13b. Bijlage 2. Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren Verdiepend behoefteonderzoek naar de ruimtevraag van bedrijfsruimtegebruikers Stec Groep aan de gemeente Someren

Lukas Meuleman & Marijn Gradussen 31 mei 2022

2

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.3 2.4

3

7

Top-down vraag in de gemeente Someren ........................................... 7 Bottom-up vraag in de gemeente Someren ........................................ 10 Aanbod in de gemeente Someren........................................................ 14 Resterende behoefte aan circa 4 tot 8 hectare t/m 2030 in de gemeente Someren ............................................................................... 16

Bijlage 4.1 4.2 4.3

4

Ontwikkel extra hectare bedrijventerrein in Someren .......................... 4 Hanteer een uitgiftestrategie met focus op kwaliteit en duurzaamheid........................................................................................... 5 Sluit aan bij de Brainport principles en zoek afstemming met De Peel ............................................................................................................ 6 Benut uw huidige bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk ................ 6

Behoefteraming 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Aanpak ...................................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Adviezen 2.1 2.2

3

17

Bedrijventerreinen in Someren............................................................. 17 Brainport Principles & kwaliteitscriteria ............................................... 20 Figuren behoeftepeiling ........................................................................ 22

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In gemeente Someren zijn nauwelijks nog bedrijfskavels beschikbaar. De vraag naar bedrijfskavels blijft ook zonder aanbod - en ondanks corona - onverminderd groot. Er zijn momenteel plannen voor de (private) ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein, grenzend aan de noordwestzijde van het bestaande bedrijventerrein binnen uw gemeente. Daarnaast oriënteert men zich regionaal ook op een nieuw (regionaal) bedrijventerrein. U wilt weten hoe groot de behoefte is aan uitbreidingruimte voor bedrijven op bedrijventerrein in de gemeente. U wil daarbij weten wat de omvang (kwantiteit) en aard (kwaliteit) van de ruimtebehoefte op zowel korte als langere termijn is. U hebt ons, Stec Groep, gevraagd om hiervoor een behoefteonderzoek uit te voeren.

1.2 Aanpak Om de ruimtevraag van bedrijfsruimtegebruikers in Someren in beeld te brengen voerden we drie analyses uit: • Als eerste voerden we, ter inventarisatie van de ambities en plannen van het lokale bedrijfsleven, een online enquête uit. Deze vulden bedrijven gedurende een periode van vier weken in maart 2022 in. De enquête is verspreid via de gemeentelijke kanalen, lokale ondernemersverenigingen en lokale media om een zo hoog mogelijke respons te genereren. In de enquête stelden we vragen over hun ambities en eventuele plannen voor uitbreiding of verplaatsing, aard en omvang van de benodigde kavel en vastgoed, eventuele voorkeurslocaties en -kernen, en voor de bedrijven relevante afwegingen en motieven. • Als tweede voerden we een deskanalyse uit naar de lange termijn ruimtebehoefte van bedrijven op basis van scenario’s. Deze sluit aan bij de methodiek van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Ter aanvulling op de enquête geeft deze analyse een modelmatig beeld van de lange termijn ruimtevraag. Door beide methoden te combineren krijgen we een goed en zo betrouwbaar mogelijk beeld van de kwantitatieve én kwalitatieve behoefte. • Als derde hebben we het bestaande kavel- en vastgoedaanbod in beeld gebracht en geïnventariseerd waar herontwikkelingsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen zich voor (kunnen) doen.

De resultaten hiervan zijn geconfronteerd met de vraaganalyse om tot onze definitieve conclusies en advies te komen.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u direct de totale behoefte aan bedrijventerrein en geven we adviezen om op een juiste manier in de vraag te voorzien. In hoofdstuk 3 onderbouwen we hoe deze behoefte is opgebouwd en wat de vraag en het aanbod is in de gemeente Someren. In hoofdstuk 4 (bijlage) vindt u een overzicht van de bedrijventerreinen in de gemeente Someren, de Brainport principles en enkele ondersteunende figuren uit de behoeftepeiling. Zo krijgt u meer gevoel bij de context van de terreinen en de Somerense bedrijven.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

4

2 Adviezen 2.1 Ontwikkel extra hectare bedrijventerrein in Someren Behoefte aan 4 tot 8 hectare bedrijventerrein voor uw lokale bedrijven In Someren is behoefte aan extra hectaren bedrijventerrein. De komende tien jaar (2022 t/m 2031) verwachten we een ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Someren van circa 4 tot 8 hectare netto. Deze prognose is gebaseerd op een vertaling van de (top-down) provinciale behoefteraming naar Someren en een actuele (bottom-up) peiling onder Somerense ondernemers. De onderkant van de bandbreedte (4 hectare) is met grote zekerheid te realiseren. Dit is namelijk de onderkant van de bandbreedte van de resultaten uit de enquête. We verwachten tegelijkertijd dat Someren meer richting de bovenkant van de bandbreedte (8 hectare) kan gaan ontwikkelen. De marktdruk in Someren is namelijk hoog en de (verwachte) werkgelegenheidsgroei in de regio is groot. Daarnaast zijn er bijna geen bedrijventerreinkavels meer voor uitgifte beschikbaar in Someren en is de leegstand laag. Door de krapte op de bedrijventerreinmarkt is er geen gezonde verhuisdynamiek (en ecosysteem) mogelijk. Dit belemmert de ontwikkeling van bedrijven, economie en werkgelegenheid in Someren. We adviseren daarom om te sturen op een toevoeging van bedrijventerrein van circa 8 hectare.

Op dit moment wordt een nieuwe provinciale bedrijventerreinenprognose gemaakt op basis van een nieuwe werkgelegenheidsprognose en actuele data over (ontwikkeling van) ruimtegebruik bij bedrijven. Naar verwachting is deze nieuwe prognose in het najaar van 2022 beschikbaar en zal de behoefte aan hectaren bedrijventerrein op basis van deze prognose hoger uitvallen voor de regio Zuidoost-Brabant dan de voorgaande prognose. We adviseren om – ter zijne tijd - op basis van deze nieuwe informatie de raming in voorliggend rapport nog keer tegen het licht te houden. Ontwikkel de ruimtevraag vraaggericht en gefaseerd We adviseren om vraaggericht te ontwikkelen. We zien dat de geprognotiseerde vraag (top-down) al voor een groot deel concreet is (bottom-up). Echter, de markt voor bedrijventerreinen kan veranderen en ook de vraag naar bedrijventerreinen kan veranderen: door veranderende vestigingseisen verandert het type en de omvang van de vraag van ondernemers voortdurend. Vraaggericht ontwikkelen houdt in dat een bedrijventerrein alleen wordt ontwikkeld bij voldoende concrete ruimtevraag van eindgebruikers. Door vraaggericht te ontwikkelen beperkt u het risico op kwantitatief of kwalitatief overaanbod. Een uitvoering van vraaggericht ontwikkelen is het gefaseerd op de markt brengen van bedrijventerreinaanbod.

