Bijlage 9 Second opinion haalbaarheidsanalyse ontwikkeling RBT BPO

„| METAFOOR

NOTITIE

RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

Aan: Van:

Gemeente

Someren,

Domeinmanager Domein Ruimte) (geanonimiseerd)Metafoor

(geanonimiseerd)

Datum:

1 december 2025

Onderwerp:

Second

Ruimtelijke Ontwikkeling

opinion haalbaarheidsanalyse ontwikkeling Regionaal Bedrijventerrein Brainport Oost

O0 Managementsamenvatting 0.1 Aanleiding Binnen

de gemeentegrenzen (peel)gemeenten in de vorm

van

de gemeenten

Helmond

en

Someren

wenst

een

zestal

van een gemeenschappelijke regeling regionaal bedrijventerrein ontwikkeling te brengen om te voorzien in de economische behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen in de regio. Gezien onder andere de grote belangen, financiële impact en bijbehorende risico’s wenst de gemeente Someren een second opinion van een derde partij op deze opgestelde haalbaarheidsanalyse. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (MRO) heeft deze second opinion uitgevoerd.

Brainport

Oost tot

0.2

Aanpak

Ten

behoeve

e e e

van

het uitvoeren

gehanteerde Toets volledigheid Toets kwantitatief Toets

van

een

volledige

second opinion

is onderstaande

aanpak gevolgd.

methodiek

gehanteerde methodiek haalbaarheidsanalyse is conform een gebruikelijke methodiek ingericht en bovendien op correcte wijze. De actualisatie van bedragen uit de achterliggende grondexploitaties op prijspeil 2024 naar prijspeil 2026 is verricht door te indexeren. Voor de opbrengsten met 3% en voor de kosten met 6%. We onderschrijven, in deze fase van de analyse, de gehanteerde werkwijze om bedragen op prijspeil 2026 op te nemen. Het is in deze fase en gezien het doel van de analyse niet opportuun om alle bedragen te voorzien van nieuwe actuele onderbouwende begrotingen; indexering volstaat. 0.3 Toets De

volledigheid haalbaarheidsanalyse is getoetst op volledigheid en deze is, ons inziens, nagenoeg volledig. post die ontbreekt met potentieel een forse impact op het resultaat betreft bovenwijkse (infrastructurele) voorzieningen.

0.4 Toets De

0.5 Toets

kwantitatief

Alle onderdelen in de

haalbaarheidsanalyse zijn kwantitatief getoetst

aan

de hand

van

referenties.

Dit betreft onderstaande onderdelen e e e

e e e

Een

_Grondopbrengsten Plangebied en ruimtegebruik Kosten: Verwerving, sloop, saneren, bouw- en woonrijp maken, onderzoekskosten, plankosten, VTU, tijdelijk beheer, onderhoud, belasting Rente

Indexparameters Fasering

NOTITIE We onderschrijven zo goed als alle aannamen. We menen echter wel dat een meer behouden fasering reëel is. 0. 6 Conclusies

Algemeen gelden onderstaande conclusies. • In algemene zin concluderen we dat een zeer gedegen en weloverwogen haalbaarheidsanalyse is ingericht. Dit blijkt onder andere uit specifieke aandachtspunten die in de haalbaarheidsanalyse zijn verwerkt. o Afslag in grondopbrengsten voor de vuilstort o VTU kosten uit de plankostenscan gefilterd o Extra waterberging opgenomen ten laste van uitgeefbaar gebied • Dit blijkt echter ook uit de gedegen onderbouwingen die bij diverse onderdelen zijn toegevoegd. o Civieltechnische kostenraming voor het bouw- en woonrijp maken o Waarderingen van een tweetal externe bureaus voor de aangehouden grondopbrengsten o Digitaal opgemeten ruimtegebruik o Behoefteraming • Grootste aandachtspunten zijn wat ons betreft de onderstaande o Verwerking van bovenwijkse kosten aan de kostenkant o Meer behoudende fasering doorvoeren o Rekening houden met de gevoeligheid van het resultaat

2

NOTITIE

1 Inleiding 1. 1 Aanleiding Binnen de gemeentegrenzen van de gemeenten Helmond en Someren wenst een zestal (peel)gemeenten in de vorm van een gemeenschappelijke regeling regionaal bedrijventerrein Brainport Oost tot ontwikkeling te brengen om te voorzien in de economische behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen in de regio. Het plangebied kent twee deelgebieden; Lungendonk (Gemeente Someren) en Varenschut (Gemeente Helmond). Ten behoeve van het in beeld brengen van de financiële effecten van deze ontwikkeling is , voor het eerst in 2024 , een financiële haalbaarheidsanalyse ingericht. Inmiddels geldt een meer actuele analyse van oktober 2025 waaruit een nagenoeg sluitend resultaat volgt een en ander conform de door de deelnemende gemeenten gestelde kaders. Gezien onder andere de grote belangen , financiële impact en bijbehorende risico’s wenst de gemeente Someren een second opinion van een derde partij op

deze opgestelde haalbaarheidsanalyse. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (MRO) heeft deze second opinion uitgevoerd. In onderhavige notitie zijn de bevindingen vastgelegd. 1. 2 Doel second opinion Het primaire doel van de opdracht is het uitvoeren van een second opinion op de ontvangen haalbaarheidsanalyse. Achterliggend doel is uiteraard het verkrijgen van extra en onafhankelijk inzicht en grip op de opgestelde haalbaarheidsanalyse met , indien aan de orde , aanscherping tot

gevolg. 1. 3 Aanpak Ten behoeve van het uitvoeren van een volledige second opinion is onderstaande aanpak gevolgd. • •

•

Toets gehanteerde methodiek: De eerste stap is een toets geweest op de gehanteerde methodiek die gevolgd is om de haalbaarheidsanalyse in te richten. Toets volledigheid: Ook de tweede stap is nog kwalitatief geweest. Centrale vraag in deze toets is geweest of de opgenomen inputfactoren in de haalbaarheidsanalyse uitputtend zijn opgenomen dan wel of mogelijk elementen ontbreken die wel resultaatbepalend kunnen zijn. Toets kwantitatief: De derde toets is het meest uitgebreid. Hier is getoetst of de gehanteerde cijfermatige uitgangspunten herkenbaar zijn en of deze op gebruikelijke wijze zijn onderbouwd. Dit betekent dat een toets is uitgevoerd op onderstaande onderdelen in

de haalbaarheidsanalyse: o Plangebied o Opbrengsten o o o

Kosten Parameters (rente en kosten- en opbrengstenstijgingen) Fasering

1. 4 Aandachtspunten vooraf Bij het lezen van onderhavige notitie en de vastgelegde bevindingen zijn onderstaande aandachtspunten van belang mee te wegen: • •

