4. Besluiten om geen wensen en bedenkingen in te dienen tegen aankoop grond Boerenkamplaan 5a (ged)

Raadsvoorstel Onderwerp:

Kennis nemen van aankoop grond (ged.), gelegen Boerenkamplaan 5a, 5712 AA, en afzien van het indienen van wensen en bedenkingen tegen deze aankoop

Agendapunt: Opsteller:

4 Ineke Peeters

Portefeuillehouder:

D. Blok

Documentnummer:

200226292

Zaaknummer:

0847200215199

Datum:

24 februari 2021

1. Samenvatting voor de burger Met de heer en mevrouw Claessens, Boerenkamplaan 5, zijn onderhandelingen gevoerd over aankoop van de ondergrond van hun bedrijf, de drukkerij, gelegen Boerenkamplaan 5a. Nu de drukkerij is verkocht, is het natuurlijk moment daarvoor aangebroken. Het is de bedoeling om de grond te bebouwen met woningen en daarmee tot een afronding van Waterdael III te komen. Inmiddels is overeenstemming bereikt en is de koopovereenkomst ondertekend.

2. Inleiding Drukkerij Claessens, Boerenkamplaan 5a te Someren, wordt volledig omgeven door de bebouwing van plan Waterdael III. Het is ruimtelijk en stedenbouwkundig logisch deze gronden te betrekken bij Waterdael III om zodoende dit woningbouwplan mooi af te kunnen ronden. Met dit argument is de locatie in de Structuurvisie Someren 2028 aangeduid als herstructureringslocatie en kende het voorheen geldende bestemmingsplan Waterdael III voor deze gronden de wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw. Met de heer en mevrouw Claessens zijn aankooponderhandelingen gestart en er is overeenstemming bereikt voor een bedrag van € 658.069,--.

3. Advies 1) kennis te nemen van aankoop van het perceel Boerenkamplaan 5a voor een bedrag van € 658.069,--; 2) af te zien van het indienen van wensen en bedenkingen tegen deze aankoop.

4. Beoogd effect Het bereiken van een laatste stuk ruimtelijke en stedenbouwkundige afronding van Waterdael III.

5. Argumenten 1.1 De aankoopsom is financieel verantwoord Voor de start van de onderhandelingen is een taxatierapport opgesteld. Dit taxatierapport sluit op een bedrag van € 731.000,--. Dit bedrag is vervolgens het vertrekpunt en de basis geweest bij de onderhandelingen. a. Uithouden 2 bouwkavels De familie Claessens heeft de wens geuit om 2 bouwkavels met 2 bouwrechten buiten de transactie te houden. Rekening houdend met deze wens is de ondergrond van de 2 westelijk geprojecteerde kavels (nader aangegeven met 493 m² en 376 m², totaal 869 m², zie “tekening uit te houden kavels” als bijlage bij de overeenkomst) daarom buiten de taxatie gebleven. Het is het goed recht van de familie om de kavels op enig moment zelf te realiseren, mits daarvoor aan ons een exploitatiebijdrage betaald wordt. Hiervoor is een bedrag overeengekomen van € 199,-- per m². Dit bedrag is gebaseerd op gemeentelijke kostprijs- en opbrengsten berekeningen, waarbij een budget neutrale grondexploitatie uitgangspunt is geweest. Het bovenstaande betekent dat Claessens een exploitatiebijdrage van € 172.931,--( 869 x € 199,--) verschuldigd is aan de gemeente. € 731.000,-- minus deze € 172.931,-- leidt tot een koopsom van € 558.069,--. b. Oplevering van ontruimde en schone grond Ten tweede is met de familie Claessens overeengekomen dat zij de grond schoon en volledig ontruimd opleveren.

Dit impliceert dat de ontruiming van de bedrijfsgebouwen, de uitvoering van de volledige sloopwerkzaamheden en het bodemonderzoek voor risico en rekening van de familie Claessens worden uitgevoerd. De hiermee samenhangende geraamde kosten, zijnde € 100.000,--, zijn normaal gesproken voor rekening van de koper (de gemeente), maar worden vanwege de uitvoering in eigen beheer bijkomend vergoed in de aankoopprijs, die daarmee op € 658.069,-- sluit. 1.2. Het natuurlijke moment voor afronding Waterdael is nu bereikt De drukkerij is verkocht en de heer en mevrouw Claessens zijn qua denkproces nu zover om de grond ook daadwerkelijk te verkopen. Langer uitstellen van aankoop met daaraan inherent de situatie van weer een nieuwe huurder in de gebouwen vertraagt de afronding van Waterdael III. 1.3. De sanering van een bedrijf in een woongebied Hoewel planologisch ingepast, blijft de aanwezigheid van een bedrijf met deels een bestemmingsplanmatige toegestane specifiek vorm van machinefabriek, in een woningbouwplan geen ideale situatie. 1.4. Negen woningen in actieve uitgifte door de gemeente De ondergrond van de drukkerij voorziet in het beschikbaar komen van negen woningen (vrije sectorwoningen vrijstaand/halfvrijstaand) in een actieve uitgifte door en geheel in eigen hand van ons als gemeente.

2/4

6. Kanttekeningen 1.1. Vooralsnog een negatief exploitatieresultaat van € 104.454,-Zoals aangegeven onder argument 1.1. onder kopje a. is bij de berekeningen uit gegaan van een budget neutrale grondexploitatie. De gronden van de familie Claessens vormen juridisch gezien één exploitatie met het aansluitende buurperceel. Vandaar dat de berekeningen ook opgesteld zijn met inbegrip van de kosten en opbrengsten van dit buurperceel. De onderhandelingen met deze eigenaar zijn lopende maar nog niet afgerond. Dit betekent dat de kosten neutraliteit pas bereikt wordt als ook het buurperceel verworven is. 1.2. Geen doorgang van het bestemmingsplan Er is een risico dat omwonenden bezwaar/beroep gaan instellen tegen het bestemmingsplan met als risico dat een onherroepelijk bestemmingsplan (lang) op zich laat wachten of zelfs helemaal niet doorgaat.

7. Financiën De aankoop ad € 658.069,-- kan op basis van de nieuwe werkwijze ten aanzien van de waardering gronden voor € 553.615,-- worden geactiveerd als warme gronden en het huidige verwachte nadeel ad € 104.454,-- kan ten laste van de reserve grondbedrijf worden gebracht. Deze onttrekking wordt meegenomen in de zomernota 2021. Het verloop van de reserve grondbedrijf over het huidige boekjaar en de vier toekomstige begrotingsjaren is als volgt:

Conform jaarrekening 2019 is de benodigde buffer voor de reserve grondbedrijf voor risico dekking € 2,4 miljoen. De benodigde opslag voor toekomstige strategische aankopen is € 2,5 miljoen en de benodigde buffer voor het risico van activering warme gronden woningbouw op basis van toekomstige bestemming (50% boekwaarde) is momenteel € 0,3 miljoen. In totaal is de minimaal benodigde stand hiermee € 5,2 miljoen. Voor de bepaling van de vrije ruimte dient de laagst verwachte stand met dit bedrag te worden verminderd.

8. Communicatie Dit voorstel zal worden gecommuniceerd met de familie Claessens.

3/4

9. Uitvoering Voorzien is een directe uitvoering van de grondtransactie en het beschrijven van de notariële akte. Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

T.M.G. van Leeuwen

D. Blok

Bijlage(n)

O

Concept raadsbesluit

X

Aankoopovereenkomst met bijlagen

NO X

4/4