4. Bijlage 3 Ontwerp BP Orlandolocatie Di Lassostraat

ORLANDOLOCATIE DI LASSOSTRAAT Soest bestemmingsplan 29 november 2023

1/1

Orlandolocatie Di Lassostraat Soest

Bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0342.BPSOE0088-0201

01-09-2023 06-10-2023 29-11-2023

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

projectnummer:

20192065 opdrachtleider:

drs. M. Kegler

Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Ligging plangebied

9

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

2.1

Bestaande situatie

11

2.2

Toekomstige situatie

13

2.3

Vigerend bestemmingsplan

15

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

17

3.1

Rijksbeleid

17

3.2

Provinciaal beleid

20

3.3

Gemeentelijk beleid

24

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

29

4.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

29

4.2

Archeologie

30

4.3

Cultuurhistorie

30

4.4

Verkeer en parkeren

33

4.5

Bedrijven en milieuzonering

38

4.6

Geluid

39

4.7

Externe veiligheid

41

4.8

Bodem

44

4.9

Luchtkwaliteit

45

4.10

Ecologie

46

4.11

Water

49

4.12

Kabels en leidingen

55

Juridische planbeschrijving

57

5.1

Algemeen

57

5.2

Inleidende regels

57

5.3

Bestemmingsregels

57

5.4

Algemene regels

58

5.5

Overgangs- en slotregels

58

Hoofdstuk 5

3/104

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

59

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59

6.2

Economische uitvoerbaarheid

59

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Bomen Effect Analyse

Bijlage 2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 3

Onderzoeksrapport inrichtingslawaai

Bijlage 4

Onderzoeksrapport wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Verkennend milieukundig bodemonderzoek

Bijlage 6

Stikstofmemo

Bijlage 7

Quickscan flora en fauna

4/104

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

79

Artikel 1

Begrippen

79

Artikel 2

Wijze van meten

84

Bestemmingsregels

85

Artikel 3

Groen

85

Artikel 4

Verkeer

86

Artikel 5

Wonen

87

Artikel 6

Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3

90

Hoofdstuk 3

Algemene regels

93

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

93

Artikel 8

Algemene bouwregels

94

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

95

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

96

Artikel 11

Algemene wijzigingsregels

97

Artikel 12

Overige regels

98

Overgangs- en slotregels

99

Slotbepaling

99

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4 Artikel 13

Bijlagen regels Bijlage 1

5/104

Staat van bedrijfsactiviteiten

6/104

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van 50 (senioren)appartementen mogelijk aan de Di Lassostraat in de gemeente Soest. In het verleden was hier het multifunctionele centrum genaamd 'Orlando' aanwezig. In het centrum was onder andere een sporthal aanwezig. De bebouwing is in het verleden gesloopt met het voornemen om op deze locatie appartementen te ontwikkelen. Het te realiseren appartementencomplex zal verbonden worden met het naastgelegen appartementencomplex aan de Klarinet. In deze verbinding worden een fietsenstalling en vier ondersteunende kantoorruimtes gerealiseerd. Ter plaatse van de planlocatie zijn in het bestemmingsplan 'Boerenstreek Overhees' (vastgesteld d.d. 20 januari 2011) de bestemming 'Maatschappelijk', 'Tuin' en 'Wonen' opgenomen. Binnen deze bestemmingen is het realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende voorzieningen niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de woonwijk Overhees in de gemeente Soest (zie figuur 1.1). De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door het Medisch Centrum Overhees en Basisschool De Bron en de straten de Klarinet, de Sweelinckstraat en de Di Lassostraat. Aan deze straten bevinden zich voornamelijk (senioren)woningen. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich een bomenrij waarachter het appartementencomplex aan de Klarinet gelegen is.

Figuur 1.1 - Ligging plangebied 9/104

Figuur 1.2 - Directe omgeving plangebied (Bron: Streetsmart Cyclomedia (schermopname 04-03-2022)

10/104

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Het plangebied betreft een braakliggend stuk grond met daarbij meerdere parkeerplaatsen. Tot voorheen was er op deze grond een sporthal en andere bebouwing met een maatschappelijke functie aanwezig die reeds gesloopt zijn ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. In de figuren 2.2 tot en met 2.4 zijn aanzichten op het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 - Aanzichten op het plangebied vanuit navolgende figuren (plangrens is globaal weergegeven en komt niet geheel overeen met het daadwerkelijke plangebied)

Figuur 2.2 - Aanzicht op parkeerplaats vanuit hoek Klarinet en Di Lassostraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com)

11/104

Figuur 2.3 - Aanzicht op parkeerplaats vanuit hoek Sweelinckstraat en Di Lassostraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com)

Figuur 2.4 - Aanzicht op braakliggend terrein vanuit Sweelinckstraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com) In het westen van het plangebied is een groenstrook aanwezig waarbinnen zich voornamelijk bomen bevinden. De bomenrij bevindt zich op de perceelsgrens en scheidt het braakliggende terrein van het appartementencomplex aan de Klarinet aan de westzijde.

12/104

2.2

Toekomstige situatie

Ter plaatse van de voormalige sporthal worden 50 huurappartementen voor senioren gerealiseerd met daarbij ondersteunende kantoorruimtes. In het plan worden 28 sociale huur appartementen gerealiseerd en 22 in de vrije sector. Het appartementengebouw zal parallel aan de Sweelinckstraat worden gebouwd (zie figuur 2.5). Onderstaande figuren geven een impressie van het nieuw te realiseren appartementengebouw. Bij de uitwerking van het gebouw is rekening gehouden met de ligging in de wijk. Het appartementengebouw zal bestaan uit vier bouwlagen en qua uitstraling aansluiten op de omliggende bebouwing en omgeving.

Figuur 2.5 - Beoogde ontwikkeling vanaf de hoek van de Sweelinckstraat en de Di Lassostraat (Bron: Stijlgroep) Naast de appartementen zal een parkachtig middengebied aangelegd worden. Een groot deel van e bestaande parkeerplaatsen worden aangepast en aangesloten worden op het nieuwe ontwerp. Daarbij worden zoveel mogelijk bestaande materialen gebruikt. In totaal worden 71 parkeerplaatsen gerealiseerd die allen openbaar toegankelijk zullen zijn.

