Document · PDF

Eindrapport Gemeentehuis van de Toekomst

Gemeenteraad 3 april 2025, gemeente SomerenBij agendapunt: Instemmen met voorstel voor vervolg onderzoek Gemeentehuis van de toekomst.9.777 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Haalbaarheidsonderzoek

Gemeentehuis van d Toekomst Someren -

NATUURLIJK

omeren

DUURZAAM

Pd Opdrachtgever

Gemeente

Datum

5 februari 2025

Someren

Referentie

1733101-0042.0.2

Auteur(s)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven. Niets uit deze

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038

4 258 101

ISO

9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Inhoudsopgave 1. 1. 1. 1. 2.

Inleiding Aanpak Leeswijzer

3 3 4

2. 2. 1. 2. 2. 2. 3. 2. 4. 2. 5.

Randvoorwaarden Geld Risico’s en kansen Organisatie Tijd en Planning Kwaliteit

5 5 5 6 6 7

Locatie analyse

4. 4. 1. 4. 1. 1. 4. 1. 2. 4. 1. 3. 4. 1. 4. 4. 1. 5. 4. 2. 4. 2. 1. 4. 2. 2. 4. 2. 3. 4. 2. 4. 4. 2. 5. 4. 3. 4. 3. 1. 4. 3. 2. 4. 3. 3. 4. 3. 4. 4. 3. 5.

Scenario’s 13 Scenario 1: Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis 13 Geld 14 Risico’s en kansen 16 Organisatie 16 Tijd en Planning 17 Kwaliteit: Ruimtelijk 17 Scenario 2: Nieuwbouw van het gemeentehuis op een nader te bepalen locatie 18 Geld 19 Risico’s en kansen 21 Organisatie 21 Tijd en Planning 22 Kwaliteit: Ruimtelijk 22 Scenario 3: Gedeeltelijke renovatie van het huidige gemeentehuis voor een nader in te vullen functie 24 Geld 24 Risico’s en kansen 27 Organisatie 27 Tijd en Planning 28 Kwaliteit: Ruimtelijk 28

Multi Criteria Analyse

Conclusie

Bijlage 1: Ruimtestaat

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 2 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Inleiding De gemeente Someren is een kleine gemeente die te maken krijgt met grote opgaven. Deze grote opgaven vragen om een toekomstbestendige gemeente met mensen die veerkracht en slagkracht tonen en die in verbinding staan met hun omgeving. Er wordt al langere tijd nagedacht over huisvesting die beter past bij de huidige tijd en de ambities van de gemeente en haar inwoners. Zo is er gesproken over diverse duurzaamheidsaspecten zoals arbeidsomstandigheden energieprestatie en milieu en het nieuwe werken van deze tijd. De ambitie is het ontwikkelen van een open wendbaar/flexibel innovatief duurzaam en toekomstbestendig gemeentehuis. Een werk- en ontmoetingsplek die beter past bij de manier van denken en werken van Someren die voldoet aan de eisen die de huidige tijd stelt aan een werkplek en waar de gemeente als transparante overheid de relatie met de inwoners beter kan gaan vormgeven: een gemeentehuis van de toekomst. ,

De gemeente heeft een organisatieontwikkeling ingezet die gericht is op een toekomstbestendige organisatie waar iedereen de ruimte krijgt om flexibel en projectmatig te kunnen werken. Integraal denken en samenwerken zonder muurtjes. Deze ontwikkeling richt zich op zowel de medewerkers van de gemeente als de inwoners van Someren. Het gemeentehuis is in de basis immers een huis van de gemeente. De gemeente heeft hiervoor vijf kernwaarden gedefinieerd: samenwerken eigenaarschap betrouwbaarheid kwaliteit en daadkracht. ,

Onderzoek dient uit te wijzen of dit gemeentehuis van de toekomst een herontwikkeling van de huidige locatie betekent of verhuizing naar een nieuw of bestaand gebouw op een andere locatie. Verhuizing kan mogelijkheden bieden voor de huidige stedenbouwkundige planvorming van Someren bijvoorbeeld door betere en nieuwe centrumfuncties te projecteren op de locatie van het huidige gemeentehuis. ,

Binnen dit haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende scenario’s meegenomen: • Scenario 1: Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis • Scenario 2: Nieuwbouw van het gemeentehuis op een nader te bepalen locatie Scenario 3: Gedeeltelijke renovatie van het huidige gemeentehuis voor een nader • in te vullen functie

1. 1.

Aanpak De aanpak om te komen tot een volledige afweging bestaat uit vier inhoudelijke stappen: 1. Inventarisatie en analyse: de ruimtelijke stedenbouwkundige gebouwelijke financiële en kwalitatieve randvoorwaarden voor de functionaliteiten van het gemeentehuis zijn in beeld gebracht. 2. Scenario ontwikkeling: uitwerking van de scenario’s. Er is per scenario een inpassingsstudie en een overzicht van kosten opgesteld. Ook kwalitatieve consequenties zijn in beeld gebracht. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 3 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

3. 4.

1. 2.

Scenariokeuze: aan de hand van een multicriteria-analyse zijn de scenario’s beoordeeld en is een voorkeursscenario benoemd. Rapportage en presentatie: de bevindingen zijn verwerkt in voorliggende rapportage gepresenteerd aan de gemeente.

Leeswijzer De opzet van de rapportage volgt de in paragraaf 1. 1. omschreven aanpak. In hoofdstuk 2 worden de randvoorwaarden beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de scenario’s. Hoofdstuk 4 gaat in op de Multi criteria-analyse en hoofdstuk 5 bespreekt het geadviseerde voorkeursscenario.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 4 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Randvoorwaarden De verschillende scenario’s worden op meerdere criteria afgewogen ten opzichte van elkaar. De onderstaande criteria worden opgenomen in de multicriteria analyse.

2. 1.

Geld De omvang van de totale investering in de nieuwbouw en/of renovatie omgerekend naar jaarlijkse financieringslasten tezamen met de jaarlijkse gebouwexploitatielasten (energie onderhoud schoonmaak verzekeringen etc.) kortom de 'total cost of ownership'. Ook rekening houden met (of voorkómen van) kosten voor tijdelijke huisvesting. Er wordt getoetst aan de volgende sub criteria met de daarbij behorende argumenten. ,

Investeringskosten Investeringskosten per scenario worden tegen elkaar afgewogen. Jaarlijkse financieringslasten en jaarlijkse gebouwexploitatielasten (TCO) De gebouwexploitatielasten van de scenario’s worden vergeleken ten opzichte van elkaar. Verhouding investerings-/ bouwkosten Verhouding per scenario wordt met elkaar vergeleken. Tijdelijke huisvesting Voor tijdelijke huisvesting wordt een vast startbedrag gehanteerd van € 130- per m² BVO. Dit omvat werkzaamheden als de levering montage en eventuele fundering voor de tijdelijke huisvesting. Verder wordt een huurprijs per week gehanteerd van € 72- per unit (18m²). Bovenstaande kosten zijn excl. Grondaankoop bouwrijp maken aansluitkosten elektra water gas en data en eventuele inrichting. ,

Afwegingscriterium Er wordt per scenario getoetst hoe de geraamde kosten zich verhouden ten opzichte van elkaar. Uitgangspunt hierbij is een zo optimaal mogelijke prijs-kwaliteitsverhouding.

2. 2.

Risico’s en kansen Per scenario worden eventuele risico's welke nog niet zijn benoemd of onderzocht gesignaleerd en vastgelegd. De consequenties van deze risico's worden benoemd. Veiligheid Veiligheidsrisico’s worden in de scenario beschrijving benoemt en in de multicriteria analyse tegen elkaar afgewogen. Eventuele overlast omwonenden De verwachte overlast op de omwonenden wordt in de beschrijving van de scenario’s benoemd en in de scenario analyse tegen elkaar afgewogen.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 5 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Juridische (on) mogelijkheden De gevolgen van eventuele juridische beperkingen (huurcontracten / auteursrecht) worden voor elk scenario in beeld gebracht. Hierbij wordt ook gekeken hoe of wanneer deze beperkingen verholpen kunnen worden of wanneer de betreffende beperkingen komen te vervallen.

