8. OntwerpBP Ganzetrek 20a_24 mei 2022

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

24

woonvorm, die zijn inspiratie vindt in het archetype van de langgevelboerderij. De criteria waaraan zo'n woning moet voldoen zijn: ▪ Uitgaan van de ensemblewerking van hoofd- en bijgebouwen. De woning is met de voorzijde gericht naar de openbare ruimte. ▪ De woning bestaat uit één laag, met of zonder kap en heeft niet meer dan een beperkt aantal dakkapellen. ▪ De woning is voornamelijk gebouwd in baksteen. Eigentijdse materialen en oplossingen voor lichtinval e.d. zijn mogelijk. ▪ Er wordt aangesloten bij de kleuren die in het landelijk gebied voorkomen: aarde tinten voor de gevels, grijze of rode pannen daken of rieten daken en houtwerk hoofdzakelijk in zwart, bruin, wit en groen. ▪ Het gebruik van overbodige ornamenten wordt vermeden. Zo mogelijk een beeldtaal ontwikkelen die past bij de soberheid van het landelijk gebied. ▪ De erfinrichting van boerderijen en woonhuizen in het agrarisch buitengebied is belangrijk als schakel tussen de bebouwing en het open landschap. ▪ De erfinrichting dient aan te sluiten bij de oorspronkelijke sobere inrichting met verschil tussen een representatieve voorzijde (hagen, bloemperken) en een landschappelijke achterzijde (bosje, kavelgrensbeplantingen). ▪ Matig en passend gebruik van inrichtingselementen en verharding in het buitengebied. ▪ Hoofdzakelijk inheemse streekeigen beplanting toepassen, dus geen coniferen.

Gebiedsspecifiek geldt voor Woningen in de beeldvisie dat deze is gericht op het handhaven van een bepaalde mate van afwisseling in de bebouwing, die aansluit bij het kenmerk van het gebied als overgang tussen stedelijk en landelijk gebied en is het welstandsregime: bijzonder welstandsniveau (2) van toepassing. Nieuwe bebouwing dient zich in schaal en maat te verhouden tot de oorspronkelijke bebouwing en bestaat uit één bouwlaag met kap. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Per woning kunnen de stijlkenmerken van bebouwing en tuininrichting sterk verschillen. Ook eigentijdse vormgeving is mogelijk. Bij het kleur- en materiaalgebruik dient uitgegaan te worden van samenhang in het ontwerp en materiaalgebruik tussen hoofdgebouw, bijgebouwen en inrichtingselementen zoals poorten en muurtjes. De erfbeplantingen tussen de woningen geven met elkaar structuur aan het gebied en zorgen voor een inpassing van de verschillende bouwstijlen. De erfinrichting van de individuele huizen dient bestaande landschappelijke beplanting te integreren in de erfinrichting en aan te sluiten bij de kenmerken van het gebied. Bebouwing die minder dan 50 meter van elkaar af ligt, dient te worden voorzien van een kavelgrensbeplanting aan beide zijden van de kavel.

2.5.12.Grondstoffenaanpak 2021-2023 In de Wet Milieubeheer is opgenomen dat de gemeente verplicht is bij ieder perceel in de gemeente huishoudelijke afvalstoffen in te zamelen. Voor de inzameling van de diverse soorten huishoudelijke afvalstoffen stelt de gemeente vast via welk inzamelmiddel een bepaalde afvalstroom wordt ingezameld. In de meeste gevallen is dit een mini-container of een onder-

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

25

grondse container. Voor beide inzamelmiddelen dient voldoende ruimte te worden gereserveerd zodat deze inzamelmiddelen goed bereikbaar zijn voor de inzameldienst. De milieu impact van het verbranden van afval is groot en de kosten hiervan stijgen. De vraag naar grondstoffen neemt toe, en beschikbaarheid neemt af. Dit alles vereist dat er op een andere manier moet worden omgegaan met afval en de daarvan deel uitmakende grondstoffen. Daarom is in de Grondstoffenaanpak als doel opgenomen huishoudelijk restafval te verminderen en afvalscheiding te stimuleren. Dit bereiken we door enerzijds meer service te bieden op herbruikbare afvalstromen en anderzijds minder service te bieden op restafval. Dit kan betekenen dat er vaker verschillende afvalstromen in de straten worden aangeboden en/of dat er meer ondergrondse afvalcontainers worden gerealiseerd. Bij het ontwerp en de inrichting van private en openbare terreinen dient hier terdege rekening mee te worden gehouden. Bij de woning aan de Ganzetrek zal gebruik worden gemaakt van minicontainers.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

26

Hoofdstuk 3. Planbeschrijving 3.1.