De second opinion is uitgevoerd op de haalbaarheidsanalyse van 26-10-2025. Gezien het stadium van de ontwikkeling , en daarmee ook de haalbaarheidsanalyse , is het waardevol dat in deze fase een second opinion is uitgevoerd. Elementen uit de second opinion kunnen dan nog meegenomen worden in de verdere planuitwerking en

bijbehorende financiële analyse. 3

NOTITIE

•

•

Bovenstaande betekent ook dat de cijfers bezien moeten worden in het licht van het stadium waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Dit betekent in dit geval dat op onderdelen nog globale aannamen gelden. Dit is gebruikelijk en de second opinion is dan ook in die wetenschap uitgevoerd. Tot slot geldt dat sommige van de aangehaalde referenties in deze second opinion anoniem zijn gemaakt.

1. 5 Bestudeerde documenten De second opinion is uitgevoerd op de meest recente versie van de haalbaarheidsanalyse en bijbehorende toelichting. Dit betreft onderstaande documenten. • •

HBA_RBT_24okt2025. xlsx Grondexploitatie in progress Regionaal Bedrijventerrein Brainport Oost , versie 26-10-2025

Bovengenoemde documenten bouwen voort op een eerdere haalbaarheidsanalyse c. q. haalbaarheidsanalyses die zijn ingericht voor de beide deelgebieden. In die achterliggende documenten zijn diverse uitgangspunten en aannamen zichtbaar die zijn meegewogen in deze second opinion. Het betreft onderstaande documenten. • •

Grondexploitatiemodel Lungendonk (schets v 1. 0). xlsx Grondexploitatiemodel Varenschut (schets v1. 0). xlsx

Tot slot zijn diverse nadere onderbouwingen ontvangen welke eveneens zijn meegewogen in de analyse. Het betreft onderstaande documenten. •

24. 16501 Inrichtingsplan Versie A 07-07-2024

•

Oplegger grondprijsadvies Regionaal Bedrijventerrein Brainport Oost , Stec Groep , 6 juni 2024

• • • • •

Opbrengstenraming Regionaal bedrijventerrein De Peel , Gloudemans , 20 maart 2024 Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel , Stec Groep , 11 mei 2023 Globale kostenraming Deelgebied Lungendonk Someren , Mansvelt , 12-07-2024 Globale kostenraming Deelgebied Varenschut Helmond , Mansvelt , 12-07-2024 Analyse grondeigendommen Lungendonk Wvg. xlsx

Leeswijzer Conform de gehanteerde aanpak volgen in het onderstaande de bevindingen per onderdeel. Hoofdstuk 2 gaat in op de gehanteerde methodiek waarna hoofdstuk 3 stilstaat bij de toets op volledigheid. Hoofdstuk 4 presenteert de second opinion in kwantitatieve zin. Per onderdeel is een paragraaf ingericht. Hoofdstuk 5 benoemt nog de belangrijkste risico’s en kansen waarna in hoofdstuk 6 de conclusies worden gepresenteerd. 1. 6

2

Second opinion gehanteerde methodiek

Met betrekking tot de toets op de gehanteerde methodiek gelden onderstaande opmerkingen. •

De haalbaarheidsanalyse is opgesteld in de vorm van een grondexploitatie. Dit is

•

gebruikelijk. De grondexploitatie gaat vervolgens uit van de zogeheten dynamische eindwaardemethode hetgeen wij onderschrijven. 4

NOTITIE

• •

•

•

•

Er is een toets uitgevoerd op de wijze waarop in het excelmodel de kosten- en opbrengstenstijgingen worden berekend en deze verlopen correct. Ook de rentetoerekening verloopt in dit geval correct. Wel adviseren we om in de cellen op regel 276 in het tabblad “DEW” een ALS-formule op te nemen. In de huidige opzet wordt altijd rente berekend over de eindstand van het jaar ervoor met het opgevoerde rentepercentage voor rentekosten; dus ook als die eindstand positief is terwijl de rentepercentages kunnen verschillen. Dit kan worden opgelost met een ALS-formule (renteopbrengsten als positief , rentekosten als negatief). In de opzet voor Brainport Oost is de cashflow structureel negatief en resulteert de juiste eindwaarde , maar ten behoeve van een meer robuust model adviseren we bovengenoemde aanpassing. De actualisatie van bedragen uit de achterliggende grondexploitaties op prijspeil 2024 naar prijspeil 2026 is verricht door te indexeren. Voor de opbrengsten met 3% en voor de kosten met 6%. De resulterende bedragen komen in hoofdstuk 4 aan de orde , maar los daarvan onderschrijven we , in deze fase van de analyse , de gehanteerde werkwijze om bedragen op prijspeil 2026 op te nemen. Het is in deze fase en gezien het doel van de analyse niet opportuun om alle bedragen te voorzien van nieuwe actuele onderbouwende

begrotingen; indexering volstaat. Ter toets hebben wij nog de GWW en CPI index over de periode januari 2024 tot heden geverifieerd. Deze betreffen: o GWW: 26% , CPI: 73% o , Naar aanleiding daarvan had mogelijk aan de kostenkant onderscheid gemaakt kunnen worden naar indexering van kosten voor bouw- en woonrijp maken , sloop en saneren en de overige kosten (index met GWW respectievelijk CPI). Overigens scheelt dit op totaalniveau slechts EUR 32. 502 (5. 151. 774 vs 5. 184. 276) aan index en heeft dit , in die zin , geen impact.

•

De doorgevoerde 3% aan de opbrengstenkant onderschrijven wij.

Tussenconclusie: De haalbaarheidsanalyse is conform een gebruikelijke methodiek ingericht en bovendien op correcte wijze.