Concreet houdt dit in dat een plan (zoals het terrein Van de Laar) bij voldoende concrete ruimtevraag van eindgebruikers hard gemaakt wordt. Onderneem actie op de zachte plannen Op basis van de bottom-up inventarisatie verwachten we al een uitbreidingsvraag op korte termijn (binnen nu en 3 jaar). Het is van belang om de bedrijven die een uitbreidingsvraag hebben te faciliteren, omdat ze anders ‘knel’ komen te zitten. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt is het belangrijk dat doorstroming op gang komt in de bestaande vastgoedvoorraad. Zo kunnen toekomstige opkomende bedrijven (zoals scaleups) makkelijker een plek vinden in Someren. De gemeente Someren heeft vijf locaties met zachte plancapaciteit waarvan momenteel 2 locaties (met in totaal 6 hectare) op ‘groen’ staan en geschikt zijn voor bedrijvigheid. We adviseren om eerst te focussen op de locatie Lage Akkerweg. Deze locatie sluit aan bij de huidige bedrijfsbebouwing. Hier is het mogelijk om op bedrijfsniveau maatwerk te leveren. Daarnaast vinden we het verstandig om de ontwikkellocatie Van de Laar te gebruiken om gefaseerd de ‘overige’ ruimtevraag te faciliteren.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

5

Focus op de lokale vraag en maak afwegingen voor de grote ruimtevrager(s) De behoefteraming gaat in op de ‘autonome vraag’ voor de gemeente Someren. Oftewel, de behoefte van ondernemers uit Someren. We gaan dus in deze raming uit van het feit dat Someren een gelijke positie en aantrekkingskracht houdt in de regio. De mogelijke effecten van de Schaalsprong Brainport zijn niet direct in deze raming verwerkt. Het gros van de lokale ruimtevragers in Someren zoekt een kleinschalige kavel van maximaal 1 hectare. Naast de lokale ruimtevragers verwachten we ook nog een (boven)regionaal georiënteerde vraag met mogelijk grotere ruimtevragers. Deze vraag wordt niet in deze raming meegenomen. Deze vraag zal voornamelijk op een toekomstig regionaal bedrijventerrein landen.

2.2 Hanteer een uitgiftestrategie met focus op kwaliteit en duurzaamheid Borg duurzaamheidseisen aan de voorkant Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen is dé kans om concreet in te spelen op het behalen van duurzaamheidsambities. Alle nieuwbouw op bedrijventerreinen moet uiteraard voldoen aan landelijke (duurzaamheids)normen (zoals regels vastgelegd in Bouwbesluit, Energieprestatie – BENG, MilieuPrestatie Gebouwen, EPBD III en Energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS)). Hier bovenop adviseren we om aanvullende duurzaamheidsmaatregelen te bespreken met mogelijke (nieuw) vestigers. Denk hierbij aan onderdelen in het bestemmings- of omgevingsplan die duurzame ontwikkeling stimuleren of aan het reserveren van ruimte in de openbare ruimte voor collectieve en/of decentrale warmtelevering of energieopwekking. Op die manier zorgt u ervoor dat nieuwe ontwikkelingen niet alleen op de korte termijn profijtelijk zijn, maar ook toekomstbestendig zijn en over een relatief lange termijn hun waarde behouden. Om de ondernemersvrijheid te borgen adviseren we dat ondernemers ook in staat moeten zijn om de voor hen meest passende duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Uitbreiding van locaties én investeren in het bestaande gaan beleidsmatig hand-in-hand. Uit de behoeftepeiling blijkt dat een deel van de respondenten al aan verduurzaming werkt (zie figuur 9 in bijlage 4.3).

Zo maakt het overgrote deel van de respondenten gebruik van LED verlichting en ook hebben bijna alle respondenten hun pand extra geïsoleerd. Maatregelen die de respondenten nu nog niet toepassen, maar wel verwacht van wordt dat ze deze binnen 3 jaar gaan toepassen, zijn met name duurzame mobiliteit (elektrisch vervoer) en het verder verduurzamen van het pand (gasloos, afkoppelen van regenwater). Dit kan u als gemeente faciliteren en/of stimuleren door onder andere kennisuitwisseling of subsidiemogelijkheden aan te bieden. Houd rekening met de next economy trends Naast verduurzaming zijn circulariteit en digitalisering trends waar rekening mee gehouden moet worden wanneer nieuw bedrijventerrein wordt uitgegeven. Voor digitalisering geldt dat digitale verbindingen steeds belangrijker worden. Een snel en betrouwbaar netwerk is dus van belang als randvoorwaarde. Te denken valt aan de aanleg van glasvezel op nieuwe bedrijventerreinen. Voor circulariteit adviseren we om in te zetten op circulair (en aanpasbaar) bouwen. Uit de behoeftepeiling blijkt dat de bedrijven die nu al bezig zijn met het hergebruik van materialen (of verwachten in de aankomende 3 jaar er in te investeren) bijna allen verhuisplannen hebben (zie figuur 10 in bijlage 4.3).

Stel beeldkwaliteitseisen en zet in op natuurinclusiviteit Voor nieuwe bedrijventerreinen wordt een aantrekkelijk werkmilieu steeds meer van belang waar het prettig werken én verblijven is. Een campusachtige ontwikkeling waar productie en R&D samenkomen zou goed passen in het plaatje van de Brainport. Een nieuw bedrijventerrein aantrekkelijk maken kan doormiddel van de architectuur van een bedrijfspand en/of het realiseren van (gebiedseigen) beplanting. Met welstandsnormen kan u de architectuur, te gebruiken materialen, kleuren en dergelijke beïnvloeden. Naast het uiterlijk is vergroening ook belangrijk vanuit klimaatoogpunt. Traditionele bedrijventerreinen zijn stenig en weinig groen. Hitte en piekbuien kunnen flink overlast veroorzaken. U kunt bij nieuwe ontwikkelingen een minimum percentage groen/blauw opnemen voor het onbebouwde terrein (zowel op private kavels als de openbare ruimte). Organisatiegraad als basisvoorwaarde Georganiseerde ondernemers bereiken meer, hebben over het algemeen meer slagkracht voor collectieve voorzieningen en kunnen elkaar versterken met ideeën en innovaties. Denk hierbij aan het gezamenlijk

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

6

aanpakken van relevante vraagstukken omtrent verduurzaming, vergroening, circulariteit en digitalisering. Een hogere organisatiegraad vereenvoudigt bovendien communicatie en afstemming tussen ondernemers onderling en tussen gemeente en ondernemers. We adviseren om bij nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen een vorm van collectiviteit te verplichten. Er zijn verschillende vormen van collectiviteit mogelijk. Een KVO-B (Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijventerrein) is bijvoorbeeld een belangrijke stap om langzaam toe te werken naar meer gedeeld eigenaarschap op gebiedsniveau, dit kan in de vorm van parkmanagement of een bedrijven investeringszone (BIZ). Bij zeer kleine nieuwe ontwikkelingen waar een vorm van collectiviteit niet haalbaar is, kan gezocht worden naar aansluiting bij bestaande collectieven op aanpalende bedrijventerreinen. Momenteel is er geen specifieke vorm van collectiviteit aanwezig op de bedrijventerreinen. De OVS (Ondernemers Vereniging Someren) is momenteel aan het onderzoeken of een parkmanagementstructuur haalbaar is op de bedrijventerreinen in Someren. Uit de behoeftepeiling blijkt dat nog niet iedereen overtuigd is om een vorm van collectiviteit aan te gaan (zie ook figuur 11 in bijlage 4.3). Een opgave voor de gemeente is dan ook ondernemers te enthousiasmeren zich te verenigen en de samenwerking op te zoeken.

