5. Toelichting bijlage 1 Distributieve Marktanalyse Soesterberg
Tekst van het document
Distributieve marktanalyse december 2019 (actualisatie april en september 2022)
R A D E M A K E R S T R A AT | S O E S T E R B E R G
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Inhoudsopgave
Inleiding
3
Beleid
12
Locatie
4
Ontwikkelingen
15
Planbeschrijving
5
Distributieve analyse
16
Factsheet gemeente Soest
6
Ruimtelijke onderbouwing
18
Verantwoording afbakening Onderzoeksgebied
7
Resumerend
22
Factsheet Onderzoeksgebied
8
Disclaimer en contact
23
Aanbod analyse
9
Bijlagen
24
Bestemmingsplan
11
2
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Introductie
Voor u ligt een distributieve marktanalyse inzake het supermarktaanbod in Soesterberg. Aanleiding voor het opstellen van dit rapport vormen plannen van Samen Thuis in opdracht van de familie Putman om (uitbreiding van) een tweede (planologisch reeds bestaande) supermarktfunctie te realiseren aan de Rademakerstraat 18-30 in Soesterberg alsmede toevoeging van 40 woningen en circa 60 parkeerplaatsen.
In dat kader hebben initiatiefnemers Samen Thuis en Putman Beheer Soesterberg aan Bureau van der Weerd gevraagd om een distributieve marktanalyse op te stellen die inzichtelijk moet maken of er behoefte bestaat aan versterking van het supermarktaanbod en wat de effecten zijn voor het bestaande supermarktaanbod in het markgebied en de directe omgeving wanneer de plannen doorgang zouden vinden. In dat kader is het planinitiatief in samenwerking met FORT Advocaten getoetst aan de
Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Het rapport is dusdanig opgebouwd dat eerst een zo volledig mogelijk inzicht wordt gegeven in de vraag en aanbodkant van het marktgebied. Vervolgens wordt nader ingezoomd op distributieve (on)mogelijkheden voor uitbreiding van supermarktaanbod. Van daar uit wordt gekeken of de plannen passen binnen bestaande beleidskaders van
de gemeente Soest en of het initiatief in het kader van een goede ruimtelijke ordening daadwerkelijk kan worden onderbouwd.
3
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Locatie
4
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Planbeschrijving Planbeschrijving
Plangebied en artist impression
In de kern Soesterberg geldt op het perceel hoek van de Rademakerstraat-Van der Griendtlaan (huisadres Rademakerstraat 18-20) een planologische supermarktbestemming. Tot medio 2014 was Plus op deze locatie gevestigd met een supermarkt van 775 m² wvo (winkelvloeroppervlak) of wel circa 950 m² bvo. Na gereedkomen van de nieuwbouw aan de Rademakerstraat 6 verhuisde Plus naar deze nieuwe locatie met een wvo van 1.148 m² wvo (bron: Locatus, 2022). Om te voorkomen dat zich een concurrent op de ‘oude’ locatie zou vestigen, besloot Plus om deze locatie onder het motto “beter een dubbele huur dan halvering van de omzet” aan te houden, mede ook vanuit een contractueel vastgelegde exploitatieplicht.
Eind 2018 heeft Plus de huurovereenkomst beëindigd en werd door de familie Putman (pandeigenaar) een verkenning opgestart naar nieuwvestiging op de hoek RademakerstraatVan der Griendtlaan van een tweede supermarkt in Soesterberg. Inmiddels is sprake van een
concreet plan voor herontwikkeling van deze locatie en is in samenspraak met de gemeente Soest besloten om de planologische procedure op te starten.
Het plan voorziet in het realiseren van een supermarkt van circa 1.850 m² bvo (inclusief circa 118 m² bvo op de eerste verdieping), wat neer komt op een wvo van circa 1.354 m² wvo voor de supermarkt. Circa 50 m² wvo is beoogd voor een speciaalzaak in groenten en fruit. Verder maakt de realisatie van 40 appartementen onderdeel uit van het plan, net als de toevoeging van circa 60 parkeerplaatsen op eigen terrein. Rekening houdend met 56 reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen komt de beoogde totale parkeercapaciteit daarmee op 116 plekken.
5
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Factsheet gemeente Soest (CBS, 2021)
46.906 20.752
inwoners LICHT BOVENGEMIDDELD AANDEEL GEZINNEN
huishoudens
BOVENGEMIDDELD INKOMENSNIVEAU
9% Westerse allochtonen
13% Niet-westerse allochtonen
10% Nederland
14% Nederland
RELATIEF OUDERE LEEFTIJDSOPBOUW BOVENGEMIDDELDE HUISHOUDENGROOTTE
Gemiddelde huishoudgrootte
Autobezit per huishouden
Inkomen per inwoner, per jaar
BOVENGEMIDDELD AUTOBEZIT LICHTE BEVOLKINGSGROEI TOT 2035 GEMIDDELDE VERGRIJZING TOT 2035
2,3 2.2 Nederland
€30.800
1.1 1.0 Nederland
(CBS)
€27.000 Nederland
14% Bevolkingsprognose in % (2018 = 0) 2018
2035
20,0 15,0
10,0
5,3
5,0 -
-
27%
1,9
-5,0
Vergrijzing 2035* Nederland (26%) *Percentage 65-plussers
-10,0 -15,0
-20,0 Nederland
Soest
6
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Verantwoording afbakening Onderzoeksgebied Afbakening van het Onderzoeksgebied
Om de behoefte en effecten van eventuele uitbreiding van supermarktaanbod in Soesterberg zo zorgvuldig mogelijk te onderzoeken, is het van belang om de ruimtelijke context waar binnen het bestaande relevante supermarktaanbod functioneert goed in kaart te brengen. Uit jurisprudentie van de Raad van State blijkt dat het risico moet worden vermeden om een te klein onderzoeksgebied als vertrekpunt van het onderzoek te kiezen. Daarom is een Onderzoeksgebied afgebakend
op
basis
van
relevante
onderzoeksdata,
waaronder
het
Koopstromenonderzoek Randstad (2021), aanbodgegevens van Locatus (2022) en bij ons beschikbare data over de primaire oriëntatie in Soesterberg op hier gevestigde supermarkten (4Orange, 2019). Deze data is gecombineerd met een geografische analyse en locatiebezoek. Hierbij is gekeken naar geografische aspecten die van invloed zijn op maximale reistijd die consumenten bereid zijn af te leggen voor hun dagelijkse boodschappen (bijvoorbeeld fysieke barrières zoals spoorwegen, waterwegen, etc. die de reikwijdte van supermarktlocaties beïnvloeden). Daarnaast
is gekeken naar de locatiekwaliteit van het bestaande supermarktaanbod.
Bovenstaande aanpak heeft geleid tot een begrenzing van het Onderzoeksgebied zoals rechts weergegeven. Dit Onderzoeksgebied telt volgens het CBS (2021, meest recente cijfers) 13.550 inwoners verdeeld bijna 5.600 huishoudens. Het Onderzoeksgebied strekt zich aan de noordkant uit tot de spoorlijn, aan de oostkant tot aan Amersfoort, aan de zuidkant tot aan de N224 en aan de westkant tot en met de wijk Bosch en Duin (gemeente Zeist). Draagvlak woonachtig in dit Onderzoeksgebied zal in belangrijke mate georiënteerd zijn op (toekomstig) supermarktaanbod in Soesterberg.
7
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Factsheet Onderzoeksgebied (CBS, 2021)
13.550 5.575
inwoners
10% Westerse allochtonen
9% Niet-westerse allochtonen
10% Nederland
14% Nederland
huishoudens
Gemiddelde huishoudgrootte
Autobezit per huishouden
2,4
1.0 Nederland
23%
28%
BOVENGEMIDDELDE HUISHOUDENGROOTTE BOVENGEMIDDELD AUTOBEZIT BOVENGEMIDDELDE VERGRIJZING RICHTING 2035
€26.900 (CBS, 2018)
€22.200 Nederland
21%
33%
34%
29%
31%
38%
33%
Nederland
Onderzoeksgebied
29%
25%
24%
12%
11%
16%
15%
Nederland
Onderzoeksgebied
15-24
RELATIEF OUDERE LEEFTIJDSOPBOUW
Huishoudsamenstelling
Leeftijdsverdeling 18%
VER BOVENGEMIDDELD INKOMENSNIVEAU
Inkomen per inwoner, per jaar
1.2
2.2 Nederland
0-14
LICHT BOVENGEMIDDELD AANDEEL GEZINNEN
25-44
45-64
65+
Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
8
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Aanbodanalyse In dit hoofdstuk worden de relevante in het marktgebied en de directe omgeving gevestigde
In Den Dolder is verder nog een Aldi gevestigd van 620 m² wvo (2 kassa’s). Verder zal er nog
supermarkten op basis van locatiebezoek aan een aanbodanalyse onderworpen en
enige afvloeiing plaatsvinden naar supermarkten in Zeist, met name in het centrum (Albert
beoordeeld op hun onderlinge concurrentiekracht.
