5. TOE_Banningstraat 5-11_ontwerp_02-03-2022

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Banningstraat 5-11 NL.IMRO.0342.BPSTB0026-0201 2 maart 2022

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 Hoofdstuk 4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.3

Inleiding

3

Aanleiding Ligging van het plangebied Geldende plannen Leeswijzer

3 3 4 5

Bestaande situatie

7

Inleiding Ontstaansgeschiedenis Ruimtelijke hoofdstructuur Bebouwingsstructuur en -typologieën Functionele structuur Monumenten, beschermd dorpsgezicht en Erfgoedverordening Natuur- en groenstructuur Verkeersstructuur Waterstructuur

7 7 9 9 9 9 9 10 11

Planbeschrijving

12

Inleiding Huidige situatie Nieuwe ontwikkeling

12 12 12

Haalbaarheid

14

Algemeen ruimtelijk beleid De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Omgevingsvisie en -verordening provincie Utrecht Structuurvisie Soest (2009-2030) Masterplan Wonen Soest Milieueffectrapportage Milieuzonering Bodem Geluid Geur Lucht Stikstofdepositie Externe veiligheid Kabels en leidingen Water Natuur en groen Archeologie Cultuurhistorie en erfgoed Duurzaamheid Verkeer, vervoer en parkeren Duurzame verstedelijking

14 14 15 16 16 17 17 20 20 22 23 24 25 28 28 32 35 36 37 39 40

Toelichting op regels

42

Inleiding Planregels Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels verbeelding

42 42 42 42 43 44 44

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

45

Hoofdstuk 7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

46

Procedure en fase bestemmingsplan Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inspraak en overleg

46 46 46

7.1 7.2 7.2.1

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Vormvrije mer- beoordeling

Bijlage 2

Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek wegverkeer

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek Banninghal

Bijlage 5

Stikstofdepositie

Bijlage 6

Quick scan externe veiligheid

Bijlage 7

Vooronderzoek niet gesprongen explosieven

Bijlage 8

Watertoets

Bijlage 9

Quick scan flora en fauna

Bijlage 10

Nader onderzoek vleermuizen en hazelwormen

Bijlage 11

Bomen effect analyse

Bijlage 12

Verkeer en parkeren

Bijlage 13

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 14

Verslag participatie

2

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aanleiding voor het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan vormt een particulier initiatief voor de herontwikkeling en bijbehorende functiewijziging op het perceel Banningstraat 5-11 te Soesterberg.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de bouw van ongeveer 40 woningen in een gevarieerd programma.

Om deze nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, moet ze planologisch-juridisch worden geregeld in een bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt hieraan invulling gegeven.

1.2

Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordzijde van Soesterberg, direct aan de provinciale weg N237. Het plangebied is ongeveer 1,6 hectare groot en bevat nu circa 3 woningen, alsmede bedrijfsbebouwing.

In het noorden wordt het plangebied begrensd door de provinciale weg N237. De oostelijke en zuidelijke grens wordt respectievelijk gevormd door de Oude Tempellaan en de Banningstraat, daar waar aan de westzijde de bebouwing gevestigd is van een ingenieursbureau en een sporthal.

In de bijgaande figuur is de ligging van het plangebied in beeld gebracht.

Ligging plangebied, globaal rood omkaderd (bron: pdok.nl)

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

3

1.3

Geldende plannen

Het plangebied valt momenteel in het bestemmingsplangebied 'Soesterberg'. Dit plan is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Soest vastgesteld.

In het bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Groen - Wijkgroen', 'Maatschappelijk', 'Tuin' en 'Wonen', alsmede de dubbelbestemmingen 'Leiding - Water' en 'Waarde Archeologie lage verwachting'.

Bedrijf De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor een bedrijf in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten met daarbij behorende voorzieningen. Tevens is een deel van het terrein aangeduid met 'hovenier' hier is een hoveniersbedrijf toegestaan. Er gelden specifieke bouwregels voor bedrijfsgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken. Verder gelden er specifieke gebruiksregels waarvan onder voorwaarden kan worden afgeweken. Ten slotte geldt voor een gedeelte van deze gronden een wijzigingsbevoegdheid, waarmee de bestemming onder voorwaarden kan worden gewijzigd in de bestemming kantoor, wonen of centrum. Over een deel van de bedrijfsbestemming ligt de gebiedsaanduiding 'wro - wijzigingsgebied 7'. Hiermee kan de bestemming van de gronden onder voorwaarden worden gewijzigd naar de bestemmingen 'Groen - Wijkgroen', 'Tuin' en 'Wonen'. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de wijzigingsregels (o.a. aantal woningen, bouwhoogten) en het te ontwikkelen gebied is ruimer dan het wijzigingsgebied. Doordat er het niet mogelijk is gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Groen - Wijkgroen De voor 'Groen - Wijkgroen' aangewezen gronden zijn bestemd voor openbaar groen met daarbij behorende voorzieningen. Er zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waaraan voorwaarden zijn verbonden. Er zijn regels opgenomen inzake strijdig gebruik, waarvan onder voorwaarden kan worden afgeweken.

Maatschappelijk De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen op het gebied van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, kinderopvang voor kinderen van 0 tot en met 12 jaar, recreatie, gezondheids- en revalidatiezorg, ouderenzorg en –huisvesting, alsmede openbare dienstverlening. Er gelden afzonderlijke bouwregels voor gebouwen en andere bouwwerken.

Tuin De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen en perceelsontsluitingen. Er gelden afzonderlijke bouwregels voor erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken.

Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, als dan niet met een beroep aan huis, met de daarbij behorende tuinen, erven, parkeervoorzieningen en overige voorzieningen. Er gelden afzonderlijke bouwregels voor hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken. Hier kan onder voorwaarden van worden afgeweken. Tevens gelden specifieke gebruiksregels en een wijzigingsbevoegdheid die regelt dat de bestemming gewijzigd kan worden naar 'Kantoor'.

Waarde - Archeologie lage verwachting Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van een gebied met een lage archeologische verwachting. Met deze bestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij ontwikkelingen met een grotere oppervlakte dan 10.000 m2 die dieper reiken dan 30 centimeter onder maaiveld.

