3. Bijlage 2 BP Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan (regels en toelichting)

Bestemmingsplan Ontwerp Hoek Rademakerstraat – Van der Griendtlaan Soesterberg 29 april 2022

EDOK-RO

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

EDOK-RO Van Breugelplantsoen 81 3771 VN Barneveld  06-1395 0955 @ info@edok-ro.nl  www.edok-ro.nl

Documenttitel

Bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat – Van der Griendtlaan

Status

Ontwerp

Projectnummer

2022-D01

Datum

28 maart 2023

Opdrachtgever

Gemeente Soest.

Opsteller

EDOK-RO

Contactpersoon

Dhr. E. Dokter

2

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 Geldende plannen 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE 2.1 Inleiding 2.2 Ontstaansgeschiedenis 2.3 Ruimtelijke hoofdstructuur

11 11 11 12

Hoofdstuk 3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Inleiding 3.2 Het plan

15 15 15

Hoofdstuk 4 BELEIDSKADERS 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

21 21 25 26 26

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Bodem 5.2 Water 5.3 Erfgoed 5.4 Flora en fauna 5.5 Bomen Effect Analyse 5.6 Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Bedrijven en milieuzonering 5.9 Geur 5.10 Externe veiligheid 5.11 Verkeer en parkeren 5.12 Kabels en leidingen 5.13 MER-toets

33 33 34 37 39 43 43 46 47 49 49 51 52 53

Hoofdstuk 6 TOELICHTING OP REGELS 6.1 Inleiding 6.2 Planregels 6.3 Verbeelding

55 55 55 57

Hoofdstuk 7

59

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 8.1 Procedure en fase bestemmingsplan

61 61

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

63 65 67 69 71 73 75 77 79

(ontwerp)

Distributieve Marktanalyse Soesterberg Verkennend bodemonderzoek Watertoets Quickscan natuurtoets Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 Huismusonderzoek Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 Gierzwaluw onderzoek Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 Vleermuis onderzoek Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 Quickscan natuurtoets Rademakerstraat 30

3

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16 Bijlage 17

Huismusonderzoek Rademakerstraat 30 Gierzwaluw onderzoek Rademakerstraat 30 Vleermuisonderzoek Rademakerstraat 30 Bomen Effect Analyse Akoestisch onderzoek wegverkeer Akoestisch onderzoek industrielawaai Quickscan externe veiligheid Verantwoording groepsrisico Verkeer- en parkeeronderzoek

Regels

81 83 85 87 89 91 93 95 97

99

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

INLEIDENDE REGELS Begrippen Wijze van meten

101 101 105

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

BESTEMMINGSREGELS Detailhandel Waarde - archeologie lage verwachting

107 107 109

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene aanduidingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

113 113 115 117 119 121 123

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel

125 125 127

Verbeelding

4

129

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Toelichting

(ontwerp)

5

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

6

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Hoofdstuk 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan vormt een initiatief voor de herontwikkeling op het perceel Rademakerstraat 20 - 30 te Soesterberg. De beoogde ontwikkeling is een herontwikkeling van de bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen met de daarbij behorende parkeerplaatsen, fietsenstallingen e.d.. Om deze nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, moet ze worden geregeld in een bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt hieraan voldaan.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het winkelcentrum van Soesterberg, iets ten zuiden van de N237, aan de Rademakerstraat 20 - 30.

. Afbeelding 1.1: Ligging in Soesterberg (bron: topotijdreis.nl) Afbeelding 1.2 geeft het plangebied weer vanuit de lucht.

Afbeelding 1.2: Luchtfoto (bron: cyclomedia)

(ontwerp)

7

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan In afbeelding 1.3 is de begrenzing van het plangebied in beeld gebracht op de kadastrale kaart.

Afbeelding 1.3: Kadastrale kaart Kadastrale gegevens: Gemeente

: Soest

Sectie

:E

Nummers

: 2638, 3705, 5378, 5380, 6303, 6490, 6491 en 6955

1.3

Geldende plannen

Het plangebied valt momenteel in het bestemmingsplangebied 'Soesterberg'.. Dit plan is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Soest vastgesteld. In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemmingen 'Detailhandel', Kantoor', Verkeer' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Daarnaast geldt functieaanduiding 'supermarkt' en de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - weg' en wro - zone- wijzigingsgebied 2'. Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het plangebied in het geldende bestemmingsplan.

Afbeelding 1.4 : Uitsnede geldend bestemmingsplan

8

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

1.4

Leeswijzer

Allereerst wordt, in hoofdstuk 2, ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied. Hier komen onderwerpen aan bod als ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. Hoofdstuk 3 geeft een planbeschrijving. Deze beschrijving dient als uitgangspunt bij het verdere ontwerp van het plangebied. Het ruimtelijk beleid wordt per thema beschreven. Dit hoofdstuk gaat ook in op de belangrijkste uitgangspunten voor de stedenbouwkundige inrichting. Hoofdstuk 4 gaat in op het bestaand beleid van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en het regionale beleid. Ook komt het gemeentelijke beleid aan de orde in dit hoofdstuk. Hoofdstuk 5 verwoordt de resultaten van de onderzoeken naar milieu- en andere aspecten. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de regels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteen gezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde en tenslotte gaat hoofdstuk 8 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid, participatie en de resultaten van inspraak en vooroverleg.

(ontwerp)

9

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

10

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Hoofdstuk 2 2.1

BESTAANDE SITUATIE

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande situatie van het plangebied en geeft een beeld van alle voor dit bestemmingsplan relevante aspecten. Allereerst wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarna komt de ruimtelijke structuur aan de orde. Deze ruimtelijke structuur wordt opgesplitst in de deelstructuren, waaronder de bebouwingsstructuur, de verkeersstructuur en de groenstructuur.