Bestaande situatie

3.1.1. Cultuurhistorie Soest is een zogenaamd Engdorp. De Soester Eng ligt op een stuwwal, die 150.000 jaar geleden is opgestuwd door grote ijsmassa's. De Eng is eeuwenlang jaarlijks bemest met mest uit de schapenstal, vermengd met heideplaggen. Hierdoor is op het zand van de stuwwal een ongeveer 80 cm dikke humeuze grondlaag aanwezig (zwarte enkeerdgrond). Soest is in de middeleeuwen ontstaan op de overgang naar de laag gelegen Eemvallei. Engdorpen lagen op de overgangen van de heuvelrug naar de lagere gebieden. Rondom de dorpen lagen de akkers (engen), die in de loop der eeuwen werden opgehoogd met mest uit de potstallen. De Eemvallei werd gebruikt als hooiland en weidegebied voor het vee, de hoger gelegen Eng werd gebruikt voor de verbouw van boekweit, rogge, aardappelen, knollen en gerst. Het gebied ten zuiden van het plangebied (zuidelijk van de Wieksloterweg) behoort tot de Utrechtse Heuvelrug, die 200.000 jaar geleden is ontstaan als gevolg van opstuwend ijs dat vanuit Scandinavië Nederland bereikte. De vorming van veen op de laaggelegen vochtige plekken heeft in de loop van tienduizenden jaren plaatsgevonden tussen door het ijs opgeworpen zandheuvels. Er ontstonden betrekkelijk kleine veencomplexen zoals het Hezer- en het Soesterveen. De Wieksloot is gegraven als afwaterings-sloot en vormde vanaf 1399 de grens tussen het Soesterveen en het Hezerveen.

De kavelrichting aan de noordzijde van de Wieksloterweg in het slagenlandschap van Soesterveen ligt haaks op die weg. De Wieksloterweg vormt zodoende de grens tussen het bosgebied en het veengebied. In tegenstelling tot andere ontginningen in midden Nederland is er van een systematische groepsgewijze ontginning van het veen in brede stroken van gelijke breedte geen sprake. De indeling in stroken in het Soesterveen is veel onregelmatiger als gevolg van vererving, verkoop en ruil, waardoor de rechten verbrokkeld raakten. Het plangebied ligt in dat veengebied aan de zuidwestzijde van Soest. Door de stedelijke ontwikkeling van Soest ligt het inmiddels aan de rand van het dorp. Het bebouwde gebied van Soest bevond zich aanvankelijk op grote afstand en de locatie en was onderdeel van een open veenlandschap. De Schoolstraat (huidige Insingerstraat) met verspreide lintbebouwing vormde de verbinding naar Soest. Vanaf de tweede helft van de vorige eeuw groeit Soest richting het westen en ontstaan er hier grote woonwijken. Smitsveen in de jaren 70, Overhees in de jaren 80 en Boerenstreek in de jaren 2000. Het plangebied bleef in die periode een onbebouwd perceel op de hoek van de woonwijk Overhees en het lint. De laatste jaren is de directe omgeving van de locatie veranderd en zijn er diverse bouwplannen gerealiseerd.

Het gaat daarbij onder meer om twee vrijstaande woningen direct aan de Veenzoom en om twee vrijstaande woningen achter de lintbebouwing van de Insinger-

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

27

straat. Deze laatste twee worden ontsloten via een aantakking op de Veenzoom. Het open stuk grond waarvan de locatie onderdeel uitmaakt raakt ook bebouwd met een tweeaaneengebouwde woning ten noorden en een vrijstaande woning ten zuiden van het perceel. Het perceel komt daarmee te midden van bebouwing te liggen; het is onderdeel van een bebouwingsluster tussen Veenzoom, Insingerstraat en Ganzetrek en ligt direct tegenover de bebouwing van de woonwijk Overhees. 3.1.2. Stedenbouw Het perceel maakt onderdeel uit van een bebouwingscluster dat bestaat uit vrijstaande woningen en tweekappers. De hoofdvolumes staan op vrij korte afstand van elkaar; variërend van 2,5 tot 4 meter uit de zijdelingse erfgrenzen. De bouwmassa wisselt van woningen met een goothoogte van 3 meter en nokhoogte van 8 meter tot woningen met een goothoogte van 5 meter en een nokhoogte van 9 meter. Aan de Ganzetrek staan de woningen op grote afstand van de straat en lopen ze met het gebogen verloop van deze straat mee. Er zijn hierdoor grote voortuinen van circa 8 tot circa 11 meter diep. Afbeelding 7: Bestaande situatie

