7 3 Bijlage 2 Ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 85-87.pdf

Toelichting, regels en analoge verbeelding Ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 85-87 NL.IMRO.0342.BPSOE0054-0201 April 2020

Gemeente Soest

Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87 Toelichting, regels en analoge verbeelding

Ontwerp April 2020 Kenmerk 0342-48-T01 Projectnummer 0342-48

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

1.5. Hoofdstuk 2. 2.1. 2.2.

2.3.

2.4. 2.5.

Hoofdstuk 3.

Inleiding Aanleiding Doelstelling Ligging van het projectgebied Vigerende bestemmingsplannen 1.4.1. Bestemmingsplan Soest Midden en Zuid 1.4.2. Paraplubestemmingsplan "Nota parkeernormen auto en fiets" Leeswijzer

1 1 1 1 2 2 2 3

Beleidskaders 4 Inleiding 4 Rijksbeleid 4 2.2.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 4 2.2.2. Verdrag van Malta 5 2.2.3. Wet natuurbescherming 6 2.2.4. Ecologische Hoofdstructuur / Natuurnetwerk Nederland 6 2.2.5. Nationaal bestuursakkoord Water 7 2.2.6. Nationaal Waterplan 7 2.2.7. Watertoets 7 2.2.8. De Europese kaderrichtlijn Water 8 2.2.9. Wet gemeentelijke watertaken 8 Provinciaal beleid 9 2.3.1. Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 9 2.3.2. Provinciale ruimtelijke verordening 10 2.3.3. Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 10 2.3.4. Natuurvisie en Beleidskader Wet natuurbescherming 11 Regionaal beleid 11 2.4.1. Waterbeheerprogramma met meerjarenraming 2016 - 2021 11 Gemeentelijk beleid 12 2.5.1. Structuurvisie Soest 12 2.5.2. Wonen in Soest, Woningmarkt in perspectief 12 2.5.3. Bouwsteen wonen 13 2.5.4. Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan 14 2.5.5. Groenstructuurplan 14 2.5.6. De groene kernkwaliteit van Soest 2014 14 2.5.7. Bescherming en kap van bomen 2012 15 2.5.8. Nota Parkeernormen auto en fiets 3e herziening 15 2.5.9. Duurzaamheidsplan 2016-2020 16 2.5.10. Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 16 2.5.11. Plan van aanpak Diffuse bronnen 17 2.5.12. Welstandsbeleid 18 Planbeschrijving

21

3.1.

Bestaande situatie 3.1.1. Cultuurhistorie 3.1.2. Stedenbouw 3.1.3. Functionele structuur 3.1.4. Verkeersstructuur 3.1.5. Groen 3.1.6. Water Toekomstige situatie 3.2.1. Stedenbouw 3.2.2. Verkeer 3.2.3. Groen 3.2.4. Water

21 21 22 22 22 23 23 24 24 25 26 26

Resultaten onderzoeken Algemeen Milieuaspecten 4.2.1. Milieueffectrapportage 4.2.2. Bodem 4.2.3. Milieuzonering 4.2.4. Geluidhinder 4.2.5. Luchtkwaliteit 4.2.6. Externe veiligheid Water Natuurwaarden Archeologie Kabels en leidingen

28 28 28 28 30 31 34 35 35 36 38 39 40

Hoofdstuk 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Planologisch juridische regeling Inleiding Toelichting De regels De verbeelding

41 41 41 41 43

Hoofdstuk 6. 6.1. 6.2. 6.3.

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Ontwerpbestemmingsplan

44 44 44 45

3.2.

Hoofdstuk 4. 4.1. 4.2.

4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

1

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

Op de percelen Kerkstraat 85-87 wordt de bebouwing gebruikt door een aantal kantoren en voor opslag en logistieke bedrijvigheid. Voor deze percelen is een bouwplan ontwikkeld met in totaal 36 appartementen. Het huidige bestemmingsplan staat een dergelijke ontwikkeling niet toe. Daarom dient een nieuw bestemmingsplan in procedure te worden gebracht om het bouwplan te realiseren. Het onderhavige bestemmingsplan biedt het juridisch-planologische kader voor de realisering van de woningen. Afbeelding 1: Plangebied.

1.2.

Doelstelling

De doelstelling van dit bestemmingsplan is woningbouw op de percelen Kerkstraat 85-87 mogelijk te maken.

1.3.

Ligging van het projectgebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van de kern Soest.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

2

1.4.

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het perceel vigeert het bestemmingsplan Soest Midden en Zuid dat door de gemeenteraad van Soest op 15 december 2011 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Bedrijf". Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Aan de wegzijde is een bouwvlak opgenomen waarin de maximale goot- en bouwhoogte respectievelijk 6 en 9 meter mogen bedragen. In het deel van het bouwvlak daarachter geldt uitsluitend een maximale bouwhoogte van 7 meter. De percelen daarnaast de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie middelhoge verwachting (AWV 2)". Op grond van deze bestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk indien daarvoor dieper dan 0,30 meter, te rekenen vanaf het maaiveld, in de bodem zal worden geroerd en de oppervlakte van het nieuwe bouwwerk of de uitbreiding van het bestaande bouwwerk meer dan 500 m² bedraagt. Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan.

Op 28 september 2017 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan "Nota parkeernormen auto en fiets" vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing in de gehele gemeente Soest. Via dit paraplubestemmingsplan wordt juridisch geregeld dat alle ontwikkelingen in de bestemmingsplangebieden moeten voldoen aan de parkeernormen uit de

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

3

beleidsnota Parkeernormen auto en fiets 3e herziening, waarvan in paragraaf 2.5.8 een samenvatting is opgenomen.

1.5.

