Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Officierscasino Soesterberg

Portefeuillehouder: Harrie Dijkhuizen

Zaaknummer: 192985 Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Voorgesteld raadsbesluit 1. de ingediende zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2. in te stemmen met de Nota van zienswijzen; 3. vast te stellen dat voor het bestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg‘ geen exploitatieplan ex artikel 6.12, lid 1 Wro hoeft te worden vastgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd; 4. het bestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg‘, met de identificatiecode NL.IMRO.0342.BPSTB0024-0301, zoals vervat op de verbeelding (waarvoor de ondergrond is gebruikt o_NL.IMRO.0342. BPSTB0024-0301.dgn) en de regels met de daaraan ten grondslag liggende toelichting, vast te stellen.

Samenvatting Het Officierscasino is door het Rijksvastgoedbedrijf verkocht aan de combinatie IQNN en Schavast B.V. Voor de verkoop is een Nota van uitgangspunten opgesteld. Over deze Nota van uitgangspunten heeft participatie met een grote groep belanghebbenden plaatsgevonden middels een klankbordgroep. Initiatiefnemers hebben op basis van de Nota van uitgangspunten een plan opgesteld voor zorg en wonen. Dit plan ziet toe op de nieuwbouw van 104 huurappartementen met een parkeergarage en de transformatie van het rijksmonumentale Officierscasino naar 107 zorgwoningen met bijbehorende zorgfaciliteiten. De groenstructuur op het terrein vormt een belangrijke drager voor het plan. Het terrein krijgt een parkachtige uitstraling met daarin enkele herkenbare, autonome gebouwen. Aanleiding Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het Officierscasino verkocht aan de combinatie IQNN en Schavast B.V. Voor de verkoop is een Nota van uitgangspunten opgesteld (zie afbeelding 1). Over deze Nota van uitgangspunten heeft participatie met een grote groep belanghebbenden plaatsgevonden middels een klankbordgroep.

Afbeelding 1: Randvoorwaardenkaart - Nota van Uitgangspunten

Initiatiefnemers hebben op basis van de Nota van uitgangspunten een plan opgesteld voor zorg en wonen (zie afbeeldingen 2 en 3). Dit plan ziet toe op de nieuwbouw van 104 huurappartementen met een parkeergarage en de transformatie van het rijksmonumentale Officierscasino naar 107 zorgwoningen met bijbehorende zorgfaciliteiten. De groenstructuur op het terrein vormt een belangrijke drager voor het plan. Het terrein krijgt een parkachtige uitstraling met daarin enkele herkenbare, autonome gebouwen.

Afbeelding 2: impressie stedenbouwkundig plan

Afbeelding 3: impressie herontwikkeling Officierscasino

Dit plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan ’Soesterberg’, omdat het perceel de bestemming "Maatschappelijk-Militaire zaken" heeft. Het ontwerpbestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkelingen op het terrein van het Officierscasino mogelijk worden gemaakt (1.a). Bij besluit van 22 maart 2022 hebben wij als college ingestemd met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan tezamen met de ontwerpomgevingsvergunning (1.b). De bestemmingsplanwijziging heeft gecoördineerd met de ontwerpomgevingsvergunning voor een ieder ter inzage gelegen van 31 maart 2022 tot en met 11 mei 2022. Tegen het ontwerpbestemmingsplan is een zienswijze ingediend (1.c). De inhoudelijke reactie op de zienswijze treft u aan in de Nota van zienswijze (1.d). De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Tegen de ontwerpomgevingsvergunning is eveneens een zienswijze ingediend. Beoogd resultaat Het vastleggen van de planologisch-juridische basis voor de bouw van 104 appartementen en 107 zorgwoningen met behoud van het groene karakter in het plangebied Kampweg 51 (Officierscasino). Hiermee dragen we bij aan het beleid voor de bouw van 20% betaalbare woningen in de kern Soesterberg. Argumenten 1.1 De zienswijze is ontvankelijk; De ingediende zienswijze is tijdig aangeleverd en voldoet aan de wettelijke eisen.

2.1 De zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen; In de Nota van zienswijzen Officierscasino Soesterberg is een reactie gegeven op de ingediende zienswijzen. De indiener van de zienswijze heeft een zestal punten ingebracht en die bestaan uit diverse sub-items, o.a. afwijking t.o.v. Nota van Uitgangspunten, afwijking van de volkshuisvestelijke norm, procedureverloop, verkeer en parkeren. De gemeentelijke reactie is dat de uiteindelijke inrichting van het gebied voldoende is verankerd in het bestemmingsplan en met name in het bijbehorende Landinrichtingsplan. De uitgebreide inhoudelijke reactie op de zienswijzen treft u aan in de Nota van zienswijze. De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Op de ontwerpomgevingsvergunning is eveneens een zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft betrekking op het ontvangen van de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en verzocht wordt om die adviezen te verwerken in de definitieve omgevingsvergunning. 3.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd; Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan te worden vastgesteld.

In artikel 6.12, lid 2, onder a Wro staat echter dat de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan kan

besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal van de grondexploitatie anderszins is verzekerd. Voor de betreffende herontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten. Alle kosten (inclusief eventuele planschade) komen ten laste van aanvrager. 4.1 De coördinatieregeling is toegepast; Op verzoek van aanvrager is de ‘Coördinatieverordening Soest 2014’ van toepassing. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning worden dan tegelijkertijd ter inzage gelegd. Op de ontwerpomgevingsvergunning is een zienswijzen ingediend. Deze zienswijze heeft betrekking op het ontvangen van de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de verwerking hiervan in de definitieve omgevingsvergunning. De coördinatieprocedure levert tijdswinst op voor de initiatiefnemer. In plaats van het aanvragen van een omgevingsvergunning ná het vaststellen van het bestemmingsplan lopen beide procedures nu gelijktijdig op. Een ander voordeel van coördinatie (voor initiatiefnemers en andere belanghebbenden) is dat sprake is van één beroepsinstantie (de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) als het bestemmingsplan en omgevingsvergunningen worden gecoördineerd in plaats van twee aparte, afwijkende beroepsprocedures.

4.2 Het bestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ voldoet aan de door de raad vastgestelde kaders; Het bestemmingsplan “Officierscasino Soesterberg" is tot stand gekomen na een zorgvuldig en langdurig proces waarin aan alle relevante belangen, beleidskaders en planologische randvoorwaarden zijn getoetst. Er zijn geen bezwaren tegen de planvorming. Het plan voldoet aan wet- en regelgeving en aan bestaand beleid. Kortom, de totstandkoming van het bestemmingsplan is het resultaat van een redelijke afweging van alle betrokken belangen (onder andere groenstructuur, flora en fauna, verkeer en het belang van de omwonenden). 4.3 Het landschapsinrichtingsplan voldoet aan het gestelde in de Nota van Uitgangspunten vanuit stedenbouwkundig, groen en verkeerskundig oogpunt; Het Officierscasino ligt in een groene campuszone langs de Kampweg. Het landschap verbindt de gebouwen in deze campuszone. Dit landschapsinrichtingsplan geeft aan hoe het boskarakter van de groene campuszone kan worden vastgehouden en waar mogelijk verder versterkt (1.c). Binnen het gemeentelijke bomenbeleid is het belang van dit gebied erkend door het aan te merken als Parkwijk. Dat betekent dat de bomen uitgangspunt vormen bij de herinrichting van een dergelijk gebied. Conform de Nota van Uitgangspunten dient het terrein een bosparkachtige uitstraling te krijgen met daarin enkele herkenbare, autonome gebouwen.

Het middengebied tussen het appartementengebouw en het Officierscasino wordt ingericht als het centrale hart van het park. Stedenbouw

Het terreinontwerp voldoet aan het stedenbouwkundige uitgangspunt dat het Officierscasino als zelfstandig object herkenbaar moet blijven in een ruim aangelegde bosparkachtige tuin. Aan de noordzijde van het monument is, in het hart van het totale plangebied, een fraaie open parkruimte gecreëerd met een hoge verblijfskwaliteit. Groen Als basis voor het plan is een BEA opgesteld waarin per deelgebied aangegeven is wat de kwaliteit is van de bestaande bomen, welke bomen gehandhaafd kunnen worden en welke bomen gekapt mogen worden om de herinrichting van het gebied mogelijk te maken. In het plan worden de bestaande in- en uitritten gehandhaafd als ontsluiting naar de openbare weg. Hierdoor is de impact op de aanwezige groenstructuur beperkt. Alleen ten behoeve van de hoofdentree van het woongebouw wordt vanaf de Kampweg een nieuw voetpad van circa 4m breed gerealiseerd. De laanstructuur van de Kampweg blijft gehandhaafd en het zicht op het Officierscasino vanaf de Kampweg wordt hersteld, zoals aangegeven in de Nota van Uitgangspunten. In totaal worden 45 nieuwe bomen aangeplant en worden 41 bomen gekapt om gebouwen en bospark te ontsluiten en het parkeren in te passen overeenkomstig de Parkeernota. Verkeer Voor de ontsluiting van het plangebied is gebruik gemaakt van de bestaande inritten. Onder het woongebouw is een grote ondergrondse parkeergarage opgenomen.

De inpassing van het resterende parkeren op maaiveld is in het terreinontwerp zorgvuldig ingepast en kleinschalig qua opzet. Het plan voldoet aan de parkeernorm zonder dat de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied daaronder is komen te lijden. Door het parkeren op te lossen in de ondergrondse parkeergarage en in het bosareaal langs de Kamerlingh Onneslaan is het gelukt om het hart van het plangebied vrij te houden en in te richten als hoogwaardig verblijfsgebied. Het voorterrein van het Rijksmonument heeft een cultuurhistorische waarde en is vrijgehouden van parkeren. Het parkeren op maaiveld is niet of nauwelijks zichtbaar vanaf de openbare weg. 2.3 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.beoordeling; Met de, als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegde, aanmeldnotitie is inzicht gekregen in de milieugevolgen van het project. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, is de conclusie dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

4.4 Woonprogramma voldoet aan volkshuisvestelijke norm en het woon-zorggedeelte aan het Attrive-rapport; In de regels behorende bij het bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 20% van het totaal aantal reguliere woningen (niet-zorg woningen) dient te bestaan uit sociale huur, middenhuur en/of sociale koop conform het bepaalde in de 'Doelgroepenverordening gemeente Soest 2021', zoals vastgesteld op 14 oktober 2021. Het voorziene programma van 25% dementie past binnen het Attrive-onderzoek van 2019. Het is geaccepteerd als pipe-lineproject op basis van het verzoek vanuit ruimte in 2019.De afdeling samenleving kan instemmen met de wijze van bestemmen als voldoende

wordt gegarandeerd dat ter plaatse geen wmo zorg plaatsvindt. Kanttekeningen 1.1 Instemmen met het toestaan van drie deuren in de grote zaal van de officierscasino; Het college heeft ingestemd met het verzoek van de initiatiefnemer om drie deuren aan te brengen in de grote zaal aan de buitenzijde naar de groene ruimte tussen gebouw A en B. De monumentale hal en de grote zaal worden het hart van het nieuwe zorgcomplex. Deze zone wordt voor de 107 bewoners de centrale woon-en eetkamer. Gedurende het overgrote deel van de dag zullen zij daar met elkaar hun tijd doorbrengen. Het leefbaar maken van de grote zaal en de centrale hal is een belangrijke voorwaarde voor de herbestemming tot zorgcomplex. Om dit te realiseren is voldoende daglichttoetreding en contact met buiten creëren nodig om van de grote ruimtes aangename verblijfsruimtes te kunnen maken. De Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE) heeft negatief gereageerd op dit verzoek. Het advies is om te volstaan met twee deuren omdat dit meer aansluit op het karakter van het gebouw, maar de RCE geeft aan geen zienswijze in te dienen als de gemeente het gebruik van het pand belangrijker acht dan het advies van de RCE. De nieuwe deuropening in de centrale hal en de twee nieuwe deuropeningen in de grote zaal doen geen wezenlijke afbreuk aan het 'strenge' uiterlijk en genoemd contrast.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) adviseert positief over de drie deuren, omdat daar de gelijkvormigheid van het gebouw wordt bevorder. Daardoor komen aan beide zijde drie deuren in de grote zaal. Voorgesteld wordt om in afwijking van het advies van de RCE in te stemmen met het advies van CRK. 2.1 Belanghebbenden die geen zienswijzen hebben ingediend kunnen alsnog beroep instellen tegen het bestemmingsplan; Op basis van jurisprudentie hebben belanghebbenden die geen zienswijze hebben ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan de mogelijkheid om beroep in te dienen tegen alle onderdelen van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Officierscasino Soesterberg'.

Kosten, baten, dekking Kosten Voor de betreffende herontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten. Alle kosten (inclusief eventuele planschade) komen ten laste van aanvrager. Baten Niet van toepassing

Dekking Niet van toepassing Aanpak (specifiek voor de raad) Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw gemeenteraad en vaststelling van de omgevingsvergunning door het college van B&W wordt het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning tegelijkertijd voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze periode bestaat de mogelijkheid om tegen beide besluiten beroep aan te tekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld is het bestemmingsplan c.q. de omgevingsvergunning onherroepelijk een dag na het einde van de beroepstermijn. Communicatie Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt de aanvrager schriftelijk op de hoogte gesteld. De aankondiging hiervan verschijnt in de Soester Courant, het Gemeenteblad en op de website van de gemeente Soest. (Uitkomsten) advies en inspraak In het najaar van 2020 heeft een intensief participatietraject plaatsgevonden over de geplande herontwikkeling van het Officierscasino in Soesterberg. De ontwikkelcombinatie bestaande uit Schavast en IQNN en de gemeente Soest hebben constructief samengewerkt om het participatietraject vorm te geven. Het resultaat van het participatietraject is dat er overeenstemming is over de herontwikkeling van het Officierscasino onder de direct omwonenden en de ontwikkelcombinatie.

Deze conclusie kan getrokken worden op basis van de terugkoppeling die de ontwikkelcombinatie tijdens en na de omwonendenbijeenkomst heeft ontvangen. Punten van aandacht door de buurtbewoners: * Verschillende omwonenden hebben aangegeven dat zij graag willen dat er looppaden worden gecreëerd die aansluiten op de Bloemheuvel, Noorduyn en het achterliggende park; Er komen looppaden naar Bloemheuvel, Noorduyn en het achterliggende park waarvan zowel de omwonenden als de toekomstige nieuwe bewoners gebruik van kunnen maken * Verschillende omwonenden hebben aangegeven het belangrijk te vinden dat de in-en uitritten naar en van het terrein van het Officierscasino veilig zijn. De bestaande in-en uitritten aan de Kampweg en de Kamerlingh Onneslaan zullen worden gebruikt voor de ontsluiting van het autoverkeer. De ontwikkelcombinatie heeft aangegeven dat zij het ook belangrijk vinden dat de in-en uitritten veilig zijn. Dit is de reden waarom de ontwikkelcombinatie aan Goudappel Coffeng, een adviesbureau op het gebied van mobiliteit en ruimte, heeft opgedragen te onderzoeken of de inen uitritten veilig zijn.

* De ontwikkelcombinatie was voornemens een bijgebouw te realiseren voor een koude-en warmteopslag op het terrein van het Officierscasino nabij de Bloemheuvel. De bewoners van de Bloemheuvel hebben aangegeven dat zij liever niet willen dat er een bijgebouw wordt gerealiseerd nabij hun woningen. De ontwikkelcombinatie heeft daarom besloten dat er geen bijgebouw voor een koude-en warmteopslag wordt gerealiseerd. In plaats daarvan zal de koude-en warmteopslag onder de in-en uitrit van de parkeergarage van het appartementengebouw worden gerealiseerd. Wettelijke grondslag en/of kader: Conform artikel 3.8 onder e van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) beslist de gemeenteraad omtrent vaststelling van een bestemmingsplan. Beleidsevaluatie Niet van toepassing Referendum Niet van toepassing Ondertekening Soest, 31 mei 2022 Burgemeester en wethouders van Soest, De secretaris,

de burgemeester

Leontine Vermond

Rob Metz