5a. Toelichting BP Verhagenstraat 13 en 13a Lierop
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV
Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77
BESTEMMINGSPLAN VERHAGENSTRAAT 13 EN 13A LIEROP TOELICHTING NL.IMRO.0847.BP02019018-VS01
Crijns Rentmeesters bv Vastgesteld 23 september 2021
E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan
Verhagenstraat 13 en 13a Lierop
IMRO-idn
NL.IMRO.0847.BP02019018-VS0101
Ontwerp
27 januari 2021
Vastgesteld
23 september 2021
Opgesteld door
Mat Crijns
Tweede contactpersoon
Bianca Göertz
Crijns Rentmeesters bv
2
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
INHOUDSOPGAVE 1
2
INLEIDING________________________________________________________ 6 1.1
Aanleiding __________________________________________________________ 6
1.2
Ligging van het plangebied ____________________________________________ 6
1.3
Begrenzing van het plangebied _________________________________________ 7
1.4
Juridische status van het plangebied ____________________________________ 7
HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE SITUATIE ________________________________ 9 2.1
Huidige situatie ______________________________________________________ 9
2.2
Cultuurhistorische waarde boerderij ____________________________________ 11
2.2.1
Inleiding ________________________________________________________________ 11
2.2.2
Beschrijving _____________________________________________________________ 12
2.2.3
2.3
3
2.3.1
Ruimtelijke aspecten ______________________________________________________ 13
2.3.2
Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 15
2.3.3
Beoogde planologische situatie ______________________________________________ 17
BELEIDSKADER _________________________________________________ 18 3.1
Nationale Omgevingsvisie __________________________________________________ 18
3.1.2
Ladder duurzame verstedelijking _____________________________________________ 18
Provinciaal beleid ___________________________________________________ 19
3.2.1
Brabantse Omgevingsvisie _________________________________________________ 19
3.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant __________________________________ 19
3.3
5
Rijksbeleid _________________________________________________________ 18
3.1.1
3.2
4
Kwaliteit ________________________________________________________________ 12
Toekomstige situatie _________________________________________________ 13
Gemeentelijk beleid __________________________________________________ 25
3.3.1
Structuurvisie Someren 2028________________________________________________ 25
3.3.2
Beeldkwaliteitsplan Buitengebied ____________________________________________ 26
3.3.3
Naf-vab-beleid ___________________________________________________________ 27
AFWIJKING VAN HET BESTEMMINGSPLAN __________________________ 29 4.1
Vigerend bestemmingsplan ___________________________________________ 29
4.2
Wijziging naar Wonen ________________________________________________ 29
4.3
Wijziging voor boerderijsplitsing _______________________________________ 30
4.4
Wijziging naar ‘Bedrijf’ _______________________________________________ 31
4.5
Conclusie __________________________________________________________ 33
MILIEUASPECTEN ________________________________________________ 34 5.1
Geurhinder _________________________________________________________ 34
5.1.1
Inleiding ________________________________________________________________ 34
5.1.2
Geurverordening gemeente Someren _________________________________________ 34
5.1.3
Voorgrondbelasting _______________________________________________________ 34
5.1.4
Achtergrondbelasting ______________________________________________________ 37
5.1.5
Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende veehouderijen___________________________ 38
Crijns Rentmeesters bv
3
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
5.2
Endotoxine _________________________________________________________ 38
5.3
Spuitzones _________________________________________________________ 39
5.4
Geluid _____________________________________________________________ 39
5.5
Bodem_____________________________________________________________ 39
5.6
Waterhuishouding ___________________________________________________ 40
5.6.1
Inleiding ________________________________________________________________ 40
5.6.2
Beleidskader ____________________________________________________________ 40
5.6.3
Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater __________________________________ 41
5.6.4
Afvalwater ______________________________________________________________ 41
5.7
Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 41
5.7.1
Inleiding ________________________________________________________________ 41
5.7.2
Uitstoot van schadelijke stoffen ______________________________________________ 42
5.7.3
Blootstelling aan verontreiniging _____________________________________________ 42
5.8
Bedrijven en milieuzonering___________________________________________ 44
5.8.1
Inleiding ________________________________________________________________ 44
5.8.2
Toets aan bedrijven in de omgeving van het plangebied ___________________________ 44
5.8.3
5.9
Toets aan bedrijf binnen het plangebied _______________________________________ 45
Externe veiligheid ___________________________________________________ 45
5.9.1
Inleiding ________________________________________________________________ 45
5.9.2
Bedrijven _______________________________________________________________ 46
5.9.3
Vervoer van gevaarlijke stoffen ______________________________________________ 46
5.9.4
Kabels en leidingen _______________________________________________________ 47
5.9.5
5.10
6
5.10.1
Inleiding ________________________________________________________________ 48
5.10.2
Toets initiatief____________________________________________________________ 49
ARCHEOLOGIE, CULTUURHISTORIE EN NATUUR _____________________ 50 6.1 6.1.1 6.1.2
7
Beperkte verantwoording groepsrisico_________________________________________ 47
M.e.r.-beoordeling ___________________________________________________ 48
Archeologie ________________________________________________________ 50 Inleiding ________________________________________________________________ 50 Nota Archeologiebeleid gemeente Someren ____________________________________ 50
6.2
Cultuurhistorie ______________________________________________________ 51
6.3
Wet natuurbescherming ______________________________________________ 52
6.3.1
Inleiding ________________________________________________________________ 52
6.3.2
Gebiedsbescherming ______________________________________________________ 52
6.3.3
Soortenbescherming ______________________________________________________ 53
PLANOPZET _____________________________________________________ 56 7.1.1
Algemeen ______________________________________________________________ 56
7.1.2
Verbeelding _____________________________________________________________ 56
7.1.3
7.2
Regels _________________________________________________________________ 56
Bestemmingen ______________________________________________________ 57
7.2.1
Agrarisch met Waarden – Landschappelijke waarden _____________________________ 57
7.2.2
Bedrijf _________________________________________________________________ 57
7.2.3
Wonen _________________________________________________________________ 57
7.2.4
Waarde – Archeologie 2, 4 en 5 _____________________________________________ 57
7.2.5
Waarde – Cultuurhistorie ___________________________________________________ 58
Crijns Rentmeesters bv
4
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
8
9
UITVOERBAARHEID ______________________________________________ 59 8.1
Economische uitvoerbaarheid _________________________________________ 59
8.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ______________________________________ 59
PROCEDURE ____________________________________________________ 60 9.1
Planprocedure ______________________________________________________ 60
9.2
Inspraakprocedure __________________________________________________ 60
9.3
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro ___________________________________________ 60
9.4
Zienswijzen_________________________________________________________ 61
Bijlage: 1. Cultuurhistorische waardestelling
Crijns Rentmeesters bv
5
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De initiatiefnemers van dit bestemmingsplan zijn eigenaren van het plangebied aan Verhagenstraat 13 en 13a te Lierop. Zij zijn voornemens de agrarische bestemming van deze locatie her te bestemmen in deels de bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf statische opslag’. Overtollige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Herbestemming van een agrarische bestemming naar deels woonbestemming en deels een bedrijfsbestemming, door middel van boerderijsplitsing, is te verantwoorden vanuit de cultuurhistorisch waarde van de langgevelboerderij en het duurzame behoud van deze boerderij. Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan ‘Someren Buitengebied’ deels bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, deels als ‘Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden’ en deels als ‘Wonen’. Binnen de vigerende bestemmingsplanregels is de beoogde herbestemming niet rechtstreeks mogelijk. Op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant kan een bestemmingsplan voorzien in de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (waaronder karakteristieke boerderijen zoals de boerderij binnen het plangebied). Voorwaarde hierbij is dat deze splitsing in het belang van het behoud van de langgevelboerderij is.
