4a 3 Bijlage 2 Bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o_Toelichting.pdf

Algemene aandachtspunten Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de

31

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.9

Archeologie en cultuurhistorie

4.9.1

Archeologie

Toetsingskader Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. Bij het archeologiebeleid is ook een beleidskaart opgesteld die de zonering van de verschillende archeologische verwachtingswaarden aangeeft. Aan de verschillende verwachtingswaarden zijn voorwaarden gekoppeld wanneer bij bouw- en grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek vereist wordt. Situatie plangebied en onderzoek Het initiatief voorziet in de realisatie van twee nieuwe woningen. In het vigerende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting'.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen met een verstoringsoppervlak groter dan 500 m2 en die dieper dan 30 cm de grond in gaan is in dat geval een archeologisch onderzoek verplicht. De voorliggende ontwikkeling voorziet in realisatie van woningen waarbij het bebouwde oppervlak kleiner is dan 500 m2 . Om deze reden is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. 4.9.2

Cultuurhistorie

Toetsingskader De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt. Situatie plangebied In het plangebied bevinden zich geen Rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Tevens zijn er geen landschappelijke waarden aanwezig welke gewaarborgd dienen te worden. Qua uitstraling wordt het gebouw aangesloten op de aanwezige bebouwing in de omgeving. 4.9.3

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het plan.

32

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

4.10 Kabels en leidingen Hoogspanningskabel Aan de westzijde van het plangebied is een hoogspanningsleiding gelegen. Gelet op de geringe afstand tussen de leiding en de nieuw te bouwen woningen is een quickscan naar elektromagnetische straling uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat de magnetische velden als gevolg van de hoogspanningsleiding laag zijn. Er worden geen normen overschreden. Conclusie Het aspect kabels en leidingen vormt geen verdere belemmering voor het initiatief.

4.11 Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt: Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m²/jr. gebruiksoppervlak Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m²/jr. gebruiksoppervlak Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%. Deze regels gelden niet voor restauratie. Bij de renovatie van de gebouwen zal zoveel mogelijk worden geanticipeerd op deze nieuwe regelgeving. In de wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen. Deze regels gelden niet voor restauratie, desondanks wil de eigenaar onderzoeken welke maatregelen mogelijk zijn zodat geanticipeerd kan worden op deze nieuwe regelgeving. Wettelijk kader Bouwbesluit 2012 De wettelijke eisen volgen uit het bouwbesluit van 2012. Per 1 januari 2015 zijn de eisen ten aanzien duurzaamheid en isolatie aangescherpt.

De volgende eisen zijn wettelijk van toepassing: Minimale isolatiewaarden (Rc): 1. Rc=4,5 m2 .K/W voor gevels, 2. Rc=6,0 m2 .K/W voor daken, 3. Rc=3,5 m2 .K/W voor vloeren; Maximale warmtedoorgangscoëfficiënten (Uw): 1. Gemiddelde Uw=1,65 W/m2 .K voor alle ramen, deuren en kozijnen, 2. Maximale Uw=2,2 W/m2 .K voor afzonderlijke ramen, deuren en kozijnen; Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek; Van de samenstelling van constructieonderdelen van een gebouw met uitsluitend kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan met een totale gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² is de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen gekwantificeerd volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken; Een soortgelijke bepaling geldt ook voor woningen. In het kort: de milieuprestatie van het materiaalgebruik dient berekend te worden en dient toegevoegd te worden aan de omgevingsvergunning. Situatie plangebied Dit initiatief wordt particulier ontwikkeld. Het initiatief wordt volgens het geldende beleid voor nieuwbouw gerealiseerd. Voorts wordt er gasloos gebouwd.

33

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

Conclusie Het initiatief wordt conform de door het rijk en door de gemeente gestelde eisen aan duurzaamheid gerealiseerd. Het initiatief is in lijn met het beleid voor duurzaamheid. De bestaande dienstwoning valt onder de regels voor bestaande bouw. De gasvoorziening blijft in stand.

34

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Dit hoofdstuk bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit: een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen; de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd. Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting omdat het op grond van artikel 3.1.6 van het Bro verplicht is om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld.