13/104

Figuur 2.6 - Luchtschets van de beoogde bebouwing met parkachtig middengebied (Bron: A3 Architecten)

Figuur 2.7 - Impressie binnenterrein (bron: Stijlgroep) Ter plaatse van de huidige bomenrij aan de westzijde van het plangebied zal de toekomstige bebouwing gekoppeld worden aan het huidige appartementencomplex dat aan de Klarinet gelegen is. In dit deel van de bebouwing wordt een algemene ruimte voor de bewoners, een fietsenstalling en een kantoor van ca. 200 m² bvo gerealiseerd. In de kantoorruimte worden werkzaamheden verricht door de verhuurder ten behoeve van de verhuur, de administratie en het beheer van de appartementen.

14/104

Ter plaatse van (een gedeelte van) de beoogde kantoorruimte is in de huidige situatie een appartement aanwezig op de begane grond. Deze zal worden omgebouwd tot kantoorruimte. In dit bestemmingsplan wordt een kantoorruimte op de begane grond planologisch mogelijk gemaakt door middel van een aanduiding. De overige verdiepingen zullen ongewijzigd bestemd blijven voor wonen.

2.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Boerenstreek Overhees' dat op 20 januari 2011 is vastgesteld. Binnen het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Tuin'. Tevens ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3' op het plangebied en geldt een maatvoeringsaanduiding voor de goot- en bouwhoogte van 8 meter. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de geldende bestemmingen en de aangegeven maatvoering voor goot- en bouwhoogte.

Figuur 2.7 - Vigerend bestemmingsplan met plancontour 15/104

16/104

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (2020) en Barro (2020) In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Nationale belangen De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het Bkl is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Toetsing en conclusie De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid. 3.1.2 Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (art. 3.6.1 Bro, juli 2017) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Toetsing Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving.

Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen of minder dan 500 m2 niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen maakt 50 seniorenappartementen aan de Di Lassostraat in Soest mogelijk, waarvan 28 sociale huur en 22 in de vrije sector huur. Dit zijn meer dan 12 woningen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden, dus is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is de behoefte beschreven.

17/104

Beschrijving behoefte De woningbehoefte blijkt uit diverse rapporten die hierna worden behandeld. Staat van de woningmarkt Provincie Utrecht (2022) De woningmarkt in de provincie Utrecht staat onder zeer grote druk. Er is een nijpend woningtekort en voor veel huishoudens met een laag of een middeninkomen is het zeer lastig om betaalbare woonruimte te vinden. Om een gezonde en aantrekkelijke provincie te blijven is het noodzakelijk om de woningmarkt meer in balans te brengen. Dit betekent dat er niet alleen meer – maar ook versneld – woningen gebouwd moeten worden. Om dit te bereiken heeft de provincie Utrecht het Uitvoeringsprogramma Versnelling Woningbouw opgesteld. Het hoofddoel van dit programma is de versnelling van de woningbouw met het streven om te komen tot 10.000 woningen per jaar en met het streven tenminste 50% van de nieuwe woningen te realiseren in het sociale en middeldure segment. De verwachting is dat het aantal huishoudens in de regio Amersfoort (waar Soest deel van uitmaakt) tot 2035 toeneemt met 23.060.

Figuur 3.1 Prognose huishoudens per regio (Bron: Staat van de woningmarkt 2022) Het aantal mensen dat op zoek is naar een sociale huurwoning in de provincie Utrecht blijft toenemen. Uit de ontwikkeling van de slaagkansen komt naar voren dat woningzoekenden een steeds kleinere kans hebben om een sociale huurwoning te vinden. De harde planvoorraad (status april 2022) telt in de regio Amersfoort 12.150 woningen Er ligt op korte termijn dan ook een belangrijke opgave in het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit.

Figuur 3.2 Plancapaciteit (Bron: Staat van de woningmarkt 2022) Monitor wonen provincie Utrecht (2022) De provincie Utrecht is continu bezig met het monitoren van haar toekomstige woningbouwlocaties. Dit inzicht is nodig om er voor te zorgen dat het woningaanbod in de provincie in de toekomst aansluit op de behoefte van haar inwoners. De woningbouwplannen worden door de gemeenten in de provinciale planmonitor Wonen ingevuld. Voor de gemeente Soest is de harde en zachte plancapaciteit in beeld gebracht. Er zijn in de gemeente plannen voor 3.011 woningen waarvan harde plannen voor 511 woningen (stand oktober 2022).

18/104

Masterplan Wonen Soest (2019) Op basis van het gemeentelijke woonbeleid blijkt er tot 2025 behoefte te zijn aan 770 extra woningen in de kern Soest. Het woningbehoefteonderzoek uit 2019 wijst uit dat er met name een tekort is aan betaalbare woningen voor starters en toegankelijke woningen voor ouderen die kleiner willen gaan wonen. In het Masterplan Wonen en de daarop gebaseerde doelgroepenverordening zijn streefpercentages geformuleerd voor het aandeel goedkope woningen per nieuwbouwplan. Deze streefpercentages zijn als volgt:  20% sociale huur  5% vrije sector huur  25% koop

Figuur 3.3 - Voorstel aandeel goedkope woningen per nieuwbouwplan (Bron: Masterplan Wonen Soest) Met de beoogde woningbouwontwikkeling wordt uitsluitend voorzien in huurwoningen. Het woningbouwprogramma bestaat ui 50 woningen waarvan 28 (56%) onder de sociale huursector vallen, de overige woningen worden gerealiseerd in de vrije sector. Daarmee voldoet de ontwikkeling ruimschoots aan het streefpercentage voor sociale huur uit het Masterplan Wonen Soest. Het masterplan wordt in 2023 geëvalueerd, mede gelet op de druk op de woningmarkt en de betaalbaarheid. Woondeal Addendum Regio Amersfoort (juli 2021) De negen gemeenten in de regio Amersfoort hebben een woondeal gesloten met het Rijk, de provincie en woningbouwcorporaties. Voor meerdere thema's gaat de gemeente met deze partijen samenwerken. Dit gaat over het versnellen van woningbouw voor in totaal 23.000 woningen, het bereikbaar houden van kernen, duurzaam en groen bouwen, wonen en zorg en vitale wijken. Volgens huidige inzichten zijn er tot 2030 1.450 woningen nodig op versnellingslocaties in Soest (1.000 op inbreidingslocaties) en Soesterberg (450 op Soesterberg-Noord). Maar ook in de periode daarna blijft de woningbehoefte groot. Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (december 2021) De gemeente start in 2023 de zoektocht naar nieuwe locaties voor woningbouw voor de periode vanaf 2030.