Met de ontwikkeling kan de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij binnen het plangebied duurzaam behouden blijven.
1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan Verhagenstraat 13 en 13a, ten noorden van de kern Lierop, in de gemeente Someren. Navolgende figuur geeft een topografisch overzicht van de ligging van het plangebied in de omgeving.
Plangebied
Figuur 1: Ligging plangebied in omgeving
Crijns Rentmeesters bv
6
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
1.3 Begrenzing van het plangebied Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als gemeente Someren, sectie O, nummers 817, 1032, 1034, 1093, 1094 en 1095. Het totale plangebied kent een oppervlakte van 19.342 m². De percelen behorende bij Verhagenstraat 13a (nummers 1095, 817 en 1034) kennen een oppervlakte van gezamenlijk 8.652 m² en de percelen aan Verhagenstraat 13 (nummers 1093, 1094 en 1032) hebben een gezamenlijke oppervlakte van 10.690 m². Navolgende figuur geeft een overzicht van het plangebied en de directe omgeving, waarbij het plangebied groen is gearceerd en is omgeven met een bolletjeslijn.
Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied
1.4 Juridische status van het plangebied Voor het plangebied zijn de bestemmingsplannen ‘Someren Buitengebied’, ‘Someren Buitengebied (2011), eerste partiële herziening’ en ‘Plattelandswoningen Someren’ de vigerende bestemmingsplannen. De twee laatstgenoemde bestemmingsplannen hebben inhoudelijk geen gevolgen voor het plangebied. De gemeenteraad van Someren heeft het bestemmingplan ‘Someren Buitengebied’ vastgesteld op 29 juni 2011. Naar aanleiding van een aantal ingediende beroepen op het vastgestelde bestemmingsplan is het bestemmingsplan op een aantal onderdelen vernietigd. Vervolgens is het plan partieel herzien. De in de partiele herziening opgenomen aanpassingen hebben geen betrekking op het plangebied. Het plangebied aan Verhagenstraat 13 en 13a is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en de gebiedsaan-
Crijns Rentmeesters bv
7
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
duidingen ‘vrijwaringszone – radar’, ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’ (gedeeltelijk) en ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’. Er wordt één bedrijfswoning toegestaan. In de huidige situatie is de boerderij al gesplitst. Deze splitsing is in een overeenkomst met de gemeente Someren vastgelegd en zal ontbonden worden zodra de huidige bewoners het pand verlaten. De agrarische activiteiten op het perceel zijn al geruime tijd beëindigd. In een gedeelte van de voormalige agrarische opstallen vindt caravanstalling plaats. Dit gebruik is niet in overeenstemming met de bestemming van het perceel ook de bewoning van bedrijfswoning is in strijd met de regels van het bestemmingsplan. Bij de voorgenomen herbestemming van het perceel zal de agrarische bestemming worden opgezet naar de bestemming ‘Bedrijf’ en de bestemming ‘wonen’. Hierbij wordt een twee woning toegestaan op het perceel, deze woning wordt gerealiseerd in de bestaande langgevelboerderij. In het vigerende bestemmingsplan (inclusief later aanvullingen/correcties) zijn verschillende wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bestemming van het perceel gewijzigd zou kunnen worden.
In dit bestemmingsplan is tevens sprake van toepassing van de regeling waarbij de bijgebouwen uitgebreid mogen worden van 100 m naar 250 m², en het door de gemeenteraad genomen besluit in de vergadering van 18 juni 2018 waarbij middels een uitgebreide procedure deze oppervlakte van 250 m² naar 350 m² kan worden uitgebreid. Aangezien een grotere oppervlakte aan bijgebouwen bij de burgerwoning behouden blijft (250 m² in plaats van 100 m²) wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient een reguliere bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden.
Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan Someren Buitengebied waarop het plangebied is aangeduid
Crijns Rentmeesters bv
8
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
2 HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE SITUATIE 2.1 Huidige situatie Het plangebied aan Verhagenstraat 13 en 13a is in het verleden in gebruik geweest voor de kalver- en kippenhouderij. In 2003 heeft de toenmalige eigenaar deelgenomen aan de Regeling Beëindiging Veehouderijbedrijven (RBV) en is de veehouderij gestaakt. De langgevelboerderij is reeds gesplitst in twee wooneenheden, de woningen aan Verhagenstraat 13 en 13a. Door de gemeente Someren is in 1987 toestemming verleend voor een verbouwing van de woonboerderij die de tijdelijke splitsing van de boerderij mogelijk heeft gemaakt. De overeenkomst betreffende de splitsing van de woonboerderij tussen één van de initiatiefnemers en gemeente Someren is persoonsgebonden. Dit houdt in dat de rechten voor de splitsing van de boerderij enkel toekomen aan deze initiatiefnemer. Door een nieuwe eigenaar van de woning dient de splitsing teniet gedaan te worden. De huidige situatie biedt daarmee geen mogelijkheid voor een duurzame dubbele woonbestemming. Het stalgedeelte dat verbouwd is tot woning zal na beëindiging van het persoonsgebonden recht leeg komen te staan. Het stalgedeelte heeft daarmee geen passende functie meer, wat op termijn zal leiden tot een verwaarlozing van het onderhoud. Een duurzaam behoud van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij in de toekomst is dan ook niet gegarandeerd.
Navolgende figuur geeft een overzicht van de huidige situatie ter plaatse. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij betreft het meest westelijk gelegen langgerekte gebouw en heeft een grootte van circa 375 m². Het perceel is kadastraal opgesplitst ter hoogte van de oprijlaan en het verlengde hiervan. Beide percelen zijn voorzien van een verbinding naar de Verhagenstraat en bieden voldoende parkeermogelijkheden binnen het perceel.
