7. Vaststellen herziening beleidsnotitie toepassingsregels Ruimte voor Ruimte regeling
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp:
Vaststellen gewijzigde toepassingsregels Ruimte voor Ruimte
Agendapunt:
7
Opsteller:
Staals, Koen
Portefeuillehouder:
A.A.H. Swinkels
Documentnummer:
200323679
Zaaknummer: Datum:
0847200273694 24 november 2021
1. Samenvatting voor de burger De afgelopen tijd is het beleid voor Ruimte voor Ruimte woningen geëvalueerd. Onderdeel van dit beleid is het zoekgebied voor deze woningen, dit zijn de zogeheten bebouwingsconcentraties. Op locaties binnen dit zoekgebied kan worden afgewogen om een woning te bouwen. De belangrijkste vraag was dan ook of dit zoekgebied nog actueel en wenselijk was. Daarnaast zijn ook andere toepassingsregels voor de Ruimte voor Ruimte woningen geëvalueerd.
2. Inleiding In 2005 zijn door de gemeenteraad toepassingsregels vastgesteld voor initiatieven van Ruimte voor Ruimte woningen. In opdracht van de raad wordt in 2021 en 2022 de beeldkwaliteit van het buitengebied geëvalueerd. Deze evaluatie voorziet tevens in de evaluatie van de toepassingsregels voor Ruimte voor Ruimte woningen. Vooruitlopend op deze evaluatie is op 3 augustus 2021 door het college het besluit genomen nieuwe principeverzoeken voor Ruimte voor Ruimte woningen aan te houden. De raad heeft daarbij de wens uitgesproken de evaluatie van de toepassingsregels voor deze woningen eerder te behandelen dan de evaluatie voor de totale beeldkwaliteit van het buitengebied. Op 3 juni 2021 heeft een raad vraagt raad bijeenkomst plaatsgevonden over het onderwerp beeldkwaliteit buitengebied. Op 19 oktober 2021 is een werkgroep van raadsleden samengekomen om te discussiëren over de toepassingsregels voor Ruimte voor Ruimte woningen. De input van deze avonden heeft geleid tot de beleidsnotitie in bijlage 2. Let op: in de beleidsnotitie en dit voorstel wordt bewust gesproken over ‘zoekgebieden’ voor ruimte voor ruimte woningen en niet over ‘bebouwingsconcentraties’. Vanuit provinciaal beleid mogen zoekgebieden voor RvR woningen enkel in de bebouwingsconcentraties liggen.
Op basis van de evaluatie is geconstateerd dat niet alle bestaande bebouwingsconcentraties zich lenen voor het toevoegen van RvR woningen.
3. Advies De raad besluit:
1.
Kennis te hebben genomen van de beleidsnotitie ‘toepassingsregels Ruimte voor Ruimte woningen 2021’ in bijlage 2 en de bijbehorende kaarten;
2.
Deze beleidsnotitie en de daarin geformuleerde toepassingsregels voor Ruimte voor Ruimte woningen vast te stellen;
3.
Daarmee de toepassingsregels uit 2005 zoals opgenomen in bijlage 7 te laten vervallen;
4.
De op basis van het collegebesluit van 3 augustus 2021 aangehouden principeverzoeken weer in behandeling te nemen en te toetsen aan de vastgestelde beleidsnotitie onder beslispunt 2;
5.
Alle overige reeds in behandeling zijnde plannen (principeverzoeken en bestemmingsplannen) af te handelen onder het oude beleidsregime.
4. Beoogd effect Dit voorstel draagt bij aan een zorgvuldige evaluatie van zoekgebieden voor nieuwe woningen in het buitengebied en daarmee aan de beeldkwaliteit van het buitengebied. Tevens draagt dit voorstel bij aan een voorspoedig vervolg voor initiatieven voor ruimte voor ruimte woningen.