Leeswijzer

Deze toelichting is opgesteld op basis van de opzet voor bestemmingsplantoelichtingen uit het Handboek Digitale Ruimtelijke Plannen zoals dat is opgesteld begin 2009 en vervolgens een aantal malen is geactualiseerd. Allereerst wordt kort ingegaan op het beleidskader in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 is de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 verwoordt de uitkomsten van het uitgevoerde onderzoek naar milieu- en overige aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de planologisch-juridische regeling verantwoord. Tot slotte komt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid aan de orde.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

4

Hoofdstuk 2. Beleidskaders 2.1. Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het plan op rijks-, provinciaal- en lokaal niveau. Dit beleid vormt het kader van toetsing van de huidige situatie en nieuwe ontwikkelingen. Het beschreven beleidskader is daarmee een van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

2.2. Rijksbeleid De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijken mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen tot aan 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):  het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;  het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Het rijk gaat voor verstedelijking en economische activiteiten (evenals in de Nota Ruimte) uit van de bundelingsstrategie. Voordelen hiervan zijn dat steden ondersteund worden in hun economische en culturele functie. Zowel in dorpen als steden wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Het bundelingsbeleid is een taak van decentrale overheden. Het rijk heeft een stimulerende rol. Doel is dat in iedere gemeente voldoende mogelijkheid is om in de natuurlijke bevolkingsaanwas te voorzien. Naast de eigen bevolkingsaanwas moet ook voldoende ruimte worden geboden aan de lokaal gerichte bedrijvigheid. Bundeling houdt in dat nieuwe bebouwing geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied of direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

5

Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan voldaan moet worden. Een verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht, zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het rijk nadrukkelijk een rol vervullen. Vertaald naar de gemeente Soest betekent dit het volgende:  Verstedelijking: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten ondersteunt de functie van steden als economische motor. Nieuwe bebouwing dient geconcentreerd tot stand te komen: in het bestaande bebouwde gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in clusters daarbuiten. Uitgangspunt is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om te voorzien in de natuurlijke aanwas;  Vitaal platteland: een economisch vitale grondgebonden landbouw is belangrijk voor het beheer van het buitengebied. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van landelijke gebieden staat onder druk. Om daarin verlichting te brengen moeten de mogelijkheden voor hergebruik, nieuwbouw en de mogelijkheden voor een brede(re) bedrijfsvoering ruimer worden;  Borging van bijzondere landschappelijke waarden: Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied.

Uitgangspunt voor de Nationale landschappen is 'behoud door ontwikkeling'. De polders van de oostkant van Soest vallen gedeeltelijk in het Nationale landschap Arkemheen-Eemland. Uitgangspunt van de SVIR is dat de ruimte zorgvuldig wordt benut en overprogrammering wordt voorkomen. Om beide te bereiken, is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Sinds 1 juli 2017 dient in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling (trede 1), en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (trede 2). Het aantal woningen neemt met 36 toe ten opzichte van het aantal dat in het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Derhalve is er sprake van een stedelijke ontwikkeling en dient de ladder te worden doorlopen. In paragraaf 2.5.3 over de "Bouwsteen wonen" wordt verantwoord dat de planontwikkeling in aan de Kerkstraat past binnen de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plangebied ligt niet binnen een gebied van nationaal belang of de Ruimtelijke Hoofdstructuur. De ontwikkelingen passen dan ook binnen het beleid van het rijk.

Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (het Verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) duidt aan dat archeologie internationaal in de belangstelling staat. Het verdrag van Malta bepaalt onder andere dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming rond ruimtelijke ordeningsaspecten. Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

6

In navolging op dit verdrag zijn er voor Nederland een aantal kaarten gemaakt. De Archeologische Monumenten Kaart (AMK) is een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op de criteria kwaliteit, zeldzaamheid, representativiteit, ensemblewaarde en belevingswaarde. Op grond van deze criteria zijn de terreinen ingedeeld in terreinen met archeologische waarde, hoge archeologische waarde en zeer hoge archeologische waarde. Onder deze laatste categorie vallen ook de wettelijk beschermde monumenten. Het complement van de AMK is de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Deze geeft voor heel Nederland inclusief de bodems van grote wateren en het Nederlandse deel van de Noordzee de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. De eerste beoordeling van plannen vindt plaats op grond van de AMK en de IKAW.

De Wet natuurbescherming (Wnb) vervangt vanaf 1 januari 2017 de Flora- en faunawet, Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 en is het sluitstuk van de decentralisatie van het natuurbeleid van het Rijk naar de provincies, onder andere vastgelegd in het Bestuursakkoord Natuur (2011) en het Natuurpact (2013). Hiertoe maakt de Wnb onderscheid in het beschermen van gebieden (hoofdstuk 2), dier- en plantensoorten (hoofdstuk 3) en houtopstanden (hoofdstuk 4). De Wnb gaat in op de bescherming van natuurgebieden van Europees belang die behoren tot het zogenoemde Natura-2000-netwerk. In feite verandert er niet veel ten opzichte van de Natuurbeschermingswet 1998. Natura 2000-gebieden zijn belangrijke delen van het NNN en dragen veel bij aan het bereiken van een goede biologische diversiteit. De provincies zijn vanaf 1 januari 2017 verantwoordelijk voor het beleidsveld natuur en krijgen te maken met extra taken, bevoegdheden en verplichtingen, waarbij het nieuwe stelsel de Europese regelgeving als uitgangspunt neemt. De provincies hebben de opdracht om de Wnb nader uit te werken in een provinciale Natuurvisie die de strategische hoofdlijnen van het natuurbeleid moet weerspiegelen.

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS, inmiddels Natuurnetwerk Nederland (NNN)) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. Het NNN bestaat uit:  bestaande natuurgebieden, reservaten, natuurontwikkelingsgebieden en zogenaamde robuuste verbindingen;  landbouwgebieden met mogelijkheden voor agrarisch natuurbeheer (beheergebieden);  grote wateren (zoals de kustzone van de Noordzee, het IJsselmeer en de Waddenzee). Het NNN is opgenomen in het Provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Utrecht. Het plangebied ligt niet binnen het NNN.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

7

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW 2003) is samen met provincies, waterschappen en gemeenten, het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. Daarbij is vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken. Aanleiding voor het akkoord vormen de structurele veranderingen die zich voordoen in de aard en omvang van de nationale waterproblematiek. Klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verstedelijking maken een nieuwe aanpak in het waterbeleid noodzakelijk. Kern van die aanpak is dat water meer ruimte zal moeten krijgen voordat het die ruimte zelf neemt. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen van de dijken en het verminderen van wateroverlast door piekbuien door het hebben van "droge voeten". Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan duurzame ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen. In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. In 2008 is het NBW geactualiseerd. Het NBW-actueel benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem.

Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren. Ook is een nieuwe fase aangebroken in het samenwerkingsproces, waarbij het zwaartepunt verschuift van planvorming naar uitvoering.

In december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. In het plan zijn de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale ruimtelijke beleid beschreven. Met dit Nationaal Waterplan voldoet Nederland aan de Europese eisen die voortvloeien uit de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico's (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS). In het Nationaal Waterplan 2016-2021 zijn verwerkt: hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid, gewenste ontwikkelingen, de werking en de bescherming van de watersystemen in Nederland, benodigde maatregelen en ontwikkelingen, beheerplannen voor de stroomgebieden, beheerplannen voor de gebieden met overstromingsrisico, Mariene Strategie, Beleidsnota Noordzee en de functies van de rijkswateren. Het Nationaal Waterplan vormt het kader voor de regionale waterplannen en de beheerplannen. Er is geen formele hiërarchie tussen deze plannen, maar op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel) kan bij het vaststellen van een regionaal waterplan of een beheerplan niet zo maar worden afgeweken van het Nationaal Waterplan.

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

8

watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet er toe leiden dat:  aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed;  verbetering van aquatisch milieu wordt bereikt, onder andere door een forse vermindering van lozingen en emissies;  duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn;  er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het aspect water binnen het plangebied.

In de Wet Verankering en bekostiging Gemeentelijke Watertaken is de verbreding van het gemeentelijke rioolrecht tot een bestemmingsheffing geregeld. Hiermee kunnen gemeenten ook voorzieningen bekostigen voor regenwaterafvoer en de aanpak van grondwaterproblemen in bebouwd gebied. De nieuwe wet is per 1 januari 2008 in werking getreden. Gemeenten hebben via een zorgplicht een formele rol toegekend in de aanpak van stedelijke grondwaterproblemen. Het gemeentelijke grondwaterbeleid moet zijn opgenomen in het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Indien er in het bebouwd gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aanwezige bestemming, dan heeft de gemeente een zorgplicht. Dit betekent dat de gemeente maatregelen moet nemen waarmee de problemen zoveel mogelijk voorkomen worden. De gemeentelijke zorgplicht geldt alleen als het gaat om maatregelen die doelmatig zijn en niet tot de verantwoordelijkheid van het waterschap of provincie behoren. Ook is de gemeente verantwoordelijk voor de doelmatige inzameling van afstromend hemelwater, voor zover de perceelseigenaar dit water zelf niet kan verwerken. Alle voorzieningen

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

9

die direct of indirect samenhangen met de gemeentelijke stelsels voor afvalwater, hemelwater en grondwater kunnen uit de verbrede rioolheffing worden bekostigd. Iedere gemeente dient de grondwaterzorgplicht te concretiseren naar de eigen lokale situatie. Er is beleidsruimte om op gemeentelijk niveau vast te stellen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van structurele overlast en welke minimale ontwateringsdiepte gewenst is.

2.3. Provinciaal beleid Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 20132028 vastgesteld, sindsdien zijn er meerdere herzieningen geweest. De laatste partiële herziening is vastgesteld op 10 december 2018. In het provinciale beleid richt de provincie Utrecht zich nog steeds primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het landelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijven de karakteristieken van het landelijk gebied bewaard en worden zo nodig ontwikkeld. In de Structuurvisie geeft de provincie Utrecht inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie tot 2028. De provincie zet in op beheerste groei en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt er naar gestreefd dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Het plangebied ligt binnen die rode contour. In het ruimtelijk beleid worden de volgende beleidslijnen onderscheiden:  Zorgvuldig ruimtegebruik: voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt;  Water: water vormt een ordenend principe.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vormt water een vertrekpunt;  Infrastructuur: de beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;  Verstedelijking: de provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Daarnaast vormen Veenendaal en Woerden belangrijke opvangkernen. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd.  Landelijk Gebied: het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid voor het landelijk gebied is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit, als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang. Het ruimtelijk beleid is voor een belangrijk deel ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk vermeden te worden. Daarbij dient de contrastwerking tussen stad en land te worden versterkt. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkhe-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

10

den binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren. De provincie streeft onder andere naar de kwaliteit van de leefomgeving in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Dit kan worden bereikt door in te zetten op duurzame kwalitatief hoogwaardige oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. Leidend hierin is het vinden van een evenwicht tussen leefkwaliteit en de druk op de ruimte. De kwaliteiten die de gehele provincie raken betreffen het landschap, de cultuurhistorie en de natuur. Deze kwaliteiten spelen altijd een rol bij ontwikkelingen waarbij wij streven naar behoud daarvan. Bescherming van deze kwaliteiten is noodzakelijk, want ze zijn kwetsbaar en onvervangbaar. De restauratie van de boerderij past daarmee binnen het streven van de provincie om de kwaliteit van de leefomgeving in stand te houden. Voor Soest geldt dat er behoefte is aan woningen en bedrijventerreinen. Deze zijn te realiseren door het benutten van de aanwezige rest- en inbreidingscapaciteit en door transformatie.

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) vastgesteld. Ook deze verordening wordt regelmatig aangepast. De 2e partiële herziening 2018 is op 10 december 2018 door Provinciale Staten vastgesteld. De provinciale ruimtelijke verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan de EHS en de rode contouren. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen, in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. Dit betekent dat geldende bestemmingsplannen niet onder de werking van de verordening vallen. De verordening bevat géén bepalingen die de burger rechtstreeks binden. Dat betekent dat burgers pas iets merken van de normen uit de verordening wanneer deze door de gemeente vertaald zijn in een gemeentelijk planologisch besluit (bijvoorbeeld een bestemmingsplan). Wanneer de gemeente de normen uit de verordening dus nog niet heeft vertaald in een bestemmingsplan, hebben deze normen geen invloed op de activiteiten van een burger. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk gebied'.

