3 Bijlage 2 Ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 85-87.pdf

Door het vervangen van de bedrijfshallen door woningen zal de verkeersintensiteit van vrachtverkeer op de wegen in de omgeving afnemen. Uit de ASVV 2012 blijkt dat voor huurappartementen in het middensegment in matig stedelijk gebied in de rest bebouwde kom uitgegaan dient te worden van respectievelijk 3,2 tot 4,0 motorvoertuigen per woning per etmaal. De woningen genereren derhalve maximaal 144 (36 x 4,0) motorvoertuigen per etmaal. Voor de bestaande kantoren (911 m² BVO) en bedrijfshallen (ongeveer 1.558 m² BVO) geldt verkeersaantrekkende werking van respectievelijk 6,3 tot 8,1 (kantoor) en 3,9 tot 5,7 (bedrijfshallen) motorvoertuigen per etmaal per 100 m². Dit resulteert dit in een verkeersaantrekkende werking van 163 (=9,11*8,1+15,58*5,7) motorvoertuigen per etmaal. Per saldo is er derhalve sprake van een verlaging van de verkeersintensiteit. In de huidige situatie zijn er 37,6 parkeerplaatsen vereist (zie afbeelding 10). In werkelijkheid zijn er slechts vier parkeerplaatsen aanwezig. Bij ontwikkelingen hoeft een bestaand te kort aan parkeerplaatsen op eigen terrein niet opgelost te worden. Er is sprake van een bestaand te kort van 37,6 – 4 = 33,6 parkeerplaatsen.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

26

Afbeelding 10: Parkeren (huidige situatie).

Afbeelding 11: Parkeren (toekomstige situatie).

In totaal zijn voor het bouwplan 38 parkeerplekken benodigd (zie afbeelding 11). In de nietopenbare stallingsgarage zullen minimaal 9 parkeerplekken worden gerealiseerd. Aangezien het niet openbare parkeerplekken zijn dient een correctie factor van 0,8 gehanteerd te worden. Rekenkundig zijn er dan 7 parkeerplekken, terwijl er maar 4 parkeerplekken nodig zijn. Indien de Kerkstraat 87 kantoor blijft (begane grond, 1e verdieping en de 2e verdieping) dan is er 1 parkeerplek meer nodig dan bij wonen. Ook in dat geval zijn er rekenkundig 7 parkeerplekken, terwijl er 5 parkeerplekken nodig zijn. Derhalve worden er zowel voor het wonen als voor het kantoor voldoende parkeerplaatsen aangelegd.

In het plangebied wordt geen openbaar groen gerealiseerd. Door de groene invulling van de gronden rondom de appartementen krijgt het plangebied een veel groener karakter dan in de huidige situatie.

Door de planontwikkeling neemt het verhard oppervlak met af. Het bouwplan brengt ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) veranderingen teweeg. Binnen het perceel wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd (de grondwaterstand is relatief diep).

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

27

De meest voor de hand liggende optie is infiltratie van het regenwater. Welke methode van infiltratie toegepast gaat worden zal nader worden onderzocht en onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning. Alvorens de omgevingsvergunning wordt ingediend zal dit ook met de gemeente worden kortgesloten.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

28

Hoofdstuk 4. Resultaten onderzoeken 4.1.

Algemeen

Ten behoeve van een bestemmingsplan en/of een bestemmingsplan dient op diverse gebieden onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn samengevat in dit hoofdstuk. Het plan voldoet uit het oogpunt van milieu aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.2.

Milieuaspecten

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarde is als volgt geformuleerd: "in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1 een oppervlakte van 100 hectare of meer 2 een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3 een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer." De omvang van de voorgenomen ontwikkeling blijft ver onder de drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordeling (2000 woningen of 100 ha). Conform de m.e.r.-regelgeving leidt dit tot de tot het uitvoeren van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling (stedelijk ontwikkelingsproject minder dan 2000 woningen). Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Hiertoe dient de vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden gehanteerd.

De in deze paragraaf beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Er wordt dan ook geconcludeerd dat er in dit geval geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. In afbeelding 12 wordt ingegaan op de beoordelingscriteria van bijlage III bij de "Europese richtlijn beoordeling projecten" weergegeven in relatie tot de belangrijkste effecten die het plan op de omgeving zal veroorzaken.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

29

Afbeelding 12: Beoordelingscriteria. Kenmerken van het project Omvang van het project (re- D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelatie met drempel D-lijst) lingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen: Bestemmingsplan: herontwikkeling/ woningbouwontwikkeling, het gaat om grondgebonden woningen. Cumulatie met andere projecten

Geen, het plan/ de ontwikkeling staat op zichzelf. Wel is aan de naastliggend perceel van het plangebied een woningbouwlocatie geprojecteerd van circa 23 eengezinswoningen.