2.2

Ontstaansgeschiedenis

In vroegere tijden was er slechts heide. Hier komt de naam Soesterberg ook vandaan. De naam Soesterberg komt namelijk van de berg op de heide (Heiberg) in de gemeente Soest. In de 17e eeuw verlieten vele Soesters Soest, trokken over den Berg en vestigden zich op de heide. De reden van hun vertrek was armoe en zucht naar zelfstandigheid. Het waren voornamelijk kleine boeren, heiboeren in die tijd genoemd. Hun plaggenhutten stonden in de hei verscholen, ver van de weg. Dit omdat ze bang waren voor de struikrovers die in die tijd veelvuldig "optraden". Op de heide trof men een rijke wildstand aan. Dat betekende dat onder de nieuwe bewoners veel stropers zaten. Vele boeren gingen de bijenteelt beoefenen, terwijl als huisnijverheid veel aan bezembinderij werd gedaan, per slot van rekening was de hei als materiaal dichtbij. Het dorp ontstond waarschijnlijk rond het kruispunt van de Amersfoortseweg (nu N237) en de oude Postweg van Amsterdam naar Arnhem. Vanouds werd de herberg op dat kruispunt, het 'Huis ten Halve' (halverwege tussen Amsterdam en Arnhem), bevoorraad vanuit Soest. Het dorp kwam bekend te staan als 'Den Bergh'. In 1837 veranderde dat, toen bij Koninklijk Besluit het de naam 'Soesterberg' kreeg. In datzelfde jaar kreeg het dorp zijn eerste geestelijke, pastoor Rademaker. Hij presteerde het om, zonder geld, binnen enkele jaren een kerk te bouwen.

Ook deed hij veel voor de naamsbekendheid van Soesterberg. In 1910 vroegen enkele ondernemers, Lugard en Verwey, toestemming om een deel van de heide aan de noordkant van Soesterberg te mogen gebruiken als start- en landingsplaats voor hun bedrijf voor vliegtuigen. Na bijna twee jaar werd het faillissement aangevraagd voor hun onderneming. Ondertussen werd er wel doorgevlogen, en wel door enkele officieren van de Landmacht die door Lugard en Verwey waren opgeleid als vliegenier. In 1913 werd de Luchtvaartafdeling van de Koninklijke Landmacht opgericht. De vliegheide werd vliegbasis Soesterberg. De basis trok veel toerisme, en het dorp groeide dan ook snel. Telde het dorp in 1900 nog slechts 300 inwoners, na de komst van de eerste vliegtuigen zoals de Aviatik in 1913 werden het er 600. Ook in de jaren erna ontwikkelden de middenstand en de industrie zich. In 1940 telde Soesterberg 2.300 inwoners, in 1965 6.100. In 1973 werd de provinciale weg Amersfoort-Utrecht om de dorpskern heen geleid. Het oudste stukje Soesterberg verdween toen in 1980 het, inmiddels intens verbouwde, Huis ten Halve afbrandde. In het begin van de jaren tachtig van de 20e eeuw werd de autosnelweg A28 geopend, langs de zuidkant van Soesterberg. Tegenwoordig telt Soesterberg ruim 7000 inwoners en groeit snel.

Afbeelding 2.1: Historische kaarten Soesterberg en omgeving uit 1767, 1850 – 1864 en 1962 (Bron: Watwaswaar.nl)

(ontwerp)

11

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

2.3

Ruimtelijke hoofdstructuur

2.3.1

Bebouwingsstructuur

Het plangebied is gelegen aan de Rademakerstraat te Soesterberg. Het bebouwingslint aan de Rademakerstraat kenmerkt zich door een verscheidenheid aan woningtypen, vormgeving / architectuur / bouwjaar en kleurgebruik. De hoogtes variëren in hoogte van 1 laag met kap, 2 lagen met kap en 3 lagen plat. De woningen variëren van vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd en appartementen.

Afbeelding 2.2: Luchtfoto met Rademakerstraat en plangebied (rode cirkel) 2.3.2

Functionele structuur

Aan de Rademakerstraat bevinden zich grondgebonden woningen en appartementen, afgewisseld met bedrijvigheid zoals Horeca, Detailhandel, Maatschappelijke voorzieningen enz. 2.3.3

Monumenten en beschermd dorpsgezicht

Aan de Rademakerstraat 157 bevinden zich twee gemeentelijke monumenten, Carolus Borremeüskerk en de pastorie. Binnen het plangebied komen geen monumenten en beschermde dorpsgezichten voor. 2.3.4

Verkeersstructuur

Het straatprofiel van de Rademakerstraat is breed, met scheiding tussen snel en langzaamverkeer, veel parkeergelegenheid en aan weerszijden van de weg bomen. 2.3.5

Waterstructuur

Grondwater De variaties in de aanleghoogte binnen de gemeente Soest verschillen enorm, binnen het dorp Soesterberg zijn de verschillen kleiner, maar nog steeds aanwezig. Hierdoor ontstaan ook verschillen in de grondwaterstand. De hooggelegen gebieden hebben relatief een lage grondwaterstand, de laaggelegen gebieden hebben relatief een hoge grondwaterstand. Het grondwater ligt op deze locatie ca. 5 meter onder maaiveld. Oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

12

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Afval- en hemelwater Regenwater, dat op onverharde gebieden is gevallen, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier, te weten via infiltratie naar het grondwater, verdamping via de grond, beplanting en via het oppervlaktewater. Regenwater, dat op verharde gebieden is gevallen, wordt afgevoerd via het rioolstelsel, geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar oppervlaktewater. Infiltratie in de bodem is gezien de lage grondwaterstand een goede oplossing. Het huidige waterbeleid (verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan) is om het hemelwater niet te mengen met afvalwater en niet via het riool af te voeren naar de rioolwaterzuivering. Bij nieuwe ontwikkelingen is er daarom bergingscapaciteit voor hemelwater nodig. In gebieden met een lage grondwaterstand en een doorlaatbare bodem kan hemelwater rechtstreeks infiltreren in de bodem. Het plan voldoet omdat het rekening houdt met bovenstaande eisen.

