Afgeven advies voor realiseren 50 appartementen op locatie gemeentewerf

Raadsvoorstel Onderwerp:

Portefeuillehouder: Documentnummer: Zaaknummer: Datum:

Afgeven advies voor het realiseren van 50 appartementen op de voormalige locatie van de gemeentewerf aan de Loovebaan 31 in Someren P.F.C.W. van der Broeck 200865530 0847200697758 26 mei 2026

1. Samenvatting voor de burger Het voorliggende plan voorziet in het realiseren van 50 sociale huurappartementen op de voormalige locatie van de gemeentewerf aan de Loovebaan 31 in Someren. Omdat dit plan via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) afwijkt van het geldende omgevingsplan, is de gemeenteraad bevoegd om op grond van artikel 16.15a Omgevingswet een bindend advies uit te brengen over de aanvraag omgevingsvergunning.

2. Inleiding In 2018 heeft de gemeenteraad van Someren het bestemmingsplan Groote Hoeven vastgesteld. Hiermee werd het planologisch mogelijk om binnen dit gebied meer dan 100 woningen te realiseren. Een groot deel van deze woningbouwopgave is inmiddels gerealiseerd, voornamelijk in de vorm van grondgebonden woningen. Voor de locatie van de huidige gemeentewerf aan de Loovebaan 31 gold daarbij vanaf het begin de ambitie om ook hier woningbouw toe te voegen in de vorm van een appartementencomplex. Realisatie hiervan was echter afhankelijk van de verplaatsing van de gemeentewerf, waarvoor ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog geen concrete plannen bestonden. In de loop van 2024 kwam hierin verandering toen de gemeente voorbereidingen trof voor de aankoop van een nieuwe locatie aan de Kanaaldijk-Zuid. Na een intensief traject heeft de gemeenteraad op 11 september 2025 besloten deze locatie te verwerven, waarmee de verplaatsing van de gemeentewerf concreet werd geborgd en herontwikkeling van de huidige locatie daadwerkelijk mogelijk werd. Parallel aan dit traject is samen met WoCom gewerkt aan de planvorming voor woningbouw op deze locatie. Oorspronkelijk werd uitgegaan van ontwikkeling binnen de bestaande planologische kaders.

Door de MRE-subsidieregeling Beethoven, waaraan onder meer de voorwaarde van minimaal 40 woningen is verbonden, is gekozen voor een intensiever programma van 50 sociale huurappartementen en een

procedure via een BOPA. Hierdoor wordt het mogelijk om buiten het bestaande bouwvlak te bouwen en gedeeltelijk een grotere bouwhoogte toe te staan. Deze keuze heeft geleid tot een subsidie van € 651.146 voor de gemeente en versterkt zowel de maatschappelijke als financiële uitvoerbaarheid van het project. Op 7 april 2026 heeft het college vervolgens een principebesluit genomen, waarin de herontwikkeling van de gemeentewerf door WoCom voorstelbaar is geacht. Inmiddels is het initiatief uitgewerkt tot een definitief ontwerp voor 50 sociale huurappartementen. Omdat sprake is van een BOPA binnen een door de gemeenteraad aangewezen categorie waarvoor bindend adviesrecht geldt, wordt de gemeenteraad nu gevraagd op grond van artikel 16.15a Omgevingswet een positief advies uit te brengen.

3. Voorstel 1. Op grond van artikel 16.15a van de Omgevingswet een positief advies uit te brengen voor het realiseren van 50 appartementen op de voormalige locatie van de gemeentewerf aan de Loovebaan 31 in Someren

4. Beoogd effect Met dit voorstel wordt beoogd de noodzakelijke planologische procedure mogelijk te maken voor de realisatie van 50 sociale huurappartementen op de locatie van de huidige gemeentewerf. Hiermee wordt concreet bijgedragen aan de gemeentelijke woningbouwopgave van 2.235 woningen tot en met 2040 en aan de beleidsdoelstelling om minimaal 30% van deze opgave in het sociale huursegment te realiseren. Door het afgeven van een positief bindend advies wordt in 2026 de formele besluitvorming afgerond die nodig is om start bouw in 2027 mogelijk te maken.

5. Argumenten 1.1 Het plan geeft uitvoering aan eerder vastgesteld gemeentelijk beleid en reeds genomen bestuurlijke besluiten Met het bestemmingsplan Groote Hoeven is deze locatie reeds aangewezen als woningbouwlocatie, onder voorwaarde van verplaatsing van de gemeentewerf. Inmiddels heeft de gemeenteraad ingestemd met de nieuwe locatie voor de gemeentewerf en heeft het college op 7 april 2026 een principebesluit genomen voor de herontwikkeling. Dit voorstel vormt daarmee de logische vervolgstap in een reeds langdurig ingezet beleidsmatig traject. 1.2 Het plan levert een substantiële bijdrage aan de gemeentelijke woningbouwopgave en de sociale huurdoelstelling Met 50 sociale huurappartementen wordt in één ontwikkeling een aanzienlijke bijdrage geleverd aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwopgave van Pagina 2 van 5