Gebruik natuurlijke hulpbronnen

Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen heeft daarom slechts betrekking op het functioneren van de woningen. Daarbij kan worden gedacht aan het gebruik van (fossiele) brandstoffen en water. Omdat de woningen gasloos worden is het gebruik van (fossiele) brandstoffen beperkt tot het eventuele verbruik van elektriciteitscentrales.

Productie afvalstoffen

Niet meer dan in iedere woonwijk het geval is.

Verontreiniging en hinder

Op enkele plekken is een verontreiniging geconstateerd in de bodem. Er zijn geen belemmeringen voor het huidige gebruik en zijn er uit milieuhygiënisch oogpunt geen risico's aanwezig.

Risico van zware ongevallen Geen. en/of rampen, waaronder rampen door klimaatverandering Risico's voor de menselijke gezondheid.

Geen.

Plaats van het project Bestaand grondgebruik

Bedrijfsgebouw, woning en weiland.

Rijkdom aan en kwaliteit en Niet van toepassing. regeneratievermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied Opname vermogen milieu Uit de AERIUS-berekening (volgens het model 2019) blijkt dat geen met aandacht voor wetsprake is van toename in depositie (0,00 mol/ha/jaar) op stikstofgevoelands, kustgebieden, berg- lige habitattypen en leefgebieden van soorten binnen de aanliggende en bosgebieden, reservaten Natura 2000gebieden. en natuurparken, H/V richtlijngebieden, gebieden waar Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureau- en milieunormen worden over- booronderzoek is de archeologische verwachting voor een groot deel schreden, gebieden met ho- van het plangebied bijgesteld naar laag. Voor slechts een kleine strook ge bevolkingsdichtheid, aan de zuidelijke kant nog sprake is van een archeologisch relevant nilandschappelijk historisch veau. Gezien de omstandigheden (een strook van 1,5 meter tussen cultureel of archeologische twee hoge gebouwen in) is het niet realistisch hier een archeologisch gebieden van belang. vervolgonderzoek uit te voeren. Kenmerken van het potentiële effect Orde van grootte en het Het projectgebied bevindt zich in een bestaande wijk. Het woningbouwruimtelijk bereik van de ef- plan bestaat uit 36 appartementen. Dit betekent dat er geen significanfecten (geografisch en te toename van personen en verkeer zal zijn.

Er wordt ter plaatse volgrootte getroffen bevolking) doende parkeergelegenheid gecreëerd, zodat voor de parkeerbehoefte niet behoeft te worden teruggevallen op parkeergelegenheid in de bestaande wijken. Het plan staat geen bodem belastende functies toe. Met het plan worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Grensoverschrijdend ka-

Niet van toepassing. De effecten zijn beperkt tot de locatie zelf.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

30

rakter van het effect Intensiteit en complexiteit van het effect

Niet van toepassing. Uit het voorgaande blijkt dat er niet of nauwelijks sprake is van negatieve effecten ten gevolge van dit project.

Waarschijnlijkheid van het effect

Er worden geen onevenredige effecten voor de omgeving verwacht.

De verwachte aanvang, Er is sprake van de bouw van appartementen. De effecten zijn blijvend. duur, frequentie en omkeer- Zoals echter al verwoordt in het voorgaande zijn deze effecten niet van baarheid van het effect dien aard dat sprake is van een onevenredige aantasting. De cumulatie van effecten met de andere projecten

Er kan sprake zijn van cumulatie van verkeerseffecten indien de aan de overzijde geprojecteerde woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Dit zal echter niet leiden tot onaanvaardbare effecten.

De mogelijkheid om de effecten doeltreffend te verminderen

Zoals hiervoor gesteld is er geen sprake van doeltreffend te verminderen aanzienlijke effecten.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht besteed te worden aan de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Derhalve is bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het vooronderzoek van het bodemonderzoek1 blijkt dat op voorhand verwacht werd dat de vaste bodem op de locatie niet of slechts licht verontreinigd is. In het grondwater op de locatie zijn in het verleden sterk verhoogde concentraties aan zink aangetoond. Oorzaak van de verhogingen is niet bekend geworden. Voor zover bekend hebben er op de locatie geen voor bodemverontreiniging verdachte activiteiten plaatsgevonden en betrof het terrein voorafgaand aan de huidige bebouwing weiland. Voor het onderzoek is een strategie voor een onverdachte locatie (met betrekking tot vaste bodem) gehanteerd. Uit toetsing van de grondmengmonsters blijkt dat enkel in de humeuze zandige bovengrond op de locatie een licht verhoogd gehalte aan PCB’s voorkomt. De overige zandige bovengrond en zandige ondergrond blijken niet verontreinigd te zijn. De situatie blijkt overeen te komen met hetgeen op voorhand werd verwacht. In het grondwater uit één peilbuis blijkt enkel barium in een concentratie boven de streefwaarde aangetoond. De sterke zinkverontreiniging die bij bodemonderzoeken halverwege de jaren ’90 is aangetoond, blijkt niet reproduceerbaar te zijn.