Heijn, Jumbo, Hoogvliet en Lidl). Dit supermarktaanbod ligt op circa 6 kilometer. De Albert Heijn in Den Dolder is echter makkelijker aan te rijden en biedt een hogere parkeerkwaliteit.
Plus, Rademakerstraat (Soesterberg) Sinds 2014 beschikt Plus in Soesterberg over een moderne supermarkt van 1.148 m² wvo (7
Situering projectlocatie t.o.v. concurrerende aanbieders
kassa’s). De Plus is goed zichtbaar en ligt centraal in de kern Soesterberg. De supermarkt wordt geëxploiteerd door ondernemer Van Soest en ligt op slechts 120 meter van de projectlocatie. In parkeren is rondom de supermarkt ruim voorzien op maaiveld op eigen terrein (circa 85 plekken, blauwe zone). Aan de overzijde is Kruidvat gevestigd alsmede een zelfstandig winkelbedrijf met huishoudelijke artikelen, speelgoed en doe-het-zelf aanbod.
6,2 kilometer (8 autominuten)
Direct naast de supermarkt is sprake van daghoreca en een kapsalon. De kwaliteit van de
winkeloperatie is hoog en Plus werkt hier met een actueel formuleconcept. Concurrentiekracht: +
Albert Heijn, Paduaweg (Den Dolder) Er is sprake van substantiële afvloeiing vanuit Soesterberg naar Den Dolder. Hier beschikt Albert Heijn over een bovengemiddeld sterk vestigingspunt van 2.288 m² wvo (16 kassa’s, inclusief zelfscanners). Deze supermarkt is begin 2019 gemoderniseerd en werkt met
4,9 kilometer (8 autominuten)
diverse XL-elementen waaronder Sushi Daily. Parkeren is mogelijk zowel op maaiveld (blauwe zone) als in de parkeergarage welke richting supermarkt wordt ontsloten door een tapis roulant. De kwaliteit van de winkeloperatie is zeer hoog. De Albert Heijn ligt op 6,2 kilometer (8 autominuten) vanaf de projectlocatie. Concurrentiekracht: +
9
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Aanbodanalyse Bureau van der Weerd heeft het supermarktaanbod in het marktgebied na een uitgebreid locatiebezoek in kaart gebracht en een beoordeling gegeven van de
Zichtbaarheid
Kwaliteit WVO
Kwaliteit parkeerplekken
Ligging marktgebied
Kwaliteit winkelomgeving
Actualiteit formule
Kwaliteit winkeloperatie
Over 15 jaar nog gevestigd?
Parkeerplekken
1.148
7
85
12-18 120 m.
3
5
4
4
5
3
4
4
5
Ja
ALBERT HEIJN
Paduaweg 3 (Den Dolder)
2.288
16
>120
12-18 6,2 km Blauwe zone/parkeergarage 3
4
5
4
4
4
5
5
5
Ja
Plus, Rademakerstraat, Soesterberg
Parkeerregime
Kassa’s
Rademakerstraat 6B
Zondagopenstellng
m² WVO
PLUS
Supermarkt
Adres
Afstand tot projectlocatie
locatiekwaliteit op basis van een relatieve vijfpuntschaal (5=zeer goed). De resultaten van deze analyse zijn weergegeven in onderstaande tabel.
Blauwe zone
Albert Heijn, Paduaweg, Den Dolder
10
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Bestemmingsplan Uitsnede bestemmingsplan Soesterberg, onherroepelijk juli 2013)
Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘Soesterberg’ onherroepelijk sinds 4 juli 2013. Op grond van dit bestemmingsplan geldt ter plaatse van de projectlocatie de bestemming Detailhandel (artikel 9). Binnen deze bestemming zijn de volgende functies planologisch toegestaan: •
detailhandel;
•
wonen en kantoren op de verdieping;
met de daarbij behorende: •
parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
•
tuinen, erven en bedrijfsterreinen;
•
overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, water en verkeer;
•
alsmede voor:
•
ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt', een supermarkt;
•
ter plaatse van de functieaanduiding 'sport', een sportvereniging;
•
ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 1', horeca in categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten in bijlage 3;
•
ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 2', horeca in categorie 1 en 2 van de Staat van horeca-activiteiten in bijlage 3.
Verder geldt het volgende: •
Op 28 september 2017 heeft de gemeente een paraplu bestemmingsplan “Retail en nota parkeernormen auto en fiets” vastgesteld die van toepassing is op de projectlocatie. Hier geldt
de 'Nota parkeernormen auto en fiets (3de herziening) d.d. 28 september 2017' waarbij conform hoofdstuk 3 uit deze nota voldaan moet worden aan de parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 2 van de nota (opgenomen als bijlage 1 van de planregels) •
Er is sprake van een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie lage verwachting’.
Op grond van het bestemmingsplan is detailhandel op een groot deel van de projectlocatie reeds zonder meer toegestaan. Datzelfde geldt voor een supermarkt, nu de functieaanduiding ‘supermarkt’ op een aanzienlijk deel van de projectlocatie rust. De projectlocatie valt deels ook binnen de bestemmingen ‘Kantoor’, ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Tuin’. Hoewel een groot deel van deze functies ook in het beoogde project terugkomen, is de situering net wat anders dan die in het bestemmingsplan. Dit betekent dat voor realisatie van het beoogde project in zijn totaliteit een afwijking van het bestemmingsplan benodigd is, ofwel via een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik ofwel via een bestemmingsplanwijziging. In beide gevallen is medewerking van
de gemeente benodigd.
11
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Beleid Gemeentelijk beleid
•
De detailhandelsvisie “Concentratie, Vernieuwing en Versterking” (2016-2026) is eind 2016
positief tegenover plannen als verplaatsing van de solitaire supermarkten Boni en
vastgesteld door de gemeenteraad. Dit beleidsdocument geeft een visie op de toekomstige
Hoogvliet naar de gebieden Winkelpromenade Soestdijk en Soest Zuid. We zijn positief
detailhandelsstructuur in de gemeente Soest. De detailhandelsvisie heeft de volgende
over een mogelijke samenvoeging van Smitshof en Overhees tot één winkelcentrum. De
uitgangspunten: •
Het aantal winkelmeters wordt niet uitgebreid. Hier is geen marktruimte voor.
•
De gemeente zet in op versterking van de bestaande winkelgebieden.
•
De gemeente werkt mee aan het verminderen van het aantal winkels buiten de
gemeente ziet ruimte voor het toevoegen van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg. •
winkelbeleid. •
bedrijventerrein kan een pick-up point realiseren maar mag daarbij geen goederen
Soest en Soesterberg hebben beiden één hoofdwinkelgebied: Winkelpromenade Soestdijk voor Soest en de Rademakerstraat voor Soesterberg. We voeren geen tweepolig
De gemeente de mengformule mogelijk binnen de winkelgebieden Winkelpromenade
De gemeente pick-up points mogelijk binnen en buiten winkelgebieden. Pick-up points
zien we bij voorkeur in winkelgebieden. Een internetwinkel of groothandel op een
winkelgebieden door de mogelijkheid van functiewijzigingen (reactief).
•
De gemeente hanteert ontwikkelscenario’s voor supermarkten. De gemeente staat
presenteren en klanten mogen niet ter plekke afrekenen. •
De gemeente zet in op afname van verspreide bewinkeling (proactief) door verplaatsing van winkels naar winkelgebieden en functiewijziging buiten winkelgebieden naar bijvoorbeeld wonen te stimuleren.