3

Second opinion volledigheid

De volgende stap is een toets op volledigheid geweest. In het onderstaande gaan we daarbij niet in op alle onderdelen die langsgelopen zijn , maar presenteren de belangrijkste punten. Deze zien

allemaal op de kostenkant van de haalbaarheidsanalyse. •

•

In de toelichting op de haalbaarheidsanalyse is onder de noemer “Plankosten en kosten VTU” opgenomen dat gebruik is gemaakt van de zogeheten plankostenscan van het ministerie van BZK. Deze scan raamt expliciet geen onderzoekskosten (flora en fauna , lucht , geluid enz. ). Een verdere analyse in de achterliggende documenten toont echter dat deze wel separaat zijn begroot onder de noemer plankosten. Er is dus , terecht , wel rekening mee gehouden. Mogelijk dat dit nog in de toelichting benoemd kan worden. In de toelichting wordt melding gemaakt van diverse onduidelijkheden c. q. risico’s die nog aan de orde zijn. Vervolgens wordt aan de kostenkant echter geen melding gemaakt van een post voor onvoorziene kosten. Ook hier leert een verdere analyse dat hier wel rekening mee is gehouden als percentages over de posten saneren , sloop en bouw- en woonrijp maken. Opvallend is wel dat verschillende percentages zijn gehanteerd; 15% bij Lungendonk en 20% bij Varenschut. Dit onderscheid kunnen wij niet plaatsen en we 5

NOTITIE

•

zouden , in dit stadium van de ontwikkeling , in beide gevallen 20% adviseren (dit heeft in nominale zin op pp 2024 een effect van ongeveer EUR 1. 000. 000). De meest opvallende post die ons inziens ontbreekt betreft investeringen in bovenwijkse (infrastructurele) voorzieningen welke gezien de omvang van de ontwikkeling zeker verwacht mogen worden. De door Mansvelt opgestelde kostenraming betreft de binnenplanse kosten. In de haalbaarheidsanalyse zijn nog wel extra kosten “Kleine aanpassingen buiten plangebied” opgenomen van EUR 500. 000 en EUR 25.000 , maar dit is te minimaal voor de investeringen die naar verwachting nodig zijn. Het is lastig daar zonder nadere informatie uitgaande van een second opinion een bedrag voor te begroten , maar de toelichting op de haalbaarheidsanalyse benoemt reeds het volgende: “Ook op regionaal niveau zijn er uitdagingen voor een goede verkeersafwikkeling en het voorkomen van sluipverkeer. Dit vraagstuk zal op regionale , provinciale en landelijk (MIRT) agenda geplaatst moeten worden. ”. Verwacht mag worden dat de ontwikkeling van Brainport Oost hier een bijdrage aan zal moeten leveren welke substantieel kan zijn. Ten behoeve van meer robuustheid in de haalbaarheidsanalyse is het zaak hier , ook in deze fase , snel meer duidelijkheid over te verkrijgen en dit te verwerken in de analyse.

Tussenconclusie: De haalbaarheidsanalyse is getoetst op volledigheid en deze is , ons inziens , nagenoeg volledig. Een post die ontbreekt met potentieel een forse impact op het resultaat betreft bovenwijkse (infrastructurele) voorzieningen.

Second opinion kwantitatief

4

4. 1 Grondopbrengsten De kwantitatieve analyse start met wat in de praktijk als een van de meest risicovolle onderdelen van een haalbaarheidsanalyse wordt gezien; de aangehouden grondwaarden. Hierbij gelden

onderstaande opmerkingen: •

• •

•

•

We constateren dat rekening is gehouden met twee prijsniveaus: o EUR 196/m²: reguliere bedrijvigheid o EUR 216/m²: logistiek Als in hoofdstuk 2 vermeld is het bedrag van EUR 196/m² een gevolg van indexering 2024 met 3% (in 2024 was dit EUR 190/m²). We hebben de achterliggende analyse uit 2024 bestudeerd en constateren dat juist dit belangrijke onderdeel in de haalbaarheidsanalyse zeer goed en uitgebreid is onderbouwd aan de hand van een tweetal externe analyses (Stec groep en Gloudemans , zie paragraaf 1. 5). Daarin worden op prijspeil 2024 waarden van EUR 190/m² respectievelijk EUR 200/m² geadviseerd. We hebben beide documenten bestudeerd en constateren dat zowel een residuele analyse is uitgevoerd als een comparatieve analyse aan de hand van zowel transacties als grondprijsbeleid van omringende gemeenten. Dit betreffen gedegen analyses. Niettemin hebben we , als extra toets , nog het actuele grondprijsbeleid van omringende gemeenten in beeld gebracht en hebben we tevens een analyse uitgevoerd naar te koop staande gronden met bedrijfsbestemming. Onderstaande tabellen presenteren een

overzicht.

6

NOTITIE Tabel 1 Referenties grondwaarden grondprijsbeleid gemeenten en te koop staande percelen Grondprijsbeleid gemeente Eindhoven Prijspeil Grondwaarden Park forum regulier Park forum zichtkavel 1 Park forum zichtkavel 2 Waarschijnlijke verhoging naar

Hoofdfunctie

1-jan-25Bouwgrond EUR/m² uitgeefbaar Bouwgrond 190 Bouwgrond 200 Bouwgrond 210 Bouwgrond 1-jan-26 Bouwgrond 3% 1957,

Park forum regulier Grondprijsbeleid gemeente Veldhoven Prijspeil Grondwaarden Regulier bedrijventerrein (Habraken en Zandven) Zichtlocatie

Plek Adres Prijs OppervlaktePrijs/m² ElsendorpZeelandsedijk 30€ 853. 050 5170€ 16500 , Weert Hoolstraat 17-A1€ 670. 860 3727€ 18000 , Echt Zuiderpoort 77 € 319. 000 1310€ 24351 , Dongen De Slof € 1 .135. 500 4542€ 25000 , Cuijk Van Galenweg 6 € 452. 540 2662€ 17000 , HeesbeenIndustrieweg € 2 .229. 550 10370€ 21500 ,

2025 (geldig tot 1 april 2026) EUR/m² uitgeefbaar 200 221

Grondprijsbeleid gemeente Helmond Prijspeil Grondwaarden Hoogeind De Weijer BZOB Rijpelberg bedrijventerrein Businesspark Brandevoort Bedrijvenpark Schooten Automotive campus Suytkade Grondprijsbeleid gemeente Son en Breugel Prijspeil Grondwaarden Ekkersrijt regulier Ekkersrijt hoogwaardig Overig regulier Overig hoogwaardig

Bebouwingsmogelijkheid Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

feb-25

EUR/m² uitgeefbaar

195 195 195 200 235 235 250 235

2025 (geldig tm 31/12/2026) EUR/m² uitgeefbaar 191-234 211-260 203-224 224-247

Grondprijsbeleid gemeente Someren Prijspeil Grondwaarden Bedrijventerrein Bedrijventerrein zichtlocatie