Een mogelijkheid is dat de halverwege de jaren ’90 aangetoonde zinkverontreiniging in het grondwater in de loop der jaren van nature verdund en wellicht verplaatst is.

1

Amos Milieutechniek B.V., Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 in verband met de voorgenomen herontwikkeling van enkele percelen aan de Kerkstraat 85-87 te Soest, 194.087.BR.11.ROS, Utrecht, 20 juni 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

31

De door middel van het bodemonderzoek vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geeft geen beperkingen voor eventuele herinrichting van/nieuwbouw op de locatie. Wel dient opgemerkt te worden dat inpandig niet geboord is. De verwachting is dat de situatie onder de panden niet afwijkt van de vastgestelde situatie rondom de panden. Inpandig is de bodem immers afgedekt middels een gesloten betonvloer en derhalve minder vatbaar voor invloeden van bovenaf. Ter bevestiging van deze hypothese dient na sloop van de opstallen een bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit zal de gemeente Soest als voorwaarde meennemen in de omgevingsvergunning. Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740. Onderzoek naar asbest in de bodem vormt geen onderdeel van deze norm. Wel wordt opgemerkt dat in en op de bodem geen bodemvreemde materialen, noch asbestverdachte materialen zijn aangetroffen. Op basis van de uitkomsten van onderhavig onderzoek bestaat er geen aanleiding om voor de locatie een asbest in grond onderzoek conform NEN 5707 uit te voeren. PFAS hoeft momenteel enkel onderzocht te worden bij afvoer van grond. Te zijner tijd zal een partijkeuring plaatvinden volgens Besluit bodemkwaliteit waarbij ook de PFAS wordt geanalyseerd.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:  het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;  het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van een bestemmingsplan mogelijk is. Deze lijst ligt ook ten grondslag een de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied is opgenomen.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

32

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-uitgave ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied.

De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 50 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.1 kan verlaagd worden tot 30 meter. Afbeelding 13: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. milieucategorie richtafstand tot omgevingstype richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m

Het systeem van richtafstanden gaat dus uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocaties en omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied. Situatie in het projectgebied Rondom het plangebied blijft nog een aantal bedrijfslocaties aanwezig waar bedrijven in milieucategorie 2 zijn gevestigd. Het perceel Ferdinand Huycklaan 20a wordt gebruikt door Stichting De Paardenkamp en op het perceel Kerkstraat 109 is CarXpert Huigen gevestigd. Daardoor is er sprake van een gemengd gebied en geldt een richtafstand van 10 meter. gehuisvest. De dichtstbijzijnde woningen met de vergunningvrije uitbouwmogelijkheden worden op een kortere afstand van deze bedrijfsactiviteiten gerealiseerd. Deze bedrijven behoren veelal tot milieucategorie 2 vanwege het aspect geluid. Omdat er in dit geval sprake is van een inbreidingslocatie, is uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik er voor gekozen de woningen op een kortere afstand te situeren dan de richtlijn aangeeft. Bovendien zullen ook deze bedrijfslocaties naar verwachting op termijn worden getransformeerd tot woningbouw-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

33

locaties. Om in de woningen tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te komen, is overeenkomstig de Handleiding meten en rekenen industrielawaai nader akoestisch onderzoek2 uitgevoerd om aan te tonen dat enerzijds de bestaande geluidrechten van de bedrijven in de directe omgeving worden gerespecteerd en dat anderzijds sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen. De geluidbelasting is daarbij bepaald uitgaande van een 'representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden', waarbij tevens rekening is gehouden met de beperkingen die er al zijn door de aanwezigheid van bestaande woningen. In het onderzoek is ervan uitgegaan dat bedrijven vallen onder de vergunningssfeer van het Activiteitenbesluit met een aantal geluidvoorschriften. Voor wat betreft het Activiteitenbesluit hanteert de gemeente een richtwaarde van LAr;LT =50, 45 en 40 dB(A) voor resp. dag, avond en nacht. Voor de maximale niveaus is het uitgangspunt LAmax =70, 65 en 60 dB(A).