4

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Geluidzone - Snelweg Ten slotte geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - snelweg'. Daarmee mogen er ter plaatse van deze gronden geen geluidgevoelige objecten worden opgericht, tenzij daartoe onderzoek is verricht.

Leiding - Water Deze gronden zijn mede bestemd voor een ondergrondse watertransportleiding met de daarbij behorende bebouwing en voorzieningen. Op en in deze gronden mogen onder voorwaarden bouwwerken ten behoeve van de genoemde bestemming worden gebouwd. De beoogde woningbouwontwikkeling op het perceel Banningstraat 5-11 past niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingplan. Daarmee is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin. Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het plangebied in het vigerende bestemmingsplan.

Ligging geldende bestemmingsplan, met daarop het bestemmingsplangebied globaal rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

Allereerst wordt, in hoofdstuk 2, ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied. Hier komen onderwerpen aan bod als ruimtelijke en functionele structuur van het gebied.

Hoofdstuk 3 geeft een planbeschrijving. Deze beschrijving dient als uitgangspunt bij het verdere ontwerp van het plangebied. Het ruimtelijk beleid wordt per thema beschreven. Als er sprake is van nieuwbouwplannen, gaat dit hoofdstuk ook in op de belangrijkste uitgangspunten voor de stedenbouwkundige inrichting.

In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst aan bestaand beleid, wet- en regelgeving. Naast de toetsing aan het bestaande beleid worden in dit hoofdstuk de resultaten van de onderzoeken naar een aantal milieuaspecten besproken, die relevant zijn voor dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

5

Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de regels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteen gezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming.

In hoofdstuk 6 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde.

Ten slotte is in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid, te weten de resultaten van inspraak en vooroverleg, opgenomen.

6

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande situatie van het plangebied en geeft een beeld van alle voor dit bestemmingsplan relevante aspecten. Allereerst wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarna komt de ruimtelijke structuur aan de orde. Deze ruimtelijke structuur wordt opgesplitst in de deelstructuren, waaronder de bebouwingsstructuur, de verkeersstructuur en de groenstructuur.

2.2

Ontstaansgeschiedenis

Het dorp Soesterberg dankt zijn ontstaan aan de aanleg van de Amersfoortseweg (ontwerpen door Jacob van Campen) in de jaren 1652 en 1653. De Staten van Utrecht verwachtten dat de rijk inwoners van Amersfoort en Utrecht graag een buitenverblijf aan deze ruime nieuwe weg zouden willen hebben. De orthogonale structuur is het gevolg van de uitgifte van gronden bij de aanleg van de weg. Om deze weg te bekostigen zijn aan weerszijden de woeste gronden ontgonnen in regelmatige kavels van 100 roe (376m) breed. Binnen enkele jaren ontstonden er langs deze weg enkele buitenplaatsen, bijvoorbeeld het op Soester grondgebied gelegen Sterrenberg. Gaandeweg vestigden zich langs de Amersfoortseweg ook minder welgestelde lieden, die een stukje heide ontgonnen en er een schamel onderkomen bouwden. In 1786 had Soesterberg (ook wel Agter den Berg genoemd) 116 inwoners.

Soesterberg eind zeventiende eeuw

De bestrating van de Amersfoortseweg in de jaren 1808 en 1809 en de komst van militairen, die sinds circa 1815 iedere zomer hun bivak opsloegen in het Kamp van Zeist, konden het dorp geen betere aanblik geven. Bij Koninklijk Besluit van 18 juli 1837 werd vastgesteld dat het zuidelijk gedeelte van de gemeente Soest voortaan de naam Soesterberg zou dragen.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

7

Soesterberg begin negentiende eeuw

Gedurende de tweede helft van de negentiende eeuw vertoonde Soesterberg nauwelijks enige groeikracht, maar dit veranderde met de aanleg van de vliegheide in 1910. Met name de vestiging van de militaire Luchtvaartafdeling bij Soesterberg in 1913 betekende een geweldige stimulans voor de ontwikkeling van het dorp. Om het op de luchthaven werkzame personeel te kunnen huisvesten werden direct na de Eerste Wereldoorlog verscheidene complexen gebouwd aan de Amersfoortsestraat (de naam Amersfoorsteweg is gewijzigd naar Amersfoortsestraat) en aan de huidige Generaal Winkelmanstraat.

Soesterberg in 1913 met de oude Banningstraat als route naar Soestduinen

8

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

In het begin van de jaren '70 van de vorige eeuw werd besloten het doorgaande verkeer uit de Rademakerstraat/Banningstraat te weren en over een nieuw noordelijker gelegen tracé, de Amersfoortsestraat, te leiden. Voor de Amerikaanse militairen werd later, in de jaren '80, een aparte woonwijk gebouwd met straatnamen als Apollo, Gemini en Mercury. De opening van de rijksweg A28 eind jaren '80 en de latere aansluiting daarop via de Richelleweg maakten de ontsluiting van Soesterberg compleet. Het einde van de Koude Oorlog, eind jaren '80 van de vorige eeuw, maakte de permanente aanwezigheid van Amerikaanse vliegtuigen op Nederlands grondgebied niet langer noodzakelijk en in 1994 vertrok het laatste squadron uit Soesterberg. De woningen van de Amerikanen kwamen vrij voor de Nederlandse bevolking. Later zijn op de vliegbasis nog helikopters gestationeerd tot de sluiting in 2008. De strenge geluidnormen die met de vliegbasis samenhingen, zijn daarna vervallen.

2.3

Ruimtelijke hoofdstructuur

Deze paragraaf beschrijft de ruimtelijke structuur van het plangebied per deelstructuur. Het plangebied valt in het komgebied van Soesterberg en wordt aan drie zijden omsloten door rijwegen, aan de noordzijde door de N237, aan de oostzijde door de Oude Tempellaan en aan de zuidzijde door de Banningstraat. Ten westen van het plangebied is een sporthal en bedrijfspand gevestigd. Ten oosten is veelal ruimte voor bossages. Daar waar de bebouwing van de kern Soesterberg voornamelijk aan de zuidwestzijde is gesitueerd.

2.3.1

Bebouwingsstructuur en -typologieën

In het plangebied zijn drie vrijstaande woningen gesitueerd. Deze woningen kennen elk hun eigen karakteristiek en verschillen in rooilijn, oriëntatie en kleurgebruik. Verder is het grootste deel van het plangebied ingericht ten behoeve van het voorheen gevestigde hoveniersbedrijf. Dit uit zich in opstallen en verhardingen. Verder kent het plangebied een groene inrichting met een groot aandeel aan bossage.