2. 3.

Organisatie Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van organisatie en sturing De ambtelijke organisatie hecht veel belang aan een huisvestingsconcept dat wendbaar is en inspeelt op de veranderende manier van werken. Medewerkers willen vaker thuiswerken waardoor een flexibele kantooromgeving met verschillende werkplekvormen zoals voor geconcentreerd werk en bellen essentieel wordt. Daarnaast is het kantoor belangrijk als ontmoetingsplek. Er bestaat een sterke voorkeur voor een centraal gelegen kantoor. ,

De raad en het college beschouwen huisvesting als een visitekaartje voor de organisatie zowel voor inwoners als voor ondernemers en de arbeidsmarkt. Er is behoefte aan een wendbaar huisvestingsconcept dat gericht is op activiteit gerelateerd werken met meer variatie in werkplekvormen voor geconcentreerd werk en bellen. Vindbaarheid en bereikbaarheid van collega's zijn essentieel evenals resultaatgerichte sturing.

Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van de dienstverlening Verbeteren van de efficiëntie en kwaliteit van gemeentelijke diensten door centralisatie van locaties. Dit vermindert reistijd voor medewerkers en inwoners waardoor meerdere diensten op één locatie beschikbaar zijn. Centralisatie bevordert de afstemming van verschillende producten en de kwaliteit van de dienstverlening. Hoewel de coronacrisis de digitale dienstverlening heeft versneld blijft fysiek contact belangrijk voor inwoners die niet digitaal vaardig zijn. Het behouden van één centrale locatie is belangrijk terwijl sommige werkzaamheden ook vanuit huis kunnen worden uitgevoerd. ,

Afwegingscriterium Per scenario wordt getoetst of de belangen van de verschillende participanten gerealiseerd kunnen worden binnen het scenario.

2. 4.

Tijd en Planning In hoeverre past de ontwikkeling binnen de gewenste en beoogde planning van de gemeente. Welke risico's worden er gesignaleerd en welke aanvullende onderzoeken zijn noodzakelijk? Doorlooptijd van de ontwikkeling Op hoofdlijnen dient de volgende indicatieve planning gehanteerd te worden: • Uitvoering haalbaarheidsonderzoek: Q3 – Q4 2024 • Besluitvormingsproces: Q1 2025 Definitiefase: Q2 2025 • Selectie Ontwerpteam: Q3 2025 • • Ontwerpfase: Q4 2025 – Q4 2026

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 6 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

• •

Prijs- en contractvorming: Realisatie:

Q1 2027 Q3 2027

Q2 2027 – Q3 2028 –

De opgenomen doorlooptijden zijn exclusief mogelijke aankoopprocedures en omgevingsplanwijzigingen. Per scenario wordt het verwachtte (indicatieve) tijdspad getoetst aan het bovengenoemde tijdspad. Noodzakelijke procedures In de beschrijving van de scenario’s worden noodzakelijk procedures die doorlopen dienen te worden benoemd die (eventueel) gevolgen voor de doorlooptijd hebben. Afwegingscriterium Er wordt gekeken in hoeverre de ontwikkeling past binnen de gewenste en beoogde planning van de gemeente. Welke risico's worden er gesignaleerd en welke aanvullende onderzoeken zijn noodzakelijk?

2. 5.

Kwaliteit Ruimte op locatie Er wordt getoetst in hoeverre de beoogde scenario’s over voldoende ruimte beschikken om het gewenste ruimtelijke programma te faciliteren. Hierbij wordt gekeken naar de footprint van het beoogde gebouw de benodigde buitenruimte en de noodzakelijke faciliteiten voor de verkeersafwikkeling. Bij vernieuwbouw wordt uitgegaan van de (on)mogelijkheid tot inpassen van het gewenste ruimteprogramma binnen het huidige gemeentehuis. Bij nieuwbouw wordt aangenomen dat het gewenste programma gerealiseerd kan worden. ,

Bereikbaarheid / Verkeerssituatie (inwoners en medewerkers) Bij de scenario’s wordt beschreven hoe de bereikbaarheid en de verkeersituatie voor inwoners en medewerkers van de locaties is. Parkeergelegenheid (inwoners en medewerkers) Bij de scenario’s wordt beschreven hoe de parkeergelegenheid voor inwoners medewerkers van de locaties is.

Ruimtebehoefte / Ruimtestaat Bij de scenario’s wordt beschreven of het gewenste ruimteprogramma (het vlekkenplan) gerealiseerd kan worden binnen het bestaande gemeentehuis. Bij nieuwbouw wordt ervan uitgegaan dat het volledige programma gerealiseerd kan worden.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 7 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Figuur 1: beoogd vlekkenplan gemeentehuis van de toekomst

Energetische kwaliteit (BENG/ ENG/ NOM) De vernieuwbouw moet voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) en streven naar volledige energieneutraliteit (ENG). Bij nieuwbouw wordt er gestreefd naar een gebouw die energieneutraal is (ENG) met de ambitie om naar nul-op-de-meter (NOM) te gaan. Voor renovatie zijn er geen duurzaamheidsambities ,

Duurzaamheid Er wordt getoetst wat er op het gebied van duurzaamheid haalbaar is binnen de beoogde scenario’s. In het kader van duurzaamheid is het belangrijk dat de huisvesting een zo minimaal mogelijke uitstoot aan CO2 veroorzaakt. Om dat te kunnen toetsen wordt met name gelet op energiezuinigheid en circulariteit.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 8 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Circulariteit/ circulair materiaal gebruik Voor het scenario nieuwbouw wordt uitgaan van hoge mate kostenraming wordt hiervoor een toeslag opgenomen.

van

circulair bouwen. In de

Afwegingscriterium Binnen de scenario-afweging wordt getoetst in hoeverre de beoogde functie en het beoogde scenario in de omgeving past. Er wordt gekeken hoe goed het scenario aansluit bij diverse ruimtelijke aandachtspunten zoals de ruimte op de locatie verkeersveiligheid parkeervoorzieningen en het bestemmingsplan. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 9 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Locatie analyse Het huidige gemeentehuis van Someren ligt aan Wilhelminaplein 1 in Someren-Dorp in het hart van het dorp. Het plein is een centraal punt in het gebied omringd door een mix van bebouwing waaronder zowel winkels als woonhuizen. De locatie heeft een karakteristiek dorpsimago met diverse voorzieningen op loopafstand zoals cafés lokale winkels en een supermarkt wat bijdraagt aan de levendigheid van het gebied. ,

Wat betreft de bereikbaarheid is het gemeentehuis goed te bereiken met zowel de auto als het openbaar vervoer. Het gemeentehuis midden in het dorp aan het marktplein. Er is parkeergelegenheid in de buurt zowel op straat als op een nabijgelegen parkeerterrein. De locatie is goed bereikbaar met het openbaarvervoer door de aanwezigheid van een bushalte op korte afstand. ,

Figuur 2: omgevingsplan Wilhelminaplein 1 Someren-Dorp

Beschrijving gebouw Het huidige gemeentehuis van Someren gelegen aan het Wilhelminaplein 1 in SomerenDorp is oorspronkelijk ontworpen in de stijl van de Delftse School en werd later uitgebreid met elementen van de Bossche School. Het oorspronkelijke gebouw dateert uit 1936 en werd ontworpen door architect Roffelsen. In 1980 werd het gebouw ingrijpend gerenoveerd en uitgebreid waarbij de uitbreiding in de Bossche Schoolstijl werd gerealiseerd door de architecten J. de Jong van Schaik en A. van Heugten. Deze stijl kenmerkt zich door een statige en gesloten uitstraling met gebruik van baksteen en een strakke architectuur. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 10 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Binnen het gebouw is de raadszaal bijzonder met vier glazen ramen van de kunstenaar Piet Schoenmakers die in 1950 werden onthuld ter gelegenheid van de herdenking van de opvang van vluchtelingen uit Nederweert. Deze ramen zijn een symbolisch gebaar van dankbaarheid aan de inwoners van Someren voor hun gastvrijheid tijdens de Tweede Wereldoorlog. ,