Direct tegenover het bebouwingscluster, aan de overzijde van Ganzetrek, staat de randbebouwing van de wijk Overhees. Ook dit zijn vrijstaande woningen en tweekappers van één tot twee bouwlagen met een kap. Ook deze woningen hebben diepe voortuinen (van circa 5 tot circa 8 meter). De meeste woningen hebben een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum nokhoogte van 9 meter en een enkele keer 10 meter.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

28

De Ganzetrek staat haaks op het lint van de Insingerstraat en kent een gebogen verloop richting het noorden. De straat heeft brede grasbermen aan de zijde van het perceel. Op het einde buigt de straat sterk af naar de wijk Overhees. In noordelijke richting gaat de structuur verder als brede groenstrook met wandelpad (Hazepad) en vormt deze een groene rand van de wijk aan het aangrenzende buitengebied. Het lint direct ten zuiden van de planlocatie kent eveneens een groen karakter door de forse bomenrij aan de zuidzijde van de Insingerstraat. 3.1.3. Functionele structuur De belendende percelen van Ganzetrek 20a hebben een woonfunctie. Ook aan de overzijde van de Ganzetrek staan woningen. 3.1.4. Verkeersstructuur Voor de auto bestaat de hoofdwegenstructuur van de kern Soest uit de oude rijksstraatwegen. De Birkstraat behoort tot die hoofdwegenstructuur (de route van Birkstraat tot Vredehofstraat, de Biltseweg en Soesterbergsestraat). De Ganzetrek is een woonstraat, die geen onderdeel uitmaakt van die hoofdwegenstructuur. Ter plaatse geldt een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur. Het perceel heeft een in-uitrit aan de zijde van de Ganzetrek. 3.1.5. Groen Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied en maakt evenmin uit van NatuurNetwerk Nederland. De Ganzetrek heeft brede grasbermen aan de zijde van het perceel.

De bomen die hier ooit stonden zijn inmiddels verdwenen waardoor de straat aan groen karakter verloren heeft. In noordelijke richting gaat de structuur verder als brede groenstrook met wandelpad (Hazepad) en vormt deze een groene rand van de wijk aan het aangrenzende buitengebied. Het lint direct ten zuiden van de planlocatie kent eveneens een groen karakter door de forse bomenrij aan de zuidzijde van de Insingerstraat. 3.1.6. Water Grondwater De grondwaterstromen in Soest bewegen zich van de Utrechtse Heuvelrug naar de lage gebieden van het Soesterveen en worden vervolgens via de Praamgracht/ Pijnenburgergrift afgevoerd naar de Eem. Het plangebied ligt op circa 4,4 meter boven NAP. Uit de bodemonderzoeken (zie paragraaf 4.2.2) blijkt dat het grondwater op circa 1,7 m-mv ligt. Oppervlaktewater In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Afval- en regenwater Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid is hier op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van 'water op straat'. Bouwplannen moeten hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekop-

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

29

peld worden. Regenwater wordt, zo dicht mogelijk bij de plek waar het valt, verwerkt om afwenteling te voorkomen. Het regenwater moet daarom, voor zover redelijkerwijs haalbaar, binnen het plangebied worden opgevangen en verwerkt, voor particulier terrein bij voorkeur binnen het eigen perceel. Het wordt bij voorkeur niet getransporteerd naar buiten het plangebied. Infiltratie van regenwater binnen het plangebied heeft daarom de voorkeur boven afvoer naar oppervlaktewater via een regenwaterriool. Gezien de situatie ter plaatse (wateroverlast uit riolering in het verleden, afwezigheid van oppervlaktewater en geschiktheid bodem voor infiltratie) is afvoer naar oppervlaktewater (al dan niet via een regenwaterriool) geen optie. Bij nieuwbouw moet voor de afvoer van afvalwater een vuilwaterriool worden aangelegd. Regenwater mag niet op het vuilwaterriool aangesloten worden. Afvalwater en regenwater worden strikt gescheiden gehouden (gescheiden stelsel)

3.2.

