4c 2 Bijlage 1 Routekaart Verduurzaming Vastgoedportefeuille Soest.pdf

ROUTEKAART

Verduurzaming vastgoedportefeuille

Inhoudsopgave 01 Voorwoord

3

02 samenvatting

4

03 Beleidsdoelen 03.01 Duurzaamheid 03.02 Vastgoed 03.03 Duurzaamheid én vastgoed

6 6 6 6

04 Vastgoedportefeuille 04.01 Vastgoedorganisatie 04.02 Samenstelling totale vastgoedportefeuille 04.03 Scope routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille 04.04 Huidige CO2 uitstoot van de vastgoedportefeuille 04.05 Energiemonitoringssysteem

8 8 8 9 10 10

05 Routekaart gemeente Soest 05.01 Aanpak 05.02 Verduurzaming veldverlichting sportvelden 05.03 Strategie 05.04 Uitgangspunten van deze routekaart 05.05 Dashboard verduurzaming vastgoed

11 11 12 12 13 13

06 Financiën 06.01 Verduurzamingsopgave vastgoed tot en met 2050 06.02 Risico’s 06.03 Huurders verleiden

15 15 17 17

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

07 UItvoeringsplan 07.01 Aanpak 07.02 Planning voor de komende vier jaar 07.03 Proces 07.04 Doorkijk

18 18 18 19 19

08 Werk-met-werk 08.01 Circulariteit 08.02 Klimaatadaptatie

20 20 20

09 Bijlage 1: uitgangspunten 09.01 Bouwkosten naar investeringskosten 09.02 Energielasten 09.03 Subsidies 09.04 Uitgangspunten

21 21 21 21 22

10 Bijlage 2: gebouwenlijst

23

2

01. Voorwoord Als gemeente vervullen wij een belangrijke rol binnen de energie transitie. Eén van die rollen is om als gemeente het goede voorbeeld te geven. Dit is daarom een belangrijke pijler in het Programma Energietransitie dat in het voorjaar van 2020 is vastgesteld. Binnen die pijler zien we dat het gemeentelijk vastgoed een grote bijdrage levert aan het uitstoten van CO2 van de gemeente. Het reduceren van CO2 is van cruciaal belang en het tempo daarvoor kan en moet omhoog.

Ons gemeentelijk vastgoed Het gemeentelijk vastgoed heeft al langere tijd onze aandacht. Onlangs is de actualisatie van het Integraal Accommodatiebeleid (IAB) door de gemeenteraad vastgesteld. Ook is voor onze onderwijshuisvesting een integraal huisvestingsplan (IHP) opgesteld en vastgesteld. Op die manier zorgen we er voor dat het maatschappelijke en gemeentelijk vastgoed op een duurzame manier wordt geëxploiteerd en het daarmee toekomstbestendig wordt. We investeren daarmee in de leefbaarheid van Soest. Voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed is deze routekaart opgesteld. Een spoorboekje waarin we u meenemen op welke wijze de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed gaat plaatsvinden, welke panden we op korte termijn gaan aanpakken, wat de investeringen en besparingen zijn en hoe we dat gaan monitoren. De routekaart is een logische eerste stap dat resulteert uit het IAB, maar ook een verplichting die wij hebben gekregen vanuit de sectorale routekaart van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). In die sectorale routekaart wordt aan gemeenten meegegeven om een lokale routekaart op te stellen voor het gemeentelijk vastgoed. Op die manier houden we aandacht voor de verduurzamingsopgave die voor ons ligt.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Begrijpen is doen wat je weet. Alleen toegepaste kennis is van waarde. Michael Pilarczyk

3

02. Samenvatting Gemeente Soest heeft een diverse vastgoedportefeuille. Een vastgoedportefeuille die verduurzaamd moet worden. De gemeente start hierbij niet vanaf het nulpunt, want in het reguliere beheer en onderhoud wordt veelal duurzame(re) alternatieven gebruikt, indien dat technisch en financieel mogelijk is. Met de doelstelling van 2050 scherp op het netvlies, vraagt de verduurzaming echter om een versnelling ten opzichte van het huidige tempo. Met het vaststellen van het Integraal Accommodatiebeleid (kortweg: IAB) in maart 2021 is het beleid uit 2014 herijkt, geactualiseerd en urgent. Het IAB biedt duurzaam, langjarig perspectief voor betrokken organisaties die gebruik maken van gemeentelijke accommodaties. De gemeentelijke gebouwen vragen om investeringen van functionele, technische en duurzame aard. Binnen de gemeentelijke organisatie draagt het vastgoed voor een belangrijk deel bij aan de CO2-uitstoot. Een gedegen en programmatische aanpak is nodig om forse stappen te (kunnen) zetten. Hiervoor is de routekaart opgesteld -als onderdeel van het IAB-. Voor deze routekaart is de scope van de duurzaamheidsopgave aangescherpt voor objecten die voldoen aan de volgende criteria: 1. 100% eigendom van gemeente Soest zijn 2. Niet genomineerd staan om gesloopt te worden 3. Waar gemeente Soest verantwoordelijk is voor onderhoud/renovatie/beheer 4.

Met een omvang groter dan 50 m2 bvo 5. Die het hele jaar door verwarmd en verlicht worden Hierdoor wordt de vastgoedportefeuille gereduceerd tot 32 (van 68) gebouwen met in totaal 38.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Deze gebouwen stoten in totaal bijna 1.277.900 kg/ CO2 uit. Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Om te komen tot het inzicht in de verduurzamingsopgave is gekozen om eerst een portefeuilleanalyse uit te voeren. Een analyse waarin een financiële en energetische doorrekening van de verduurzamingsopgave van het gemeentelijk vastgoed is gemaakt. Op basis van de beschikbare energielabels van de gebouwen is inzichtelijk gemaakt wat de huidige energetische situatie van de geselecteerde portefeuille is. Het bepalen van de duurzame maatregelen is gebaseerd op huidige technieken en richt zich op het gebouwgebonden deel. Aan deze maatregelen kan goed gerekend worden en zijn ervaringscijfers/kengetallen beschikbaar. De benodigde investeringen zijn in kaart gebracht. Het gaat hierbij in eerste instantie om de directe investeringen. Bovenop de directe investeringen zijn de aanvullende investeringen meegenomen, de zogenaamde opslagen. De volgende opslagen -indien van toepassing- zijn meegenomen: 1. Voorbereiding, advies en Toezicht 2. BTW 3. Onvoorzien 4. Overige (met name bouwkundige investeringen) Met uitzondering van de BTW zijn alle bovengenoemde opslagen vaste percentages. Door de directe investeringen te verhogen met de opslagen is de totale investering bepaald. De strategie is erop gericht om de verduurzaming integraal te benaderen en zo efficiënt mogelijk te realiseren. Gemeente Soest vertrekt vanuit de gedachte om via ‘Trias Energetica’ te verduurzamen.