2.3 Sluit aan bij de Brainport principles en zoek afstemming met De Peel De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in Someren moet zo toekomstbestendig mogelijk gebeuren, rekening houdend met de toekomstige eisen van ondernemers. Daarom zijn binnen het SGE zogenaamde Brainport Principles vastgesteld. Door als Someren in te zetten op de Brainport Principles sluit de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein goed aan bij de gestelde regionale ambities. De Brainport Principles zijn leidende principes voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Voortbouwend op deze principes zijn concrete kwaliteitscriteria opgesteld (zie bijlage 4.2) waarop nieuwe bedrijventerreinen 1 worden beoordeeld (ongewogen score) en geprioriteerd. Op basis hiervan kunnen gemeenten objectieve keuzes maken tussen ontwikkelingslocaties. Verder is samenwerking en afstemming met De Peel belangrijk. De monitoring van vraag en aanbod en het – in samenwerking - optimaal matchen van vraag en aanbod vanuit het 1 loket model biedt gemeenten en bedrijfsleven de beste garantie om op korte en op lange termijn in een passend aanbod van bedrijventerreinen te kunnen blijven voorzien. Dit geldt voor zowel de lokale bedrijventerreinen als het toekomstige regionale bedrijventerrein.

2.4 Benut uw huidige bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk Binnen de bestaande bedrijventerreinen is nog beperkte ruimtewinst mogelijk. De zogenaamde ‘floor space index’ (m2 vloeroppervlakte bebouwing per m2 kavel) op de terreinen is relatief laag ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde op bedrijventerreinen en ook de maximale bouwhoogte wordt vaak niet maximaal benut. Het is daarom wenselijk om te sturen op zo intensief mogelijk gebruik van de beschikbare ruimte op de bedrijventerreinen (met de juiste inpassing van parkeer- en groenvoorzieningen). Omdat het veelal over private kavels gaat, heeft u dit niet altijd in de hand. Als gemeente kunt u wel eigenaren motiveren en stimuleren het eigen ruimtegebruik te optimaliseren, door bijvoorbeeld te wijzen op de maximale planologische mogelijkheden (als die nog niet zijn benut). Ook kunt u als gemeente nagaan of een bedrijf dat zich met een ruimtevraag meldt eventueel gebruik kan maken van de restruimten van een ander bedrijf voordat u een nieuwe kavel uitgeeft. Op die manier wordt de huidige voorraad eerst optimaler benut voordat er uitgebreid wordt. We adviseren om beter benutten hand in hand te laten gaan met de uitgifte van nieuw bedrijventerrein.

De Brainport Principles en daarbij opgestelde kwaliteitscriteria gelden nu voor nieuwe ontwikkelingen. In 2021 gaan het SGE aan de slag met de bestaande bedrijventerreinen (dus ook eventuele herstructurering); naar verwachting zullen de Brainport Principles gebruikt worden voor het formuleren van kwaliteitscriteria voor bestaande terreinen.

1

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

3 Behoefteraming In dit hoofdstuk gaan we in op de behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente Someren. De behoefte wordt bepaald door de geraamde uitbreidingsvraag voor de gemeente Someren te confronteren met het harde planaanbod binnen de gemeente. Dat zijn terreinen waarvoor een vastgesteld bestemmingsplan geldt en die dus ontwikkeld kunnen worden (of al in uitgifte zijn). Figuur 1: Toelichting uitbreidingsvraag en vervangingsvraag

Vraagraming: actuele marktvraag naar bedrijventerreinen We schetsen de actuele markvraag voor de periode 2021 t/m 2030 naar bedrijventerreinen in de gemeente Someren. We doen dit op basis van een top-down (3.1) en een bottom-up (3.2) benadering van de vraag. Voor de top-down benadering maken we gebruik van de meest recente provinciale prognose uit 2018. De nieuwe provinciale prognose is momenteel in de maak maar nog niet gereed. Voor de bottom-up vraagraming maken we gebruik van de uitkomsten van een behoeftepeiling die is uitgezet onder ondernemers in Someren in de maanden februari en maart 2022.

3.1 Top-down vraag in de gemeente Someren Modelmatige berekening van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag op basis van inventarisatie De modelmatige prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. Kortom: hoeveel extra bedrijventerrein is er nodig ten opzichte van de huidige voorraad aan bedrijventerreinen? De extra ruimte die nodig is wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd. Daarnaast kan er extra ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Deze ruimtevraag-component wordt vervangingsvraag genoemd . In Someren is er geen sprake van een vervangingsvraag, we berekenen daarom alleen de uitbreidingsvraag.

7

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

8

Figuur 2: Schematische weergave uitbreidingsvraag en vervangingsvraag

Bron: Stec Groep, 2021

Vraag naar bedrijventerreinen in regio Zuidoost-Brabant De uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in regio Zuidoost-Brabant in de periode 2018-2030 bedraagt tussen de 137 en 339 hectare. We willen een beeld schetsen van het (indicatieve) ‘marktaandeel’ van de gemeente in de regionale economie. Hiervoor maken we gebruik van de volgende drie parameters: • Historische uitgifte bedrijventerrein Deze indicator geeft een beeld van de historische uitgiftedynamiek. Een gemeente of regio die in de afgelopen tien jaren bovengemiddeld in trek blijkt te zijn, krijgt hierdoor een grotere koek van de vraag toebedeeld. Historische uitgifte zegt alleen niet alles over toekomstige uitgifte, we interpreteren deze cijfers daarom altijd met zorg. Hierbij nemen we nadrukkelijk ook de bedrijfsdynamiek mee omdat enkel focussen op uitgifte van kavels te beperkt is. Immers, geen aanbod is geen uitgifte. • Aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen De indicator geeft een beeld van de economische positie van verschillende gemeenten en regio’s op bedrijventerreinen. Daarmee krijgen gemeenten en regio’s met een hogere economische dynamiek op bedrijventerreinen een grotere koek van de vraag toebedeeld.

• Voorraad / areaal bedrijventerrein (netto hectare) Deze indicator geeft een beeld van de economische positie van een gemeente of regio op bedrijventerreinen, waarbij niet werkgelegenheid, maar de oppervlakte bepalend is. De indicator voegt een ruimtelijke component toe. De uitbreidingsvraag in de regio komt in de regel vooral van bestaande bedrijven, die, blijkt uit onderzoek van CBS, vaak over kortere afstand verhuizen (waarvan ruim twee derde binnen de eigen gemeente) 2. We kiezen ervoor om bij de indicatieve verdeling te rekenen met een te verantwoorden gemiddelde dat zich logischerwijs bevindt tussen de uitersten van de drie verdeelsleutels (bandbreedte). Dit doen we omdat het rekenen met verdeelsleutels altijd geënt is op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeenten en regio’s voor de komende jaren. De bandbreedte (en geconstateerde delta tussen de hoogste en laagste waarde) geeft aan dat er variatie kan zitten in de uiteindelijke uitkomst.