Wat betreft de energieprestatie heeft het gebouw energielabel A. Dit betekent dat het voldoet aan de huidige wettelijke eisen en voorbereid is op mogelijk toekomstige aanscherpingen waarbij energielabel A steeds meer als de standaard voor kantoorgebouwen wordt gezien. De combinatie van de oorspronkelijke bouw en de latere aanpassingen maakt het gebouw mogelijk minder geschikt voor moderne gebruikseisen vooral als het gaat om duurzaamheid en flexibiliteit. Het is echter mogelijk om de typische elementen van de Bossche Schoolstijl zoals in het gemeentehuis van Deurne ook is gedaan te herontwikkelen voor nieuwe functies. ,

Figuur 3: Huidige gemeentehuis Someren Samenvatting kenmerken gebouw Parkeerplaatsen Fietsenstallingen Totaal BVO Bouwjaar

50 op terrein van het gemeentehuis en 25 op naastgelegen perceel (dinsdag en donderdag te weinig) 36 parkeerplaatsen voor fietsen in fietsenstalling 4. 271m² 1936 (hoofdgebouw) , 1980 (Bossche school aanbouw) en 1993 (opbouw). Vervanging van de luchtbehandeling in 2002

Tabel 1: kenmerken huidige gemeentehuis

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 11 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Beoordeling locatie door gebruikers Medewerkers waarderen de locatie met name wanneer de parkeergelegenheid verbeterd wordt. De korte lijnen met het bestuur en andere afdelingen worden eveneens als positief ervaren net als de centrale ligging in het dorp wat als een belangrijke troef wordt gezien. ,

Aan de andere kant zijn er verschillende verbeterpunten aangedragen. Het gesloten karakter van het gemeentehuis maakt het minder uitnodigend en de medewerkers ervaren een gebrek aan privacy wat resulteert in een gebrek aan rust. Bovendien is er veel geluidsoverlast en het aantal gesloten deuren draagt bij aan een onprettige werkomgeving. De uitstraling van het gebouw wordt als donker en somber beschouwd met onvoldoende lichtinval wat het binnenklimaat negatief beïnvloedt. De indeling van de ruimtes blijkt onhandig en inflexibel en er is ruimte voor verbetering in de bereikbaarheid en (fiets)parkeergelegenheid. Daarnaast beschikt het gebouw over een ruimte met een pantry en een koelkast waar een aantal medewerkers hun lunch kunnen gebruiken. Echter er ontbreekt een volwaardige kantine met voorzieningen zoals catering en een centrale ontmoetingsruimte waar alle medewerkers samen kunnen komen. Hierdoor voldoet de huidige huisvesting niet optimaal als voorbeeldfunctie voor de organisatie. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 12 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Scenario’s In dit haalbaarheidsonderzoek worden drie mogelijke scenario’s onderzocht voor de toekomst van het gemeentehuis van Someren. Deze scenario’s bieden verschillende benaderingen voor het optimaliseren van de gemeentelijke huisvesting rekening houdend met de behoeften van de gemeente en de wensen voor verduurzaming flexibiliteit en toegankelijkheid. ,

Scenario 1: Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis onderzoekt de mogelijkheden voor het transformeren van het bestaande gebouw waarbij de huidige structuur behouden blijft maar ingrijpende renovaties plaatsvinden om het gebouw aan te passen aan moderne eisen van energieprestatie functionaliteit en gebruiksvriendelijkheid. ,

Scenario 2: Nieuwbouw van het gemeentehuis op een nader te bepalen locatie biedt de mogelijkheid om het gemeentehuis volledig nieuw te bouwen op een andere locatie. Dit scenario geeft de ruimte voor een ontwerp dat beter aansluit bij de toekomstige eisen van de gemeente en de organisatie inclusief verbeterde energieprestaties en een meer flexibele indeling. ,

Scenario 3: Dit scenario richt zich op het gedeeltelijk vernieuwen van het bestaande gemeentehuis waarbij een deel van het gebouw wordt aangepast voor een nog nader te bepalen functie. De kernactiviteiten van de gemeente worden hierbij verplaatst naar een nieuwbouwlocatie elders. Dit biedt de mogelijkheid om het huidige gebouw een gemengde bestemming te geven bijvoorbeeld als ontmoetings- of werkruimte voor de gemeenschap terwijl een deel van de oorspronkelijke structuur behouden blijft. ,

Deze scenario’s worden verder geanalyseerd op basis van haalbaarheid kosten impact op de omgeving en de wensen van de gemeente. Elk scenario biedt verschillende voordelen en uitdagingen die in de volgende hoofdstukken gedetailleerd worden onderzocht. ,

4. 1.

Scenario 1: Vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis In Scenario 1 wordt gekozen voor vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis. Dit houdt in dat het bestaande gebouw grondig wordt aangepast om te voldoen aan de hedendaagse eisen en behoeften. De vernieuwbouw zal gericht zijn op structurele verbeteringen het verhogen van de energie-efficiëntie en het aanpassen van het gebouw om de toegankelijkheid en functionaliteit te verbeteren. Daarbij kan het nodig zijn om tijdelijke voorzieningen te treffen omdat er tijdens de verbouwing mogelijk verstoringen ontstaan in de huisvesting en dienstverlening van medewerkers. ,

Om dit scenario succesvol uit te voeren is het van belang een gedetailleerde kostenraming op te stellen en een tijdlijn vast te leggen. Daarnaast moeten de benodigde vergunningen worden verkregen en moet het vernieuwde gebouw voldoen aan de geldende bouwvoorschriften en veiligheidsnormen (minimaal BENG). Er wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke energieprestatie met als ambitie om het gebouw energieneutraal te maken (ENG). In de ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 13 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

ontwerpfase zal onderzocht worden of deze ambitie haalbaar is zodat het vernieuwde gebouw zo dicht mogelijk de gestelde duurzaamheidsdoelen benadert. ,

4. 1. 1.

Geld De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de totstandkoming van de kostenraming van scenario 1: • Vernieuwbouw bestaand gemeentehuis Someren: inpassing en realisatie volledig programma van ruimte (4. 093 m²bvo) in het bestaande gebouw (4. 271 m²bvo). Gerekend is met de ambitie voor een gasloos energieneutraal gebouw (ENG). • • Aangenomen kosten voor verbruik van elektra zijn 50% ten opzichte van huidige kosten van gas + elektra. Aangenomen kosten voor verbruik van gas zijn € 0. • Ten aanzien van circulariteit / duurzaamheid zijn de “quick-wins” meegenomen. • Prognose vroegst mogelijke oplevering vernieuwbouw: oktober 2028. Reservering voor stijgende prijzen en lonen in relatie tot deze opleverdatum ,

meegenomen. • • •

Geen losse inrichtingen en bijkomende kosten ten behoeve van losse inrichtingen. Tijdelijke huisvesting nodig tijdens verbouwing in verband met onder andere veiligheid en gebruikscomfort (geen installaties aanwezig in het gebouw tijdens vernieuwbouw). Opgenomen kosten voor vaste inrichtingen: publieksgebied beveiligde spreekkamers AV/ICT-voorzieningen in vergaderruimten/spreekkamers pantry’s keuken + uitgiftebalie lockers DECT-systeem reserveringssysteem. ,

Investeringskosten De investeringskosten voor de vernieuwbouw van het huidige gemeentehuis in Someren zijn de laagste in vergelijking met de andere scenario’s. Recapitulatie investeringskosten GRONDKOSTEN € A B BOUWKOSTEN € C INRICHTINGSKOSTEN € D BIJKOMENDE KOSTEN € E ONVOORZIEN € F BELASTINGEN € G FINANCIERING € Totaal investeringskosten exclusief btw:€ Totaal investeringskosten inclusief btw:€