Toekomstige situatie

3.2.1. Stedenbouw Op het perceel zal een vrijstaande woning van circa 8 bij 12 meter worden gerealiseerd, die bestaat uit één bouwlaag met een steile zadelkap. De goothoogte ligt op 4 meter en de nokhoogte bedraagt circa 9,5 meter. De woning staat met de korte zijde naar de straat en krijgt een landelijke uitstraling. Aan de zuidzijde van de woning wordt een aangegebouwde garage gerealiseerd met daarvoor een oprit die plaats biedt aan twee parkeerplaatsen. De woning sluit aan op het getrapte bebouwingsritme aan de Ganzetrek, achter de denkbeeldige lijn die de hoekpunten van beide naastgelegen woningen met elkaar verbindt. Hierdoor is er sprake van een diepe voortuin van circa 9,7 meter. Deze maat sluit aan op de diepte van de voortuinen van de direct omliggende woningen. De woning staat op 3 meter van de noordelijke erfgrens en op circa 4,2 meter van de zuidelijke erfgrens. De minimale afstand van 3 meter sluit aan op de afstanden die ook gehanteerd zijn voor de bouwvlakken in de directe omgeving, bijvoorbeeld die van Ganzetrek 20, Ganzetrek 55-57 en Ganzetrek 12-14 en sluit daarnaast aan op de uitgangspunten genoemd in het vigerende wijzigingsplan Ganzetrek. De erfgrenzen zullen gaan bestaan uit hagen: een lage haag aan de voorzijde en aan de zijdelingse perceelgrenzen tot aan de voorgevelrooilijn en een hoge haag op de overige perceelsgrenzen.

Naast de noodzakelijke verharding voor de benodigde inrit is het voornemen om de voortuin groen in te richten en zo het groene straatbeeld aan Ganzetrek te versterken. In de achtertuin is een groene inrichting eveneens het streven en blijft de bestaande boom gehandhaafd. Op deze wijze is de woning zorgvuldig ingepast in het bestaande stedelijk weefsel. Het doorzicht van lint naar landschap verdwijnt door de bouw van de woning. Het perceel vormt in de huidige situatie echter als onbebouwd en onbenut stuk grond te midden van woningen een onlogisch hiaat in de invulling van het bebouwingscluster. Een woning die in afmetingen en bouwmassa aansluit op de aangrenzende en omliggende bebouwing is hier dan ook prima denkbaar. Wat betreft de situering sluit de woning aan op het getrapte ritme van de naast-

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

30

gelegen volumes en wordt er een grote voortuin gerealiseerd in aansluiting op het bestaande beeld aan de Ganzetrek. De woning zal daardoor niet te dominant in het straatbeeld overkomen en hier passend op aansluiten. Afbeelding 8: Indicatieve toekomstige situatie.

3.2.2. Verkeer Voor zowel de auto als voor langzaam verkeer zal gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur in de omgeving. Het toevoegen van één woning zal niet leiden tot een onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit op het omliggende wegennet. Het perceel krijgt één inrit die haaks op de Ganzetrek wordt aangelegd. Op eigen terrein worden 2 parkeerplaatsen naast elkaar aangelegd. Daarnaast is er een parkeermogelijkheid in de garage. Normatief zijn er daardoor 2,0 parkeerplaatsen op eigen erf beschikbaar. Door het bouwplan komt er echter één openbare parkeerplaats te vervallen. Het is wel mogelijk om een extra parkeerplaats op eigen erf aan te leggen, maar dit is zowel uit stedenbouwkundig oogpunt als in verband met de klimaatadaptatie niet wenselijk omdat er dan te veel verharding in het voorerf zou worden aangelegd. Daarom wordt gebruik gemaakt van de flexibiliteitsbepaling uit paragraaf 5.2 van de Nota parkeernormen. Derhalve wordt voldaan aan de parkeereis.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

31

3.2.3. Groen In het plangebied wordt geen openbaar groen gerealiseerd. Door de ruime tuin krijgt het plangebied toch een groen karakter. De initiatiefnemer streeft ernaar om de bestaande boom op het achtererf te behouden. 3.2.4. Water Ter plaatse wordt één woning gerealiseerd. Derhalve brengt dit bouwplan ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) veranderingen teweeg. Binnen het perceel wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd (de grondwaterstand is relatief diep). Het regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd. Welke methode van infiltratie toegepast gaat worden zal nader worden onderzocht en onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning. Alvorens de omgevingsvergunning wordt ingediend zal dit ook met de gemeente worden kortgesloten.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

32

Hoofdstuk 4. Resultaten onderzoeken 4.1.

