10b. Raadsnotitie Ontwikkelingsrichting Otterdijk

Raadsnotitie Onderwerp: Opsteller:

Ontwikkelingsrichting buurtschap Otterdijk Merkx, Jeroen

Portefeuillehouder:

A.A.H. Swinkels

Documentnummer:

200402439

Zaaknummer: Datum:

0847200257244 19 juli 2022

1. Samenvatting voor de burger Binnen het buurtschap aan Otterdijk spelen op dit moment twee ruimtelijke initiatieven. De initiatieven vinden op korte afstand van elkaar plaats. Het ene initiatief leidt tot schaalvergroting, terwijl het andere initiatief leidt tot een schaalverkleining. Omdat we streven naar een ontwikkeling van het buurtschap die past bij de schaal van het gebied, hebben we een stedenbouwkundig advies opgevraagd. Uit het advies blijkt dat ter plaatse sprake is van een kleinschalig kampenlandschap. Initiatieven passen het beste in het buurtschap als ze kleinschalig van aard zijn. Op basis van het stedenbouwkundig advies hebben wij een voorgenomen besluit genomen. Wij vinden het belangrijk om u vroeg in het proces te betrekken bij deze ontwikkeling. Daarom geven we u de gelegenheid uw zienswijze over ons voorgenomen besluit te geven.

2. Inleiding Binnen het buurtschap aan Otterdijk spelen op dit moment twee ruimtelijke initiatieven. De eigenaren van de pluimveehouderij aan Otterdijk 1 (Van den Boomen) willen stoppen met hun bedrijf en op de bedrijfslocatie een aantal ruimte-voor-ruimtewoningen bouwen. Anna Hoeve Horses B.V. wil op de locaties Otterdijk 3 en 7 een paardenhouderij beginnen, bestaande uit het houden van fokmerries en het opfokken van nakomelingen. Op onderstaande luchtfoto zijn de locaties te zien.

Op 22 november 2021 hebben wij de eigenaren van Otterdijk 1 per brief medegedeeld dat wij het stoppen van het bedrijf en het realiseren van ruimte-voor-ruimtewoningen voorstelbaar vinden. Wij besloten toen dat maximaal twee woningen voorstelbaar zijn. Op 20 november 2020 hebben wij de initiatiefnemer van de paardenhouderij aan Otterdijk 3 en 7 medegedeeld dat de gewenste ontwikkeling weliswaar voorstelbaar is maar dat een aantal dingen wel nader moet wordt onderbouwd. Wij vroegen onder meer een nadere onderbouwing voor de economische haalbaarheid van de door initiatiefnemer voorgenomen activiteiten. Initiatiefnemers van Otterdijk 3 en 7 hebben de gevraagde onderbouwing aangeleverd. Deze is, met ondersteuning van een advies van de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen (hierna ook: AAB), door ons beoordeeld. De initiatieven aan Otterdijk 1 en Otterdijk 3 en 7 vinden op korte afstand van elkaar plaats. Dat heeft bij ons de volgende vragen doen rijzen: -

Hoe verhouden beide initiatieven zich tot elkaar?

-

Of en, zo ja, hoe kunnen beide initiatieven bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van het buurtschap Otterdijk?

2/7

Aan de linkerzijde het ingediende plan aan Otterdijk 1, aan de rechter- en onderzijde het ingediende plan voor Otterdijk 3 en 7

Om een gevoel te krijgen bij hoe de kwaliteitsverbetering van Otterdijk er moet uitzien, heeft adviesbureau LOS Stad om Land (hierna: LOS) op ons verzoek een stedenbouwkundig advies geschreven (zie bijlage). Op basis van dit advies hebben wij een voorgenomen besluit genomen. Vanwege uw kaderstellende rol vinden wij het belangrijk u vroeg in het proces te betrekken bij deze ontwikkeling. Daarom geven we u met dit voorstel de gelegenheid uw zienswijze over ons voorgenomen besluit te geven.

3. Advies Uw zienswijze kenbaar te maken op ons voorgenomen besluit van 7 juni 2022 dat als volgt luidt: 1.

In te stemmen met het door LOS Stad om Land opgestelde stedenbouwkundig advies voor Otterdijk;

2.

Geen medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een paardenhouderij aan Otterdijk 3 en 7 in Lierop;

3.

Het realiseren van woningen op de locatie Otterdijk 3 en 7 voorstelbaar te vinden, mits deze passen binnen het stedenbouwkundig advies zoals opgesteld door LOS Stad om Land; 3/7

4.

Het stoppen van het pluimveebedrijf en het bouwen van woningen aan Otterdijk 1 nog steeds voorstelbaar te vinden;

5.

In afwijking van het besluit van 22 november 2021 meer dan twee woningen voorstelbaar te vinden aan Otterdijk 1 mits deze passen binnen het stedenbouwkundig advies zoals opgesteld door LOS Stad om Land;

6.

