4a 2 Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan Molenstraat 157 A.pdf

De meeste typen archeologische resten (bot, houtskool, aardwerk, metaal) zullen door de droge en zuurstofrijke condities slecht zijn geconserveerd. Tevens kunnen aan oude wegen gerelateerde sporen en vondsten worden aangetroffen (karresporen, munten en andere ‘verloren voorwerpen’). De nieuwe ontwikkeling geeft een verstoring die nog onbekend is, maar reikt dieper dan de onderzoeksgrens van 0,30m-mv, zodat potentieel aanwezige archeologische niveaus verstoord kunnen worden en veldonderzoek noodzakelijk is. Uit het verkennend booronderzoek kan worden opgemaakt dat de bodem in grote delen van het plangebied verstoord is tot in de C-horizont. Alleen in boring 5 en boring 7 is een goed ontwikkelde Bhorizont aangetroffen, terwijl in boring 8 een restant van de B-horizont is aangetroffen. Hier is sprake van een moderpodzol. In de rest van het plangebied varieert de verstoringsdiepte van de bodem van 50 cm-mv (boring 4) tot meer dan 220 cm-mv (boring 6). Gemiddeld is de bodem tot een diepte van ca. 90 tot 100 cm-mv verstoord. Gedurende het veldonderzoek zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Wel is in boring 1, 5 en 7 een oude akkerlaag aangetroffen. Hamaland Advies adviseert om in het onderzoeksgebied geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Uit het verkennend booronderzoek blijkt dat in grote delen van het plangebied de bodem tot in de Chorizont verstoord is.

Van de oorspronkelijke top van de C-horizont is in de meeste gevallen circa 20 cm verdwenen, waarmee ook oppervlakkige spoor- en vondstniveaus verdwenen zijn. Indien aanwezig, dan zullen alleen diepe sporen bewaard gebleven zijn, zoals waterputten, standgreppels, etc. Daarnaast is archeologische booronderzoek niet geschikt voor het opsporen van kleinschalige vindplaatsen zoals grafstructuren, veldovens en meiers. In slechts twee van de negen boringen is een duidelijk intacte bodem aangetroffen. Deze intacte bodems liggen in de randzone van het plangebied waar minder bodemverstorende activiteiten hebben plaatsgevonden. Onze verwachting is dat indien in deze intacte bodems nog een archeologische vindplaats aanwezig is deze zich voornamelijk buiten het plangebied zal bevinden. Hamaland Advies ziet dan ook geen belemmeringen om het plangebied vrij te geven voor toekomstige bouwwerkzaamheden. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het planvoornemen geen negatieve effecten ten aanzien van archeologische waarden genereert.

5.9

Cultuurhistorie

Per 1 september 2017 is de Erfgoedwet in werking getreden. In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Toelichting (ontwerp)

35

bestemmingsplan Molenstraat 157A

Er bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten in de nabijheid van de planontwikkeling. Wel is er op het plangebied een beschermd dorpsgezicht gesitueerd. Deze zichtlijn wordt met het planvoornemen geconserveerd en door het stedenbouwkundig programma versterkt. Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.10

Leidingen

In het plangebied zijn geen leidingen met een planologisch relevante beschermingszone gelegen, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding met het plangebied.

36

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Molenstraat 157A

Hoofdstuk 6 6.1

Juridisch plan

Algemeen

Het bestemmingsplan "Molenstraat 157A" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

6.2

Planmethodiek

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3

Verbeelding

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht. In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt. BestemmingWonen en Wonen - gestapeld Deze bestemming maakt het bouwen en het gebruik van de planlocatie als woonlocatie mogelijk waarbij er een woongebouwen mogen worden opgericht binnen de bouwvlakken.

Op de verbeelding is de ligging en de omvang van de bouwvlakken afgestemd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden die voor deze gronden zijn ontwikkeld. BestemmingGroen - wijkgroen Deze bestemming richt zich op de gronden die als groene zone worden ingericht. De regels binnen deze bestemming zijn regels die binnen de gemeente Soest standaard gelden voor groenvoorzieningen. Waterberging is binnen deze bestemming ook mogelijk BestemmingTuin Deze bestemming richt zich op de gronden die als tuin worden ingericht. Binnen deze bestemming is de aanduiding 'specifieke vorm van tuin-openheid' opgenomen waarmee dergelijke gronden niet worden aangemerkt als 'erf' zoals bedoeld in artikel 1 bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht en Toelichting (ontwerp)

37

bestemmingsplan Molenstraat 157A vergunningsvrije bouwwerken daarmee niet zijn toegestaan. Daarmee wordt het open karakter van de Soester Eng zo veel mogelijk geborgd.

BestemmingVerkeer Deze bestemming richt zich op de gronden die als onsluiting en/of parkeervoorziening worden ingericht. De regels binnen deze bestemming zijn regels die binnen de gemeente Soest standaard gelden. Bestemming Waarde - gemeentelijk beschermd dorpsgezicht Binnen deze bestemming wordt het cultuurhistorisch waardevolle dorpsgezicht planologisch beschermd. Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene bouwregels, de Algemene gebruiksregels en de Algemene afwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

38

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Molenstraat 157A

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaald dat, indien er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, onder meer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze verhaald moeten kunnen worden op de initiatiefnemer c.q. de ontwikkelaar. Een en ander kan worden geregeld in overeenkomsten of middels opneming binnen een grondexploitatie. De ontwikkeling van het gemeentewerfterrein aan de Molenstraat in Soest is een initiatief van de gemeente Soest om gezamenlijk met De Alliantie tot planontwikkeling/woningbouw te komen. De financiële uitvoerbaarheid en de realisatie van het voorziene ontwikkelplan met voorliggend bestemmingsplan, worden door opneming in een grondexploitatie en een daaruit voortvloeiende koopovereenkomst met De Alliantie verzekerd. Het vastleggen van het gemeentelijke kostenverhaal in een exploitatieplan is daarom niet aan de orde.