Op grond van artikel 4.1 van de PRV kan een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'stedelijk gebied' bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Voor het overige omvat de PRV geen relevante regels voor de ontwikkeling van het plangebied.

Op 7 december 2015 hebben Provinciale Staten het Bodem-, Water- en Milieuplan 20162021 vastgesteld. Het Bodem-, Water- en Milieuplan legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021. Vanaf 2016 is al het bodem-, water- en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. Het plan een

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

11

praktische bouwsteen voor de toekomstige omgevingsvisie. Het plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. De provincie zet in op een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving. Voor bodem, water en milieu betekent dit dat:  gestreefd wordt naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden;  gestreefd wordt naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied;  gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden;  gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

De Natuurvisie van de provincie Utrecht is tegelijk met het provinciale Beleidskader Wet natuurbescherming op 12 december 2016 vastgesteld. Daarmee wordt voldaan aan de Wet natuurbescherming (Wnb) die vanaf 1 januari 2017 in werking is getreden. In de Provinciale Natuurvisie zijn de beschermde gebieden op kaart weergegeven. De opgave is om de leefgebieden en habitats van de Utrechtse Natura-2000 gebieden in een duurzaam gunstige staat van instandhouding te houden of te brengen. Het provinciale Beleidskader is de juridische grondslag waarin de bepalingen uit de Wnb en de doelstellingen uit de provinciale Natuurvisie zijn vertaald naar een aantal uitvoeringsregelingen. Op grond van de Wnb moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017. Vrijwel alle in het wild voorkomende dieren en een aantal planten worden beschermd door de Wet natuurbescherming.

Dat houdt in dat bij planvorming uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met de gevolgen die ruimtelijke ingrepen hebben voor de instandhouding van beschermde soorten.

2.4. Regionaal beleid Op 30 september 2015 heeft het Waterschap Vallei en Eem het Waterbeheerprogramma vastgesteld. Dit Waterbeheerprogramma (WBP), dat op 1 januari 2016 in werking is getre-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

12

den, geeft de koers van het waterschap aan en wordt bewust neergezet als een 'programma' en niet meer als een waterbeheerplan. Met het WBP als programma wordt aangesloten bij het Bestuursakkoord Water. Binnen de kaders van de Waterwet, de Europese Kaderrichtlijn Water en de Deltabeslissingen beschrijft het waterschap hoe wordt gewerkt aan de wateropgaven. Ook wordt alvast ingespeeld op de nieuwe wetgeving omtrent ruimtelijke ordening, waarmee dit WBP ook na de inwerkingtreding van de Omgevingswet houdbaar is. In het WBP is ook de meerjarenraming voor de periode 2016-2021 opgenomen.

2.5. Gemeentelijk beleid Op 10 september 2009 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Soest vastgesteld. In deze structuurvisie is aangegeven dat een levendig dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebied. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen. Gestreefd wordt naar een evenwichtige bevolkingsopbouw, waarbij gebouwd wordt voor de eigen bevolking en een kleine instroom. Het woningbouwprogramma moet vooral een kwalitatieve invulling krijgen die aansluit bij de specifieke doelgroepen, zoals jongeren/starters en senioren. Daarmee wordt de doorstroming bevorderd en komen er woningen beschikbaar voor alle bevolkingsgroepen. Dit is nodig voor een evenwichtige bevolkingsopbouw en het in standhouden van het voorzieningenpeil. Bovendien is buitenstedelijk wonen een gewenst woonmilieu. Soest biedt daarvoor binnen de regio een oplossing. Op basis van een studie naar de huidige en gewenste identiteit van Soest is de volgende missie geformuleerd: Soest wil nu en in de toekomst een groen èn levendig dorp zijn. Soest wil een dorp blijven met het kleinschalige karakter dat daarbij past. Bouwen binnen de bebouwde kom heeft in beginsel de voorkeur. Voor grotere woningbouwlocaties is in de structuurvisie een kaart opgenomen. Daartoe behoort de locatie aan de Kerkstraat niet.

De visie gaat niet in op individuele initiatieven.

In 2007 heeft de gemeenteraad de Woonvisie van de gemeente Soest vastgesteld. De Woonvisie doet uitspraken over de woningbehoefte in de gemeente Soest. De gedateerdheid van deze woonvisie is aanleiding geweest om in 2012 een nieuwe woonvisie op te stellen. De woningmarktonderzoeken uit 2010 en 2012 lieten immers zien dat een actualisering erg gewenst was omdat de zwaartepunten verschoven zijn. In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning. Geconstateerd kan worden dat de crisis van de woningmarkt sinds 2012 verdwenen is "als sneeuw voor de zon". De realisatie van woningen in de duurdere sector is zeker gewenst en zal voor doorstroming op de woningmarkt kunnen zorgen.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

13

Met de nota Wonen wordt gestuurd op afspraken, vraaggestuurd bouwen en de kwaliteit van het gebied zelf. Nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de uitgangspunten in de woonvisie.

De Bouwsteen wonen is in 2017 vervaardigd als voorbereiding op de totstandkoming van de Omgevingsvisie voor Soest. De Bouwsteen Wonen beschrijft voor welke woonopgaven de gemeente de komende jaren staat en welke ambities zij heeft als het gaat om wonen. Een belangrijk onderdeel daarin is het faciliteren van de nieuwbouwopgave. In de Bouwsteen Wonen wordt een grote woningbehoefte vastgesteld, zowel voor de kern Soest als Soesterberg. Doelstelling is om het wonen in de gemeente Soest aantrekkelijk te houden en te anticiperen op verwachte demografische ontwikkelingen. De gemeenteraad stelde hiertoe in 2011 de volgende kaders vast: de bevolkingsopbouw dient meer in lijn te komen met het landelijk gemiddelde en de bevolkingsomvang neemt toe naar 39.500 inwoners in de kern Soest en naar 9.000 tot 9.500 inwoners in Soesterberg. Dit Raadskader is leidend in de Bouwsteen Wonen. Uitgaande van de autonome bevolkingsontwikkeling (dus als er enkel voor de lokale behoefte wordt gebouwd) wordt een afname van de bevolkingsomvang in de gemeente voorzien. Daarnaast neemt het aandeel oudere huishoudens (55+ maar vooral 75+) steeds verder toe (vergrijzing). Om de doelstellingen uit het Raadskader te behalen, zullen meer woningen moeten worden gebouwd om huidige inwoners vast te houden en (met name jonge) huishoudens uit de omliggende regio aan te trekken.