Soestdijk, Soest Zuid en de Rademakerstraat. •
Detaillisten en dienstverleners in deze winkelgebieden mogen (onder voorwaarden) 30 % van het bruto vloeroppervlak tot 25 m² vergunningsvrij inrichten als ondergeschikte,
Detailhandelsbeleid gemeente Soest (2016-2026)
alcoholvrije ondersteunende horeca. •
Om winkelgebieden te versterken geeft de gemeente ruimte voor het organiseren van activiteiten (zoals kleinschalige evenementen ter ondersteuning van het winkelgebied), het realiseren van ondernemersfondsen (zoals de Bedrijven Investeringszone (BIZ) en hebben we aandacht voor schoon, heel en veilig.
•
De gemeente zet in op het verbeteren van het parkeren in de winkelgebieden. In Winkelpromenade Soestdijk is de parkeerdruk hoog, daar zoeken we naar mogelijkheden om meer parkeercapaciteit te realiseren. Ook onderzoeken wij of we de parkeernorm kunnen aanpassen in de winkelgebieden.
12
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Beleid Ten aanzien van een tweede supermarkt in Soesterberg wordt op pagina 23 en 24 specifiek
Provinciaal beleid
benoemd:
Het provinciaal beleid is gericht op de bestaande winkelgebieden, daarbuiten zijn geen
“In de berekening van de distributieve marktruimte in Soesterberg is ook de oude locatie van
detailhandelsontwikkelingen toegestaan. Dit is bij de herijking van de Provinciaal
de Plus meegewogen. Deze heeft immers een supermarktbestemming. Er is in de dagelijkse
Ruimtelijke Verordening 2016 (PRV) verankerd. Door de ‘druk’ (ruimtelijke schaarste)
sector winkelgebied in Soesterberg sprake van enig overaanbod. Bij de verwachte toename
zoveel mogelijk te richten op bestaande winkelgebieden, wordt de markt gefaciliteerd:
van de bevolking stijgt de vloerproductiviteit maar is er nog geen ruimte om nieuw
investeringen op (complexe) centrumlocaties worden daarmee eerder haalbaar.
winkelaanbod toe te voegen. Er is wel ruimte voor het realiseren van een tweede, definitieve, supermarkt. Een tweede, complementaire, supermarkt in het winkelgebied van Soesterberg
De provincie faciliteert nieuwe ontwikkelingen vooral in de bestaande centra. Hierbij is
(discountformule) geeft naar verwachting een koopkrachtbinding van 80%. Er is dan weliswaar
het ook belangrijk nieuwe winkelvoorzieningen buiten de bestaande winkelgebieden af te
sprake van enig overaanbod, maar dit overaanbod is groter wanneer de Plus de enige
remmen. Concentratie van winkels betekent ook een concentratie van koopstromen, wat
supermarkt is. Dat komt doordat de koopkrachtbinding met een winkelgebied met slechts één
het functioneren van het centrum bevordert.
supermarkt vele malen lager ligt. Toevoeging van een extra supermarkt leidt altijd tot verbetering van de bestaande situatie, mits de supermarkt complementair is aan het
Bij de herijking van de Provinciaal Ruimtelijke Verordening 2016 (PRV) zijn - in overleg met
formuleconcept van Plus”. In bijlage 3 is een aanvullende analyse opgenomen inzake
gemeenten - 171 winkelcentra in de provincie opgenomen. Binnen deze centra zijn de
complementariteit toegespitst op de situatie in Soesterberg.
gemeenten verantwoordelijk voor de aanpak van de knelpunten in de detailhandel en het benutten van de kansen voor vernieuwing van deze centra. Hiermee wordt recht
Als concreet beleidsuitgangspunt in het detailhandelsbeleid van de gemeente Soest wordt
gedaan aan het lokale maatwerk en regionale afspraken die noodzakelijk zijn bij de
t.a.v. de Rademakerstraat in Soesterberg genoemd (pagina 29):
aanpak van knelpunten in de detailhandel.
“De groei van de bevolking van Soesterberg vergroot het draagvlak voor het winkelgebied.
De Rademakerstraat en omgeving in Soesterberg behoort tot de hierboven genoemde
Omdat de consument behoefte heeft aan gemak, efficiëntie en voorzieningen graag binnen
171 winkelcentra. Gemeentelijk beleid is derhalve leidend bij het benutten van de kansen
bereik heeft werken we mee aan beperkte uitbreiding van het niet dagelijks aanbod binnen het
voor vernieuwing voor dit centrumgebied.
winkelgebied Rademakerstraat. Voor zover dit toevoegt aan het huidige aanbod. Ook staan wij positief tegenover het realiseren van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in het winkelgebied in de Rademakerstraat, complementair aan de Plus”.
13
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Beleid Geen uitbreiding van de bestaande winkelvoorraad
Conclusie
Zowel in het gemeentelijk als provinciaal detailhandelsbeleid wordt het uitbreiden van het
•
Een supermarkt is ter plaatse van de projectlocatie reeds zonder meer toegestaan op
bestaand metrage winkelvloeroppervlak als onwenselijk gezien. Uit een nadere analyse met
grond van het vigerende bestemmingsplan. Binnen het beoogde project zou de
een vergelijking van de winkelruimte die in het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het
supermarkt evenwel net anders worden gesitueerd en iets worden vergroot, vandaar
perceel Rademakerstraat 18-20 planologisch reeds mogelijk is én het metrage winkelruimte
dat toch een afwijking van het bestemmingsplan benodigd is.
zoals beoogde het plan, blijkt dat de winkelruimte per saldo afneemt. Op dit moment is 1.904
•
Het toevoegen van een supermarkt op de projectlocatie past eveneens in het
m² bvo aan detailhandelsruimte reeds toegestaan, na realisatie van het plan zal sprake zijn van
gemeentelijk detailhandelsbeleid. In dat beleid wordt toevoeging van een extra
circa 1.800 m². Planologisch gezien wordt de winkelvoorraad in het centrumgebied van
supermarkt ter plaatse expliciet benoemd als beleidsuitgangspunt. De gemeente ziet dit
Soesterberg daarmee verkleind en is er feitelijk geen sprake van een uitbreiding van het aantal
als een verbetering van de bestaande situatie. De koopkrachtbinding aan het lokale
winkelmeters. Ook op het belangrijke beleidsuitgangspunt van zowel de gemeente als de
winkelapparaat neemt toe en mogelijk zal sprake zijn van een grote mate van
provincie “geen uitbreiding van winkelruimte” is derhalve geen sprake van strijdigheid.
toevloeiing waar het gehele winkelaanbod in Soesterberg van kan profiteren. •
Bij voorkeur is wel sprake is van een complementaire formule. Plus opereert met een hoge servicegraad en relatief hoger prijsniveau aan de bovenkant van de markt. Een tweede, complementaire supermarkt kan zijn een formule uit het lagere segment of een
formule die in staat is om een prijsfocus te combineren met service uit het midden- of hogere segment. Zie ook bijlage 3. •
De Provinciale Verordening van de provincie Utrecht (herijking 2016) geeft aan dat gemeentelijk beleid voor de lokale aanbodstructuur en het benutten van de kansen voor vernieuwing van deze centra leidend is.
•
Een nadere analyse maakt duidelijk dat het plan juist voorziet in een verkleining van de bestaande winkelvoorraad en dat er expliciet geen sprake is van een uitbreiding van het aantal winkelmeters in de kern Soesterberg.
•
Kortom; geconcludeerd moet worden dat het beoogde project past binnen de diverse geldende beleidskaders.
14
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Ontwikkelingen Situering woningbouwprojecten in Soesterberg met een harde planstatus en omgeving t.o.v. de projectlocatie (bron: Locatus, 2022)
Voormalige vliegbasis Soesterberg (oplevering 2027)
De Oude Tempel (oplevering 2028)
Officierscasino (oplevering 2026)
•
Uit navraag bij de gemeente Soest en op basis van deskresearch met de database van Locatus (projecten met ≥ 50 woningen), blijkt dat er richting 2030 diverse woningbouwplannen zijn met een harde planstatus. Op de kaart zijn per locatie de geplande aantallen nieuwbouwwoningen weergegeven. In totaal gaat het
volgens Locatus om 657 woningen. Uitgaande van de bestaande gemiddelde huishoudengrootte van 2,4 personen komt dit neer op circa 1.580 nieuwe inwoners binnen het Onderzoeksgebied. Op basis van actuele informatie vanuit de gemeente blijkt sprake van 768 woningen (inclusief projecten < 50 woningen) met een harde planstatus, wat neerkomt op bij benadering circa 1.840 inwoners. Met dit aantal zal worden gerekend in het navolgende hoofdstuk. •
Voor zover bij ons bekend spelen er geen overige supermarktontwikkelingen.