5. Argumenten 1.1 De beleidsnotitie voorziet in uitgangspunten zoals door de raad besproken De raad heeft uitvoerig bijgedragen aan de totstandkoming van deze beleidsnotitie. De uitgangspunten zijn ook ambtelijk en bestuurlijk besproken. Sommige uitgangspunten zijn daardoor aangepast of komen te vervallen. Onderstaande argumenten lichten dat ook nader toe. 2.1 De beleidsnotitie voorziet in een kleiner zoekgebied Naar aanleiding van de evaluatie zijn de volgende wijzigingen aangebracht aan het zoekgebied: -
De aanduiding voor zoekgebieden is teruggebracht tot een maximale diepte van zo’n 100 meter vanaf de openbare weg. De bebouwingsconcentraties waren voorheen erg royaal aangeduid in het bestemmingsplan waardoor het zoekgebied zich uitspreidde over agrarische percelen die niet aan de openbare weg lagen. Daarom is gekozen om aan te sluiten bij de bebouwingsconcentraties zoals ingetekend in de kaart van de structuurvisie 2028.
-
De uitbreidingslocaties voor de kernen zijn uit de bebouwingsconcentraties gehaald. Hiervoor zijn de zones gehanteerd zoals aangeduid in de kaart van de structuurvisie 2028. Deze zones zijn uit het zoekgebied gehaald om te voorkomen dat hier ruimte voor ruimte woningen worden gebouwd die later kunnen conflicteren met woningbouw ten behoeve van uitbreiding van de kern. Aanvankelijk werden de zones ‘verstedelijking afweegbaar’ van de provinciale verordening gehanteerd voor het markeren van de uitbreidingslocaties. Deze zijn echter nooit door de gemeenteraad vastgesteld en komen op termijn in de ontwerp Omgevingsverordening (23 maart 2021) van de provincie te vervallen.
-
De waardevolle open gebieden en zichtlijnen zijn uit de zoekgebieden gehaald. Hiervoor is de kaart uit het beeldkwaliteitsplan buitengebied 2011 als onderlegger gehanteerd. Deze stroken zijn uit het zoekgebied gehaald omdat deze waardevolle plekken in het landschap moeten worden beschermd tegen woningbouw.
-
De beekdallandschappen rondom de Kleine Aa, de Meervense loop en de Kievitsloop zijn uit de zoekgebieden gehaald. Het beekdallandschap wordt in het beeldkwaliteitsplan als kwetsbaar en waardevol landschap aangeduid. Woningbouw is hier niet wenselijk.
2/6
-
Het zoekgebied rondom de Vaarselstraat is verder teruggebracht vanwege de hoge landschappelijke kwaliteit van deze straat.
-
Het zoekgebied rondom de Winkelstraat is verwijderd omdat dit bebouwingslint is afgerond en de resterende locaties op gronden liggen met de aanduiding ‘cultuurhistorisch waardevol’. Overigens hebben bewoners ook een verzoek gedaan om de Winkelstraat uit te sluiten als zoekgebied voor extra Ruimte voor Ruimte woningen, zie bijlage 8.
-
Ten slotte zijn zogeheten ‘overstukjes’ die overbleven na bovenstaande bewerkingen maar niet langer konden voldoen aan een volwaardig bouwkavel verwijderd.
Zie bijlage 5 voor een vergelijking van het oude en het nieuwe zoekgebied. 2.3 Het zogeheten ‘erf’-concept’ wordt voorstelbaar geacht specifiek op VAB-locaties binnen de bebouwingsconcentraties Vanuit de raad is duidelijk de wens naar voren gekomen om kleine clusters van ruimte voor ruimte woningen te realiseren in de geest van boerenerven of buurtschappen. Goed voorbeeld hiervan is de straat Boomen in Lierop. Deze woningclusters kunnen het beste landen op VAB (voormalige agrarische bouwblokken) locaties. Volgens provinciaal beleid worden Ruimte voor Ruimte woningen enkel toegestaan binnen daartoe aangeduide bebouwingsconcentraties (zie ook de mail in bijlage 6). Daarom komen enkel VAB-locaties binnen de bestaande bebouwingsconcentraties hiervoor in aanmerking. Dit betekent dus dat VAB-locaties die binnen de bebouwingsconcentraties maar buiten het zoekgebied voor RvR woningen hiervoor in aanmerking komen. Dit soort initiatieven zullen al in de fase van het principeverzoek worden voorgelegd aan de raad ter goedkeuring. De raad kan het plan dan beoordelen op haar merites. Het plan dient wel te voldoen aan de overige toepassingsregels zoals opgenomen in bijlage 2.
2.4 De maximale inhoud van een woning in het buitengebied blijft 1.800 m3 Zowel in de bestaande als de nieuwe toepassingsregels wordt voorzien in de mogelijkheid om maximaal 2 bouwtitels te combineren voor de bouw van één woning. Deze woning mag dan maximaal 2*900 = 1.800 m3 bedragen. In de nieuwe toepassingsregels wordt ook een variant toegestaan waarbij een inhoud tussen 900 en 1.800 m3 wordt toegestaan. Daarvoor dient een breukdeel van een tweede bouwtitel te worden aangeleverd waarna naar rato kan worden vergroot. In geval van 1,3 bouwtitel mag dan een woning van 900*1,3=1.170 m3 en een bijgebouw van 150*1,3=195 m2 worden gerealiseerd. 2.5 De toepassingsregels zijn in haar geheel nagekeken voor eventuele herzieningen De toepassingsregels dateren uit 2005 waardoor reeds achterhaalde zaken zijn geschrapt of aangepast. Zo is de nokhoogte voor bijgebouwen naar 5,5 meter gebracht. Ook is expliciet vastgelegd dat een ruimte voor ruimtekavel een frontbreedte van 30 meter dient te hebben. Dit omdat het royale woningen betreft die ook ruim op een woonperceel dienen te worden gepositioneerd. 3.1 De oude toepassingsregels kunnen expliciet komen te vervallen. Het beleidsdocument uit 2005 wordt volledig vervangen door het vast te stellen beleidsdocument.
4.1 De aangehouden principeverzoeken kunnen weer in behandeling worden genomen Op basis van het collegebesluit van 3 augustus zijn 6 principeverzoeken aangehouden in afwachting van de evaluatie. Nu er duidelijkheid is over de nieuwe zoekgebieden en toepassingsregels kunnen deze verzoeken weer in behandeling worden genomen. Voor 1 van de 6 initiatieven gaat dit echter betekenen 3/6
dat deze zullen worden afgewezen. Deze locatie ligt aan de Loovenbaan in Someren en komt te vervallen omdat deze in een zichtlijn is gelegen. Het voornemen is om deze initiatiefnemer geen leges te laten betalen voor het ingediende principeverzoek. 5.1 De nieuwe toepassingregels gelden enkel voor nieuwe aanvragen De plannen (principeverzoeken en bestemmingsplannen) die niet op basis van het besluit van 3 augustus 2021 zijn aangehouden zullen ook niet worden getoetst aan de nieuwe toepassingsregels. Zij kunnen op basis van het oude zoekgebied nog gewoon worden gerealiseerd.
6. Kanttekeningen 2.1 Er is geen nadere differentiatie aangebracht binnen het zoekgebied De raad heeft het idee geopperd om een differentiatie aan te brengen binnen het zoekgebied. Daarmee zou je met groen gebieden kunnen aanduiden waar woningbouw voorstelbaar is en met oranje gebieden waar dat onder voorwaarden voorstelbaar is. Deze differentiatie is niet aangebracht om de volgende redenen: -
Iedere locatie binnen het zoekgebied is onder voorwaarden voorstelbaar. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in de toepassingsregels. Dit biedt ook de mogelijkheid om iedere locatie afzonderlijk af te wegen.
-
Locaties die zeker niet voorstelbaar worden geacht zijn verwijderd uit het zoekgebied.
-
Door met ‘groene’ zones in het zoekgebied te werken wek je nog meer verwachtingen terwijl iedere locatie wordt afgewogen op basis van de toepassingsregels. Nu al merken we dat er verwachtingen ontstaan wanneer je over zoekgebied spreekt.