Dat is zeker haalbaar, gelet op de aantrekkelijke woonomgeving en de centrale ligging. Bovendien wordt er de komende jaren nog een aanzienlijke woningbehoefte in de regio verwacht. Een opgave waar ook de gemeente Soest invulling aan wil geven. Om te voorzien in de (lokale en regionale) woningbehoefte, is het belangrijk woningen te bouwen die aansluiten op de woonwensen van woningzoekenden uit de gemeente en regio. In navolging op de ambitie om te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw, dient nieuwbouw er enerzijds op gericht te zijn jonge huishoudens uit de regio aan te trekken. Dit vraagt inzet op het realiseren van (ruime) grondgebonden woningen, voornamelijk in de koopsector. Anderzijds is vergrijzing van invloed op de woningbehoefte, bijvoorbeeld door een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen. In de sociale huursector zal de vraag vooral komen van kleine huishoudens. Deze vraag zal met name via de realisatie van appartementen gefaciliteerd worden. De totale nieuwbouwopgave in de gemeente Soest bedraagt + 2.125 woningen tot 2030. Voor een deel wordt deze opgave ingevuld door bestaande plannen, voor een deel vraagt het om nieuwe plannen en locaties. Ladder voor duurzame verstedelijking In het plangebied worden 36 nieuwe appartementen gebouwd. Deze appartementen voorzien in de vraag naar woningen voor kleine huishoudens.

Ook in kwantitatief opzicht past het

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

14

bouwprogramma in de nieuwbouwopgave die de gemeente Soest in de Bouwsteen Wonen heeft geformuleerd. De woningbouwontwikkeling past daarmee ook in trede 1 van de ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat er sprake is van een locatie in het bestaand stedelijk gebied hoeft trede 2 van de ladder niet te worden doorlopen.

In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt. De bereikbaarheid van de gemeente Soest is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd. Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg. De belangrijkste knelpunten op het gebied van de verkeersveiligheid zullen de komende jaren worden aangepakt. De Kerkstraat behoort tot de hoofdwegenstructuur. In het GVVP is opgenomen dat vraag en aanbod naar parkeerplaatsen met elkaar in balans moeten blijven.

In verband daarmee heeft de gemeenteraad op 18 februari 2010 de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds (1e herziening) vastgesteld. Op 28 september 2017 is deze beleidsnota voor het laatst herzien. In paragraaf 2.5.8 is aangetoond aan de parkeernormering wordt voldaan. De woningbouw op de percelen Kerkstraat 85-87 voldoet aan de uitgangspunten en doelstelling van het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan.

In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest ("Staalkaart in het Groen") is de hoofdgroen- en bomenstructuur voor het stedelijk gebied aangegeven. Het Groenstructuurplan beschrijft het groen binnen de bebouwde kommen van Soest en Soesterberg en de kern Soestduinen. Het plangebied behoort niet tot de hoofdgroenstructuur.

In de nota De groene kernkwaliteit van Soest (2014) is het groenbeleid van de gemeente Soest vastgelegd. De gemeente Soest heeft een uitgebreide groenstructuur zowel binnen de bebouwde kom als in het groene buitengebied. Daarbij zijn nog veel landschappelijke cultuurhistorische elementen aanwezig. De kernkwaliteit van het groen in Soest bestaat uit een combinatie van visueel-ruimtelijke, functioneel-ruimtelijke en economische kwaliteiten. Het

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

15

groen op dorps- en wijkniveau draagt bij aan de collectieve beleving van de groene kernkwaliteit, waarbij bomen de belangrijkste groenelementen zijn. Het groen dat bepalend is voor de groene kernkwaliteit is vastgelegd op de groenstructuurkaart. Het doel van de nota en de groenstructuurkaart is:  het behouden en versterken van de groene kernkwaliteit van Soest;  het herstel van landschappelijke cultuurhistorische elementen;  het bieden van kaders voor het herstel van lanenstructuren en landschappelijke cultuurhistorische elementen. Het plangebied vormt geen onderdeel van het structureel groen in Soest. Rondom de appartementengebouwen krijgt het plangebied een groene invulling.

In de nota Bescherming en kap van bomen (2012) is het beleid rondom het duurzaam beschermen van bomen en de regels voor het kappen vastgelegd. De te beschermen bomen zijn onderverdeeld in 5 categorieën:  bomenstructuren zoals vastgelegd op de groenstructuurkaart, en de parkwijken;  monumentale bomen (particulier en gemeentelijk);  waardevolle bomen (gemeentelijk);  toekomstig monumentale particuliere bomen op percelen meer dan 175 m²;  overige openbare bomen. De beschermwaardige bomen van categorieën 1 t/m 3 zijn vastgelegd op de bomenkaart van Soest. Voor deze bomen geldt een concreet verbod op het vellen. Er wordt géén vergunning verleend voor kap tenzij sprake is van een zwaarwegend verwijderingsbelang. Daarbij wordt altijd een herplantplicht opgelegd. Voor de bomen in categorie 4 en 5 geldt dat een vergunning wordt verleend mits geen sprake is van een weigeringsgrond. Daarbij kan een herplantplicht worden opgelegd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen spelen aanwezige bomen een belangrijke rol. Aan de hand van een bomeninventarisatie in de oriëntatiefase wordt bepaald welke bomen behouden moeten blijven en worden randvoorwaarden omtrent de bomen opgesteld. Uit de digitale bomenkaart blijkt dat er zich in en nabij het plangebied geen te behoudenbomen bevinden.