Hoewel sprake is van geluidniveaus die, ter plaatse van de maatgevende woonblokken, meer bedragen dan de richtwaarden uit stap 2 van de VNG-uitgave, zijn deze in de concrete situatie acceptabel aangezien:  voor wat betreft de gevels waarop te hoge geluidniveaus optreden kan worden aangesloten bij de richtwaarden uit stap 3 van de VNG-uitgave: "Bedrijven en milieuzonering";  bestaande woningen zorgen voor wat betreft de bedrijvigheid op het perceel Kerkstraat 109 al voor een beperking van (de geluidimmissie op basis van) de maximale planologische mogelijkheden. Uitgaande van deze beperking wordt ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen ruimschoots voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A);  alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel, waar het geluidniveau niet meer bedraagt dan de grenswaarden voor gebiedstype 'gemengd gebied' uit stap 2 van de VNGpublicatie.  de (geluidbelaste) gevels dienen conform het Bouwbesluit uitgevoerd te worden met een geluidwering van minimaal 20 dB(A). De geluidniveaus in de woningen voldoen daardoor aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer.

 bestaande woningen zorgen voor wat betreft de bedrijvigheid op het perceel Kerkstraat 109 al voor een beperking van (de geluidimmissie op basis van) de maximale planologische mogelijkheden. Uitgaande van deze beperking wordt ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen ruimschoots voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A); Hoewel sprake is van geluidniveaus die, ter plaatse van de maatgevende woningen, meer bedragen dan de standaard normstelling uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, zijn deze in de concrete situatie acceptabel aangezien:  aangetoond is dat aan de criteria met betrekking tot het stellen van maatwerkvoorschriften uit het Activiteitenbesluit milieubeheer wordt voldaan en dat aan de ontheffingswaar-

2

Kragten, Akoestisch onderzoek bedrijven Bouwplan Kerkstraat 85-87 te Soest, 20191210-RVO006RAP-AKO-IL-2.0, Definitief, 's-Hertogenbosch, 10 december 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

34

de van maximaal 55 dB(A) ten aanzien van het optredende langtijdgemiddeld beoordelingsniveau kan worden voldaan. Het bevoegd gezag kan op grond hiervan maatwerkvoorschriften vaststellen voor een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 54 dB(A). De optredende maximale geluidniveaus voldoen aan de normen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn geen belemmeringen voor de bouw van een nieuwe woning op het perceel.

Wegverkeerslawaai In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones, waarbinnen in het geval van nieuwe geluidgevoelige functies onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. Het plangebied ligt echter ook binnen de geluidszone van de Kerkstraat en de Birkstraat waarvoor een maximum snelheid van 50 km/uur geldt. Deze weg heeft derhalve een geluidszone. De overige wegen rondom het plangebied zijn onderdeel van een 30 km/uurgebied en hebben derhalve geen geluidszone. Derhalve is akoestisch onderzoek3 uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat, ten gevolge van verkeer op de Kerkstraat, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder ter plaatse van ter plaatse van meerdere appartementen in beide woonblokken, als ter plaatse van de gevels van de bestaande villa wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Er is onderzocht in hoeverre er maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren. Deze stuiten op overwegende bezwaren van bouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Vanwege de Birkstraat bedraagt de geluidbelasting niet meer dan 48 dB. Ten gevolge van het wegverkeer op de Ferdinand Huycklaan (30 km/uur-weg) voldoet de geluidbelasting ter plaatse van alle appartementen in het plangebied aan de voorkeursgrenswaarde.

De geluidbelasting inclusief aftrek overeenkomstig artikel 110g van de Wet geluidhinder bedraagt niet meer dan 48 dB. Als bron- en/of overdrachtsmaatregelen niet haalbaar of gewenst zijn, dient voor de appartementen vanwege verkeer op de Kerkstraat een hogere waarde aangevraagd te worden. De aan te vragen hogere waarde is afhankelijk van de locatie van de appartementen en bedraagt maximaal 62 dB.

3

Kragten, Akoestisch onderzoek wegverkeer Bouwplan Kerkstraat 85-87 te Soest, 20191210-RVO006RAP-AKO-VL-2.0, Definitief, 's-Hertogenbosch, 10 december 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

35

De appartementen waarvan een hogere waarde wordt aangevraagd dienen te voldoen aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid. Een zestal appartementen in het appartementengebouw dat het dichtstbij de Kerkstraat is gesitueerd beschikt niet over een geluidluwe gevel. Aanvullende maatregelen in het ontwerp, zoals inpandige balkons/loggia's of afschermende elementen, zijn noodzakelijk om te voorzien in een geluidluwe gevel voor die appartementen. Spoorwegverkeerslawaai Het spoortraject Den Dolder - Baarn is opgenomen op de geluidplafondkaart. De vastgestelde geluidproductieplafonds langs het traject bedragen, tussen het spoor en de Kerkstraat, maximaal 52 dB. Hiermee bedraagt de zonebreedte 100 meter, waardoor (een deel van) het plangebied net binnen de zone ligt. De zone is een aandachtsgebied waarbinnen de geluidbelastingen meer kunnen zijn dan de voorkeurswaarde. Door lokale omstandigheden kunnen binnen deze zone gebieden zijn met duidelijk lagere geluidbelastingen. Gezien de waarde van het geluidproductieplafond (ruim minder dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB) en de aanwezigheid van een groot gebied tussen de bron (spoorweg) en het plangebied met afscherming door woningen, zal er geen sprake zijn van overschrijding van de voorkeurswaarde. Nader rekenonderzoek is derhalve niet uitgevoerd.