Someren. Het plan ondersteunt direct de gemeentelijke ambitie om voldoende betaalbare woningen toe te voegen en minimaal 30% sociale huur te realiseren. 1.3 Het plan is ruimtelijk aanvaardbaar en passend binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) De locatie betreft een logische plek voor verdere verdichting binnen bestaand stedelijk gebied. Hoewel voor realisatie een BOPA noodzakelijk is vanwege afwijkingen van bouwvlak en bouwhoogte, is het plan stedenbouwkundig zorgvuldig ontworpen en worden relevante aspecten zoals verkeer, parkeren, waterberging, stikstof, archeologie en spuitzone integraal beoordeeld en geborgd. 1.4 Het plan borgt behoud van belangrijke subsidies en financiële voordelen voor de gemeente Door het woningbouwprogramma op te schalen naar 50 appartementen voldoet het project aan de voorwaarden van de MRE (Beethoven) subsidie, waarmee reeds € 651.146 is verkregen. Daarnaast blijft de gemeente in positie om bij tijdige realisatie gebruik te maken van de realisatiestimulans. 1.5 Het adviesrecht is een wettelijk en lokaal vastgesteld instrument dat in deze situatie verplicht van toepassing is De gemeenteraad heeft eerder categorieën vastgesteld waarvoor bindend adviesrecht geldt. Omdat dit plan via een BOPA afwijkt van het geldende omgevingsplan, is het uitbrengen van een bindend advies een noodzakelijke procedurele stap.

Dit adviesrecht biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om haar kaderstellende rol zorgvuldig in te vullen.

6. Kanttekeningen 1.1 De herontwikkeling blijft afhankelijk van de tijdige verplaatsing van de huidige gemeentewerf De daadwerkelijke bouwstart kan pas plaatsvinden nadat de gemeentewerf is verplaatst. Eventuele vertraging hierin kan invloed hebben op de planning. Daartegenover staat dat de verplaatsing bestuurlijk reeds is geborgd. 1.2 De BOPA-procedure brengt extra juridische complexiteit met zich mee Afwijking van het omgevingsplan kan leiden tot een grotere kans op bezwaar- en beroepsprocedures. Tegelijkertijd is deze route noodzakelijk om de gewenste woningdichtheid, subsidievoorwaarden en maatschappelijke opbrengsten mogelijk te maken. 1.3 De toevoeging van 50 appartementen vraagt om zorgvuldige afweging van verkeer, parkeren en leefbaarheid De originele kaders van het appartementencomplex zijn in het bestemmingsplan van de Groote Hoeven afgewogen. Een groter programma heeft impact op de omgeving. Deze aspecten (de afwijkingen) worden daarom integraal onderzocht in de ruimtelijke onderbouwing en vormen onderdeel van de vergunningvoorwaarden. Pagina 3 van 5

1.4 Zienswijzen of beroepsprocedures kunnen leiden tot vertraging Na positief advies volgt terinzagelegging van de ontwerpvergunning. Eventuele zienswijzen kunnen leiden tot vertraging, maar vormen een regulier onderdeel van de wettelijke procedure en dragen bij aan een zorgvuldig besluitvormingsproces.

7. Financiën De kosten voor planontwikkeling en bouw- en woonrijp maken worden gedekt vanuit de grondexploitatie Groote Hoeven. Het verwachte resultaat voor de grondexploitatie Groote Hoeven laat in de jaarrekening een verwacht eindresultaat zien van € 997.000. Daarnaast is reeds € 651.146 aan MRE-subsidie toegekend. De andere nog te ontvangen subsidie is de realisatiestimulans. Dit is een bijdrage van het rijk voor iedere betaalbare woning waarvan de start bouw heeft plaats gevonden. De fysieke uitbetaling vindt één jaar na start bouw plaats en betreft 7.000 euro per betaalbare woning. Voor de gemeentewerf betekent dit dat er een bedrag van 350.000 euro (50 appartementen x € 7.000) ontvangen zal worden als de start van de bouw voor 2030 plaatsvindt. De regeling loopt tot en met 2030 en gemeenten mogen lokaal zelf bepalen waar dit geld voor wordt ingezet. Het college van B&W heeft op 7 april 2026 besloten dat WoCom een gedeelte van haar financiële tekort binnen het project gecompenseerd krijgt door middel van de realisatiestimulans ter waarde van 350.000 euro, onder voorbehoud van het daadwerkelijk verkrijgen van de Beethovensubsidie en realisatiestimulans én het nog te nemen raadsbesluit waarin de gemeenteraad instemt met de mogelijkheid om onder specifieke voorwaarden de realisatiestimulans door te geleiden naar de woningcorporatie.

Dit voorstel zal in de tweede helft van 2026 ter besluitvorming voorgelegd worden. Het positieve adviesrechtbesluit zelf heeft geen directe financiële consequenties, maar vormt wel een noodzakelijke stap om de financiële en maatschappelijke voordelen van het project veilig te stellen.

8. Communicatie Na een positief advies van de gemeenteraad worden WoCom, betrokken inwoners en overige belanghebbenden geïnformeerd. Vervolgens worden de ontwerp omgevingsvergunning en het ontwerpadvies gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder de mogelijkheid krijgt zienswijzen in te dienen.

9. Uitvoering Bij een positief besluit: - Worden betrokkenen geïnformeerd; Pagina 4 van 5

-

Wordt de ontwerp omgevingsvergunning inclusief ontwerpadvies ter inzage gelegd; Krijgt eenieder de gelegenheid een zienswijze in te dienen; Wordt bij het uitblijven van zienswijzen een definitieve omgevingsvergunning verleend; Wordt vervolgens beroep mogelijk gemaakt conform de Omgevingswet.

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris, de burgemeester

J. Weekers

D. Blok

Bijlage(n) Bijlage 1a: Aanvraagformulier, documentnr. Djuma 200867987 Bijlage 1b: ETFAL Loovebaan 31, documentnr. Djuma 200866230 Bijlage 1c: Verbeelding herontwikkeling gemeentewerf, documentnr. Djuma 200861379 Besluit afgeven advies voor het realiseren van 50 appartementen op voormalige locatie van de gemeentewerf, documentnr. Djuma 200865535

O X

NO

X

X

Pagina 5 van 5