15
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Distributieve analyse (toelichting) Inzicht in de (toekomstige) distributieve marktsituatie voor supermarkten is een belangrijke
In distributieve berekeningen wordt uitgegaan van de landelijke gemiddelde besteding
indicator om een goede inschatting te kunnen geven voor de mogelijkheden voor
per hoofd van de bevolking per jaar. Hiertoe is gebruik gemaakt van de publicatie
supermarktontwikkelingen. Daartoe wordt een distributieve benadering opgesteld op basis
Omzetkengetallen 2021. In Nederland is de gemiddelde besteding per inwoner € 2.135
van bestaande onderzoeksdata, ruimtelijke kengetallen en ervaringscijfers.
(excl. BTW). Het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt in Onderzoeksgebied circa 21% boven het landelijk gemiddelde. Het is gebruikelijk om de afwijking van het besteedbaar
Op basis van deze input wordt een inschatting gemaakt van de toekomstig haalbare
inkomen voor de dagelijkse sector te corrigeren met 0,4 en in de niet-dagelijkse sector
marktruimte voor supermarktaanbod. Een distributieve benadering confronteert de
met 0,7, zie ook de Memo Inkomenselasticiteiten (2018). Daarmee komt de gemiddelde
vraagkant van de markt met de aanbodkant en geeft een goede indicatie van de aanwezige
supermarktbesteding per inwoner van het Onderzoeksgebied op jaarlijks € 2.314,- (excl.
marktruimte in termen van onderaanbod, balans of overaanbod.
BTW). Alle genoemde bedragen zijn op basis van prijspeil 2021. De actuele hoge inflatie is hier niet in meegenomen.
De vraagkant van de markt wordt bepaald door de besteding per hoofd, de omvang van het marktgebied (aantal inwoners, CBS), koopkrachtbinding (bestedingen van inwoners uit het
De binding is bepaald aan de hand van referentiecijfers zoals bij ons beschikbaar, de
marktgebied)
het
meest recent beschikbare koopstromendata (Koopstromenonderzoek 2021, zie ook:
marktgebied). De aanbodzijde wordt bepaald door de omvang van het supermarktaanbod in
KSO2021-factsheet_Soest_Centrum Soesterberg.pdf) alsmede op basis van bij ons
m² wvo en de benodigde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo).
bekende ‘harde’ omzetcijfers van bestaand supermarktaanbod. Verder is rekening
en
koopkrachttoevloeiing
(bestedingen
afkomstig
van
buiten
gehouden met de impact van ‘online’ (zie ook hoofdstuk Aanbodanalyse). De toevloeiing Het relevante Onderzoeksgebied telt op dit moment 13.550 inwoners. Op basis van de meest
is gebaseerd op dezelfde bronnen en becijferd op 10% (terughoudend ingeschat), dit
actuele woningbouwprognoses van de gemeente Soest kan worden becijferd dat het aantal
betreft onder meer forensenverkeer en toevloeiing vanuit Zeist.
inwoners richting 2028 zal toenemen met circa 1.840 tot ongeveer 15.400. Met dit aantal zal worden gerekend om ook een beeld te geven van de distributieve mogelijkheden voor
De normatieve vloerproductiviteit voor supermarktaanbod is bepaald op basis van een
supermarkten na realisatie van de woningbouwplannen met een harde planstatus zoals nu
vijfjarig landelijk gemiddelde zoals genoemd in de publicatie Omzetkengetallen 2021.
bekend.
Op de volgende pagina wordt de distributieve situatie voor supermarktaanbod in het
Het omzetpotentieel uit het Onderzoeksgebied wordt aangevuld met extra omzetpotentieel
Onderzoeksgebied geanalyseerd, daarbij rekening houdend met de verwachte groei van
dankzij toevloeiing uit met name het secundaire marktgebied.
het draagvlak.
16
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Distributieve analyse: confrontatie tussen vraag en aanbod •
Distributieve benadering
Het Onderzoeksgebied telt in de bestaande situatie in totaal 13.550 inwoners. Op basis van de bestedingen en een haalbare koopkrachtbinding van tenminste 75% voor supermarktaanbod (bron: KSO 2016/2018/2021, gemeente Soest en referentiecijfers Bureau van der Weerd) beschikt het supermarktaanbod in dit marktgebied op dit moment
over een totaal omzetpotentieel van circa € 26 miljoen. Supermarktbestedingen vloeien vooral af naar Den Dolder (Albert Heijn), supermarktaanbod in Zeist en ‘online’. De haalbare toevloeiing schatten wij op basis van dezelfde bronnen in op tenminste 10%. •
Wanneer het haalbare omzetpotentieel (rekening houdend met toevloeiing) van supermarktaanbod in het Onderzoeksgebied vertaald wordt naar omzet per m², wordt de
Bronnen: CBS (2021), IN Retail (2021), Locatus (2022), bewerking Bureau van der Weerd
haalbare vloerproductiviteit geschat op ongeveer € 9.500,- ofwel gemiddeld € 183,- per m² winkelvloeroppervlak (wvo) per week. Hiermee is t.o.v. het landelijke beeld (€ 180,- per m²)
•
•
In 2028 telt het Onderzoeksgebied naar verwachting (zie pagina 15) circa 15.400
sprake van een gemiddelde vloerproductiviteit. Een confrontatie van vraag en aanbod
inwoners. Normaal
maakt duidelijk dat er ruim voldoende distributieve marktruimte is om nieuwvestiging van
supermarkten) in een marktgebied met ruim 15.000 inwoners een relatief hoge binding,
een tweede supermarkt in Soesterberg te onderbouwen alsmede de voorziene uitbreiding
in sommige gevallen oplopend tot 80% (in geval van zeer complementaire formules en
van Plus (uitgaande van 250 m² wvo). Rekening houdend met de planologisch beschikbare
concurrentie gelegen op meer dan 5 autominuten, wordt ook wel 85% gehaald).
supermarktmeters op de te herontwikkelen projectlocatie en de plannen van Plus blijft er
•
ONDERZOEKSGEBIED 13.550 75% € 2.314 € 23,5 miljoen 10% € 26,1 miljoen ca. 2.752 € 9.495 € 8.381 366 0,20
INWONERS BINDING BESTEDING OMZETPOTENTIE TOEVLOEIING OMZETPOTENTIE TOTAAL AANBOD IN M2 WVO GEREALISEERDE OMZET/M2 NORMATIEVE OMZET/M2 INDICATIE MARKTRUIMTE IN M2 WVO SUPERMARKTDICHTHEID
•
gesproken
realiseert supermarktaanbod
(doorgaans
twee
Richting 2028 neemt het draagvlak in het Onderzoeksgebied dus toe tot 15.400 en
nu al evengoed sprake van circa 370 m² wvo aan uitbreidingsruimte.
daarmee de uitbreidingsruimte voor nieuw supermarktaanbod. Medio 2025 zal bij
De supermarktdichtheid in het Onderzoeksgebied bedraagt inclusief deze plannen 0,20 m²
benadering sprake zijn van additionele marktruimte van circa 730 m² wvo, waarbij dus al
wvo per inwoner. Landelijk is dit 0,27 m² wvo. Een relatief lage supermarktdichtheid duidt
rekening is gehouden met nieuwvestiging van een tweede supermarkt en Soesterberg én
doorgaans op een behoefte aan uitbreidingsruimte voor supermarktaanbod.
de voorziene plannen van Plus.