2025

EUR/m² uitgeefbaar

191 ntb

Gemeente Nederweert grondprijzenbrief 2025 Prijspeil 2025 Grondwaarden EUR/m² uitgeefbaar Bedrijventerrein 185 10% naar boven en naar beneden mogelijk 10% 204 -10% 168 Gemeente Gemert Bakel grondprijzenbrief 2025 Prijspeil Grondwaarden Gemert en Bakel Milheeze en Elsendorp

• •

•

2025

EUR/m² uitgeefbaar

175 165

Conclusie is dat de in de haalbaarheidsanalyse aangehouden grondwaarden hiermee in lijn zijn en goed haalbaar lijken. Specifiek voor logistieke functies is in de haalbaarheidsanalyse gerekend met een hogere grondwaarde. Dát bij logistieke functies in de regel een hoger prijsniveau geldt , is bekend; zeker als de daartoe aangehouden 15 ha daar specifiek voor wordt ingericht. Het aangehouden verschil van EUR 20/m² achten we marktconform. Onderstaande referenties geven hiertoe een beeld.

Tabel 2 Onderscheid logistiek en reguliere bedrijvigheid Onderscheid logistiek enreguliere " " bedrijvigheid Grondprijzen 2025 gemeente Utrecht Bedrijven regulier Bedrijven logistiek JLL Logistics Q1 2025 - Q1 2024 en JLL Light Industrial Q1 2025 - Q1 2024 Logistiek Nederland Light industrial/bedrijfsruimte Anoniem locatieadvies Stec 2026 Kavels > 2ha5< ha maakindustrie Kavels > 2ha5< ha logistiek

• •

EUR/m² 235minimaal 280minimaal 470% , 595% ,

EUR/m² 215 235

De tweede referentie betreft een onderscheid in aangehouden BAR welk onderscheid al snel leidt tot een verschil van EUR 20/m². Tot slot benoemt ook de analyse van Stec welke ten grondslag ligt aan de achterliggende documenten uit 2024 een dergelijk onderscheid. Hierin is onderstaande tabel opgenomen.

7

NOTITIE

Tabel 3 Advies Stec Groep

• •

Conclusie is dat wij ook deze aanname in grondwaarde specifiek voor logistieke functies onderschrijven. Tot slot zien we dat rekening is gehouden met een lagere grondwaarde voor gronden gelegen boven de vuilstort (11. 920 m² , tegen EUR 95/m² pp 2024). Hoewel de afslag van 50% wat willekeurig lijkt , is het goed dat hiermee rekening is gehouden. Wij onderschrijven dit uitgangspunt in deze fase.

Tussenconclusie: De aangehouden grondwaarden achten wij zeer gedegen en uitgebreid onderbouwd. De resulterende grondwaarden onderschrijven wij. 4. 2 Plangebied Met betrekking tot het aangehouden ruimtegebruik is uitgegaan van onderstaande tabel en

inrichtingsschets. Tabel 4 Ruimtegebruik en inrichtingsschets

•

•

Net als bij de aangehouden grondwaarden geldt dat een gedegen onderbouwing is aangehouden; er is uitgegaan van een concrete inrichtingsschets en het ruimtegebruik is digitaal opgemeten door Mansvelt. Niettemin hebben we bovenstaande gegevens naast enkele referenties geplaatst. Dit

betreft onderstaande referenties.

8

NOTITIE Tabel 5 Referenties plangebieden en ruimtegebruik Kostenverhaalsregels Plan Gemeente Huidige situatie

XL Businesspark 2 Almelo Toekomstige situatie

Exploitatieplan Plan Gemeente Huidige situatie

Element m² Uitgeefbaar 757. 050 Verharding 63. 669 Groen 387. 455 Water 80. 459 Totaal 1. 288. 633 Grondexploitatie SADC Plan De President 1. 2 Gemeente Haarlemmerliede Huidige situatie Toekomstige situatie

%Element 59%Uitgeefbaar 5%Verharding 30%Groen 6%Water 100%Totaal Grondexploitatie SADC Plan Gemeente Huidige situatie

Grondexploitatie SADC Plan Gemeente Huidige situatie

GDC Noord Eindhoven Toekomstige situatie

PolanenPark Haarlemmerliede Toekomstige situatie

m²

m²

54. 273 6. 504 31. 420 922 93. 119

242. 888 77. 112

%Element 58%Uitgeefbaar 7%Openbaar 34% 1% 100%Totaal Grondexploitatie GCDV Business Park Amsterdam Osdorp Plan Amsterdam Gemeente Toekomstige situatie Huidige situatie

320. 000

% 76% 24% 0% 0% 100%

GCDV Toekomstige situatie

Betreft meerdere kleine kavels binnen de twee grote zichtbare vlakken

Element Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

•

•

m²

112. 399 18. 286 22. 944 13. 205 166. 834

%Element 67%Uitgeefbaar 11%Verharding 14%Groen 8%Water 100%Totaal

m²

245. 412 23. 054 102. 678 26. 167 397. 311

%Element 62%Uitgeefbaar 6%Verharding 26%Groen 7%Water 100%Overig Totaal

m²

4. 565. 220 248. 524 1. 018. 133 415. 509 638. 613 6. 885. 999

% 66% 4% 15% 6% 9% 100%

Conclusie is dat de verhoudingen in Brainport Oost in lijn liggen met bovenstaande referenties. We verwachten dat er in de praktijk wel meer verharding gerealiseerd zal moeten worden , maar dit hoeft niet ten laste van het uitgeefbaar gebied te gaan , maar zou ten laste van het aandeel groen kunnen komen. Tot slot zien we in de achterliggende documenten dat in deelgebied Varenschut 22. 910 m² water is toegevoegd ten opzichte van de digitale opmeting ten laste van het uitgeefbaar gebied om te voldoen aan de wateropgave. Opvallend en goed dat daar aandacht aan is besteed en dat dit is verwerkt. Dit is behoudend verwerkt door dit ten laste te laten komen van het uitgeefbaar gebied. Potentieel zou dit ook ten laste van het aandeel groen kunnen komen. Indien deze m² als uitgeefbaar worden opgenomen heeft dit een positief effect van ongeveer EUR 4. 500. 000.