De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige bestemmingsregels puntsgewijs besproken.

5.2

De bestemmingen

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de bestemmingsregels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit: Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. 5.2.1

Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast conform de eisen van de SVBP2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'. Voor de begrippen is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan dat elders in Soest geldt. Voor de wijze van meten geldt dat ook deze overeenkomt met dat bestemmingsplan. 5.2.2

Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn die in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Het plangebied kent de volgende bestemmingen:

35

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

Bos - Bostuin De bestemming 'Bos - Bostuin' betreft het grootste deel van het plangebied. Een deel van de tuinen van de te realiseren percelen hebben deze bestemming gekregen omdat deze naast het gebruik als tuin mede bestemd zijn voor bos ten behoeve van het behoud en herstel van de natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Daarnaast zijn de bestaande paddock en paardrijbak op de verbeelding aangeduid. Tuin De gronden rondom de woningen zijn als 'Tuin' bestemd. In deze bestemming zijn beperkt gebouwen en bijbehorende bouwwerken toegestaan. Omdat het gaat om bouwperceel moeten de gronden met de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' gezamenlijk worden beschouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'svt bestaande bebouwing' zijn bijgebouwen toegestaan horend bij de meest westelijk gelegen woning op het perceel. Wonen De gronden bestemd als 'Wonen' mogen worden gebruikt voor wonen. Die woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Ten aanzien van de bijbehorende bouwwerken geldt dat de bijbehorende bouwwerken met de bestemming 'Tuin' moeten worden meegerekend. Leiding - Hoogspanningsverbinding Gronden gelegen binnen de belaste strook (de zakelijke rechtstrook) zijn mede bestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding van ten hoogste 150 kV.

Tevens zijn deze gronden bestemd als veiligheidszone conform de Algemene Voorwaarden Hoogspanningsverbindingen als ook bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijn, zoals een hoogspanningsmast. Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld met een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden opgenomen. Voor het verlenen van een vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige. De dubbelbestemming met betrekking tot archeologie is opgesteld op basis van de beleidskaart archeologie Soest. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven. Waarde - Ecologie Via deze dubbelbestemming wordt de instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden geregeld. Uiteraard is ook voor deze bestemming een omgevingsvergunning nodig om werken en werkzaamheden uit te oefenen. De regels behorende bij de onderliggende hoofdbestemmingen gelden onverkort.

Het is toegestaan te bouwen ten behoeve van deze hoofdbestemming en tevens bouwwerken, geen gebouw zijnde, te realiseren ten behoeve van de ecologie, tot een bouwhoogte van 2 m.

36

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

5.2.3

Algemene regels

De 'Anti-dubbeltelregel' is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemmingsplan wordt overgenomen. Voor de 'Algemene bouwregels', 'Algemene gebruiksregels', 'Algemene afwijkingsregels', 'Algemene wijzigingsregels' en de 'Overige regels' bevatten verscheidene regels van algemene strekking. Deze regels zijn overgenomen uit het voorheen geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'. Voor deze algemene regels geldt hetzelfde als voor de bestemmingsregels: onderdelen van de regels die niet van toepassing zijn in het plangebied zijn uit de artikelen verwijderd. De 'Algemene gebruiksregels' zijn daarbij echter wel uitgebreid. In deze regeling zijn twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Een om te waarborgen dat het inrichtingsplan wordt uitgevoerd en in stand wordt gehouden. De tweede voorwaardelijke verplichting is om te waarborgen dat het beeldkwaliteitsplan wordt uitgevoerd en in stand wordt gehouden. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt. Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Tot slot bevat Artikel 16 de slotregel waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

37

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

38

bestemmingsplan Birkstraat 148 e.o.

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van leges. Tevens is er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening wordt het ontwerp van het bestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. In deze periode heeft een ieder de gelegenheid een zienswijze op het plan in te dienen. Tevens heeft de initiatiefnemer het plan aan de buurt voorgelegd in het kader van participatie. Een verslag hiervan is bijgevoegd in Bijlage 8.

39