Initiatiefnemers uitnodigen hun plannen verder uit te werken, waarbij het door LOS Stad om Land opgestelde stedenbouwkundig advies het uitgangspunt is.

4. Beoogd effect Door vroeg in het proces uw mening op te halen, brengen we u in de positie uw kaderstellende functie uit te voeren. Zo starten we een zorgvuldig proces dat moet leiden tot een ontwikkeling van het buurtschap Otterdijk die functioneel past in het gebied, past bij de schaal van het gebied en die is voorbereid met een omgevingsdialoog.

5. Argumenten 1.1

Het stedenbouwkundige advies pleit voor ontwikkelingen met een kleine schaal

LOS beschrijft dat het buurtschap gelegen is in een van oorsprong kleinschalig kampenlandschap. In de loop van de jaren is Otterdijk veranderd van een kleinschalig buurtschap met veel landschapselementen dat paste bij de schaal van het landschap naar een buurtschap met een aantal grootschalige bedrijven dat niet meer goed past in het landschap. LOS adviseert het kleinschalige karakter daar waar mogelijk weer terug te brengen en daarbij oude verkeersroutes en landschapselementen als basis te gebruiken. Het realiseren van een aantal woningen past daar goed bij. Daarbij moet worden aangetekend dat het aantal ingetekende woningen een indicatie is en dat we daar in een volgende fase nog gemotiveerd van kunnen afwijken. Het advies van LOS is in lijn met ons Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. In dit plan is het gebied rondom Otterdijk namelijk aangewezen als kampenlandschap, wat zich kenmerkt door zijn onregelmatige en kleinschalige structuur. 2.1

De beoogde paardenhouderij aan Otterdijk 3 en 7 past niet in de ontwikkelingsrichting die in het stedenbouwkundige advies wordt voorgesteld

Bij de ontwikkeling aan Otterdijk 3 en 7 is er, met een paardenhouderij van maximaal 268 paarden, sprake van een bedrijf dat qua schaal en omvang groot is als we het vergelijken met het landschap waar het in komt te liggen. Omdat het plan over de oude verkeersroutes en landschapselementen heen ligt, biedt het daarnaast niet de mogelijkheid om deze routes en elementen als basis te nemen. 2.2

Een paardenhouderij past functioneel niet goed meer in het gebied

4/7

Het gebied rondom Otterdijk is een gebied waar de agrarische bedrijven meer en meer vertrekken en wonen steeds meer de boventoon voert. Otterdijk 3 en 7 zijn hier voorbeelden van: aan Otterdijk 3 was primair een melkveehouderij met ondergeschikt een paardenhouderij aanwezig, aan Otterdijk 7 zat vroeger een varkenshouderij. De pluimveehouderij Otterdijk 1 is daar een ander voorbeeld van. Het mogelijk maken van een paardenhouderij past niet in goed in de transitie die dit gebied doormaakt van een agrarisch gebied naar een gebied waar wonen de meest aanwezige functie is. 2.3

De economische uitvoerbaarheid van het plan aan Otterdijk 3 en 7 is niet aangetoond

Initiatiefnemer van Otterdijk 3 en 7 heeft een onderbouwing aangeleverd met als doel de economische haalbaarheid van het plan aan te tonen. Deze onderbouwing is voorgelegd aan de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen (hierna: AAB). De AAB komt, in tegenstelling tot initiatiefnemer, tot de conclusie dat de economische uitvoerbaarheid van het plan niet is aangetoond. De adviescommissie overweegt daarbij dat initiatiefnemer op dit moment een bedrijfsvoering van paardenhouderij aan huis heeft die aanzienlijk kleiner is dan de bedrijfsvoering die aan Otterdijk 3 en 7 wordt voorzien. De stap naar een bedrijf van deze omvang is zo groot dat het zeer onzeker is of de voorgestelde schaalsprong en het einddoel van 268 paarden wel realistisch is. Op basis van bovenstaande overwegingen komt de AAB tot de conclusie dat een fasering in de ruimtelijke ontwikkeling kan worden aangebracht, maar dat het nu nog te onzeker is of de voorgestelde schaalsprong uiteindelijk daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De initiatiefnemer van Otterdijk 3 en 7 heeft aangegeven dat fasering voor hem niet mogelijk is. Voor de door hem gewenste ontwikkeling heeft hij namelijk alle milieu- en natuurrechten nodig van Otterdijk 3 en 7. Die mag hij alleen in één keer en dus niet gefaseerd inzetten. 3.1

De initiatiefnemer van Otterdijk 3 en 7 heeft aangegeven dat een ontwikkeling van woningbouw bespreekbaar is

De initiatiefnemer van Otterdijk 3 en 7 heeft aangegeven dat hij het liefst een paardenhouderij realiseert, maar dat hij open staat voor een ontwikkeling van woningbouw op deze plek als een paardenhouderij niet mogelijk zou zijn. Dit moet echter voor hem financieel wel aantrekkelijk zijn. Zijn medewerking aan het plan is uiteraard van groot belang. Het feit dat hij niet afwijzend staat voor woningbouw, biedt perspectief voor een herontwikkeling en kwaliteitsverbetering aan Otterdijk die past bij de schaal van het landschap. 4.1

Het stoppen van het pluimveebedrijf aan Otterdijk 1 en het bouwen van een aantal woningen past bij de uitgangspunten het stedenbouwkundig advies

Met het stoppen van een grootschalige veehouderij, in ruil voor een aantal woningen, worden de schaal en korrelgrootte verkleind. Dat past goed bij het stedenbouwkundig advies van LOS. Daarin wordt immers uitgelegd dat het gebied van oorsprong een kleinschalig karakter heeft, met veel landschapselementen. Het stoppen van de veehouderij en bouwen van een aantal woningen biedt de kans om het kleinschalige karakter weer terug te brengen. 5.1

Het stedenbouwkundig advies van LOS biedt aan Otterdijk 1 de mogelijkheid voor meer woningen dan eerder door ons besloten

5/7

Uit het stedenbouwkundige advies blijkt dat in het kleinschalige landschap een hofje aan Otterdijk 1 goed passend is. Op die manier lijkt er ruimte te zijn voor circa vier nieuwe woningen. Dit zijn er meer dan wat u besloten heeft op 22 november 2021, toen u besloot om twee ruimte-voor-ruimtewoningen toe te willen staan. 5.2

U heeft in december 2021 besloten de mogelijkheid te bieden voor hofjes

Bij de evaluatie van het ruimte-voor-ruimtebeleid heeft u een uitspraak gedaan over locaties waar intensieve veehouderijen stoppen. Op die plekken vindt u hofjes voorstelbaar. Om die reden en omdat het past binnen het door LOS opgestelde advies, is een hofje op de locatie Otterdijk 1 voorstelbaar.

6. Kanttekeningen 2.1

We hebben in 2020, onder voorwaarden, een positief principebesluit genomen over Otterdijk 3 en 7

In 2020 hebben we een positief principebesluit genomen over de paardenhouderij aan Otterdijk 3 en 7. We hebben in de brief echter duidelijk aangegeven dat het plan nog nader moest worden onderbouwd, onder meer op het punt van de economische haalbaarheid. Nu de economische haalbaarheid niet is onderbouwd, er sprake is van voortschrijdend inzicht en er een ruimtelijk beter alternatief is, is het goed te motiveren dat we nu besluiten om geen medewerking te verlenen aan dit plan. Daarnaast bevat de in 2020 verstuurde brief een passage die de initiatiefnemer erop wijst dat wetgeving en beleid in ontwikkeling blijven en kunnen wijzigen. Wij wezen initiatiefnemer erop dat het besluit een gemotiveerd bestuurlijk standpunt betrof gebaseerd op de inzichten van dat moment waaraan niet het recht kan worden ontleend dat het uiteindelijk leidt tot een onherroepelijk bestemmingsplan, wijzigingsplan en/of omgevingsvergunning.

7. Financiën Het voorstel kent geen financiële aspecten.

8. Communicatie Een ontwikkeling als deze leent zich uitstekend voor een omgevingsdialoog. Als beide initiatiefnemers enthousiast zijn over deze ontwikkeling, kunnen we samen met andere belanghebbenden een prachtige kwaliteitsimpuls geven aan dit gebied. We denken daarbij in ieder geval aan omwonenden, gebruikers en eigenaren van omliggende gronden, Dorpsoverleg Lierop, Waterschap Aa en Maas en de provincie.

9. Uitvoering We betrekken uw zienswijze bij ons definitieve besluit. Dat besluit koppelen we terug aan u en aan beide initiatiefnemers. Voor het vervolg is het van groot belang of de initiatiefnemer van Otterdijk 3 en 7 daadwerkelijk woningbouw wil gaan ontwikkelen. We zullen beide initiatiefnemers vragen de plannen verder uit te werken, waarbij het stedenbouwkundig advies van LOS de leidraad is. 6/7

Vervolgens zullen we de haalbaarheid van het plan met de provincie gaan bespreken. Bij groen licht zullen we stappen gaan zetten richting een omgevingsdialoog, die we pas in een later stadium vorm gaan geven. Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,

de burgemeester,

J. Koppers-Van der Krabben

D. Blok

Bijlage(n)

O

Stedenbouwkundig advies Otterdijk, documentnr. Djuma 200391543

X

Advies Agrarische Adviescommissie over Otterdijk 3 en 7, documentnr.

X

NO

Djuma 200354007

7/7