Volgens de meest actuele cijfers (Bureau van der Weerd/Locatus, 2022) vloeit in
•
Uitgaande van een totaal aanbod van bijna 3.000 m² wvo (de bestaande Plus inclusief
Soesterberg gemiddeld 6,3% af naar ‘online’ (landelijk circa 5,6%). Een onderscheidende
voorziene uitbreiding met 250 m² wvo én circa 1.354 m² wvo voor een tweede
formule met een sterke trekkracht kan samen met Plus zorgen voor een toename in
supermarkt in Soesterberg) is sprake van een distributieve situatie waar vraag en
binding. Verder achten wij toevloeiing vanuit de kern Den Dolder zeker aannemelijk bij
aanbod goed in balans zijn. Richting 2028 neemt de marktruimte zelfs verder toe.
nieuwvestiging van een supermarkt die zich kan meten met de daar gevestigde Albert Heijn.
17
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Ruimtelijke onderbouwing In dit hoofdstuk staat de vraag centraal of de plannen aan de Rademakerstraat 18-30 in
Er zal in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing moeten worden beoordeeld
Soesterberg kunnen worden onderbouwd conform wettelijke vereisten met als doel te komen
of sprake is van behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling.
tot een goede ruimtelijke ordening. Met name waar het gaat om optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Daarnaast dient een ruimtelijke onderbouwing om te komen tot
Om t.b.v. een goede ruimtelijke ordening te komen tot een ruimtelijke onderbouwing
een zorgvuldige belangenafweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke projecten.
dient de Ladder voor Duurzame Verstedelijking als toetsingskader. Tot 1 juli 2017 kende de Ladder kort samengevat het navolgende afwegingskader:
Hoewel een supermarkt ter plaatse reeds is toegestaan op grond van de geldende planologische kaders, is hiervoor geconstateerd dat er toch een afwijking van het
Trede 1: is er sprake van een actuele regionale behoefte aan de nieuwe ontwikkeling? De
bestemmingsplan nodig is voor de realisatie van het project in zijn totaliteit. Dit komt met
actuele regionale behoefte moest worden aangetoond. Indien dat niet lukte, dan kon niet
name doordat in het project de supermarkt net anders wordt gesitueerd dan in het
worden voldaan aan de Ladder. In andere gevallen volgt trede 2;
bestemmingsplan is opgenomen en iets wordt vergroot. Relevant is dat bestaande winkel- en kantoorruimte aan de markt wordt onttrokken.
Trede 2: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio door transformatie of herstructurering? Indien ja, dan
Een afwijking van het bestemmingsplan kan ofwel via een omgevingsvergunning voor
wordt het initiatief hier in beginsel gerealiseerd. Indien de mogelijkheden daartoe
afwijkend gebruik ofwel via een bestemmingsplanwijziging worden gerealiseerd. In beide
onvoldoende zijn, dan volgt trede 3;
gevallen is een ruimtelijke onderbouwing benodigd. De ruimtelijke onderbouwing behoeft in beginsel slechts de verschillen ten opzichte van hetgeen reeds is toegestaan te bevatten. In
Trede 3: indien nieuwbouw noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk
het navolgende worden voor de volledigheid evenwel de effecten van het toevoegen van een
gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen
compleet nieuwe supermarkt onderbouwd.
van die behoefte.
De plannen kunnen mogelijk worden gekwalificeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling,
Na 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder van toepassing waarbij trede 1 en trede 2 zijn beperkt
afhankelijk van de daadwerkelijke vergroting in m² bvo, met name als rekening wordt
tot één bepaling en trede 3 is komen te vervallen. Daarnaast is de actuele regionale
gehouden met het toevoegen van 40 woningen. Het gaat namelijk om het realiseren van deels
behoefte uit trede 1 vervangen door ‘behoefte’. In het navolgende wordt het plan van
nieuwe bebouwing en het gaat deels om gronden die thans niet mogen worden gebruikt voor
initiatiefnemer getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
detailhandel.
18
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Ruimtelijke onderbouwing Trede 1: Behoefte en transformatie/herstructurering in bestaand stedelijk gebied
Landelijk gezien bedraagt de supermarktdichtheid (aantal m² wvo per inwoner) volgens
Locatus (2022) 0,27. Realisatie van een tweede supermarkt in Soesterberg van circa 1.354 Behoefte
m² wvo zal medio 2028 bij ruim 15.000 inwoners in het Onderzoeksgebied leiden tot een
Zoals toegelicht in het hoofdstuk Distributieve analyse, luidt de conclusie dat er richting 2028
supermarktdichtheid van 0,20 m² wvo. Daarmee blijft de supermarktdichtheid ruim onder
in kwantitatieve zin een grote behoefte bestaat aan uitbreiding c.q. versterking van het
het landelijk gemiddelde. Supermarktaanbod bestaande uit twee supermarkten met in
supermarktaanbod in dit marktgebied. De twee belangrijkste factoren die de behoefte aan
totaal circa 2.752 m² wvo sluit qua omvang goed aan bij een marktgebied met een
(uitbreiding van) een tweede supermarktfunctie in Soesterberg verklaren zijn: 1) de
draagvlak van ruim 15.000 inwoners in 2025.
verwachte groei in het primaire draagvlak richting 2028 en 2) de wijzigingen in koopstromen die een tweede supermarkt kan veroorzaken; een aanzienlijk lagere afvloeiing van
Transformatie/herstructurering bestaand stedelijk gebied
bestedingen naar elders en een substantiële toename van de toevloeiing. Voorwaarde
De aangetoonde behoefte aan uitbreiding van het supermarktaanbod in dit marktgebied
daarvoor is wel dat sprake zal zijn van een formule met veel trekkracht.
kan worden opgevangen door transformatie binnen bestaand stedelijk gebied. Sterker nog, een supermarkt ter plaatse van de projectlocatie is reeds toegestaan. In die zin is een
Ook in kwalitatieve zin bestaat er een behoefte aan uitbreiding van het supermarktaanbod.
transformatie niet eens nodig.
In 2028 wonen er naar verwachting ruim 15.000 inwoners in het Onderzoeksgebied. Dit draagvlak zal primair georiënteerd zijn op het supermarktaanbod in Soesterberg.
Effecten In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de vraag beantwoord wat de
Eén supermarkt op een draagvlak van ruim 15.000 inwoners leidt tot een onbeheersbare
effecten van de plannen zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-,
vloerdruk en ondermijnt het functioneren van de betreffende supermarkt; door een te hoge
leef- en ondernemersklimaat in Soesterberg, en dan meer specifiek voor het
vloerdruk
centrumgebied van deze kern.
verslechtert
het
winkelbeeld
alsmede
de
bereikbaarheid
en
de
parkeermogelijkheden. Consumenten wijken vervolgens uit naar een alternatieve aankoopplaats waardoor de afvloeiing fors toeneemt. Dit gaat direct ten koste van de
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen tijdelijke effecten, structurele effecten en
omzetmogelijkheden van omliggende winkelbedrijven, horeca en overige voorzieningen en
uitstralingseffecten. Ook wordt gekeken naar verdringingseffecten en effecten op het
leidt daarmee tot een verslechtering van het lokale ondernemers- en vestigingsklimaat.
woon, -leef,- en ondernemersklimaat.
19
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Ruimtelijke onderbouwing ➢ Tijdelijke effecten
•
De realisatie van de plannen zal inclusief de mogelijke herinrichting van de openbare ruimte en
Toevoeging van een tweede supermarkt zorgt voor nieuwe klantenstromen dankzij een
eventuele verkeersaanpassingen leiden tot tijdelijke werkgelegenheidseffecten in de
hogere binding en meer toevloeiing. De lokale middenstand (denk aan winkeliers,
bouwnijverheid.
brandstofverkooppunten en horecavoorzieningen) profiteert van de extra binding die de
Impuls voor andere ondernemers
nieuwe ontwikkeling genereert. ➢
Structurele effecten
Met de komst van een tweede supermarkt wordt de boodschappenfunctie van het
•
centrumgebied in Soesterberg versterkt. Als gevolg daarvan zal de toevloeiing toenemen,
Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de
ofwel meer klanten waarvan ook de omliggende winkelbedrijven en aanvullende
omgeving.
Katalysator voor nieuwe investeringen
voorzieningen van kunnen profiteren. Verder kunnen inwoners van het marktgebied beschikken over een compleet, actueel, volwaardig en toekomstbestendig supermarktaanbod.
•
Minder autobewegingen
Op dit moment is er sprake van relatief veel afvloeiing naar onder meer Den Dolder en ➢ Uitstralingseffecten
Zeist. Bij toevoeging van een tweede supermarkt zal het aantal autobewegingen (ondanks
•
een hogere toevloeiing) per saldo afnemen.