4. 3 Kosten 4. 3. 1 Verwerving In relatie tot de aangehouden verwervingslasten plaatsen wij onderstaande opmerkingen. • Met betrekking tot deelgebied Lungendonk is een nadere onderbouwing op de aangehouden verwervingslasten ontvangen • Voorzover wij kunnen nagaan is de lijst met daarin opgenomen te verwerven percelen • •

• •

compleet. Per perceel is , waar beschikbaar , in ieder geval de WOZ-waarde in beeld gebracht. Vervolgens is , in een aantal gevallen , nog een kolom “waardering bedrijf” opgenomen. Dit betreft veelal harde waarden en de achtergrond ervan kunnen wij niet nagaan. Wel is telkens het type bedrijf benoemd. Als totale waardering geldt vervolgens een optelling. Dit leidt voor de betreffende eigendommen tot een totaal opgenomen waarde. 9

NOTITIE

•

•

•

Vervolgens wordt een vergelijking gemaakt tussen de waarde als bepaald via bovengenoemde route en een waarde als gevolg van een aangehouden complexwaarde. De hoogste waarde uit deze vergelijking is in deze kolom opgenomen. Bovenstaande route onderschrijven wij waarbij wij menen dat de aangehouden complexwaarde nog relatief hoog is gezien het resultaat van de grondexploitatie (sluitend). Navraag leert dat de aangehouden waarde in comparatieve zin reëel lijkt te zijn. Teruggerekend vanuit de grondexploitatie zou hier nog ruimte moeten zijn om te komen tot lagere waarden. Vervolgens hebben we deze resultaten vergeleken met hoe een en ander in de haalbaarheidsanalyse is verwerkt.

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen. • • •

• •

•

•

•

Een perceel waarbij een verschil te constateren is , is inmiddels verworven tegen nagenoeg de in de grondexploitatie aangehouden waarde. Het verschil is daarmee te negeren. Een ander perceel met een verschil geldt als “te behouden” en is om die reden , terecht , niet opgenomen in de grondexploitatie. Relatief grote verschillen in absolute zin zijn ook te constateren bij twee andere percelen. Bij één ervan is een fors hoger bedrag in de grondexploitatie aangehouden en lijkt in die zin dus veilig te zijn gerekend. Ook terecht zijn ons inziens waarden in de grondexploitatie opgenomen voor de door de gemeenten in te brengen percelen. Voor het overige gelden nog enkele verschillen , maar niet dusdanig dat deze substantieel te noemen zijn ten opzichte van de marges die in dit stadium van de planontwikkeling sowieso gelden. In de grondexploitatie voor deelgebied Varenschut is in de meeste gevallen uitgegaan van de aangehouden complexwaarde; een kleiner perceel is fors hoger gewaardeerd. De achtergrond hiervan is de aanwezige bebouwing. In de betreffende achterliggende grondexploitaties is vervolgens met een opslag van 4% gerekend voor bijkomende kosten en specifiek in de grondexploitatie voor Lungendonk is nog een bedrag van EUR 400. 000 opgenomen uitgaande van een achttal te voeren onteigeningsprocedures. Dit is , in deze fase van de ontwikkeling , een reëel uitgangspunt.

Net als bij alle andere kosten geldt ook hier een doorgevoerde indexatie van 6% naar prijspeil 2026.

Concluderend kan worden gesteld dat op dit moment met een reëel bedrag aan verwervingslasten rekening is gehouden. 4. 3. 2 Sloopkosten Met betrekking tot de aangehouden sloopkosten gelden onderstaande opmerkingen. • • •

De opgenomen sloopkosten vormen onderdeel van de door Mansvelt ingerichte

kostenraming voor de inrichting van het plangebied. Voor Lungendonk is gerekend met een oppervlak van 35. 000 m² en een eenheidsprijs van EUR 20/m² (pp 2024). Voor Varenschut is uitgegaan van 218. 000 m² kassen en 1. 500 m² bebouwing tegen eenheidsprijzen van EUR 325/m² , respectievelijk EUR 20/m².

10

NOTITIE

• •

De oppervlakten hebben wij voor de goede orde globaal opgemeten en wij komen uit op oppervlakten in dezelfde orde van grootte. Met betrekking tot de eenheidsprijzen hebben we getoetst aan onderstaande referenties.

Figuur 1 Referenties sloopkosten kassen en loodsen (Bouwkostenkompas , oktober 2025)

•

•

•

Met betrekking tot de eenheidsprijs van EUR 20/m² betekent dit op prijspeil 2026 een aangehouden waarde van EUR 2120/m² hetgeen exact in lijn ligt met bovengenoemde ,

referentie. Voor de kassen ligt het referentiebedrag hoger. Nadere studie leert echter dat in de haalbaarheidsanalyse juist voor dit onderdeel niet is aangesloten bij de raming van Mansvelt , maar dat de eenheidsprijs maal 3 is gedaan. Op prijspeil 2026 betekent dit een waarde van EUR 1033/m² hetgeen exact in lijn ligt met bovengenoemde referentie. , We onderschrijven daarmee de aangehouden sloopkosten.

4. 3. 3 Saneren Het toetsen van saneringskosten c. q. het opnemen van saneringskosten zonder nader onderzoek is in de praktijk zeer lastig. We constateren dat rekening is gehouden met een bedrag van EUR 150/m² (pp 2024) en nog extra een bedrag van EUR 630. 000 bij Lungendonk. Ter referentie , geldt onderstaand uitgangspunt in een vergelijkbaar gebied. Tabel 6 Referentie saneringskosten Kostenverhaalsregels Plan XL Businesspark 2 Gemeente Almelo Prijspeil 1-jan-24 Saneringskosten (EUR) 862. 500 Plangebied (m²) 1. 288. 633 EUR/m² 067 ,

Hoewel saneringskosten in de praktijk zeer uiteen kunnen lopen onderschrijven wij de aanname plus EUR 667. 800 (beiden pp 2026) in dit stadium van de ontwikkeling. van EUR 159/m² , 4. 3. 4 Bouw- en woonrijp maken Een belangrijke post aan de kostenkant betreft het bouw- en woonrijp maken. We constateren het

volgende: •

Ten behoeve van het goed onderbouwen van deze post is een raming opgesteld door een

•

daarin gespecialiseerd bureau (Mansvelt) op basis van onder andere het digitaal opgemeten ruimtegebruik. Waar in het stadium van ontwikkeling waarin Brainport Oost zich bevindt nogal eens met meer globale kengetallen wordt gerekend , is het goed dat hier een kostenraming van een ingenieursbureau is toegevoegd.

