Adviesnota ontwerpbp Bosstraat 84 B en C.pdf

ADVIESNOTA GEMEENTE SOEST Steller advies: S.F. Supusepa

Zaaknummer

2006818

Afdeling: Ruimte

Datum: 18-11-2020

Onderwerp: ontwerpbestemmingsplan Bosstraat 84 B en C

Voorstel tot besluit: 1. In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Bosstraat 84 B en C ; 2. Het ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen voor een termijn van 6 weken.

Advies secretaris:

Conform advies te besluiten. Beslissing

Conform advies besloten

Document

Openbaar

Alleen invullen indien geheim reden (art. 10 WOB)

Besluit Adviesnota

Ja Ja

Bijlage(n)

Ja

tot hoelang

bekrachtiging raad

intern beraad B&W verg.d.d.

24.11.2020

Bijzondere aspecten

Nee

Portefeuillehouder

Harrie Dijkhuizen

Overleg met portefeuillehouder

Ja

Overleg met andere afd. en ext. partners

Ja, V&H/REA/Grondzaken

Ter inzage voor beleidsveld

Ruimte

Bijlage(n)

1.a: B&W-besluit van 3 februari 2015; 1.b: ontwerpbestemmingsplan; 1.c: verbeelding ontwerpbestemmingsplan Bosstraat 84 Ben C; 1.d: reacties omwonenden.

RM

AT

LvA

NK

HD

Akkoord

Bespreken

Volledig voorstel behorend bij: 2006818

-2-

Voorstel tot besluit 1. In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Bosstraat 84 B en C ; 2. Het ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen voor een termijn van zes weken. Inleiding Van der Wardt Ontwikkeling B.V. heeft vanaf 2011 20 halfvrijstaande woningen en 2 vrijstaande woningen op ruime kavels ontwikkeld aan de Bosstraat in Soest. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is in 2011 een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het projectbesluit 'Bos en Duin' opgesteld. Het plangebied Bos en Duin is thans opgenomen in het bestemmingsplan Klaar ater, Smits een en Bosstraat ( ie afbeelding 1).

Afbeelding 1: plangebied Bos en Duin

Afbeelding 2: plangebied Bosstraat 84 B en C

Een klein perceel aan de zuidwestzijde van dat plangebied is bestemd als horeca. Het oorspronkelijke pand is gesloopt en het terrein ligt momenteel braak. Aangezien er geen plannen meer zijn om hier horeca te vestigen, leent de locatie zich voor woningbouw (zie afbeelding 2), aansluitend bij de andere nieuwe woningen van Bos en Duin. Bij besluit van 3 februari 2015 heeft uw college ingestemd met het verzoek om vooroverleg inzake de bouw van twee woningen op de betreffende locatie (1.a). Het geldend bestemmingsplan staat een bestemmingswijziging van een horecavoorziening naar woningen niet toe. Daarom wordt onderliggend bestemmingsplan opgesteld (1.b en c). Tot het plangebied behoort tevens de strook grond met de bestemming Groen - Wijkgroen. Deze gronden mogen alleen gebruikt worden ten bate van openbaar groen. Echter, de onderliggende gronden zijn in eigendom van de bewoners van de nieuwe woonbuurt en de wens bestaat hier wat soepeler om te kunnen gaan met het gebruik van deze gronden als privé tuin. Voorop staat dat het groene karakter van deze strook behouden moet blijven en er niet bebouwd mag worden. Dit bestemmingsplan voorziet in de tweede plaats in de aanpassing van de regels binnen de groenbestemming (1.b en c). Beoogd resultaat Behouden en versterken van de ruimtelijke en functionele kwaliteit in Soest.

Argumenten 1.1 Geen ruimtelijke bezwaren; Vanuit het oogpunt van stedenbouw, milieu, archeologie, groen, verkeer, natuur & landschap, geluid, lucht en water zijn er geen onoverkomelijke bezwaren tegen dit bestemmingsplan. 1.2 Nieuwbouw heeft geen nadelige gevolgen voor de bomen op het perceel; Uit de Bomeneffectenanalyse (BEA) blijkt dat met de nieuwbouw er geen nadelige gevolgen zijn voor de bomen op het perceel (zie afbeelding 3). De afstand tussen de bestaande bomen en de geplande woningen is voldoende om er voor te zorgen dat de levensduur van de bomen niet negatief wordt beïnvloed. Wel zal tijdens bouwwerkzaamheden en het aanbrengen van terreinverharding onder de kroonprojecties aandacht moeten zijn voor de beworteling. Het terrein ter plaatse van de bomen mag niet worden opgehoogd, er mag niet worden gegraven en er mogen geen materialen worden opgeslagen.

Volledig voorstel behorend bij: 2006818

-3-

Afbeelding 3: bomen op het perceel

Daarnaast is in de anterieure overeenkomst het volgende vastgelegd: de handhaving van genoemde bomen wordt verzekerd middels een door de ontwikkelaar voor diens rekening te vestigen kwalitatieve verplichting (art. 6:252 BW) ten laste van het in artikel 1 vermelde kadastrale perceel sectie K nummer 1331. Deze kwalitatieve verplichting wordt ook opgenomen in de koopakten met de kopers van de woningen. 1.3 Eiken hakhoutwal gewaarborgd; In de visie Bosstraat is aangegeven, dat het gebied Bosstraat en omgeving een bosachtig karakter heeft, onder meer gevormd door de aanwezige hakhoutwallen. Gestreefd wordt naar het behoud van dit karakter. De aanwezige bebouwing en ook toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen binnen een raamwerk van boskamers. Deze worden gevormd door houtwallen. Langs de Bosstraat gaat het om eikenhakhoutwallen, bestaande uit zomereik als boomvormer en struikvormers van meidoorn, sleedoorn, vlier en hulst. Tussen de kamers bepalen houtwallen, bestaande uit bomen van inheemse loofhoutsoorten, aangevuld met struiken, het beeld. De groenvoorzieningen, in de hoofdgroenstructuur, eventueel met een landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde, zijn als Groen-Structuurgroen bestemd. In geval van dit bestemmingsplan gaat het om de 12-meter strook langs de Bosstraat (eiken hakhoutwal).

Om het groene karakter van het gebied te benadrukken en vast te leggen, dat het gebied een groene uitstraling heeft zijn deze stroken niet in de verkeers- of woonbestemming opgenomen. De instandhouding van de nieuwe houtwal in de groenstrook langs de Bosstraat ('Groen- Structuurgroen') wordt aanvullend geregeld met de dubbelbestemming 'WaardeLandschap'. 1.4 Regels Groen–Wijkgroen gewijzigd in Bos–Bostuin om gebruik te kunnen maken als privé tuin; Artikel 3: Bos-Bostuin Voor de smalle strook groen aan de achterzijde van de woningen geldt de bestemming Bos-Bostuin (voorheen gold hier de bestemming Groen-Wijkgroen). Naast het gebruik als Tuin zijn deze gronden mede bestemd voor bos ten behoeve van het behoud en herstel van de natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Deze gronden dienen vrij te blijven van bebouwing. 1.5 De weg in het plangebied Bos en Duin is door ontwikkelaar nog niet geheel overgedragen aan de gemeente;

Afbeelding 4: nog over te dragen gronden

Volledig voorstel behorend bij: 2006818

-4-

Het project Bosstraat 84 B en C is een vervolg op de ontwikkeling en realisering van woningen door de ontwikkelaar in het aan het project aansluitende gebied, waartoe partijen een exploitatieovereenkomst hebben gesloten d.d. 24 mei 2011. In de anterieure overeenkomst voor de twee woningen is het volgende opgenomen: mede ter uitvoering van de gesloten overeenkomst uit 2011, dient ontwikkelaar uiterlijk 4 weken na de oplevering van de beide woningen, de overdracht als overeengekomen in de overeenkomst uit 2011 te effectueren, zonder dat de ontwikkelaar zich op enige wijze kan beroepen op tijdsverloop. De ontwikkelaar verplicht zich conform het gestelde in artikel 4 van de overeenkomst van 24 mei 2011 de betreffende gronden c.a. aan de gemeente in eigendom over te dragen. Voorwaarde voor de overdracht is wel dat de gemeente de weg heeft goedgekeurd en door de ontwikkelaar in overeenstemming is (gemaakt) met de daarvoor overeengekomen uitvoeringseisen, zoals vastgelegd in voornoemde overeenkomst van 24 mei 2011. 2. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd.

Kanttekeningen/risicobeheersing De procedure rondom het ontwerpbestemmingsplan heeft enige tijd op zich laten wachten, omdat een aantal zaken tussen ontwikkelaar en de gemeente nog afgehandeld moesten worden. Bestuurlijke vernieuwing n.v.t. Aanpak/uitvoering Ontwikkelaar wordt op de hoogte gesteld van uw besluit. Het plan zal zowel digitaal als analoog voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Binnen deze periode bestaat de mogelijkheid voor een ieder voor het indienen van een zienswijze. Na het afronden van de periode van terinzagelegging wordt het plan, via uw college, aangeboden aan de raad ter vaststelling. Communicatie en participatie Vanwege de geringe impact van het plan heeft middels een brief/per mail een draagvlaktoets plaatsgevonden. De omgeving van het plan kreeg de gelegenheid om hun mening ten aanzien van het plan naar voren te brengen. In september 2016 werd een deel van de buurtbewoners over het plan geïnformeerd, waarbij men de gelegenheid heeft gekregen om een reactie te geven op het plan. Gelet op het feit dat ontwikkelaar slechts een deel van de buurt heeft geïnformeerd werd in december 2017 de gehele buurt geïnformeerd over het plan. De reacties waren divers (1.d). Aan de hand van de opmerkingen kan worden geconcludeerd dat de buurt niet negatief tegenover de beoogde ontwikkeling staat. Evaluatie en verantwoording n.v.t.

Kosten, baten, dekking Met ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst afgesloten. Referendabel ja/nee nee Kernboodschap Het college stemt in met de terin agelegging an het ont erpbestemmingsplan Bosstraat 84 B en C gedurende een periode van zes weken.