Beantwoording van vragen CDA Someren over Starterlening

Beantwoording vragen Fractie

CDA Someren

Onderwerp

Starterslening

Datum vraag

25 november 2024

Datum antwoord

4 december 2024

-

Vraag: Waar zijn de voorwaarden voor de startersleningen terug te vinden? Als je bij SVN op gaat zoeken moet dit via een leencheck is voor starters (of andere geïnteresseerden) deze informatie ook aan de voorkant te vinden? Waar kan ik bijvoorbeeld onderstaande vinden: o Looptijd o Rente o Aflossingsverplichtingen Antwoord: Via svn.nl/starterslening vind je alle antwoorden op de gestelde vragen met voorbeelden erbij. Starters bellen daarnaast vaak ook nog naar de gemeente, ze vinden het prettig uitleg van ons te krijgen en om vragen te stellen. Tenslotte staan ook de medewerkers van SVN voor hen klaar, mocht de tekst op de website niet duidelijk zijn dan wel voor de beantwoording van vragen. Aan welke knoppen kan de gemeente draaien? De looptijd, rente en aflossingsverplichtingen zijn landelijk vastgesteld en zijn dus voor elke gemeente in Nederland hetzelfde. Een gemeente is vrij om eigen invulling te geven aan: • De maximale koopsom Navraag bij SVN leert dat nagenoeg elke gemeente de koopsom NHG hanteert als maximale koopsom aangezien er bijna geen woningen te krijgen zijn onder dit bedrag. De NHG bedraagt voor 2024 € 435.000 en gaat in 2025 naar € 450.000. Een snelle check op Funda leert dat er maar 5 woningen in Someren < € 450.000 te koop staan.

Een verlaging van de maximale koopsom is dus weliswaar een mogelijkheid maar maakt de starterslening tot een wassen neus aangezien dat aanbod van woningen er simpelweg niet is. •

Het maximale leenbedrag/het beschikbare budget

Nagenoeg iedere deelnemende gemeente heeft in zijn verordening een maximaal leenbedrag staan van gemiddeld € 30.000,-- om excessen te voorkomen. Voorbeeld: onder de NHG 2025 kan een starter maximaal € 90.000,-- lenen. Dit betekent een beslag van € 900.000,-- op de gemeentelijke financiën bij 10 aanvragen per maand. Someren heeft als één van de weinige gemeenten in Nederland geen beperking van het maximale leenbedrag. Daarnaast hebben de meeste gemeenten een maximaal beschikbaar budget voor het uitgeven van startersleningen opgenomen (bron SVN).

-

Vraag: In het raadsvoorstel staat de tekst ‘De beheervergoeding stijgt navenant de omvang van de leningen toeneemt. Hiertegenover staan uiteraard ook de rentebaten maar het resultaat op de startersleningen is minimaal van omvang’. o Is er onderscheid in het aanvraag- en beheertraject van een lening van €40.000,en een lening van €80.000,-? Antwoord: Nee, beide trajecten zijn hetzelfde. o Voert de gemeente zelf het beheer over de startersleningen? Antwoord: Nee, hiervoor betalen we een beheervergoeding aan SvN. Dit betekent niet dat er geen ambtelijke uren nodig zijn voor de startersleningen. Voor de

o

verstrekking van een lening en het beheer van de rekening met SvN worden uren gemaakt. Lees ik de tekst goed als ik het vertaal naar deze tekst ‘een lening van €80.000,heeft dubbel zoveel kosten als een lening van €40.000,-‘? Zo ja, graag uitleg over de opbouw van de kosten. Antwoord: Beheervergoeding Voor de startersleningen betalen we een vaste en variabele beheervergoeding. De variabele beheervergoeding voor 2024 is vastgesteld op 0,5736% en wordt berekend over de uitstaande leningsom (totaal verstrekte leningen -/- ontvangen aflossingen). De beheervergoeding over een lening van 80.000 euro is dus inderdaad hoger dan de beheervergoeding over een lening van 40.000 euro. We ontvangen uiteraard ook absoluut meer rente over een lening van 80.000 maar de 1e drie jaar zijn rentevrij. Dit zorgt ervoor dat de relatief forse stijging van 2022 en 2023 leidt tot een afname van het exploitatieresultaat op de startersleningen en vooralsnog minimaal blijft van omvang. De vaste beheervergoeding bedraagt 2.295 euro voor een gemeente tot 25.000 inwoners. Aanvullende informatie over kosten starterslening en vermogensbeslag Inkoop / funding In het exploitatieresultaat trekken we de beheersvergoeding af van de ontvangen rente. Maar eigenlijk geeft dat niet het meest representatieve beeld.

In het voorstel benoemen we ook dat we sinds een kleine twee jaar kasgeldleningen aantrekken voor de inkoop van onze liquiditeit. We moeten dus geld lenen om onze investeringen te kunnen betalen waaronder ook de verstrekking van startersleningen valt. We betalen 3,51% over onze kasgeldlening van 5 mio. Als we deze rentecomponent meerekenen (bijvoorbeeld voor 50% omdat onze funding ook deels bestaat uit andere vermogensbestanddelen), dan kun je de conclusie trekken het op dit moment ‘geld kost’ om de startersleningen te faciliteren. Als we de inkoop en de bovengenoemde uren van de ambtelijke organisatie meenemen in een overzicht, dan ontstaat namelijk volgend beeld over 2024 (gebaseerd op Q3 en geëxtrapoleerd naar heel jaar). Omvang verwachte uitzettingen EUR 2.500.000 Rentebaten

EUR

78.000

-/- Inkoop geld (2,5 mio / 3,51% / 50%)

EUR

45.000

-/- Beheersvergoeding

EUR

56.000

-/- interne uren (2 u p.w)

EUR

10.000

= Saldo

EUR - 33.000

Vermogensbeslag Ons balanstotaal laat een stijgende trend zien. Dit komt door diverse investeringen in bijvoorbeeld onderwijshuisvesting, Openbare Ruimte (vanuit kostendekkingsplan), diverse grondaankopen e.d., maar ook door een forse stijging van de startersleningen, met name in de afgelopen jaren. Inmiddels bestaat ruim 10% van ons balanstotaal uit de uitzettingen in startersleningen en dit percentage is groeiende. Dit heeft een negatieve invloed op onze solvabiliteit. Per ultimo 2023

2/3

bedroeg onze solvabiliteit 64%. In de begroting laten we zien dat deze ratio de komende jaren onder druk staat; we verwachten een forse daling van dit percentage. Om de impact van de startersleningen inzichtelijk te maken schetsen we de volgende berekening ; Bij een gelijkblijvend eigen vermogen en een stijging van 2,5 miljoen per jaar van het balanstotaal is het effect -2% op de solvabiliteit, per jaar. Daarnaast brengen de startersleningen risico’s met zich mee; er bestaat een risico van niet terugbetalen en het betreft een activa die niet eenvoudig liquide is te maken: als voorbeeld, een strategische grondpositie kunnen we verkopen als we op korte termijn willen ingrijpen, maar deze leningen kunnen we niet eenzijdig opzeggen en innen. Daarvoor moeten we dus vermogen aanhouden om dit risico te dekken. Het is dus van belang dat ons eigen vermogen van een dusdanig gezond niveau blijft. Als laatste willen we nog opmerken dat zeer recent in kort tijdbestek van enkele weken voor ca 600.000 euro aan aanvragen is binnengekomen.

3/3