11

NOTITIE

•

•

Daarnaast zien we in de achterliggende documenten dat ook nog back-testing op de raming van Mansvelt heeft plaatsgevonden door te vergelijken met een referentie; een gedegen en waardevolle aanvullende toets. Bovenop de raming van Mansvelt zijn daarnaast nog onderstaande posten opgenomen:

Varenschut ▪ Mitigerende maatregelen flora en fauna: EUR 355. 240 ▪ Rioolgemaal: EUR 250. 000 o Lungendonk ▪ Mitigerende maatregelen flora en fauna: EUR 747. 500 ▪ Rioolgemaal: EUR 1. 000. 000 ▪ Extra waterberging: EUR 458. 200 Gefilterd van risico en onvoorzien betekent dit op prijspeil 2026 totaal aangehouden kosten van EUR 26.454.886 , EUR 2399/m². , Ondanks bovengenoemde gedegen onderbouwing hebben we ook hier enkele referenties in beeld gebracht. Onderstaande tabellen tonen deze. o

• •

Tabel 7 Referenties bouw- en woonrijp maken Exploitatieplan Plan Gemeente Prijspeil Bouw- en woonrijp maken (EUR) TOTAAL (EUR) Plangebied (m²) Bouw- en woonrijp maken/m² plangebied Exploitatieplan Plan Gemeente Prijspeil Bouw- en woonrijp maken (EUR) TOTAAL (EUR) Plangebied (m²) Bouw- en woonrijp maken/m² plangebied Grondexploitatie Plan Opdrachtgever Prijspeil Bouw- en woonrijp maken (EUR) TOTAAL (EUR) Plangebied (m²) Bouw- en woonrijp maken/m² plangebied Grondexploitatie Plan Opdrachtgever Prijspeil Bouw- en woonrijp maken (EUR) TOTAAL (EUR) Plangebied (m²) Bouw- en woonrijp maken/m² plangebied Grondexploitatie Plan Opdrachtgever Prijspeil Bouw- en woonrijp maken (EUR) TOTAAL (EUR) Plangebied (m²) Bouw- en woonrijp maken/m² plangebied

• •

Bedrijvenpark A1 Deventer 1-jan-22 22. 954. 838 22. 954. 838 1. 198. 496 19 GDC Noord Eindhoven 1-okt-22 1. 357. 058 1. 357. 058 93. 119 15

Anoniem 1-jul-25 3. 397. 454 3. 397. 454 166. 834 20

Anoniem 1-jul-25 8. 049. 710 8. 049. 710 397. 311 20

Anoniem 1-jul-25 6. 587. 716 6. 587. 716 648. 315 10

Conclusie is dat ook via deze route kan worden gesteld dat een reëel kostenniveau is aangehouden voor het bouw- en woonrijp maken. Nog eens benoemen wij echter de post voor bovenwijkse (infrastructurele) maatregelen die ontbreekt. 12

NOTITIE

4. 3. 5 • •

•

Onderzoekskosten Als vermeld in hoofdstuk 3 zijn onderzoekskosten opgenomen tegen een bedrag van EUR 150/m² , (pp 2024); EUR 159/m² , (pp 2026). Het is in de praktijk lastig om onderzoekskosten te begroten daar dit locatieafhankelijk is. Niettemin onderschrijven we voor deze fase de werkwijze om uit te gaan van een kengetal van EUR 159/m². , Ter extra toets gelden onderstaande referenties welke het uitgangspunt van EUR 159/m² , onderschrijven (met één uitschieter van EUR 4/m²).

Tabel 8 Referenties onderzoekskosten Kostenverhaalsregels Plan Gemeente Prijspeil Onderzoekskosten (EUR) Plangebied (m²)

EUR/m²

Kostenverhaalsregels Plan Gemeente Prijspeil Onderzoekskosten (EUR) Plangebied (m²)

EUR/m²

Onderzoekskosten ex archeologisch onderzoek (EUR)

EUR/m²

XL Businesspark 2 Almelo 1-jan-24 1. 168. 335 1. 288. 633 091 , Bedrijvenpark A1 Deventer 1-jan-22 3. 499. 223 1. 198. 496 292 , 695. 315 , 058

Begroting intensief ruimtegebruik bedrijventerrein Provincie Utrecht Provincie Utrecht Prijspeil jul-25 Onderzoekskosten/m² (EUR/m²) 100 , Grondexploitatie Gemeente Prijspeil

Onderzoekskosten/m² (EUR/m²)

4. 3. 6 • •

•

Anoniem

jul-25 400 ,

Plankosten Ten behoeve van het ramen van plankosten is gebruik gemaakt van de zogeheten plankostenscan (versie Omgevingswet , model met tijdvak). Voor deze fase in de gebiedsontwikkeling geldt dit als logisch uitgangspunt om deze kosten te ramen. Wij begrepen dat gewerkt wordt aan een meer specifieke urenraming passend bij de organisatievorm hetgeen in de praktijk tot een meer nauwkeurige raming zal leiden. Het is echter niet ongebruikelijk dat in deze fase met de resultaten van de plankostenscan wordt gewerkt. De resultaten uit de plankostenscan zijn niet één op één verwerkt in de haalbaarheidsanalyse. De volgende aanpassingen zijn doorgevoerd. o Lungendonk ▪ + EUR 700. 000 vanwege de regionale samenwerking ▪ + EUR 456. 995 voor verkoop en communicatie ▪ + EUR 480. 056 toeslag in verband met inhuur externen o Varenschut ▪ + EUR 550. 000 vanwege de regionale samenwerking ▪ + EUR 122. 400 voor verkoop en communicatie ▪ + EUR 277. 769 toeslag in verband met inhuur externen o VTU: Ook VTU kosten worden de plankostenscan geraamd. Deze zijn echter gefilterd in de haalbaarheidsanalyse vanwege de grootschaligheid van het plangebied. De praktijk leert inderdaad dat de plankostenscan dan tot veel te hoge bedragen leidt. Dit is dan ook aangepast in een aangepaste versie van de 13

NOTITIE plankostenscan welke op moment van opstellen van deze notitie in consultatie is gebracht. Terecht en goed dat dit is aangepast en hiertoe een separate raming is opgenomen.