Dit is als één van de uit te werken programma's onder de omgevingsvisie benoemd (Programma Selectie van toekomstige bouwlocaties). Coalitieakkoord 2022-2026, bouwen aan de toekomst, samen aan de slag In het coalitieakkoord 2022-2026 wordt uitgegaan van 1.500 woningen tot 2030. De coalitie wil voortvarende ontwikkeling van de reeds aangewezen locaties waarbij de gemeente in overwegende mate zelf regievoerder is. Het Orlandoterrein is specifiek benoemd.

19/104

Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er bestaat zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan de woningen. Er is te weinig harde plancapaciteit en er is behoefte aan betaalbare levensloopbestendige woningen in de categorie sociale huur en middenhuur.

3.2

Provinciaal beleid

De provincie Utrecht heeft een Omgevingsvisie en interim omgevingsverordening opgesteld om de plannen van de provincie voor de komende jaren vast te leggen in beleidsstukken. De omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie er in 2050 uit moet komen te zien. De omgevingsverordening stelt regels op verschillende onderdelen om de speerpunten uit de Omgevingsvisie concreet te maken en uiteindelijk te kunnen realiseren. Hieronder wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidsstukken van de provincie Utrecht. 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht (vastgesteld d.d. 9 februari 2022) De provincie streeft ernaar om in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn. In de omgevingsvisie beschrijft de provincie aan de hand van de volgende zeven beleidsthema's hoe zij een gezonde en veilige leefomgeving wil ontwikkelen en beschermen: 1. Stad en land gezond 2. Klimaatbestendig en waterrobuust 3. Duurzame energie 4. Vitale steden en dorpen 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van appartementen zijn de thema's 'Stad en land gezond', 'Klimaatbestendig en waterrobuust', ' Duurzame energie' en 'Vitale steden en dorpen' van belang. Stad en land gezond De provincie bevorderd gezondheid in woon-, werk- en leefgebieden.

Er wordt ingezet op verbetering van de luchtkwaliteit, vermindering van hinder door geluid, geur en licht en geen toename van externe veiligheidsrisico’s. Ook worden voldoende groene, rustige gebieden in en in de nabijheid van stad en dorp toegejuicht en worden gebieden zodanig ingericht dat deze uitnodigen tot wandelen en fietsen en daarmee tot gezond gedrag. Klimaatbestendig en waterrobuust De provincie zet zich samen met waterbeheerders, gemeenten en Rijk in voor een klimaatbestendige en waterveilige provincie. In paragraaf 4.11 wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleid dat geldt voor het aspect water. Duurzame energie De ambitie van de provincie is om in 2050 een CO2-neutrale provincie te zijn. Het beleid dat vastgelegd is in de omgevingsvisie ziet toe op de gehele provincie en duurzame energie op gebiedsniveau.

20/104

Vitale steden en dorpen De provincie erkent de behoefte aan woningen. Voor de periode tot 2040 (de scope van het programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. Voor kleinere kernen speelt het vraagstuk hoe deze kernen vitaal te houden. In algemene zin kiest de provincie ervoor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Daarbij wordt aandacht gevraagd voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Om het wonen in de provincie betaalbaar te houden wil de provincie dat ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment. Toetsing De ambities uit de omgevingsvisie van de provincie Utrecht hebben betrekking op een hoog schaalniveau. Hieronder wordt per relevant thema aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling op klein schaalniveau bijdraagt aan de ambities van de provincie. Stad en land gezond In het ontwerp van het appartementencomplex is rekening gehouden met een gezonde en veilige leefomgeving. Binnen het plangebied is de auto te gast en is een parkachtig middengebied vormgegeven. Het parkachtige middengebied draagt bij aan de groene uitstraling van de ontwikkeling en de groenvoorzieningen in de wijk.

In hoofdstuk 4 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de relevante omgevingsaspecten om een gezond woon- en leefklimaat te garanderen. Klimaatbestendig en waterrobuust Zie paragraaf 4.11. Duurzame energie Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt ten aanzien van duurzame energie dat de vergunningsaanvraag sinds 1 januari 2021 moet voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EFBD). Met het voldoen aan de gestelde eisen voor BENG wordt bijgedragen aan de ambitie van de provincie op het gebied van duurzame energie. Vitale steden en dorpen Het appartementencomplex wordt gerealiseerd in een woonwijk ter plaatse van de voormalige sporthal. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt in een binnenstedelijk gebied voorzien in de woningbehoefte van senioren. Daarbij wordt met het realiseren van 28 sociale huurappartementen ruim voldaan aan de eis van de provincie om ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen te realiseren in het sociale of middeldure segment. Conclusie De ontwikkeling draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht. 3.2.2 Interim omgevingsverordening (vastgesteld d.d.

10 maart 2021) De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die op 1 april 2021 inwerking is getreden en een looptijd heeft totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt.