Totaal -

1 0. 094. 110

2 . 893. 296 1 . 232. 775 -

1 4. 220. 180 14. 378. 152

€ € € € € € € € €

Per m² BVO -

2. 363

677 289 -

3. 329 3. 366

Jaarlijkse gebouwexploitatielasten (TCO) De totale jaarlijkse exploitatiekosten van het gebouw worden geraamd op 128 miljoen euro wat betrekking heeft op de kosten voor de gebouwexploitatie. Dit houdt in dat het jaarlijkse operationele budget van de gemeente relatief hoog zal uitvallen. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 14 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Subtotaal Totaal

Bestaand gemeentehuis € / m2bvo / jaar € / jaar

Omschrijving Exploitatiekosten / -opbrengsten (cf. NEN 2699) X - Exploitatiekosten X1A - Voorzien in huisvesting Afschrijving a. g. v. boekwaarde Afschrijving a. g. v. investering X1B - Belastingen e. d. X1C - Verzekeringen X1D - Onderhoud X1E - Mutaties X1F - Verbruiken Elektra Gas Water X1G - Beheer X1H - Rente Rente a. g. v. boekwaarde Rente a. g. v. investering X2C - Schoonmaken X - Exploitatiekosten

(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (excl. ) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (excl. ) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)

Exploitatiekosten (cf. NEN 2699) Exploitatiekosten (cf. NEN 2699)

(€ / jaar) (€/m2bvo)

11940 , 424 , 11517 , 049 , 265 , 6500 ,

509. 972 18. 100 491. 872 2. 100 11. 300 277. 615

1440 , 1417 , 000 , 023 ,

61. 500 60. 500 0 1. 000

8287 , 000 , 8287 , 1522 ,

353. 926 0 353. 926 65. 000 1. 281. 413 1. 281. 413 300

Verhouding investerings-/ bouwkosten De verhouding tussen de investerings- en bouwkosten is 193% wat aangeeft dat de verhoudingen tussen de benodigde investering en de werkelijke bouwkosten relatief hoog zijn. Dit is een belangrijk aspect bij de afweging van de haalbaarheid van dit scenario aangezien een hoge verhouding kan wijzen op een relatief inefficiënt gebruik van middelen. ,

Tijdelijke huisvesting In dit scenario is tijdelijke huisvesting noodzakelijk voor het bestuur en de medewerkers van de gemeente. De meest kostbare optie betreft het huren van tijdelijke units. Voor een periode van 22 maanden tijdelijke huisvesting in tweelaagse units met een bruto vloeroppervlak van 4. 093 m² bedragen de kosten naar verwachting € 524 miljoen. ,

Bij de keuze voor scenario 1 kan worden onderzocht of gemeentelijk vastgoed beschikbaar en geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor gebruik als tijdelijke huisvesting. Daarnaast kan worden gekeken naar de mogelijkheid om tijdelijke kantoorruimte te huren. Afweging De investeringskosten van dit scenario zijn de laagste van alle opties. Echter de verhouding tussen de investerings- en bouwkosten is relatief hoog wat de economische haalbaarheid op de lange termijn kan beïnvloeden. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen € 128 miljoen waarin de huur van de tijdelijke units is verdisconteerd. ,

Om dit scenario financieel beter te onderbouwen kan een kasstroomanalyse worden uitgevoerd. Deze analyse kan inzicht bieden in de bedragen die moeten worden afgeschreven ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 15 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

gedurende de periode waarin de tijdelijke units worden gehuurd indien voor deze optie wordt gekozen. ,

Hoewel dit scenario financieel minder aantrekkelijk lijkt moeten de kosten worden afgewogen tegen de voordelen van het behouden van het huidige gebouw. Daarbij kunnen alternatieve oplossingen voor tijdelijke huisvesting evenals besparingen op sloopkosten en mogelijke grondkosten die in scenario 2 en 3 optreden een rol spelen in de uiteindelijke afweging. ,

4. 1. 2.

Risico’s en kansen Veiligheid De veiligheid van de werkzaamheden wordt bemoeilijkt door de beperkte ruimte op het werkterrein van de huidige locatie. Dit verhoogt de risico's tijdens de bouwfase zowel voor de bouwers als voor omwonenden. Het werken in een drukke bebouwde omgeving vereist strengere veiligheidsmaatregelen en kan de planning vertragen. ,

Overlast omwonenden De werkzaamheden zullen aanzienlijke overlast veroorzaken voor de omwonenden. Dit betreft zowel fysieke overlast door de bouwactiviteiten als mogelijke verstoring van de sociale veiligheid door de verhoogde activiteit in het gebied. Dit scenario zou dus negatieve effecten kunnen hebben op de relatie tussen de gemeente en de buurt. NUTS-aansluitingen/ netcongestie Er zal een verzwaring van de bestaande elektriciteitsaansluiting nodig zijn. Dit brengt mogelijk extra kosten en complicaties met zich mee zoals lange doorlooptijden of noodzakelijke aanpassingen in de infrastructuur van het gebied. ,

Juridische (on) mogelijkheden Er zijn auteursrechten op het ontwerp van het bestaande gebouw wat juridische complicaties kan veroorzaken bij de verbouwing of wijziging van de huidige structuren ,

Afweging De veiligheidsrisico’s en de overlast voor omwonenden vormen belangrijke nadelen in dit scenario vooral vanwege de beperkte ruimte en de aard van de werkzaamheden. De noodzakelijke aanpassingen aan de NUTS-aansluitingen voegen een financieel en operationeel risico toe. De juridische complicaties kunnen bovendien leiden tot vertragingen en extra kosten. Deze factoren maken dit scenario risicovoller dan sommige alternatieve opties. ,

4. 1. 3.

Organisatie Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van organisatie en sturing Dit scenario biedt voordelen voor de organisatie omdat de gemeente op één locatie blijft wat de coördinatie en sturing vergemakkelijkt. De medewerkers blijven op dezelfde plek werken wat continuïteit waarborgt en de logistiek eenvoudig houdt. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 16 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van de dienstverlening Vanuit het perspectief van dienstverlening biedt de vernieuwbouw op de bestaande locatie de mogelijkheid om de openbare dienstverlening te handhaven zonder dat er verhuizingen nodig zijn. Dit is positief voor zowel de burgers als de medewerkers aangezien de vertrouwdheid met de locatie behouden blijft. ,

Afweging Het huisvestingsconcept heeft positieve effecten op de organisatie en de dienstverlening aangezien de gemeente op één locatie blijft. Dit vergemakkelijkt zowel de interne sturing als de dienstverlening naar de burgers. Echter de nadelen van overlast en beperkte ruimte kunnen de gebruikservaring beïnvloeden. ,

4. 1. 4.

Tijd en Planning Doorlooptijd van de ontwikkeling (verwachte oplevering) De verwachte oplevering van het vernieuwbouwscenario is oktober 2028. Noodzakelijke procedures die (eventueel) gevolgen hebben voor de doorlooptijd Er zijn verschillende noodzakelijke procedures die vertraging kunnen veroorzaken zoals stikstofonderzoeken flora/fauna-onderzoeken en sloop- en asbestonderzoeken. Deze procedures kunnen de doorlooptijd verder verlengen wat betekent dat het project mogelijk niet op tijd wordt opgeleverd. ,

Afweging De doorlooptijd en de benodigde procedures kunnen leiden tot vertragingen en een langere planning dan gewenst. Het behoud van het bestaande gebouw biedt voordelen op lange termijn zoals lagere sloopkosten en het behouden van een herkenbare locatie. ,

4. 1. 5.