(ontwerp)

13

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

14

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Hoofdstuk 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Inleiding

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven is hier sprake van de herontwikkeling van bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het plan.

3.2

Het plan

Rademakerstraat Soesterberg Het plan omvat de sloop en nieuwbouw van de bestaande supermarkt en naastgelegen panden, op de hoek Rademakerstraat en Van der Griendtlaan te Soesterberg, tot een moderne supermarkt, winkel en appartementen. De huidige opstallen zijn gedateerd, rommelig, energetisch slecht en sluiten niet aan, aan de behoefte in Soesterberg. Het gevraagde programma van een supermarkt en appartementen brengt met zich mee dat er genoeg parkeerruimte moet worden gerealiseerd. In samenspraak met de gemeente zijn er meerdere modellen gemaakt voor de massaopbouw van het plan in relatie tot dit parkeren. Om te voorkomen dat de Rademakerstraat één groot parkeerterrein wordt, helemaal gezien de naastgelegen opening in de structuur ter plaatse van de andere supermarkt, is er gekozen voor een model waarbij het parkeren in het achtergebied wordt opgelost. Hierbij heeft de gemeente aangegeven de opening naar dit parkeerhof zo smal mogelijk te willen maken, zodat de opbouw van de Rademakerstraat stevig zal blijven. De ontsluiting van de appartementen komt hiermee op de hoek aan de van der Griendtlaan te liggen waardoor we deze speciale plek goed kunnen uitontwerpen.

In de architectonische uitwerking is er veel onderzoek gedaan naar de schaal van het blok ten opzichte van de omgevende massa's en de aansluiting van het blok op de omgeving, de zogenaamde encroachment zone (overgangszone privé - openbaar). Het programma van een supermarkt dicteert een semi-gesloten gevel en het repeterende woonprogramma een rigide patroon van buitenruimtes. Hoe doorbreken we dit patroon? De architectuur is sculpturaal, leesbaar en eerlijk en probeert daarom het programma niet te verhullen maar te omarmen. Conceptmatig zijn er een paar stappen doorlopen om de massa inpasbaar te maken in het stedelijk weefsel: 1. Kijkend naar de context is de schaal en geleding van de massa belangrijk. Aan de Rademakerstraat is er daarom voor gekozen om het blok onder te verdelen in vier blokken. Deze blokken kennen een bescheiden maar heldere structuur. 2. Door hoofdmassa te voorzien van een meanderende dakrand, in de vorm en schaal van de kappen in de omgeving, brengen we schaal in de lange gevel. 3. De appartementen hebben op de eerste laag buitenruimtes op de daktuin en daarboven juist aan de Rademakerstraat. Deze streep balkons benadrukt de lengte en is niet wenselijk. We hebben gekozen om te gaan spelen met deze buitenruimtes in materialisatie, afmeting en positie. Hierdoor ontstaat er een vrolijk en speels beeld die de massa verzacht. 4.

Ter plaatse van de toegang van de supermarkt aan de Rademakerstraat koppelen we de buitenruimtes om een duidelijk entree te maken. 5. Als laatste stap worden de gesloten geveldelen van de supermarkt gemaakt met een prachtige filigrain van houten elementen, die op verschillende plekken ook als zitelement of geveltuin worden ontworpen. Het blok wordt uitgevoerd als 1 kloeke massa passend in de maat en schaal van de context, met een lichte steen met diepe voeg en diepe negges. De gevelopeningen worden gevuld met geanodiseerde Aluminium kozijnen. Het parkeerterrein wordt omzoomd met hoge hagen, graskeien begroeide gevels. Dit geeft een prettige en mooie coulisse werking richting de aangrenzende percelen. Op maaiveldniveau wordt rondom gewerkt met groene tuinen of gevelbegroeiingen. Langs de randen met de tuinen van de buren zijn dit hagen, rondom de supermarktgevels aan het parkeerhof gevelbegroeiing. Het daklandschap op de supermarkt wordt geheel uitgevoerd als privé en openbare tuinen voor de appartementen. De gemeente heeft ervoor gekozen om het laden en lossen aan de Van der Griendtlaan te laten

(ontwerp)

15

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan plaatsvinden, om zo keerbewegingen in de straat te voorkomen en de verkeersveiligheid te waarborgen. De bestaande laad- en loslocatie blijft ook behouden, voor wanneer de eigenaar en gemeente dat in de toekomst toch beter vinden. Op navolgende afbeelding is het gebouw met de inrichting weergegeven. Tevens wordt de bevoorrading van de supermarkt en het parkeren weergegeven.

Afbeelding 3.1: Inrichting van het perceel In afbeelding 3.2 wordt de toekomstige situatie nader toegelicht.

Afbeelding 3.2: Toekomstige situatie

16

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Het bouwplan bestaat uit 1 supermarkt, 1 winkel en totaal 40 twee- en driekamer appartementen met bijbehorende voorzieningen. Qua betaalbare woningen wordt minimaal 20% gerealiseerd in het betaalbare segment volgens de Doelgroepenverordening, zoals die van kracht was toen het verzoek om omgevingsvergunning en bestemmingsplanwijziging is ingediend (2022).

Afbeelding 3.3: Begane grond Op de eerste verdieping komen 20 appartementen en een kantoor/kantine ruimte voor de supermarkt. Aan de binnenzijde wordt op het dak van de supermarkt een gemeenschappelijke tuin gecreëerd met grassen en struiken. Het geheel wordt zodanig vormgegeven dat er een prettig binnen gebied ontstaat waar mensen graag zullen vertoeven.

Afbeelding 3.4: 1e verdieping

(ontwerp)

17

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Op de tweede verdieping komen ook 20 appartementen.

Afbeelding 3.5: 2e verdieping De navolgende afbeelding geeft een indicatief beeld van de gevels.

Afbeelding 3.6: Indicatieve gevels

18

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Hierna volgt in afbeelding 3.7 een 3D impressie

Afbeelding 3.7: 3D impressie Kleur en materiaalgebruik Kleur en materiaal gebruik worden afgestemd met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Soest. Het plan is door welstand op hoofdlijnen positief beoordeeld. Duurzaamheid Bij de omgevingsaanvraag wordt met een BENG berekening aangetoond hoe met duurzaamheid wordt omgegaan en hoe wordt voldaan aan de eisen van het bouwbesluit. Het dak komt vol te liggen met PV, het energieconcept wordt nog nader uitgewerkt.

(ontwerp)

19

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

20

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Hoofdstuk 4

BELEIDSKADERS

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van het in hoofdstuk 3 beschreven plan getoetst aan bestaand beleid, wet- en regelgeving. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan "Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan" op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Dit vormt gezamenlijk het toetsingskader voor de huidige situatie en voor nieuwe ontwikkelingen. Dit beleidskader is één van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en voor de bijbehorende juridische regelingen. Naast de toetsing aan het bestaande beleid zal de nieuwe ontwikkeling ook moeten worden getoetst aan de wettelijke voorschriften omtrent milieu. Dit om de impact op de omgeving te verantwoorden. In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar een aantal milieuaspecten besproken, die relevant zijn voor het bestemmingsplan. Het gaat dan vooral om geluid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geur, zoneringsafstanden tussen bedrijven, etc. Naast milieu gaat dit hoofdstuk in op de onderdelen water, natuur en archeologie.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.  Duurzaam economisch groeipotentieel.  Sterke en gezonde steden en regio's.  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen.

Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;  Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

(ontwerp)

21

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Toetsing van het initiatief aan de structuurvisie De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 40 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan.

Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan of de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 40 appartementen en een supermarkt De appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de kern Soesterberg en haar directe omgeving. Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Woningen De te realiseren woningen zijn bedoeld voor de lokale markt. De behoefte wordt dan ook op lokaal niveau getoetst. Op basis van het gemeentelijke woonbeleid blijkt er behoefte te zijn aan circa 1.000 extra woningen in de gemeente Soest. De behoefte naar huur- en koopappartementen en grondgebonden koopwoningen is daarbij het grootst. De realisatie van 40 woningen sluit aan bij deze behoefte. Op deze plaats wordt dan ook geconcludeerd dat voldoende is aangetoond dat er sprake is van een actuele behoefte naar de voorgenomen woningbouw.

22

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Supermarkt Door Bureau van der Weerd een distributieve marktanalyse opgesteld (zie Bijlage 1 Distributieve Marktanalyse Soesterberg) die inzichtelijk moet maken of er behoefte bestaat aan versterking van het supermarktaanbod en wat de effecten zijn voor het bestaande supermarktaanbod in het marktgebied en de directe omgeving wanneer de plannen doorgang zouden vinden. Uit de distributieve marktanalyse blijkt: Op dit moment is er in het centrumgebied van Soesterberg een supermarkt (Plus) gevestigd aan de Rademakerstraat. Soesterberg staan aan de vooravond van een forse groei in het inwonertal. Dankzij diverse nieuwbouwplannen neemt het aantal inwoners in het Onderzoeksgebied richting 2028 toe tot ruim 15.000. Het primaire draagvlak voor supermarktaanbod in Soesterberg neemt daardoor fors toe. Dankzij uitbreiding van een tweede supermarktfunctie zal de koopkrachtbinding van supermarktbestedingen fors toenemen dankzij versterking van de boodschappenfunctie van het centrumgebied in Soesterberg. Daarnaast zal sprake zijn van een forse groei in de toevloeiing. Deze verwachte wijziging in koopstromen en de verwachte groei in het primaire draagvlak zorgen, ervoor dat uitbreiding van een tweede supermarktfunctie in Soesterberg distributief goed is verantwoord.

Het plan draagt op diverse aspecten bij aan versterking van het lokale ondernemers- en vestigingsklimaat. In de eerste plaats omdat bestaande winkelleegstand wordt teruggedrongen. De bestaande winkelstructuur wordt versterkt dankzij meer klanten, waarvan de omliggende midden- en kleinbedrijf (winkels, horeca en overige voorzieningen) fors van mee zullen profiteren. Het plan biedt een belangrijke positieve bijdrage aan de bestaande parkeersituatie en draagt ook op deze manier bij aan versterking van het centrumgebied. Het plan past binnen het vigerende beleidskader (detailhandelbeleid, retailbeleid) van de gemeente Soest. Het gemeentelijk detailhandelsbeleid benoemt specifiek de mogelijkheid voor een tweede supermarkt in het centrumgebied van Soesterberg en ziet dit als belangrijke bouwsteen om de boodschappenfunctie en daarmee de marktpositie van het centrumgebied in Soesterberg te verbeteren. Het plan voorziet ter plaatse zelfs in een verkleining van de bestaande (planologisch toegestane) winkelruimte. Rekening houdend met alle nu te voorziene vraag- en aanbodontwikkelingen, is de behoefte aan uitbreiding van de bestaande supermarktbestemming in Soesterberg ruimschoots aangetoond en distributief verantwoord, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin.