21/104

De interim omgevingsverordening vervangt voorheen geldende verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur- en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en algemene maatregelen van bestuur. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Deze regels gelden rechtstreeks voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Hieronder wordt nader ingegaan op de relevante thema's en bijbehorende regels uit de interim omgevingsverordening. Bereikbaarheid Artikel 4.1 Instructieregel bereikbaarheid 1. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. 2. De motivering op het bestemmingsplan bevat: a. een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze nieuwe ontwikkelingen tot gevolg hebben; b. een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen; c. een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende (regionale) verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan; en d.

een analyse of de bereikbaarheid door de beoogde ontwikkelingen wordt verslechterd en of de reistijd significant toeneemt. 3. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets als bedoeld in de Bijlage 13 Mobiliteitstoets Cultuurhistorie bij deze verordening uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen. Toetsing In paragraaf 4.4 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het aspect verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling, de ontsluiting, de invloed daarvan op de omgeving en of er voldoende parkeergelegenheid is. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling geen knelpunten veroorzaakt in de bereikbaarheid. Er wordt voldaan aan de voorwaarden uit artikel 4.1 van de provinciale omgevingsverordening. Wonen, werken en recreëren Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

22/104

Figuur 3.4 - Stedelijk gebied gemeente Soest (Bron: Interim omgevingsverordening Provincie Utrecht) Toetsing Artikel 9.17 Instructieregel verstedelijking Het plangebied is gelegen in binnen het stedelijk gebied van de gemeente Soest (zie figuur 3.4). Voor dit gebied geldt het provinciaal programma Wonen en werken van de regio Amersfoort. In Soest is in het programma ruimte opgenomen voor 1.279 woningen. Het toevoegen van 50 (senioren)woningen past binnen het provinciale vastgestelde programma Wonen en werken. In paragraaf 4.8 wordt onderbouwd aan de hand van een uitgevoerd bodemonderzoek dat er geen planologische belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling ten aanzien van het aspect bodem. Er wordt voldaan aan de instructieregel voor verstedelijking. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels uit de interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

23/104

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stap voor stap ver komen - Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (vastgesteld d.d. 21 december 2021) In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling. Beleidskader De gemeente Soest is een aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:  Woningen (bestaand en nieuw)  Bedrijventerreinen en werken  Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)  Voorzieningen (zorg, scholen etc.)  Mobiliteit  Omgevingskwaliteit (milieu (gezondheid), erfgoed en beeldkwaliteit) In de visie wordt de bevolking van Soest omschreven als een gevarieerde gemeenschap. Er wonen en leven veel verschillende bevolkingsgroepen, jong en oud, van verschillende achtergronden en met uiteenlopende inkomens.

En die gemeenschap is heel actief, organiseert zich en onderneemt samen van alles. Daarin is er een grote diversiteit. Dat actieve, ondernemende, en de diversiteit wordt als waardevol bestempeld. De landelijke druk op de woningmarkt is in Soest zeer merkbaar. Met name voor starters en voor ouderen die kleiner willen gaan wonen is het lastig een passende woning te vinden. Een langdurig gebrek aan woningen heeft effecten op de bevolkingsopbouw en de voorzieningen. Als er minder dan de ‘verdunning’ (minder mensen per woning, momenteel landelijk 0,38%/jaar) wordt bijgebouwd krimpt de bevolking. En als woningen erg duur zijn zullen bepaalde groepen weggedrukt worden waardoor bepaalde voorzieningen minder nodig zijn (bijvoorbeeld scholen), andere voorzieningen veranderen en er komen ook weer nieuwe bij. Op dit moment heeft Soest een bevolkingsprofiel met veel ouderen en redelijk veel gezinnen met kinderen. Dat is een kernkwaliteit van de gemeente Soest en de opgave voor deze omgevingsvisie is hoe je met woningbouw die opbouw in stand kunt houden en of het wenselijk zou zijn deze nog wat te verjongen. Toetsing en conclusie Met de beoogde ontwikkeling worden 50 seniorenappartementen gerealiseerd in de wijk Overhees. De gemeente Soest bestempelt in de omgevingsvisie het bevolkingsprofiel met veel ouderen en redelijk veel gezinnen met kinderen als een kernkwaliteit van de gemeente.

Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ambitie van de gemeente Soest om te voorzien in voldoende passend woningaanbod om de gevarieerde gemeenschap van Soest in stand te houden.

24/104

3.3.2 Masterplan Wonen Soest Op 20 mei 2020 heeft de gemeenteraad het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Aanleiding hiervoor is dat in de jaren voorafgaand aan de totstandkoming van dit Masterplan de druk op de woningmarkt sterk is toegenomen. Door de gestegen prijzen voor koopwoningen hebben mensen met een lager of middeninkomen minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bovendien is het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter dan het aanbod. Met name in een centraal gelegen regio als Soest. Het is daarom van groot belang om de komende jaren meer, en de juiste, woningen te bouwen. Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. Gestreefd wordt naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen. Een randvoorwaarde daarbij is dat zorgvuldig met de ruimte en het buitengebied wordt omgegaan, om het woonmilieu waar Soest trots op is zoveel mogelijk te behouden en te versterken.

Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten:  de woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de eigen inwoners;  met de woningbouw wordt gestreefd om doorstroming op de woningmarkt stimuleren;  gestreefd wordt naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)  In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Dit onderzoek leverde een woningbehoefte van 770 woningen op voor de periode tot en met 2025. Deze behoefte wordt al deels ingevuld met bestaande plannen, waardoor de resterende woningbehoefte uitkomt op 635 woningen. Hiervoor zijn ruim 50 woningbouwlocaties beschikbaar, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 woningen. De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren op twee soorten woningen:  huurappartementen: een vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning;  betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken. Het beleid is er daarom op gericht met de nieuwe plannen te voorzien in deze kwalitatieve vraag, maar ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren en zorgen voor voldoende gevarieerd aanbod.

Toetsing en conclusie Het planvoornemen maakt 50 seniorenappartementen op de Orlandolocatie in Soest mogelijk, waarvan 28 sociale huur en 22 in de vrije sector huur. Het Masterplan Wonen Soest heeft als speerpunt te voldoen aan de vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning, waardoor voorzien wordt in kwalitatieve vraag, maar ook de doorstroming gestimuleerd wordt middels voldoende gevarieerd aanbod. Met het realiseren van deze appartementen voor senioren in deze sector wordt bijgedragen aan de ambities in het Masterplan Wonen Soest.