2.3.2

Functionele structuur

Het plangebied ligt op de rand van het woongebied van Soesterberg en het meer natuurlijke deel. Het woongebied ligt ten (zuid)westen van het plangebied. Aan de oostzijde zijn bossages gesitueerd. Ten zuiden van het plangebied zijn tevens verschillende (maatschappelijke) voorzieningen gesitueerd. Verder wordt de functionele structuur van de omgeving voornamelijk bepaald door de belangrijke verkeersaders waaraan het plangebied direct is gesitueerd.

2.3.3

Monumenten, beschermd dorpsgezicht en Erfgoedverordening

Binnen het plangebied komen geen Rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten voor. Het plangebied ligt wel in de directe nabijheid van het beschermd dorpsgebied, dat zijn begrenzing vindt aan de Banningstraat direct ten zuiden van het plangebied.

2.3.4

Natuur- en groenstructuur

Natuur en ecologie Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Vanaf 1 januari 2017 geldt hiervoor de Wet natuurbescherming. Deze wet beschermt bepaalde plant- en diersoorten, natuurgebieden en bossen. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Hoofdgroenstructuur in het plangebied In het groenstructuurplan "De groene kernkwaliteit van Soest" (januari 2014) zijn de karakteristieken van het groen in de gemeente Soest beschreven. Kenmerkend voor de kom van Soesterberg is de lanenstructuur, die zijn ontstaan met dank aan de eerder genoemde verkaveling van de 17de eeuw. Voor een deel is deze structuur nog in stand gebleven. Elders is deze structuur niet meer (goed) herkenbaar. Zowel in het groenstructuurplan als het Uitwerking Masterplan Soesterberg (2010) is aangegeven dat deze structuren moeten worden hersteld en de hiaten opgevuld.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

9

Voorliggend plangebied behoort tot parkwijk, categorie 1. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van de kaart, met daarop het plangebied globaal omcirkeld. Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd om in kaart te brengen welke bomen waardevol zijn en hoe de groenstructuur kan worden versterkt. Daarmee is nadrukkelijk aandacht voor de hoofdgroenstructuur zoals die bestaat rondom/in het plangebied.

Uitsnede groenstructuurkaart met daarop het plangebied globaal omcirkeld (bron: gemeente Soest)

2.3.5

Verkeersstructuur

Gemotoriseerd verkeer Binnen Soesterberg vormen de N237 (Amersfoortsestraat) en N413 (Richelleweg) de belangrijkste ontsluitingswegen. Deze liggen buiten de bebouwde kom (de N237 doorsnijdt Soesterberg in een noordelijk en zuidelijk deel en grenst aan het plangebied) en er geldt een maximumsnelheid van 80 km/u. De bebouwde kom van Soesterberg is aangewezen als verblijfsgebied. Op de meeste wegen in Soesterberg geldt een maximumsnelheid van 30 km/u. Uitzondering hierop vormen de Kampweg en Banningstraat waar – mede bepaald door de huidige inrichting van de weg – een maximumsnelheid geldt van 50 km/u.

Parkeren Parkeren is een belangrijk aandachtspunt. Het toenemende autobezit vraagt om steeds meer parkeerruimte. In het plangebied is rekening gehouden met voldoende parkeerplaatsen op grond van de 'Nota parkeernormen auto en fiets 3e herziening, slimmer en beter' (d.d. 28-09-2017).

Langzaam verkeer Aan de Banningstraat, direct ten zuiden van het plangebied, ligt een separaat in twee richtingen te berijden fietspad. Het fietspad en de rijweg zijn gescheiden door een groenstrook.

Openbaar vervoer Binnen Soesterberg bevinden zich een aantal busroutes. De lijnvoering voert over de provinciale weg N237 (Amersfoortsestraat), Veldmaarschalk Montgomeryweg (tussen N237 en Rademakerstraat), Kampweg (tussen Rademakerstraat en Kamerlingh Onneslaan), Kamerlingh Onneslaan (tussen Kampweg en Oude Tempellaan), Oude Tempellaan (tussen Banningstraat en Kamerlingh Onneslaan) en Banningstraat.

10

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

2.3.6

Waterstructuur

oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Afval- en hemelwater Regenwater, dat op onverharde gebieden is gevallen, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier, te weten via infiltratie naar het grondwater, verdamping via de grond, beplanting en via het oppervlaktewater. Regenwater, dat op verharde gebieden is gevallen, wordt afgevoerd via het rioolstelsel, geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar oppervlaktewater. Infiltratie in de bodem is gezien de lage grondwaterstand een goede oplossing. De oude bebouwde gedeeltes van de wijk hebben een gemengd stelsel. Bij een gemengd stelsel wordt hemelwater van daken en verharding met afvalwater gemengd en wordt al het water afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Bij een gescheiden stelsel wordt hemelwater van verhardingen en afvalwater in twee aparte stelsels ingezameld en getransporteerd. Ten aanzien van hemelwater van daken zijn er twee mogelijkheden, te weten bij oude bebouwing wordt regenwater van de daken afgevoerd naar de rioolwaterzuivering samen met het afvalwater, óf in de recent, vanaf midden jaren negentig vorige eeuw, bebouwde gedeelten wordt hemelwater van de daken afgevoerd naar oppervlaktewater of in de bodem geïnfiltreerd met behulp van infiltratievoorzieningen. Het huidige waterbeleid (Gemeentelijk Water- en rioleringsplan 2018-2022) is om het hemelwater niet te mengen met afvalwater en niet via het riool af te voeren naar de rioolwaterzuivering.

Bij nieuwe ontwikkelingen is er daarom bergingscapaciteit voor hemelwater nodig. In gebieden met een lage grondwaterstand en een doorlaatbare bodem kan hemelwater rechtstreeks infiltreren in de bodem. Meer informatie over infiltreren op de Utrechtse Heuvelrug is opgenomen in de Leidraad infiltreren. In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan op het aspect water voor het plangebied.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

11

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Inleiding

Door het beëindiging van de bedrijfsvoering van de hovenier is een grotendeels vrijgekomen terrein ontstaan. Het terrein biedt volop kansen om de ruimtelijke kwaliteit van het dorp Soesterberg te verbeteren. Navolgend wordt het initiatief nader uiteengezet.