2

CBS (2013). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente

9

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Verwacht aandeel Someren in geprognotiseerde uitbreidingsvraag bedraagt circa 2,5% In onderstaande tabel is het aandeel van Someren ten opzichte de van regio Zuidoost-Brabant opgenomen. Tabel 1: Aandeel gemeente Someren per indicator Indicator

Regio ZuidoostBrabant

Uitgifte en bedrijfsdynamiek op bedrijventerreinen in de periode 2012-2020 (in ha) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in 2021 (in banen) Totaal areaal bestaande bedrijventerreinen 1 jan 2021 (in ha)

Gemeente Someren

332 177.560 3.375

Aandeel gemeente Someren

16,4 2.748 85,9

4,8% 1,6% 2,6%

Bron: Stec Groep 2022, op basis van IBIS provincie Noord-Brabant, 2020 en LISA, 2021

Het gemiddelde aandeel van gemeente Someren bedraagt ongeveer 2,5%. We hanteren dit percentage (indicatief) als toekomstig ‘marktaandeel’ in de ruimtevraag. Uitbreidingsvraag Someren tussen 2,5 en 6,5 hectare realistisch in periode 2021-2030 De prognose geeft in drie scenario’s (laag, midden, hoog) aan welke ontwikkelingen verwacht kunnen worden, afhankelijk van de economische conjuncturele ontwikkelingen en hoe dit dan per kwalitatief segment kwantitatief uitpakt. In de tabel geven we de totale uitbreidingsvraag weer voor de gemeente Someren op basis van een marktaandeel van circa 2,5%. Tabel 2: Aandeel Someren in geprognotiseerde uitbreidingsvraag (drie scenario’s 2018-2030)

Makrtaandeel in uitbreidingsvraag regio Zuidoost-Brabant 2018 t/m 2030 Correctie voor de periode 2021 t/m 2030

Gemeente Someren (scenario laag) circa 3,4 ha

Gemeente Someren (scenario midden) circa 5,1 ha

Gemeente Someren (scenario hoog) circa 8,5 ha

(3,4 / 13) * 10 = 2,6 ha

(5,1 / 13) * 10 = 4,2 ha

(8,5 / 13) * 10 = 6,5 ha

Bron: Stec Groep, 2022

Voor de periode 2021 t/m 2030 berekenen we een vraag tussen circa 2,5 en 6,5 hectare (indicatief op basis van het ‘laag’ en ‘hoog scenario’). We verwachten dat het ‘scenario hoog’ realistisch is voor Someren. Dit scenario gaat namelijk uit van een sterke ruimtevraag bij grootschalige bedrijven in industrie (HTSM) en logistiek en groothandel. Someren heeft vanwege de gunstige ligging en de aanwezige industrie de potentie om te groeien in deze sectoren. Er is in Someren geen sprake van een aanvullende vervangingsvraag. Ruimtevraag in lijn met de programmering de Peel De Peelgemeenten hebben in 2019-2020 afspraken gemaakt over de programmering en sturing van de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de periode tot 2030. Voor de gemeente Someren was de actuele vraag naar bedrijventerrein in 2020 8 hectare. In de programmeringsafspraken is vervolgens vastgesteld dat Someren 6 hectare mag en kan programmeren om aan de vraag te voorzien. Zie ook onderstaand samenvattend figuur. Figuur 3: Programmeringsafspraken de Peel

Bron: Sub-regio De Peel (28 mei 2020)

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

10

3.2 Bottom-up vraag in de gemeente Someren Online behoeftepeiling: inzicht in de actuele ruimtevraag van bedrijven Om meer grip te krijgen op de marktvraag naar bedrijfsruimte is een online enquête opgesteld. De enquête geeft inzicht in (een deel van) de actuele lokale huisvestigingsvraag in de gemeente Someren. Ofwel, de vraag die nu al in beeld is. Daarmee kan de bottom-up vraag als (indicatieve) concretisering beschouwd worden van de lange termijnprognose uit de vorige paragraaf. Mogelijke ruimtevraag van buiten de gemeente, bijvoorbeeld vanuit buurgemeenten, is niet in beeld gebracht. Naast een aantal algemene vragen met betrekking tot bedrijfskenmerken is gevraagd naar toekomstige verhuis- en/of uitbreidingsplannen. De enquête geeft onder andere inzicht in de beoogde kavelomvang en wat de motieven en locatievoorkeuren zijn. Zo zijn de enquêteresultaten waardevol voor de inkleuring van de actuele behoefte 3 van het bedrijfsleven in Someren. In totaal hebben 36 bedrijven de enquête ingevuld, waarvan 32 uit de gemeente Someren. Hiervan zijn er momenteel 20 bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein, dit is circa 9% van het totaal aantal bedrijven op de bedrijventerreinen in Someren. Van het totaal aantal respondenten geven 22 bedrijven aan een verhuis- en/of uitbreidingswens te hebben.

Alle 22 bedrijven overwegen een verhuizing en/of uitbreiding op een van de bedrijventerreinen in de gemeente. Kwantitatieve ruimtevraag op basis van twee scenario’s We gaan eerst in op de kwantitatieve ruimtevraag die uit de enquête volgt. We werken de behoeftepeiling uit in twee scenario’s: Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven. Ofwel het beoogde kaveloppervlak van een bedrijf min het huidige kaveloppervlak. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat het vastgoed maximaal wordt ingevuld en/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus. Dit scenario komt het beste overeen met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de vorige paragraaf modelmatig is berekend. Echter is er momenteel sprake van minimale leegstand in Someren, terwijl een bepaalde schuifruimte in de bedrijfsruimtemarkt gewenst is. We werken daarom ook het scenario ‘volledige nieuwbouw’ uit. Volledige nieuwbouw Het tweede scenario is het scenario van volledige nieuwbouw. Dit scenario geeft een overzicht van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is. Daarvoor rekenen we fictief met het scenario waarop alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd.

Dit kan realistisch zijn aangezien meer dan 50% van de respondenten een voorkeur heeft voor nieuwbouw binnen de gemeente. Alleen een enkeling sluit de optie volledig uit (zie ook figuur 9). In dit scenario kan een deel van wat wordt achtergelaten opnieuw worden ingevuld om meer schuifruimte te creëren. Een kanttekening is dat we verwachten dat niet iedereen gaat nieuwbouwen en dat het vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief ook wenselijk is om op de huidige kavels uit te breiden om zo efficiënter ruimtegebruik te stimuleren. We laten deze twee scenario’s zien om een bandbreedte te creëren met de minimale en maximale lokale uitbreidingsbehoefte. Een bandbreedte is nodig omdat de ruimtevraag door verschillende onzekerheden van bedrijven niet 1 op 1 vertaalt kan worden naar een exacte ruimtebehoefte. Ook laat de bandbreedte u vrijer voor het maken van beleidskeuzes.

3

Het betreft natuurlijk een momentopname en de ruimtevraag kan wijzigen in de tijd.

11

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Bottom-up vraag benadering resulteert in 4 tot 8 netto hectare vraag t/m 2027 Op basis van de input van het lokale bedrijfsleven komt de ruimtebehoefte uit op circa 4 tot 8 hectare voor de komende 5 jaar. Tabel 3: Overzicht kwantitatieve ruimte op basis van de enquête Netto ontwikkeling 4 hectare

Someren

Volledige nieuwbouw 8 hectare

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

Kwalitatieve duiding van de ruimtevraag in Someren In deze paragraaf gaan we in op de kwalitatieve aspecten van de ruimtebehoefte. Om zo de kwantitatieve analyse meer in te kleuren en om een beter beeld te creëren hoe de ruimtebehoefte er uit ziet. Verhuiswens- en termijn In totaal hebben 36 respondenten de enquête ingevuld. Hiervan geeft circa 70% (22 respondenten) aan verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben (zie onderstaand figuur). Het merendeel van de respondenten met verhuis- en/of uitbreidingsplannen is zich aan het oriënteren op de mogelijkheden. Circa 30% geeft aan al concreet plannen te hebben. Een relatief groot deel van de respondenten met verhuis- en/of uitbreidingsplannen bevindt zich dus in de oriënterende fase. Figuur 4: Hoe concreet zijn uw verhuis- en/of uitbreidingsplannen?

16%

Ja, ons plan en financiering zijn gereed, we kunnen snel van start

12% 16%

Ja, we zijn concreet bezig met een plan en financiering Ja, we zijn ons aan het oriënteren op onze mogelijkheden Ja, maar het is slechts een idee of voornemen

56%

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

Van de respondenten die verhuis- en/of uitbreidingsplannen hebben, geeft het merendeel aan deze plannen op korte termijn te realiseren (binnen 3 jaar). Gekeken naar het totale beoogde kaveloppervlakte bevindt zich een groot deel van de ruimtevraag binnen deze 3 jaar (circa 80%). Een groot gedeelte van de behoefte zal dus op relatief korte termijn gerealiseerd willen worden (zie onderstaand figuur). Figuur 5: Op welke termijn spelen uw verhuis- en/of uitbreidingsplannen? 4% 5%

18%

18%

Binnen 1 jaar of is al in uitvoering Over 1-3 jaar Over 3-5 jaar Over 5 jaar of later

55% Dat weten we nog niet

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

12

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Omvang en vastgoedtype Het gros van de ruimtevragers is relatief klein en heeft behoefte aan een pand < 5.000 m2. In enkele gevallen gaat het om meer ruimte (zie figuur 6, links). Eén bedrijf geeft bijvoorbeeld aan in de toekomst mogelijk een behoefte te hebben aan een uitbreiding van circa 1 hectare. Het is verstandig om hiervoor met de initiatiefnemer(s) maatwerk te leveren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke grootschalige bedrijvigheid kan vestigen. Ongeveer de helft van de ruimtevragers heeft behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. Dit is in lijn met het feit dat circa 40% van de ruimtevragers actief is in de sectoren bouw en industrie & productie. Daarnaast wordt in enkele gevallen een kantoorpand genoemd. Samen met de voorkeuren voor een showroomruimte zijn dit niet noodzakelijkerwijs ontwikkelingen die op een bedrijventerrein hoeven te vestigen, maar ook in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie kunnen worden gefaciliteerd. Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren om hiervoor breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen.

Ook wordt in enkele gevallen een winkelpand genoemd, maar met de opmerking dat deze ook in de bebouwde kom gefaciliteerd kan worden. Dat lijkt ons ruimtelijk ook wenselijker. Een bedrijfsverzamelgebouw wordt ook maar een enkele keer genoemd, maar niet in die mate en concreetheid dat ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw (voor meerdere bedrijven) in Someren een succesvol toekomstperspectief lijkt. Figuur 6: Beoogde omvang bedrijfspand (links) en beoogd vastgoedtype (rechts) Bedrijfshal zonder kantoorruimte

"0 - 500 m2"

9%

5%

14%

"1.001 – 2.500 m2"

18% 27%

9%

3% 7%

Bedrijfshal met kantoorruimte

10%

Bedrijfsverzamelgebouw

"2.501 – 5.000 m2" "5.001 – 10.000 m2"

18%

10%

"501 - 1.000 m2"

"10.000 - 30.000 m2" "> 30.000 m2"

42% 23%

Kantoorpand Showroom

5%

Winkelruimte

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

Beweegredenen De voornaamste reden voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg behoefte aan een groter pand. Daarnaast wordt ook de wens voor een zichtlocatie of een representatievere omgeving genoemd. In enkele gevallen komen ook andere beweegredenen naar voren. Dichterbij de werknemers is het minst belangrijk. Voor het deel van de bedrijven dat niet noodzakelijkerwijs méér ruimte nodig heeft worden uiteenlopende redenen genoemd: duurzamer vastgoed of behoefte aan een hogere milieucategorie. Voor deze bedrijven is het interessant om met de betreffende ondernemer en vastgoedeigenaar te inventariseren wat de mogelijkheden zijn tot herontwikkeling of upgrading van de locatie. Dat is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief meer wenselijk dan nieuwbouw. Vanwege de hoge uniciteit van deze initiatieven is het verstandig om hiervoor met de initiatiefnemer(s) maatwerk te leveren.

13

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Figuur 7: Beweegredenen voor verhuis- en/of uitbreidingsplannen (meerdere antwoorden mogelijk) Op zoek naar een plek met meer milieugebruiksruimte… Op zoek naar een duurzamer pand Op zoek naar een representatievere omgeving Op zoek naar een beter bereikbare locatie Op zoek naar een zichtlocatie Op zoek naar een locatie dichterbij mijn werknemers Op zoek naar een groter pand 0 Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

2

4

6

8

10

12

14

16

14

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

3.3 Aanbod in de gemeente Someren We confronteren de vraag met het beschikbare aanbod, zowel in de vorm van uitgeefbare kavels als aangeboden bedrijfsvastgoed. Er zijn in de gemeente Someren nauwelijks uitgeefbare kavels meer beschikbaar. We brengen daarom ook in kaart hoe uw bestaande voorraad kwalitatief goed kan (blijven) aansluiten op de vraag en waar nog verbeter-, herontwikkeling/herstructurering- en intenstiveringsmogelijkheden zijn. Geen hard planaanbod4 beschikbaar in Someren De afgelopen jaren zijn de laatste vierkante meters op de bedrijventerreinen in Someren volledig uitgegeven door de gemeente. In de gemeente Someren zijn er wel een aantal zachte plannen aanwezig. In totaal is het zachte planaanbod 13,5 hectare. Op basis van het stoplichtmodel staan een aantal van deze plannen op groen en een aantal op oranje. De plannen die op groen staan en geschikt zijn voor bedrijfsruimte omvat in totaal ongeveer 6 hectare. Het gaat hier om de locaties Van de Laar en Lage Akkerweg (aanpalend aan Nuva Keuken Groep). Tabel 4: Aanbod uitgeefbare bedrijfskavels in Someren Bedrijventerrein

Status

Kleur stoplichtmodel

Aanbod (2020) in hectare Ontwikkelruimte Groen 4,0

Bijzonderheden (2021)

Locatie Van de Laar

Zacht

In privaat eigendom van Van de Laar, kan in ontwikkeling worden genomen.

Locatie Lage Akkerweg (aanpalend aan Nuva Keuken Groep)

Zacht

Groen

2,0

Ingesloten door bestaand bedrijventerrein, de locatie is aanpalend aan Nuva Keuken Groep

Locatie Lage Akkerweg (aan N266)

Zacht

Oranje

2,6

Locatie niet geschikt voor bedrijvigheid vanwege lage ligging/watersituatie

Locatie Van de Ven

Zacht

Oranje

2,0

Locatie Someren-Eind

Zacht

Groen (1 ha)/rood (1,7 ha)

2,7

De locatie ligt voor een groot gedeelte in een geurcirkel van de naastgelegen boerderij en daarmee vrijwel ongeschikt voor bedrijvigheid Ingesloten tussen bedrijventerrein ‘t Vaartje en de kern Someren-Eind. De 1 ha groen is vanwege aanpalend woningbouw niet geschikt om bedrijvigheid te ontwikkelen. De 1,7 ha rood is eventueel slechts beperkt geschikt voor (kleinschalige) bedrijvigheid

Bron: gemeente Someren (2022)

Leegstand bedrijfsvastgoed verwaarloosbaar in Someren Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een gezond percentage. Hierbij heeft leegstand geen negatieve werking op de directe omgeving, maar is er wel sprake van voldoende schuifruimte voor verhuizende en groeiende bedrijven. Op het moment wordt er op bedrijventerrein Sluis XI / Half Elfje één bedrijfspand aangeboden van circa 560 m2 en op bedrijventerrein Witvrouwenbergweg één bedrijfspand van circa 705 m2. Hiermee ligt het leegstandsniveau met circa 0,3% ver onder het frictieniveau. Op basis van deze leegstandscijfers is er geen noodzaak tot herinvulling of herontwikkeling van leegstand vastgoed. Er is eerder sprake van een noodzaak tot het toevoegen van aanbod om voldoende schuifruimte voor de markt te voorzien. Indicatief kan ongeveer 20.000 m2 bedrijfsvastgoed worden toegevoegd als je richting het frictieniveau bijbouwt. 4

De harde plancapaciteit is het aanbod dat in vastgestelde plannen is opgenomen (ook al is het feitelijk nog niet gerealiseerd).

15

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

In de gemeente worden vijf bedrijfshallen aangeboden die niet op een bedrijventerrein zijn gevestigd. Een enkeling is gelegen in het buitengebied en een tweetal hallen bevinden zich aan de rand van het centrum van Someren. Tevens worden er in Someren een aantal vrijkomende agrarische bebouwingen (VAB’s) aangeboden, hier zit echter geen bedrijfsbestemming op. Het is wel goed om dit in het achterhoofd te houden bij de inrichting van het buitengebied in relatie met de bedrijventerreinen. Bedrijven in de gemeente Someren zijn relatief ruimte-extensief De bedrijven op de bedrijventerreinen zijn gemiddeld ruimte-extensiever (320 m2 kavel per werknemer) dan het regionaal gemiddelde (214 m2 kavel per werknemer). Het gevolg van deze relatief hoge terreinquotiënt is dat werkgelegenheidsgroei in de gemeente Someren een relatief grotere impact heeft op het ruimtegebruik dan gemiddeld in de regio. Eén baan neemt immers relatief veel ruimte in. Deze hoge ‘terreinquotiënt’ is enerzijds het gevolg van de economische structuur van de gemeente: in de gemeente Someren is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd. We zien bijvoorbeeld op de Lage Akkerweg, waar relatief veel dienstverlening (zoals consumentendiensten) aanwezig is, dat de parameter dan ook lager is dan de andere terreinen.

Anderzijds roept een hoge terrein quotiënt de vraag op in hoeverre de beschikbare ruimte nog efficiënter kan worden gebruikt. Bijvoorbeeld door meerlaags te bouwen, door kantoorruimte van bedrijven op de verdieping te realiseren. Het is verstandig richting de toekomst (in hoeverre niet al gebruikelijk) om, op zowel de bestaande terreinen als bij eventuele nieuwe ontwikkelingen, aandacht te (blijven) geven aan duurzaam ruimtegebruik. Gemiddelde Floor Space Index (FSI) op de Somerense bedrijventerreinen is circa 0,5 De vraag of de beschikbare ruimte nog efficiënter kan worden gebruikt wordt luider wanneer we kijken naar de ‘floor space index’ (fsi) van bedrijven. De fsi is de verhouding tussen m2 vloeroppervlakte van het vastgoed en de oppervlakte (in m2 ) van de kavel. Waar de fsi op bedrijventerreinen landelijk gemiddeld ongeveer 52% bedraagt, ligt deze in de gemeente Someren op ongeveer 51% 5. Dit past bij het profiel van een regulier gemengd bedrijventerrein. Op de Lage Akkerweg is er relatief veel bebouwd (58%), op ’t Vaartje is ‘slechts’ 42% bebouwd. Dit heeft met name te maken met een aantal grote buitenruimtes welke gebruikt worden als opslag of als parkeerruimte. Tabel 5: Terreinquotiënt en FSI per terrein in Someren Bedrijventerrein Sluis XI / Half Elfje Witvrouwenberg Lage Akkerweg ’t Vaartje Totaal (gemiddeld)

Terreinquotiënt 324 338 236 532 320

FSI (Floor Space Index) 0,48 0,50 0,58 0,42 0,52

Bron: Lisa, 2020; BAG, 2021; bewerking Stec Groep, 2022

5 Landelijk zien we dat een FSI van 0,5 tot 0,8 op modern gemengde bedrijventerreinen haalbaar is. Voor regulier-gemengde bedrijventerreinen zien we doorgaans een FSI van 0,4 tot 0,6. Op locaties waar de FSI zich onder de ondergrens van 0,5 bevindt, is intensivering naar verwachting een reële en haalbare optie.

16

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

3.4 Resterende behoefte aan circa 4 tot 8 hectare t/m 2030 in de gemeente Someren Op dit moment is er in de gemeente Someren beperkt ruimte beschikbaar om verhuizingen en/of uitbreidingen te faciliteren. In Someren is geen hard planaanbod aanwezig en er zijn alleen nog zachte plannen aanwezig. Daarom gaan we voor de behoefte enkel uit van de uitbreidingsvraag. In Someren is de uitbreidingsvraag op basis van de top-down analyse circa 6,5 hectare, uitgegaan van het ‘scenario hoog’. Dit ligt in lijn met de toebedeelde 6 hectare vanuit de bedrijventerreinprogrammering (2020). De bottom-up vraag is een concretisering van de lange termijn vraag. Het is de totale ruimtevraag die al concreet in beeld is op basis van de enquêteresultaten. Deze ruimtevraag is circa 4 tot 8 hectare. De totale behoefte van circa 6,5 hectare in het hoge scenario van de top-down raming ligt daarmee binnen de bandbreedte van de actuele behoefte van 4 tot 8 hectare. Er kan geconcludeerd worden dat bijna alle geprognosticeerde ruimtevraag al (direct) kan worden ingevuld op basis van de enquêteresultaten 6. Tabel 6: Vraag-aanbod confrontatie Gemeente Someren

6

Vraag t/m 2030 (ha) 4–8

Aanbod (ha) 0

Verschil vraag minus aanbod 4–8

De plannen van de ondernemers verschillen in mate van concreetheid en gaan gepaard met onzekerheden.

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

17

4 Bijlage 4.1 Bedrijventerreinen in Someren Gemeente Someren beschikt over grofweg twee bedrijventerreinen De gemeente Someren kent ‘administratief’ een Figuur 8: Overzicht en kaartbeeld bedrijventerrein in de zestal bedrijventerreinen (zie figuur 1). In de gemeente Someren praktijk zijn de locaties geconcentreerd in de Kern Bedrijventerrein Bruto Netto kern Someren en de kern Someren-Eind. In de oppervlakte oppervlakte kern Someren vormen de ‘losse locaties’ in de Someren Sluis XI / Half Elfje 63,1 60,2 praktijk één groot bedrijventerrein dat gelegen is Someren Witvrouwenberg 4,6 2,7 tussen de kern en de N266 7. Het hele terrein Someren Lage Akkerweg I 7,9 7,4 bevat circa 77 hectare netto oppervlakte. Het Someren Lage Akkerweg II 2,7 2,7 Someren Lage Akkerweg III grootste gedeelte van dit bedrijventerrein heet 6,3 3,9 Someren-Eind ’t Vaartje Sluis XI / Half Elfje. Aan de zuidkant is de Lage 11,9 9,3 Akkerweg gelegen. Daarnaast zijn er nog twee solitaire terreinen aanwezig die langs Sluis XI/ Half Elfje gesitueerd zijn. Bij de kern Someren-Eind ligt het bedrijventerrein ’t Vaartje. Dit bedrijventerrein bestaat uit circa 9 hectare netto oppervlakte. In totaal beschikt de gemeente Someren over circa 86 hectare netto oppervlakte bedrijventerrein.

