra kwaliteit worden gezien voor het bedrijventerrein, alsmede zelf ook mensen trekken. Daarnaast kan gedacht worden aan bestemmingen zoals Tankstations, PDV, danwel grootschalige logistiek.
Gelet dat er op dit moment nog geen eenduidige verkaveling is, is bij het beantwoorden van vraag 1 reeds uitgegaan van een gemiddelde opbrengst die behaald moet kunnen worden. Op het moment dat wordt gekozen om in de huidige fase reeds een differentiatie toe te passen, dient dit niet alleen te gebeuren voor het “zoet”, maar ook voor het “zuur”. Dit omdat het anders een vertekend beeld geeft van de grondexploitatie.
4.
BEANTWOORDING VRAAG 3 (DOELGROEPEN)
Aangeraden wordt om de bestemming dermate ruim te houden, dat deze geschikt is voor zoveel mogelijk doelgroepen. Dit omdat het richten op één doelgroep, zoals bijvoorbeeld bij de automotivecampus, wel zorgt dat het bedrijventerrein een sterke branding heeft, maar anderzijds een zeer beperkende factor is van de doelgroepen. Dit kan dan ook de exploitatieperiode aanzienlijk verlengen. Naast de planologie, is dit ook wenselijk voor de kavelgrootte. Als eerste blijkt er in de markt nog steeds een grote vraag te zijn naar distributiecentra / warehouses. Deze grote blokkendozen worden lang niet overal als wenselijk ervaren. Vanuit de grondexploitatie zijn dergelijke partijen, die veel grond afnemen echter wel weer wenselijk. Vanuit die gedachte zou er ook voor kunnen worden gekozen om een klein deel van het terrein (bijvoorbeeld een binnen zone) hiervoor wel geschikt te maken. Op deze wijze worden de risico’s op de grondexploitatie verkleind. Met betrekking tot de doelgroepen is het daarnaast raadzaam om juist te kijken welke binnenstedelijke bedrijventerreinen de komende jaren worden herontwikkeld. Juist door een dergelijke koppeling te maken kunnen binnenstedelijke bedrijventerreinen makkelijker worden herontwikkeld en is er gelijk een afnemer voor het nieuwe terrein. Juist door dit vroegtijdig te inventariseren kan worden gezorgd dat de planologische mogelijkheden passend zijn.
Dit kan niet alleen tijdswinst opleveren voor de herontwikkeling van de binnenstedelijke bedrijventerreinen, maar kan juist ook zorgen dat bepaalde banen / werkgelegenheid behouden blijft. Verder blijkt dat juist voor de grotere bedrijven, een verplaatsing c. q. nieuwbouw doorgaans een proces is van meerdere jaren. Derhalve kan het raadzaam zijn om juist tijdig (dus ook voordat de plannen concreet zijn) voldoende reuring te geven aan het voornemen.
5.
BEANTWOORDING VRAAG 5 (KWALITEIT)
Verzocht is om aan te geven in hoeverre de kwaliteit van het terrein van invloed is op de prijsstelling. Ondanks in het algemeen kan worden aangenomen dat een hogere kwaliteit een hogere prijs tot gevolg heeft, blijkt het lastig om deze stelling met referenties te onderbouwen. Het is dan ook niet mogelijk hier een onderbouwde stelling over in te nemen. Een hoge kwaliteit zorgt echter in het algemeen voor een betere verkoopsnelheid en een hoger prijsniveau dan bedrijventerreinen met een lagere kwaliteit. Voor de geraamde opbrengsten is aangenomen dat het regionale bedrijvenpark een passende kwaliteitsuitstraling heeft. Met betrekking tot de kwaliteit van de opstallen wordt opgemerkt dat in sommige gevallen gemeenten hoge kwaliteitseisen stellen (duurzaamheid materiaal, duurzaamheid energie, waterberging etc. ). Dergelijke eisen werken kostenverhogend voor de bouwkosten. Ondanks je bij meerdere bedrijven ziet dat de duurzaamheid een sellingpoint wordt en ze hiervoor zelf kiezen, kan het verplichte karakter ervan de grondwaarde drukken. Er zijn
1183. 71-N1
Blad 5.
immers meer investeringen nodig, die zich, afhankelijk van het type investering, niet laten terugverdienen. Bij de raming van de opbrengsten is dan ook aangenomen dat er op kavelniveau geen maatregelen hoeven te worden genomen die zich op korte termijn niet terugverdienen.
6.
OVERIGE OPMERKINGEN
Aangezien we tot heden niet bij het traject zijn betrokken, is het niet bekend welke zaken reeds zijn uitgezocht. De ervaring leerde dat bij andere bedrijventerreinen netcongestie al als probleem werd ervaren en dat de netwerkbeheerder alleen maar aansluitingen wilde garanderen indien ze op het terrein ook de ruimte kregen om een transformatorstation te plaatsen. Mij is de situatie in Helmond niet bekend. Gelet op het feit dat de gehele planologische procedure nog moet worden doorlopen kan hierop echter tijdig worden geanticipeerd.
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
D Art. 5.1 lid 1 sub d Deze informatie betreft persoonsgegevens als bedoeld in paragraaf 3.1 (bijzondere persoonsgegevens) of paragraaf 3.2 (persoonsgegevens van strafrechtelijke aard) van de UAVG