25/104

3.3.3 Beleid bescherming en kap van bomen (2012) Beleidskader De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, onder meer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categorieën:  bomenstructuren  monumentale bomen  waardevolle bomen  particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²  overige openbare bomen Toetsing Binnen de mogelijke invloedsfeer van de geplande werkzaamheden staan in totaal 78 behoudenswaardige bomen. Om te beoordelen of de geplande werkzaamheden nadelige gevolgen hebben voor de bomen is door Treevision een Bomen effect analyse. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1. Naar aanleiding van de uitgevoerde bomen effect analyse zijn themakaarten opgesteld door Stijlgroep. In figuur 3.5 is weergegeven welke bomen in de huidige situatie gekapt worden. In figuur 3.6 is vervolgens aangegeven welk bomen behouden blijven en welke bomen aangeplant worden. In totaal worden 24 bomen gekapt en worden 23 nieuwe bomen geplant. Daarnaast worden ook 9 grote heesters geplant.

Figuur 3.5 - Themakaart 'te kappen bomen' (Bron: Inrichtingsplan Stijlgroep) 26/104

Figuur 3.6 - Themakaart 'bomen ontwerp' (Bron: Inrichtingsplan Stijlgroep) Conclusie Het beleidsdocument bescherming en kap van bomen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

27/104

28/104

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.  Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

 Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. Onderzoek In het Besluit milieueffectrapporten (Besluit m.e.r.) is vastgelegd wanneer een milieueffectrapport (MER) of een milieueffectbeoordeling (m.e.r.-beoordeling) moet worden opgesteld bij projecten, plannen en besluiten. Voor de beoogde ontwikkeling is het volgende onderdeel van belang: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Omdat de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarden uit het Besluit milieueffectrapporten valt, is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze is toegevoegd in Bijlage 2 van de toelichting. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het project leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen, mits, indien nodig, ecologische mitigerende maatregelen genomen worden. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een

29/104

4.2

Archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) is geregeld dat de verantwoordelijkheid voor het beheer van de archeologie bij de gemeente ligt. Dit houdt onder andere in dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Onderzoek Op grond van de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Op en in de gronden waar deze dubbelbestemming geldt mag zonder archeologisch onderzoek gebouwd worden indien de maximale oppervlakte van de ontwikkeling 10.000 m². De beoogde ontwikkeling beslaat een oppervlak van ca. 7.000 m² en blijft daarmee onder de gestelde grens. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3

Cultuurhistorie

Ontstaansgeschiedenis De wijk Overhees is in de zeventiger en tachtiger jaren aan de zuidwestzijde van de kern Soest gerealiseerd. Deze wijk sluit aan op de wijken Klaarwater en Smitsveen. In de negentiger jaren is de wijk Boerenstreek ten noorden van de wijk Overhees gerealiseerd Overhees De wijk Overhees is ruim 80 hectare groot en bevat circa 2.000 woningen. In deze wijk ligt de nadruk duidelijk op de woonfunctie. Voor het grootste deel van de wijk vindt de verkavelingsrichting haar oorsprong in het oude afwateringspatroon van het oorspronkelijke ‘ontginningslandschap’. De paden Dorpsstreek en Boerenstreek zijn als cultuurhistorisch structuurelement gehandhaafd. Met name het pad de Dorpstreek fungeert als belangrijke drager van de wijk. De Dorpstreek doorsnijdt de wijk in oostwestrichting. In noord-zuidrichting wordt de wijk doorsneden door een centrale groenzone. De bebouwing is over het algemeen in relatief kleine clusters gerealiseerd. Deze clusters worden door middel van verkeersluwe woonerven ontsloten. De oriëntatie van de woningen is voornamelijk gericht op deze woonerven. Deze wijze van verkaveling heeft ertoe geleid dat op diverse plaatsen aan de wijkontsluitingswegen (de Di Lassostraat, de Willaertstraat en de Obrechtstraat) de woningen met de zij- of achtergevel naar de weg toe zijn gekeerd.

Dit levert langs de belangrijke ontsluitingswegen een wat introvert beeld op.

30/104

Relevante waarden Het middendeel van van het jaren '80 deel van de woonwijk Overhees bestaat uit maatschappelijke voorzieningen, zoals zorgwoningen, scholen, een medisch centrum, maar ook met groen en waterpartijen. De menselijke maat en kleinschaligheid was in de jaren '80 erg belangrijk. De scholen, uit de jaren '70, hadden een passende maat bij de doelgroep. Zo is de basisschool 1 bouwlaag hoog. De verdwenen MAVO was 2 bouwlagen hoog. De aanwezige bebouwing bestond uit diverse bouwvolumes en dit geldt ook voor zorgwoningen. Het oudste deel van Overhees, uit de jaren '70, kenmerkt de woonwijk door zijn bloemkool-opzet. Het jaren '80 deel kreeg weer een meer rationalistische opzet. Woonerven Als reactie op de uniformiteit en grootschaligheid van de functionele woonwijken kwam halverwege de jaren zeventig een fundamenteel andere stedenbouwkundige aanpak tot ontwikkeling. Kleinschaligheid en herbergzaamheid stonden centraal in het nieuwe fenomeen van het woonerf. Het woonerf betrof een verkeersluwe, kronkelende en veelal doodlopende woonstraat of hof met overwegend grondgebonden geschakelde woningen, plastische bouwblokken in wisselende verkavelingen met verspringende en verdraaide rooilijnen. De relatie tussen architectuur en stedenbouw was hecht. De woonerven werden als bloemkoolroosjes gegroepeerd rond een buurtontsluitingsweg.

Op hun beurt werden de woonbuurten als introverte en architectonisch samenhangende eenheden gegroepeerd rond een wijkontsluitingsweg. Aldus ontstond een grillige wegenstructuur met hiërarchisch geordende verkeersstromen; als ware het een vertakte boom. Kenmerkend zijn het steeds verschuivende zicht op de verspringende bebouwing en de schaalverkleining op de overgang van openbaar naar privé die gemaakt is met muurtjes, carports, pergola's, hagen, bergingen. Deze woonerfkarakteristieken zijn herkenbaar in de wijk Overhees waar greppels, sloten en houtwallen als oude elementen zijn ingepast. Toetsing De nieuwbouw sluit qua omvang aan bij de bebouwing die voorheen binnen het plangebied aanwezig was. Een groter volume bebouwing past bij de maatschappelijke functies van het middengebied van de wijk Overhees (zie figuur 4.1). De naastgelegen Vijverhof past met de knikkende vorm van het gebouw in de tijdsgeest van de jaren zeventig. De nieuwbouw beoogd eenzelfde knikkende vorm in het ontwerp. Ook de verspringende rooilijnen en de zorgvuldig vormgegeven overgangen tussen het publieke en private zijn duidelijk af te lezen. De nieuwbouw voegt op perceelsniveau een hof toe aan deze structuur. Omdat de ontwikkeling zich beperkt tot perceelsniveau, wordt de cultuurhistorische structuur van de woonwijk niet aangetast.

