5. Afzien van het indienen van wensen en bedenkingen tegen aankoop perceel N681 (gedeeltelijk) te Lierop.

Raadsvoorstel Onderwerp:

Kennis nemen van aankoop van perceel N 681 te Lierop en afzien van het indienen van wensen en bedenkingen tegen deze aankoop

Agendapunt: Opsteller:

5 Peeters, Ineke

Portefeuillehouder:

D. Blok

Documentnummer:

200256483

Zaaknummer: Datum:

0847200057574 29 december 2021

1. Samenvatting voor de burger De familie de Groot is eigenaar van perceel N 681, groot 29.395 m², gelegen nabij de Groenstraat/Berkeindje in Lierop. Deze grond is gunstig gelegen voor een toekomstige uitbreiding voor woningbouw. Met de voornoemde familie zijn aankooponderhandelingen gevoerd over grondverwerving. Deze gesprekken hebben geleid tot overeenstemming.

2. Inleiding De nieuwe woningbouwprognose van de provincie en de Woonvisie Someren leiden voor Lierop tot een opgave voor het bouwen van 109 woningen. Dit lukt niet binnen de huidige bouw-en inbreidingslocaties. Daarom is een zoektocht gestart naar een nieuwe grootschalige uitbreidingslocatie. Deze hebben we gevonden in het gebied Berkeindje-Groenstraat. De familie de Groot is daar eigenaar van een perceel grond van 29.395 m². Onderhandelingen met de familie zijn uitgemond in een akkoord en vastgelegd in een koopovereenkomst.

3. Advies 1) kennis te nemen van aankoop van het perceel N 681 voor een bedrag van € 35,-- per m²; 2) af te zien van het indienen van wensen en bedenkingen tegen deze aankoop.

4. Beoogd effect Bereiken van de voortgang van de woningbouw in Lierop voor de jaren 2020-2030 volgens de in de Nota Grondbeleid voorgestane actieve grondpolitiek.

5. Argumenten 1.1. De aankoopsom en bijkomende voorwaarden zijn financieel verantwoord Onderhandelingstraject Het op 20 januari 2020 opgestelde taxatierapport geeft een indicatieve waarde van € 30,-- per m² voor verwerving van de onderhavige grond. Uitgangspunt bij deze prijs is een realisering van de eindbestemming woningbouw over 3 tot 5 jaar. Meedenken en een open oor voor de wensen van de eigenaar hebben uiteindelijk geleid tot een akkoord op € 35,-- per m² en het uithouden van 10 bouwkavels (2 kavels per familielid) van elk 500 m². De familie betaalt hiervoor circa € 199,-- per m² exploitatiebijdrage. Het woordje “circa” is bewust opgenomen. Pas als het verkavelingsplan is opgesteld kunnen we aan de hand van exacte berekeningen de precieze exploitatiebijdrage bepalen. De familie is zich hiervan bewust. Ook is men akkoord met het feit dat de bijdrage 8% (circa € 15,-- per m²) hoger of lager dan € 199,-- kan uitvallen. Simpel gezegd moeten we eerst weten waar water, groen, openbaar gebied etc. komt te liggen, alvorens 100 procent duidelijk te kunnen zijn over het kostenverhaal. U treft de volledige beschrijving van deze constructie aan in artikel 18 van de concept koopovereenkomst (bijgevoegd). Planning van de transactie Zoals u in de bijgevoegde concept-koopovereenkomst kunt zien is, in goed overleg met de familie, gekozen voor een uitgestelde levering.

Allereerst gaan we aan de slag met het opstellen van een verkavelingsplan en het bepalen van de situering van de uit te houden kavels. Pas als dat duidelijk is, kunnen we precies bepalen welke grond gekocht wordt en welke grond (uit te houden kavels) bij de familie blijft. Vervolgens wordt de akte gepasseerd (en de grond betaald). Vanwege fiscale gevolgen is deze volgorde gunstiger dan nu het complete perceel kopen en naderhand de nog te situeren bouwkavels terug verkopen. Financiële recapitulatie Oppervlakte perceel N 681

29.395 m²

Uit te houden bouwkavels (10 x 500 m²)

5.000 m²

Netto aan te kopen grond

24.395 m²

Prijs per m² à € 35,--

€ 853.825,-- (te betalen door gemeente)

Exploitatiebijdrage € 199,-- (circa) x 5.000

€ 995.000,-- (te ontvangen door gemeente)

1.2. Voortgang van woningbouw in Lierop is verzekerd De onderhandelingen tot aankoop van een nabij gelegen (kleiner) perceel grond zijn nog lopende. De onderhavige aankoop biedt samen met dit perceel een capaciteit van 60 woningen in Lierop, geheel in eigen actieve uitgifte door de gemeente. U mag daarbij denken aan een gemêleerd woningtype conform de percentages in onze Woonvisie. 1.3. Best denkbare locatie voor uitbreiding Lierop De omgeving Berkeindje/Groenstraat heeft in ruimtelijk/planologisch opzicht de beste kaarten voor een woningbouwlocatie en daarmee een voorkeur boven andere plekken in Lierop. Hiervoor zijn verschillende redenen.

2/4

De locatie: a) kent de aanduiding “verstedelijking afweegbaar” in de Interim Verordening Ruimte van de provincie; b) ondervindt vanwege zijn ligging minder invloed van de (toekomstig verbrede) A 67; c)

is gunstig gelegen in relatie tot de nieuwe basisschool;

d) kent weinig fysieke obstakels als te behouden bomen en/of andere landschapselementen; e) betreft hoger gelegen grond, wat positief is voor de waterhuishouding. Alternatieve locaties in Lierop scoren op alle bovenstaande punten negatiever. 1.4. De mogelijkheid van minnelijke verwerving Grondverwerving valt of staat met een welwillende en meedenkende houding van de grondeigenaren. Een dergelijke insteek hebben wij mogen ervaren en waarderen we zeer. Daarom hoeven we nu niet terug te vallen op kostbare en weinig sympathieke verwervingsinstrumenten. 2.1. Hoogte aankoopsom leidt tot raadpleging van uw raad Wij stellen uw raad in de gelegenheid om wensen en bedenkingen tegen deze aankoop in te dienen.

6. Kanttekeningen 1.1. Geen grote marges Een financiële quickscan op basis van ervaringscijfers van Groote Hoeven en de Goede Vaart wijst uit dat een budget neutrale grondexploitatie bereikt kan worden. Desalniettemin zit er weinig vet op de botten. 1.2. Resultaten bodemonderzoek Resultaat van het inmiddels uitgevoerde verkennend bodemonderzoek is, dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit, met uitzondering van de grond nabij het schuurtje met asbesthoudend dak, geen belemmering vormt voor de transactie. Bij het asbesthoudend schuurtje dient een bodemsanering conform de Wet bodembescherming (Wbb) te worden uitgevoerd van circa 4 m 3 grond. Inmiddels hebben wij opdracht gegeven voor het uitvoeren van deze sanering. Vanwege de voortgang en de context van de totaal-deal hebben wij de kosten (€ 9.000,--) voor onze rekening genomen. 1.3. Een significant aantal kavels in particuliere uitgifte De familie gaat 10 kavels in eigen beheer verkopen/ontwikkelen, 2 kavels per eigenaar. Hoewel dit een gangbaar en gebruikelijk aantal is, kunnen deze kavels niet rechtstreeks door de gemeente uitgegeven worden. Daartegenover staan wel de opbrengsten van de exploitatiebijdrage. 1.4. Stikstofdepositie kan mogelijk nog roet in het eten gooien Een onderzoek naar stikstofberekeningen, gestoeld op de onderhavige locatie, toont aan dat de uitstoot naar de Strabrechtse Heide hoger ligt dan toegestaan.

Met de ontwikkeling moeten we dus rekening houden met een aanpak hiervan. Een en ander staat als uitdrukkelijk voorbehoud opgenomen in de koopovereenkomst.

3/4

1.5. De factor tijd In samenwerking met het team Beheer & Uitvoering dient het verkavelingsplan te worden opgesteld. Dit team voorziet een probleem met het beschikbaar stellen van capaciteit.

7. Financiën Aangezien er een positief resultaat wordt verwacht, kunnen de kosten van de grondaankoop geactiveerd worden als materiële vaste activa. Zodra een grondexploitatie wordt geopend, worden deze gronden daar ingebracht. Er is dus geen dekking vanuit de reserve grondbedrijf nodig.

8. Communicatie Uw besluit (opgenomen als voorbehoud in de koopovereenkomst) zal worden gecommuniceerd met de familie de Groot.

9. Uitvoering Reeds uitgevoerd: 1) Ondertekening koopovereenkomst (4 oktober 2021) 2) Ontvangst resultaten bodemonderzoek (20 september 2021) 3) Starten opstelling verkavelingsplan (7 oktober 2021) Nog uit te voeren: 4) Uw raad in de gelegenheid stellen om wensen en bedenkingen in te dienen (januari 2022) 5) Na gereedkomen verkavelingsplan starten overleg familie de Groot over uit te houden kavels (april/mei 2022) 6) Opstellen berekeningen ten behoeve van bepalen exploitatiebijdrage (juni 2022) 7) Voorleggen berekeningen aan familie de Groot (juli 2022) 8) Beschrijving van de notariële akte (september 2022)

Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Koppers-Van der Krabben

D. Blok

Bijlage(n)

O

Concept raadsbesluit

X

Aankoopovereenkomst met bijlagen

NO X

4/4