Conclusie Vanuit akoestisch oogpunt is er, indien de gevraagde hogere waarden worden verleend, ten aanzien van (spoor)wegverkeerslawaai geen belemmering voor het realiseren woningbouw in het plangebied.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 36 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit is niet van invloed op de plannen in het projectgebied.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;  vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

36

Door de afwezigheid van risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving (bron: risicokaart Utrecht) van het bouwplan, voldoet de ontwikkeling aan de eis voor het plaatsgebonden risico (artikel 5 van het BEVI). Aan de hand van de landelijke risicoatlas kan worden geconcludeerd dat er geen route gevaarlijke stoffen nabij het plangebied aanwezig is. De locatie ligt op meer dan 500 meter vanaf de dichtstbijzijnde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Afbeelding 14: Fragment risicokaart.

Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van 36 extra woningen in het plangebied.

4.3.

Water

Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Algemeen Op 4 september 2019 is de digitale watertoets doorlopen. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehou-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

37

den moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de GHG en de onderkant van de vloer). Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG.

Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Daarnaast heeft de gemeente Soest het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug ondertekend. Dit betekent dat de leidraad die aan dit convenant ten grondslag ligt bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het werkingsgebied in acht moet worden genomen. Proces In het kader van de planontwikkeling is op 4 september 2019 de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) doorlopen. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Het waterschap is niet de enige waterbeheerder. Gemeenten hebben een zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater in bebouwd gebied.

Daarmee is de gemeente ook een waterbeheerder en moet zij ook worden geconsulteerd in het kader van de watertoets. De handreiking watertoets stelt namelijk dat alle relevante waterbeheerders moeten worden geconsulteerd. Omdat dit een uitvoeringsaspect betreft, zal voordat de aanvraag omgevings-

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

38

vergunning wordt ingediend, de gemeente over deze onderwerpen worden geconsulteerd. De afspraken die in dat kader worden gemaakt, zullen bij de uitwerking van het bouwplan worden gebruikt.

4.4.

Natuurwaarden

Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Voor het plangebied is ecologisch onderzoek4 uitgevoerd. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied is Arkemheen op een afstand van meer dan 9 kilometer. De afstand tot de meest nabijgelegen NNN is ongeveer 1,4 kilometer. Omdat het projectgebied op ruime afstand van beschermde gebieden ligt, heeft het bouwplan uiteraard geen invloed op de natuurwaarden in die beschermde gebieden.

Op basis van landelijk beleid wordt de nieuwbouw gasloos uitgevoerd en daarom wordt voor de verwarming van de nieuwe bebouwing, ter plaatse van het plangebied, geen stikstof uitgestoten. Op basis van landelijk beleid wordt de nieuwbouw gasloos uitgevoerd en daarom wordt voor de verwarming van de nieuwe bebouwing, ter plaatse van het plangebied, geen stikstof uitgestoten. De nieuwe verkeersgeneratie van 36 appartementen zal afnemen ten opzichte van de bestaande verkeersgeneratie van een distributiecentrum waar lossen en laden plaatsvindt van zwaar vrachtverkeer. In verband met de planontwikkeling is een stikstofberekening gemaakt met de Aeriuscalculator. De AERIUS-berekening5 voor de aanleg- en gebruiksfase afzonderlijk alsmede gezamenlijk toont aan dat geen sprake is van toename in depositie (0,00 mol/ha/jaar) op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten binnen de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden. Stikstofdepositie als het gevolg van het plan vormt daarom geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming. Ten aanzien van stikstofdeposi-

4

5

Dresmé&vanderValk, Quickscan Wet natuurbescherming Kerkstraat 85&87 te Soest, IJmuiden, 25 juni 2019 RVO, Berekening Aeriuscalculator Kerkstraat 85, 3765CS Soest, Aeriuskenmerk Rjej7G6pcqMX, Soest, 5 december 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

39

tie is het plan daarom uitvoerbaar. Er zijn verder geen vervolgstappen nodig ten aanzien van stikstof. Soortenbescherming In het onderzoek wordt geconstateerd dat het plangebied volledig verhard is. Daarom kunnen beschermde plantensoorten, vissen, amfibieën en reptielen, grondgebonden zoogdieren, insecten en ongewervelden op voorhand worden uitgesloten. Omdat in de twee kantoorpanden geschikte invliegopeningen in de vorm van open stootvoegen aanwezig zijn, kunnen verblijfplaatsen van vleermuizen momenteel niet worden uitgesloten. Een nader onderzoek naar vleermuizen is nodig om te bepalen of de spouw door vleermuizen gebruikt (kunnen) worden. De aanwezige gebouwen zijn ongeschikt als broedlocatie voor huismus en gierzwaluw, vanwege het ontbreken van geschikte holtes en openingen in de gevels en daken. Een nader onderzoek of ontheffing van de Wet natuurbescherming is ook voor huismus en gierzwaluw niet nodig. In het aanwezige groen (perkplanten) kunnen mogelijk algemene vogelsoorten tot broeden komen. Indien het groen wordt verwijderd, wordt geadviseerd om dit voor 15 maart of na 15 juli uit te voeren. Met deze planning wordt voorkomen dat nesten worden beschadigd en dat sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming. Conclusie Voor de vaststelling van het bestemmingsplan is het niet nodig om vleermuizen onderzoek te doen.