Naar aanleiding van het bovenstaande geldt ook hier een goed doordachte en

•

weloverwogen begroting. Niettemin geldt dat de Omgevingswet versie van de plankostenscan in de regel tot (te) lage ramingen specifiek voor de plankosten leidt. Ook dit is aangepast in de versie welke nu ter consultatie ligt. Om die reden hebben wij ook die versie , met diverse aannamen , ingevuld. Hieruit volgt een resultaat voor plankosten dat lager ligt. We onderschrijven het aangehouden budget voor plankosten in deze fase van de ontwikkeling.

•

4. 3. 7

VTU

Als reeds benoemd in paragraaf 4. 3. 6 is het een goede werkwijze geweest dat het onderdeel VTU uit de plankostenscan is gefilterd. Deze kosten zijn vervolgens separaat geraamd als percentage over de kosten voor sloop , saneren en bouw- en woonrijp maken; een gebruikelijke werkwijze. Net als bij de post risico en onvoorzien is ook hier gebruik gemaakt van verschillende percentages (Lungendonk: 15% , Varenschut: 20%) en zien wij geen reden dit onderscheid aan te brengen. In dit stadium van de gebiedsontwikkeling zouden wij in beide gevallen met 20% rekenen hetgeen een negatief effect van ongeveer EUR 1. 200. 000 betekent. Ter toets hebben we ook hier de integrale bedragen uit de haalbaarheidsanalyse (EUR 6. 242. 446) vergeleken met de raming conform de consultatie-versie van de plankostenscan. Het hieruit volgende bedrag ligt in dezelfde orde van grootte. We onderschrijven het aangehouden budget voor VTU.

• • •

•

Tijdelijk beheer/onderhoud/belastingen Ten behoeve van een toets op de onderdelen tijdelijk beheer , onderhoud en belastingen hebben wij onderstaande posten uit de onderliggende haalbaarheidsanalyses samengevoegd: o Onderhoud openbaar gebied o Onderhoud bouwrijpe gronden o Beheer vastgoed o Belastingen Dit leidt tot totaal opgenomen kosten voor deze onderdelen van EUR 1. 559. 632 (pp 2026); EUR 141/m². , Ook hier is een toets uitgevoerd aan de hand van een drietal referenties.

4. 3. 8 •

• •

Tabel 9 Referenties tijdelijk beheer PlangebiedAnoniem Prijspeil EUR eenheid

3m²

•

2024

PlangebiedAnoniem Prijspeil EUR Oppervlak

EUR/m²

2025 230. 108 166. 834 138 ,

PlangebiedAnoniem Prijspeil 2025 EUR 552. 350 Oppervlak 397. 311 EUR/m² 139 ,

Te zien is dat het bedrag per m² in feite exact in lijn ligt met de twee laatste referenties. Het eerste bedrag is ruim tweemaal zo hoog geraamd , maar voor deze fase onderschrijven wij het uitgangspunt van EUR 141/m². ,

14

NOTITIE 4. 4 •

•

•

4. 5 •

•

Rente In de haalbaarheidsanalyse is gerekend met een rentepercentage van 25% , gebaseerd op het uitgangspunt dat financiering door de Provincie kan plaatsvinden. Lukt dit niet , dan zal een hoger percentage gelden. Ter indicatie: Bij 35% , daalt het resultaat van EUR -65. 581 naar EUR -4. 837. 520. Dit uitgangspunt heeft dus forse impact op het resultaat en het is zaak snel duidelijkheid te krijgen over de kansrijkheid dat financiering door de Provincie kan plaatsvinden. Aan de andere kant geldt dat veel gemeenten op dit moment met (fors) lagere omslagpercentages rekenen. Met de opdrachtgever is reeds besproken of financiering dan ook door de deelnemende gemeenten plaats kan vinden. Dit lijkt echter gezien de forse begrotings-/lastendruk niet haalbaar.

Indexparameters In de haalbaarheidsanalyse is gerekend met onderstaande uitgangspunten voor wat betreft toekomstige indexering. o Opbrengstenstijging: 2% Kostenstijging: 2% o o Beide gedurende de gehele looptijd Op basis van een uitgebreide database hebben wij recent voor de gemeente Eindhoven een specifiek parameteradvies ingericht voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Tevens brengen wij ieder jaar een Outlook uit met inschattingen voor te hanteren parameters in grondexploitaties; specifiek ook voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Tot slot is recent een parameteradvies uitgebracht voor SADC; ontwikkelaar van een groot aantal bedrijventerreinen rond Schiphol. Onderstaande tabellen tonen deze adviezen waarbij met betrekking tot het SADC-advies alleen de kostenstijgingen zijn opgenomen gezien de specifieke markt voor de opbrengsten.

Tabel 10 Adviezen indexparameters Opdrachtgever

SADC

Kostenstijging GWW Kostenstijging overig Rapport Opdrachtgever Kostenstijging apparaatskosten Kostenstijging GWW Opbrengstenstijging bedrijfsgrond Rapport Kostenstijging GWW Kostenstijging POK Opbrengstenstijging bedrijfsgrond midden

• • •

2025 45, 55,

20262027 e. v. 35, 20, 25, 25,

MPG 2025 , Parameteradvies Metafoor Gemeente Eindhoven 2025 2026 20272028 e. v. 55, 35, 35, 20, 45, 35, 35, 20, 3 tot 6 3 tot 6 20, 20, Outlook Metafoor 2026 2026 25-45% , , 25-55% , , 1-3%

2027 2-4% 2-4% 1-3%

20282029 e. v. 2-4% 20, 2-4% 20, 1-3% 20,

Alles overwegende menen wij dat de aangehouden kostenstijging in de haalbaarheidsanalyse voor de korte termijn van 2% te behoudend is. Aan de opbrengstenkant lijkt voor de korte termijn echter ook een hoger percentage mogelijk. Ter indicatie: Indien we uitgaan van aannamen van 3% voor de kosten in 2027 en 2028 (en daarna 2%) en 3% voor de opbrengsten in 2027 (en daarna 2%) heeft dit een effect van ongeveer EUR -1. 500. 000 op eindwaarde.