3.2

Huidige situatie

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom, aan de noordzijde van de kern Soesterberg. In de huidige situatie is op de locatie bedrijfsbebouwing en verharding gesitueerd van een voormalig hoveniersbedrijf. Voor het overige deel wordt het plangebied gekarakteriseerd door een grote hoeveelheid (opgaand) groen en bossages. Met name aan de randen van het plangebied zijn beeldbepalende stroken met bossages gesitueerd. De navolgende afbeelding toont de groene inrichting, afgewisseld met verharding, zoals die nu bestaat in het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied (bron: ruimtelijke plannen.nl)

3.3

Nieuwe ontwikkeling

Het voornemen bestaat om ter plaatse van het plangebied ongeveer 49 woningen te realiseren, in de vorm van 40 rijwoningen, waarvan 10 voor starters, 6 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrijstaande woningen. De vrijstaande woningen en 4 twee-onder-één-kapwoningen zijn gericht op de Banningstraat. Verder zijn de woningen gericht op een nieuw aan te leggen straat, welke als een lus door het plangebied loopt, en aan langzaamverkeerroutes. De langzaamverkeerroutes kennen hun aansluiting op de nieuw aan te leggen weg en op de Banningstraat. De woningen zijn, met uitzondering van de woningen aan de Banningstraat, gesitueerd rondom een centraal gesitueerde parkzone. Er zal voorzien moeten worden in 87 parkeerplaatsen. Er worden 74 parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte en de overige op eigen terrein. Parkeren in het openbaar gebied gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht (groene hagen) en aan de randen van het plangebied.

12

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

De woningen zijn aan de randen van het plangebied gesitueerd, waarmee de wegenstructuur rondom wordt geaccentueerd. Tevens ontstaat zo de ruimte voor de centrale parkzone. Het woonprogramma bestaat uit verschillende woontypologieën, elk met hun eigen karakteristieken. Aan de noordzijde van het plangebied zijn 16 rijwoningen beoogd, bestaande uit één laag met kap. Direct ten westen en zuiden van de parkzone zijn in totaal 24 rijwoningen beoogd, bestaande uit twee lagen met kap. Aan de zuidzijde en oosthoek van het plangebied zijn de 9 riantere woningen beoogd, om de cultuurhistorische waarde van de Banningstraat te benadrukken. Navolgende afbeelding toont een impressie van het stedenbouwkundig plan, waarin het voorgaande wordt gevisualiseerd.

Impressie beoogde inrichting plangebied (bron: Copijn)

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

13

Hoofdstuk 4

Haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van het in hoofdstuk 3 beschreven plan getoetst aan bestaand beleid, wet- en regelgeving.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan "Banningstraat 5-11" op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Dit vormt gezamenlijk het toetsingskader voor de huidige situatie en voor nieuwe ontwikkelingen. Dit beleidskader is één van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en voor de bijbehorende juridische regelingen.

Naast de toetsing aan het bestaande beleid zal de nieuwe ontwikkeling ook moeten worden getoetst aan de wettelijke voorschriften omtrent milieu. Dit om de impact op de omgeving te verantwoorden. In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar een aantal milieuaspecten besproken, die relevant zijn voor het bestemmingsplan. Het gaat dan vooral om geluid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geur, zoneringsafstanden tussen bedrijven, etc. Naast milieu gaat dit hoofdstuk in op de onderdelen water, natuur en archeologie.

4.1

Algemeen ruimtelijk beleid

4.1.1

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: 

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;



duurzaam economisch groeipotentieel;



sterke en gezonde steden en regio's;



toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte.

2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.

3.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Voor de gemeente Soest betekent dit het volgende: 

Verstedelijking: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten ondersteunt de functie van steden als economische motor. Nieuwe bebouwing moet geconcentreerd tot stand komen: in het bestaande bebouwde gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in clusters daarbuiten. Uitgangspunt is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om te voorzien in de natuurlijke aanwas;



Vitaal platteland: een economisch vitale grondgebonden landbouw is belangrijk voor het beheer van het buitengebied. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van landelijke gebieden staat onder druk. Om daarin verlichting te brengen moeten de mogelijkheden voor hergebruik, nieuwbouw en de mogelijkheden voor een brede(re) bedrijfsvoering ruimer worden;



Borging van bijzondere landschappelijke waarden: Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Uitgangspunt voor de Nationale landschappen is 'behoud door ontwikkeling'. De polders van de oostkant van Soest vallen gedeeltelijk in het Nationale landschap Arkemheen-Eemland.

14

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Conclusie Het plangebied ligt niet binnen een gebied van nationaal belang of de Ruimtelijke Hoofdstructuur. De in hoofdstuk 1 genoemde ontwikkeling sluiten aan bij het streven van het Rijk om verstedelijking binnen bestaande steden en dorpen op te vangen. De ontwikkelingen passen dan ook binnen het beleid van het Rijk.

4.1.2

Omgevingsvisie en -verordening provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2050 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als hoofdvraag: 'Hoe willen wij dat onze provincie er in 2050 er uitziet?'. In de omgevingsvisie komen de volgende aspecten aan de orde: 

Woningbouw in principe binnen steden en dorpen en rondom knooppunten;



De beschikbare ruimte meervoudig gebruiken;



Het vergroten van de duurzaamheid;



Specifiek in spelen op wat gebieden nodig hebben.

In de Omgevingsvisie ligt de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening. In de omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang bezien. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en wordt zorg gedragen voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. In het omgevingsbeleid worden staan twee centrale uitgangspunten centraal: 

kiezen gebiedsgericht voor integrale, toekomstgerichte oplossingen waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo behouden of versterken, zo nodig met compenserende maatregelen.



concentreren en combineren van nieuwe ontwikkelingen, om zorgvuldig om te gaan met schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. Er blijft ook ruimte beschikbaar voor lokale opgaven.

De interim omgevingsverordening (IOVPU) is op 10 maart 2021 vastgesteld. In de verordening zijn instructieregels opgenomen die in acht genomen moeten worden bij het maken van nieuwe ruimtelijke plannen. Op deze manier kan het provinciale ruimtelijke beleid ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Hieronder worden de meest belangrijke instructieregels behandeld.