Effecten die mogelijk zullen optreden zijn overwegend positief en zeker niet structuur verstorend, mede dankzij de aan toonbare marktruimte voor het plan. Slotsom: een supermarkt op de projectlocatie is reeds zonder meer toegestaan op grond van het geldende bestemmingsplan. Een andere situering past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid. De toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, voor zover deze al benodigd is, wordt glansrijk doorstaan. Het toevoegen van een supermarkt op deze locatie heeft in feite slechts positieve effecten op de omgeving Bestaand stedelijk gebied Gelet op de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is onderdeel van de kern Soesterberg. In de omgeving komen diverse (stedelijke) functies voor, waaronder maatschappelijke functies, bedrijven en woonpercelen. Daarnaast laat het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied maatschappelijke functies toe. Het plangebied kan dan ook worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

(ontwerp)

23

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

4.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte en voormalige PKB’s in regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, danwel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:  Rijksvaarwegen.  Hoofdwegen en hoofdspoorwegen.  Elektriciteitsvoorziening.  Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.  Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur).  Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en  IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het plangebied maakt geen deel uit van een van de bovengenoemde gebieden. Daarmee is het plan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. 4.1.4

De Nationale Omgevingsvisie, klimaatadaptatie, september 2020

Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de integrale visie van het rijk voor de fysieke leefomgeving. De NOVI maakt op hoofdlijnen keuzes en is hiermee ook richtinggevend voor water. In de NOVI worden voor de leefomgeving richting 2050 4 prioriteiten gesteld:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.  Duurzaam economisch groeipotentieel.  Sterke en gezonde steden en regio's.  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De prioriteiten bestaan uit samenhangende opgaven waarin water steeds een belangrijke rol speelt: Klimaatadaptatie gaat voor een groot deel over opgaven rond water. Ons land moet blijven werken aan de bescherming tegen overstromingen en de gevolgen daarvan en anticiperen op langdurigere droge perioden voor onze zoetwatervoorziening en de scheepvaart. Wateroverlast moet zo veel mogelijk worden voorkomen door de inrichting van onze steden, infrastructuur en het landelijk gebied aan te passen. Ook de energietransitie gaat voor een groot deel op en rond het water plaatsvinden. Met name op de Noordzee ligt hier een enorme opgave. Voor een duurzame economie is Nederland voor een belangrijk deel afhankelijk van water, denk aan scheepvaart, landbouw, drinkwater, proceswater, recreatie, etc.

Ook is voldoende en schoon water een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven en mensen. Steden moeten klimaatbestendig gemaakt worden om sterk en gezond te blijven. Er ligt in veel steden een opgave om wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen en droogte te beperken. Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van ons landelijk gebied is het nodig om het gebruik van land en water (bijvoorbeeld door de landbouw) beter in balans te brengen met vereisten van ons natuurlijk kapitaal: gezonde bodem- en watersystemen en bijbehorende natuur. Een goede inrichting en beheer van onze watersystemen zijn nodig om onze natuur en biodiversiteit te behouden en verbeteren. Voor klimaatadaptatie is het belangrijk om integraal te werken, om meekoppelkansen met andere ruimtelijke ontwikkelingen te benutten en om programmering en planning af te stemmen. Veel van deze ontwikkelingen en opgaven komen in regionale gebiedsprocessen samen. Besluiten over de fysieke leefomgeving zullen uiteindelijk vaak op gemeentelijk of provinciaal niveau genomen worden. De watertoets is een wettelijk verplicht instrument dat ervoor zorgt dat het belang van water en klimaatadaptatie wordt meegewogen in de relevante besluiten over het fysieke domein . Bij ruimtelijke ingrepen worden standaarden toegepast die de praktijk van ontwerpen, bouwen en beheren bepalen.

Het borgen van klimaatadaptatie in zulke standaarden wordt door het rijk ondersteund door het Overleg Standaarden Klimaatadaptatie (OSKA).

24

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan 4.1.5

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 1 april 2021 in werking getreden. Met vaststelling van de Omgevingsvisie en de (Interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht leggen Provinciale Staten de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast (Omgevingsvisie) en de juridische doorwerking hiervan (Omgevingsverordening). De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bevat een uitwerking in thema's en in gebieden. De uitwerking is in 7 thema's gevat:  stad en land gezond;  klimaatbestendig en waterrobuust;  duurzame energie;  vitale steden en dorpen;  duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;  levend landschap, erfgoed en cultuur;  toekomstbestendige natuur en landbouw. In de Omgevingsvisie staan zowel de ambities, als de wijze waarop de provincie daar uitvoering aan wil geven. De uitwerking in gebieden valt uiteen in drie regio's: U16, Amersfoort en Food-valley. Soest behoort tot de regio Amersfoort. In de uitwerking van het beleid brengt de provincie gebiedsgericht samenhang aan tussen de thematische ambities.

De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de herontwikkeling van de bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen is fors en de supermarkt is al mogelijk op deze locatie. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Het realiseren van 40 appartementen binnen de bebouwde kom levert een bijdrage aan de woningopgave. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. De onderhavige planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. 4.2.2

Interim omgevingsverordening provincie Utrecht

Omdat de Omgevingswet naar verwachting pas op 1 januari 2024 in werking treedt, is het nodig om in plaats van de Omgevingsverordening een Interim Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsverordening kan namelijk niet onder de huidige wetgeving in werking treden. Dat kan alleen onder de nieuwe Omgevingswet. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie, is op 1 april 2021 de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de NNN.