31/104

Figuur 4.1 - Middendeel van de wijk met grotere bouwvolumes en maatschappelijke voorzieningen (bron: www.topotijdreis.nl) Bij de aanvraag van de bouwvergunning zullen de cultuurhistorische belangen meegewogen worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

32/104

4.4

Verkeer en parkeren

Er moet rekening worden gehouden met de effecten die nieuwe ontwikkelingen hebben op de aspecten verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de beoogde woningbouw berekend en beoordeeld. Toetsingskader Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018). Voor het bepalen van de te hanteren kencijfer wordt voor de gemeente Soest op basis van CBS data een stedelijkheidsgraad van 'matig stedelijk' aangehouden. De ligging van het plangebied is gedefinieerd als 'rest bebouwde kom'. Op basis van het gemiddelde autobezit in de gemeente Soest conform het CBS wordt per kencijfer uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening, 2021). Ligging plangebied Gemotoriseerd verkeer De beoogde ontwikkeling wordt ontsloten op de Di Lassostraat en de Sweelinckstraat. De Di Lassostraat en de Sweelinckstraat zijn ingericht als erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/u. In noordelijke richting komt de Di Lassostraat uit op de Clemensstraat, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. De Clemensstraat leidt in oostelijke richting naar het kruispunt Koningsweg (N221) – Vrijheidsweg – Clemensstraat.

De Koningsweg is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/u. De Koningsweg leidt in zuidoostelijke richting naar Amersfoort, terwijl de weg in noordwestelijke richting buiten de bebouwde kom aansluit op de N234. De N234 sluit ten zuiden van Soest aan op de A27, tussen Almere en Breda, terwijl de weg in noordelijke richting leidt langs Baarn naar de aansluiting op de A1, tussen Hengelo en Amsterdam. In zuidelijke richting leidt de Di Lassostraat via de Dorpsstreek, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u, naar de Koningsweg. Langzaam verkeer Voor het langzaam verkeer zijn op de Di Lassostraat aan weerzijden van de rijbaan vrijliggende voetpaden aanwezig. Voor fietsers zijn op de Di Lassostraat geen aparte voorzieningen aanwezig, waardoor zij de rijbaan moeten delen met het gemotoriseerde verkeer. Echter wordt door middel van de lage maximumsnelheid op de Di Lassostraat de verkeersveiligheid van de fietsers gewaarborgd. Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde OV-halte is gelegen op circa 100 meter loopafstand vanaf het plangebied aan de Di Lassostraat. Bij deze bushalte kan gebruik worden gemaakt van buslijn 70, tussen Hilversum en Amersfoort Centraal Station, met een frequentie van 15 minuten. Verkeersgeneratie Als gevolg van de beoogde ontwikkeling komt de bestaande invulling van het plangebied te vervallen.

Daarom wordt bij het berekenen van de verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling rekening gehouden met het salderen van de bestaande invulling van het plangebied. De bestaande bebouwing binnen het plangebied heeft een oppervlakte van 3.707 m² bvo. Hierbinnen is conform het geldende bestemmingsplan een mix van maatschappelijke voorzieningen aanwezig, waaronder een sporthal, kinderdagverblijf, consultatiebureau en een middelbare school.

33/104

Omdat de verkeersgeneratie van de aanwezige functies sterk van elkaar verschillen en ieder een eigen maatgevende moment hebben, wordt voor het gehele pand uitgegaan van de verkeersgeneratie behorende bij de meest gemiddelde functie, namelijk een invulling als sporthal. Naast de bestaande maatschappelijke voorzieningen komt met het plan ook een naast gelegen sociale huurwoning te vervallen. Daarom wordt deze woning ook meegenomen voor het berekenen van de verkeersgeneratie van de bestaande situatie. Op basis van de kencijfers van het CROW zijn de weekdagintensiteiten berekend, terwijl voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling de werkdagintensiteiten maatgevend zijn. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt per functie gebruik gemaakt van omrekenfactoren afkomstig uit CROW publicaties 381 en 272. In tabel 4.1 is de verkeersgeneratie in de bestaande situatie berekent. Tabel 4.1 De verkeersgeneratie in de bestaande situatie Functie

Aantal

Kencijfer

Weekdag (mvt/etmaal)

Omrekenfactor

Werkdag (mvt/etmaal)

Sporthal

3.707 m² (bvo)

9,95 per 100 m² bvo

368,8

1,0

368,8

4,9 per woning

4,9

1,11

5,4

Huur huis, sociale 1 woning huur Totaal

373,7

374,3

De verkeersgeneratie van de bestaande situatie bedraagt 374 mvt/etmaal, zowel gedurende een gemiddelde weekdag als gedurende een gemiddelde werkdag. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 50 huurappartementen, waarvan 22 vrije sector en 28 sociale huur. Daarnaast wordt binnen het plangebied een kantoorruimte gerealiseerd met een brutovloeroppervlakte van 219 m². De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is bepaald aan de hand van de kencijfers uit CROW publicatie 381. Hierbij wordt voor het hanteren van een worstcase benadering voor de vrije sector appartementen uitgegaan van de kencijfers behorende bij 'huur appartement, duur'. In tabel 4.2 is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling berekent. Tabel 4.2 De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling Kencijfer

Weekdag (mvt/etmaal)

Omrekenfactor

Werkdag (mvt/etmaal)

Huur appartement, 28 woningen sociale huur

3,6 per woning

100,8

1,11

111,89

Huur appartement, 22 woningen duur

5,6 per woning

123,2

1,11

136,75

kantoor (zonder baliefunctie)

7,2 per 100 m² bvo 15,77

1,33

20,97

Functie

Totaal

Aantal

219 m² (bvo)

239,77

269,61

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 240 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde weekdag. Omgerekend naar werkdagintensiteiten leidt dit tot een verkeerstoename van 270 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Ten opzichte van de bestaande situatie zorgt de beoogde ontwikkeling op etmaalbasis voor een verkeersafname van (270 – 374 =) 96 mvt/etmaal.