In de Nota parkeernormen auto en fiets 3e herziening, slimmer en beter, die op 28 september 2017 is vastgesteld, is het parkeerbeleid van de gemeente Soest verwoord. Op basis van de parkeernormen wordt berekend hoeveel autoparkeerplaatsen benodigd zijn voor een bepaalde ontwikkeling; de parkeereis. Aan deze parkeereis moet minimaal worden voldaan. Het is altijd toegestaan om meer parkeerplaatsen te realiseren dan het aantal dat wordt vastgelegd in de parkeereis. Bij woningbouw moet (een deel van) de autoparkeerplaatsen voor bezoekers openbaar zijn. Bij een ontwikkeling van 3 of meer woningen moet per 3 woningen ten minste 1 parkeerplaats openbaar zijn.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

16

Afbeelding 3: Parkeernormen woningbouw.

Gelet op het feit dat er in de bestaande situatie sprake is van een tekort aan parkeerplaatsen, hoeft dat tekort bij een herontwikkeling niet op eigen terrein opgelost te worden. Uit paragraaf 3.2.2 blijkt dat er in dat geval voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, om aan de parkeernormering uit de beleidsnota te voldoen. Afbeelding 4: Berekeningswijze parkeren.

De gemeente Soest heeft in het Duurzaamheidsplan 2016-2020 een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest in 2030 ontwikkeld. Met betrekking tot het thema Wonen wordt ingezet op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het Bouwbesluit (= GPR 7 ) wordt als uitgangspunt gehanteerd, waarbij indien mogelijk een stapje verder wordt gegaan.

Op 21 december 2017 heeft de gemeenteraad van Soest het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het pro-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

17

gramma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt. Het hemelwater van de bebouwing zal niet worden aangesloten op de riolering. Het water dat op straat valt zal naar straatkolken worden geleid. In het plangebied zal hiervoor een gescheiden stelsel worden aangelegd tot aan de perceelsgrens. De riolering wordt daar aangesloten op het bestaande gemengde stelsel. Indien dit gemengde stelsel te zijner tijd wordt vervangen, kan zodoende de droogweerafvoer en hemelwaterafvoer van het plangebied op dit gescheiden stelsel worden aangesloten. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater). Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewaterbeleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft.

Onder het motto wat groen is moet groen blijven probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken. Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. De initiatiefnemer zal over de definitieve uitvoering in overleg treden met gemeente.

Alle lozingen van afvalwater op oppervlaktewater zijn gesaneerd. Het afvalwater wordt nu gezuiverd op de rioolwaterzuivering. De kwaliteit van het oppervlaktewater is hierdoor sterk verbeterd. Waterschap Vallei & Veluwe, als waterbeheerder, streeft ernaar om de kwaliteit van het oppervlaktewater nog verder te verbeteren. Voor een groot deel wordt de overgebleven verontreiniging van het oppervlaktewater veroorzaakt door diffuse bronnen, bijvoorbeeld metalen en bestrijdingsmiddelen. Het plan bevat een inventarisatie van diffuse bronnen en omschrijft hoe en wanneer de gemeente de diffuse bronnen aanpakt en hoe de gemeente de aanpak nog wil intensiveren.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

18

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. In de Welstandsnota is de gemeente in verschillende gebieden ingedeeld. Het plangebied ligt in deelgebied II: Flanken van de Eng (zie afbeelding 5). In de welstandsnota zijn per deelgebied welstandscriteria aangegeven. Wanneer voldaan wordt aan de omschreven criteria mag een aanvrager er vanuit gaan dat bouwplannen voldoen aan de gestelde eisen van welstand. De welstandsnota gaat uit van 3 toetsingsniveaus, te weten:  Het hoge kwaliteitsniveau 1 Dit wordt door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg gehanteerd voor Rijksmonumenten en objecten gelegen binnen het rijksbeschermde stads- en dorpsgezicht.  Het bijzondere kwaliteitsniveau 2 Het bijzondere welstandstoezicht is gericht op het voorkomen van aantasting van de ruimtelijke karakteristieken en het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Voor de gebieden waarvoor een beeldkwaliteitplan is opgesteld en voor de beeldbepalende panden is het bijzondere niveau van kracht.  Het gewone, reguliere kwaliteitsniveau 3 Voor de militaire terreinen geldt het kwaliteitsniveau 3, het reguliere toezicht.

Voor die gebieden waarvoor regulier welstandstoezicht wordt uitgeoefend geldt dat afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente stelt in deze gebieden geen bijzondere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandstoezicht is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden. Afbeelding 5: Gebiedsindeling Welstandsnota.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

19

Voor de Flanken van de Eng is het Beeldkwaliteitplan Flanken van de Eng (2004) van kracht. Het beeldkwaliteitplan geeft, zoals de titel al zegt, richtlijnen voor de beeldkwaliteit van het gebied langs de Eng. Het plan bestaat uit een analytisch gedeelte en een beschrijving per deelgebied met aanbevelingen. Samengevat: De flanken van De Eng vormen een markant gebied binnen Soest. Het oorspronkelijke bebouwingspatroon is in de loop van de tijd verdicht, maar de hoogteverschillen en de contrasten tussen het bebouwingspatroon aan de weg en de fraaie openheid van De Eng zijn nog deels in tact. Er is sprake van een bebouwingspatroon met individueel herkenbare bebouwing in één tot twee bouwlagen en een kap, al is er de nodige variatie in grootte en stijl. Incidenteel zijn complexen en aaneengebouwde woningen of appartementen aanwezig. Op enkele plaatsen is dat gepaard gegaan met een aantasting van het oorspronkelijke bebouwingspatroon. In het kader van dit beeldkwaliteitplan wordt bezien waar, bij toekomstige (bouw-)initiatieven een verbetering mogelijk is van de ruimtelijke kwaliteiten. De Kerkstraat ligt in het deelgebied 'Kerkstraat en Soesterbergsestraat'. De bebouwing in dit deelgebied is zeer gevarieerd.