Verhagenstraat 13a
Verhagenstraat 13 Figuur 4: Luchtfoto indeling plangebied (Bron: Bing Maps)
Crijns Rentmeesters bv
9
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
Op de locaties aan Verhagenstraat 13 en 13a zijn voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (kippen/kalverstallen) en één mestsilo aanwezig. De gebouwen zijn in de huidige situatie in gebruik als opslagruimte. Tevens is het perceel direct aangrenzend aan de Verhagenstraat 13a kadastraal bekend als gemeente Someren sectie O nummer 817 in eigendom van de initiatiefnemers. In het vigerende bestemmingsplan is dit perceel per abuis bestemd als onderdeel van de woonbestemming aan Verhagenstraat 15. Deze omissie wordt hersteld in deze ruimtelijke procedure. Hierna zijn foto’s van de bebouwing op de locatie opgenomen.
Figuur 5: Zuidelijk deel cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij aan Verhagenstraat 13
Figuur 6: Kippenschuur, gedurende deze procedure gesloopt ten behoeve van deze herbestemming
Crijns Rentmeesters bv
10
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
Figuur 7: Deel voormalig agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel aan Verhagenstraat 13
Figuur 8: Deel voormalig agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel aan Verhagenstraat 13a
2.2 Cultuurhistorische waarde boerderij 2.2.1
Inleiding
Door Cultuurhistorisch Bureau Hüsken en Zoon is een onderzoek naar de cultuurhistorische waarden van de langgevelboerderij uitgevoerd. De belangrijkste conclusies van dit onderzoek zijn hierna weergegeven. Het volledige onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De boerderij betreft een langgevelboerderij uit 1899 onder wolfdak, gebouwd als vervanger voor een oude boerderij, die al in 1832, iets meer noordelijk, aan de Verhagenstraat stond. Op de kadastrale kaart uit 1899 is af te lezen, dat een nieuwe boerderij is gebouwd, die een stuk verwijderd is van de Verhagenstraat. Uit oude kadastrale kaarten blijkt dat in die tijd een noord-zuid verbindingsweg liep aan de westzijde van de boerderij. Die verbinding zal vermoedelijk niet meer dan een onverhard paadje zijn geweest. De boerderij was hier echter wel mede op georiënteerd. Voorheen lag de westgevel van de boerderij aan dit pad. Sinds circa 1970 is deze weg verdwenen en is de ondergrond van de
Crijns Rentmeesters bv
11
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
weg voor de landbouw en als tuin in gebruik. Door het verdwijnen van dit pad is de boerderij op de Verhagenstraat georiënteerd geraakt en is de voormalige voorzijde nu als achterzijde in gebruik.
Figuur 9: Situering langgevelboerderij op historische kaarten
2.2.2
Beschrijving
De boerderij is opgetrokken in schoon metselwerk van donkerrode handvormbaksteen in kruisverband. Hier en daar zijn oude rode handvormbakstenen gebruikt. De gevels zijn in het vierde kwart van de 20ste eeuw voorzien van cementvoegen. Alle vensters en lekdorpels zijn in het vierde kwart van de 20ste eeuw vernieuwd, tenzij anders aangegeven. Kozijnen in het pand zijn lichtgeel geschilderd, ramen en roeden zijn wit en deuren en poorten zijn donkergroen geschilderd. De spanten onder de kap dateren van 1899, waarbij mogelijk gebruik gemaakt is van een oudere constructie (vermoedelijk uit de voorganger van deze boerderij). De dakbedekking is geheel vernieuwd en voorzien van grijze opnieuw verbeterde holle gebakken pannen. De voorheen aanwezige betonnen pannen zijn verwijderd. Dit komt de cultuurhistorische waarden ten goede.
2.2.3
Kwaliteit
2.2.3.1 Beleefde kwaliteit De esthetische kwaliteit wordt hier onder andere door de vorm van het traditionele dak met wolfeinden bepaald. Deze bouwstijl is een voorbeeld van het uiterlijk van een 19e-eeuwse boerderij. De westgevel heeft een traditioneel herkenbaar uiterlijk. De gevel is hier in de loop der jaren van nieuwe ramen en deuren voorzien. De openingen zijn echter niet gewijzigd. Zinken regenpijpen en mastgoten zijn modern maar esthetisch verantwoord. 2.2.3.2 Fysieke kwaliteit De authenticiteit is door de indeling in twee woningen inmiddels gedeeltelijk verdwenen. De ramen en deuren en kozijnen zijn eerder al vernieuwd. Een aantal elementen uit de tijd dat de boerderij nog in bedrijf was, is echter nog steeds zichtbaar, zoals de luchtgaten in de noordelijke gevel en de korfboogpoorten en de lange staafankers. Het stalgedeelte is momenteel niet meer als zodanig herkenbaar, omdat de woningsplitsing reeds eerder plaats vond. De nis met segmentboog in de oostelijke gevel is in het verleden aangebracht om de boerderij in twee woningen te splitsen. Deze gevel zou
Crijns Rentmeesters bv
12
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
verfraaid worden en het historische beeld zou weer worden hersteld, als voor deze nis een dubbele deeldeur zou worden aangebracht. Bouwkundig is het pand in goede staat. 2.2.3.3 Inhoudelijke kwaliteit De boerderij is gebouwd in het oude buurtschap ‘Achterbroek’. Het complex van boerderijen in deze buurt hoort dus als één geheel bij elkaar en is van belang voor de ontstaansgeschiedenis van Lierop. Boerderijen uit de 19e eeuw zijn hier vrij zeldzaam. Door eerdere verbouwingen en het niet meer in gebruik zijn als boerderij zijn typerende kenmerken verdwenen of niet meer zichtbaar. Delen van de spanten uit de boerderij van 1899 zijn authentiek of zelfs afkomstig uit een (gesloopte) voorganger. 2.2.3.4 Conclusie De boerderij scoort midden-hoog als het gaat om de waarderingscriteria voor erfgoed kwaliteit. Dit betekent dat de boerderij voldoende historisch waardevolle kenmerken heeft om als dusdanig te worden aangemerkt. Het complete cultuurhistorisch rapport, uitgevoerd door Cultuurhistorisch Bureau Hüsken en Zoon, Eindhoven, augustus 2017 behoort als bijlage bij deze toelichting.
2.3 Toekomstige situatie 2.3.1
Ruimtelijke aspecten
Dit bestemmingsplan maakt de herbestemming van een agrarische bedrijfsbestemming in een bedrijfsbestemming voor statische opslag met een bedrijfswoning en een woonbestemming middels dit maatwerk bestemmingsplan mogelijk. Hiervoor is een splitsing van de woonboerderij in twee woningen benodigd. Gelijktijdig vindt de sloop van overtollige stallen plaats en wordt de landschappelijke inpassing van het plangebied versterkt. Met de sloop van de stallen neemt het zicht op de karakteristieke boerderij aanmerkelijk toe. Het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied van de gemeente Someren is leidend bij de landschappelijke inrichting. In dit beeldkwaliteitsplan zijn ontwerprichtlijnen voor bebouwing en beplanting in het buitengebied aangegeven. Gezien de cultuurhistorische waarde van het gebouw is het niet wenselijk iets aan de stedenbouwkundige situatie van de boerderij ter plaatse te veranderen. De woonboerderij aan Verhagenstraat 13 en 13a zal haar huidige exterieur bij een splitsing dan ook behouden. De splitsing naar twee wooneenheden is volledig inpandig gerealiseerd. Voormalige agrarische bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van 869 m² wordt gesloopt. Op het perceel van Verhagenstraat 13a blijft een omvang van 350 m² behouden. Op het perceel van de Verhagenstraat 13 blijft een omvang van 1.050 m² aan gebouwen behouden ten behoeve van het bedrijf voor statische opslag.