Daarbij wordt eerst zoveel mogelijk energie bespaard, als gevolg van bv. isolerende maatregelen. Daarna vindt duurzame

4

opwekking plaats (bv. zonnepanelen) om tot slot het restant duurzaam in te kopen. Voor de portefeuilleanalyse is gekozen om de doorrekening te doen op basis van de beschikbare vastgoeddata. Gekozen is om meerdere varianten (scenario’s) door te rekenen, waardoor er keuzes gemaakt kunnen worden. De volgende vier scenario’s zijn gedefinieerd: 1. Terugverdientijd (TVT) ≤ 5 jaar, wettelijk verplichting, op basis van Erkende Maatregelen Lijst (EML) 2. Budgetneutraal, TVT < technische levensduur van de maatregel 3. Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG), dit is sinds 2021 verplicht voor nieuwbouw 4. Maximaal, rekening houdend met beperkingen van het object, meest uitgebreide pakket Met deze verduurzamingsaanpak is veel informatie verzameld, bewerkt, geanalyseerd en verwerkt over de diverse vastgoedobjecten van gemeente Soest. De schil op het dynamisch model is het duurzaamheidsdashboard. Met dit dashboard wordt alle relevante en beschikbare vastgoeddata ten behoeve van de verduurzamingsopgave samen op een overzichtelijke manier gepresenteerd. Het dashboard is dynamisch en biedt daarmee de mogelijkheid om zelf aan de knoppen te draaien. Daarmee kunnen scenario’s gedraaid worden om inzichtelijk te krijgen wat de effecten zijn van gekozen scenario’s. In deze routekaart is gekozen om de totale verduurzamingsopgave in beeld te brengen.

Hierbij is nog geen keuze gemaakt op individueel pandniveau. De vier verduurzamingscenario’s zijn ieder afzonderlijk doorgerekend (investeringen en besparingen). Wanneer de investeringen en besparingen in absolute getallen en per strategie worden uitgedrukt, ontstaat onderstaand overzicht. In het overzicht is ook rekening gehouden met opslagen die normaliter in Soest gehanteerd worden.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Scenario 1 Wettelijk

Scenario 2 Budgetneutraal

Scenario 3 BENG

Scenario 4 Maximaal

Aantal gebouwen

10

31

16

32

Aantal m2 BVO

5.560

35.683

25.069

37.721

Bouwkosten (directe kosten)

€ 61.000

€ 5.066.000

€ 7.892.000

€ 13.429.000

Opslagen (VAT, BTW risico etc.)

€ 38.000

€ 3.296.000

€ 5.103.000

€ 8.683.000

Investeringskosten

€ 99.000

€ 8.362.000

€ 12.995.000

€ 22.112.000

Kapitaallasten (indicatief) jaar 1

€ 4.686

€ 395.801

€ 615.097

€ 1.046.635

Energiebesparing per jaar (in Euro’s)

€ 15.000

€ 334.000

€ 454.000

€ 460.000

Terugverdientijd (TVT) in jaren

7

25

29

48

C02-reductie (totaal), in procenten

1%

35%

44%

66%

Investering per m2 (in Euro’s)

€ 18

€ 234

€ 518

€ 586

C02-reductie per m2

1,5

12,5

22,1

22,2

Met het bepalen van de route voor de verduurzaming is een strategisch kader opgesteld. Om vervolgens tot uitvoering over te gaan, is een begin gemaakt met een uitvoeringsplan. De gedachte is om op programmatische wijze de vastgoedportefeuille stapsgewijs te gaan verduurzamen. Hierbij willen wij snel aan de slag en daarom wordt in de komende periode (tot en met 2025) drie gebouwen verduurzaamd. Het gaat hierbij om de Bunt, de Plantage en de brandweerkazerne. Daarnaast wordt ingezet op het vervangen van de armaturen van de veldverlichting voor LED-verlichting. Tot slot is gekeken naar een planning tot 2050 om de resterende gebouwen te gaan verduurzamen. Deze planning wordt tijdens de vierjaarlijkse herijking geactualiseerd. Hieronder is schematisch weergegeven hoe de routekaart zich verhoudt tot het IAB, het IHP en de MJOP.

Gemeentelijk vastgoedportefeuille

Integraal accommodatiebeleid (IAB) Routekaart verduurzaming

Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP)

Meerjarenonderhouds plannen

5

03. Beleidsdoelen 03.01 Duurzaamheid

03.02 Vastgoed

Het Programma Energietransitie, vastgesteld in februari 2020, legt uit hoe de energietransitie tot aan 2025 wordt vormgegeven richting 2030 en 2050. De doelstelling van Soest sluit aan bij de landelijke doelstelling om in 2030 49% CO2-reductie te realiseren en in 2050 nagenoeg CO2-neutraal én aardgasvrij te zijn. Om die doelstellingen te realiseren is meer nodig dan huidige snelheid. Kortom, er dient versneld te worden. Die versnelling vindt plaats aan de hand van vier pijlers, namelijk:

Met het vaststellen van het Integraal Accommodatiebeleid (kortweg: IAB) in maart 2021 is het beleid uit 2014 herijkt, geactualiseerd en urgent. Het IAB biedt duurzaam, langjarig perspectief voor betrokken organisaties die gebruik maken van gemeentelijke accommodaties. Daarnaast geeft het inzicht en controle over de gemeentelijke exploitatie, geeft het rust, bevordert het de samenwerking met externe partners en biedt het handelingsperspectief voor het gemeentelijk apparaat voor de uitwerking van het beleid en de individuele projecten, vastgoedbeheer en accountmanagement naar de samenleving. Daarnaast heeft het IAB een sterke relatie met het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP). Zowel onderwijs als de gemeentelijke gebouwen vragen om investeringen van functionele, technische én duurzame aard. Verduurzaming is dan ook een integraal uitgangspunt bij toekomstige investeringen. Investeringen die nodig zijn om de ambities in te vullen, maar waarvoor de huidige financiële middelen niet volledig toereikend zijn tot 2030-2040 zijn.

1. Wonen 2. Werken 3. Mobiliteit 4. Gemeente als voorbeeld Daarnaast kennen we een opgave die gaat over grootschalige warmte en opwekking. Binnen de pijler ‘Gemeente als voorbeeld’ wordt ingezet op het geven van het goede voorbeeld. Want als de gemeente zelf niet het goede voorbeeld geeft, kan zij dat niet verwachten van haar inwoners en ondernemers. Om die voorbeeldrol in te kunnen vullen is kennis, capaciteit en middelen nodig. Een goede balans tussen die drie zorgt dat er stappen gezet kunnen worden. Binnen deze pijler wordt, naast de rol van regelgever en werkgever, nadrukkelijk de rol van eigenaar benoemd. Specifiek de rol als eigenaar van een groot aantal maatschappelijke gebouwen. Hier ligt een omvangrijke en complexe opgave. Een opgave die niet (langer) meer vrijblijvend is. daarom is deze Routekaart opgesteld om richting te geven aan de verduurzaming van het Soester maatschappelijk vastgoed van nu tot 2050. Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