Het authentieke vrijstaande huis op smalle (15-25m) en diepe kavels komt nog veelvuldig voor maar het straatbeeld wordt toch vooral beheerst door grootschaliger ontwikkelingen met een dubbele of driedubbele perceelsbreedte en een horizontale gevelopbouw in drie bouwlagen. Er wordt zowel gewoond als gewerkt in het gebied. Verspreid zijn er winkels, horeca, praktijkruimten en bedrijfjes te vinden. Garagebedrijven, een bouwbedrijf en kantoren drukken een duidelijk stempel op het zuidelijke gedeelte van de Kerkstraat. De oorspronkelijke schaal en inrichting van dit deelgebied is nauwelijks meer herkenbaar. Dat houdt verband met het gevoerde beleid om het voormalige rijkswegtracé te transformeren tot een stedelijker omgeving, behorend bij de grootsteedse plannen voor de gemeente ten tijde van de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening (1966). Dat is ook als zodanig in de bestemmingsplannen vastgelegd. Thans bestaat de wens om nadrukkelijker dan voorheen het dorpse karakter aan de hoofdweg te respecteren en de relatie met het omliggende landschap in stand te laten of te herstellen. In de toekomst zullen terreinen vrijkomen van bedrijven die beëindigd of verplaatst worden.

De aanliggende bebouwing ontleent van oorsprong zijn dorpse karakter aan de perceelsgewijze individuele ontwikkeling, aan het ontbreken van een harde rooilijn en de veelvuldig voorkomende perceelsbreedte van 15 à 25 meter. De architectuur onderstreept dat individuele karakter door een veelkleurig palet aan bouwstijlen, materiaalgebruik en kleuren. Een bijzonder stedenbouwkundig kenmerk is altijd geweest dat tussen de bebouwing door een relatie voelbaar bleef tussen de weg en het spoor en De Eng aan de ene kant en het aflopende reliëf aan de andere kant. Bij verdichting en schaalvergroting gaat die relatie gemakkelijk verloren. Een herstel van het oorspronkelijke dorpsbeeld is niet meer mogelijk, daarvoor is er te veel veranderd in de omstandigheden en economische condities. Het is wel mogelijk om het contrast minder ingrijpend te maken door een andere bouwwijze en door aandacht te geven aan de landschappelijke gegevens.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

20

Dit leidt tot de volgende uitgangspunten. De perceelsbreedte mag maximaal het dubbele van het origineel zijn (met een maximum van 40 meter), met een ontwikkeling en oriëntatie van de bebouwing in de diepte van het kavel zodat het doorzicht naar achteren behouden blijft. De situering van gebouwen is evenwijdig aan de kavelrichting, met een oriëntatie op de straat. De architectonische uitdrukking kan per kavel individueel zijn maar de afmetingen moeten wel op de belendingen zijn afgestemd. In afbeelding 6 zijn voor een aantal aspecten aanbevelingen gegeven voor nieuwe ontwikkelingen in dit deelgebied. De aanbevelingen zijn als uitgangspunt voor de planontwikkeling gebruikt. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt alsmede diverse presentaties aan de Commissie Ruimtelijke Ordening is over de voorgenomen bouwplannen voor de Kerkstraat 85-87 positief geadviseerd. Afbeelding 6: Aanbeveling beeldkwaliteitsplan. Aspect plaatsing hoofdvorm aan- en uitbouwen dakvorm gevels detaillering kleur materiaal open(bare) ruimte

Aanbeveling in de diepte van het terrein geleed naar de oorspronkelijke perceelsbreedte ondergeschikt of in hoofdgebouw -straatgericht en individueel ---parkeren naar eigen terrein versterken laanprofiel

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

21

Hoofdstuk 3. Planbeschrijving 3.1.

Bestaande situatie

Soest is een zogenaamd Engdorp. De Soester Eng ligt op een stuwwal, die 150.000 jaar geleden is opgestuwd door grote ijsmassa's. De Eng is eeuwen lang jaarlijks bemest met mest uit de schapenstal, vermengd met heideplaggen. Hierdoor is op het zand van de stuwwal een ongeveer 80 cm dikke humeuze grondlaag aanwezig (zwarte enkeerdgrond). Soest is in de middeleeuwen ontstaan op de overgang naar de laag gelegen Eemvallei. De uiteinden van het langgerekte brinkdorp werden gevormd door Kort-End (de huidige omgeving van de Ferdinand Huycklaan), verbonden door het (oude) Kerkpad met het Lang-End (omgeving Burgemeester Grothestraat) met in het centrum de Kerkebuurt met de Oude Kerk. Afbeelding 7: Historische topografie.

Engdorpen lagen op de overgangen van de heuvelrug naar de lagere gebieden. Rondom de dorpen lagen de akkers (engen), die in de loop der eeuwen werden opgehoogd met mest uit de potstallen. De Eemvallei werd gebruikt als hooiland en weidegebied voor het vee, de ho-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

22

ger gelegen Eng werd gebruikt voor de verbouw van boekweit, rogge, aardappelen, knollen en gerst. De toenmalige bewoners zochten een droge en veilige plek wonen. De boeren die op de hoge gronden akkerbouw bedreven en hun vee lieten grazen op de laag gelegen natte weidegronden. De boerderijen werden gesticht tussen de hoge en de lage gronden en vormden zo een langgerekt lint dat de voet van de heuvelrug volgde. Op de topografische kaart uit 1872 is bebouwing te zien langs de Ferdinand Huycklaan. De bebouwing langs de Kerkstraat die onderdeel van de doorgaande route door Soest vormde, volgt pas in een veel later stadium. Pas vanaf de zeventiger jaren van de vorige eeuw is het tussengebied geleidelijk aan bebouwd. Voor het plangebied zijn in de afgelopen jaren diverse bouwplannen ontwikkeld, die om verschillende redenen niet zijn doorgegaan. Mede dankzij de 100 Dagen Challenge van de Provincie Utrecht ligt er nu wel een levensvatbaar plan voor het onderhavige plangebied en voor een aangrenzende locatie aan de Ferdinand Huycklaan. Voor die locatie aan de Ferdinand Huycklaan zal een separate planologische procedure worden doorlopen.