15

NOTITIE 4. 6 Fasering Met betrekking tot de aangehouden faseringsuitgangspunten merken we het volgende op: •

•

•

De fasering van kosten en opbrengsten lijkt over het algemeen erg positief en ambitieus ingestoken. Voorbeelden hiervan zijn: o Bij Varenschut zijn de eerste verwervingslasten aangenomen precies één jaar voor de eerste sloopwerkzaamheden. Uiteraard is het optimaal indien dergelijke

afspraken gemaakt kunnen worden , maar de praktijk leert dat vaak al eerder verworden wordt c. q. moet worden , zeker in de wetenschap dat voorkeursrechten zijn gevestigd. o De haalbaarheidsanalyse sluit precies eind 20237; het jaar waarin de laatste uitgiften gefaseerd zijn. De praktijk leert dat leveringen van grond soms later en gefaseerd plaatsvinden en dat , mede als gevolg daarvan , ook nog werkzaamheden in het kader van het bouw- en woonrijp maken plaats moeten vinden in de jaren na de laatste uitgifte leidend tot een langere looptijd en bijbehorende rentelasten. Naast bovenstaande elementen menen wij dat vooral het uitgiftetempo te ambitieus is opgenomen. Er is uitgegaan van uitgifte van 701. 795 m² over een periode van 2031 tot 2037. Dit betekent dat ruim 10 ha/jaar moet worden uitgegeven in die periode. Stec Groep heeft hier niettemin een uitgebreide en goed onderbouwde studie naar gedaan specifiek gericht op de bedoeling een regionaal bedrijventerrein te ontwikkelen in de peelgemeenten. Onderstaande citaten zijn hieruit afkomstig.

•

Daarop gebaseerd lijken de vooruitzichten dus zeer positief en duidelijk is dát er een grote behoefte is aan nieuw bedrijventerrein (dit is immers ook de achtergrond van de wens tot ontwikkeling van Brainport Oost). Niettemin is tevens onderstaande tekst opgenomen.

•

Dit betekent een inschatting van een resterende behoefte in het hoge scenario tm 2040 van 72 ha in De peelregio. Dit is precies het uitgeefbaar gebied in Brainport Oost waarbij het uitgangspunt nu is opgenomen dat dit in 2037 volledig is uitgegeven. Ook in de 16

NOTITIE

• •

toelichting op de haalbaarheidsanalyse is het volgende opgenomen: “De exploitatie van het RBT zal namelijk minimaal 12 jaar lopen” , maar dat is precies de looptijd die nu is aangehouden. Tot slot geldt dat wij in grondexploitaties van twee vergelijkbare ontwikkelingen (deels een beter marktgebied) ook uitgaan van lagere uitgifteprognoses dan 10 ha/jaar. Alles overwegende menen wij dat sprake is van een te optimistische fasering van kosten en opbrengsten. Ten behoeve van de fase waarin de haalbaarheidsanalyse zich bevindt , zouden we in deze fase eerder uitgaan van een uitgiftetempo van bijvoorbeeld 7 ha/jaar en nog 2 jaar extra looptijd hanteren in verband met afrondende werkzaamheden na de laatste uitgifte en ook de verwervingslasten al eerder in de fasering opnemen.

s

5

Risico’s

De toelichting op de haalbaarheidsanalyse benoemt reeds diverse risico’s die op dit moment nog aan de orde zijn. Dit betreft onder andere: •

Netcongestie

•

Stikstofproblematiek Planologische procedures die nog volledig doorlopen moeten worden Verwervingen moeten nog plaatsvinden

• •

Mede vanwege bovengenoemde risico’s achten wij de aangehouden fasering op dit moment te optimistisch.

6

Impactanalyses

Tot slot is een aantal impactanalyses uitgevoerd om inzicht te bieden/krijgen in de gevoeligheid van het gepresenteerde resultaat. Onderstaande tabel presenteert hiervan de resultaten. Ook eerder gepresenteerde kwantitatieve effecten uit deze notitie zijn hierin verwerkt met verwijzing naar het betreffende

hoofdstuk/paragraaf.

Tabel 11 Impactanalyses Scenario Verwervingskosten +10% Verwervingskosten -10% Bouw- en woonrijp maken +10% Bouw- en woonrijp maken -10% Opbrengsten +10% Opbrengsten -10% 1 jaar vertraging grondopbrengsten Aangepaste indices periode 2024 naar heden (Hoofdstuk 2) Risico en onvoorzien bij Lungendonk naar 20% (Hoofdstuk 3) Extra water niet ten laste van uitgeefbaar gebied (Paragraaf 4. 2) VTU bij Lungendonk naar 20% (Paragraaf 4. 3. 7) Rente +1% (Paragraaf 4. 4) Aanpassing indexparameters (Paragraaf 4. 5)

Eindwaarde scenario (EUR) -10. 538. 109 9. 454. 327 -5. 008. 136 4. 427. 078 17. 467. 709 16. 005. 507 -944. 207

Eindwaarde basis (EUR) -65. 581 -65. 581 -65. 581 -65. 581 -65. 581 -65. 581 -65. 581

-4. 837. 500

-65. 581

Verschil (EUR) -10. 472. 528 9. 519. 908 -4. 942. 555 4. 492. 659 17. 533. 290 16. 071. 088 -878. 626 -32. 502 -1. 000. 000 4. 500. 000 -1. 200. 000 -4. 771. 919 -1. 500. 000

Te concluderen is dat sprake is van een gevoelig resultaat. Dit hangt uiteraard samen met de substantiële kosten en opbrengsten die tezamen tot het nagenoeg sluitende resultaat leiden.

7

Conclusies en aanbevelingen Naar aanleiding van het voorgaande gelden onderstaande conclusies en aanbevelingen.

17

NOTITIE

•

•

•

In algemene zin concluderen we dat een zeer gedegen en weloverwogen haalbaarheidsanalyse is ingericht. Dit blijkt onder andere uit specifieke aandachtspunten die in de haalbaarheidsanalyse zijn verwerkt. o Afslag in grondopbrengsten voor de vuilstort o VTU kosten uit de plankostenscan gefilterd o Extra waterberging opgenomen ten laste van uitgeefbaar gebied Dit blijkt echter ook uit de gedegen onderbouwingen die bij diverse onderdelen zijn

toegevoegd. o Civieltechnische kostenraming voor het bouw- en woonrijp maken o Waarderingen van een tweetal externe bureaus voor de aangehouden grondopbrengsten o Digitaal opgemeten ruimtegebruik o Behoefteraming Grootste aandachtspunten zijn daarmee wat ons betreft de onderstaande o Verwerking van bovenwijkse kosten aan de kostenkant o Meer behoudende fasering doorvoeren o Rekening houden met de gevoeligheid van het resultaat

18