Reflectie Stadkwadraat op discussienota
Tekst van het document
stadkwadraat
Expertsessie gemeenteraad Soest Johan Kraan 12 oktober 2023
stadkwadraat
pagina 2
Stadkwadraat ‘slimme sommen, sterke strategieën’
▪ Advisering bij Gebiedsontwikkeling en Vastgoedontwikkeling ▪ Financiële beheersing van het ruimtelijke ontwikkelingstraject ▪ Strategie- en visievorming, investeringsbeslissingen, risicoanalyse, financieel management, procesversnelling.
▪ Jong team met ca. 20 professionals ▪ Gevestigd in De Bilt en Arnhem
stadkwadraat
pagina 3
Even voorstellen ▪ Johan Kraan ▪ Senior adviseur bij Stadkwadraat ▪ Werkzaam voor overheden en ontwikkelaars
▪ Uiteenlopende projecten zoals: ▪ herstructureringslocaties,
uitleglocaties, transformaties
▪ Maar ook samenwerkingsvormen grondprijs beleid, etc.
▪ Ook werkzaam voor Hart van de Heuvelrug
stadkwadraat
pagina 4
Reflectie per onderwerp Discussienotitie expertsessie dd. 28-11-2023
1. 2. 3. 4.
Bron: Philipp Silbernagl
Financiële haalbaarheid en gemeentelijke kaders Flexibiliteit en/of heldere kaders
Draagvlak voor woningbouw Grondposities voor sociale huur
stadkwadraat
12-10-2023
pagina 5
Financieel perspectief Rente
Nieuwbouw stagneert
Bouwkosten
Stadkwadraat
pagina 6
1. Financiële haalbaarheid en gemeentelijke kaders Leiden de gemeentelijke en landelijke kaders m.b.t. tot volkshuisvesting tot een financieel tekort en hoe zou je hier mee om kunnen gaan?
▪
Lange tijd (2015-2021) zat de markt mee:
▪ ▪
▪
Volop financiële ruimte voor nieuwe, scherpere
beleidsambities zonder dat een plan onhaalbaar werd.
In korte tijd:
▪ ▪
Forse sterke stijging van de rente, bouwkosten
▪
Gevolg de bouw valt stil.
Daling van het vertrouwen van consumenten (extreme stijging van de onzekerheid).
Beleidsambities zijn niet de doorslaggevende factor maar de omstandigheden zijn dusdanig gewijzigd dat een heroverweging van bovenwettelijke ambities noodzakelijk is om de productie de komend 3-5 jaar op peil te houden.
stadkwadraat
12-10-2023
pagina 7
Financieel perspectief
MODERNISERING GRONDBELEID Inhoud - brief Min VRO 19 juni 2023 ❑ Regie op RO betekent ook optimaal gebruik maken
van grondbeleid ❑ Brief richt zich op gebiedsontwikkeling / woningbouwontwikkeling ❑ Aanpak in drie sporen ❑ Grond sneller beschikbaar en versnellen gebiedsontwikkeling ❑ Grond moet goedkoper en publieke kosten moeten worden gedekt ❑ Waardestijging van grond moet beter worden benut voor publieke doelen ❑ Uitvoeringsagenda
Stadkwadraat
pagina 9
2. Flexibiliteit en/of heldere kaders Veel belangen binnen de gemeentelijke beleidsdisciplines. Dit heeft soms een vertragend effect op de planvorming.
▪
▪
Stel voor alle beleidsonderdelen een basis norm vast (bijvoorbeeld landelijke norm). En daarnaast aanvullende ambities
▪
Heroverweging en flexibiliteit van de bovenwettelijke ambities
▪
Heldere kaders en ambities kunnen effect hebben op de lange termijn
Vastleggen priortering per ontwikkeling
▪ ▪
Bron: Van den Berk
hebben effect op korte termijn.
Belangrijkste prioriteit Overige ambities in het belang van de ontwikkeling
Stadkwadraat
pagina 10
3. Draagvlak voor woningbouw •
Niet mijn expertise
•
Toekomstige bewoners betrekken bij de participatie en besluitvorming
Stadkwadraat
pagina 11
4. Grondposities voor sociale huur Hoe kan de gemeente passende voorwaarden afdwingen voor sociale
woningbouw en draagt actievere grondpolitiek hier aan bij
▪
▪
Voorwaarden opnemen in grondbeleid zoals:
▪ ▪ ▪
Instandhoudingstermijn
▪
Bij langere instandhouding in combinatie met minimale
Minimale grootte van de woning, Dit is privaatrechtelijk af te dwingen
Effect: woninggrootte is een belegger/ontwikkelaar vaak veroordeeld op toegelaten instelling.
▪
Actieve grondpolitiek zorgt voor:
▪ ▪ ▪
Bron: Van den Berk
Regie over de ontwikkelende partij voor sociale woningen. Echter financierbaarheid en risico ligt ook bij de gemeente Afhankelijk van compensatie door duurder woningbouwprogramma en subsidies c.q. gemeentelijke bijdragen
Stadkwadraat
pagina 12
4. Grondposities voor sociale huur Hoe kan de gemeente passende voorwaarden afdwingen voor sociale
woningbouw en draagt actievere grondpolitiek hier aan bij
▪
Financieren van betaalbare programma’s
▪ ▪ ▪ ▪
Bron: Van den Berk
Incidentele subsidie regelingen Gebalanceerde woningbouwprogramma’s Vooraf heldere kaders bij verwerving strategische gronden
Gemeentelijke bijdrage ter dekking van de onrendabele top van grondexploitaties
stadkwadraat