7

In dit behoefteonderzoek behandelen we de Lage Akkerweg I, II & II als één terrein: Lage Akkerweg.

18

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Bedrijventerrein Sluis XI / Half Elfje huisvest de meeste bedrijven Het terrein Sluis XI / Half Elfje is het grootst in omvang, huisvest het grootst aantal vestigingen en de meeste werkgelegenheid. De overige terreinen zijn aanzienlijk kleiner. Alleen het terrein Lage Akkerweg huisvest nog een relatief groot deel van de werkgelegenheid. Zie onderstaande tabel voor het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen per terrein. Tabel 7: Arbeidsplaatsen en vestigingen op bedrijventerreinen Bedrijventerrein Sluis XI / Half Elfje Witvrouwenberg Lage Akkerweg ‘t Vaartje Totaal

Arbeidsplaatsen

Vestigingen 1.860 80 615 175 2.730

135 10 50 25 220

Bron: LISA, 2020; Bewerking Stec Groep, 2022

Bedrijventerreinen in Someren zijn gemengde bedrijventerreinen Op de bedrijventerreinen in Someren zijn met name de ‘traditionele sectoren’ gevestigd. De sectoren industrie en bouw, handel en reparatie zorgen voor circa 70% van de werkgelegenheid op de terreinen. De grotere terrein hebben allemaal ongeveer dezelfde verdeling en zijn gemengd. Alleen op de twee solitaire locaties zijn enkele sectoren dominant. Het gaat in dat geval gaat om één of twee grotere bedrijven op de (relatief kleine) locatie. Er is in de gemeente Someren dan ook geen sprake van een bepaald specifiek cluster van bedrijven met een onderscheidend profiel. Figuur 9: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sector 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Sluis XI / Half Elfje Witvrouwenbergweg Lage Akkerweg t Vaartje Totaal

Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek ICT, zakelijke en overige dienstverlening Consumentendiensten Landbouw

Bron: LISA (2020); Bewerking Stec Groep (2021)

De bedrijven op de bedrijventerreinen hebben een lokaal tot regionaal marktverzorgingsgebied Om inzicht te krijgen hoe de bedrijventerreinmarkt zicht verhoudt tot de regio brengen we het verzorgingsgebied in beeld. De bedrijven in Someren faciliteren primair bedrijven binnen de eigen gemeente, maar er zijn ook een aantal bedrijven die regionaal dan wel (inter)nationaal georiënteerd zijn. We benoemen drie ontwikkelingen: 1.

Op het gebied van werkgelegenheid heeft de gemeente Someren een lokaal en regionaal verzorgende functie. Het arbeidspendel van de gemeente Someren is negatief, wat betekent dat er meer mensen van binnen naar buiten de gemeente reizen voor hun werk dan dat er mensen van buiten naar binnen de gemeente reizen (zie ook onderstaande tabel). Relatief veel mensen komen uit de omliggende gemeenten zoals Asten, Deurne en Helmond. De meeste mensen die in Someren wonen en elders werken reizen naar de steden Eindhoven en Helmond. Ook werken er relatief veel mensen in de buurtgemeente Asten. In Someren wordt circa 36% van het aantal arbeidsplaatsen gevuld door mensen uit de eigen gemeente.

19

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Tabel 8: Top 10 gemeenten met de meeste pendelstromen van/naar de gemeente Someren Gemeente Asten Helmond Eindhoven Deurne Weert Geldrop-Mierlo Heeze-Leende Weert Peel en Maas Best

Totale pendel

Inkomend 1.500 1.300 1.200 800 400 400 400 400 300 200

Uitgaand 800 400 200 400 200 100 100 200 200 0

Saldo 700 900 1.000 400 200 300 300 200 100 200

100 -500 -800 0 0 -200 -200 0 100 -200

Bron: CBS (2020)

2.

Van alle 24 bedrijven die naar de bedrijventerreinen in de gemeente Someren verhuisd zijn vanaf 2013 was ongeveer 75% afkomstig uit de eigen gemeente. Let op, er zijn ook relatief veel bedrijven opgericht in deze periode waarvan de herkomst niet bekend is. Er is een aantal verhuisbewegingen zichtbaar tussen Asten en Someren. De verhuisdynamiek vanuit Eindhoven is beperkt, een enkel bedrijf heeft zich vanuit Eindhoven in de laatste jaren gevestigd op een bedrijventerrein in Someren.

3.

Ook uit de enquête blijkt – meer hierover in het volgende hoofdstuk – dat bedrijven met een uitbreidings- of verhuiswens bij voorkeur binnen de gemeente blijven. Hierbij heeft nieuwbouw nog de grootste voorkeur, meer dan 50% van de respondenten geeft hier de voorkeur aan (zie ook onderstaand figuur). Onder de respondenten is er net zoveel voorkeur voor verhuizing naar een bestaand pand binnen de gemeente als uitbreiding op de huidige locatie.

Figuur 10: Voorkeuren van bedrijven met een uitbreidings- of verhuiswens Extra locatie buiten mijn gemeente Extra locatie binnen mijn gemeente Nieuwbouw buiten mijn gemeente

Uitgesloten

Nieuwbouw binnen mijn gemeente

Liever niet Neutraal

Verhuizing naar een bestaand pand buiten mijn gemeente

Voorkeur

Verhuizing naar een bestaand pand binnen mijn gemeente

Sterke voorkeur

Uitbreiden op huidige locatie (aankoop aangrenzend perceel) Uitbreiden op huidige locatie (intensiever ruimtegebruik) 0% Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

20%

40%

60%

80%

100%

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

20

4.2 Brainport Principles & kwaliteitscriteria Naast de kwantitatieve afspraken zoals opgenomen in de programmering van de Peel zijn op het niveau van Zuidoost-Brabant ook een aantal kwalitatieve uitspraken uitgewerkt tot zes Brainport Principles voor werklocaties. Dit gaat onder andere over goede landschappelijke inpassing, beeldkwaliteit, duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie. De zes Brainport Principles zijn: •

•

• •

•

•

Passende beeldkwaliteit: we stellen eisen aan de kwaliteit van bedrijfsvastgoed. Uiteraard zijn er verschillen tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen). Duurzame werklocaties: werklocaties in SGE lopen voorop op thema’s duurzaam, gezond, bereikbaar en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen zoveel mogelijk energiepositief moeten zijn, dat ze indien mogelijk bijdragen aan de circulaire economie, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. Daarnaast dient de OV potentie maximaal te worden benut op nieuwe locaties. Georganiseerde werklocaties: bij nieuw te ontwikkelen locaties stellen we voorwaarden aan collectiviteit in de vorm van verplicht parkmanagement of een BIZ. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu: nieuwe locaties bieden ruimte voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. Uiteraard zijn er verschillen tussen typen terreinen. Binnenstedelijke werklocaties vragen een ander voorzieningenniveau dan een grootschalig functioneel terrein. Er zijn uiteraard uitzonderingen, denk aan clustering van logistieke bedrijven of thematische terreinen.