(ontwerp)

25

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan De locatie ligt in het 'stedelijk gebied'. Op grond van artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stedelijk gebied bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde daarbij is dat de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Soest behoort tot de Regio Amersfoort. In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Kader voor regionale programmering wonen en werken (PS Utrecht, 30 september 2020) 26.100-31.000 woningen noodzakelijk. De uitbreiding van de supermarkt en de 40 appartementen passen binnen deze aantallen. In de interimverordening legt de provincie de nadruk op een een klimaatadaptieve inrichting van de fysieke omgeving. Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten voort. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan. 4.2.3

Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal beleid.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Ontwikkelbeeld regio Amersfoort 2030-2040: Regio Amersfoort Centraal!

Ook na 2030 kent de regio Amersfoort een groeiopgave. Het is een geliefd vestigingsgebied, met als keerzijde dat ruimte en leefbaarheid onder druk komen te staan. Het ontwikkelbeeld schetst een integraal perspectief voor de verschillende ruimtevragers. Het ontwikkelbeeld rust op een zestal pijlers:  robuust maken unieke landschappelijke structuren voor de leefkwaliteit;  combineren en prioriteren van ruimtevragers in buitengebied om lokale vitaliteit te waarborgen;  wonen en werken in focusgebieden rondom bestaande knopen;  aanjagen nationale betekenis van regio met unieke economische clusters;  inzetten op gezonde mobiliteit als volwaardig keuze-alternatief;  integraal aanpakken bereikbaarheid op de multimodale corridors. Met de bijbehorende strategie voor het buitengebied, wonen-werken en bereikbaarheidmobiliteit:  de Grebbelinie en beken zijn de basis voor een robuust landschap;  concentratie van wonen en werken vormt de katalysator om de regio te verankeren in het Stedelijk Netwerk Nederland;  OV en fiets worden volwaardige keuzealternatieven naast de auto;  Metropoolpoort Amersfoort Centraal-Schothorst en de regiopoorten Barneveld en Nijkerk vormen de focusgebieden van de regio;  voor de andere kernen geldt dat er gebouwd wordt voor vitaliteit met een sterke binding en meerwaarde voor het omliggende landschap.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Soest en Soesterberg

De Omgevingsvisie Soest en Soesterberg, die is vastgesteld op 21 december 2021, bevat de integrale (middel)lange termijnvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Soest en Soesterberg. De visie maakt duidelijk wat de komende decennia de grote ruimtelijke uitdagingen zijn, hoe het gemeentebestuur daarmee omgaat en in welke richting de gemeente Soest zich zou moeten doorontwikkelen richting 2040. Alle beleidsthema's die betrekking hebben op de leefomgeving komen in de omgevingsvisie samen. De onderdelen van de leefomgeving waar Soest trots op is, willen het gemeentebestuur graag beschermen en verbeteren (waarden). Daarnaast bevat de omgevingsvisie hoofdlijnen uit reeds vigerend beleid en ook nieuwe doelen die we met de visie willen bereiken (ambities). Die thema’s, waarden en ambities vormen de kaders voor nieuwe initiatieven en ontwikkelingen.

26

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan In 2040 zijn er in de gemeente Soest meer woningen dan nu. Met een jaarlijkse groei van 125-200 woningen tot 2030 kan de Soester manier van (samen)leven behouden blijven. Inwoners bepalen samen met de gemeente waar nieuwe woningen komen. Daarbij in de volle breedte gekeken naar verdichten en uitleglocaties en ook naar 'rood voor rood' en 'rood voor groen'. In 2040 zijn er meer banen en meer bedrijven. Bedrijfsterreinen zijn even groot als nu, maar worden intensiever gebruikt. Soest heeft in dat jaar 7 levendige centrumgebieden, 5 in Soest en 2 in Soesterberg, elk met hun eigen identiteit en mix van functies. De inwoners van Soest lopen en fietsen meer en gebruiken vaker het OV en de deelauto. In de omgevingsvisie zijn geen grotere woningbouwlocaties opgenomen. De visie gaat evenmin in op individuele initiatieven. 4.4.2

Masterplan Soesterberg

In april 2009 heeft de gemeenteraad van Soest het 'Masterplan Soesterberg' vastgesteld. Dit plan beschrijft op hoofdlijnen een toekomstvisie voor Soesterberg. Nu de vliegbasis niet meer in gebruik is, kan het dorp een flinke kwaliteitsimpuls krijgen. Het gewenste toekomstperspectief voor Soesterberg is uitgewerkt volgens een prioriteitenladder: 1. Aanpak barrièrewerking N237. 2. Herstructurering Soesterberg-Noord. 3. Realisatie Dorpshart-campus-kop. 4. Dorpsuitbreiding. De uitdaging bij de groei van Soesterberg is het huidige dorpse en kleinschalige karakter, het bloeiende verenigingsleven en de sterke sociale samenhang te behouden en verder te versterken. De opgave luidt daarom: groei met behoud van het eigen karakter. Dit wordt door veel inwoners onderschreven. De huidige woningmarkt in Soesterberg wordt getypeerd door een groot en relatief eenzijdig aanbod aan (sociale) huurwoningen. Een deel van deze woningen is sterk verouderd en voldoet niet meer aan eisen en wensen van deze tijd. Het eenzijdige karakter van de woningvoorraad brengt een tekort aan senioren- en starterswoningen met zich mee. Daarnaast is er behoefte aan woningen voor het middensegment. De bevolking van Soesterberg vergrijst. Om draagvlak voor voorzieningen te behouden is het wenselijk jongeren vast te houden en aan te trekken door hen een woning op maat te bieden.