Conclusie Raadpleging van de digitale kaarten van de provinciale verordening wijst uit dat het plan verschillende provinciale belangen raakt. Navolgend worden de thema's besproken.

Artikel 7.2 Cultuurhistorische hoofdstructuur De Cultuurhistorische hoofdstructuur geeft aan welke cultuurhistorische waarden in beginsel behouden moeten worden. Door het volgen van het ‘behoud door ontwikkeling’principe zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Kleine aantastingen van waarden kunnen in sommige gevallen acceptabel zijn als tegelijk op structuurniveau de cultuurhistorische waarden worden versterkt, bijvoorbeeld door het herstel van verkavelingen of het openmaken van zichtlijnen.

Het plangebied is gelegen in de CHS-militair erfgoed, de CHS-Historische buitenplaatszone en de CHSarcheologie. Het militair erfgoed en de buitenplaatszone worden met dit plan niet geschaad. Het gemeentelijk beleid en de in het plangebied aanwezige waarden worden behandeld in de paragrafen 4.13 en 4.14.

Het project is verder gesitueerd op gronden die zijn aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Op de grens van het aangewezen stedelijk gebied en het aangewezen landelijk gebied ligt de rode contour. Verstedelijking in het stedelijk gebied is toegestaan, verstedelijking in het landelijk gebied is enkel onder specifieke voorwaarden toegestaan. Het plangebied ligt geheel binnen de rode contour zoals opgenomen in de provinciale verordening. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de provinciale verordening.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

15

Voorliggend plangebied behoort tot het landschap Utrechtse Heuvelrug. De provincie wilt de volgende kernkwaliteiten behouden: 

robuuste eenheid;



reliëfbeleving;



extreme historische gelaagdheid.

De provincie vraagt gemeenten en initiatiefnemers om bij ontwikkelingen gebruik te maken van deze kernkwaliteiten.

4.1.3

Structuurvisie Soest (2009-2030)

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente Soest er in 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als aantal en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is om het dorp Soest levendig en groen houden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente Soest. Daarom wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest met enkele nieuwe ontwikkelmogelijkheden. Deze nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar het bestemmingsplan. Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het bestemmingsplan. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om bouwplannen waarvan nog onvoldoende duidelijk is hoe de precieze plannen zullen zijn. Hiervoor moeten dan aparte procedures worden gevolgd.

In de structuurvisie wordt ten aanzien van het plangebied De Eng vooral aandacht besteed aan de kwaliteit en openheid van de Engenstructuur. Behoud van kwaliteit staat daarin centraal.

Conclusie In de gemeentelijke structuurvisie wordt ingegaan op het thema wonen. Voor de gemeente Soest is het behoud van haar kwaliteit (groen en comfortabel wonen) belangrijk, maar goed wonen voor iedereen is de basis: wie in Soest wil blijven wonen, moet kunnen in- of doorstromen op de woningmarkt. Het voorkomen of doorbreken van eenzijdigheid is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Met de voorliggende ontwikkeling wordt ingezet op een gedifferentieerde woningbouwontwikkeling, waarbij nadrukkelijk aandacht is voor groen. Daarmee is sprake van een ontwikkeling die in lijn is met de uitgangspunten op het gebied van wonen.

4.1.4

Masterplan Wonen Soest

De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. De prijzen voor koopwoningen stijgen. Mensen met een lager of middeninkomen hebben minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bovendien is het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter dan het aanbod. Met name in een centraal gelegen regio als Soest. Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. De gemeente streeft naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen. Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten: 

De woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van onze inwoners;



Met de woningbouw willen we de doorstroming op de woningmarkt stimuleren;



We streven naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse).

Conclusie Voor de voorliggende ontwikkeling is voorzien in een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, waaruit blijkt dat wordt voorzien in een actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Er wordt voorzien in een gemengd woningbouwprogramma, waarmee verschillende doelgroepen worden aangesproken. Daarmee is sprake van een ontwikkeling met het gestelde in het Masterplan Wonen Soest.

16

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

4.2

Milieueffectrapportage

Wet- en regelgeving De plan-m.e.r.-procedure is wettelijk vastgelegd in de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit mer). De plan-m.e.r. verplichting geldt voor wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plannen en programma's die: 

kaderstellend zijn voor activiteiten conform de beschrijving in het Besluit mer (onderdeel C en D van de Bijlage bij het besluit);



waarvoor een passende beoordeling nodig is in het kader van de Wet natuurbescherming.

Een bestemmingsplan is een wettelijk voorgeschreven plan waarvoor nagegaan moet worden of voor de herziening daarvan een plan-m.e.r.-procedure nodig is op grond van beide of één van de genoemde punten.

Onderzoek/Conclusie Onderhavig plan betreft de bouw van 49 woningen. Het plan kan worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moeten worden geïnterpreteerd en een herontwikkeling wordt als wijziging in de zin van het Besluit m.e.r. beschouwd. Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk: 

een oppervlakte van 100 hectare of meer;



een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;



een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het plan blijft ver onder de indicatieve drempelwaarden en daarmee kan in eerste instantie met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan. In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Hierbij moet in het bijzonder worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage lll van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen: 

de kenmerken van het project;



de plaats waar de activiteit plaatsvindt;



de kenmerken van het potentiële effect.

Er is een Vormvrije mer- beoordeling uitgevoerd. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de meeste beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen effect optreedt. Uitsluitend voor wat betreft natuur (soortenbescherming) zijn er mogelijk negatieve milieueffecten, maar die zijn zeer gering en niet als belangrijk negatief milieueffect te kwalificeren. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Het volgen van een m.e.r.(beoordelings) procedure is daarom niet nodig. Het aspect milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.3

Milieuzonering

Wet- en regelgeving Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid hebben als doel om de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven andere 'inrichtingen' enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. Oftewel het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate het milieu sterker wordt belast. Milieuzonering heeft twee doelen: 

voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;



voldoende zekerheid bieden aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

17

Soest hanteert voor het bepalen van de afstanden de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Hierin staat een hele reeks van milieubelastende activiteiten met richtafstanden ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend. De afstanden worden gemeten tussen de grens van de milieubelastende bestemming en gevel van een milieugevoelige functie. De richtafstanden zijn uitsluitend van toepassing voor nieuwe situaties (nieuwe ontwikkelingen) en niet voor bestaande situaties, waarbij het zo kan zijn, dat gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op een kleinere afstand van elkaar gesitueerd zijn. In bestaande situaties kan de afstand kleiner zijn dan de gewenste richtafstand. Naast de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Bijvoorbeeld uit de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de nieuwe ontwikkelingen.