In de quickscan wordt geconstateerd dat de duurzame instandhouding van de soort niet in het geding komt, omdat bijvoorbeeld mitigerende en compenserende maatregelen kunnen worden uitgevoerd. Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden zal naderonderzoek naar vleermuizen worden uitgevoerd. Voor het overige vormen de natuurwaarden geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.5.

Archeologie

Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest is het plangebied aangewezen als archeologisch waardevol verwachtingsgebied 2(AWV2), waarbij onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm – mv. Derhalve is archeologisch onderzoek6 uitgevoerd. Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge archeologische verwachting voor een eventueel aanwezig bouwlanddek en de top van de hier onder gelegen pleistocene afzettingen. In een eventueel aanwezig bouwlanddek kunnen archeologische resten worden aangetroffen uit de Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd die verband houden met agrarisch grondgebruik. Hierbij kan gedacht worden aan resten van Middeleeuwse boerenerven in de vorm van (paal)gaten, waterputten, greppels, en sporen van landbewerking.

6

Salisbury Archeologie b.v., Soest, Plan Ferdinand Huycklaan deelgebied B en C (gemeente Soest) Een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (karterende fase) (IVO-O), Salisbury Archeologisch Rapport 247, Assen, 24 april 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

40

In de top van de pleistocene afzettingen kunnen archeologische resten worden aangetroffen vanaf het Paleolithicum tot en met de Nieuw tijd. Het plangebied bevindt zich op een overgangszonde tussen een hoog gelegen top van een stuwwal aan de westelijke zijde en een lager gelegen vallei aan de oostelijke zijde. Dit soort overgangszone blijken al vanaf het Paleolithicum aantrekkelijke plaatsen te zijn geweest voor bewoning. Archeologische resten uit het Paleolithicum – Mesolithicum kunnen bestaan uit nederzettingsresten die te herkennen zijn aan vuursteenclusters, losse vondsten en (haard)kuilen. Resten uit latere periodes (Neolithicum tot en met Vroege Middeleeuwen) kunnen bestaan uit losse vondsten en nederzettingsresten in de vorm van huisplattegronden, (paal)gaten, greppels, (water)kuilen en putten en sporen van landbewerking. Op basis van het bezoek aan het bouwarchief en de historische kaarten is de verwachting dat de huidige bebouwing tot op onbekende diepte de ondergrond verstoord heeft. Van de bedrijfshal op het perceel van Kerkstraat 85 is bekend dat de bouw hiervan de ondergrond tot 3,6 m beneden het maaiveldniveau aan de straatkant verstoord heeft. In het plangebied is een karterend booronderzoek uitgevoerd. Op basis van het karterende booronderzoek bestaat de pleistocene ondergrond uit hellingsspoelingsafzettingen.

Op basis van de archeologische indicatoren die zijn aangetroffen kan het bouwlanddek in de Late Middeleeuwen tot en met Nieuwe tijd gedateerd worden. Hoewel het karterende booronderzoek heeft aangetoond dat er sprake is van een archeologisch relevant niveau, een deels intact bouwlanddek, blijkt uit het onderzoek ook dat de ondergrond voor een groot deel verstoord is door (sub)recente bouwwerkzaamheden. Op basis van het bureau- en booronderzoek is de archeologische verwachting voor een groot deel van het plangebied bijgesteld naar laag. Voor slechts een kleine strook aan de zuidelijke kant nog sprake is van een archeologisch relevant niveau. Gezien de omstandigheden (een strook van 1,5 meter tussen twee hoge gebouwen in) is het niet realistisch hier een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Geadviseerd wordt het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen plannen. Dit advies is inmiddels goedgekeurd door de Gemeente Soest. (mail M. Verhamme, 14 oktober 2019).

4.6.

Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Ook in de nabijheid van het perceel zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

41

Hoofdstuk 5. Planologisch juridische regeling 5.1.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan sluiten aan op de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, met dit verschil dat de bij het voorliggende bestemmingsplan behorende regels en verbeelding zijn opgesteld volgens de SVBP-2012 (en overige standaarden). Dit heeft vooral betrekking op de gebruikte begrippen en de aanduidingen. In de regels worden de bestemmingen Tuin (artikel 3) en Wonen (artikel 4) aan het gebied toegekend. Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, een set regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

5.2. Toelichting De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.3. De regels Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Het bestemmingsplan bevat slechts regels die voor het voorliggende plan van toepassing zijn (inclusief inleidende-, algemene-, overgangs- en slotregels). Artikel 1 en 2 In artikel 1 zijn de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en artikel 2 bevat de wijze van meten en berekenen. Artikel 3 - Tuin De onbebouwde gronden en gronden rondom de appartementengebouwen hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Hier mogen in beginsel geen gebouwen mogen worden gebouwd, met dien verstande, dat een erker aan de voor- en zijgevel van een hoofdgebouw onder voorwaarden is toegestaan. Daarnaast is door middel van aanduidingen aangegeven waar hellingbanen, trappen en parkeervoorzieningen en waar balkons zijn toegestaan. Artikel 4 - Wonen - Gestapeld De appartementengebouwen zijn bestemd voor "Wonen - Gestapeld, zodat uitsluitend appartementengebouwen zijn toegestaan. De maximum bouwhoogte is op de verbeelding vastgelegd. In het bouwvlak van de bestaande kantoorvilla is de aanduiding 'kantoor' aangegeven. Door middel van deze aanduiding is bepaald dat het huidige kantoor mag worden voortgezet. In

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

42

de gebruiksregels is hierover bepaald dat het gebruik als 'kantoor' niet in combinatie met het gebruik ten behoeve van het wonen is toegestaan. Dat betekent dus òf 'kantoor' òf 'wonen'. Bijbehorende bouwwerken: Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd. Beroep aan huis: Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis, zoals dat in de begrippen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming "Wonen". Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Artikel 5 Antidubbeltelbepaling In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden. Artikel 6 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is bepaald dat een bestaande en afwijkende maatvoering en situering mag worden gehandhaafd. Daarnaast zijn regels opgenomen over het overschrijden van de denkbeeldige dakvlakken en met betrekking tot onderkeldering.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name overschrijdingen van maten en percentages.

Daarnaast zijn afwijkingsregels voor mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen opgenomen. Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

43

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Ook na een aanpassing van de beleidsnota parkeren kan het plan worden gewijzigd. Artikel 10 Overige regels De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van dit plan. Artikel 11 Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan.

Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie. Artikel 12 Slotregel Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.4. De verbeelding Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

44

Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid 6.1.

Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemers. De gemeente Soest en de initiatiefnemers zullen een overeenkomst afsluiten waarin het planschadeverhaal is opgenomen, waardoor de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer kan verhalen. Voor de gemeente Soest zijn er geen financieel-economische gevolgen als gevolg van de realisatie van het bouwplan.

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 24 mei 2018 is er een participatieavond georganiseerd over de herontwikkeling van Kerkstraat 85-87. Aanvullend daarop zijn de bezoekers in de gelegenheid gesteld om een enquête in te vullen. Er zijn ongeveer 80 adressen aangeschreven en er waren 39 personen aanwezig op de avond. Achteraf zijn 4 enquêtes ingevuld. In zijn algemeenheid werd het plan goed ontvangen. Onderstaand zijn kort de opmerkingen benoemd en daarbij ook de destijds gegeven antwoorden cursief weergegeven. 1. Gevraagd werd in hoeverre er verkeersoverlast zou ontstaan als gevolg van de planontwik-

keling. In de basis geeft woningbouw minder verkeersoverlast dan de huidige functies. De huidige bedrijf en kantoorfunctie zullen meer overlast geven met name in logistieke bewegingen waaronder ook laad- en losbewegingen. Wel ligt het accent van de verkeersdruk bij woningen veelal in de avond- en ochtendspits. In het ontwerp zal daar rekening mee worden gehouden. Gezien de beperkte omvang van het project is het geheel verwaarloosbaar. Daarnaast is de verwachting dat veel toekomstige bewoners geen auto zullen hebben zij het beperkt (doelgroep zal hoofdzakelijk zijn starters en senioren). Om het auto gebruik ook te destimuleren is het de bedoeling dat het gebouw goede voorzieningen krijgt voor fietsparkeer plekken (scootmobielen etc). 2. In hoeverre is er sprake van een verslechtering van de luchtkwaliteit? Dit zal nog nader onderzocht worden en zal onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan. Vanuit de ervaring en eerder onderzoeken zal er geen sprake zijn van een verslechterende luchtkwaliteit mede doordat er geen sprake is van een verkeer aantrekkende werking. Daarbij geldt dat de huidige bedrijfsfunctie veelal een hogere uitstoot heeft. 3. Is woningbouw mogelijk binnen de milieucontouren van de huidige bedrijven? Hier is onderzoek naar gedaan, uit het onderzoek is te concluderen dat woningbouw toelaatbaar is.