Structuurversterkend
De plannen versterken de boodschappenfunctie van het centrumgebied van Soesterberg en
dragen bij aan de regionale functie van dit centrumgebied. Door toevoeging van een tweede
•
supermarkt en door toevoeging van parkeervoorzieningen wordt de ruimtelijke structuur
Dagelijkse winkelvoorzieningen en met name de supermarkten zijn bij uitstek plaatsen waar
versterkt. Dit leidt tot een verhoogde binding van de consument aan het dagelijks aanbod in de
dorpsbewoners elkaar spontaan ontmoeten. Versterking van het supermarktaanbod leidt in
kern en daarnaast tot meer toevloeiing van het secundaire marktgebied.
dit geval dus ook tot versterking van de sociale functie in de kern Soesterberg.
•
➢ Omzeteffecten
Versterking vestigingsklimaat in de kern
Sociale functie voor het dorp
Een aantrekkelijk (dagelijks), complementair (zie ook bijlage 3) voorzieningenaanbod draagt bij
De uiteindelijke invulling van een nieuwe ontwikkeling (supermarktformule, branchering
aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het
overig dagelijks aanbod, al dan niet relocatie of sluiten van bestaand aanbod) is bepalend
concurrentieprofiel van woonplaats en gemeente. Deze bijdrage is extra van belang, nu
voor de mate van omzeteffecten. Hoe meer overlap met bestaand aanbod (in functie,
Soesterberg aan de vooravond staat van een relatief forse groei van het inwonertal.
branche, metrage, formule, prijsstelling en doelgroep), des te groter het verdringingseffect.
20
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Ruimtelijke onderbouwing Het omzetpotentieel zal richting 2028 fors groeien (zie ook hoofdstuk Distributieve analyse).
Ook. het reeds aanwezige supermarktaanbod (Plus) zal hiervan profiteren. Bij toevoeging van een tweede supermarkt ontstaat vanzelfsprekend concurrentie. Het omzetpotentieel is medio 2028 echter dermate groot dat van verdringseffecten geen sprake zal zijn. Bovendien zullen optredende omzeteffecten worden ‘uitgesmeerd’ over diverse aanbieders, waaronder ook supermarktaanbod in de regio die nu juist profiteren van de relatief hoge mate van afvloeiing vanuit de kern Soesterberg.
Effecten op leegstand, woon, leef- en ondernemersklimaat Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Zoals in het voorgaande een aantal keren betoogd, is er sprake van een aantoonbare behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief) aan uitbreiding van het supermarktaanbod in Soesterberg. De plannen dragen bij aan het
bestrijden van bestaande leegstand, zowel van de bestaande winkelruimte als de bovenliggende kantoorfuncties.
Daarnaast levert het plan dankzij toevoeging van parkeerplaatsen een belangrijke positieve bijdrage aan de bestaande parkeersituatie in het centrumgebied van Soesterberg. Meer parkeervoorzieningen zorgen voor een aantrekkelijker centrumgebied, meer klanten en daarmee voor een versterking van de voorzieningenstructuur.
21
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Resumerend Initiatiefnemers hebben het voornemen om op de voormalige Plus-locatie aan de
Het plan past binnen het vigerende beleidskader van de gemeente Soest. Het
. Rademakerstraat 18-30 een nieuwe ontwikkeling te realiseren die voorziet in uitbreiding van
gemeentelijk detailhandelsbeleid benoemt specifiek de mogelijkheid voor een tweede
een tweede supermarktfunctie met circa 1.354 m² wvo, aanvullend winkelaanbod in de
supermarkt in het centrumgebied van Soesterberg en ziet dit als belangrijke bouwsteen
dagelijkse sector (circa 50 m² wvo), 40 woningen en circa 60 parkeerplaatsen op eigen terrein.
om de boodschappenfunctie en daarmee de marktpositie van het centrumgebied in
Soesterberg te verbeteren. Het plan voorziet ter plaatse zelfs in een verkleining van de Op dit moment is er in het centrumgebied van Soesterberg één supermarkt (Plus) van 1.148
bestaande (planologisch toegestane) winkelruimte.
m² wvo (met een plan voor een uitbreiding van 250 m² wvo) gevestigd aan de Rademakerstraat. Soesterberg staan aan de vooravond van een forse groei in het inwonertal.
Rekening houdend met alle nu te voorziene vraag- en aanbodontwikkelingen, kan de
Dankzij diverse nieuwbouwplannen neemt het aantal inwoners in het Onderzoeksgebied
behoefte aan nieuwvestiging van een tweede supermarkt in Soesterberg ruimschoots
richting 2028 toe tot ruim 15.000. Het primaire draagvlak voor supermarktaanbod in
worden aangetoond en distributief worden verantwoord, zowel in kwantitatieve als in
Soesterberg neemt daardoor fors toe.
kwalitatieve zin. Effecten die mogelijk zullen optreden zijn overwegend positief en zeker niet structuur verstorend, mede dankzij de aantoonbare marktruimte voor het plan.
Dankzij uitbreiding van een tweede supermarktfunctie zal de koopkrachtbinding van supermarktbestedingen fors toenemen dankzij versterking van de boodschappenfunctie van
Slotsom: een supermarkt op de projectlocatie is reeds zonder meer toegestaan op
het centrumgebied in Soesterberg. Daarnaast zal sprake zijn van een forse groei in de
grond van het geldende bestemmingsplan. Een andere situering past binnen het
toevloeiing. Deze verwachte wijziging in koopstromen en de verwachte groei in het primaire
gemeentelijk detailhandelsbeleid. De toets aan de Ladder voor Duurzame
draagvlak zorgen, ervoor dat uitbreiding van een tweede supermarktfunctie in Soesterberg
Verstedelijking, voor zover deze al benodigd is, wordt glansrijk doorstaan. Het
distributief goed te verantwoorden is.
toevoegen van een supermarkt op deze locatie heeft in feite slechts positieve effecten op de omgeving.
Het plan draagt op diverse aspecten bij aan versterking van het lokale ondernemers- en vestigingsklimaat.
In
de
eerste
plaats
omdat
bestaande
winkelleegstand
wordt
teruggedrongen. De bestaande winkelstructuur wordt versterkt dankzij meer klanten, waarvan de omliggende midden- en kleinbedrijf (winkels, horeca en overige voorzieningen) fors van mee zullen profiteren. Het plan biedt een belangrijke positieve bijdrage aan de bestaande parkeersituatie en draagt ook op deze manier bij aan versterking van het centrumgebied.
22
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Disclaimer
Contact
Dit rapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door opdrachtgever en uitsluitend voor het doel waarvoor het is opgesteld door Bureau van der Weerd. De betrokken deskundige(n) en de samensteller(s) van dit rapport aanvaarden bij gebruik door derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de deskundige(n), geen enkele aansprakelijkheid. Daarnaast zal slechts aansprakelijkheid aanvaard worden jegens opdrachtgever en ten aanzien van de door deskundige(n) vervaardigde originele exemplaren, afgedrukt op origineel papier en voorzien van een originele paraaf van de deskundige(n). Dit rapport is onder meer gebaseerd op de aan deskundige(n) ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever(s) en van derden. De deskundige(n ) gaan er vanuit dat de verstrekte informatie actueel en correct is. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor het onjuist of onvolledig zijn van deze informatie.
Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.
Er heeft ten behoeve van dit Advies geen uitgebreid planologisch onderzoek plaatsgevonden. De in dit rapport opgenomen informatie mag niet zondermeer als volledig beschouwd worden. De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. (ver)bouw zijn niet onderzocht. Met betrekking tot de vereiste vergunningen in het kader van de bouwverordening, milieuwetgeving en dergelijke is geen onderzoek verricht
Drs. Jeroen R.J. van der Weerd M: +31 (0) 6 4234 8512 E: info@bureauvanderweerd.nl
Niets uit dit Advies mag worden gepubliceerd, vermenigvuldigd of opgeslagen in een (digitaal) bestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de deskundige(n). Het eigendom inzake de informatie en kennis vervat in dit rapport berust bij Bureau van der Weerd. Het is dan ook niet toegestaan deze informatie en kennis aan derden ter beschikking te stellen of op een ander wijze toe te passen dan waaraan in de formele opdrachtbevestiging c.q. overeenkomst toestemming verleend is. Op alle aan Bureau van der Weerd verstrekte opdrachten zijn de door de Bureau van der Weerd gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. Op aanvraag zal Bureau van der Weerd een exemplaar van deze algemene voorwaarden verstrekken. .