Kwaliteit: Ruimtelijk Ruimte op locatie Het gebouw past op de kavel maar er is onvoldoende ruimte om de parkeerbehoefte te realiseren. De beperkte ruimte is een groot nadeel aangezien dit tot extra parkeerdruk in de omgeving kan leiden. ,

Bereikbaarheid / Verkeerssituatie (inwoners en medewerkers) De bereikbaarheid blijft gelijk aan de huidige situatie. Dit betekent dat de verkeerssituatie zoals die nu is gehandhaafd blijft wat zowel voor medewerkers als voor bezoekers voordelen biedt qua herkenbaarheid en toegankelijkheid. ,

Parkeergelegenheid (inwoners en medewerkers) Er zijn te weinig parkeerplaatsen op het eigen terrein voor zowel medewerkers als bezoekers. Dit kan leiden tot parkeeroverlast in de directe omgeving van het gemeentehuis wat een negatieve impact heeft op de gebruikerservaring en de bereikbaarheid. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 17 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Aanwezige voorzieningen De bestaande voorzieningen blijven behouden wat een voordeel is voor de gebruikers die vertrouwd zijn met de huidige situatie. ,

Ruimtebehoefte / Ruimtestaat De huidige gebouwstructuur beperkt de mogelijkheid om het volledige ruimteprogramma in te passen. Dit zou kunnen leiden tot inefficiënt gebruik van de beschikbare ruimte en een suboptimale inrichting van het gebouw. Aanpasbaarheid structuur Er is enige flexibiliteit in de ontwerpstructuur maar door de beperkingen van het bestaande gebouw is de mogelijkheid om aanpassingen door te voeren na realisatie relatief gering. ,

Toekomstige uitbreidbaarheid Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden vanwege de beperkte ruimte op de kavel en het feit dat het gebouw eerder al is opgetopt. Dit maakt de toekomstige groei van de organisatie op deze locatie moeilijk. Energetische kwaliteit (BENG / ENG / NOM) Het gebouw zal gasloos zijn en voldoet aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) met de ambitie om zelfs een ENG-niveau te bereiken. Dit biedt een positieve bijdrage aan de duurzaamheid van het gebouw.

Circulariteit / circulair materiaalgebruik Het scenario richt zich op het verlengen van de levensduur van het gebouw en het hergebruik van bestaande materialen wat bijdraagt aan een circulaire benadering van de verbouwing. ,

Afweging De beperkte ruimte zowel voor parkeerplaatsen als voor uitbreiding vormt een significant nadeel voor de lange termijn. De bereikbaarheid en aanwezige voorzieningen zijn positief maar de mogelijkheden voor flexibiliteit en uitbreidbaarheid zijn beperkt. De energetische en circulaire aspecten zijn wel positief vooral het gasloze gebouw en de ambitie voor duurzaamheid. De ruimtelijke beperkingen en de parkeersituatie vormen echter de grootste uitdagingen voor dit scenario. ,

4. 2.

Scenario 2: Nieuwbouw van het gemeentehuis op een nader te bepalen locatie In Scenario 2 wordt gekozen voor de nieuwbouw van het gemeentehuis op een nog nader te bepalen locatie. De locatiekeuze is hierin van groot belang en moet zorgvuldig worden afgewogen waarbij zowel de bereikbaarheid voor inwoners als medewerkers centraal staat. Het nieuwe gebouw moet voldoen aan alle functionele eisen maar ook toekomstbestendig zijn met de integratie van duurzame en energie-efficiënte technologieën. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 18 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Het opstellen van een gedetailleerde tijdlijn voor zowel de bouw als de transitie naar het nieuwe gebouw is van belang evenals het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen en het uitvoeren van eventuele milieueffectrapportages. ,

Er wordt in dit scenario gestreefd naar een nieuwbouw die energieneutraal is (ENG) met de ambitie om naar nul-op-de-meter (NOM) te gaan. Dit vereist een hoge mate van circulariteit waarbij bijvoorbeeld gedacht kan worden aan het gebruik van een houten constructie biobased materialen en circulaire bouwprincipes. ,

4. 2. 1.

Geld De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de totstandkoming van de kostenraming van scenario 2: • Nieuwbouw gemeentehuis Someren op nader te bepalen locatie: inpassing en realisatie volledig programma van ruimte (4. 093 m²bvo) in een nieuw gebouw (4. 093 m²bvo). • Ambitie is een gasloos nul-op-de-meter (NOM) gebouw. De eis is minimaal een energieneutraal gebouw (ENG). • Aangenomen kosten voor verbruik van elektra zijn € 5 /jaar/m²bvo. Aangenomen kosten voor verbruik van gas zijn € 0. • Een hoge ambitie ten aanzien van circulariteit / duurzaamheid is meegenomen. • Voor de nieuwe locatie is een terreininrichting van laag groen en parkeren op maaiveld opgenomen. • In de exploitatie zijn verlaagde kosten getoond van het bestaande gemeentehuis die gelden totdat het bestaande gemeentehuis een nieuwe bestemming heeft. Deze exploitatie zijn een aanname op basis van diverse kosten die betrekking hebben op het huidige gebouw. • Prognose vroegst mogelijke oplevering vernieuwbouw: oktober 2029. (Reservering voor stijgende prijzen en lonen in relatie tot deze opleverdatum meegenomen. ) • Geen kosten opgenomen voor aankoop van een nieuwe locatie van ca. 8. 780 m². • Geen kosten opgenomen voor bouwrijp maken nieuwe locatie aanname nieuwe locatie wordt bouwrijp gekocht / geleverd. • Geen losse inrichtingen en bijkomende kosten ten behoeve van losse inrichtingen.

• Opgenomen kosten voor vaste inrichtingen: publieksgebied raadzaal AV/ICTvoorzieningen raadzaal beveiligde spreekkamers AV/ICT-voorzieningen in vergaderruimten/spreekkamers pantry’s keuken + uitgiftebalie lockers gevelonderhoudsinstallatie DECT-systeem reserveringssysteem. ,

Investeringskosten De investeringskosten voor de nieuwbouw vergeleken met scenario 1 en 3.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

van

het gemeentehuis zijn het één-na-hoogste

Pagina 19 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN € B BOUWKOSTEN € C INRICHTINGSKOSTEN € D BIJKOMENDE KOSTEN € ONVOORZIEN € E F BELASTINGEN € G FINANCIERING € Totaal investeringskosten exclusief btw:€ Totaal investeringskosten inclusief btw:€

Totaal

Per m² BVO -

1 3. 305. 040 -

4 . 158. 574 1 . 446. 293 -

1 8. 909. 907 19. 119. 977

€ € € € € € € € €

3. 251 -

1. 016 353 -

4. 621 4. 672

Jaarlijkse gebouwexploitatielasten (TCO) De jaarlijkse exploitatiekosten voor de nieuwbouw zijn geraamd op 118 miljoen euro. Dit is lager dan de exploitatiekosten van het vernieuwbouwscenario wat wijst op een efficiëntere exploitatie van het nieuwe gebouw onder andere door betere isolatie en energieprestaties. ,

Subtotaal Totaal

Bestaand gemeentehuis € / m2bvo / jaar € / jaar

Exploitatiekosten (cf. NEN 2699) Exploitatiekosten (cf. NEN 2699)

(€ / jaar) (€/m2bvo)

Nieuw gemeentehuis € / m2bvo / jaar € / jaar

424 , 424 , 000 , 049 , 265 , 1905 ,

18. 100 18. 100 0 2. 100 11. 300 81. 350

11680 , 000 , 11680 , 049 , 265 , 6500 ,

477. 999 0 477. 999 2. 012 10. 828 266. 019

2856 , 1510 , 1323 , 023 ,

122. 000 64. 500 56. 500 1. 000

523 , 500 , 000 , 023 ,

21. 421 20. 463 0 958

000 , 000 , 000 , 1522 ,

0 0 0 65. 000 299. 850

8404 , 000 , 8404 , 1522 ,

343. 944 0 343. 944 62. 285 1. 184. 509

299. 850 70

1. 184. 509 289

Verhouding investerings-/bouwkosten De verhouding tussen de investerings- en bouwkosten is 142% wat relatief gunstig is. Dit wijst erop dat het nieuwe gebouw op een kostenefficiënte manier kan worden gerealiseerd waarbij de verhouding tussen de kosten voor de bouw en de totale investering binnen acceptabele grenzen blijft. ,

Afweging De investeringskosten zijn van de drie scenario’s het één na hoogst. Het voordeel is dat deze middelen volledig geïnvesteerd worden in de nieuwbouw en er geen kosten voor tijdelijke huisvesting gemaakt hoeven te worden. De jaarlijkse exploitatiekosten zijn het laagst wat de exploitatie duurzamer maakt. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 20 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

4. 2. 2.