Mede doordat er momenteel verschillende huizen in, op en op korte afstand van de milieucontour liggen. Dit onderwerp zal in het bestemmingsplan de aandacht krijgen en worden onderbouwd. 4. Is er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar? Er zijn voldoende parkeerplekken, zeker als de bestaande situatie wordt belicht waar een tekort aan parkeerplekken is en er sprake is van overlast. De hoeveelheid parkeerplekken in de

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

45

nieuwe situatie voldoen ook aan de nota parkeernormen auto en fiets van de gemeente Soest. 5. Zolang de hal van Paardenkamp niet meedoet is het geen ideaal plan. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat zij niemand kunnen dwingen om haar pand af te staan en mee te doen met de ontwikkeling. Wel is de stedenbouwkundige opzet zodanig ingepast dat de bestaande hal van Paardenkamp geen beperkingen oplegt. Aanvullend daarop is wel gezocht naar een gecombineerde in- en uitrit, mocht Paardenkamp in de toekomst toch getransformeerd worden naar woningbouw dan is dan eenvoudig inpasbaar. 6. Omwonenden zijn van mening dat er veel bebouwing op weinig grond wordt gesitueerd. Het bebouwingsoppervlak en volume wordt met de nieuwe woonfunctie aanzienlijk minder dan de bestaande situatie. Ook de gehele stedenbouwkundige opzet wordt beter dan de huidige situatie. Dit is ook als zeer positief ervaren in de participatieavond. De twee- onder één kapwoningen in het plandeel aan de Ferdinand Huijcklaan hebben netto ongeveer 250-300 m² perceel, dat sluit aan bij omgeving. 7. Wat voor uitzicht is er vanuit de te realiseren woningen op de bedrijfshal? De huidige opzet is in principe voldoende voor het goed functioneren voor de woningen. Uiteindelijk zal dat verfijnd gaan worden door bezonningsstudie, daglichtberekeningen etc.

Wel zal de initiatiefnemer de situatie van het achterblok aan de oostzijde beter gaan positioneren zodat de afstanden tussen de bestaande bebouwing groter wordt.

6.3.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd. Tijdens die periode kan een ieder een zienswijze indienen tegen het ontwerpbestemmingsplan. Eventuele zienswijzen worden te zijner tijd in deze paragraaf samengevat en beantwoord.

Ontwerp Bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

Regels

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

3 3 8

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Tuin Wonen - Gestapeld

9 9 11

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

13 13 14 16 17 18 19

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotbepaling

20 20 21

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten aan huis

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan: het bestemmingsplan Kerkstraat 85-87 met NL.IMRO.0342.BPSOE0054-0201 van de gemeente Soest.

1.2

identificatienummer

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar -ingevolge de regels- regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

achtergevel: de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

1.6

ander bouwwerk: een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.7

bebouwing: één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

1.8

bebouwingspercentage: een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van het bouwvlak, dat mag worden bebouwd, of indien dat in de regels is aangegeven: van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

1.9

bedrijf: een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

4

1.10

bedrijf aan huis: het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

1.11

begane grondbouwlaag: de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1.12

beroep aan huis: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

1.13

bestaand: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.14

bestemmingsgrens: de grens van het bestemmingsvlak.

1.15

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

1.16

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.17

bouwgrens; een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

1.18

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

1.19

bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel.

1.20

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

5

1.21

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.22

bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebuw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.23

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

1.24

dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan bedrijven of het publiek zoals administratie-, advertentie-, advocaten-, advies-, en ingenieursbureaus, congres- en vergader-accommodaties, makelaars, banken en andere financiële dienstverleners, reis- en uitzendbureaubureaus, postkantoren, kapsalons, schoonheidsinstituten, stomerijen en wasserettes.

1.25

erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

1.26

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27

hoofdbewoner: degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

1.28

hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.29

horeca: een bedrijf, in hoofdzaak gericht op: a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

6

b. het verstrekken van nachtverblijf; c. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten. Tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

1.30

internetwinkel: een specifieke vorm van detailhandel, waarbij: a. de transactie via internet tot stand komt; b. ter plaatse alleen opslag en distributie plaatsvindt; c. afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt.

1.31

kantoor: een ruimte, die blijkens zijn indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor werkzaamheden van administratieve aard.

1.32

kelder: een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

1.33

maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

1.34

overkapping: een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

1.35

peil: a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 cm. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende terrein, vermeerderd met 5 cm., waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

1.36

seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.37

straatmeubilair: meubilair dat langs de openbare weg staat zoals lantaarnpalen, banken en afvalbakken.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

7

1.38

verbeelding: de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

1.39

vlak: een geografisch bepaald gebied.

1.40

voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

1.41

woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Kerkstraat 85-87

8

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

Meetregels Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens; b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen; c. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; d. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel. e. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; f. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; g.