23
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Bijlage 1: Ontwikkelingen in de supermarktsector De winkelmarkt staat synoniem voor dynamiek. De afgelopen jaren is het winkellandschap
Supermarkten
flink veranderd door diverse ontwikkelingen aan zowel de vraag- als aan de aanbodzijde. In
Supermarkten zijn met name voor onder andere wijkvoorzieningen van groot belang voor
het navolgende worden de belangrijkste ontwikkelingen geschetst die een grote ruimtelijke
de economische vitaliteit. Met circa 80% marktaandeel in de dagelijkse sector zijn
weerslag hebben op de detailhandelsstructuur.
supermarkten de basis bij het boodschappen doen en daarmee bepalend voor de consument in de keuze van het winkelgebied. De trends waar supermarkten mee te maken
Sinds 2008 zijn de detailhandelsbestedingen in fysieke winkels door consumenten
hebben zijn:
afgenomen. Dankzij de opmars van het Internet als aankoopkanaal, maar ook door sociodemografische ontwikkelingen (vergrijzing, ontgroening, gezinsverdunning) staat het
Supermarkten zijn beperkt conjunctuurgevoelig: De supermarktbranche verbeterde
functioneren van veel winkels onder druk. De afgelopen jaren resulteerde dit in veel
voortdurend de omzet, ook in de crisisjaren. In 2016 behaalden supermarkten ruim 30%
faillissementen bij landelijke ketens. Sprekende voorbeelden daarvan zijn V&D, Free Record
meer omzet dan in 2005. De foodspeciaalzaken zetten daar in diezelfde periode een
Shop en meer recent de problemen bij Blokker en Intertoys.
omzetverlies van circa 15% tegenover. Ruim 85% van de bestedingen in food wordt inmiddels gedaan in supermarkten. Bij elkaar was de supermarktbranche in 2019 goed voor
Internet leidt tot een structureel ander ruimtelijk koopgedrag. Met name het winkelaanbod
een omzet van ruim € 40,5 miljard. In 2021 liep dit verder op naar € 44,6 miljard. Dit komt
in de niet-dagelijkse sector staat onder druk. Juist voor deze winkels is het Internet een
neer op ruim een derde van de totale omzet in de detailhandel. Door de forse concurrentie
grote concurrent gebleken. Volgens cijfers van onderzoeksbureau Strabo (2018) bedraagt
op prijs in de supermarktbranche staan de marges sterk onder druk.
het online aandeel van de ‘pure’ detailhandel nu circa 9%. In de dagelijkse sector wint het Internet ook aan terrein, maar is sprake van een aanzienlijk kleiner online aandeel. Volgens
Toenemend belang van vers en gemak: steeds meer supermarkten besteden aandacht aan
cijfers van het kennisplatform Supermarkt & Ruimte (najaar, 2020) bedraagt het online
hun versafdelingen en versbeleving; vanuit de optiek van verbetering van de winstmarge en
aandeel supermarktomzet circa 5%.
vanwege de behoefte van de consument aan one-stop-shopping. Het gevolg hiervan is dat de vers speciaalzaken al jarenlang onder druk staan. Deze trend lijkt onomkeerbaar en
Fysiek winkelaanbod houdt met name meerwaarde waar het gaat om het doen van de
treedt op los van de trend naar schaalvergroting van supermarkten. Alleen met een
dagelijkse, meer frequente aankopen (boodschappen) in de directe woon- en
onderscheidend assortiment en onderscheidend serviceniveau, en op locaties dicht bij
leefomgeving. Verder blijft ‘funshoppen’ een belangrijke vrijetijdsbesteding en hebben
succesvolle supermarkten hebben (vers)speciaalzaken nog toekomst. Verder neemt het
winkels een belangrijke sociale ontmoetingsfunctie.
aantal gemakswinkels toe, met name in hoogstedelijke marktgebieden.
24
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Bijlage 1: Ontwikkelingen in de supermarktsector Schaalvergroting: De gemiddelde winkelvloeroppervlakte van supermarkten in
Online boodschappen doen groeit gestaag: Anders dan in de non-food speelt e-
Nederland
totale
commerce nog een betrekkelijk geringe rol in de distributie van levensmiddelen.
winkelvloeroppervlakte. De meeste full service supermarktformules hanteren nu een
Naast bezorgservice ah.nl experimenteren een aantal supermarktketens (waaronder
ondergrens van 1.200 tot 1.300 m² wvo en beschouwen 1.500 tot 1.600 m² wvo als
Albert Heijn en Jumbo) ook met pick-up points, stand-alone of als onderdeel van een
een ideale maat. Ook onder de harddiscounters is schaalvergroting de norm. Een
reguliere supermarkt. Het omzetdeel in de foodsector (consumenten) dat voor
winkelvloeroppervlak van 1.000 m² wordt door hen als ondergrens gezien.
rekening komt van e-commerce is volgens onderzoek van Supermarkt & Ruimte
Een combinatie van een full service supermarkt en een hard discount supermarkt is
momenteel circa 5,4%. De algemene verwachting is dat dit percentage de komende
een veelbeproefde en door consumenten sterk gewaardeerde mix. In dat geval is er
jaren door zal groeien. De doelgroep bestaat vooral uit jonge gezinnen met drukke
sprake van een grote mate van synergie tussen de aanwezige formules wat leidt tot
agenda’s en een bovengemiddeld inkomen. Ook is er enige groei bij andere
veel combinatiebezoek en hogere supermarktbestedingen.
doelgroepen zichtbaar. De penetratiegraad is mede afhankelijk van de aanwezigheid
is
de
laatste
jaren
flink
toegenomen,
evenals
de
van online aanbieders. Online boodschappen doen in de toekomst
Online supermarktomzet (€ mln.)
Online supermarktomzet in aandeel (consumenten) 6,0% 5,0%
€ 2.500
30%
€ 2.000
25%
5,0% 4,0% 4,0% 2,9%
3,0%
3,2% 3,3%
2,0% 2,0%
1,0%
0,8%
1,1%
1,3% 1,3%
1,6%
28% 26% 21%
21%
2016
2017
24%
24%
2018
2019
20%
€ 1.500
15% € 1.000
10% € 500
5% 0,0%
€0
2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II)
2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II) (I) (II)
Bron: Supermarkt & Ruimte, Online supermarktomzet op waarde geschat (halfjaarlijkse monitor)
0% 2015
25
2020
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Bijlage 2: achtergrondinformatie Bureau van der Weerd en FORT Advocaten Over Bureau van der Weerd
Over FORT Advocaten
Bureau van der Weerd is een toonaangevend onderzoeks- en adviesbureau wat
Fort Advocaten (gevestigd aan de Koningslaan in Amsterdam) adviseert en
volledig is gespecialiseerd in ruimtelijk marktonderzoek voor supermarktlocaties.
procedeert vanuit de sectie Bestuursrecht over alle facetten van het bestuursrecht,
Het bedrijf is in 2010 opgericht door drs. Jeroen van der Weerd en verricht jaarlijks
zoals advies over bestemmingsplannen of omgevingsvergunningen voor bouw,
in opdracht van met name supermarktformules, vastgoedpartijen, gemeenten
sloop en projectontwikkeling.
tientallen
overige
FORT Advocaten heeft een ruime ervaring met het optreden voor commerciële
uiteenlopende marktanalyses over supermarkten, locaties en vastgoed. Bureau van
partijen, zoals beleggers en projectontwikkelaars. Daarnaast staan zij overheden bij,
der Weerd is tevens initiatiefnemer van het kennisplatform Supermarkt en Ruimte.
zoals gemeenten, provincies en ministeries. Ook is het team gespecialiseerd in het
Vanuit dit platform worden uiteenlopende kennisbijeenkomsten georganiseerd
contracteren met de overheid. Naast de bestuursrecht is FORT Advocaten
over thema’s op het kruispunt van supermarktlocaties, vastgoed en ruimtelijke
gespecialiseerd in vastgoedrecht, arbeidsrecht, franchiserecht en ondernemings-
ontwikkelingen alsmede het jaarlijkse Supermarktvastgoedcongres.
recht.
