8. Vaststellen van wijziging van bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp:
Voorstel aan raad gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92
Opsteller:
Smolenaars, Dirk
Portefeuillehouder:
A.A.H. Swinkels
Documentnummer:
200380073
Zaaknummer:
0847200380042
Datum:
22 juni 2022
1. Samenvatting voor de burger Op de locatie Nieuwendijk 90-92 is momenteel een bedrijf gevestigd dat is gespecialiseerd in collectieve veiligheid. De bedrijfswerkzaamheden bestaan hoofdzakelijk uit het aanbrengen van vangnetten op bouwprojecten. Op de locatie aan Nieuwendijk 90 vindt tevens productie en verkoop van vangnetten en zeilen plaats voor bedrijven, maar ook voor particulier gebruik. Tevens wordt de locatie gebruikt voor opslag van materialen die gebruikt worden voor het aanbrengen van vangnetten. De huidige bedrijfswoning Nieuwendijk 92 met een grote tuin is ten westen van het bedrijf gelegen. Feitelijk is de woning echter niet in gebruik als bedrijfswoning. Door een historisch gegroeide situatie is de woning sinds geruime tijd feitelijk in gebruik als reguliere woning. Daarmee is feitelijk sprake van strijdig gebruik. Middels voorliggend plan wil initiatiefnemer op de planlocatie de bestemmingsomschrijving van het bedrijf wijzigen naar aanduiding ‘montagebedrijf en handelsonderneming’ en het aantal toegestane vierkante meters voor bedrijfsgebouwen vergroten tot 4.000 m 2. In samenhang hiermee wordt de bedrijfswoning aan de Nieuwendijk 92 herbestemd naar een reguliere burgerwoning. Het bedrijfsvlak zal daarbij van vorm veranderen. Tevens
wordt
de
gehele
planlocatie
landschappelijk
ingepast
conform
het
gemeentelijk
beeldkwaliteitsplan. Om de ruimtelijke kwaliteitsverbetering op de planlocatie te borgen en om eventuele planschade af te wentelen is door de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst getekend.
2. Inleiding Vanaf 4 maart 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘Nieuwendijk 90-92’ zes weken ter inzage gelegen. Een ieder heeft in deze periode de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen. Tegen het ontwerpplan zelf zijn door de provincie Noord-Brabant een tweetal zienswijzen ingediend. De zienswijzen vormen aanleiding om het bestemmingsplan op deze onderdelen gemotiveerd te weerleggen danwel aan te vullen, waardoor het plan wel gewijzigd vastgesteld dient te worden. Dit is in te zien in de bijgevoegde nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. De gemeenteraad wordt voorgesteld om hiermee akkoord te gaan en het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.
3. Advies De raad besluit: 1.
Kennis te nemen van het feit dat er een tweetal zienswijzen van de provincie Noord-Brabant zijn ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan ‘Nieuwendijk 90-92’ en in te stemmen met de beantwoording van deze zienswijzen en de voorgestelde nadere motivering danwel aanvullingen, zoals verwoord in de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte 'Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Nieuwendijk 90-92’;
2.
Het bestemmingsplan ‘Nieuwendijk 90-92’ met identificatienummer NL.IMRO.0847.BP02020013VS01, bestaande uit een toelichting, regels en verbeelding gewijzigd vast te stellen;
3.
Gelet op het bepaalde in artikel 6.12, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan voor dit project vast te stellen;
4.
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om tot vervroegde publicatie te mogen overgaan.
4. Beoogd effect Initiatiefnemer krijgt de mogelijkheid om met deze bestemmingsplanherziening de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden aan de Nieuwendijk 90 te Someren uit te breiden. Daarnaast zal de bestaande bedrijfswoning aan de Nieuwendijk 92 omgezet worden naar een burgerwoning zodat er ook bewoning door derden kan plaatsvinden. Het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning op locatie wordt vervolgens uitgesloten. Door de planlocatie Nieuwendijk 90-92 landschappelijk in te passen, conform het gemeentelijk beeldkwaliteitsplan, voorziet de totale ontwikkeling in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Naast deze landschappelijke inpassing, en een storting van een bedrag in het BiO-fonds van de gemeente, wordt er ook een verouderd bedrijfsgebouw aan de voorzijde van het perceel gesloopt. Hiervoor zal aan de achterzijde van het perceel een kwalitatief hoogwaardig bedrijfsgebouw worden opgericht.
5. Argumenten 1.1 Aan de zienswijzen wordt tegemoetgekomen; De beantwoording van de zienswijzen heeft geleid tot nadere motivering danwel aanvullingen in de planstukken. Het plan zelf is hierdoor in essentie niet gewijzigd. 2.1 Noodzaak uitbreiding en herontwikkeling planlocatie De functieaanduiding ter plaatse van het bedrijf aan de Nieuwendijk 90 is thans niet in overeenstemming met de feitelijke bedrijfsactiviteiten. Initiatiefnemer exploiteert een bedrijf (milieucategorie 2) dat voorziet in collectieve veiligheid. Op de locatie vindt kleinschalige productie plaats van vangnetten en zeilen. Tevens wordt de locatie gebruikt voor opslag. De hoofdmoot van de werkzaamheden bestaat uit het monteren en assembleren van valpreventie en (veiligheids)schermen. Beoogd wordt daarom de locatie Nieuwendijk
90
te
herbestemmen
als
bedrijfsbestemming
voor
een
‘montagebedrijf
en
handelsonderneming’, de milieucategorie blijft hiermee onveranderd. In samenhang wordt beoogd het bestemmingsvlak van vorm te veranderen ten behoeve van een logischere verkaveling van het bedrijf. 2/5
Binnen het plangebied is thans circa 3.062 m² aan bedrijfsgebouwen aanwezig. Een gedeelte van deze bedrijfsgebouwen voldoet niet meer aan de eisen. Beoogd wordt een verouderd bedrijfsgebouw aan de voorzijde van het perceel te slopen en achter op het perceel een hal te herbouwen die voldoet aan de hedendaagse eisen en een logische indeling van het perceel. Beoogd wordt het aantal vierkante meters bedrijfsgebouwen te verruimen naar in totaal 4.000 m². Op deze wijze kan het bedrijf voldoen aan de groeiende vraag en kunnen tevens alle materialen inpandig worden opgeslagen. De benodigde extra bebouwing is afgestemd op een lange termijn visie voor het bedrijf. Met de sloop van het bedrijfsgebouw aan de voorzijde verbetert het beeld vanaf de straat. Hiermee komt er ook ruimte om te voorzien in een ‘showtuin’ om de mogelijkheden van het gebruik van zeilen (schaduwdoeken) te kunnen etaleren. Als ondergeschikte nevenactiviteit vind verkoop van deze artikelen plaats via een online verkooppunt. De showtuin is dus aan te merken als detailhandel, maar gezien de functie van de showtuin is deze met name gericht op de ondersteuning van het bedrijf en als vliegwiel voor de onlineverkopen. Qua aard en uitstraling blijft de hoofdfunctie van het bedrijf dan ook duidelijk herkenbaar.
2.2 Omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning draagt indirect bij aan een betere verkaveling; Initiatiefnemer wil tevens aan de huidige bedrijfswoning een reguliere woonbestemming toekennen. Door een historisch gegroeide situatie is de woning sinds geruime tijd feitelijk al in gebruik als burgerwoning. Dat was al zo indertijd de huidige eigenaar het bedrijf kocht. De woning wordt derhalve reeds langdurig verhuurd aan een derde zonder binding met het bedrijf. Daarmee is er feitelijk sprake van strijdig gebruik. Het herbestemmen van de woning is een maatwerkoplossing. Functioneel maakt de woning dan ook geen deel uit van het bedrijf en ook ruimtelijk gezien is er geen sprake van een directe binding. Een gedeelte van de huidige bedrijfsbestemming, welke thans in gebruik is als tuin achter de woning, wordt
toegevoegd
aan
de
bedrijfsbestemming
in
de
noordwesthoek.
Hiermee
wordt
de
bedrijfsbestemming van vorm veranderd en afgerond. Dit draagt bij aan een betere verkaveling. Het woonbestemmingsvlak wordt verkleind tot een passende omvang en omvat de woning, inrit en bijgebouwen (170 m²). Voor het surplus boven 100 m² vindt eveneens een bijdrage plaats in het kader van de LIR. 2.3 Oprichten mogelijkheid nieuwe bedrijfswoning wordt uitgesloten; Het herbestemmen van de bedrijfswoning naar een burgerwoning heeft tot gevolg dat er op locatie geen bedrijfswoning meer aanwezig zal zijn. Het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning bij het bedrijf wordt dan ook in de planregels onder artikel 4.2.4 expliciet uitgesloten. 2.4 Door uitvoering te geven aan voorliggend bestemmingsplan vindt een kwaliteitsverbetering plaats; De uitbreiding en tevens herontwikkeling zal gepaard gaan met een landschappelijke inpassing, conform het gemeentelijk beeldkwaliteitsplan, voor de gehele planlocatie. Daarnaast zal er ten behoeve van de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen een extra investering plaatsvinden in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling 2020. Dit resulteert, naast de landschappelijke inpassing en aankoop sloopmeters vanuit de LIR, nog in een te leveren tegenprestatie van € 77.307,68. Dit bedrag wordt in het gemeentelijk BiO-fonds gestort. Dit alles is geborgd in de anterieure overeenkomst en in de planregels van dit bestemmingsplan. 3/5
2.5 Er is verantwoord dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening Beoogd wordt de bebouwingsmogelijkheden te verruimen en het bestemmingsvlak van vorm te veranderen. De beoogde herontwikkeling van de loods vindt plaats aansluitend aan het huidige bestemmingsvlak en past dan ook binnen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De uitbreiding is middels een voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de aankoop van sloopmeters. Deze meters worden
gecompenseerd
door
een
extra
geldelijke
bijdrage
in
het
kader
van
de
Landschapsinvesteringsregeling 2020. 2.6 Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plekke; Op de planlocatie is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarmee het voldoet aan ons beleid. Daarnaast is middels een akoestisch onderzoek Industrielawaai aangetoond dat het bedrijf aan Nieuwendijk 90 geen belemmering vormt voor de beoogde burgerwoning aan Nieuwendijk 92. 3.1 Gemeentelijk kostenverhaal is anderszins verzekerd; De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is een ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. De gemeenteraad is dan verplicht een exploitatieplan op te stellen. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig indien kostenverhaal anderszins wordt geregeld, bijvoorbeeld door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Voor deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is ook het verhaal van eventuele planschade opgenomen alsmede de realisatie van de landschappelijke inpassing.
6. Kanttekeningen 4.1 Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld Door
de
binnengekomen
zienswijzen
vanuit
de
provincie
zijn
er
ten
opzichte
van
het
ontwerpbestemmingsplan wijzigingen, in de vorm van een nadere motivering danwel aanvullingen, aangebracht in het vast te stellen bestemmingsplan. 4.2 Er wordt toestemming gevraagd voor vervroegde publicatie door Gedeputeerde Staten van NoordBrabant Naar aanleiding van deze wijziging moet op grond van artikel 3.8 lid 4 Wet ruimtelijke ordening de provincie in de gelegenheid worden gesteld het bestemmingsplan te beoordelen voordat het voor beroep wordt vrijgegeven. De termijn hiervoor bedraagt zes weken. Hiervan kan worden afgeweken door de provincie te vragen voor vervroegde publicatie. Wij stellen u voor dit te doen, aangezien dit de proceduretijd verkort.
7. Financiën Voor het in behandeling nemen van het verzoek zijn leges verschuldigd conform de legesverordening.
4/5
8. Communicatie De ter inzage legging van het bestemmingsplan vindt plaats op ruimtelijkeplannen.nl, het Gemeenteblad en in ’t Contact. Daarnaast worden de provincie Noord-Brabant, het waterschap en de initiatiefnemer op de hoogte gesteld van uw besluit.
9. Uitvoering Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw gemeenteraad wordt het plan nogmaals voor een periode ter inzage gelegd zodat belanghebbenden beroep kunnen instellen tegen het vaststellingsbesluit. Na afloop van de beroepstermijn en er is geen beroep ingesteld en voorlopige voorziening ingesteld, treedt het bestemmingsplan in werking.
Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,
de burgemeester,
J. Koppers-Van der Krabben
D. Blok
Bijlage(n)
O
Concept vaststellingsbesluit gemeenteraad
X
Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 - Verbeelding
X
Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 - Regels
X
Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Regels bijlage 1 Landschappelijk
X
NO
inpassingsplan Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 - Toelichting
X
Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 1 Akoestisch
X
onderzoek industrielawaai Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 2 Quickscan
X
Flora & Fauna Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 3
X
Vooronderzoek NEN5740 Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 4 Verkennend
X
bodemonderzoek NEN5740 Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 5 LIR-
X
berekening Bestemmingsplan Nieuwendijk 90-92 – Toelichting bijlage 6 Nota van
X
zienswijzen
5/5