Rustige woonwijk Om een goede milieuzonering op te stellen is een analyse en beschrijving van de omgeving nodig. De richtafstanden van de VNG gelden standaard voor het omgevingstype rustige woonwijk. In een 'rustige woonwijk' zijn functies gescheiden: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Vergelijkbaar met de 'rustige woonwijk' zijn 'rustig buitengebied', 'stiltegebied' en 'natuurgebied'. Voor al deze omgevingstypes gelden dezelfde richtafstanden.

Gemengd gebied Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' hanteert de VNG ook het omgevingstype 'gemengd gebied'. Als hier sprake van kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies (vooral het aspect geluid) met één afstandsstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is in dit soort gebieden vaak maatgevend. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype 'gemengd gebied'. Gezien de functiemenging of de ligging nabij drukke wegen kent het gemengd gebied een hogere milieubelasting. Dat rechtvaardigt het verlagen van de richtafstanden met één stap. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter. In onderstaande tabel zijn de richtafstanden per milieucategorie bij de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied weergegeven.

milieucategorie

richtafstand voor omgevingstype 'rustige woonwijk'

richtafstand voor omgevingstype 'gemengd gebied'

1

10 m

0m

2

30 m

10 m

3.1

50 m

30 m

3.2

100 m

50 m

4.1

200 m

100 m

4.2

300 m

200 m

5.1

500 m

300 m

5.2

700 m

500 m

5.3

1.000 m

700 m

6.1

1.500 m

1.000 m

Tabel: relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype.

Functiemenging Naast 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied' is er een derde categorie: 'gebieden met functiemenging'. Hier kunnen milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar gelegen zijn of worden gesitueerd. In deze gebieden is het niet goed mogelijk om functiescheiding toe te passen. Denk bijvoorbeeld aan stads- en wijkcentra, horecaconcentraties en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om meer levendigheid tot stand te brengen. De

18

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

richtafstandenlijst is voor gebieden met functiemenging niet toepasbaar. Voor deze gebieden heeft de VNG een "Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging". Hierin zijn alle milieubelastende activiteiten opgenomen, die in principe in een gebied met functiemenging kunnen worden toegelaten.

De milieubelastende activiteiten zijn ingedeeld in categorie A, B of C. 

A: activiteiten die zo weinig milieubelastend voor de omgeving zijn, dat ze in gebieden met functiemenging aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding van wonen en bedrijven zijn hiervoor voldoende.



B: activiteiten in gemengd gebied met een zodanige milieubelasting voor de omgeving, dat ze bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies plaats moeten vinden.



C: activiteiten die door hun verkeer aantrekkende werking op een goede ontsluiting op de hoofdinfrastructuur zijn aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden samengevat de volgende randvoorwaarden: 

het gaat om kleinschalige, vaak ambachtelijke bedrijvigheid;



productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats;



activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;



activiteiten met een hoge vervoersintensiteit moeten beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Onderzoek In onderhavige situatie is sprake van het mogelijk maken van een nieuwe, gevoelige functie in de zin van het aspect bedrijven en milieuzonering. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door hoofdinfrastructuuraders, waaraan naast woningen tevens bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen zijn gesitueerd. Dit betekent dat de omgeving van het plangebied op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering (2009)' wordt getypeerd als een 'gemengd gebied'. Daarmee kunnen de richtafstanden met één afstandsstap (zie hierboven onder gemengd gebied) worden verlaagd (met uitzondering van het aspect 'gevaar'). De dichtstbijzijnde bedrijvigheid is in de navolgende tabel opgenomen inclusief de bijbehorende omschrijving uit de VNG-publicatie en de daaruit volgende richtafstanden. Per milieuaspect kan de richtafstand anders zijn. De richtafstand die het grootst is, is daarmee bepalend voor de afstand die tot het bedrijf aangehouden moet worden. Deze is in de onderstaande tabel weergegeven. Tevens is de afstand tussen de woningen en de diverse bedrijven. voor het milieuaspect dat bepalend is (grootste richtafstand).

Bedrijfssoort

Adres

Milieu Grootste categori richtafstand e (m)

Gemeten afstand (m)

sportcomplex

Banningstraat 3 Sportscholen, gymnastiekzalen

cat 2

10 (geluid)

5

cat 1

0

5

Marechausseeka Veldmaarschalk Brandweerkazernes zerne Montgomeryweg 2

cat 3.1

30 (geluid)

140

Tankstation

Amersfoortsestr Bezineservicestations aat 13 zonder LPG

cat 2

10 (geur, geluid 40 en gevaar)

Recyclestation

Verlengde Tempellaan 1

cat 3.1

30 (geur, geluid, stof en gevaar)

Ingenieursburea Banningstraat u 3b

Omschrijving VNG

Overige zakelijke dienstverlening: kantoren

Gemeentewerven (afvalinzameldepots)

50

Conclusie Uit de bovenstaande tabel blijkt dat niet kan worden voldaan aan de richtafstand voor het aspect geluid door toedoen van de sporthal direct ten westen van het plangebied. Hiertoe is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd, welke nader wordt behandeld in paragraaf 4.5. De conclusie is dat er geen knelpunten ontstaan op basis van geluid.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

19

4.4

Bodem

Wet- en regelgeving Wet bodembescherming De Wet bodembescherming gaat primair over bescherming en sanering van de bodem, zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van ernstige bodemverontreiniging en of er gesaneerd moet worden. De hoeveelheid grond dan wel grondwater en de mate van vervuiling zijn criteria voor de mate van bodemverontreiniging. Sanering is nodig als er risico's zijn voor mens, flora en fauna. De urgentie hangt ook af van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging. Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater. De provincie Utrecht heeft alle gevallen van ernstige bodemverontreinigingen in beeld gebracht; ook in de gemeente Soest.