Invloed voor bedrijven: terreinen worden vraaggericht ontwikkeld. We sluiten dus zo goed mogelijk aan bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod worden structureel gemonitord. Er is geen sprake van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. De eindgebruiker is bij de gronduitgifte al goed in beeld. Benutting regionale schaalniveau: werklocaties kunnen een lokaal tot bovenregionaal verzorgingsgebied hebben. Een regionaal bedrijventerrein in een gemeente kan daarom ook de vraag vanuit buurgemeenten en zelfs buurregio’s bedienen.

Een deel van de bovenstaande kwalitatieve criteria worden gekwantificeerd. In onderstaande tabel staan de kwaliteitscriteria met de wijze van scoren. Hieronder een korte toelichting: •

•

• •

•

Stikstofrisico ontwikkeling: bouwprojecten veroorzaken stikstofuitstoot en – depositie. Wanneer de stikstofdispositie een Natura 2000-gebied aantast is volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) een vergunning vereist. Bouwprojecten vanaf 10 km afstand van een Natura 2000-gebied voldoen doorgaans aan de eis van 0,00 mol/ha/jaar. Ontwikkellocaties die dichter bij een kwetsbaar gebied liggen zijn minder kansrijk om door te gaan. Bereikbaarheid / ontsluiting: bereikbaarheid via de weg is een belangrijk criterium voor iedere nieuwe ontwikkellocatie. Behalve ontsluiting is ook de extra congestie die een ontwikkeling met zich meebrengt van belang. Bij voorkeur worden er voor nieuwe locaties daarom verkeersstudies/-modellen gemaakt op basis waarvan terreinen worden vergeleken. Bereikbaarheid/ potentie OV: voor veel werknemers en werkgevers is bereikbaarheid met OV een belangrijk criterium. Ook draagt OV ontsluiting bij aan afname van congestie. Arbeidspotentieel (auto en fiets): de beschikbaarheid van personeel wordt een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor. Deze indicator brengt het arbeidspotentieel dat vanuit een locatie ontsloten kan worden in beeld. We kijken naast arbeidspotentieel per auto ook naar het vervoer per fiets. Voor veel werknemers (en de regionale bereikbaarheid) is de fiets een belangrijk vervoersmiddel.

Aansluiten op bestaand terrein: het vormen van een cluster van bedrijvigheid geniet de voorkeur boven nieuwe, losstaande, greenfieldontwikkelingen. Bijvoorbeeld vanwege voordelen van schaalvergroting, investeringskracht van het collectief van ondernemers, een hogere potentie voor het uitwisselen van reststromen en/of -warmte tussen bedrijven etc. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de druk op bestaande ontsluitingen niet problematisch wordt.

21

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

•

Netcapaciteit: om als werklocatie energiepositief te kunnen zijn is voldoende netcapaciteit van wezenlijk belang. Of er knelpunten zijn of worden verwacht om energie terug te kunnen leveren aan het net weegt daarom mee in de prioritering van te ontwikkelen locaties.

Tabel 9: kwaliteitscriteria nieuwe ontwikkellocaties Criterium

Definitie

Stikstofrisico ontwikkeling

Afstand tot dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied

Bereikbaarheid / ontsluiting

Afstand in autorijdminuten ten opzichte van N- en/of snelwegen zonder ontsluiting via een dorpskern. Indien mogelijk: verkeersstudies/modellen.

Bereikbaarheid/ potentie OV 8

Potentie voor bereikbaarheid/ontsluiting via OV.

Arbeidspotentieel (auto)

Hoeveel potentiële arbeidskrachten zijn bereikbaar per auto vanuit de ontwikkellocatie?

Arbeidspotentieel (fiets)

Absolute aantallen kunnen worden vergeleken tussen ontwikkellocaties. Hoeveel potentiële arbeidskrachten zijn bereikbaar per fiets vanuit de ontwikkellocaties?

Laag

Score Gemiddeld

Hoog

< 5 km

< 10 km

> 10 km

N-weg binnen 10 minuten

Aan N-weg of snelweg binnen 510 minuten

Snelweg binnen 5 minuten

Potentie OV -

Potentie OV +/-

Potentie OV +

> 20 min auto

> 10 min auto

< 10 min auto

> 15 min fiets

> 10 min fiets

< 10 min fiets

Absolute aantallen kunnen worden vergeleken tussen ontwikkellocaties. Aansluiten op bestaand terrein

Ruimtelijke aansluiting op een bestaand terrein.

Ontwikkeling op nieuwe locatie

Ontwikkeling grenzend aan bestaand terrein

Ontwikkeling op bestaand terrein

Netcapaciteit

Nieuwe terreinen zijn energiepositief. Om duurzaam opgewekte energie ook op het hoogspanningsnet te krijgen is de netcapaciteit wezenlijk.

Teruglevering van opgewekte energie niet mogelijk.

Teruglevering van opgewekte energie nog niet mogelijk, wel op korte termijn.

Teruglevering van opgewekte energie direct mogelijk.

Omdat het om nog te ontwikkelen locaties gaat, zijn er in de meeste gevallen nog geen OV haltes of -verbindingen. Het bepalen van de OV-potentie hang af van o.a. de nabijheid van (H)OV lijnen en haltes en de bereidheid/concrete plannen van OV-bedrijven en gemeenten om nieuwe voorzieningen te realiseren.

8

22

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

4.3 Figuren behoeftepeiling Figuur 11: Welke duurzaamheidsmaatregelen past u toe in uw bedrijf(svoering)? Vergroenen kavel/pand Pas ik toe

Verduurzamen pand: LED verlichting Verduurzamen pand: isolatie daken/muren/ramen Verduurzamen pand: gasloos Verduurzamen pand: afkoppelen van regenwater

Pas ik niet toe, maar verwacht ik binnen nu en 3 jaar toe te passen

Opwekken duurzame energie: warmte-koude opslag Opwekken duurzame energie: zonnepanelen Duurzame vervoersbewegingen personeel stimuleren Duurzame mobiliteitsoplossingen (transport,logistiek)

Ik pas het niet toe en ga het niet toepassen

Verduurzamen bedrijfsproces (energiezuinig) Circulair werken 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

Figuur 12: Maakt u gebruik van onderstaande “technologieën” in uw bedrijfsproces? Ja Slimmere bedrijfsprocessen/-organisatie Samenwerken/innovatie in een (bedrijven)cluster (eventueel inclusief onderwijs) ter bevordering van producten/processen

Nee, maar ik verwacht in de komende 3 jaar hier in te investeren Nee, ik ga hier niet in investeren

Automatisering Digitalisering Benutten van restwarmte of CO2 als energiebron Hergebruik van materialen, reststromen en retourstromen 0% Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

20%

40%

60%

80%

100%

Deze 'technologie' is niet van toepassing op mijn bedrijf

Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Someren

Figuur 13: Bent u geïnteresseerd in een bepaalde vorm van georganiseerde samenwerking?

45% 55%

Bron: Behoeftepeiling ondernemers Someren (2022)

Ja

Nee

23