34/104

Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling is echter de verkeerstoename gedurende het drukst uur maatgevend. Voor woongebieden zijn de maatgevende uren de ochtend- en avondspitsen, waarbij binnen het verkeerskundig vakgebied wordt aangehouden dat gedurende het drukste spitsuur 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In de bestaande situatie bestaat het plangebied echter voornamelijk uit maatschappelijke voorzieningen, waarvan het gebruik en de daarbij behorende verkeersgeneratie juist plaats vindt buiten de reguliere spitsuren. Voor het hanteren van een worstcasebenadering wordt daarom aangehouden dat de bestaande invulling van het plangebied geen verkeer genereerd gedurende het maatgevende uur. Voor de beoogde ontwikkeling wordt daarom rekening gehouden met een verkeerstoename van (270 x 0,1 =) 27 mvt/uur gedurende het maatgevende uur. Verkeerstoedeling De toedeling van het gegenereerde verkeer is bepaald aan de hand van de navigatietool van Google Maps. Vanaf de aansluiting van het plangebied op de Di Lassostraat zal 70% (19 mvt/uur) van het gegenereerde verkeer in noordelijke richting worden afgewikkeld via de Clemensstraat op het kruispunt Koningsweg – Vrijheidsweg – Clemensstraat.

Vanaf deze kruising zal 60% (16 mvt/uur) worden afgewikkeld over de Koningsweg in noordwestelijke richting, terwijl de resterende 10% (3 mvt/uur) over de Vrijheidsweg in noordoostelijke richting wordt afgewikkeld. De resterende 30% (8 mvt/uur) van het gegenereerde verkeer zal vanaf het plangebied over de Di Lassostraat en via de Dorpsstreek in zuid oostelijke richting worden afgewikkeld naar het kruispunt Koningsweg – Dorpsstreek. Vanaf dit kruispunt zal 20% (5 mvt/uur) over de Koningsweg in zuidoostelijke richting worden ontsloten, terwijl de resterende 10% (3 mvt/uur) in noordelijke richting wordt afgewikkeld over de Koningsweg en via de Dalweg. In figuur 4.2 is de beoogde verkeersafwikkeling van het plangebied weergegeven.

Figuur 4.2 De verkeerstoedeling van het gegenereerde verkeer

35/104

Beoordeling verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid De hoogste verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling vindt plaats op de Di Lassostraat. Voor het bepalen van de verkeersintensiteit op de Di Lassostraat in de autonome situatie is gebruik gemaakt van plots uit het gemeentelijke verkeersmodel voor het jaar 2032. Bij het beoordelen van de verkeersafwikkeling dient gekeken te worden naar de situatie 10 jaar na planrealisatie. Voor de beoogde ontwikkeling wordt uitgegaan van het realisatiejaar 2024 en het toekomstjaar 2034. Om rekening te houden met de autonome groei tussen het prognosejaar (2032) en het toekomstjaar (2034) is een standaard groeipercentage van 1% per jaar toegepast. In tabel 4.3 is de verkeersintensiteit op de Di Lassostraat ten noorden en ten zuiden van het plangebied weergegeven in de autonome situatie. Tabel 4.3 Verkeersintensiteit Di Lassostraat autonome situatie Wegvak

Intensiteit prognosejaar (mvt/etmaal)

2032 Intensiteit toekomstjaar (mvt/etmaal)

Di Lassostraat, tussen Sweelinckstraat 3.070 en Clemensstraat

3.132

Di Lassostraat, tussen Sweelinckstraat 3.180 en Draailier

3.244

2034

Uit de beschikbare verkeersgegevens blijkt dat de autonome verkeersintensiteit op de Di Lassostraat circa 3.200 mvt/etmaal bedraagt. De Di Lassostraat is ingericht als een erftoegangsweg-type I binnen de bebouwde kom. Binnen het verkeerskundig vakgebied wordt op basis van Duurzaam Veilig voor ETW-type I aangehouden dat een verkeersomvang van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal zonder problemen vlot en veilig kan worden afgewikkeld. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er voldoende restcapaciteit op de Di Lassostraat aanwezig is om een verkeerstoename van 27 mvt/uur gedurende het maatgevende uur probleemloos op te vangen. Hieruit wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen zal hebben voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op het omliggende wegennet. Parkeren De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling is bepaald aan de hand van de parkeernormen uit de 'Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening)' van de gemeente Soest. Binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid zijn twee autoparkeernormen per functie opgenomen, afhankelijk van of er ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm. Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling komt één sociale huurwoning in de Vijverhof te vervallen.

Op basis van de gemeentelijke parkeernota wordt de parkeerbehoefte van de te vervallen woning in mindering gebracht op de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling. In tabel 4.4 is de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

36/104

Tabel 4.4 De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling Functie

Aantal

Parkeernorm

Parkeerbehoefte

Auto

Fiets

Auto (pp) Fiets (stallingsplaatsen)

Sociale huurwoning van 56 28 woningen tot en met 70 m² GO

0,9 per woning

3,0 per woning

25,2

84

Woning van 56 tot en met 22 woningen 70 m² GO

1,4 per woning

4,0 per woning

30,8

88

Kantoor

1,9 per 100 m² bvo 1,5 per 100 m² bvo 3,9

3,3

219 m² (bvo)

Parkeerbehoefte beoogd Te vervallen: Sociale 1 woning huurwoning van 56 tot 70 m² GO

0,9 per woning

3,0 per woning

Totaal

59,9

175,3

-0,9

-3,0

59,0

172,3

Uit de resultaten van de bovenstaande tabel bedraagt de normatieve parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling 59 autoparkeerplaatsen en 172 fietsstallingsplaatsen. De beoogde ontwikkeling bestaat uit verschillende doelgroepen, waarvan de parkeerbehoefte verschilt per weekmoment. Daarom kan dubbelgebruik worden toegepast. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte gedurende het maatgevende weekmoment is gebruik gemaakt van de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijke parkeernormenbeleid. Naast de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling zelf worden binnen het plangebied 15 extra parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de bestaande activiteitenruimte in de Vijverhof. Voor alle weekmomenten wordt daarom uitgegaan van een aanvullende parkeervraag van 15 parkeerplaatsen bovenop de parkeereis van de beoogde ontwikkeling. In tabel 4.5 is de parkeerbehoefte per weekmoment bepaald. Tabel 4.5 De parkeerbehoefte per weekmoment Werkdag ochtend