Onderzoek Ter plaatse van het plangebed is door BK Ingenieurs (d.d. 29 januari 2019) een Verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat de onderzochte grond tot op een diepte van maximaal 1,5 meter ten hoogste licht is verontreinigd. Op basis van deze parameters hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden. Verder is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. De onderzochte grond wordt als niet verontreinigd met asbest gezien. Aangezien het grondwater zich dieper bevindt dan 5 meter onder het maaiveld hoeft er op dit punt geen nadere beschouwing plaats te vinden. Op basis van het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond daarmee voldoende voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavige ontwikkeling.

4.5

Geluid

Wet- en regelgeving Wet geluidhinder De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh) alsook de Luchtvaartwet. De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. Met de invoering van geluidproductieplafonds voor hoofd(soor)wegen op 1 juli 2012 geldt de Wgh niet meer voor de aanleg/wijziging van hoofd(spoor)wegen, maar nog wel voor de bouw van gevoelige bestemmingen langs deze wegen. De Wet geluidhinder heeft een sterk verband met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Anders dan de naam van de Wet geluidhinder misschien suggereert, worden niet alle milieugerichte geluidsaspecten in de Wet geluidhinder geregeld.

Geluidsonderwerpen die niet in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn onder andere: 

Aanleg/wijzigen van hoofd(spoor)wegen (Hst. 11 Wet milieubeheer);



Luchtvaartlawaai (Luchtvaartwet, Wet luchtvaart);



Bescherming van werknemers tegen lawaai (Arbeidsomstandighedenwet);



Industrielawaai (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Activiteitenbesluit);



Geluid in de ruimtelijke ordening voor zover niet geregeld in de Wgh (Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht);



Geluidswering gevels (Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Bouwbesluit 2012);



Geluid op straat (APV).

20

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Bij vaststelling van een bestemmingsplan houden we rekening met deze regels en wetten als: 

we gronden bestemmen voor nieuwe geluidsgevoelige objecten (bijv. woningen en onderwijsgebouwen) binnen zones langs (spoor-)wegen, zones rondom industrieterreinen en zones rondom luchtvaartterreinen;



we gronden bestemmen voor de aanleg van nieuwe, dan wel reconstructie van gezoneerde (spoor)wegen;



we gronden bestemmen voor (nieuwe) industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen;



we zonegrenzen van industrieterreinen en luchtvaartterreinen herzien.

De geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mag in principe niet hoger zijn dan de voorkeurgrenswaarde. Als de geluidbelasting op de gevel wel hoger is dan de voorkeurgrenswaarde, kan onder bepaalde voorwaarden een verzoek worden gedaan tot vaststelling van hogere waarden. Hierbij mag de geluidsbelasting de uiterste grenswaarde echter niet overschrijden. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen kunnen per geluidsbron verschillen. Om voor vaststelling van een hogere grenswaarde in aanmerking te kunnen komen, moet aan de volgende wettelijke eis worden voldaan: het moet om een situatie gaan waarbij maatregelen om het verwachte geluidsniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten.

Wegverkeerslawaai Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones, behalve bij woonerven en 30 km-gebieden. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen, binnen zones van wegen moeten worden getoetst aan de Wgh (artikel 74). De breedte van de zone langs wegen is afhankelijk van de ligging van een weg (in stedelijk gebied of buitenstedelijk) en van het aantal rijstroken. Bij nieuwe geluidgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek nodig. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt veelal 48 dB(A). De uiterste grenswaarde bedraagt binnen de bebouwde kom 63 dB(A). Buiten de bebouwde kom bedraagt de uiterste grenswaarde 53 dB(A).

Spoorweglawaai De zonebreedte bij spoorwegen is volgens art. 106b van de Wet geluidhinder afhankelijk van het aantal sporen en de intensiteit van het gebruik. Bij nieuwe/gewijzigde geluidsgevoelige bestemmingen in de zone moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde bedragen respectievelijk 55 en 68 dB(A).

Industrielawaai Rond industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van bedrijven, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken, de zogenaamde grote lawaaimakers, moet op grond van art. 41 van de Wet geluidhinder een geluidzone worden vastgesteld. In deze zone gelden regels ten aanzien van nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen. Door middel van zonebeheer moet worden voorkomen, dat de geluidbelasting ten gevolge van de geluidemissie van de bedrijven gezamenlijk buiten de zone hoger wordt dan de voorkeursgrenswaarde. Binnen de zone moeten zonodig maatregelen worden getroffen en kan voor de geluidsgevoelige bestemmingen een hogere waarde worden vastgesteld. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde bedragen respectievelijk 50 en 60 dB(A).

Onderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Door BK bouw- en milieuadvies is een Akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd om de te verwachten geluidbelasting op de gevels van de beoogde woningen inzichtelijk te maken. Hieruit volgt dat de berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Amersfoortsestraat ten hoogste 60 dB Lden (inclusief aftrek) bedraagt. Hiermee kan aan de maximaal toelaatbare waarde worden voldaan. De Amersfoortse weg is een provinciale weg. De gemeente heeft geen zeggenschap over deze weg. Het is niet waarschijnlijk dat de snelheid van deze weg aangepast zal worden en/of het asfalt vervangen wordt door "stiller" asfalt. Het toepassen van een hoog scherm is niet wenselijk gezien de afstand van de woningen tot het scherm.

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

21

De woningen beschikken, op vijf woningen van één woonblok (noordwestelijk georiënteerd) en één woning (noordoostelijk georiënteerd) na, over een geluidluwe gevel. Om een geluidluwe gevel te creëren bij deze woningen kan gedacht worden aan het vervangen van het asfalt door een 'stiller' asfalt en/of een groot geluidscherm om het geluid ten gevolge van de Amersfoortsestraat te reduceren. Deze maatregelen toepassen om voor een vijftal woningen op de eerste en tweede verdieping bij het noordwestelijk woonblok en bij de noordoostelijke woning een geluidluwe gevel te creëren wordt financieel niet doelmatig geacht. Daarnaast stuit het op bezwaar van landschappelijke aard. Een optie zou kunnen zijn van het toepassen van comfortboxen op de betreffende verdiepingen. Doormiddel van deze comfortboxen is het mogelijk om te spuien. Hiermee is het dus mogelijk om met "open" lamellen te slapen waarbij het geluid in voldoende mate wordt gereduceerd. Dit is niet helemaal conform het geluidbeleid van de gemeente, omdat de woningen niet beschikken over een geluidluwe gevel. Maar deze maatregel zal het woongenot aanzienlijk vergroten. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Amersfoortsestraat ter plaatse van de achtergevel van de noordwestelijke woningen bedraagt ten hoogste 55 dB exclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder en 53 dB inclusief aftrek.