Senioren wensen levensloopbestendige woningen in de buurt van voorzieningen en zorg. Dit alles vraagt om een gedifferentieerd woonmilieu. Een gevarieerd aanbod aan verschillende type woningen zal ook de doorstroming op de woningmarkt verbeteren. Soesterberg is gelegen in een groene omgeving, waar nog te weinig gebruik van wordt gemaakt. Bewoners wensen duurzame, levensloopbestendige en innovatieve woningen passend binnen het aanwezige groen. Toetsing Het masterplan Soesterberg laat zich niet uit over de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. Het betreft namelijk meer een visie op hoofdlijnen. Wel kan worden gesteld dat de ontwikkeling bijdraagt aan de doelstelling om jongeren vast te houden en aan te trekken door woningen op maat te bieden en te laten wonen in de buurt van voorzieningen (het plangebied ligt nabij het centrum). Gesteld wordt dat het plan in overeenstemming is met het masterplan. 4.4.3

Masterplan Wonen Soest

Op basis van de actuele huishoudensprognose (Primos 2019) zal het aantal huishoudens in de gemeente naar verwachting met 720 toenemen in de periode tot en met 2025. Door woningen te bouwen om de verwachte huishoudensgroei op te vangen, loopt de druk op de woningmarkt in de gemeente niet verder op. Maar op dit moment is er al een tekort aan woningen. Dat kan vooral voor de sociale huursector concreet worden gemaakt. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende huurwoning is dermate hoog dat er sprake is van een actueel tekort van 290 sociale huurwoningen. Daarmee komt de totale gemeentelijke woningbouwopgave uit op 1.010 (720 + 290) woningen in de periode tot en met 2025.

(ontwerp)

27

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

4.4.4

Woningbehoefteonderzoek

In 2019 is een woningbehoefteonderzoek gedaan voor de gemeente Soest. In dit woningbehoefteonderzoek zijn onder andere de volgende conclusies opgenomen ten aanzien van de kwalitatieve woningvraag: Uit de analyse komt naar voren dat er in de gemeente Soest tot en na 2025 in de huur vooral behoefte is aan sociale en particuliere huurappartementen en in de koop vooral aan goedkope rijwoningen en appartementen in verschillende prijsklassen. In Soesterberg ligt het accent iets meer op goedkope koopwoningen (vooral eengezins- maar ook meergezinswoningen), de sociale huur en goedkopere koopappartementen. Door de toename van het aandeel ouderen zal de vraag naar appartementen in alle segmenten (sociale huur, vrije sectorhuur, koop) na 2030 relatief toenemen. In de prioritering van het bouwprogramma zal daarom sterker ingezet moeten worden op dit type woningen. 4.4.5

Doelgroepenverordening

Op het moment van het indienen van dit plan was de Doelgroepenverordening van kracht, zoals die in 2021 door de gemeente Soest is vastgesteld. Hierin is bepaald dat het betaalbare programma voor woningbouwontwikkelingen in de kern Soesterberg moet bestaan uit 20% sociale huur, middenhuur (maximaal € 1.000,-) en/of sociale koop (maximaal € 250.000,-). Het overige deel van de ontwikkeling in de kern Soesterberg is vrij in te vullen. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen over bijvoorbeeld de instandhoudingstermijn en de inkomensdoelgroepen. Ook aan deze voorwaarden moet worden voldaan. Ondertussen is een nieuwe Doelgroepenverordening van kracht, waar een hoger percentage betaalbaar (50%) is opgenomen, daar wordt dit plan niet aan getoetst. 4.4.6

Retailbeleid 2016 - 2026

Het Detailhandelsbeleid 2005 – 2015 Soest en Soesterberg was aan vernieuwing toe. De concurrentie van online winkels neemt alsmaar toe. De samenleving vergrijst. We hebben te maken gehad met langdurige economische laagconjunctuur (2009 – 2014). Consumenten zijn steeds meer bereid om verder te reizen voor een completer retailaanbod. Consumenten verwachten meer en zijn op zoek naar een beleving. Je ziet met regelmaat retail in de periferie. Consumenten vinden gemak steeds belangrijker. Allemaal ontwikkelingen waardoor de retail verandert. Ondernemers moeten inspelen op de veranderende consument en de veranderende omstandigheden. Dat vraagt om ruimte voor vernieuwing en ook om aanpassing van alle betrokken partijen (retailers, vastgoedeigenaren, makelaars en overheid). De retailer wil inspelen op de veranderende consument, de vastgoedeigenaar heeft een scherpere visie nodig voor zijn bezit (en huurprijzen) in winkelgebieden, de makelaar kan nog kritischer zijn over welke huurder hij wel of niet aantrekt en beleidsmakers moeten een helder speelveld geven aan de ondernemers en vastgoedpartijen en aandacht besteden aan de openbare ruimte. En dat vraagt om nieuwe beleidsuitgangspunten. Zonder innovatie gaat de aandacht van de klant verloren. Winkelgebieden zijn van groot belang voor inwoners en bezoekers van Soest en Soesterberg.

Ze bieden levendigheid, fungeren als ontmoetingsplaats en zorgen voor instandhouding van een belangrijk deel van de dagelijkse voorzieningen. Ook is de retail een belangrijke werkgever en heeft zij aandeel in de economie van Soest en Soesterberg. Voor toekomstbestendige winkelgebieden moet er ruimte zijn voor ondernemerschap met een gelijk en eerlijk speelveld voor alle ondernemers. Soest en Soesterberg hebben beiden één hoofdwinkelgebied, voor Soesterberg is dit de Rademakerstraat. Er is ruimte voor het toevoegen van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg (zie paragraaf 4.1.2).