Een gedeelte van dit gebouw wordt tevens gebruikt als bijgebouw bij de woning Verhagenstraat 13. De bebouwing wordt omkaderd met een landschappelijke inpassing. Hiermee is geen sprake van de reguliere afstand tot de bestemmingsgrenzen. Dit is mogelijk in het kader van het ‘naf-vab’ beleid (niet agrarische functies en vrijkomende agrarische bebouwing) van de gemeente Someren. Een en ander wordt verder besproken in paragraaf 3.3.3 van deze toelichting. Direct aansluitend op de locatie Verhagenstraat 13a staat een kippenschuur. Deze kippenschuur en ondergrond is tevens eigendom van initiatiefnemers. Het perceel kadastraal bekend als gemeente Someren, sectie O, nummer 817, waarop deze kippenschuur is gevestigd, kent thans al een woonbe-
Crijns Rentmeesters bv
13
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
stemming behorende bij Verhagenstraat 15. Dit perceel zal als woonbestemming bij het perceel aan de Verhagenstraat 13a betrokken worden. De kippenschuur is gedurende deze procedure gesloopt. Het plan is reeds sinds 2017 in procedure. Naar aanleiding van hagelschade op dit gebouw is gedurende de procedure besloten de schade niet te repareren maar voortlopend op vaststelling te slopen. Op navolgende figuur is inzichtelijk gemaakt welke bebouwing gesaneerd wordt.
Figuur 10: Te saneren bebouwing en erfverharding
Het bijgebouw (gebouw A in voorgaande figuur), op perceel met nummer 817, heeft een oppervlakte van 205 m2 en is vooruitlopend op vaststelling van dit bestemmingsplan in samenhang met deze procedure in zijn geheel gesloopt. Van de twee geschakelde en meest noordelijk gesitueerde stallen wordt van beide stallen 275 m² gesloopt, waardoor in totaal 350 m² resteert. De mestsilo op het zuidelijke gedeelte van het perceel wordt ook geheel gesloopt. De veestal met een omvang van 1.050 m² blijft behouden en zal dienst doen als bedrijfsgebouw voor statische opslag en als bijgebouw bij de woning. Het als bijgebouw te fungeren deel van de loods bevindt zich in het noordelijke deel van de loods. De erfverharding ten oosten van het bedrijfsgebouw wordt gesaneerd. Op navolgende figuur is inzichtelijk gemaakt welk gedeelte van de loods in gebruik genomen wordt als bijgebouw bij de woning.
Crijns Rentmeesters bv
14
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
Figuur 11: Situering bijgebouw Verhagenstraat 13a
De bijgebouwen bij de woning aan Verhagenstraat 13a kunnen worden ontsloten via de erfverharding van de te realiseren woonbestemming.
2.3.2
Landschappelijke inpassing
Het plangebied is voor een belangrijk deel al landschappelijk ingepast in de omgeving. Deze beplanting blijft gehandhaafd en wordt voor een deel vervangen en uitgebreid. De bestaande en nieuwe beplanting is in een beplantingsplan vastgelegd. Dit beplantingsplan maakt middels een voorwaardelijke verplichting onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan. Navolgende figuur betreft een weergave van voorgenoemd beplantingsplan.
Figuur 12: Landschappelijke inpassing ter plaatse van het plangebied
Crijns Rentmeesters bv
15
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
De houtsingel, bestaande uit fijnspar, aan de zuidelijke perceelsgrens wordt vervangen door een houtsingel bestaande uit Eik (10%), Berk (10%), Vuilboom (20%), Lijsterbes (20%), Vlier (20%) en Hulst (20%). Ter afscherming van de tuin bij de woning aan nummer 13 wordt tevens een beukenhaag voorzien. De bijgebouwen bij de woning aan Verhagenstraat 13a worden omzoomd met een beukenhaag en ten oosten van de loods worden van de loods worden lindebomen aangeplant. Ter plaatse van het grasland in het noordoosten van het plangebied wordt de boomgaard versterkt door toevoeging van enkele (hoogstam)fruitbomen. In navolgende tabel zijn de verschillende thans al aanwezige en nieuw aan te leggen landschapselementen beschreven en is de soortensamenstelling benoemd.
Vak
Beheergroep / type
1
Solitaire boom
2
Laanboom
Knip- en scheerhaag 3 4 5
Solitaire boom Solitaire boom
6
Laanboom
7
Knip- en scheerhaag
8
Knip- en scheerhaag
9
10
Afmeting
N.V.T.
Plantverband
Soort
Afstand minimaal 6 meter Afstand minimaal 5 meter
Noot (Juglans regia) Hollandse Linde (Tilia vulgaris)
N.V.T. Breedte: 1,00 meter Enkele rij Hoogte: 1,00 4 stuks per strekkenmeter de meter Lengte: 110 meter Afstand minimaal 8 N.V.T. meter Afstand minimaal 6 N.V.T. meter Afstand minimaal 5 N.V.T. meter Breedte: 1,00 meter Enkele rij Hoogte: 1,00 4 stuks per strekkenmeter de meter Lengte: 54 meter Breedte: 1,00 meter Enkele rij Hoogte: 1,00 4 stuks per strekkenmeter de meter Lengte: 54 meter
Houtsingel
Breedte: 6 meter Lengte: 230 meter
Driehoeksverband, aanplant 1,5 x 1,5 meter Menging: Eik (10%), Berk (10%), Vuilboom (20%), Lijsterbes (20%), Gelderse roos (20%), Hulst (20%)
Houtsingel
Breedte: 6 meter Lengte: 52 meter
Driehoeksverband 1,5 x 1,5 meter Menging: Eik (10%), Berk (10%), Vuilboom (20%), Lijsterbes (20%), Gelderse
Crijns Rentmeesters bv
Beuk (Fagus sylvatica)
Zoete kers (Prunus avium) Hollandse Linde (Tilia vulgaris) Hollandse Linde (Tilia vulgaris)
Plantmaat / kwaliteit 12-14 12-14
60-80 Wortelgoed
12-14 12-14 12-14
Hoeveelheid/stuks
4 stuks 15 stuks
440 stuks
3 stuks 1 stuk 7 stuks
Beuk (Fagus sylvatica)
60-80 Wortelgoed
216 stuks
Beuk (Fagus sylvatica)
60-80 Wortelgoed
216 stuks
Boomvormers: Zomereik (Quercus robur) 62 stuks en Ruwe berk (Betula pendula) 62 stuks, Struikvormers: Vuilboom (Rhamnus frangula) 122 stuks, Lijsterbes (Sorbus aucuparia) 122 stuks, Gelderse roos (Viburnum opulus) 122 stuks, Hulst (Ilex aquifolium) 123 stuks Boomvormers: Zomereik (Quercus robur) 13 stuks; Ruwe berk (Betula pendula) 13 stuks, Struikvormers: Vuil-
Bomen: 12-14 Bomen: 124 stuks met draadkluit Struikvormers: Struikvormers: 489 60-80 stuks Wortelgoed
Bomen: 12-14 Bomen: 26 stuks met draadkluit Struikvormers: Struikvormers: 112 60-80 stuks Wortelgoed
16
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
roos (20%), Hulst (20%)
11
Fruitboom
N.V.T
Afstand minimaal 8 meter
boom (Rhamnus frangula) 28 stuks, Lijsterbes (Sorbus aucuparia) 28 stuks, Gelderse roos (Viburnum opulus) 28 stuks, Hulst (Ilex aquifolium) 28 stuks Appel (Malus domestica) 2 stuks, Peer (pyrys communis conference) 1 stuk
10-12 Hoogstam
3 stuks
Tabel 1: bestaande en aan te leggen landschapselementen
Hierna zijn enkele foto’s van de beplanting binnen het plangebied opgenomen.
Figuur 13: impressie van de aanwezige landschapselementen op de locatie.
2.3.3
Beoogde planologische situatie
In de regels wordt een gedeelte ter plaatse van de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ herbestemd naar ‘Wonen’ en een gedeelte naar ‘Bedrijf’. Het overige gedeelte van de gronden verkrijgt, dan wel behoudt de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden’. De thans aanwezige dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ blijft behouden, evenals de aanduidingen ‘specifieke vorm van waarde - cultuurhistorisch waardevol’ en ‘vrijwaringszone – radar’. De aanduiding ‘ontsluiting’ wordt toegevoegd ten behoeve van de ontsluiting van de locatie Verhagenstraat 13 en de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – landschappelijke inpassing’ ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing van het plangebied.
Crijns Rentmeesters bv
17
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
3 BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -
Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
-
Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel;
-
Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s;
-
Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Dit bestemmingsplan heeft door omvang en aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. De beoogde herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Met deze ontwikkeling wordt een voormalige agrarische bedrijfslocatie herbestemd naar een woonfunctie. Het agrarische gebruik is gestaakt.
3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, is het verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Deze ontwikkeling ziet niet op een stedelijke ontwikkeling. Een bestaande locatie met bestaande bebouwing wordt herbestemd. Alle overtollige bebouwing wordt hierbij gesloopt.
Crijns Rentmeesters bv
18
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Brabantse Omgevingsvisie Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: ‘Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1.
De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.
2.
Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken.
3.
Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.
4.
Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken?
5.
Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.
Elk van de vijf hoofdopgaven van de Brabantse Omgevingsvisie is uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. Voor de beoogde ontwikkeling speelt het volgende aandachtspunt een rol. −
De provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden en wordt een bestaande locatie herbenut.
3.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
3.2.2.1 Inleiding De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte Noord-Brabant. 3.2.2.2
Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als gelegen in de structuur ‘Groenblauwe mantel’. Hierna is een uitsnede van de basiskaart landelijk gebied weergegeven met daarop het plangebied aangeduid.
Crijns Rentmeesters bv
19
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
Plangebied
Figuur 14: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant op de themakaart ‘natuur en landschap’
Een bestemmingsplan dat is gelegen in de structuur groenblauwe mantel strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken van het gebied. De splitsing van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in meerdere woonfuncties en de landschappelijke versterking door sloop van gebouwen en toevoeging van landschappelijke beplanting is mogelijk en gewenst binnen de regels voor de structuur groenblauwe mantel. Dit wordt toegelicht in paragraaf 3.2.2.3 van deze toelichting. Tevens is het plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als ‘sanerings- en verplaatsingslocatie’ en voorzien van de aanduidingen ‘Beperkingen veehouderij’ en ‘Stalderingsgebied’. Hierna is een uitsnede weergegeven van deze themakaart, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Plangebied
Figuur 15: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant als sanerings- en verplaatsingslocatie
De uitbreiding, vestiging of omschakeling naar een veehouderij is in deze gebieden niet toegestaan. Daartoe ziet deze herbestemming ook niet. De aanduiding ‘Sanerings- en verplaatsingslocatie voorkomt dat de intensieve bedrijfsvoering voortgezet of opnieuw opgestart kan worden. Voor dergelijke locaties dient in een passende herbestemming te worden voorzien. In een passende herbestemming
Crijns Rentmeesters bv
20
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
is in het vigerende bestemmingsplan nog niet voorzien. Dit bestemmingsplan strekt hiertoe. Herbestemming van een agrarische bedrijfsbestemming in een woonbestemming en een bedrijfsbestemming met splitsing van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij, is een passende herbestemming voor het plangebied. 3.2.2.3 Regels voor wonen in de structuur groenblauwe mantel In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is bepaald dat in een gebied dat is aangeduid als groenblauwe mantel, de nieuwbouw van bedrijfs- of burgerwoningen is uitgesloten. Hiervan kan worden afgeweken ten behoeve van de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, mits dit gericht is op het behoud of herstel van deze bebouwing. Beoogd wordt de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan Verhagenstraat 13 en 13a te Lierop permanent te splitsen in twee wooneenheden ter behoud van deze boerderij. Hiervan wordt één woning als een reguliere burgerwoning bestemd en één woning wordt bestemd als bedrijfswoning bij het op het perceel gevestigde bedrijf. De splitsing heeft feitelijk al plaats gevonden in 1987 op grond van een indertijd verleende bouwvergunning en een persoonsgebonden recht voor bewoning in het stalgedeelte. Bij deze splitsing is de boerderij indertijd met het oog op behoud van de cultuurhistorische waarden al grondig gerenoveerd.
Door de permanente bewoning van dit stalgedeelte sindsdien en het daarbij behorende onderhoud is de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing ook duurzaam behouden en hersteld. Met de splitsing is de uiterlijke verschijningsvorm van de boerderij behouden gebleven en zal ook in de toekomst behouden blijven. De splitsing van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij aan Verhagenstraat 13 en 13a past derhalve binnen de regels voor wonen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.2.2.4 Regels voor niet-agrarische functies in de structuur Groenblauwe mantel Artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant heeft betrekking op de vestiging van niet-agrarische functies. Hierna zijn de regels van artikel 3.73 weergegeven en is de beoogde herbestemming getoetst aan deze regels.
Artikel 3.73 vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een nietagrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. De herbestemming vindt plaats op een locatie waar sloop van alle overtollige opstallen heeft plaatsgevonden in het kader van deelname aan de RBV-regeling. Voorwaarde bij toepassing van deze regeling is de realisatie van een passende andere herbestemming. Binnen het plangebied vindt deze passende herbestemming met deze procedure plaats. De gemeente Someren heeft in
Crijns Rentmeesters bv
21
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
het naf-vab beleid beleidskaders voor de gemeente geformuleerd voor herbestemming naar nietagrarische functies in het buitengebied. De beoogde herbestemming past binnen deze kaders. 2. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Binnen het plangebied vindt splitsing van het bouwperceel plaats door toepassing van de mogelijkheid tot splitsing van cultuurhistorische bebouwing in twee wooneenheden. Dit is mogelijk in afwijking van dit lid. Er is geen sprake van de splitsing van een bouwperceel ten behoeve van de vestiging van twee bedrijven. 3. overtollige bebouwing wordt gesloopt; De overtollige bebouwing is gesloopt door deelname van het agrarisch bedrijf aan de RBVregeling. 4. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Binnen het plangebied vindt hergebruik ten behoeve van statische opslag plaats. Er is geen sprake van een vestiging van een kantoor met baliefunctie, lawaaisport en mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: 1. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; 2. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; 3. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; 4.
dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. In dit bestemmingsplan is verankerd dat slechts hergebruik in de vorm van statische opslag binnen de bestaande gebouwen mag plaatsvinden. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: 1. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; 2. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; 3. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. De beoogde herbestemming past binnen de randvoorwaarden zoals genoemd in dit artikellid. Er is geen sprake van een dienst ten behoeve van vrije-tijd of zorg. Statische opslag vindt bij uitstek plaats op met name vrijkomende locaties in het buitengebied, niet op bedrijventerreinen. Er is geen sprake van detailhandel binnen het plangebied.
Crijns Rentmeesters bv
22
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
3.2.2.5 Regels voor bevordering van de ruimtelijke kwaliteit De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn regels opgenomen voor de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Sommige regels zijn gericht op bescherming, zoals natuur-, landschappelijkeen cultuurhistorische waarden. Daarnaast wil de provincie ook ruimtelijke kwaliteit ontwikkelen, bijvoorbeeld door ontwikkelruimte te bieden in het buitengebied, op voorwaarde dat dit bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie vraagt gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.
Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. In artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit nader uitgewerkt. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is bepaalt dat in een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een ruimtelijke ontwikkeling toepassing moet zijn gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Bij een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied dient gebruik te worden gemaakt van een bestaand bouwperceel, tenzij in de verordening uitdrukkelijk anders is bepaald. Binnen het plangebied vindt herbestemming van een bestaand bouwperceel plaats. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag in het buitengebied. 3.2.2.6 Regels voor kwaliteitsverbetering van het landschap Het tweede principe betreft de kwaliteitsverbetering van het landschap. Een ruimtelijke ontwikkeling dient te leiden tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Deze kwaliteitsverbetering dient te passen binnen de hoofdlijnen van de door de gemeente voorgenomen ontwikkeling van het gebied.
Wanneer uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag ten koste van het buitengebied onontkoombaar is, dient die uitbreiding gepaard te gaan met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied. Dit is vertaald in het principe ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’. Er dient een basisinspanning van 20% van de waardevermeerdering van de grond te worden geïnvesteerd in het landschap. De gemeente Someren heeft eigen normbedragen vastgesteld voor ondergronden van bestemmingen, waarmee de te realiseren kwaliteitswinst in beeld kan worden gebracht. Het perceel kadastraal bekend als gemeente Someren sectie O nummer 817 heeft reeds een woonbestemming (toekend aan Verhagenstraat 15). Dit wordt derhalve in het kader van de landschapsinvesteringsregeling buiten beschouwing gelaten. Een gedeelte van het agrarisch bouwvlak wordt herbestemd naar een woonbestemming, waarbij het nieuw toe te voegen bestemmingsvlak wordt begrenst op een omvang van 2.500 m². Het plangebied
Crijns Rentmeesters bv
23
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
beslaat in de huidige situatie 9.342 m². Daarvan is 8.855 m² bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, 451 m² als ‘Wonen’ en 10.036 m² als ‘Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden’. Naast herbestemming van een gedeelte van het agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming, wordt een gedeelte van het plangebied herbestemd naar een bedrijfsbestemming. Het betreft daarbij een bedrijfsgebouw met een omvang van 1.050 m² en een omvang van 1.693 m² bedrijfsbestemming zonder bouwmogelijkheden. Het overige gedeelte van het plangebied wordt herbestemd naar ‘Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden’. In navolgende tabel is voorgaande tekst nader inzichtelijk gemaakt. BEREKENING TEGENPRESTATIE KWALITEITVERBETERING Oude waarden en ondergronden
m²
waarde/m²
waarde
Agrarisch
12.986
€
Agrarisch Bedrijf
5.355
€
20,00
€ 107.100,00
Bedrijfswoning bij agrarisch bedrijf
1.000
€
75,00
€ 75.000,00
Totaal oud
19.341
Nieuwe waarden en ondergronden
m²
8,50
€ 110.381,00
€ 217.481,00
waarde/m²
waarde
Bedrijf niet-agrarisch opslag
2.743
€
75,00
€ 205.725,00
Wonen tot 1.000 m²
1.000
€
225,00
€ 225.000,00
134
€
60,00
€
Tuin voor de voorgevellijn
1.367
€
10,00
€ 13.670,00
Agrarisch
14.097
€
8,50
€ 119.824,50
Totaal nieuw
19.341
Wonen 1.000-1.500 m²
8.040,00
€ 572.259,50
Bestemmingswinst
Inspanning voor kwaliteitsverbetering
€ 70.955,70
Bestemmingswinst Minimale basisinspanning
€ 354.778,50 20%
Figuur 16. Berekening tegenprestatie kwaliteitverbetering bij herontwikkeling van het plangebied
Uit de ‘Berekening tegenprestatie Kwaliteitsverbetering’ blijkt dat met de planwijziging een bestemmingswinst van € 354.778,50 plaats zal vinden. Dit betekent dat een bedrag van minimaal € 70.955,70,- geldt als inspanning voor kwaliteitsverbetering (20%). Binnen het plangebied vindt een kwaliteitsverbetering plaats door de sloop van stallen en de sloop van erfverharding. Op de locatie Verhagenstraat 13a blijft 350 m² aan bijgebouwen gehandhaafd. De overige te slopen gebouwen worden gesloopt. Tevens vindt sanering van erfverharding plaats en vinden er maatregelen plaats gericht op instandhouding en beheer van de aanwezige landschappelijke inpassing. Tevens worden bestaande landschapselementen vervangen en vindt aanplant van nieuwe landschapselementen plaats. Om de waarde van deze tegenprestaties te kunnen bepalen is de systematiek van de regeling “Stimuleringskader groen-blauwe diensten” gebruikt. Navolgende tabel geeft een overzicht van de kosten van de kwaliteitsverbetering weer.
Crijns Rentmeesters bv
24
Comp
Totaal
Jaar
Bijdrage
Vergoeding
Norm/1h
Eenheid
Oppervlak
Aantal
Element
Volgnr
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
Sloop stallen
1
332
m²
€ 25,00
€ 8.304,42
Sloop erfverharding L1A Houtsingel (nieuw) L7 Knip- en scheerhaag L7 Knip- en scheerhaag nieuw L8C3 Landschapsboom in groepen (bestaand) L8C3 Landschapsboom in groepen (nieuw) L8C3 Landschapsboom in laan (bestaand)
2
600
m²
€ 5,00
€ 3.000,00
3
1.896
m²
L8C3 Landschapsboom in laan (nieuw)
4
160 lengte
5
50 lengte
6
5
st
7
7
st
8
15
st
9
8
st
€ 1,61
€ 3.052,56
€ 1,61
€ 322,00
€ 60,62
€ 424,34
€ 60,62
€ 484,96
€ 11,78
€ 222,64
€ 2.226,42
€ 5.278,98
€ 1,18
€ 188,80
€ 1.888,00
€ 1.888,00
€ 1,18
€ 59,00
€ 590,00
€
912,00
€ 9,86
€ 49,30
€ 493,00
€
493,00
€ 9,86
€ 69,02
€ 690,20
€
1.114,54
€ 9,86
€ 147,90
€ 1.479,00
€ 1.479,00
€ 9,86
€ 78,88
€ 788,80
€ 1.273,76
Trajectbegeleiding erf Sloopbonus tot 350 m²
10
€ 1.500,00
11
500
€
Sloopbank
11
158
€
Totaal
-
€ 25.243,70
Voormalig agrarisch bedrijfsgebouwen Compensatie Sloopbonus van 100 m² naar 350 m² Sloopmeters op te nemen in de sloopbank
1 11
990 332 500 158
m² m² m² m²
Tabel 2: Tabel met te leveren kwaliteitsverbetering en opname overtollige sloop in de sloopbank van de gemeente Someren
Er dient sprake te zijn van kwaliteitverbetering met een omvang van € 70.955,70. Met deze herbestemming wordt een tegenprestatie met een omvang van € 25.243,70 ingebracht. Er vindt een storting in het gemeentelijk fonds voor kwaliteitverbetering plaats met een omvang van € 45.752,-. Middels voorwaardelijke verplichtingen in de planregels en een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Someren wordt de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inpassing zeker gesteld.
3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1
Structuurvisie Someren 2028
De gemeente Someren heeft een integrale structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente opgesteld. In deze structuurvisie wordt aan de hand van thema’s omschreven wat de ambities van de gemeente Someren zijn voor het jaar 2028. Onderdeel van de ‘Structuurvisie Someren 2028’ is de ‘Algemene Structuurvisiekaart Someren 2028’.
Crijns Rentmeesters bv
25
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
In de Structuurvisie Someren 2028 is geen specifieke aanwijzing voor het plangebied gedaan. Wel is te zien dat het perceel ligt in een gebied dat is aangeduid als ‘Kampenlandschap’ en heeft het gebied de ruimtelijke aanduiding ‘Kwaliteitsverbetering bebouwingslinten of bebouwingsclusters buiten de bebouwde kom’. Hier wordt in de Structuurvisie Someren 2028 niet verder op ingegaan, er wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan van de gemeente Someren. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij het bestemmingsplan ‘Someren Buitengebied’ gevoegd en wordt omschreven in navolgende paragraaf van deze toelichting.
3.3.2
Beeldkwaliteitsplan Buitengebied
De gemeente Someren heeft het ‘Beeldkwaliteitsplan Buitengebied’ als bijlage bij het bestemmingsplan ‘Someren Buitengebied’, vastgesteld op 29 juni 2011. Het beeldkwaliteitsplan wordt gebruikt als toetsingskader voor alle ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Het beeldkwaliteitplan houdt enerzijds rekening met het streven naar een aantrekkelijk, karakteristiek en contrastrijk landschap en anderzijds biedt het ruimte aan wat nodig is voor gezonde sociaaleconomische ontwikkeling in het buitengebied. In het beeldkwaliteitsplan is de gemeente Someren opgedeeld in landschappelijke eenheden, linten en clusters, waarbij het streefbeeld per deelgebied is weergegeven. Tevens zijn ontwerprichtlijnen weergegeven per deelgebied en worden alle landschapselementen behandeld. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het kaartbeeld bij het beeldkwaliteitsplan met daarop het plangebied aangegeven.
Plangebied
Figuur 17: Uitsnede Beeldkwaliteitsplan Buitengebied waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
Het plangebied is gelegen in een kampenlandschap. Een kampenlandschap wordt gekenmerkt door een kleinschalige en onregelmatige structuur. Groenstructuren op de kavelgrenzen en het achterliggende landschap zijn passend voor dit gebied. De voorwaarden die gelden voor gebieden die zijn gelegen in kampenlandschap worden hierna besproken.
-
Er is een voortuin met een lagere gesneden haag (niet hoger dan 1,20 m) heeft naar voorkeur het karakter van een traditionele boerentuin (geen coniferen, laurierkersen en/of andere exotische planten).
Crijns Rentmeesters bv
26
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
-
Een grote boom of een groep van drie (Eik, Linde, Es, Walnoot, (Paarde)kastanje)op veilige afstand van de woning (mogelijk op de erfgrens als markering hiervan).
-
Gedeelte van de tuin als fruitgaarden of eikengaarden (bomen in onregelmatige afstand op gras). Gesneden haag van de voortuin gaat in de achtertuin over naar een vrij groeiende haag, heg, houtwal of boomsingel.
-
Dichte houtwal of onregelmatige bosperceeltjes aan de achterkant van het bouwblok.
Tevens is het plangebied aan Verhagenstraat 13 en 13a op deze kaart aangewezen als gelegen in de gebiedsaanduiding ‘Knopen en clusters’. Met betrekking tot de erfinrichting gelden voor ‘Knopen en clusters’ de volgende ontwerprichtlijnen: Het erf: openbaar en privé
-
Eenvoudige (half)verharding met natuurlijke materialen. De sfeer en het beeld zijn informeel. Erfafscheidingen aan de voorkant lager dan aan de achterkant. Hagen en heggen passen beter in het buitengebied dan schuttingen, muren en hekken. Zorg voor streekeigen plantensoorten (zie ontwerprichtlijnen per landschappelijke eenheid).
-
Parkeren wordt op eigen erf of collectief opgelost.
In paragraaf 2.3.2 van deze toelichting is een erfinrichtingsplan met de groene inpassing van de gesplitste boerderij opgenomen. De hiervoor opgenomen uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd.
3.3.3
Naf-vab-beleid
De gemeente Someren heeft in raadsvergadering van 25 februari 2016 het ‘Beleid voor niet agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’ (naf-vab) vastgesteld. Daarnaast heeft de gemeenteraad in de vergadering van 18 juni 2018 het besluit genomen waarbij middels een uitgebreide procedure onder voorwaarden de oppervlakte van 250 m² naar 350 m² kan worden uitgebreid. Het doel is een aantrekkelijk, groen en landelijk buitengebied te creëren dat in combinatie met een vitale dorpskern ervoor zorgt dat iedere bewoner en bezoeker een prettige fysieke en sociale leefomgeving wordt geboden. Er is een duidelijke scheiding tussen stedelijk gebied en buitengebied en er is sprake van zo min mogelijk leegstand van voormalig agrarische bedrijfsgebouwen. Duurzaamheid is daarbij het kernwoord. De gemeente Someren wil uitbreidingsruimte toekennen, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een aantrekkelijk, groen en landelijk buitengebied. Om te bepalen wanneer een ontwikkeling bijdraagt aan een aantrekkelijk, groen en landelijk buitengebied heeft de gemeente Someren vier principes gedestilleerd. Eén van deze principes is dat “een ontwikkeling ruimte biedt aan innovatie (economisch kapitaal). De landbouw is nog steeds een belangrijke economische drager van het buitengebied. Een toenemend aantal agrariërs stopt echter.
Er is daarom behoefte aan nieuwe economische impulsen. Toerisme en recreatie zijn belangrijke nieuwe economische dragers, waarvoor we een ruimhartig beleid hebben en blijven houden, maar ook andere, innovatieve ideeën zijn meer dan welkom. Daarom willen we
Crijns Rentmeesters bv
27
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
burgers en bedrijfsleven stimuleren om met innovatieve plannen naar ons toe te komen. Locaties, die hun agrarische functie verliezen, kunnen daarvoor een goede plek zijn. Mits deze passend zijn in het buitengebied, willen we dergelijke initiatieven ondersteunen en samen met de initiatiefnemer constructief de mogelijkheden bekijken.” De bedrijvigheid binnen het plangebied vindt geen grondslag in een innovatief plan. De bedrijvigheid draagt echter wel bij aan de economische draagkracht van het buitengebied. Binnen het plangebied is een bedrijf voor statische opslag beoogd. In het naf-vab beleid voor wat betreft opslag is opgenomen: “Statische opslag, zonder bedrijfsmatige activiteit en met minimale verkeersbewegingen, staan we toe in het buitengebied tot een maximum van 1.000 m². Statische opslag ten behoeve van een elders gevestigd bedrijf is ook toegestaan, mits er sprake is van minimale verkeersbewegingen. Statische opslag is toegestaan als nevenfunctie bij (agrarische) bedrijven die nog in werking zijn en als hoofdfunctie onder de voorwaarde dat de resterende bedrijfsbebouwing gesloopt wordt en er verder geen (agrarische) activiteiten meer plaatsvinden. Buitenopslag en opslag in kassen is pertinent uitgesloten.” Binnen het plangebied vindt statische opslag in gebouwen op de locatie Verhagenstraat 13 plaats met een omvang van 1.050 m².
Een gedeelte van dit bedrijfsgebouw doet dienst als bijgebouw bij de woning. Het gaat hierbij om 100 m². In de beleidsnota ‘Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’ is tevens een sloopbonusregeling opgenomen. Hierin wordt onder andere het volgende bepaald: “Met het uitbreiden van de bestaande sloopbonusregeling kunnen we een grotere oppervlakte aan bijgebouwen bij woonbestemmingen mogelijk maken. Om de ondergeschiktheid aan de woonbestemmingen te borgen, maximaliseren we de oppervlakte bijgebouwen tot 350 m².” In beginsel is behoud van een omvang van 250 m² aan vergunde/legale oppervlakte bijgebouwen toegestaan. De omvang aan vergunde/legale bijgebouwen boven de 250 m² kan in de sloopbank worden gezet en/of met behulp van de stenen voor stenenregeling worden gebruikt om de eigen oppervlakte te vergroten tot maximaal 350 m². Indien er dan meters ‘overblijven’ omdat het maximum van 350 m² is bereikt, dan kunnen deze in de sloopbank worden geplaatst. De initiatiefnemers zijn voornemens gebruik te maken van deze regeling om de hoeveelheid bijgebouwen bij de woning Verhagenstraat 13a te vergroten (te behouden) tot 350 m². Het plangebied is gelegen in een Kampenlandschap waarvoor een verhouding sloop tot behoud van 1 op 2 geldt.
Om hier aan te kunnen voldoen zal niet alleen de sloop ten behoeve van de kwaliteitsverbetering (332 m²) sloop plaatsvinden om te komen tot behoud van een omvang van 350 m², maar ook nog eens een extra 500 m² aan voormalig agrarische bedrijfsgebouwen die dienst deden ten behoeve van de intensieve veehouderij.
Crijns Rentmeesters bv
28
Toelichting ‘Verhagenstraat 13 en 13a Lierop’
4 AFWIJKING VAN HET BESTEMMINGSPLAN 4.1 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is in het bestemmingsplan ‘Someren Buitengebied’ deels bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, deels als ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’ en deels als ‘Wonen’. In het vigerende bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden naar een woonbestemming opgenomen (in artikel 4.7.2) en voor boerderijsplitsing (in artikel 21.6.3).
4.2 Wijziging naar Wonen Herbestemming van de agrarische (bedrijfs)bestemming naar een woonbestemming behoort volgens de wijzigingsbevoegdheid in artikel 4.7.2 tot de mogelijkheden. In het vigerende bestemmingsplan ‘Someren Buitengebied’ is de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen: 4.7.2 Wijzigingsbevoegdheid naar Wonen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’, voor zo ver het gaat om de agrarische bedrijfswoning met bijbehorende grond. Hierbij gelden de volgende specifieke randvoorwaarden: 1. Het agrarisch bedrijf is beëindigd en hervatting van de agrarische activiteiten ligt niet meer in de rede; 2. Het bestemmingsvlak wordt gereduceerd tot de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijgebouw(en), erf, tuin en verharding. Deze krijgen de bestemming ‘Wonen’ terwijl de rest van het bestemmingsvlak ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ dezelfde bestemming krijgt als de omliggende gronden; 3. Eventueel aanwezige overtollige (voormalige bedrijfs)bebouwing dient te worden gesloopt tenzij de bebouwing cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarde bezit; 4. De wijzigingsbevoegdheid kan worden gebruikt in combinatie met woningsplitsing indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden die hiervoor gelden. Zie artikel 21.5.2.