Afgeven advies voor het realiseren van 10 appartementen voor de locatie Postel 4 in Someren

Raadsvoorstel Onderwerp:

Afgeven advies voor het realiseren van 10 appartementen voor de locatie Postel 4 in Someren

Portefeuillehouder:

P.F.C.W. van der Broeck

Documentnummer:

200818071

Zaaknummer:

0847200750356

Datum:

26 februari 2026

1. Samenvatting voor de burger Het voorliggende plan voorziet in het realiseren van 10 huurappartementen locatie Postel 4 in Someren. De gemeenteraad is bevoegd om middels het adviesrecht een bindend advies te geven over de aanvraag omgevingsvergunning.

2. Inleiding Op 17 juli 2025 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 10 appartementen voor de locatie Postel 4 in Someren. Het plan voldoet niet aan het huidige omgevingsplan. Middels de aanvraag omgevingsvergunning verzoekt initiatiefnemer de gemeente af te wijken van het omgevingsplan en medewerking te verlenen aan het plan. De activiteit valt onder de gevallen waarvoor de gemeenteraad op grond van eerder vastgesteld beleid een adviesrecht heeft.

3. Advies 1.

Op grond van artikel 16.15a van de Omgevingswet een positief advies uit te brengen voor het realiseren van 10 appartementen voor de locatie Postel 4 te Someren.

4. Beoogd effect In de woon-welzijn zorg visie van gemeente Someren is opgenomen dat gebouwd wordt volgens de behoefte. De gemeente streeft naar een woningmarkt die voldoet aan de behoeften van onze huidige en toekomstige inwoners. Hierbij wordt de nadruk extra gelegd op het vergroten van de diversiteit van onze woningvoorraad en het tegemoetkomen aan de behoeften van zowel senioren als jongeren. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat er in de periode 2023 tot en met 2030 een behoefte is aan minimaal 820 extra woningen, wat voortkomt uit zowel de prognose van huishoudens als het huidige tekort aan woningen. Dit plan draagt bij aan de behoefte en zorgt voor 10 extra betaalbare woningen.

5. Argumenten

1.1 Het plan voldoet aan gemeentelijke en provinciale beleidsuitgangspunten De provincie stuurt aan op het zoveel mogelijk inbreiding van wooneenheden. Daar waar kansen zijn om in het stedelijk gebied wooneenheden toe te voegen, is het wenselijk deze kansen te benutten. Ook vanuit gemeente is dit een wenselijke ontwikkeling, mits het plan voldoet aan ETFAL (evenwichtige toedeling van functies aan locaties, voor de omgevingswet goede ruimtelijke ordening). Het plan is beoordeeld en akkoord bevonden. Het plan voldoet aan het geldende beeldkwaliteitplan. Ruimtelijk is het een logische plek om te verdichten en sluit het aan op de bestaande bebouwing in de omgeving. Er zullen een aantal voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden toegevoegd: -

De appartementen kunnen enkel bewoond worden indien er in de parkeerkelder gelegen in de Kerkstraat 6 parkeerplaatsen beschikbaar worden gesteld en in stand worden gehouden;

-

Voor de appartementen zullen geen parkeerontheffingen worden afgegeven om binnen de blauwe zone langdurig te kunnen parkeren. Langdurig parkeren kan enkel bij de parkeerplaatsen in de parkeerkelder;

-

Conform tekening de beplanting binnen 1 jaar na realisatie van het bouwplan is gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

1.2. Het plan voldoet aan ‘Nota Parkeernormen Someren 2026’ Vanuit beleid is het uitgangspunt om te parkeren op eigen terrein. In dit geval is er te weinig ruimte om met een acceptabele bebouwing ook nog te voorzien in de parkeerbehoefte. In de vastgestelde ‘nota Parkeernormen 2026’ is het voor bewoners mogelijk gebruik te maken van vervangende private parkeerruimte mits: 1.

Aangetoond wordt dat de parkeerplaatsen aanwezig en beschikbaar zijn;

2.

De parkeerlocatie in eigendom (eigendomsakte) is of wordt gehuurd voor de duur van minimaal 10 jaar (huurovereenkomst);

3.

De parkeerlocatie zich op acceptabele loopafstand van de planlocatie bevindt. Hierbij moeten onderstaande maximaal acceptabele loopafstanden per functie worden aangehouden.

Middels een berekening is aangetoond dat in de parkeerkelder sprake is van voldoende capaciteit. Praktijk wijst tevens uit dat er lege parkeerplaatsen aanwezig zijn in de kelder. De parkeerkelder is eigendom van initiatiefnemer. Middels een overeenkomst en voorwaarde in de vergunning is geborgd dat de parkeerplaatsen beschikbaar moeten worden gesteld voor de appartementen aan Postel 4 in Someren. In het beleid is opgenomen dat de loopafstand voor bewoners tot de parkeerlocatie 200 meter mag bedragen. De afstand betreft 130 meter en voldoet hiermee aan de gestelde norm. De bezoekers parkeerbehoefte (2 parkeerplaatsen) kan ook niet op eigen terrein ingevuld worden. De vastgestelde ‘Nota Parkeernormen Someren 2026’ biedt de mogelijkheid tot het benutten van openbare parkeercapaciteit tot maximaal 5 parkeerplaatsen. Initiatiefnemer heeft een parkeeronderzoek aangeleverd waaruit blijkt dat na toevoeging van de bezoekers parkeerbehoefte de parkeerdruk in de openbare ruimte onder de 85% blijft. 1.3. Het plan sluit aan bij de woningbouwbehoefte en de gemaakte afspraken Vanuit de woon-welzijn-zorg visie is het wenselijk dat er meer woningen worden gerealiseerd. Het plan zorgt voor 10 betaalbare wooneenheden wat gezien kan worden als een gewenste ontwikkeling. In dit geval is met initiatiefnemer afgesproken dat eerst lokaal wordt geadverteerd wanneer de woningen in verhuur gaan.

Vooralsnog is geen huisvestingsverordening vastgelegd waarmee ook afspraken gemaakt kunnen worden over bijvoorbeeld Inkomensgrenzen, binding met de gemeente of voorrang voor bepaalde groepen. De gemeenteraad heeft uitgesproken hier meer op te willen gaan sturen. Dit wordt 2/5

momenteel verder uitgewerkt. Met toekomstige ontwikkelingen is het voornemen om hier als gemeente duidelijke afspraken met de ontwikkelaar over te maken.

1.4. Er is een dialoog gevoerd Het plan is gepresenteerd op een buurtoverleg met omwonenden op dinsdag 6 september 2023. Er is een verslag gemaakt van wat er in deze presentatie is besproken. Uit de dialoog blijkt dat er waarschijnlijk een zienswijze en eventueel beroep wordt ingesteld. Er zijn gesprekken geweest tussen bezwaarmaker en initiatiefnemer. Een dialoog is een verantwoordelijkheid van initiatiefnemer. Hieruit is naar voren gekomen dat een gezamenlijk oplossing in dit geval niet aan de orde is. Bijgevoegd samengevat de bezwaren en een korte reactie daarop: -

Uitgangspunt moet zijn parkeren op eigen terrein. conform Nota parkeernormen Someren 2026 is het mogelijk om private parkeergelegenheid te gebruiken. Loopafstand van appartementencomplex naar kelder wordt als acceptabel gezien.

-

De parkeerdruk wordt groter bij de parkeerplaats Albert Heijn en Action. De parkeerberekening heeft aangetoond dat aan Postel voldoende capaciteit over is om de parkeerplaatsen van de bezoekers op te vangen. Parkeren van de bewoners wordt voorzien in de kelder.

-

De ontsluiting in het principeverzoek komt uit op het perceel van client. Het bouwplan is hierop aangepast. Ontsluiting wordt enkel via Postel gerealiseerd.

-

De parkeerkelder kan niet worden ingezet als vervangen parkeergelegenheid. Het plan voldoet aan de Nota Parkeernormen Someren 2026. Met deze oplossing kunnen 10 appartementen worden gerealiseerd.

Zie bijlage 2 en 3 voor de inspraakreactie en een uitgebreide reactie. 1.5. Ruimtelijk is het plan beoordeeld en akkoord bevonden. De bouwmassa sluit aan bij de omliggende bebouwing. Het ontwerp is getoetst aan het beeldkwaliteitplan. Het plan voldoet aan de gewenste ruimtelijke uitgangspunten. Momenteel is het een braakliggend terrein. Voorheen stond er een vervallen woning. Het zal zorgt voor een kwaliteitsimpuls op het plan Postel. 1.6.. Er is adviesrecht van de gemeenteraad noodzakelijk Op 24 februari 2021 heeft de gemeenteraad onderwerpen benoemd waarop ze het adviesrecht van toepassing willen verklaren.

3/5

Voor de aangegeven gevallen dient het college altijd aan de gemeenteraad een advies te vragen over de aanvraag omgevingsvergunning. Omdat de bouwhoogte in dit geval afwijkt van het omgevingsplan, is het adviesrecht van toepassing. In het omgevingsplan is een bouwhoogte van 6 meter toegestaan. In het ontwerp is de bouwhoogte 7,02 meter en op de 2e verdieping van de kozijnen 9.02 meter. Het vragen om advies bij de gemeente raad is een afgesproken procedure, zegt verder niets over de ruimtelijke wenselijkheid van het plan. Het plan is beoordeeld en er is geconcludeerd dat het plan voldoet aan ETFAL (evenwichtige toedeling van functies aan locaties, voorheen goede ruimtelijke ordening).

6. Kanttekeningen 1.1. het plan wijkt af van de woondeal en het uitvoeringsprogramma woon-welzijn-zorg visie Volgens de woondeal en uitvoeringsprogramma woon-welzijn- zorg visie is het uitgangspunt om 30% sociale huur op te nemen in het bouwplan. Hier voldoet het plan niet aan. De besluit over het principeverzoek is genomen op 21 november 2023. Op dat moment waren de afspraken over de woondeal nog niet formeel geregeld. Daarnaast was het uitvoeringsprogramma nog niet vastgesteld. Op basis van het besluit heeft de initiatiefnemer het plan verder laten uitwerken en is er een aanvraag ingediend. Alle woningen zitten in de lage midden huur, in het betaalbare segment. Een categorie waar erg veel behoefte aan is in Someren. Een mooie aanvulling op het huidig woningbouwprogramma. 1.2. Uit de dialoog is naar voren gekomen dat er bezwaren zijn tegen de planontwikkeling Uit de dialoog is naar voren gekomen dat belanghebbenden bezwaren hebben tegen de ontwikkeling. In bijlage 3 is een reactie gegeven op de eerste bezwaren die zijn ingediend. De belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om wanneer het plan als ontwerp ter inzage wordt gelegd een zienswijze in te dienen.

4/5

7. Financiën Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin de afwenteling van nadeelcompensatie is opgenomen. Ook zijn daarbij afspraken gemaakt over de bijdrage in de plankosten. Initiatiefnemer ontwikkelt het plangebied voor eigen rekening en risico.

8. Communicatie Na een positief advies wordt de ontwerpbeschikking voor een termijn van 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.

9. Uitvoering Bij een positief besluit: -

Worden betrokkenen geïnformeerd;

-

Het plan wordt als ontwerp ter inzage gelegd. Een ieder wordt in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen;

-

Indien geen zienswijze wordt ingediend wordt een definitieve beschikking opgesteld en het plan verleend. Er wordt voor 6 weken de mogelijkheid geboden om beroep in te stellen.

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Weekers

D. Blok

Bijlage(n)

O

Bijlage 1a: aanvraag

X

Bijlage 2b: Ruimtelijke onderbouwing

X

Bijlage 1c: notitie parkeren

X

Bijlage 1d: Tekeningen

X

Bijlage 2: inspraakreactie

X

Bijlage 3: Toelichting op inspraakreactie

X

Concept raadsbesluit

X

NO

5/5