28

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan Het winkelgebied van Soesterberg heeft in totaal ongeveer 3.000 m² wvo verdeeld over 19 winkels. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit dagelijks aanbod waaronder de nieuwe supermarkt van Plus en Supermarkt Soesterberg (voorheen Plus). Op woensdagochtend is de weekmarkt in de Rademakerstraat van 9:00 uur tot 13:00 uur. Met de geplande toename van de bevolking en daarmee de vergroting van het draagvlak ontstaat er enige ruimte om het retailaanbod (dagelijks en niet dagelijks) in de Rademakerstraat te versterken. 4.4.7

Welstandsnota

Algemeen Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven. Door middel van een welstandskaart is voor alle gronden in Soest aangegeven wat het welstandsniveau is. Per welstandsniveau horen een aantal beoordelingsaspecten. Er zijn drie welstandsniveaus. En hoe hoger het welstandsniveau, hoe gedetailleerder de toetsing. Gebieden met monumenten en beschermde dorpsgezichten - zoals Oude Kerk en omgeving -hebben welstandsniveau 1 (beschermend). Waar een beeldkwaliteitsplan is opgesteld geldt welstandsniveau 2 (bijzonder). De rest van de gemeente heeft een basisniveau waarbij een eenvoudige toets volstaat. Situatie plangebied De Rademakerstraat/Banningstraat is van oudsher de centrale as van waaruit Soesterberg is gegroeid. Het is een oude landschappelijke structuurlijn met een bijzondere kwaliteit.

Sinds de omlegging van de Amersfoortsestraat is het drukke doorgaande verkeer verdwenen en heeft de Rademakerstraat een andere functie en karakter gekregen. Het is een lokale ontsluitingsweg waaraan het hoofdwinkelcentrum van Soesterberg is gelegen. Het brede profiel is in stand gebleven. De bebouwing aan deze straat is zeer gevarieerd, zowel in architectuur als typologie. De hoogte varieert van één laag met kap tot drie lagen. Voor dit gebied is het beeldkwaliteitplan Rademakerstraat (mei 2005) van kracht. 4.4.8

Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan (2008)

Algemeen In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan vastgesteld. Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt. De bereikbaarheid van de gemeente Soest is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd. Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg. De belangrijkste knelpunten op het gebied van de verkeersveiligheid zullen de komende jaren worden aangepakt. In het uitvoeringsprogramma wordt een aantal projecten aangewezen die in de komende jaren uitgevoerd gaan worden. Het gaat hier om het herinrichten van parkeerterreinen en de reconstructie van diverse kruispunten in Soest Zuid.

Toetsing Onderhavig plangebied wordt niet specifiek genoemd in het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan. Het plan is daarom voorgelegd aan de verkeerskundigen van de gemeente Soest. Zij hebben vanuit verkeerskundig oogpunt met enkele aandachtspunten ingestemd met de voorgestane ontwikkeling.

(ontwerp)

29

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

4.4.9

Nota geluidbeleid

De Nota geluidbeleid is een door B&W vastgesteld instrument (begin 2012) voor de uitvoering van de wettelijke geluidstaken. In deze nota wordt in één keer een groot aantal beleidsregels vastgesteld die per thema zijn gerangschikt. Het gaat veelal om het vaststellen van een gangbare werkwijze. Daarnaast zijn nieuwe werkwijzen opgenomen. De nota is ingedeeld in de thema's industrielawaai, verkeerslawaai en buitengebied. Verder is er een hoofdstuk gewijd aan wonen op geluidbelaste locaties. Voor elk thema worden in de nota de betreffende wetgeving en de knelpunten benoemd en zijn en beleidsregels opgenomen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn met name de thema's wegverkeerslawaai en het verlenen van hogere grenswaarden van belang. Verder spreekt de nota over het zoveel mogelijk scheiden van functies, of menging van functies op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. In de paragraaf 5.6 wordt nader aandacht besteed aan de geluidsaspecten die voor dit plan relevant zijn. 4.4.10 Bomenkaart Soest Algemeen De Bomenkaart maakt onderdeel uit van de nota ‘Bescherming en kap van bomen’ (2012). Op de Bomenkaart is te zien dat direct naast het plangebied drie monumentale/waardevolle bomen zijn gelegen. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de bomenkaart opgenomen.

Afbeelding 4.2 Uitsnede bomenstructuurkaart Soest (Bron: gemeente Soest) De monumentale/waardevolle bomen vallen binnen het beleid ‘bescherming en kap van bomen’. Uitgangspunt is dat deze bomen duurzaam worden ingepast. Toetsing De groenstructuur is als randvoorwaarde al vroeg in de planvorming betrokken. De aanwezige bomen blijven waar mogelijk behouden met het plan. Voor de overige bomen binnen het plangebied is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd, welke is opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting. In het rapport wordt aangegeven welke bomen behouden kunnen blijven en worden maatregelen genoemd om een aantal bomen te behouden. Het plan is in overeenstemming met de bomenkaart van Soest.

30

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

4.4.11 Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 Op 21 december 2017 heeft de gemeenteraad van Soest het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt. Het hemelwater van de bebouwing zal worden opgevangen in infiltratiekratten. Het water dat op straat valt zal naar straatkolken worden geleid. In het plangebied zal hiervoor een gescheiden stelsel worden aangelegd tot aan de perceelsgrens. De riolering wordt daar aangesloten op het bestaande gescheiden stelsel. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater).

Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewaterbeleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft. Onder het motto wat groen is moet groen blijven probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken. Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. De initiatiefnemer zal over de definitieve uitvoering in overleg treden met de gemeente. 4.4.12 Duurzaamheidsplan De gemeente Soest heeft in het Duurzaamheidsplan een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest ontwikkeld.

Met betrekking tot het thema Wonen wordt ingezet op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, supermarkten, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het Bouwbesluit (= GPR 7 ) wordt als uitgangspunt gehanteerd, waarbij indien mogelijk een stapje verder wordt gegaan.

(ontwerp)

31

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

32

(ontwerp)

bestemmingsplan Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan

Hoofdstuk 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in een bestemmingsplan ten behoeve van een bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, water en het besluit milieueffectrapportage.

5.1

Bodem

5.1.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf. 5.1.2