03.03 Duurzaamheid én vastgoed Het IAB én het Programma Energietransitie Soest verbindt op een gedegen en natuurlijke manier de (landelijke) klimaatdoelstellingen aan het gemeentelijk vastgoed. Verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed is een grote opgave voor gemeenten, ook voor gemeente Soest. Dat Soest hiermee aan de slag wil gaan, blijkt wel uit het Programma Energietransitie Soest, waarin het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed als project nadrukkelijk is opgenomen binnen de pijler ‘Gemeente als voorbeeld’. Tegelijkertijd wordt in het IAB duidelijk de ambitie uitgesproken om via duurzaam beheer en onderhoud en duurzame renovatie/ nieuwbouw het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen. Deze routekaart is voor het team vastgoed het spoorboekje om te doen wat moet vanuit de wettelijke verplichting, daarin kansen die zich voordoen (bv. inspelen op behoefte van

6

(nieuwe) huurders) te benutten en het op een kostenefficiënte wijze uit te voeren, zoals gebruik maken van natuurlijke momenten. Daarmee hangt deze routekaart onder het IAB. Dat duurzaamheid én vastgoed inmiddels elkaar goed weet te vinden, blijkt duidelijk uit het verleden en het heden. De gemeente weegt continue af om tijdens het beheer en onderhoud een duurzame(re) onderhoudselement uit te voeren (in plaats van één-op-één vervanging), energielabels en energiescans zijn reeds uitgevoerd voor bijna alle vastgoedobjecten en sinds dit jaar worden de energieverbruiken bijgehouden in een energiemonitoringssysteem. Duidelijk is dat de gemeente al aan de slag is met de verduurzaming van het vastgoed. Deze routekaart moet daarom meer gezien worden als dé versnelling die nodig is om de duurzaamheidsambities te halen. Op een gestructureerde, programmatische, efficiënte en effectieve wijze.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Binnensport Banninghal In 2016 is er een renovatie van hoog niveau op de Banninghal verricht. Op de sporthal is er een zware isolatie buitenschil en lage temperatuur verwarming aangebracht. Door deze maatregelen is het warmtegebruik/gasverbruik gedaald. Daarnaast zijn er ledverlichting en bewegingssensoren aangebracht. Deze maatregelen verlagen het energiegebruik. Al de maatregelen tezamen hebben de CO2-footprint van de sporthal flink naar beneden gebracht.

7

04. Vastgoedportefeuille Om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen is inzicht nodig in de vastgoedorganisatie, de huidige vastgoedportefeuille en de scope van de routekaart. Niet ieder vastgoedobject wordt verduurzaamd en/of maakt onderdeel uit van deze routekaart.

04.01 Vastgoedorganisatie Het vastgoedmanagement is ondergebracht bij team Grondzaken als onderdeel van de afdeling Samenleving en werkt nauw samen met afdeling Ruimte, waar het onderhoud en beheer van de gebouwen is georganiseerd. De vastgoedportefeuille is onderverdeeld in gebouwen, objecten en gronden voor maatschappelijk gebruik (lees sport, cultuur, onderwijs et cetera), strategische gronden ten behoeve van toekomstige (gebieds)ontwikkelingen en overig vastgoed. De diversiteit van de gebouwen, veelheid aan gebruiksfuncties, wijzigende wet- en regelgeving en de doorontwikkeling van het portefeuillemanagement maken het beheer- en onderhoudsproces voor de gemeente een dynamische taak. Om onderbouwd verantwoording af te kunnen afleggen, is grip hebben op het beheer- en onderhoudsproces belangrijk. Dit vindt plaats door per gebouw op gezette tijden een inspectie uit te laten voeren. Met deze zogenaamde conditiemeting wordt de conditie van het gebouw in beeld gebracht. De resultaten worden vervolgens vertaald in een meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP). De uitvoering van het MJOP, exclusief renovaties, wordt gedekt uit de reserve onderhoud gebouwen (ROG). In de rapportage IAB Soest 2021 is aangegeven dat

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

de reserve voldoende middelen beschikbaar heeft om het meerjarig onderhoud uit te kunnen voeren. Dit is op basis van huidige situatie. Vanuit de reserve IAB is in 2021 aanvullend budget beschikbaar om bijvoorbeeld de verduurzamingsopgave financieel -deels- te dekken. Dat maakt het mogelijk om de komende jaren, (periode 2021-2024), bovenop de geraamde investeringen voor onderhoud en renovatie, ook te investeren in verduurzaming. We verwachten een deel van de ambitie in de routekaart daarmee te kunnen realiseren, zeker de eerste jaren. In paragraaf 7.2 lichten we de planning voor de verduurzaming van het vastgoed nader toe. Vanaf dit jaar (2021) is verduurzaming een integraal onderdeel van alle investeringsoverwegingen in vastgoed.

04.02 Samenstelling totale vastgoedportefeuille De panden uit de vastgoedportefeuille van gemeente Soest zijn divers van aard. Er is veel variatie in bouwjaren, gebruiksfuncties, oppervlakten en locaties. De vastgoedportefeuille bestaat uit 68 vastgoedobjecten, waarvan 24 onderwijsgebouwen en 44 gebouwen met verschillende maatschappelijke functies (sport, cultuur, welzijn, huisvesting etc.). Al het vastgoed bevindt zich in Soest, Soesterberg en Huis ter Heide. Het gaat hierbij om ruim 106.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Uit figuur op pagina 9 (bron: IAB Soest 2020) blijkt dat merendeels van het vastgoed ingezet wordt voor onderwijs, met binnensport op geruime afstand. Voor de verduurzaming van het vastgoed ligt bij onderwijs de grootste uitdaging. Enerzijds vanwege de omvang en de impact, maar anderzijds vanwege de eigendomsstructuur tussen school en gemeente. Deze routekaart richt zich hier niet op, aangezien onderwijsvastgoed wordt verduurzaamd via het vastgestelde Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP), waarin gemeente met de schoolbesturen

8

Functie

Oppervlakte (m2 bvo)

Aantal objecten

Binnensport

10.916

5

Buitensport

4.344

7

Cultuur, Welzijn en Educactie

8.446

6

Gemeentelijke huisvesting

9.060

3

KDV

2.560

4

MFA

520

1

Overig

1.876

6

TOTAAL

37.722

32

de ambitie voor verduurzaming heeft bepaald en daarin ook qua investeringen rekening heeft gehouden. Het IHP wordt evenals deze routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed iedere vier jaar herijkt.

04.03 Scope routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille De routekaart richt zich op een deel van de vastgoedportefeuille. In paragraaf 3.2 is het onderwijsvastgoed buiten de scope gehouden. Binnen de scope van de routekaart vallen de vastgoedobjecten die voldoen aan de volgende criteria: 1. 100% eigendom van gemeente Soest zijn 2. Niet genomineerd staan om gesloopt te worden 3. Waarvoor gemeente Soest verantwoordelijk is voor onderhoud/renovatie/ beheer 4. Met een omvang groter dan 50 m2 bvo 5. Die het hele jaar door verwarmd en verlicht worden Op basis van de bovenstaande vijf criteria wordt de vastgoedportefeuille gereduceerd tot 32 gebouwen. Het gaat om bijna 38.000 m2 bvo. De verdeling per functie geeft het volgende overzicht weer: Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Te verduurzamen panden verdeeld over Soest en Soesterberg

9

In onderstaande figuren is achtereenvolgens de verdeling in de energielabels verdeeld over het aantal objecten en verdeeld over het aantal m2 bvo weergegeven. Daaruit komt naar voren dat de vastgoedportefeuille een groot aantal energielabels met A-classificatie heeft.

04.04 Huidige CO2 uitstoot van de vastgoedportefeuille

De 32 gebouwen die binnen de scope van deze routekaart vallen, verbruiken energie (gas en elektra). In totaal gaat het om bijna 1.277.900 kg/ CO2. Dit betekent gemiddeld 34 kg/CO2 per m2 bvo. Het laagste verbruik is 21 kg/ CO2 per m2 bvo en de hoogste is 89 kg/ CO2 per m2 bvo. Merendeels van de gebouwen bevinden zich tussen de 30 en 50 kg/ CO2 per m2 bvo. Kanttekening hierbij is dat het gaat om de totale CO2-uitstoot, waarbij zowel het gebouwgebonden als het gebruikersgebonden deel is meegenomen. In hoofdstuk 4 is in de uitgangspunten opgenomen dat deze routekaart (en de duurzame maatregelen) zich alleen richt op het gebouwgebonden deel. Dit is het deel waarop een eigenaar invloed heeft. Gedrag en gebruik (gebruikersgebonden) leveren ook besparingen op, maar zijn moeilijker vooraf in te schatten. De wijze waarop wij gebruikers gaan stimuleren energie te besparen, lichten wij toe in paragraaf 6.3.

04.05 Energiemonitoringssysteem Door actief te sturen op energieverbruik van het vastgoed is een goede besparing van energie te realiseren. Sinds begin 2021 is een energiemonitoringssysteem geïmplementeerd waarin het energieverbruik van het vastgoed wordt bijgehouden. Deze data biedt inzicht en stelt het team Vastgoed in staat om de voortgang te monitoren. Ook biedt het data om met de gebruikers in gesprek te gaan over energiebesparende maatregelen, om installaties beter in te regelen en duurzaam houding en gedrag te stimuleren.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

10

05. Routekaart gemeente Soest Bij het verduurzamen van de vastgoedportefeuille van de gemeente Soest is het van belang om een heldere strategie te formuleren. Een strategie die gebaseerd is op de unieke kenmerken van het vastgoed, aansluit op de doestellingen van de gemeente Soest en tegelijkertijd praktisch uitvoerbaar is. Het in beeld brengen van de verduurzamingsopgave is een eerste stap die gezet is. Binnensport gymlokaal Smitsweg Doordat het dak van gymlokaal Smitsweg vlak is en in goede staat verkeert, is dit dak geschikt voor het plaatsen van 40 Pv-panelen. De Pv-panelen zorgen ervoor dat een deel van het energiegebruik bestaat uit groene energie.

05.01 Aanpak Om te komen tot het inzicht in de verduurzamingsopgave is gekozen om eerst een portefeuilleanalyse uit te voeren. Een analyse waarin een financiële en energetische doorrekening van de verduurzamingsopgave van het gemeentelijk vastgoed is gemaakt. Op basis van de beschikbare energielabels van de gebouwen is inzichtelijk gemaakt wat de huidige energetische situatie van de geselecteerde portefeuille is. Doordat van de meeste gebouwen de energielabels aanwezig zijn, is een goede basis van de bouwkundige en installatietechnische kenmerken van het vastgoed beschikbaar. Met die basis is op een grofstoffelijke wijze het verduurzamingspotentieel doorgerekend. Het bepalen van de duurzame maatregelen is gebaseerd op huidige technieken en richt zich op het gebouwgebonden deel. Aan deze maatregelen kan goed gerekend worden en zijn ervaringscijfers/kengetallen beschikbaar. De type maatregelen zijn een combinatie van energiebesparende en energieopwekkende maatregelen. Voorbeelden zijn gevel- en dakisolatie, LEDverlichting, warmtepomp en PV-panelen. In totaal gaat het om 23 duurzame maatregelen die (afhankelijk van huidige situatie) zijn doorgerekend, zowel financieel als energetisch. De benodigde investeringen zijn in kaart gebracht. Het gaat hierbij in eerste instantie om de directe investeringen.

Bovenop de directe investeringen zijn de aanvullende investeringen meegenomen, de zogenaamde opslagen. De volgende opslagen -indien van toepassing- zijn meegenomen:

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

11

1. Voorbereiding, Advies en Toezicht (VAT) 2. BTW 3. Onvoorzien 4. Overige (met name bouwkundige investeringen) Met uitzondering van de BTW zijn alle bovengenoemde opslagen vaste percentages. Voor BTW is onderscheid gemaakt tussen het reguliere BTW-percentage en compensabele BTW. Door de directe investeringen te verhogen met de opslagen is de totale investering bepaald. Op objectniveau én op portefeuilleniveau. Het verduurzamen van vastgoed brengt ook besparingen met zich mee. Besparingen op het gebied van energie, zowel in CO2-uitstoot als in lagere energielasten. De lagere energielasten

worden als dekkingsbron voor de investering gebruikt. De besparing in CO2uitstoot is berekend aan de hand van ervaringscijfers/marktconforme kengetallen. Hiermee is verduurzamingsopgave in beeld gebracht. Zoals hierboven geschetst is de opgave op portefeuilleniveau zo gedetailleerd mogelijk doorgerekend, met behulp van alle beschikbare (en actuele) informatie over het vastgoed. Toch blijft het een analyse op een grofstoffelijk niveau. Zodra een vastgoedobject daadwerkelijk verduurzaamd gaat worden, worden de gehanteerde kengetallen geactualiseerd en verfijnd. Hierdoor ontstaan afwijkingen tussen de investeringsramingen en besparingen in deze routekaart en de daadwerkelijke cijfers.

05.02 Verduurzaming veldverlichting sportvelden Tot slot is bij de aanpak van portefeuilleanalyse het initiatief meegenomen om de traditionele veldverlichting van de sportvelden te vervangen voor een LEDvariant. Deze koppelkans die zal leiden tot een flinke CO2 reductie wil de gemeente niet aan zich voorbij laten gaan en wordt gezien als laaghangend fruit om samen met de vereniging verduurzamingsstappen te zetten.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

05.03 Strategie De strategie is erop gericht om de verduurzaming integraal te benaderen en zo efficiënt mogelijk te realiseren. Gemeente Soest vertrekt vanuit de gedachte om via Trias Energetica te verduurzamen. Daarbij wordt eerst zoveel mogelijk energie bespaard, als gevolg van bv. isolerende maatregelen. Daarna vindt duurzame opwekking plaats (bv. zonnepanelen) om tot slot het restant duurzaam in te kopen. Voor de portefeuilleanalyse is gekozen om de doorrekening te doen op basis van de beschikbare vastgoeddata. Dit is in het geval van gemeente Soest, een groot aantal energielabels, de energieverbruiken en overige relevante vastgoedinformatie. Daarna is bepaald wat de duurzaamheidsambitie van de gemeente is. Tegenover die ambitie staat de huidige wet- en regelgeving. Op deze manier ontstaat op natuurlijke wijze een minimum- (wettelijk verplicht) en maximumvariant (wat is maximaal mogelijk). Dit zijn dan ook de twee uiterste varianten. Daartussen zijn twee varianten gedefinieerd die trapsgewijs toewerken naar de maximale variant. Hieronder staan de vier scenario’s omschreven: 1. Terugverdientijd (TVT) ≤ 5 jaar: wettelijk verplichting, op basis van Erkende Maatregelen Lijst (EML) 2. Budgetneutraal: TVT < technische levensduur van de maatregel 3. Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG): dit is sinds 2021 verplicht voor nieuwbouw 4.

Maximaal: rekening houdend met beperkingen van het object, meest uitgebreide pakket Kanttekening hierbij is dat 100% energieneutraal in de meeste gevallen praktisch onhaalbaar is op basis van de gebouwgebonden energievraag. Zoals eerder vermeld richt deze routekaart zich niet op het gebruikersgebonden deel. Het stimuleren van het gebruikersgebonden energiereductie wordt toegelicht in paragraaf 6.3.

12

05.04 Uitgangspunten van deze routekaart De routekaart schetst de route voor het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed op een grover niveau tot aan 2050. Door de routekaart iedere vier jaar te herijken kunnen voor deze kortere termijn concrete keuzes gemaakt worden over hoe invulling te geven aan die routekaart. Besluit om welke panden het gaat, wat er moet gebeuren, wat het kost en hoe de dekking geborgd is komt terug in dit vierjaarlijks te herijken document. Op die manier blijft zichtbaar wat de opgave is, wat het kost en hoe ver de gemeente is. Om te kunnen vergelijken (en herijken) van de routekaart zijn de volgende uitgangspunten bepaald: 1. De portefeuilleanalyse is doorgerekend op grofstoffelijk niveau; 2. Als basis zijn de huidige energielabels en energieverbruiken gebruikt. De energielabels zijn op basis van de methodiek vóór 2021 opgesteld; 3. De aanwezige energielabels zijn op basis van de methodiek vóór 2021 opgesteld. Per 1 januari 2021 is de methodiek veranderd en geldt de zogenaamde NTA8800 voor het bepalen van het energielabel; 4. Voor drie gebouwen zijn energielabels conform NTA8800 opgesteld; 5. Ieder vastgoedobject is uniek en vraagt om een op maat gemaakt verduurzamingsplan; 6. Het gaat in deze routekaart om de bestaande vastgoedportefeuille binnen de scope zoals toegelicht in paragraaf 3.3 (32 gebouwen); 7.

Er zijn vier scenario’s uitgewerkt, waarvoor pakketten met duurzame maatregelen zijn gesteld; 8. De duurzame maatregelen zijn gebaseerd op bestaande technieken en ervaringscijfers; 9. De Trias Energetica is als basis genomen voor alle pakketten (indien mogelijk); 10. Het verduurzamingspotentieel is doorgerekend voor het gebouwgebonden deel; 11. Om de vier jaar vindt een herijking van de routekaart plaats; 12. Het verduurzamen vindt (zo veel als mogelijk) plaats op natuurlijke vervangings- en/of onderhoudsmomenten;

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

13. Als een gebouw verduurzaamd wordt, wordt gestreefd naar (grootschalige) verduurzaming; 14. Circulariteit en klimaatadaptatie worden meegenomen in de uitvoering.

05.05 Dashboard verduurzaming vastgoed Met deze verduurzamingsaanpak is veel informatie verzameld, bewerkt, geanalyseerd en verwerkt over de diverse vastgoedobjecten van gemeente Soest. Aan de hand van deze data is het voor het team Vastgoed mogelijk om robuuste en afgewogen keuzes te maken voor wat betreft de verduurzaming van het vastgoed. Met de data wordt inzicht verkregen op verschillende niveaus, zowel op portefeuille- als objectniveau. De data kunnen daarmee dynamisch, bewerkelijk en overzichtelijk worden doorgerekend. Daarom is er voor gekozen een dynamisch model te creëren, waarin alle data en informatie met elkaar gekoppeld worden. De schil op het dynamisch model is het duurzaamheidsdashboard. Met dit dashboard wordt alle relevante en beschikbare vastgoeddata ten behoeve van de verduurzamingsopgave samen op een overzichtelijke manier gepresenteerd. Het dashboard is dynamisch en biedt daarmee de mogelijkheid om zelf aan de knoppen te draaien. Daarmee kunnen scenario’s gedraaid worden om inzicht te krijgen in de effecten van de gekozen scenario’s.

Een energielabel laat zien hoe energiezuinig (de energieprestatie) een vastgoedobject is. Een vastgoedobject met de minst zuinige energieprestatie heeft een G-label, de meest zuinige energieprestatie heeft een A-label, eventueel aangevuld met (meerdere) “+”. Het energielabel is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering (behalve bij monumenten of fabriekshal). Vanaf 1 januari 2021 is de methodiek om de energieprestatie te bepalen aangepast. De nieuwe methodiek heet de NTA8800 en vervangt de NEN7120. 2 Ten opzichte van de NEN7120 kan voor de NTA880-methode veel informatie rechtstreeks worden overgenomen. De NTA8800 is een uitgebreidere methodiek, waardoor aanvullende informatie nodig is. Met de aanvullende informatie kan er verschil ontstaan tussen het energielabel op basis van de oude methodiek en de NTA8800. 1

13

Dashboard verduurzaming vastgoed

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

14

06. Financiën Uit de portefeuilleanalyse rolt de verduurzamingsopgave voor de vastgoedportefeuille van gemeente Soest. De investeringen en terugverdien mogelijkheden van de maatregelen uit deze routekaart zijn afhankelijk van het gekozen ambitieniveau. Met behulp van het duurzaamheidsdashboard kan het ambitieniveau gekozen worden.

06.01 Verduurzamingsopgave vastgoed tot en met 2050 De verduurzamingsopgave is afhankelijk van de scope en het ambitieniveau dat gekozen wordt. Aangezien verschillende strategieën zijn doorgerekend, is het mogelijk om doorsnedes op meerdere niveaus te maken. Zo kan er gerekend worden met vier verschillende scenario’s, is er onderscheid te maken tussen de verschillende gebruiksfuncties en is de verduurzamingsopgave inzichtelijk in zowel absolute bedragen als vergelijkingscijfers (per m2 bvo). In deze routekaart is gekozen om de totale verduurzamingsopgave in beeld te brengen. Hierbij is nog geen keuze gemaakt op individueel pandniveau. De vier verduurzamingscenario’s (zie paragraaf 4.2) zijn alle vier afzonderlijk doorgerekend (investeringen en besparingen). Wanneer de investeringen en besparingen in absolute getallen en per strategie worden uitgedrukt, ontstaat onderstaand overzicht. In het overzicht is ook rekening gehouden met opslagen die normaliter in Soest gehanteerd worden (toelichting in paragraaf 5.1).

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Scenario 1 Wettelijk

Scenario 2 Budgetneutraal

Scenario 3 BENG

Scenario 4 Maximaal

Aantal gebouwen

10

31

16

32

Aantal m2 BVO

5.560

35.683

25.069

37.721

Bouwkosten (directe kosten)

€ 61.000

€ 5.066.000

€ 7.892.000

€ 13.429.000

Opslagen (VAT, BTW risico etc.)

€ 38.000

€ 3.296.000

€ 5.103.000

€ 8.683.000

Investeringskosten

€ 99.000

€ 8.362.000

€ 12.995.000

€ 22.112.000

Kapitaallasten (indicatief) jaar 1

€ 4.686

€ 395.801

€ 615.097

€ 1.046.635

Energiebesparing per jaar (in Euro’s)

€ 15.000

€ 334.000

€ 454.000

€ 460.000

Terugverdientijd (TVT) in jaren

7

25

29

48

C02-reductie (totaal), in procenten

1%

35%

44%

66%

Investering per m2 (in Euro’s)

€ 18

€ 234

€ 518

€ 586

C02-reductie per m2

1,5

12,5

22,1

22,2

Een aantal zaken vallen op, namelijk: • De bandbreedte voor de verduurzamingsopgave bevindt zich tussen € 99.000 en € 22.112.000. Dit is een ruime bandbreedte, maar logisch als dit wordt afgezet tegen de CO2-reductie dat wordt gereduceerd en het aantal gebouwen waarin wordt verduurzaamd. • Niet alle scenario’s zijn van toepassing op alle gebouwen. In het geval van scenario 1 (wettelijke verplichting) voldoen merendeels van de gebouwen reeds. Voor scenario 3 (BENG) blijkt uit de doorrekening dat circa de helft van de gebouwen niet kan voldoen aan de BENG verplichting, door bijvoorbeeld te weinig dakoppervlakte om duurzame energie op te wekken met PV-panelen. • De investeringen per m2 bvo liggen in lijn met vergelijkbare kengetallen bij andere (sectorale) routekaarten.

15

• Uit de doorrekening blijkt dat scenario 2 het goedkoopste scenario is op basis van Euro/ CO2—reductie, maar daarmee wordt niet de doelstelling gehaald.

De ambitie moet hoger. • Scenario 4 laat zien dat er binnen het gebouwgebonden deel (scope van de routekaart) maximaal 66% CO2 gereduceerd kan worden. Op de totale CO2-uitstoot (inclusief gebruikersgebonden deel) wordt er grofweg circa 50% van de totale CO2-uitstoot gereduceerd. • De CO2-reductie per m2 bvo verschilt marginaal tussen scenario 3 en scenario 4. Dit wordt veroorzaakt doordat de maatregelen voor BENG zeer uitgebreid zijn, waardoor bij maximaal er sprake is van een extra isolerende maatregel en verruiming van de bestaande duurzame maatregelen. Bijvoorbeeld het plaatsen van meer PV-panelen. De pakketten zijn daarmee nagenoeg hetzelfde. Het financiële verschil wordt veroorzaakt doordat het aantal gebouwen in scenario 3 lager is ten opzichte van scenario 4. • De terugverdientijden zijn berekend op basis van de investeringskosten (inclusief opslagen). Hierdoor zijn de terugverdientijden relatief lang.

• Hogere kapitaallasten; • Toenemende onderhoudskosten; • Lagere energielasten en/of • Hogere huuropbrengsten. In de doorrekening is rekening gehouden met eventuele subsidies (bijlage 1) en besparing op de energielasten (bijlage 1). Naast deze twee dekkingsbronnen is vanuit het MJOP ook dekking mogelijk. In het MJOP is veelal budget gereserveerd voor de huidige vervanging (bv. verlichting). Voor die vervanging wordt gekozen voor een duurzame(re) maatregel, waardoor het oorspronkelijke budget vrijvalt en ingezet kan worden voor de duurzame(re) maatregel. Gekozen is om deze in de doorrekening achterwege te laten, omdat het een verdiepingsslag is op individueel gebouwniveau en zich lastig laat vatten in bijvoorbeeld een percentage. De eventuele bijdrage vanuit het MJOP maakt echter wel onderdeel uit in de uitwerking voor de kredietaanvraag.

Naarmate de ambitie hoger wordt, nemen de benodigde investeringen voor de verduurzamingsopgave toe. Een ambitieuze verduurzaming is noodzakelijk om te voldoen aan de doelstelling van 2050. Om die reden wordt in het raadsvoorstel voorgesteld om als gemeente Soest de ambitie uit te spreken om scenario 3 (BENG) te volgen, waarbij in ieder geval minimaal scenario 2 (budgetneutraal) wordt uitgevoerd. De vertaling van de opgave naar de gemeentelijke begroting is per object verschillend als gevolg van het type en de omvang van de duurzame maatregel(en). Vanaf een bepaalde investeringssom wordt de investering geactiveerd. In algemene zin heeft de verduurzamingsopgave invloed op een aantal onderdelen van de exploitatiebegroting, namelijk:

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

BENG staat voor Bijna Energieneutrale Gebouwen en is een verplichting vanaf 1 januari 2021 voor alle nieuwbouw (woningbouw en utiliteitsbouw). Deze verplichting vloeit voort uit het Energieakkoord. BENG bestaat uit 3 individuele eisen die moeten voldoen aan grenswaarden. De 3 eisen zijn: 1. Maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar; 2. Maximaal primair fossiel energiegebruik in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar; 3. Minimaal aandeel hernieuwbare energie in procenten. 3

16

06.02 Risico’s De financiële doorrekening van de verduurzamingsopgave is gedaan met behulp van de beschikbare vastgoedgegevens, aangevuld met ervaringscijfers/marktconforme kengetallen. De werkelijkheid is echter weerbarstiger en daarom kent deze theoretische berekening een aantal risico’s. Dit zijn: 1. Investeringskosten blijven een schatting a. Afhankelijk van (on)gunstige aanbestedingsresultaat b. Technologische ontwikkelingen kunnen leiden tot hogere/lagere investeringskosten en/of energiebesparingen c. Technische (on)mogelijkheden op locatie, in sommige gevallen is aanvullend onderzoek nodig om te bezien of de maatregel uitgevoerd kan worden 2. Gebaseerd op prijspeil van een jaar 3. Subsidies zijn variabel en onzeker (toewijzing, hoogte en voortbestaan) 4. Voldoende capaciteit in de markt voor de uitvoering 5. Interne afspraken (financieel): a. Rente (wijzigingen) b. Bezuinigingen c. Toekomst van de vastgoedportefeuille (mutaties)

06.03 Huurders verleiden Het vastgoed van de gemeente wordt voor het overgrote deel verhuurd. Hierdoor ontstaat de situatie dat gemeente Soest investeert in haar vastgoed en dat de huurder profiteert door de lagere energielasten. In deze routekaart is er vanuit gegaan dat de berekende energiebesparing ten gevolge van de investering voor 70% terug wordt ontvangen van de gebruiker. Gemeente Soest gaat hierover in gesprek met de huurder(s) om deze financiële afspraak vast te leggen. Naast deze financiële afspraak biedt het de mogelijkheid om met huurder(s) in gesprek te gaan over duurzame houding en gedrag. In deze routekaart is dit onderdeel (gebruikersgebonden) niet opgenomen. Hier is echter ook aantrekkelijke CO2-reductie te realiseren. Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

17

07. Uitvoeringsplan Met het bepalen van de route voor de verduurzaming is een strategisch kader opgesteld. Om vervolgens tot uitvoering over te gaan, is een begin gemaakt met een uitvoeringsplan. De gedachte is om op programmatische wijze de vastgoedportefeuille stapsgewijs te gaan verduurzamen. Eigenlijk versneld te verduurzamen, want in het reguliere beheer en onderhoud wordt al verduurzaamd. Deze opgave vraagt vooral om een versnelling. Alleen op die manier worden de doelstellingen gehaald. Het daadwerkelijk verlagen van de CO2-uitstoot vindt alleen plaats als er daadwerkelijk wordt verduurzaamd. Het is verstandig om tijdig na te denken over de wijze van uitvoering. Met het verduurzamen van het vastgoed als aanvullende taak is goede borging van wezenlijk belang. Om het goed te borgen wordt zo veel als mogelijk aangesloten bij het reguliere beheer- en onderhoudscyclus. Dit betekent dat de duurzame maatregelen zo veel als mogelijk worden geïntegreerd in de meerjarenonderhoudsplannen. Het voordeel hiervan is dat duurzaamheid integraal onderdeel uitmaakt van het reguliere beheer en onderhoud en daarmee technisch én financieel structureel is geborgd.

07.01 Aanpak De opgave in deze routekaart bestaat uit het verduurzamen van 32 vastgoedobjecten. Dit is voor een gemeente als Soest een omvangrijke opgave. Omvangrijk omdat het financieel een forse opgave is, maar daarnaast heeft het impact op de personele capaciteit. Het is daarom goed om de opgave uit te smeren over een aantal jaren. Die ruimte is er, want in 2050 moet het vastgoed verduurzaamd zijn. Om niet te wachten en daarmee een voorbeeldrol te pakken, wordt voorgesteld direct door te pakken. Door in de komende periode (tot en met 2025) drie gebouwen te verduurzamen. Dit lichten we verder toe in paragraaf 7.2. Ook is alvast gekeken naar de planning voor de verduurzaming in de perioden Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

2026-2030, 2030-2040 en 2040-2050. Dit is een ‘zachte’ planning, waarmee inzicht verkregen wordt of de (tussen)doelen daadwerkelijk gehaald worden of versneld moet worden. Hierbij is rekening gehouden met mogelijke consequenties vanuit de toekomstige Transitievisie Warmte. Bij de herijking (over 4 jaar) wordt deze planning geactualiseerd. Met de programmatische aanpak wordt gekozen om iedere keer in fases van 4 jaar een aantal gebouwen te selecteren om te gaan verduurzamen. Op deze manier wordt slim ingespeeld op de dynamische ontwikkelingen binnen de vastgoedportefeuille van gemeente Soest. Door mogelijke mutaties in de portefeuille en allerlei ontwikkelingen op bestuurlijk, financieel en technologisch vlak is het verstandig om die flexibiliteit in te bouwen.

07.02 Planning voor de komende vier jaar Met de 32 vastgoedobjecten in de scope van de verduurzamingsopgave is gekeken naar een programmering voor de periode tot 2050. In paragraaf 7.1 is aangegeven dat drie objecten zijn geselecteerd om te verduurzamen in de komende jaren. Het gaat hierbij om De Bunt, De Plantage en de Brandweerkazerne Soest. Deze gebouwen worden niet binnen afzienbare tijd gesloopt of verkocht, De Bunt vraagt om planmatig onderhoud aan het casco, voor de Plantage en brandweerkazerne Soest staan grote(re) vervangingen van de installaties gepland. Daarnaast is de omvang circa 10% van de vastgoedportefeuille binnen de scope van de routekaart en daarmee wordt in één keer een forse energiebesparing gerealiseerd. Ook draagt de gemeente in 2 van de 3 gebouwen zelf de energielasten en is het een goede balans tussen de verschillende beleidsdomeinen, waardoor het representatief is voor de vastgoedportefeuille.

18

Naast het verduurzamen de drie gebouwen zetten we in op het duurzaam vervangen van de veldverlichting van de sportaccommodaties. Het gaat hierbij om circa 90 armaturen, waarbij de traditionele verlichting vervangen wordt voor LED-verlichting. Dit biedt ons de kans om versneld CO2 te reduceren.

07.03 Proces Het verduurzamen van het vastgoed wordt zo veel als mogelijk gekoppeld aan het reguliere beheer en onderhoudsproces. Hierdoor maken we werk met werk. Echter vraagt een intensieve verduurzaming in de praktijk om een projectmatige aanpak. Via de daarvoor bestemde P&C documenten zal de gemeenteraad worden gevraagd het benodigde krediet voor verduurzaming van de objecten vrij te geven. In de praktijk zal dit betekenen dat er afwijkingen ontstaan in de uit te voeren duurzaamheidsmaatregelen. Zowel in hoeveelheden als in investering en besparing. Dit als gevolg van de in hoofdstuk 5 genoemde uitgangspunten en in hoofdstuk 6 genoemde risico’s.

07.04 Doorkijk Deze routekaart is opgesteld als vertrekpunt om de verduurzamingsopgave in beeld te krijgen en de komende jaren aan de slag te gaan met het verduurzamen van het vastgoed. Door gemeente Soest wordt ingezet om de komende jaren (t/m 2025) concreet aan de slag te gaan met drie gebouwen, zie paragraaf 7.2. Daarnaast pakt de gemeente het monitoren van het energieverbruik actief op, net als het initiatief om de veldverlichting te verduurzamen. Met deze aanpak wordt op een programmatische wijze het vastgoed verduurzaamd. Door iedere keer een paar jaar vooruit te kijken en voor die periode een selectie te maken van objecten die verduurzaamd gaan worden, werkt de gemeente stapsgewijs toe naar het einddoel. Verduurzaamd gemeentelijk vastgoed in 2050!

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

19

08. Werk-met-werk Bij het regulier beheer en onderhoud aan gemeentelijke vastgoed nemen we bij voorkeur ook andere opgaven mee. Werk-met-werk-maken noemen we dat. We doen dat omdat dit efficiënter is en we daarmee op korte en lange termijn meer kunnen bereiken.

08.01 Circulariteit De gemeentelijke ambitie is (in lijn met de landelijke ambitie) om in 2050 volledig circulair te zijn. Momenteel kennen wij hier nog geen vastgesteld beleid voor. Desondanks zullen wij bij de daadwerkelijke uitvoering van de verduurzaming in het voorlopig ontwerp rekening worden gehouden met deze ambitie. Tijdens de herijking van de routekaart in 2025 wordt er opnieuw rekening gehouden met onze dan geldende aanpak.

08.02 Klimaatadaptatie Zoals genoemd in hoofdstuk 7 uitvoeringsplan voeren we al enige verduurzaming uit bij het reguliere beheer en onderhoud. Bij de huidige uitvoering onderzoeken we onder andere de kansen om verharde oppervlakten af te koppelen van de gemengde riolering of het aanleggen van groene daken. Daarbij kan de gemeente gebruik maken van de bestaande subsidieregelingen. Zo maken we werk-met-werk. Hiermee werken we nu al aan het verminderen van de effecten van extreme buien, droogte en hitte. Met deze routekaart bestendigen we deze werkwijze en kunnen we ook breder kijken dan alleen daken afkoppelen en groene daken aanleggen. Vanuit klimaatadaptatie zien we deze activiteit ook als een onderdeel van het vergroten van het bewustzijn van bewoners. (Gemeentelijk Water en rioleringsplan 2018-2022).

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

20

09. Bijlage 1: uitgangspunten 09.01 Bouwkosten naar investeringskosten Ervaring leert dat de verduurzaming vaak complexer is dan op voorhand gedacht. Ook ziet de business case er in de werkelijkheid anders uit dan vooraf berekend. Het is daarom van belang om zo transparant mogelijk hierover te zijn. In de doorrekening van de verduurzamingsopgave op portefeuilleniveau is ervoor gekozen om eerst de opgave in beeld te brengen op basis van de directe kosten. Reden hiervoor is omdat veel vastgoedeigenaren verschillende aanvullende elementen meenemen die kostenverhogend werken. Om de doorrekening in de basis zuiver te houden is gekozen om alle aanvullende opslagen in eerste instantie erbuiten te houden en ze daarna toe te voegen. Binnen gemeente Soest wordt voor de verduurzamingsopgave gerekend met een aantal (kostenverhogende) elementen. Het gaat hierbij om de volgende opslagen: 1. Voorbereiding, advies en toezicht 20% 2. BTW-percentage Variabel (o.a. btw compensabel) 3. Onvoorzien 10% 4. Overige (bouwkundige investeringen) 25%

09.02 Energielasten Het vervangen van traditionele maatregelen voor een duurzaam alternatief heeft ook positieve gevolgen voor de exploitatie van het object. Door het inzetten van duurzame maatregelen wordt energie bespaard wat leidt tot lagere energielasten. Deze besparing kan worden ingezet ter dekking van de verduurzamingsinvestering.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Aangezien de gemeente niet voor alle vastgoedobjecten de energielasten (direct) betaald, is het noodzakelijk om met de gebruiker in gesprek te gaan. Met het vastleggen van financiële afspraken wordt een deel van de investering terugverdiend. De situatie waarbij de eigenaar de investering doet en de gebruiker profiteert van de lagere energielasten wordt de split-incentive genoemd. Binnen gemeenten is dit een bekend fenomeen en wordt op verschillende manieren ingevuld (hogere huurlasten, bijlage in de huurovereenkomst etc.). Aangezien wij de gebruiker graag willen betrekken en stimuleren in de verduurzamingsopgave zijn wij van mening dat de gebruiker direct financieel voordeel mag krijgen. Wij gaan daarom niet jaarlijks 100% van het voordeel als gevolg van de lagere energielasten terugvragen, maar een deel -namelijk 70%- daarvan. Dit is in lijn met vele gemeenten en het project VB02 bewustwording huurders uit het Programma Energietransitie. Gesprekken met huurders vinden plaats zodra het object op de planning staat om verduurzaamd te worden.

09.03 Subsidies De energietransitie is een grote en uitdagende opgave. Om vastgoedeigenaren te stimuleren om met verduurzaming aan de slag te gaan, zijn er op landelijk niveau verschillende subsidiemogelijkheden waarvan gebruikt gemaakt kan worden. De meest bekende zijn de SDE+ en ISDE-subsidie. In deze business case is alleen gerekend met de ISDE-subsidie. Dit is een investeringssubsidie en wordt in één keer uitgekeerd. De hoogte van de subsidie is afhankelijk van de duurzame maatregel (warmtepomp en zonneboiler) en het type. De subsidie wordt beschikbaar gesteld door RVO. Overige subsidies kunnen wellicht ingezet worden, maar zijn niet meegenomen in deze doorrekening. Dit vraagt om nader (vervolg) onderzoek.

21

09.04 Uitgangspunten Naast de inhoudelijke uitgangspunten (zie paragraaf 5.4) zijn er ook financiële uitgangspunten. In deze business case zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Representatieve kostenkengetallen zijn gebruikt; 2. Prijspeil 2021 is gehanteerd; 3. Dekking vanuit MJOP wordt meegenomen in het voorlopig ontwerp en is in deze doorrekening buiten beschouwing gelaten; 4. Investeringen vanaf € 10.000 worden meerjarig afgeschreven; 5. De afschrijvingstermijnen zijn: a. Bouwkundig (nieuwbouw) 40 jaar; b. Bouwkundig (overig) 20 jaar; c. Installatietechnisch 30 jaar; 6. Afschrijvingsmethode is lineair; 7. Rentepercentage is 1,4%; 8. Investeringssubsidie wordt in mindering gebracht op de investering; 9. Voor de ISDE-subsidie onderdeel warmtepomp € 3.000; 10. Voor de ISDE-subsidie onderdeel zonneboiler € 1.500; 11. De energiebesparing komt voor 70% ten gunste van de vastgoedeigenaar.

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

22

10. Bijlage 2: gebouwenlijst

Gemeente Soest – Verduurzaming vastgoedportefeuille, september 2021

Locatie

Adres

M2 grondoppervlakte

Bouwjaar

Annapaulownahuis (Kantoor)

Burgemeester Grothestraat 51

258

1893

De Banninghal

Banningstraat 3A

2.038

1988

Sporthal De Bunt

Oude Utrechtseweg 10

924

1974

Gymlokaal Smitsweg

Smitsweg 44

1.080

2008

Brandweerkazerne

Koppenlaan 9

241

1973

Kleedkamers en Kantine

Wieksloterweg OZ 10

497

1985

Kleedkamers en Kantine MHC

1e Heezerlaantje 21

680

2001

Kleed- en clubgebouw S.E.C. Voetbal

Bosstraat 88

557

1965

Kleed- en clubgebouw V.V.Z.’49

Eemweg 2A

810

1973

Kinderdagverblijf Dribbel

Driehoeksweg 16

845

1930

KDV Duinpaleis

Duinweg 21

515

1995

Folly-Dalweg

Dalweg 183

73

1993

Kinderdagverblijf Het Kasteel

Talmalaan 42

940

1955

De Veenweide

Vedelaarpad 53

460

1971

Gebouw De Linde

Christiaan Huygenslaan 4A

480

2001

MFA Soesterberg

Kerklaan 6

520

1978

De Plantage

Smitsweg 311

2.439

2004

Het Wilaertgebouw

Willaertstraat 49

4.617

1999

Hoofdpost Brandweerkazerne

Lange Brinkweg 71

1.039

1998

Kleed- en clubgebouw Eemvogel

Henriëtte Blaekweg 1

360

1995

Kleed- en clubgebouw SO Soest

Bosstraat 137

1.180

2003

Sportboulevard De Engh

Dalweg 181

6.080

1990

Kinderdagverblijf Het Speeldorp

Driehoeksweg 18

260

1966

Sporthal Handboogschieten Jeu de Boules

Eemweg 2C

794

2010

RMN Kantoor en Werkplaats

Lange Brinkweg 79

115

1966

VV Hees Bijeenkomst

Verlengde Oude Utrechtseweg 2A

340

1988

Aula begraafplaats Soest

Veldweg 18

110

1933

Bosschuur onderhoud

Soesterbergsestraat 140

130

1961

Buitensport LTV Soesterberg

Kerklaan 4

260

1978

Gemeentehuis

Raadhuisplein 1

8.806

1992

Kios Foekenlaan

Foekenlaan 25

150

2011

Pers. Onderkomen Veldweg

Veldweg 16

124

1992

23