10b. Raadsnotitie Ontwikkelingsrichting Otterdijk- bijlage 1 stedenbouwkundig advies

Stedenbouwkundig advies | Otterdijk, Lierop

2

Inhoudsopgave Inleiding

5

Analyse

9

Visie

13

Mogelijke uitwerking

15

Laatst gewijzigd: 20/05/2022 LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Tel: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl

j

4

Inleiding Binnen het buurtschap Otterdijk liggen momenteel 2 initiatieven voor transformatie van een voormalig pluimveebedrijf en 2 voormalige varkenshouderijen. De gemeente heeft aangegeven om hieraan te willen meewerken mits er een goed stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. Dit document biedt handvatten voor eventuele ontwikkeling in het buurtschap die bijdraagt aan de historie van de plek en het omliggende landschap. 5

6

7

8

Analyse Het buurtschap Otterdijk is één van de buurtschappen rondom Lierop. Het bebouwingscluster is gelegen aan de linten ‘Otterdijk’ en Otterdijkseweg. De buurtschap ligt tussen een aantal bolle akkers net buiten de kern Lierop en vlakbij het beekdal van de Kleine Aa. Van oudsher is het een agrarisch buurtschap dat een flinke schaalsprong heeft ondergaan door de komst van de grotere stallen voor de pluimvee- en varkenshouderij. Hierdoor is het kleinschalige landschap deels verdwenen al zijn er nog wel een paar duidelijke elementen behouden gebleven zoals de twee kleine driehoekige bossen, de bomenrij aan het lint en een aantal solitaire bomen aan de zuidkant bij het bebouwingscluster. Als we kijken naar historische kaarten dan valt het volgende op: • Pad richting de Kleine Aa is verdwenen. Opvallend is dat de boerderij die destijds aan dat pad lag nog steeds de oriëntatie die richting op heeft staan. Er ligt nu iets noordelijker een nieuw pad. • Dat er een schaalsprong heeft plaatsgevonden van de verschillende percelen waarbij boomsingels en of houtwallen zijn verdwenen.

• Twee driehoekige bossen zijn nog aanwezig maar de omringende paden zijn verdwenen • Op het perceel van het voormalige pluimveebedrijf lijkt een stukje heide te hebben gelegen • De Kleine Aa is rechtgetrokken en de kleinschalige slotenpatronen met bomen zijn verdwenen, hier heeft ook een schaalsprong plaatsgevonden. • Het ligt op een iets hoger deel tussen de Bolakkers en de Kleine Aa

We onderscheiden in het gebied in twee sferen namelijk: • Het bebouwingslint Otterdijk-Otterdijkseweg • De bebouwingskern aan de zuidzijde

Ingediende plannen Otterdijk 1 is een voormalige pluimveehouderij. Het initiatief dat is ingediend betreft de sanering van stallen en wenst daarvoor in de plaats een aantal ruimtevoor-ruimte kavels terug te brengen. Op de percelen Otterdijk 3-7 ligt een initiatief om twee voormalige varkenshouderijen te saneren en daarvoor in de plaats een grootschalige paardenfokkerij te realiseren.

9

Open akker behouden

Pad en begroeiing verdwenen

Groene driehoeken zijn nog steeds herkenbaar

10

Meanderende Kleine Aa

Landschapselementen verdwenen Otterdijk 1920 met kadastrale grenzen en bebouwing van nu

OTTERDIJKSEWEG

Agrarische grond

Te saneren pluimveestallen (ca. 4500 m²)

Beoogde Ruimte voor Ruimte woningen

Te handhaven bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen en nieuwe bedrijfsloods met zonnepanelen

Bestaand bouwvlak intensieve veehouderij (ca. 1,46 hectare)

DOETERSEDIJK

1 : 1000 16322-004 T.M.C. van Hooijdonk 11-03-2022

OTTERDIJK

Schaal: Project: Opgesteld door: Datum:

Otterdijk 1 ruimte-voor-ruimtewoningen

Deze tekening betreft een indicatieve weergave van de beoogde ontwikkeling als gevolg van de bijbehorende planologische procedure, hieraan kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.

STEDENBOUWKUNDIGE SCHETS

|

RUIMTE-VOOR-RUIMTE HERONTWIKKELING OTTERDIJK 1 LIEROP

Otterdijk 3-7 paardenhouderij Esri Nederland, beeldmateriaal.nl

11

Voor het buurtschap Otterdijk wordt in de structuurvisie gestreefd naar een kwaliteitsverbetering van het bebouwinglint en cluster.

Kleinschalige ontginningslandschapspatronen herstellen Openheid behouden

Openheid behouden

12

Natuurlijk verloop Kleine Aa herstellen

Langzaamverkeer volgt historische lijnen

Visie In de loop van de jaren is het kleinschalige agrarische buurtschapje verandert in een buurtschapje met een aantal grootschalige bedrijven. Nu zich twee initiatieven aandragen voor deze locatie kunnen we deze kans aangrijpen om kwaliteitsverbetering van het bebouwingslint en cluster te realiseren. We staan hierbij voor de keuze of we de schaalvergroting verder willen doorzetten of de kenmerken van het oorspronkelijke kleinschalige landschap weer terug te brengen. Het saneren van de voormalige stallen draagt bij aan kwaliteitsverbetering van de plek. Daarnaast zien wij nog enkele kansen voor ontwikkeling op deze plek: 1. Het lint een beetje verdichten 2. De ‘kern’ optimaliseren door enkele woningen toe te voegen en de openbare ruimte verbeteren 3. Een nieuwe kleinschalige ontwikkeling achter de kern in vorm van een compact woonerfje 4. Het kleinschalige landschap terugbrengen d.m.v. zandpaden en aanplant van boomsingels

OF

Voor een goede inpassing in de omgeving zien we volgende kansen: • Natuurontwikkeling rond de Kleine Aa, terugbrengen van de meandering van de Kleine Aa en het terugbrengen van de kleinschalige ontginningspatronen met boomsingels en sloten/greppels • Openheid behouden van de verschillende akkers rond het buurtschap

13

schuurwoningen delen de oprit en zijn met de korte gevel naar de straat georiënteerd

Lintbebouwing lange gevel naar de straat

14

Zandpad toevoegen naast beboste driehoek

LV-routes oude en nieuwe woonbuurt via historische lijnen

Enkele woningen toevoegen aan het bestaande cluster Kopgebouw als entree van het nieuwe woonerf

Mogelijke uitwerking Met de eerder benoemde punten uit de beknopte visie kunnen we de volgende ontwikkeling voorstellen: • Lintbebouwing d.m.v. woonkavels op het perceel Otterdijk 1. De woningen hebben zicht op het open grasland aan de overzijde van de Otterdijk. In de visie willen we de openheid op die plek ook behouden. Achter de lintbebouwing is ruimte voor twee schuurwoningen. Hiermee wordt gerefereerd naar de opzet van een boeren erf waarbij de schuren achter de woning zijn gesitueerd. Ten opzichte van elkaar, moeten de schuurwoningen als 1 perceel worden gesitueerd. Het perceel wordt groen ingepakt om ook vanuit het dorp een groen aanzicht te geven aan het buurtschapje. • Lintbebouwing d.m.v. woonkavels op het perceel Otterdijk 3. De woningen worden georiënteerd op de Otterdijk waardoor de ‘kern’ iets steviger wordt. • Toevoegen van een zandpad parallel aan de beboste driehoek. Hiermee wordt de structuur van het driehoekige stukje bos versterkt. • Benadrukken van de kern. Dit doen we d.m.v. een herinrichting van de openbare ruimte en enkele woningen toe te voegen die georiënteerd worden op die plek. • Toevoegen woonerf op het perceel Otterdijk 7. Op oude kaarten is goed te zien dat er een schaalvergroting heeft plaatsgevonden en verschillende boomsingels zijn verdwenen.

Door het maken van een kleinschalig woonerf kunnen we oude landschapsstructuren zoals een boomsingel en een langszaamverkeers zandpad terugbrengen. De woningen worden georiënteerd op een gezamelijke binnenplek waarbij we streven naar een groene sfeer en kwaliteit. Denk hierbij aan parkeren uit het zicht en zo min mogelijk verharding.

15

LOS stadomland B.V.

Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Telefoon: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl