I. Soest in cijfers_Bedrijventerreinen en kantoren

Soest in cijfers: bedrijventerreinen en kantoren Input voor Programma Werken van de gemeente Soest Evert-Jan de Kort en Julia Bloem 17 juli 2023 Eindrapport

2

Inleiding • U werkt als gemeente Soest aan verschillende Omgevingsprogramma’s die voorkomen uit de Omgevingsvisie Soest en Soesterberg. • Een daarvan is het Omgevingsprogramma Werken. Hierin staat hoe u met de Soester werkgelegenheid wilt omgaan komende jaren en welke ruimte dit vraagt. • Actuele en volledige data over uw bedrijventerreinenen kantorenmarkt zijn hiervoor belangrijk. U heeft ons gevraagd deze data inzichtelijk te maken. Voorliggende rapportage bevat het resultaat. • In het eerste deel (pagina 3) gaan we in op uw bedrijventerreinenmarkt. In het tweede deel (pagina 18) op de kantorenmarkt in Soest. Bron: Hart van de Heuvelrug

Bedrijventerreinen

4

Bedrijventerreinen Soest Er zijn drie ‘formele’ bedrijventerreinen binnen de gemeente Soest: 1. Soestdijkse Grachten 2. Soesterberg 3. Richelleweg Daarnaast zijn verspreid door de gemeente allerlei alleenstaande bedrijven gevestigd.

Bron: IBIS, 2021. Bewerking Stec Groep (2023).

5

Huidig ruimtegebruik (1/2) • Soestdijkse Grachten is het grootste bedrijventerrein in de gemeente. • In de afgelopen jaren is het netto uitgegeven oppervlak bedrijventerrein licht gegroeid door uitgiftes op Richelleweg. Bedrijventerrein

Netto uitgegeven hectare 2022

Soestdijkse Grachten

92 90 88 86 84 82 80

2015

11 ha

Richelleweg

9,7 ha

Totaal

91,2 ha

2016

2017

2018

2019

2020

Verdeling ruimtegebruik BT binnen gemeente Soest (2022) 11%

70,5 ha

Soesterberg

Bron: IBIS, cijfers 2015-2022. Bewerking Stec Groep (2023).

Ontwikkeling netto uitgegeven ruimte BT gemeente Soest, 2015-2022

12%

Soestdijkse Grachten Soesterberg Richelleweg 77%

2021

2022

6

Huidig ruimtegebruik (2/2) • De afgelopen jaren waren alleen kavels voor uitgifte beschikbaar op bedrijventerrein Richelleweg. • Op dit moment zijn alle kavels verkocht en zijn er dus geen uitgeefbare gronden meer beschikbaar voor bedrijven met een huisvestingswens. Ontwikkeling netto uitgegeven ruimte BT gemeente Soest, 2015-2022 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2015 Soesterberg

2016

2017

Soestdijkse Grachten

2018 Richelleweg

Bron: IBIS, cijfers 2015-2022. Bewerking Stec Groep (2023).

2019

2020

2021

2022

7

Leegstand • Ook het aanbod aan bedrijfspanden is minimaal. Al meerdere jaren schommelt de leegstand van bedrijfsruimte in Soest tussen de 1% en 3%. Dit is ver onder een gezonde frictieleegstand (5%). Immers, een bepaalde mate van leegstand is nodig om verhuisdynamiek goed te kunnen faciliteren (er is bijvoorbeeld tijd nodig om een pand te verbouwen of renoveren). • Dit alles maakt dat de bedrijventerreinenmarkt in Soest erg krap is. Ontwikkeling leegstand bedrijfsruimte op bedrijventerreinen, gemeente Soest, 2019-2022 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

2019 H1

2019 H2 Leegstand Soest

Bron: IBIS, cijfers 2019-2022. Bewerking Stec Groep (2023).

2020 H1

2020 H2 Frictieniveau

2021 H1

2021 H2

2022 H1

2022 H2

8

Samenstelling bedrijven en banen (1/2) • In totaal bijna 19.000 banen in Soest, waarvan ~24% op bedrijventerreinen. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in regio Amersfoort 25%) • Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen is sinds 2015 gestaag gestegen. De ontwikkeling en uitgifte van Richelleweg is een belangrijke verklaring. Verdeling werkgelegenheid (2022)

Ontwikkeling (aandeel) werkgelegenheid op BT gemeente Soest 2013-2022 4.600

25,0%

4.400

24,0%

4.200

23,0%

4.000

22,0%

3.800

21,0%

3.600 3.400

2013

2014

2015

2016

Werkgelegenheid op BT

2017

2018

2019

2020

2021

2022

20,0%

Percentage van totale werkgelegenheid

Aandeel werkgelegenheid op BT (regio Amersfoort) 60%

24%

50% Werkgelegenheid niet op BT Werkgelegenheid op BT

40% 30% 20%

76%

10% 0%

Bron: PAR, 2022. Bewerking Stec Groep (2023).

Amersfoort

Baarn

Bunschoten

Eemnes

Leusden

Soest

Woudenberg

Regio Amersfoort

9

Samenstelling bedrijven en banen (2/2) • Meeste banen te vinden op Soestdijkse Grachten. • Grootste aandeel werkgelegenheid binnen de sectoren industrie (28%), groothandel (18%) en dienstverlening en ICT (16%).

Verdeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sectoren (2022) 3%

Landbouw

16%

28%

Handel en reparatie Groothandel Detailhandel

Aantal banen op BT

Soestdijkse Grachten

8%

3.667

Soesterberg

372

Richelleweg

479

Totaal

Bron: PAR, 2022. Bewerking Stec Groep (2023).

4.518

Industrie Bouwnijverheid

5%

9%

Bedrijventerrein

Afval, energie en water

Vervoer en opslag Horeca, leisure en overige diensten

7% 6% 18%

Dienstverlening en ICT Overheid, zorg en onderwijs

10

Mix van ‘kern’ en ‘enablers’ •

•

•

Ecorys heeft voor de Regio Amersfoort een Sectoraal economisch onderzoek uitgevoerd (februari 2023). Het beeld van economisch Overzicht van de economische speerpunten van de sterke sectoren in de regio is diffuus. Ook is een verschil zichtbaar Regio Amersfoort tussen de stedelijke en meer landelijke gemeenten. De stedelijke gemeenten, waaronder Soest, zijn meer gespecialiseerd in handel en diensten (advies, onderzoek, ICT, etc.). De landelijke gemeenten zijn sterker in sectoren als industrie, agrofood, bouw. Het onderzoek laat zien dat juist in de combinaties van deze sectoren kansen liggen. Om bij te dragen aan maatschappelijke opgaven en aan provinciale doelstellingen (gezonde en duurzame leefomgeving). Dit alles leidt tot zes kansrijke clusters die fungeren als speerpunt voor de economie van Regio Amersfoort (zie figuur). Als we kijken naar de Soester bedrijventerreinen, dan zien we dat een mix van deze sectoren en speerpunten aanwezig is. Bedrijven in de twee kerngroepen (binnenste van de ring) zijn oververtegenwoordigd op de bedrijventerreinen. Het gaat Bron: Ecorys (2023) bijvoorbeeld om bouw, handel en reparatiebedrijven en verschillende bedrijven (productie, groothandel, distributie, maar ook praktijken) rondom voeding en zorg/farmacie. Maar we zien in Soest ook bovengemiddeld ‘enablers’ terug op de bedrijventerreinen.

Het gaat dan vooral om bedrijven in zakelijke en overige diensten en ICT. Dominant daarbij is het MKB.

11

Verwachte ruimtevraag •

•

Vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten:

Uitbreidingsvraag: de vraag naar meer of minder ruimte door groei of krimp van productie, werkgelegenheid etc. bij bedrijven.

•

Vervangingsvraag: vraag naar vervangende ruimte doordat bestaande bedrijventerreinen worden omgezet naar een andere functie, veelal wonen.

•

Eventuele additionele vraag: vraag vanuit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, grootschalig van omvang, die incidenteel van aard zijn en/of duidelijk afwijken van het bestaande economische profiel en de reguliere bedrijfsdynamiek

12

Uitbreidingsvraag: vertaling van regio Amersfoort naar gemeente • In provincie Utrecht wordt een nieuwe prognose bedrijventerreinen gemaakt. Deze wordt gemaakt op niveau van regio’s; in uw geval de Regio Amersfoort. Uit de eerste conceptcijfers rolt een regionale uitbreidingvraag van 23 tot 59 hectare netto. • Een deel van deze uitbreidingsvraag komt vanuit ontwikkelingen bij bedrijven in Soest. • We kunnen enkele een indicatieve vertaling maken vanuit de regionale prognose. Dit doen we via drie verdeelsleutels én een check op de lokale omstandigheden. • De verdeelsleutels zijn: (-) aandeel van Soest in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Regio Amersfoort (inclusief samenstelling daarbij naar (groei/krimp)sectoren), (-) aandeel in de uitgifte, (-) aandeel in het areaal bedrijventerreinen. • Binnen deze verdeelsleutels weegt het aandeel in de werkgelegenheid het zwaarst. Per saldo leidt dat tot een definitieve verdeelsleutel / aandeel van Soest in de regionale ruimtevraag van 12%. Aandeel Soest in werkgelegenheid op BT in regio Amersfoort 11%

Aandeel in uitgifte op bedrijventerreinen Regio Amersfoort

Aandeel in areaal bedrijventerreinen Regio Amersfoort 11%

Definitieve verdeelsleutel

15%

12%

13

Uitbreidingsvraag Soest • • •

Vertaald naar Soest betekent dit dus een uitbreidingsvraag van circa 3 tot 7 hectare netto. Het betreft vooral vraag vanuit industrie, groothandel, vervoer/opslag en in Soest ook diensten/ICT. Deze inzichten stroken met kenbare verhuis-/verplaatsingsplannen (zie volgende sheet) zoals gemeld bij de BMO. Hieruit volgt een vraag van circa 4,5 ha. Niet alle bedrijven met plannen zijn echter bekend, aangezien niet alle bedrijven lid zijn van de BMO. Daarmee achten we de bandbreedte van 3-7 netto plausibel.

CONCEPT behoefteraming bedrijventerreinen, regio Amersfoort. Sector

Uitbreidingsvraag t/m 2030 EIB laag

Uitbreidingsvraag t/m 2030 EIB hoog

Landbouw

0 ha

0 ha

Afval, energie en water

1 ha

1 ha

Industrie

2 ha

12 ha

Bouwnijverheid

3 ha

7 ha

Handel en reparatie

3 ha

6 ha

Groothandel

6 ha

14 ha

Detailhandel

3 ha

4 ha

Vervoer en opslag

6 ha

13 ha

Horeca, leisure en overige diensten

-1 ha

0 ha

Dienstverlening en ICT

-2 ha

0 ha

Overheid, zorg en onderwijs

1 ha

2 ha

23 hectare

59 hectare

TOTAAL

Aandeel Soest circa 12% = 3 tot 7 hectare

Bron: concept behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren provincie Utrecht, 2023 (Stec Groep).

14

Verplaats-/uitbreidingsplannen* Beschrijving bedrijf

Sector

Oppervlakte pand

Geschatte hectare op BT**

1.500 m²

0,25ha

500 m²

0,085ha

2.250 m²

0,375ha

Leverancier mobiele ijsbanen

Horeca, leisure en overige diensten

Landschapsverzorging

Dienstverlening en ICT

Groothandel in elektronische en telecommunicatieapparatuur

Groothandel

Bouwbedrijf

Dienstverlening en ICT

300 m²

0,05ha

Accountants-administratieconsulenten

Dienstverlening en ICT

250 m²

0,04ha

Ontwikkelen, produceren en uitgeven van software

Dienstverlening en ICT

250 m²

0,04ha

Handel en reparatie auto’s

Handel en reparatie

1.000 m²

0,165ha

Groothandel in papier en karton

Groothandel

1.500 m²

0,25ha

Algemene metaalbewerking

Industrie

2.000 m²

0,33ha

Sportschool

Horeca, leisure en overige diensten

1.500 m²

0,25ha

Groothandel in computers, randapparatuur en software

Groothandel

2.500 m²

0,415ha

-

-

2.000 m²

0,33ha

Vervaardiging van producten van rubber

Industrie

1.500 m²

0,25ha

Vervaardiging van metalen constructiewerken

Industrie

2.500 m²

0,415ha

Leverancier van zonnestroom projecten

Groothandel

1.000 m²

0,165ha

Bouwmaterialen

Groothandel

600 m²

0,1ha

Importeur en fabrikant van hygiëneproducten

Groothandel

1.750 m²

0,29ha

Bedrijfshuisvesting en opslagruimten

Bouwnijverheid

5.000 m²

0,83ha

27.900 m²

4,63ha

Totaal *Inventarisatie **Schatting: oppervlakte pand 60% van kavel op bedrijventerrein

15

Vervangingsvraag Soest •

•

• •

Daarnaast is nog sprake van vervangingsvraag door transformatie van het gebied aan de Postweg, Batenburgweg en Veldmaarschalk Montgomeryweg op bedrijventerrein Soesterberg-Noord (in totaal een gebied van 9 hectare). De bedrijfspanden worden gesloopt om plaats te maken voor woningen. Rekening houdend met een wat zorgvuldiger ruimtegebruik van de te verplaatsen bedrijven in een nieuw situatie, gaat het om ruim 7 hectare vervangingsvraag. Een deel van deze bedrijven wil bij verplaatsing echter ook uitbreiden, voor zo’n 2 hectare. Dit maakt deel uit van de eerder genoemde uitbreidingsvraag. Verder is in de afgelopen jaren (2019 t/m 2022) circa 4 hectare aan solitaire locaties met een bedrijfsbestemming verkleurd. De verwachting is dat zich de komende jaren nog meer initiatieven voor transformatie aandienen, die tot extra vervangingsvraag kunnen leiden. De flinke vraag naar woningen is een belangrijke drijfveer. Dit drijft het tekort aan bedrijventerreinen in Soest verder op, terwijl voldoende ruimte voor werken minstens zo urgent is voor een aantrekkelijke gemeente (o.a. voorkomen onnodig woon-werkverkeer, draagvlak verenigingsleven, inkomsten lokale economie, duurzaamheid).

16

• • • • •

Woon-werk balans

In 2022 waren er bijna 19.000 banen voor circa 47.000 inwoners in gemeente Soest. Dit betekent een werkgelegenheidsfunctie (banen versus inwoners) van 0,4. Circa 26.000 inwoners was tussen 20 en 65 jaar oud (beroepsbevolking). Dat maakt de werkgelegenheidsfunctie voor die leeftijdscategorie 0,73. In regionaal perspectief is Soest kortom vooral een woongemeente. De gemeenten met de grootste werkgelegenheidsfunctie zijn Amersfoort, Leusden, Bunschoten en Baarn. De prognose is dat er in 2033 circa 25.300 inwoners zijn in de leeftijdscategorie 20-65 jaar. Om de werkgelegenheidsfunctie voor de beroepsbevolking gelijk te houden zijn er dan ongeveer 18.500 banen nodig in 2033, dat zijn iets minder banen dan in 2022. Om de werkgelegenheidsfunctie voor de totale bevolking gelijk te houden zijn er zo’n 19.250 banen nodig. Dat is juist weer iets meer. Bovendien groeit de woningvoorraad komende jaren verder in Soest. Ten opzichte van 2019 komen er ruim 1.800 woningen bij, waarvan bijna 1.000 t/m 2025 en circa 900 daarna. Het is aannemelijk te veronderstellen dat deze extra woningbouw effect heeft op de bevolkingsontwikkeling in gemeente Soest. Enerzijds is dit positief omdat hiermee extra arbeidsaanbod beschikbaar kan komen. Anderzijds is het belangrijk om voldoende ruimte voor werken te behouden en creëren in Soest om zo de woon-werkbalans te bewaken.

Immers, er staan ook steeds meer bestaande bedrijfslocaties onder (transformatie)druk.

Gemeente Amersfoort

Werkgelegenheidsfunctie 2022 (totale bevolking)

Prognose bevolkingsontwikkeling gemeente Soest, 2023-2033. Rechter-as totaal aantal inwoners. Linker-as beroepsbevolking.

Werkgelegenheidsfunctie 2022 (beroepsbevolking) 0,61

1,00

27.500

48.000

23.500

47.600

Baarn

0,49

0,90

Bunschoten

0,55

0,96

21.500

Eemnes

0,42

0,75

17.500

Leusden

0,54

0,99

Soest

0,40

0,73

11.500

Regio Amersfoort totaal

0,54 0,54

Bron: CBS, 2022. Bewerking Stec Groep (2023).

0,79 0,94

47.400 47.200

19.500 15.500

Woudenberg

47.800

25.500

47.000 46.800 46.600

13.500

46.400 46.200

9.500 7.500

2023

2024

0 tot 20 jaar

2025

2026

20 tot 65 jaar

2027

2028

2029

65 jaar of ouder

2030 Totaal

2031

2032

2033

46.000

17

Behoefte aan extra bedrijventerrein Gemeente

3 – 7 ha 7 ha Exclusief de al gerealiseerde transformaties (2019-nu)

?

0 ha

N.v.t.

10 – 14 ha

Uitgeefbaar aanbod

Terstond uitgeefbaar

Niet terstond uitgeefbaar

Amersfoort

12,4

12,4

0,0

Baarn

0,0

0,0

0,0

Bunschoten

0,0

0,0

0,0

Eemnes

0,0

0,0

0,0

Leusden

0,5

0,5

0,0

Soest

0,0

0,0

0,0

Woudenberg

0,0

0,0

0,0

Totaal regio

12,9

12,9

0,0

Bron: IBIS, 2022. Bewerking Stec Groep (2023).

Kantoren

19

Kantorenlocaties gemeente Soest • Kantoorpanden zijn zowel op bedrijventerreinen als op uitvalswegen te vinden. Daarnaast zijn kantoorvilla’s ook typerend voor gemeente Soest. Ook is er een aantal kantoren te vinden op de Soestdijkse Grachten. Bron: IBIS, 2021 & BAG 2022. Bewerking Stec Groep (2023).

20

Huidig kantorenareaal Soest • Gemeente Soest is goed voor circa 5% van de kantorenvoorraad in regio Amersfoort. • De huidige kantorenvoorraad (kantoren > 500 m²) ligt op circa 62.000 m², in 2017 lag dit op 67.500 m². De afgelopen jaren is de kantorenvoorraad in Soest dus gedaald met -9%, onder meer door transformatie van kantoorpanden naar wonen. Vaak gaat het daarbij om panden die niet toekomstbestendig zijn als kantorenpand (o.a. duurzaamheid, bereikbaarheid, omvang, ligging). Ontwikkeling kantorenvoorraad in m² gemeente Soest, 2017-2022.

1%

5%

68.000 Amersfoort

15%

Baarn

67.000 66.000 65.000

3%

Bunschoten

Leusden

7%

64.000 63.000 62.000

69%

Soest

Woudenberg

61.000 60.000 59.000 58.000

Bron: R.L. Bak. Bewerking Stec Groep (2023).

2017

2018

2019

2021

2022

21

Kantoorquotiënt Kantoorquotiënt gemeente Soest, regio en provincie

• Circa 2.500 banen in kantoren in gemeente Soest en circa 62.000m² kantorenvoorraad; • KQ van ongeveer 25, vergelijkbaar met regionale gemiddelde. Wat hoger dan provinciaal. Komt mede door het aandeel kantoren en daarmee werkgelegenheid op bedrijventerreinen (dia 8). Het ruimtegebruik van kantoren op bedrijventerreinen is wat extensiever. Gemeente

De kantoorquotiënt is het aantal m² per kantoorbaan.

26 25 24 23 22 21 20 19

Gemeente Soest

Regio Amersfoort

Kantorenvoorraad > 500m²

Provincie Utrecht

Werkgelegenheid in kantoren

KQ

Gemeente Soest

62.000

2.500

25

Regio Amersfoort

915.000

37.500

24

Provincie Utrecht

4.360.000

210.000

21

Bron: R.L. Bak 2022 en PAR2022. Bewerking Stec Groep (2023).

22

ZZP-ers in Soest: omvang en typering •

• •

Circa 3.300 ZZP-ers in gemeente Soest (2021). Gaat om circa 16% van de werkenden in Soest. Dat is hoger dan landelijk gemiddeld (12,6%). Soest staat hiermee in de top 40 (nr. 39) van gemeenten gerangschikt naar aandeel zzp-ers. Grootste deel werkt in de (niet-) commerciële dienstverlening en werkt (naar verwachting) voornamelijk vanuit huis. Circa 18% is actief binnen nijverheid en energie (bevat waarschijnlijk grotendeels de groep ‘ambacht en creativiteit’).

Segment en type bedrijvigheid Dienstverlening

Ambacht en creativiteit

3% 18% 27%

Nijverheid en energie Commerciële dienstverlening

Niet-commerciële dienstverlening

SBI-code onbekend 52%

Bron: CBS 2021. Stec Groep (2023).

Winkels en horeca

Voorbeelden

Belangrijkste locatie-eisen

Architecten, reclamebureaus, financieel advies, onroerend goed, verzekeringen, softwaremakers, consultants, rechtskundige begeleiding

• Thuiswerkers: extra kamer, eventueel extra entree • Duurdere buurten, niet in de duurste delen • Parkeermogelijkheden (voor klanten) • Voorzieningen in de wijk • Representatieve uitstraling • Bedrijfsverzamelgebouwen • Flexplekken krijgen matige waardering, duur en te vrijblijvend • Deelhuur aantrekkelijk

Creatieve ontwerpers, drukkerijen, bouwvakkers, meubelmakers, reparateurs, glazenwassers, stukadoors

• Ruwe en onaffe ruimtes, gemakkelijk naar de hand te zetten • Bereikbaarheid per fiets en ov belangrijker dan auto • Goedkoop en flexibel • Clusters met duidelijke identiteit • Nabijheid van netwerk en ruimte voor ontmoeting • Eventuele ruimte voor verkoop • Combinatie atelier en kantoor • Thuiswerkers: ruime kavels met mogelijkheden voor opslag of garagebox • (Tijdelijke) ruimte op BT

Webwinkels, traditionele winkels, schoonheidssalons, cafés, koffie, kantine, catering

• Autoluwe of vrije straten • Cross-overs • Ruimte voor terrassen • Imago, zichtbaarheid en vindbaarheid • Uitstraling knus, lokaal en huiselijk • Winkels zijn ontmoetingsruimtes • Voldoende parkeermogelijkheden voor klanten • Nabijheid van buurt- en wijkwinkelcentra is een plus, want meer aanloop.

Contact opnemen? Evert-Jan de Kort 06-52567974 e.dekort@stec.nl Julia Bloem 06-50125769 j.bloem@stec.nl www.stec.nl