Risico’s en kansen Veiligheid De veiligheid tijdens de bouwwerkzaamheden is afhankelijk van de locatiekeuze. Aangezien de bouwlocatie nog niet is vastgesteld is het moeilijk om een gedetailleerde inschatting te maken van de specifieke risico’s voor de bouwveiligheid. Echter in algemene zin zal de veiligheid moeten worden gewaarborgd door het volgen van bouwveiligheidsvoorschriften. ,

Overlast omwonenden Net als de veiligheid is de overlast voor omwonenden afhankelijk van de gekozen locatie. Als de nieuwbouw in een drukbevolkt gebied wordt gerealiseerd kan er sociale overlast optreden terwijl in een minder dichtbevolkt gebied de overlast mogelijk beperkt blijft. De relatie met de buurt is dus sterk locatie-afhankelijk. ,

NUTS-aansluitingen / netcongestie Afhankelijk van de locatie kan het nodig zijn om nieuwe NUTS-aansluitingen te realiseren. Dit kan netcongestie met zich meebrengen wat de kosten verhoogt en de planning kan beïnvloeden. Het risico op netcongestie is dus sterk afhankelijk van de locatiekeuze. ,

Juridische (on)mogelijkheden In dit scenario lijken er geen juridische belemmeringen te zijn aangezien er geen auteursrechten of beperkingen gelden voor de nieuwbouw. De benodigde vergunningen moeten echter wel worden verkregen wat enige tijd kan kosten. ,

Afweging De veiligheid en overlast kunnen variëren afhankelijk van de locatie. Het kiezen van een geschikte locatie is daarom cruciaal om de risico’s op overlast en veiligheidsproblemen te minimaliseren. Het risico op netcongestie kan de kosten en doorlooptijd beïnvloeden maar is beheersbaar afhankelijk van de locatie. Juridische belemmeringen lijken niet aanwezig wat een voordeel is. ,

4. 2. 3.

Organisatie Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van organisatie en sturing De nieuwbouw op een nieuwe locatie biedt de mogelijkheid om het gebouw volledig af te stemmen op de behoeften van de organisatie. Dit betekent dat de ruimte optimaal kan worden benut en dat het gebouw kan worden ingericht op basis van de gewenste werkprocessen. De organisatie kan profiteren van een efficiënte en functionele indeling. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 21 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Afweging Het huisvestingsconcept biedt grote voordelen op het gebied van organisatie en dienstverlening aangezien het gebouw volledig kan worden afgestemd op de wensen en eisen van de gemeente. De keuze van de locatie speelt hierbij een sleutelrol aangezien deze zowel de bereikbaarheid voor medewerkers als inwoners bepaalt.

4. 2. 4.

Tijd en Planning Doorlooptijd van de ontwikkeling (verwachte oplevering) De verwachte oplevering van het nieuwbouwscenario is oktober 2029. Dit betekent dat de doorlooptijd ongeveer een jaar langer is dan bij het vernieuwbouwscenario. De langere tijd wordt veroorzaakt door de keuze voor een nieuwe locatie die extra planning en voorbereiding vergt zoals locatieonderzoeken grondverwerving en mogelijke archeologische of milieuonderzoeken. ,

Noodzakelijke procedures die (eventueel) gevolgen hebben voor de doorlooptijd Er moeten stikstof- flora/fauna- en locatieonderzoeken plaatsvinden. Daarnaast is een milieueffectrapportage (MER) nodig voor de bouwlocatie. Als er gekozen wordt voor een locatie waar al bebouwing aanwezig is kunnen er aanvullende onderzoeken nodig zijn zoals asbestverwijdering of sloopvergunningen. Deze procedures kunnen de doorlooptijd verder verlengen. ,

Afweging De langere doorlooptijd in dit scenario is te wijten aan de noodzakelijke locatiekeuze en de bijbehorende onderzoeken. Hoewel dit de planning verlengt biedt het de mogelijkheid om een beter afgestemd gebouw te realiseren dat aan alle eisen voldoet. De extra tijd kan worden gezien als een investering in de toekomstbestendigheid van het gebouw. ,

4. 2. 5.

Kwaliteit: Ruimtelijk Ruimte op de locatie De ruimte op de locatie wordt volledig afgestemd op het programma van eisen wat betekent dat er voldoende ruimte is voor alle benodigde functies en voorzieningen. De keuze voor de locatie bepaalt uiteindelijk hoeveel ruimte beschikbaar is voor het gebouw en de omliggende infrastructuur. ,

Bereikbaarheid / Verkeerssituatie (inwoners en medewerkers) De bereikbaarheid van het nieuwe gebouw is sterk afhankelijk van de locatiekeuze. Het is belangrijk dat het nieuwe gebouw goed bereikbaar is voor zowel inwoners als medewerkers wat kan bijdragen aan de tevredenheid van gebruikers.

Parkeergelegenheid Ook de parkeergelegenheid is afhankelijk van de locatiekeuze. Bij het kiezen van een geschikte locatie moet worden gezorgd voor voldoende parkeerplaatsen voor zowel medewerkers als bezoekers van het gemeentehuis. Dit kan de algehele bereikbaarheid en gebruikerservaring positief beïnvloeden.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 22 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Aanwezige voorzieningen De aanwezigheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer winkels of andere gemeentelijke diensten is afhankelijk van de locatiekeuze. Het is belangrijk dat de locatie goed geïntegreerd is in de lokale infrastructuur en dat inwoners gemakkelijk toegang hebben tot het gemeentehuis. ,

Ruimtebehoefte / ruimtestaat Het programma van eisen wordt volledig gerealiseerd wat betekent dat er voldoende ruimte is voor alle benodigde functies zoals werkruimtes voor medewerkers vergaderzalen en publieksruimtes. ,

Aanpasbaarheid structuur De structuur van het gebouw kan volledig worden afgestemd op de eisen van de gemeente. Er is ruimte voor aanpasbaarheid en flexibiliteit wat bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van het gebouw. ,

Toekomstige uitbreidbaarheid De mogelijkheid voor toekomstige uitbreidingen is afhankelijk van de locatiekeuze. Als er voldoende ruimte is op de gekozen locatie kan het gebouw in de toekomst worden uitgebreid om te voldoen aan de veranderende behoeften van de gemeente. ,

Energetische kwaliteit (BENG / ENG / NOM) Het nieuwe gebouw zal voldoen aan de ENG-normen (Energie Neutraal Gebouw) en is gasloos. De ambitie is om het gebouw naar een nul-op-de-meter (NOM) status te brengen wat betekent dat het gebouw zeer energie-efficiënt zal zijn. ,

Duurzaamheid scenario Het nieuwe gebouw zal volledig voldoen aan het programma van eisen op het gebied duurzaamheid met een focus op energie-efficiëntie en een lage CO2-uitstoot.

van

Circulariteit / circulair materiaalgebruik Er wordt gestreefd naar circulair ontwerp en realisatie van het gebouw waarbij biobased materialen en circulaire bouwprincipes worden toegepast om de levensduur van het gebouw te verlengen en de milieu-impact te minimaliseren. ,

Afweging De ruimtelijke kwaliteit van het nieuwbouwscenario is sterk afhankelijk van de locatiekeuze. Het biedt echter veel voordelen op het gebied van flexibiliteit toekomstbestendigheid en de integratie van duurzame en circulaire bouwprincipes. De keuze voor een goede locatie met voldoende ruimte en goede bereikbaarheid is essentieel voor het succes van dit scenario. Het nieuwe gebouw zal zowel functioneel als duurzaam zijn met de mogelijkheid voor toekomstige uitbreidingen en energie-efficiëntie. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 23 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

4. 3.

Scenario 3: Gedeeltelijke renovatie van het huidige gemeentehuis voor een nader in te vullen functie In Scenario 3 wordt het huidige gemeentehuis gedeeltelijk gerenoveerd en herbestemd voor een nieuwe functie terwijl de activiteiten van de gemeente worden verplaatst naar een nieuw gebouw op een andere locatie. Het gerenoveerde deel van het gemeentehuis zal zelfstandig functioneren met volledig nieuwe installaties en voorzieningen. Alle “nieuwere” gebouwdelen van het bestaande gebouw worden gesloopt. Het oorspronkelijke deel wordt in dezelfde architectonische stijl uitgebreid tot 747 m²bvo om te voorzien in noodzakelijke voorzieningen als trappenhuis lift en toiletten. ,

Een belangrijk aspect van dit scenario is dat een aanzienlijk deel van het huidige gebouw zal worden gesloopt. Het uitgangspunt is dat de renovatie bijna vergelijkbaar zal zijn met een volledige vernieuwbouw inclusief een geheel nieuwe indeling van het gebouw. Het oude deel van het gemeentehuis zou kunnen worden ingezet voor ceremoniële gelegenheden en dienstverleningsactiviteiten waardoor het gebouw een representatieve en praktische functie blijft vervullen binnen de gemeente. ,

Dit scenario voorziet niet in de primaire vraag van het onderzoek namelijk het realiseren van nieuwe huisvesting voor de gemeente. Het richt zich op een herbestemming van het bestaande gebouw zonder de kernactiviteiten van de gemeente te huisvesten. Desondanks worden de investeringskosten voor deze gedeeltelijke renovatie en herbestemming wel bepaald om een volledig beeld te geven van de financiële consequenties van dit scenario. ,

4. 3. 1.

Geld De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de totstandkoming van de kostenraming van scenario 3a (deel nieuwbouw): • Deel nieuwbouw gemeentehuis Someren op nader te bepalen locatie: inpassing en realisatie volledig programma van ruimte (4. 093 m²bvo) in een nieuw gebouw (4. 093 m²bvo). • Ambitie is een gasloos nul-op-de-meter (NOM) gebouw. De eis is minimaal een energieneutraal gebouw (ENG). • Aangenomen kosten voor verbruik van elektra zijn € 5 /jaar/m²bvo. Aangenomen kosten voor verbruik van gas zijn € 0. Een hoge ambitie ten aanzien van circulariteit / duurzaamheid is meegenomen. • Voor de nieuwe locatie is een terreininrichting van laag groen en parkeren op • maaiveld opgenomen. In de exploitatie zijn verlaagde kosten getoond van het bestaande gemeentehuis die • gelden totdat het bestaande gemeentehuis een nieuwe bestemming heeft. Prognose vroegst mogelijke oplevering vernieuwbouw: oktober 2029. • (Reservering voor stijgende prijzen en lonen in relatie tot deze opleverdatum meegenomen. ) Geen kosten opgenomen voor aankoop nieuwe locatie van ca. 8. 595 m². • Geen kosten opgenomen voor bouwrijp maken nieuwe locatie aanname nieuwe • locatie wordt bouwrijp gekocht / geleverd. Geen losse inrichtingen en bijkomende kosten ten behoeve van losse inrichtingen. • ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 24 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

•

Opgenomen kosten voor vaste inrichtingen: publieksgebied beveiligde spreekkamers AV/ICT-voorzieningen in vergaderruimten/spreekkamers pantry’s keuken + uitgiftebalie lockers gevelonderhoudsinstallatie DECT-systeem reserveringssysteem. ,

Voor scenario 3b (deel vernieuwbouw) zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Vernieuwbouw oorspronkelijke bestaand gemeentehuis Someren: inpassing en realisatie nader te bepalen deel van het programma van ruimte (747 m²bvo) in het oorspronkelijke bestaande gebouw (747 m²bvo). • Ambitie is een gasloos energieneutraal gebouw (ENG). • Aangenomen kosten voor verbruik van elektra zijn 50% ten opzichte van huidige kosten van gas + elektra. Aangenomen kosten voor verbruik van gas zijn € 0. • Ten aanzien van circulariteit / duurzaamheid zijn de “quick-wins” meegenomen. • Alle “nieuwere” gebouwdelen van het bestaande gebouw worden gesloopt. Het “oude deel” wordt in dezelfde architectonische stijl uitgebreid tot 747 m²bvo. • Prognose vroegst mogelijke oplevering vernieuwbouw: maart 2031. Reservering voor stijgende prijzen en lonen in relatie tot deze opleverdatum ,

meegenomen. • • •

Geen losse inrichtingen en bijkomende kosten ten behoeve van losse inrichtingen. Tijdelijke huisvesting nodig tijdens verbouwing in verband met onder andere veiligheid en gebruikscomfort (geen installaties tijdens vernieuwbouw). Opgenomen kosten voor vaste inrichtingen: AV/ICT-voorzieningen raadzaal AV/ICTvoorzieningen in vergaderruimten/spreekkamers pantry’s lockers DECT-systeem reserveringssysteem. ,

Investeringskosten De investeringskosten voor Scenario 3 zijn de hoogste van de drie scenario’s. Dit komt doordat er zowel gedeeltelijke renovatie van het bestaande gemeentehuis als nieuwbouw nodig is. Het gedeeltelijk slopen van het bestaande gebouw en het vernieuwen van de gevel dragen bij aan de hoge kosten evenals de benodigde investeringen in nieuwe installaties en voorzieningen voor het gerenoveerde deel. ,

Deel nieuwbouw (3a)

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 25 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Deel vernieuwbouw (3b) Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN € B BOUWKOSTEN € C INRICHTINGSKOSTEN € D BIJKOMENDE KOSTEN € E ONVOORZIEN € BELASTINGEN € F G FINANCIERING € Totaal investeringskosten exclusief btw:€ Totaal investeringskosten inclusief btw:€

Totaal

Per m² BVO -

2 . 902. 097 -

1 . 333. 396 3 84. 601 -

4 . 620. 094 4. 671. 419

€ € € € € € € € €

3. 887 -

1. 786 515 -

6. 189 6. 257

Jaarlijkse gebouwexploitatielasten (TCO) De jaarlijkse exploitatiekosten voor Scenario 3 worden geraamd op 134 miljoen euro wat hoger is dan in Scenario 1 en Scenario 2. Dit komt deels doordat er zowel een nieuw gebouw als een gerenoveerd gebouw met nieuwe installaties is wat leidt tot hogere exploitatie- en onderhoudskosten. De complexiteit van het combineren van bestaande en nieuwe bouwstructuren kan ook de exploitatiekosten verhogen. ,

Subtotaal Totaal

Bestaand gemeentehuis € / m2bvo / jaar € / jaar

Exploitatiekosten (cf. NEN 2699) Exploitatiekosten (cf. NEN 2699)

(€ / jaar) (€/m2bvo)

Nieuw gemeentehuis € / m2bvo / jaar € / jaar

18068 , 2424 , 15643 , 049 , 265 , 6500 ,

134. 885 18. 100 116. 785 367 1. 975 48. 526

11608 , 000 , 11608 , 049 , 265 , 6500 ,

421. 214 0 421. 214 1. 784 9. 601 235. 865

1440 , 1417 , 000 , 023 ,

10. 750 10. 575 0 175

523 , 500 , 000 , 023 ,

18. 993 18. 143 0 850

11256 , 000 , 11256 , 1522 ,

84. 033 0 84. 033 11. 362 291. 898

8352 , 000 , 8352 , 1522 ,

303. 084 0 303. 084 55. 225 1. 045. 766

291. 898 391

1. 045. 766 288

Verhouding investerings-/bouwkosten De verhouding tussen de investerings- en bouwkosten ligt tussen 142% en 159% wat aangeeft dat de renovatie en nieuwbouw samen een aanzienlijke investering vereisen. Dit betekent dat de kosten voor de bouw in verhouding tot de totale investering relatief hoog zijn mede door de combinatie van renovatie en nieuwbouw. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 26 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Afweging De hoge investeringskosten en exploitatiekosten maken Scenario 3 financieel minder aantrekkelijk dan de andere scenario’s. De hoge kosten zijn het gevolg van de complexiteit van het scenario waarin zowel bestaande structuren moeten worden gerenoveerd als een nieuw gebouwen moet worden toegevoegd. Ondanks de hoge kosten kan dit scenario aantrekkelijk zijn voor de herbestemming van het oude gemeentehuis maar het is minder geschikt voor een kostenefficiënt huisvestingsplan. ,

4. 3. 2.

Risico’s en kansen Veiligheid De veiligheid tijdens de bouwwerkzaamheden is een combinatie van de risico’s uit Scenario 1 en Scenario 2. Er zal zowel een renovatie plaatsvinden als nieuwbouw wat verschillende veiligheidsmaatregelen vereist. De veiligheid van het werkterrein wordt beïnvloed door de aard van de werkzaamheden (renovatie van een bestaand gebouw versus nieuwbouw) en de complexiteit van de sloop- en bouwwerkzaamheden. ,

Overlast omwonenden De overlast voor omwonenden zal een combinatie zijn van de impact van Scenario 1 en Scenario 2. Dit kan leiden tot sociale overlast door bouwwerkzaamheden op twee locaties: zowel de renovatie van het bestaande gebouw als de nieuwbouw van het nieuwe gebouw kunnen overlast veroorzaken. De mate van overlast is afhankelijk van de locatie van de bouwwerkzaamheden en de planning van de werkzaamheden. NUTS-aansluitingen / netcongestie Net als bij Scenario 1 en Scenario 2 kan er een risico op netcongestie optreden afhankelijk van de locatie van de nieuwbouw en de benodigde aansluitingen voor zowel het gerenoveerde als het nieuwbouwgedeelte. Dit kan leiden tot extra kosten en vertragingen in de planning. ,

Juridische (on)mogelijkheden Juridisch gezien zal Scenario 3 dezelfde aspecten hebben als Scenario 1 en Scenario 2 waarbij bijvoorbeeld auteursrechten van de architect op het bestaande ontwerp een rol kunnen spelen in de renovatie van het gebouw. Er moeten vergunningen worden verkregen voor zowel de renovatie als de nieuwbouw wat juridische complicaties kan veroorzaken. ,

Afweging De risico’s en kansen zijn een combinatie van die in Scenario 1 en Scenario 2. De veiligheid en overlast voor omwonenden kunnen variëren afhankelijk van de locatie en de fase van de werkzaamheden. Het scenario brengt mogelijk meer juridische en technische complicaties met zich mee door de combinatie van renovatie en nieuwbouw wat de complexiteit verhoogt. ,

4. 3. 3.

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 27 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

benut en dat het gebouw kan worden ingericht op basis van de gewenste werkprocessen. De organisatie kan profiteren van een efficiënte en functionele indeling. ,

Huisvestingsconcept vanuit het perspectief van de dienstverlening Een nieuw gebouw biedt de mogelijkheid om de dienstverlening optimaal af te stemmen op de behoeften van de inwoners. De bereikbaarheid kan worden verbeterd door te kiezen voor een locatie die zowel voor medewerkers als voor de burgers goed bereikbaar is. Dit kan bijdragen aan een positieve ervaring voor de gebruikers van het gemeentehuis. Afweging Het huisvestingsconcept biedt grote voordelen op het gebied van organisatie en dienstverlening aangezien het gebouw volledig kan worden afgestemd op de wensen en eisen van de gemeente. De keuze van de locatie speelt hierbij een sleutelrol aangezien deze zowel de bereikbaarheid voor medewerkers als inwoners bepaalt.

4. 3. 4.

Tijd en Planning Doorlooptijd van de ontwikkeling (verwachte oplevering) De verwachte oplevering van Scenario 3 is maart 2031 wat de langste doorlooptijd is van de drie scenario’s. De langere tijd wordt veroorzaakt door de complexiteit van het scenario waarbij zowel renovatie van een bestaand gebouw als de nieuwbouw van een ander deel van het gemeentehuis moet worden uitgevoerd. Het combineren van renovatie en nieuwbouw vraagt om extra tijd voor planning en uitvoering. ,

Noodzakelijke procedures die (eventueel) gevolgen hebben voor de doorlooptijd Voor Scenario 3 zijn stikstof- flora/fauna- locatie- asbest- en slooponderzoeken vereist. Daarnaast moet een milieu-effectrapportage (MER) worden opgesteld. De extra complexiteit van de renovatie en de mogelijke sloop van delen van het gebouw kan leiden tot vertragingen door onvoorziene omstandigheden zoals de aanwezigheid van asbest of andere verontreinigingen. ,

Afweging De langere doorlooptijd in dit scenario is het gevolg van de complexiteit van het combineren van renovatie en nieuwbouw. Deze extra tijd kan als een negatieve factor worden gezien vooral gezien de langere opleverdatum ten opzichte van de andere scenario’s. De benodigde procedures voor de renovatie en sloop kunnen de doorlooptijd verder vertragen. ,

4. 3. 5.

Kwaliteit: Ruimtelijk Ruimte op de locatie De ruimte op de locatie is een combinatie van de ruimtebehoefte uit Scenario 1 en Scenario 2. De renovatie van het oude gebouw biedt beperkte mogelijkheden voor uitbreiding of herstructurering terwijl de nieuwbouw van het andere deel het programma van eisen volledig kan realiseren. ,

1733101-0042.0.2 , d. d. 5 februari 2025

Pagina 28 van 35

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www. hevo. nl

Bereikbaarheid / Verkeerssituatie (inwoners en medewerkers) De bereikbaarheid is een combinatie van Scenario 1 en Scenario 2 afhankelijk van waar het nieuwe gebouw wordt gerealiseerd. De bereikbaarheid voor zowel inwoners als medewerkers kan variëren afhankelijk van de locatiekeuze voor de nieuwbouw en de renovatie. ,

Parkeergelegenheid De parkeergelegenheid is eveneens afhankelijk van de locatiekeuze voor zowel de renovatie als de nieuwbouw. Dit kan leiden tot een ongewenste spreiding van parkeerfaciliteiten tussen de twee locaties. Aanwezige voorzieningen De aanwezige voorzieningen zijn een combinatie van Scenario 1 en Scenario 2. De locatie van de renovatie biedt mogelijk geen extra voorzieningen terwijl de nieuwbouw kan worden geoptimaliseerd om te voldoen aan de behoeften van de gebruikers. ,

Ruimtebehoefte / ruimtestaat De ruimtebehoefte voor het gemeentehuis wordt niet vervuld door de renovatie van het oorspronkelijke gebouw. Deze ruimtebehoefte wordt in het nieuwe gebouw gerealiseerd. Dit scenario biedt de mogelijkheid om verschillende functies in het oorspronkelijke gebouw in te passen.

Aanpasbaarheid structuur De aanpasbaarheid van het bestaande gebouw is beperkt door de renovatiebeperkingen. Het nieuwe gebouw biedt meer flexibiliteit in de indeling en structuur. Toekomstige uitbreidbaarheid De uitbreidbaarheid is afhankelijk van de locatiekeuze voor de nieuwbouw. Het bestaande perceel biedt wellicht beperkte uitbreidingsmogelijkheden terwijl het nieuwe gebouw mogelijk meer ruimte biedt voor toekomstige uitbreiding. ,

Energetische kwaliteit (BENG / ENG / NOM) Het vernieuwde deel van het gemeentehuis zal waarschijnlijk voldoen aan de BENG-normen terwijl het nieuwe gebouw de ambitie heeft om naar NOM (nul-op-de-meter) te gaan. Dit maakt het scenario deels energieneutraal maar het gerenoveerde gedeelte kan minder energie-efficiënt zijn dan de nieuwbouw.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15223083/2