De Kerkstraat is onderdeel van de hoofdwegenstructuur in Soest. De bebouwing op en rondom het plangebied dateert uit verschillende jaren uit de vorige eeuw en heeft een diverse architectuur. Veel bebouwing heeft een hoogte van twee bouwlagen met een kap of drie bouwlagen zonder kap. Aan de overzijde (westkant) is de korrelstructuur van het oorspronkelijke lint geleidelijk meer verdicht dan aan de oostkant. Ook de bouwdiepte van de bebouwing is aan de westkant veelal groter dan aan de oostkant. Alhoewel dit vanaf de straatzijde niet duidelijk waarneembaar is, is het achtererf in het onderhavige plangebied wel intensief bebouwd. De bebouwing op het perceel Kerkstraat 85-87 dateert uit 1989 (bron: BAG-viewer). Op beide adressen is aan de straatzijde een kantoorpand. Het pand op nummer 87 is een kantoorvilla, terwijl het pand op nummer 85 stijlkenmerken (massaopbouw, kapvorm, gevelindeling en -bekleding) uit de tachtiger jaren van de vorige eeuw heeft. Beide panden worden door middel van bedrijfshallen achter de hoofdmassa onderling verbonden.

Langs de Kerkstraat zijn naast kantoren ook diverse bedrijven en woningen aanwezig. overheerst de woonfunctie. In het algemeen betreft dit (half)vrijstaande woningen. Tussen de Ferdinand Huycklaan en de Kerkstraat is een klein bedrijventerrein aanwezig waar zich bedrijven tot en met milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten mogen vestigen.

Voor de auto bestaat de hoofdwegenstructuur van de kern Soest uit de oude rijksstraatwegen. De Kerkstraat behoort tot die hoofdwegenstructuur (de route van Birkstraat tot Vredehofstraat, de Biltseweg en Soesterbergsestraat).

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

23

De Kerkstraat heeft aan beide zijden langsparkeerplaatsen en een vrijliggend fietspad. Voor de Kerkstraat geldt een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur. De omliggende woonstraten maken deel uit van een 30 km/uur-gebied.

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied en maakt evenmin uit van NatuurNetwerk Nederland. Afbeelding 8: Bestaande situatie

Omdat het perceel grotendeels is bebouwd en voor het overige deel, met uitzondering van wat beplanting tussen het trottoir en de voorgevel, verhard is, heeft het plangebied een stenig karakter.

Grondwater De grondwaterstromen in Soest bewegen zich van de Utrechtse Heuvelrug naar de lage gebieden van het Soesterveen en worden vervolgens via de Praamgracht/ Pijnenburgergrift afgevoerd naar de Eem. Het plangebied ligt op circa 5,1 meter boven NAP. Uit de bodemonderzoeken (zie paragraaf 4.2.2) blijkt dat het grondwater op 5,3 m-mv aanwezig is. Oppervlaktewater In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

24

Afval- en regenwater Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid is hier op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van 'water op straat'. Bouwplannen moeten hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekoppeld worden. Regenwater wordt zo dicht mogelijk bij de plek waar het valt worden verwerkt, om afwenteling te voorkomen. Het regenwater moet daarom, voor zover redelijkerwijs haalbaar, binnen het plangebied worden opgevangen en verwerkt, voor particulier terrein bij voorkeur binnen het eigen perceel. Het wordt bij voorkeur niet getransporteerd naar buiten het plangebied. Infiltratie van regenwater binnen het plangebied heeft daarom de voorkeur boven afvoer naar oppervlaktewater via een regenwaterriool. Gezien de situatie ter plaatse (wateroverlast uit riolering in het verleden, afwezigheid van oppervlaktewater en geschiktheid bodem voor infiltratie) is afvoer naar oppervlaktewater (al dan niet via een regenwaterriool) geen optie. Bij nieuwbouw moet voor de afvoer van afvalwater een vuilwaterriool worden aangelegd. Regenwater mag niet op het vuilwaterriool aangesloten worden. Afvalwater en regenwater worden strikt gescheiden gehouden (gescheiden stelsel)

3.2.

Toekomstige situatie

Met uitzondering van de kantoorvilla op nummer 87 wordt alle bebouwing in het plangebied gesloopt. De kantoorvilla zal vooralsnog in gebruik blijven als kantoor. Op termijn zal het kantoor getransformeerd kunnen worden tot 5 appartementen. Ten noorden van die kantoorvilla wordt een appartementengebouw gerealiseerd dat bestaat uit twee bouwblokken evenwijdig aan de verkavelingsstructuur die met elkaar worden verbonden door een centrale hal over alle verdiepingen. De 19 appartementen in dit gebouw worden via die centrale hal ontsloten. Onder dit appartementengebouw bevindt zich een stallingsgarage, die langs de noordkant van het pand kan worden bereikt. Achter de villa wordt een tweede appartementengebouw met 12 appartementen gebouwd. Ook dit gebouw zal parallel aan de verkavelingsstructuur worden gebouwd. De appartementen op de begane grond hebben een kleine achtertuin. Voor het overige worden de gronden als binnentuin rond de bebouwing op een parkachtige manier ingericht. Door de lange relatief smalle gebouwen worden zichtlijnen naar het achterliggende nieuw te ontwikkelen woningbouwgebied aan de Ferdinand Huycklaan gecreëerd. Door de geleding in de gevels en de frontbreedtes voegt de nieuwe bebouwing zich beter naar de maat en schaal van de bebouwing langs de Kerkstraat, dan de bebouwing in de huidige situatie.

Aan de straat grenzende gevels worden vormgegeven als formalistische gevels, corresponderend met het statige van de te behouden kantoorvilla. Rondom de binnentuin is gekozen voor een minder formele materialisering met houten gevels.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

25

Afbeelding 9: Indicatieve toekomstige situatie.

In de directe omgeving zullen overigens nog meer bedrijfspercelen worden getransformeerd naar woningbouw. Ongeveer gelijktijdig met onderhavig bestemmingsplan zal een bestemmingsplan voor Ferdinand Huycklaan 22c en 26/26a in procedure worden gebracht. Naar verwachting zal op termijn ook Ferdinand Huycklaan 20a worden getransformeerd naar woningbouw.