Programma De omvang en samenstelling van het bouwprogramma is afgestemd op het uitgangspunt dat deze tenminste uitkomt op een kostendekken financieel resultaat. Mede met het oog hierop is het gemeentewerfterrein aangewezen voor woningbouw. In het plan wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van 56 woningen. Hiervan zullen er 42 worden gerealiseerd in 2 complexen van ieder 21 appartementen in de sociale huursector. Daarnaast omvat het plan 7 woningen in de sociale huursector en nog eens 7 eengezinswoningen in de midden huursector.

Kosten, opbrengsten en saldo De kosten in de grondexploitatie zijn realistisch geraamd op basis van het voorlopig ontwerp en de globale inrichtingsschetsen voor het plangebied. In de grondexploitatie is rekening gehouden met kosten van tijdelijk beheer, slopen, saneren, (her)inrichting van groen en verharding, bouw- en woonrijp maken van de woon- en verblijfsgebieden, planontwikkeling en -begeleiding, voorbereiding en toezicht, mogelijke planschade en rentelasten. De grondexploitatie moet sluiten op tenminste een neutraal financieel resultaat.

Fasering De bouw van de woningen is gepland in de periode 2021 tot en met 2023. De fasering van het bouw- en woonrijp maken is hieraan gerelateerd. De financiële effecten van de fasering als gevolg van rentekosten en loon- en prijsstijgingen zijn in de kostenramingen verdisconteerd.

Risico's De grootste risico's voor de ontwikkelingen in het plan voor het gemeentewerfterrein zijn: extra kosten en vertraging als gevolg van gevonden niet ontplofte explosieven; extra kosten en vertraging als gevolg van het vinden van cultuurhistorisch van belang zijnde objecten; afhankelijkheid en wensen van de andere partij(en); onvoorziene complexiteit bij de uitvoering in de openbare ruimte i.v.m. boomwortels, waterhuishouding, aanwezige flora en fauna etc.; bezwaren van omwonenden op het planvoornemen.

Toelichting (ontwerp)

39

bestemmingsplan Molenstraat 157A

Hoofdstuk 8 8.1

Overleg & inspraak

Overleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. In dit kader zijn er sessies gehouden waar omwonenden, de gemeente Soest, van Dijk&co, Change.nl en de Alliantie de plannen hebben gepresenteerd en met elkaar hebben besproken. Deze zogenaamde werfsessies hebben periodiek plaatsgevonden. Het participatietraject heeft een actieve rol gehad in de vormgeving van de plannen en de stedenbouwkundige opzet. In de eerste sessie zijn aan de hand van twee ontwerptafels, één voor wonen en één voor openbare ruimte, deze onderwerpen in algemene zin besproken. Daarbij zijn de kernwaarden die belangrijk worden geacht ingedeeld naar vier thema's (algemeen, groen/water, bebouwing en verkeer) en op hoofdlijnen samengevat. Dit is gebundeld in het verslag van deze sessie in Bijlage 15. Tijdens de tweede werfsessie zijn twee voorkeursmodellen getoond. Dit waren modellen die op dat moment nog in ontwikkeling waren. De opmerkingen bij beide modellen zijn meegenomen en meegewogen in de interne besprekingen bij de Alliantie en gemeente.

De belangrijkste onderwerpen die daarbij een rol speelden waren: Aandacht voor afwatering. Aandacht voor positionering en hoogte van de gebouwen. Aandacht voor groen in het gebied en de omlijsting, zowel aan de Engzijde als aan de zijde van de Nieuweweg. De volledige verslaglegging van deze sessie is bijgevoegd in Bijlage 16. In verband met de coronacrisis is ervoor gekozen om middels enquetes informatie te verkrijgen over de voorkeuren voor beide modellen zoals in voorgaande werfsessie besproken. Op de digitale werfsessie zijn deze uitkomsten vervolgens besproken. Van de respondenten hebben 7 mensen aangegeven een voorkeur te hebben voor model A (model met één appartementengebouw), 4 mensen hebben de voorkeur voor model B (model met twee appartementengebouwen) en 2 mensen hebben geen voorkeur. Gemeente en de Alliantie hebben een voorkeur voor model B omdat dit model meer woningen biedt voor 1- en 2-persoonshuishoudens, er meer ruimte voor waterberging is en dit model een groene buffer biedt. Er is in de verdere uitwerking rekening gehouden met de opmerkingen in de enquête en eerdere werfsessies. Zo wordt onderzocht of een plat dak voor de appartementen mogelijk is (waardoor bouwhoogte lager wordt) en of waterberging op een goede manier kan worden ingepast. Een en ander is beschreven in het verslag in Bijlage 17. In de laatste werfsessie is het ontwerp gespresenteerd.

Hierbij is aangegeven hoe de verschillende uiten aandachtspunten uit de vorige werfsessies zijn opgenomen in het ontwerp. Ondermeer de platte daken zijn gehonoreerd. Voor een volledig overzicht van de uitgangspunten en aandachtspunten binnen het ontwerp zie het gespreksverslag in Bijlage 18.

Naast de werfsessies is in het kader van het vooroverleg is het plan besproken met volgende partijen: Provincie; Waterschap. Te zijner tijd zullen eventuele opmerkingen uit het vooroverleg hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.

40

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Molenstraat 157A

8.2

Inspraak

Het ontwerp-bestemmingsplan wordt op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht in het kader van de zienswijzen gedurende 6 weken voor een ieder ter visie gelegd.

Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen bij de besluitvorming worden betrokken.

Toelichting (ontwerp)

41