Werkdag middag

Werkdag avond

Werkdag nacht

Koop avond

Zaterdag middag

Zaterdag avond

Zondag middag

%

50%

50%

90%

100%

80%

60%

80%

70%

pp

28

28

50,4

56

44,8

33,6

44,8

39,2

%

100%

100%

5%

0%

5%

0%

0%

0%

pp

3,9

3,9

0,2

0,0

0,2

0,0

0,0

0,0

Extra pp parkeerplaat sen

15

15

15

15

15

15

15

15

Totaal

46,5

46,5

64,8

70,1

59,3

48,1

59,1

53,6

Wonen Kantoor

pp

Het maatgevende moment voor de beoogde ontwikkeling is de werkdag nacht. Gedurende deze periode heeft de beoogde ontwikkeling een parkeerbehoefte van 70,1 parkeerplaatsen. Conform de parkeernota kan een parkeerbehoefte van minder dan 0,5 achter de komma naar beneden worden afgerond, wat betekent dat de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling 70 parkeerplaatsen bedraagt.

37/104

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt binnen het plangebied voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen en stallingsplaatsen om de volledige parkeerbehoefte op te vangen op eigen terrein, zodat wordt voldaan aan de gemeentelijk parkeernota. Conclusie Op etmaalbasis leidt de beoogde ontwikkeling tot een verkeersafname van 96 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Omdat de verkeersgeneratie van de bestaande functies voornamelijk plaatsvind buiten de reguliere spitsuren zorgt de beoogde ontwikkeling gedurende het maatgevende uur echter voor een verkeerstoename van 27 mvt/uur. Op basis van het gemeentelijke verkeersmodel is de intensiteit op de Di Lassostraat in de autonome situatie laag genoeg dat de invloed van de beoogde toename op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van de omliggende wegen gering zal zijn. De maatgevende parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bedraagt 70 autoparkeerplaatsen en 172 fietsstallingsplaatsen. Binnen het plangebied wordt voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen en stallingsplaatsen voor het opvangen van de parkeerbehoefte op eigen terrein. Het aspect verkeer en parkeren vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek In de beoogde situatie worden 50 seniorenappartementen gerealiseerd. Hiermee worden milieugevoelige functies opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals deze zijn vermeld in de VNG-brochure.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en het Medisch Centrum Overhees. Binnen de maatschappelijke bestemming waarbinnen het Medisch Centrum gelegen is wordt ook horeca categorie 1 toegestaan. In onderstaande tabel is weergegeven welke richtafstanden gelden tot gevoelige functies. De aanduiding 'horeca' bevindt zich op ruim 40 meter van de toekomstige bebouwing, daarmee wordt ruim voldaan aan de richtafstanden die gelden.

38/104

Tabel 4.6 - Toegestane horeca binnen de aanduiding 'Horeca' SBI

Omschrijving

Geur

553

Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding

10

554.1

Cafés, bars

0

Geluid

Gevaar

Grootste afstand

0

10

10

10

0

10

10

10

Stof

Ten zuidwesten van de beoogde bebouwing bevindt zich een basisschool. De richtafstand tot scholen is volgens de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG 30 meter tot gevoelige functies. De beoogde woningen liggen binnen deze afstand. Hiervoor is akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie paragraaf 4.6. Het onderzoek concludeert dat de nieuwe woningen/appartementen aan de Di Lassostraat te Soest zullen een geluidbelasting ondervinden vanwege stemgeluid. Deze geluidbelasting is, berekend op basis van kentallen, hoger dan de richtwaarden. Een vergelijking met de geluidniveaus bij bestaande woningen geeft aan dat de situatie naar verwachting aanvaardbaar is. Conclusie De beoogde ontwikkeling maakt woningen mogelijk binnen de richtafstand van de basisschool de Bron. Hiervoor is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Overige richtafstanden vanuit nabij gelegen bedrijven vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6

Geluid

Toetsingskader Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. Onderzoek Inrichtingslawaai Om na te gaan of er kan worden voldaan aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen als gevolg van stemgeluid vanwege basisschool De Bron is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (uitgaande van de situatie dat dit de maatgevende geluidbron is). Naast de geluidniveaus op de nieuwe appartementen zijn de geluidniveaus ook op al bestaande woningen/appartementen berekend. Het onderzoek inrichtingslawaai is opgenomen in Bijlage 3.

39/104

De nieuwe woningen/appartementen aan de Di Lassostraat te Soest zullen een geluidbelasting ondervinden vanwege stemgeluid. Deze geluidbelasting is, berekend op basis van kentallen, hoger dan de richtwaarden. Een vergelijking met de geluidniveaus bij bestaande woningen geeft aan dat de situatie naar verwachting aanvaardbaar is. Wegverkeerslawaai Nieuwe woningen zijn in de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidgevoelige bestemmingen. Omdat deze nieuwe woningen niet liggen binnen de geluidzone van een weg is op grond van de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de aanvaardbaarheid van het woon- en leefklimaat te worden aangetoond. In dat kader wordt de geluidbelasting van de aanliggende Di Lassostraat en Sweelinckstraat beschouwd. Het onderzoek wegverkeerslawaai is opgenomen in Bijlage 4. In het onderzoek wegverkeerslawaai is gerekend met een worstcase benadering van de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling in de toekomstige situatie (240 mvt/etmaal per weekdag). In deze berekening is geen rekening gehouden met het feit dat de vorige functie binnen het plangebied een verkeersaantrekkende werking had. Feitelijk gezien is er namelijk sprake van een afname van de verkeersgeneratie ten opzichte van de vorige functie op deze locatie (zie paragraaf 4.4 voor een nadere onderbouwing).