Drs. Jeroen van der Weerd
Mr. Sascha Stavenuiter
dpo-studies,
vestigingsplaatsonderzoeken
en
diverse
26
Distributieve Marktanalyse Rademakerstraat, Soesterberg
Bijlage 3: Aanvullende memo inzake complementariteit (d.d. 26 februari 2020)
27
MEMO 26 februari 2020 Betreft: Aanvulling distributieve marktanalyse, tweede supermarkt in Soesterberg Aan: Michiel Polman, Samen Thuis Vastgoedontwikkeling Van: Jeroen van der Weerd, Bureau van der Weerd
In het gemeentelijk detailhandelsbeleid (2016) wordt een tweede supermarkt in Soesterberg als mogelijkheid benoemd om de lokale boodschappenstructuur te versterken, rekening houdend ook met de verwachte groei in het draagvlak dankzij nieuwbouw. De voorkeur gaat daarbij naar een invulling die ‘complementair’ is aan het bestaande supermarktaanbod (met de formule Plus). In de opgestelde Distributieve Marktanalyse (onverbindend concept, december 2019) is het planinitiatief getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieruit is gebleken dat er een aantoonbare behoefte is aan een tweede supermarkt en dat deze ontwikkeling planologisch goed haalbaar is, gelet op te verwachten ruimtelijke effecten. Uit de daaropvolgende gesprekken met de gemeente Soest over de mogelijkheden voor een tweede supermarkt in de kern Soesterberg, is naar voren gekomen dat er bij de gemeente behoefte bestaat aan een nadere duiding van het begrip ‘complementariteit’. In onderhavige aanvulling op dit rapport wordt nader ingegaan op het begrip ‘complementariteit’ in relatie tot supermarktaanbod. Veranderend supermarktlandschap Het Nederlandse supermarktlandschap is de laatste jaren volop in beweging. De concurrentie is enorm en voor elke kansrijke locatie wordt fel gestreden.
De trend van online boodschappen doen zet door en is één van de aanjagers die zorgt voor vernieuwing in formuleconcepten en veranderingen in de positionering van formules. Waar formules 5 tot 10 jaar geleden nog duidelijk in te delen in een laag (discount), midden (service) en hoog segment (full service), is deze driedeling in 2020 minder zichtbaar. Zo beweegt de formule Lidl zich steeds meer naar het middensegment dankzij toevoeging van service-elementen (bake off, hogere kwaliteit in groente en fruit). Aldi kan nog steeds worden gezien als echte discounter, maar ook deze formule voegt met het Aniko-concept steeds meer service toe aan het formule format. De formule Vomar (voorheen middensegment) positioneert zichzelf nu nadrukkelijk aan de onderkant van het middensegment met het Rood-concept en concurreert daarmee sterker dan voorheen op prijs. Jumbo slaagt erin om steeds meer service aan het format toe te voegen en kopieert nu succesvolle elementen uit het Foodmarkt-concept naar de reguliere supermarkten. De focus ligt daarbij op vers, gezond, gemak in een gunstige prijs/kwaliteitverhouding. Albert Heijn timmert flink aan de weg met het ‘Echt Vers’-concept. Formules overlappen elkaar in toenemende mate in formats en segmentering; de concurrentie wordt daardoor scherper, zowel in service als op prijs.
Waar tot voor kort Albert Heijn en Lidl als ‘complementair’ in segmentering werden gezien, is er nu juist sprake van een toenemende mate van onderlinge concurrentie.
Complementariteit: drie invalshoeken Complementariteit in supermarktaanbod kan worden bezien vanuit 3 invalshoeken: 1. 2. 3.
In termen van segmentering en marktpositionering; In termen van versterking van de bestaande winkelstructuur; In termen van een zo optimaal mogelijke ‘match’ met het lokale draagvlakprofiel.
Ad 1. In termen van segmentering en marktpositionering Hierbij gaat het om te verwachten complementariteit tussen formules op basis van prijsniveau en servicegraad. In onderstaande matrix (bron GfK, bewerking Bureau van der Weerd) zijn alle formules actief in Nederland ‘geplot’ op basis van deze twee aspecten. Hoe dichter de formules bij elkaar staan, des te beperkter de mate van onderlinge complementariteit. In theorie biedt een combinatie van een formule uit het kwadrant linksboven met het kwadrant rechtsonder de grootste mate van complementariteit. Er zal sprake zijn van relatief veel combinatiebezoek wanneer beide formules op korte afstand van elkaar gevestigd zijn of een parkeerterrein delen. Tussen formules binnen hetzelfde kwadrant zal in theorie sprake zijn van een relatief beperkte mate van complementariteit.
Zoals eerder toegelicht, ontwikkelen formules zich voortdurend in hun zoektocht naar een zo groot mogelijk onderscheidend vermogen t.o.v. de concurrentie. Met name in het kwadrant rechtsonder is de ontwikkeling in formats ongekend. Jumbo is daarbij ‘kampioen’ vernieuwingen, mede dankzij de succesvolle integratie van La Place en meer recentelijk ook Hema-assortiment in de reguliere supermarkten. Daarmee neemt het onderscheidend vermogen van het format toe en daarmee ook de mate van complementariteit t.o.v. een formule als Plus of Albert Heijn.
Ad 2. In termen van versterking van de bestaande winkelstructuur Twee formules die in format voldoende van elkaar verschillen, dragen bij aan versterking van de bestaande winkelstructuur. Dit kunnen dankzij de ontwikkelingen van de afgelopen jaren, ook twee formules zijn die volgens de matrix op de vorige pagina hetzelfde marktsegment bedienen (hetzelfde kwadrant). De formule van Albert Heijn, maar vooral die van Jumbo verschillen inmiddels in hun format ruim voldoende van Plus om ook in dat kader te kunnen spreken van ‘complementariteit’. Jumbo onderscheidt zich met La Place en Hema-producten en veel versbeleving in sterke mate van Plus. In wat mindere mate geldt dit ook voor het meest actuele format van Albert Heijn. Met twee formules die onderling voldoende van elkaar verschillen in format, neemt de kwaliteit van de lokale boodschappenstructuur toe. Consumenten kunnen kiezen en combineren. Dit leidt ertoe dat de koopkrachtbinding aan het voorzieningenaanbod in de eigen woonplaats toeneemt; er is minder reden om elders boodschappen te doen. Deze grotere klantenstroom levert nieuwe omzetkansen op voor het omliggende MKB-aanbod en versterkt dus in die zin de volledige bestaande winkelstructuur. Daarnaast wordt de attractiviteit van het aanbod vergroot, waardoor ook klanten van buiten de woonplaats worden aangetrokken, ofwel de toevloeiing van bestedingen neemt toe. Ad 3.
In termen van een zo optimaal mogelijke ‘match’ met het lokale draagvlakprofiel Een optimale invulling van het lokale supermarktaanbod is een invulling die zo goed mogelijk aansluit bij de klantbehoefte in het verzorgingsgebied. In dat kader gaat het vooral over complementariteit tussen het supermarktaanbod en het lokale draagvlakprofiel. Binnen gemeentelijk detailhandelsbeleid is dit misschien wel het belangrijkste uitgangspunt: hoe te zorgen dat inwoners zo optimaal bediend worden in hun klantbehoefte met een zo groot mogelijke keuzevrijheid in aankoopplaatsen. Om te kunnen beoordelen welke formule(s) het best passen bij het lokale draagvlakprofiel in Soesterberg, hebben wij een doelgroepenanalyse verricht. Onderstaande afbeelding toont het doelgroepprofiel van Soesterberg in vergelijking met het klantprofiel van de formules Plus, Albert Heijn, Jumbo, Lidl en Aldi. De verschillen zijn over het algemeen klein, maar toch blijkt dat de ‘match’ van vooral Jumbo (maar ook Albert Heijn) met het draagvlak in Soesterberg groot is. Met andere woorden, behalve Plus zou ook een Jumbo of een Albert Heijn prima passen in Soesterberg gelet op formulevoorkeuren van doelgroepen in Soesterberg.