Algemeen

Ten behoeve van een bestemmingsplan en/of een bestemmingsplan dient op diverse gebieden onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn samengevat in dit hoofdstuk. Het plan voldoet uit het oogpunt van milieu aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.2.

Milieuaspecten

4.2.1. Milieueffectrapportage In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarde is als volgt geformuleerd: "in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1 een oppervlakte van 100 hectare of meer 2 een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3 een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer." De omvang van de voorgenomen ontwikkeling blijft ver onder de drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordeling (2000 woningen of 100 ha). Conform de m.e.r.-regelgeving leidt dit tot de tot het uitvoeren van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling (stedelijk ontwikkelingsproject minder dan 2000 woningen). Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Hiertoe dient de vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden gehanteerd.

Op grond van constante jurisprudentie wordt de bouw van één woning niet als stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit mer aangemerkt. Omdat de voorziene ontwikkeling geen stedelijk ontwikkelingsproject vormt, behoefde er geen m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en/of een aanmeldnotitie mer te worden vervaardigd. Conclusie Dit plan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen belangrijk nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit plan.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

33

4.2.2. Bodem Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht besteed te worden aan de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Derhalve zijn voor beide percelen bodemonderzoeken uitgevoerd. Ten behoeve van het vigerende wijzigingsplan is in 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het betreffende perceel. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is. In de ondergrond is geen verontreiniging aangetroffen. Uit het bodemonderzoek bleek dat de milieuhygiënische conditie van de bodem geen belemmering vormt voor de woningbouw op het perceel. Omdat er ter plaatse sindsdien geen activiteiten hebben plaatsgevonden die bodemverontreiniging zouden kunnen veroorzaken, wordt dit onderzoek ook voor de huidige ontwikkeling als representatief beschouwd. 4.2.3. Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds.

De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: ▪ het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; ▪ het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van een bestemmingsplan mogelijk is.

Deze lijst ligt ook ten grondslag een de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied is opgenomen. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

34

toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Afbeelding 9: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. milieucategorie richtafstand tot omgevingstype richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m

Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-uitgave ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 50 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.1 kan verlaagd worden tot 30 meter. Het systeem van richtafstanden gaat dus uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocaties en omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied. Situatie in het projectgebied Rondom het plangebied zijn geen bedrijfslocaties aanwezig waarvan de richtafstand tot het plangebied reikt Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn geen belemmeringen voor de bouw van een vrijstaande woning tussen andere woningen in het plangebied. 4.2.4.

Geluidhinder Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) zijn woningen geluidgevoelige bestemmingen. Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar woningen die in een geluidszone vallen. In het kader van de Wet geluidhinder zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van: ▪ woonerven; ▪ 30 km/uur-gebieden.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

35

De wegen rondom het plangebied zijn onderdeel van een 30 km/uurgebied. Gelet op de relatief beperkte verkeersintensiteit op de Ganzentrek is evenmin akoestisch onderzoek - uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening - noodzakelijk voor de Ganzetrek. Doordat de toekomstige woning een geluidluwe zijde heeft en aan een rustige 30 kilometerweg staat, zal er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Conclusie Vanuit akoestisch oogpunt is er ten aanzien van wegverkeerslawaai geen belemmering voor het realiseren woningbouw in het plangebied. 4.2.5. Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Conclusie Omdat in het plangebied het aantal woningen met 1 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. 4.2.6.

Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: ▪ bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; ▪ vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen. Door de afwezigheid van risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving (bron: risicokaart) van het bouwplan, voldoet de ontwikkeling aan de eis voor het plaatsgebonden risico (artikel 5 van het BEVI). Aan de hand van de landelijke risicoatlas kan worden geconcludeerd dat er geen route gevaarlijke stoffen nabij het plangebied aanwezig is. De locatie ligt op meer dan 500 meter vanaf de dichtstbijzijnde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van één woning in het plangebied.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

36

Afbeelding 10: Fragment risicokaart.

4.3.

Water

Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Algemeen Op 31 januari 2022 is de digitale watertoets doorlopen. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

37

GHG en de onderkant van de vloer). Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Daarnaast heeft de gemeente Soest het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug ondertekend. Dit betekent dat de leidraad die aan dit convenant ten grondslag ligt bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het werkingsgebied in acht moet worden genomen. Proces In het kader van de planontwikkeling is op 31 januari 2022 de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) doorlopen. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.

Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Het waterschap is niet de enige waterbeheerder. Gemeenten hebben een zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater in bebouwd gebied. Daarmee is de gemeente ook een waterbeheerder en moet zij ook worden geconsulteerd in het kader van de watertoets. De handreiking watertoets stelt namelijk dat alle relevante waterbeheerders moeten worden geconsulteerd. Omdat dit een uitvoeringsaspect betreft, zal voordat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, de gemeente over deze onderwerpen worden geconsulteerd. De afspraken die in dat kader worden gemaakt, zullen bij de uitwerking van het bouwplan worden gebruikt.

4.4.

Natuurwaarden

Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Voor het plangebied is in het ka-

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

38

der van de totstandkoming van het vigerende wijzigingsplan ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2021 geactualiseerd1. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied is Oostelijke Vechtplassen dat ligt op ruim 9 km ten westen van het plangebied. Gezien de aard van het plan en de ligging ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn met zekerheid geen effecten van het plan te verwachten op de instandhoudingsdoelstellingen en habitattypen. Het plan ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en de Groene Contour (GC). Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van de begrenzingen mag worden aangenomen dat er geen significante effecten zijn te verwachten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN en de GC. Specifieke maatregelen of aanvullend onderzoek zijn niet nodig. Met de op 1 juli 2021 in werking getreden Wet Stikstofreductie en Natuurverbetering is een Aeriusberekening niet meer noodzakelijk bij bouw-, en sloopwerkzaamheden vanwege de tijdelijke aard. Om deze reden is alleen stikstofemissie alleen voor de gebruiksfase relevant. De woning wordt conform de huidige regelgeving gasloos uitgevoerd. Daardoor worden de NOx-emissies uitsluitend veroorzaakt door verkeersbewegingen. Dat zijn er op basis van de CROW publicatie 381 maximaal 8 bewegingen per etmaal.

Gezien de afstand van meer dan 9 kilometer tot de Oostelijke Vechtplassen is een depositie hoger dan 0.00 mol/ha/jaar met zekerheid uit te sluiten. Nader onderzoek of een vergunning Wnb gebieden is hiermee niet nodig. Soortenbescherming Tijdens het actualisatie-onderzoek zijn op het terrein geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen, marters, uilen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Deze zijn niet gevonden en met zekerheid uit te sluiten. Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Utrecht). Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde algemene zorgplicht (art. 1.11 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Dit betekent onder meer dat een initiatiefnemer zich tijdig op de hoogte stelt van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen van het plan. Bij de uitvoering moeten negatieve gevolgen

1

Groenewold Adviesbureau voor Milieu & Natuur, Actualisatie Quickscan natuur Ganzetrek te Soest, 2021-126, Versie Nov.21-v1, Ermelo 8 november 2021

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

39

zoveel mogelijk worden voorkomen dan wel beperkt of ongedaan gemaakt. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het voorkómen van verontrusting of verstoring in de kwetsbare perioden zoals de broed-/voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De kwetsbare perioden kan per soortgroep verschillen. Als ‘veilige' periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half augustus tot half november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als vleermuizen, overige zoogdieren en amfibieen nog niet in winterslaap zijn. Indien een plangebied in die periode bouwrijp wordt gemaakt, geeft realisatie gedurende het winterseizoen en het daarop volgende voorjaar meestal geen problemen. Vaak is het voldoende om rekening te houden met de broedtijd (15 maart-15 juli-huismus tot 15 augustus). Als bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kan bijvoorbeeld vegetatie buiten het broedseizoen worden verwijderd of kunnen bomen buiten het broedseizoen worden gekapt, zodat er geen vogels gaan broeden. Hierbij geldt overigens wel de algemene zorgplicht.

Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te voorkomen (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen). In de quickscan wordt gesuggereerd extra voorzieningen te realiseren voor vogels en/of vleermuizen. Door de betere isolatie van woningen verdwijnen openingen, kieren en dergelijke en daarmee nest- en schuilplaatsen, die vroeger heel gewoon waren. De maatregelen kosten weinig geld maar betekenen veel voor de betreffende soorten. Zo is een bijdrage te leveren aan het behoud van deze soorten voor de toekomst. Bijvoorbeeld een speciale nestkast of plank voor gierzwaluwen (eten veel muggen). Een kast of andere voorziening voor de huismus Eén of meer duurzame kasten voor vleermuizen, bij voorkeur op minimaal 3 meter hoog en op het noorden of oosten. Het realiseren van openingen in een dakoverstek is ook een goede maatregel. Voorkom verstening van de tuinen en draag zorg voor het opvangen van regenwater in het gebied. Door de klimaatverandering vindt steeds meer verdroging plaats van de ondergrond. De initiatiefnemer zal bij de nadere uitwerking van het bouwplan onderzoeken welke maatregelen in het woningontwerp kunnen worden ingepast. Conclusie De natuurwaarden vormen geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.5.

Archeologie

Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest (versie 2016) is het plangebied aangewezen als archeologisch waardevol verwachtingsgebied 2(AWV2), waarbij onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm – mv. De bodemingrepen zijn in dit geval kleiner. Derhalve is geen archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

40

4.6.

Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Ook in de nabijheid van het perceel zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

41

Hoofdstuk 5. Planologisch juridische regeling 5.1.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan op de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied en het wijzigingsplan Ganzetrek, met dit verschil dat de bij het voorliggende bestemmingsplan behorende regels en verbeelding zijn opgesteld volgens de SVBP-2012 (en overige standaarden). Dit heeft vooral betrekking op de gebruikte begrippen en de aanduidingen. In de regels worden de bestemmingen Tuin (artikel 3) en Wonen (artikel 4) aan het gebied toegekend. Daarnaast hebben de gronden de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting" (artikel 5). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, een set regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

5.2. Toelichting De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.3. De regels Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Het bestemmingsplan bevat slechts regels die voor het voorliggende plan van toepassing zijn (inclusief inleidende-, algemene-, overgangs- en slotregels). Artikel 1 en 2 In artikel 1 zijn de in het plan voorkomende begrippen gedefinieerd; artikel 2 bevat de wijze van meten en berekenen. Artikel 3 - Tuin De onbebouwde gronden aan de zijde van de Ganzetrek hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Hier mogen in beginsel geen gebouwen worden gebouwd, met dien verstande, dat een erker aan de voor- en zijgevel van een hoofdgebouw onder voorwaarden is toegestaan. Artikel 4 - Wonen De woning met het daarbij behorende achtererf zijn bestemd voor "Wonen". In het bouwvlak is de bouwaanduiding 'vrijstaand' aangegeven, zodat uitsluitend een vrijstaande woning is toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding vastgelegd. Binnen deze bestemming is de uitoefening van beroepen en( kleinschalige) bedrijven aan huis toegestaan.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

42

Bijbehorende bouwwerken: Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd. Beroep aan huis: Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis, zoals dat in de begrippen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming "Wonen". Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Artikel 5 Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting De dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting" is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Gelet op de ondergrens van 500 m² zal voor de realisatie van de woning geen archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Artikel 6 Antidubbeltelbepaling In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden. Artikel 7 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is bepaald dat een bestaande en afwijkende maatvoering en situering mag worden gehandhaafd. Daarnaast zijn regels opgenomen over het overschrijden van de denkbeeldige dakvlakken en met betrekking tot onderkeldering.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name overschrijdingen van maten en percentages.

Daarnaast zijn afwijkingsregels voor mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen opgenomen.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

43

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Ook na een aanpassing van de beleidsnota parkeren of de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart kan het plan worden gewijzigd. Artikel 11 Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee.

Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie. Artikel 12 Slotregel Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.4. De verbeelding Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

44

Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid 6.1.

Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemers De gemeente Soest en de initiatiefnemer zullen een overeenkomst afsluiten waarin het planschadeverhaal is opgenomen, waardoor de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer kan verhalen. Voor de gemeente Soest zijn er geen financieel-economische gevolgen als gevolg van de realisatie van het bouwplan.

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 7 juli 2021 hebben de initiatiefnemers een bijeenkomst georganiseerd om omwonenden te informeren over hun bouwplan om één woning op de kavel tussen Ganzetrek 20 & 22 in Soest te realiseren. Om de omwonenden kennis te geven omtrent dit bouwplan, hebben initiatiefnemers het advies van stedenbouwkundig buro SRO, persoonlijk langsgebracht. Ook de omwonenden die niet thuis waren, hebben de informatie ontvangen. Naar aanleiding van de reacties is de situering van de woning aangepast en dichter naar de Ganzetrek gesitueerd. Verreweg de meeste omwonenden hebben te kennen gegeven dat zij geen bezwaren hebben tegen de bouw van de woning. Eén omwonende maakt zicht zorgen om de extra verkeersbewegingen en verkeersveiligheid (voor o.a. kinderen) in de straat en één omwonende vindt het jammer dat de groene zone verdwijnt.

6.3.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan "Ganzetrek 20a" wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen tegen het ontwerpbestemmingsplan. Eventuele zienswijzen worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord.

Ontwerp Bestemmingsplan Ganzetrek 20a

Regels

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

3 3 9

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Tuin Wonen Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

11 11 13 16

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

19 19 20 22 23 25

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

26 26 27

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten aan huis

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan: het bestemmingsplan "Ganzetrek 20a" met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPSOE0081-0201 van de gemeente Soest.

1.2

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels - regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft.

1.5

aan- en uitbouw: een aan een hoofdgebouw aangebouwde ruimte, die een directe verbinding vormt met dat hoofdgebouw en dat als uitbreiding van de woning dient en door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.6

achtergevel: de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

1.7

afhankelijke woonruimte: een bijbehorend bouwwerk, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

1.8

ander bouwwerk: een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.9

archeologisch deskundige: de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

4

1.10

archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

1.11

archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

1.12

bebouwing: één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

1.13

bed en breakfast: een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt aan gasten, gerund door de eigenaar of hoofdbewoner van het gebouw.

1.14

bedrijf aan huis: het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

1.15

beroep aan huis: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

1.16

bestaand: a. bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd; b. bij gebruik: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het betreffende gebruiksverbod.

1.17

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

1.18

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

5

1.19

bevoegd gezag: bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.20

bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.21

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.22

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.23

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

1.24

bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel.

1.25

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

1.26

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.27

carport: een overdekte stallingsruimte voor personenauto's en/of andere voertuigen, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door gebouwen en/of ondersteuningen van het dak.

1.28

dakkapel: een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

6

1.29

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

1.30

erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

1.31

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.32

gemeentelijke parkeernormen: de parkeernorm, zoals vastgelegd in de gemeentelijke beleidsnota 'Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening' zoals vastgesteld op 14 november 2021. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

1.33

hoofdbewoner: degene, die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen, die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

1.34

hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.35

horeca: een bedrijf, in hoofdzaak gericht op: a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken; b. het verstrekken van nachtverblijf; c. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten. d. tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

1.36

internetwinkel: een specifieke vorm van detailhandel, waarbij: a. de transactie via internet tot stand komt; b. ter plaatse alleen opslag en distributie plaatsvindt; c. afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

7

1.37

kangoeroewoning: een aan een eengezinswoning gekoppelde ondergeschikte woonruimte in de woning ten behoeve van één of twee personen, die een familieband hebben met de hoofdbewoner.

1.38

kelder: een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

1.39

maatvoeringvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

1.40

mantelzorg: het bieden van zorg aan eenieder, die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1.41

nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.42

overkapping: een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

1.43

peil: a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 centimeter; b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

1.44

seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.45

staat van bedrijfsactiviteiten aan huis: de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

8

1.46

verbeelding: de kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen, alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

1.47

vlak: een geografisch bepaald gebied.

1.48

voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

1.49

woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.50

zijdelingse perceelsgrens: de grens tussen twee percelen, die de voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

9

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

Meetregels Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens. b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen. c. netto vloeroppervlakte van een gebouw: binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 meter hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten. d. goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel. e.

bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. f. inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. g. oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. h. breedte, lengte en diepte van een gebouw: tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren. i. verticale bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. j. vloeroppervlakte: de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

2.2

Aanvullende meetregels Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Ganzetrek 20a

10

a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt. b. het peil: 1. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend. 2. in andere gevallen: mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.