2.2 Er ontstaat een discrepantie tussen de nieuwe zoekgebieden en de bebouwingsconcentraties in bestemmingsplannen Ooit zijn de bebouwingsconcentraties opgenomen als aanduiding in de bestemmingsplannen Buitengebied 2011 en Buitengebied 2013. De nieuw vast te stellen zoekgebieden voor ruimte voor ruimte woningen corresponderen niet meer met deze bebouwingsconcentraties. Daarom zal voortaan expliciet getoetst moeten worden aan de kaart in bijlage 2 en niet langer aan het bestemmingsplan. Juridisch heeft dit geen gevolgen aangezien het bestemmingsplan ruimte voor ruimte woningen niet direct mogelijk maakt. De bebouwingsconcentraties in het bestemmingsplan vormen overigens ook zoekgebied voor andere zaken zoals het wel of niet toestaan van schuilgelegenheden of omschakeling naar bedrijfsbestemmingen. Onderzocht zal worden hoe het zoekgebied voor ruimte voor ruimtewoningen kan worden opgenomen in het nieuwe Omgevingsplan. 2.3 Er komen meer grote woningen in het buitengebied Door ook woningen toe te staan met een inhoudsmaat tussen de 900 en 1.800 m3 zullen er mogelijk meer grote woningen worden gebouwd in het buitengebied. In het bestaande beleid had men slechts twee opties. 4.1 Een van de zes aangehouden principeverzoeken zullen afvallen Zie ook 4.1 onder argumenten.
Nu er duidelijkheid is over de nieuwe zoekgebieden en toepassingsregels kunnen deze verzoeken weer in behandeling worden genomen. Nu er duidelijkheid is over de nieuwe zoekgebieden en toepassingsregels kunnen deze verzoeken weer in behandeling worden genomen. Voor 1 van de 6 initiatieven gaat dit echter betekenen dat deze zullen worden afgewezen. Deze locatie ligt aan 4/6
de Loovenbaan in Someren en komt te vervallen omdat deze in een zichtlijn is gelegen. Het voornemen is om deze initiatiefnemer geen leges te laten betalen voor het ingediende principeverzoek.
7. Financiën Zoals benoemd onder 4.1 van de argumenten en kanttekeningen is het voornemen om 1 van de 6 principeverzoeken geen leges te laten betalen. Dit is te verantwoorden omdat voor deze plannen nauwelijks ambtelijke kosten zijn gemaakt behalve het versturen van een aanhoudingsbrief.
8. Communicatie Indien de raad instemt met dit voorstel zal op korte termijn een bericht worden gepubliceerd in ’t Contact. Hierin zal worden aangegeven dat de evaluatie voor de zoekgebieden is afgerond en dat principeverzoeken weer in behandeling genomen zullen worden. Tevens zal de initiatiefnemer van het aangehouden verzoek worden geïnformeerd.
9. Uitvoering Na vaststelling van de beleidsnotitie ‘toepassingsregels Ruimte voor Ruimte woningen’ is traject 1 van de evaluatie beeldkwaliteit buitengebied afgerond. Deze evaluatie zal in 2022 zo spoedig mogelijk worden vervolgd met traject 2 waarbij in een bredere werkgroep zal worden gewerkt aan de volgende onderwerpen: -
Evaluatie sloopbank
-
Landschappelijke kwaliteit buitengebied.
Het voornemen is om medio 2022 een beleidsdocument voor te leggen aan de raad.
Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,
de burgemeester,
J. Koppers-Van der Krabben
D. Blok
Bijlage(n)
O
Bijlage 1 - Concept raadsbesluit
X
Bijlage 2 – Beleidsnotitie toepassingsregels Ruimte voor Ruimte 2021
X
Bijlage 3 – Kaart nieuwe zoekgebieden RvR 2021
X
Bijlage 4 – Kaart zoekgebied vs. Streefbeeld Beeldkwaliteitsplan 2011
X
Bijlage 5 – Kaart vergelijking oude en nieuwe zoekgebied
X
Bijlage 6 – Correspondentie met provincie
X
Bijlage 7 – Toepassingsregels RvR uit 2005
X
Bijlage 8 – Verzoek bewoners Winkelstraat (geanonimiseerd)
X
NO
5/6
Bijlage(n)
O
Bijlage 9 – Kaart zoekgebied vs. Structuurvisie 2028
X
NO
6/6