De eis voor geluidluw is 48 dB inclusief aftrek. Door comfortboxen toe te passen die bij een geopende stand minimaal 5 dB reduceren (Rw+Crt) wordt voldaan aan de eis van 48 dB inclusief aftrek (48 dB inclusief aftrek (53-5) en 50 dB exclusief aftrek (55-5)). De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Amersfoortsestraat ter plaatse van de voorgevel van de noordoostelijke woning bedraagt ten hoogste 57 dB exclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder en 55 dB inclusief aftrek. De eis voor geluidluw is 48 dB inclusief aftrek. Door comfortboxen toe te passen die bij een geopende stand minimaal 7 dB reduceren (Rw+Crt) wordt voldaan aan de eis van 48 dB inclusief aftrek (48 dB inclusief aftrek (55-7) en 50 dB exclusief aftrek (57-7)). Het aanvragen van een hogere waarde is noodzakelijk. Na de verlening van de hogere waarde dient in het kader van de Wabo-activiteit bouwen te worden aangetoond dat de geluidwering van de gevels en het binnenniveau voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit en de Wet geluidhinder. Dit kan door middel van een onderzoek naar de geluidwering van de gevels.

Akoestisch onderzoek industrielawaai Doordat de op te richten woningen in de nabijheid van een sporthal zijn beoogd is voorzien in een Akoestisch onderzoek Banninghal. Hieruit volgt dat de situatie voldoet aan de eisen voor wat betreft langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in de dagperiode. Ook de maximale geluidniveaus voldoen aan de eisen zoals gesteld in het Activiteitenbesluit. In de avondperiode bedraagt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ten hoogste 45 dB(A). Inclusief strafcorrectie van 10 dB wordt niet voldaan aan de eis. Uit een gedetailleerde berekening blijkt dat het geluidniveau niet wordt bepaald door het muziekgeluid maar door het rijden van voertuigen. De strafcorrectie hoeft daarom niet te worden toegepast. Verder blijkt dat de sporthal in haar activiteiten niet meer wordt beperkt dan ter plaatse van de bestaande woningen. Het gebruik van de sporthal zal naar verwachting niet leiden tot hinder in de omgeving. Een goed woon- en leefklimaat wordt in voldoende mate gegarandeerd.

Conclusie Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Er dient wel een hogere waarde aangevraagd te worden in verband met wegverkeerslawaai.

4.6

Geur

Wet- en regelgeving Wet geurhinder en veehouderij De "Wet geurhinder en veehouderij" (Wgv) 2006 geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken voor een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). Bij deze geurnorm, gemeten in odeur units, zijn slechts twee factoren van belang. In de eerste plaats of een geurgevoelig object binnen of buiten de bebouwde kom ligt. En ten tweede is het van belang of een geurgevoelig object in een gebied ligt waarvoor een reconstructieplan is bekendgemaakt. Op grond van de Wgv kan de gemeente geurbeleid ontwikkelen. Hiermee kan worden afgeweken van de wettelijke normen. Hiervoor moet wel een gebiedsvisie en een gemeentelijke verordening over geurhinder worden opgesteld. In de gemeente Soest wordt/is momenteel geurbeleid ontwikkeld.

Het algemeen uitgangspunt van het geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van bestaande geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Dit uitgangspunt vormt samen met het toepassen van de Beste Beschikbare Technieken (BBT) de kern van het geurbeleid. Onderdeel van het geurbeleid is dat lokale overheden de uiteindelijke lokale afweging moeten maken, zodat zij rekening kunnen houden met alle relevante belangen.

22

Bestemmingsplan Banningstraat 5-11

Het geurbeleid bestaat uit de volgende beleidslijnen: 

als er geen hinder is, zijn maatregelen niet nodig;



als er wel hinder is, worden maatregelen op basis van BBT bepaald;



voor bepaalde branches is het hinderniveau bepaald en in een bijzondere regeling vastgelegd;



de mate van hinder, die nog acceptabel is, wordt vastgesteld door het bevoegd gezag;



het landelijk geurbeleid is opgenomen in de NeR (Nederlandse emissierichtlijn lucht).

Onderzoek In de omgeving van het plangebied zijn geen geurhinderveroorzakende functies gesitueerd. Een nadere beschouwing is daarmee niet noodzakelijk.

Conclusie Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.7

Lucht

Wet- en regelgeving Wet milieubeheer De hoofdlijnen voor luchtkwaliteitseisen staan in de Wet milieubeheer (Wm). Het verkeer langs drukke wegen kan voor overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) zorgen. Aspecten van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt.

De belangrijkste zijn: 

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), ook wel Besluit NIBM;



Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), ook wel Regeling NIBM;



Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Hiervan is sprake als aannemelijk is, dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van minder dan 3%. Deze 3 %-grens is van toepassing sinds 2009 toen het Nationaal Samenwerkingprogramma Lucht in werking trad. In de Regeling NIBM is onder andere voor kantoren en woningen aangegeven bij welke eenheden/ aantallen de 3%-grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen of luchtkwaliteit-onderzoek nodig is. Voor woningen is in de Regeling NIBM het maximale aantal van 1.500 nieuwe woningen gesteld uitgaande van de 3%-grens.

Het Besluit gevoelige bestemmingen is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof en stikstofdioxide, vooral kinderen, ouderen en zieken. Daarom voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteit-onderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, in beide gevallen gemeten vanaf de rand van de weg. Als in zo'n onderzoekzone de grenswaarden voor fijn stof of stikstofdioxide (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen, dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' niet toenemen. Vestiging van bijvoorbeeld een school is dan niet toegestaan. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleegen bejaardentehuizen. Het besluit geldt voor nieuwbouw, uitbreiding van gevoelige bestemmingen én voor functiewijziging van bestaande gebouwen naar een gevoelige bestemming. Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er ook geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekzone.