2. Bijlagen 1 Nota van zienswijzen Albert Cuyplaan 198 anoniem

Nota van zienswijzen

Albert Cuyplaan 198

Gemeente Soest Afdeling Ruimte

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 1

Inhoudsopgave 1. Inleiding..................................................................3 2. Zienswijzen .............................................................3 3. Overzicht van wijzigingen ......................................10 Bijlage 1 – Omgeving met verschillende hoogten ........11 Bijlage 2 – Schaduwstudie .........................................12 Bijlage 3 – Bomenvoorstel..........................................13 Bijlage 4 – Overlegmomenten 2023 ............................14

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 2

1. Inleiding Vanaf 7 december 2023 tot en met 17 januari 2024 heef t het ontwerpbestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 ter inzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan heef t betrekking op het perceel van de Albert Cuyplaan 198 (voormalig pand KPN). Naar aanleiding van de terinzagelegging hebben wij vijf zienswijzen ontvangen. In hoof dstuk 2 van deze nota zijn deze zienswijzen opgenomen en voorzien van een inhoudelijke reactie. Tenslotte is aangegeven of de zienswijze aanleiding geef t tot aanpassing van het bestemmingsplan.

2. Zienswijzen Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbestem m ingsplan hebben wij de volgende zienswijzen ontvangen: Nr. 01 02

Naam

Adres

Postcode 6538 SZ 3764 TR

Plaats Nijmegen Soest

03

3764 TR

Soest

04

3764 TW

Soest

05

3764 TR

Soest

De zienswijzen zijn in deze nota opgenom en en van een reactie van de gem eente voorzien. Tevens is aangegeven of de zienswijze aanleiding heeft gegeven tot aanpassing van het plan.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 3

NR. 1.

ZIENSWIJZE Zienswijze: 1. Het com plex wordt heel hoog. Cliënt wordt geconfronteerd m et een m eer dan 20 m eter breed en zo'n 16,5 m eter hoog gebouwd. 2. Aantasting uitzicht. Het (vrije) uitzicht dat cliënt nu heeft, zal visueel ontsierd en weggenom en worden. 3. Inkijk door vensters en balkon. Over een breedte van m eer dan 20 m eter en op verschillende verdiepingen zal cliënt geconfronteerd worden m et vensters en balkons die direct inkijk en uitzicht bieden op de achtertuin en woon- en slaapvertrekken. 4. Intensivering gebruik. Het wijzigen van de huidige situatie leidt tot een enorm e rigoureuze intensivering en verzwaring van het gebruik van het perceel. 5. Parkeerterrein achterzijde. Het terrein dat direct grenst aan het perceel van cliënt kom t een parkeerterrein m et 18 parkeerplaatsen. Dit kan hinder / overlast veroorzaken. Dit door lichtoverlast in de avond, geluidsoverlast en gezondheidsproblem en door de uitlaatgassen. Daarbij zal het gebruik van het parkeerterrein ook gepaard gaan m et gepraat en wellicht m uziek van bewoners en bezoekers. 6. Privacy en rustig woongenot. Het bestem m ingsplan leidt tot een enorm e aantasting van de privacy en het rustig woongenot van cliënt. 7. Waardeverm indering. Een dergelijk groot en hoog appartementencomplex m et de aanverwante nadelige gevolgen zullen de waarde van cliënt ernstig en negatief beïnvloeden. 8.

Gelet op de grote negatieve im pact van het plan is het verzoek van cliënt om geen verdere m edewerking te verlenen aan het plan en niet over te gaan tot vaststelling van het ontwerp. Reactie gemeente: 1. Het com plex wordt hoger dan het bestaande gebouw m et een breedte van inderdaad ongeveer 20 m eter en een hoogte van m axim aal 16 m eter. Het vorige gebouw was m axim aal 6 m eter hoog. De hoogte van het gebouw sluit aan bij hoogte van de naastgelegen gebouwen aan de Albert Cuyplaan 198B (m axim aal 16 m eter) en het appartementengebouw op de hoek van de Dalweg en Albert Cuyplaan (m axim aal 18 m eter). Aan de overkant van de Albert Cuyplaan liggen appartem entengebouwen van m axim aal 14 m eter hoog. De m axim ale hoogte van 16 m eter past daarm ee in het stedenbouwkundige plaatje van de hoogte van gebouwen in de directe omgeving. Zie daarvoor bijlage 1 waar de hoogte van de gebouwen in de om geving is aangegeven. Stedenbouwkundig past het gebouw ook in de ritm ering van losse gebouwen aan de zuidkant van de Albert Cuyplaan. Deze losse posities van gebouwen is een tegenhanger van het stem pelpatroon van de gebouwen aan de noordzijde van de Albert Cuyplaan. Zie verder ook paragraaf 3.4.1 en 3.4.2 in de toelichting van het bestem m ingsplan waar het wonen als functie wordt onderbouwd. 2. We begrijpen dat uw client het niet prettig vindt dat het uitzicht wijzigt.

Echter bestaat er geen recht op vrij uitzicht. Door ruim telijke ontwikkelingen kan de om geving wijzigen, zeker in een stedelijke om geving als deze. Er vinden m eerdere ruim telijke ontwikkelingen plaats in deze om geving voor woningbouw, aangezien dit een m aatschappelijk belang treft. In dit geval kom t er een hoger gebouw terug op de plaats waar een gebouw staat. Het gewijzigde uitzicht is echter niet zodanig dat de bestaande woningen niet m eer leefbaar zouden worden. Er blijft voldoende ruim te over, m ede gelet op de schaduwstudie (bijlage 2). Eerder is geen schaduwstudie uitgevoerd, om dat dat gebruikelijk is vanaf 25 m eter h oogte. Uit deze alsnog uitgevoerde schaduwstudie blijkt dat er m inim ale schaduwwerking is voor de Haagwinde 1-7, m aar alleen in de vroege ochtend in de winterm aanden (oktober-m aart). In de zom erperiode (eind m aart-oktober) is er extra schaduwwerking op de achtergevels van Haagwinde 9-15. Dit

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 4

is slechts in de vroege ochtend tot ongeveer 8:30. Daarm ee is de im pact van de schaduwwerking op de leefbaarheid van de woningen m inim aal en verwaarloosbaar. 3. Er kan m eer inkijk in de tuinen zijn door balkons van het toekomstige com plex. Zoals blijkt uit voorgaande punten wijzigt de toekom stige situatie . Echter, het gebouw past in de stedenbouwkundige structuur en hoogten van gebouwen in de om geving. Tussen het nieuwe gebouw en het meest dichtsbijzijnde gebouw aan de Haagwinde zit ongeveer 30 m eter. Dit is , zeker in een stedelijke omgeving, ten aanzien van de privacy een redelijke afstand. Het nieuwe com plex verschuift daarbij ongeveer 17 m eter naar achteren. De invloed van het plan op de privacy is gelet op bovenstaande niet onaanvaardbaar. Daarbij is in de schaduwstudie (zie bijlage 2) aan het einde van het docum ent een ruim telijk inzicht gegeven in het toekom stig groen. In bijlage 3 (bom envoorstel) is voor de Haagwinde 15 tot en m et 23 en het uitvaartcentrum een inzicht gegeven in het groen. De ontwikkelaar plaats op eigen grond en kosten leibom en en zuilvorm ige bom en voor de afscherm ing tussen wo ningen en het toekom stige com plex. Met de bewoners van de Haagwinde 15 tot en m et 23 en het uitvaartcentrum is door de ontwikkelaar persoonlijk gesproken over groen en de afscherm ing hiervan ten aanzien van het gebouw.

Zie daarvoor bijlage 4 m et de overlegm om enten. Dit zorgt voor een verm indering van de inkijk van het toekom stig com plex en een toenam e van het groen. Deze gesprekken zijn in februari en december 2023 geweest, waarbij in decem ber 2023 een voorstel voor de inpassing m et bom en is gem aild door de ontwikkelaar. 4. Het gebruik wijzigt van een bestemming Bedrijf m et als functieaanduiding nutsvoorziening naar een bestem m ing Wonen. De bestem m ing Wonen past in de om geving. De om geving is hoofdzakelijk opgebouwd uit woningen, groen en verkeer. Daarbij past het in de om geving door vergelijkbare complexen voor wonen. Er is geen sprake van een zware intensivering die niet zou passen in relatie tot de om geving. 5. Bij het gebruik voor wonen horen activiteiten die daarm ee sam enhangen. Dit zijn auto's, stem geluiden, fietsen en dergelijke. Bij de eerdere beantwoording van bovenstaande punten is aangegeven waarom het com plex voor wonen passend is. Bijbehorende activiteiten, zoals auto's fietsen en stemgeluiden, zijn m eegenomen in die afweging. Deze activiteiten passen en horen bij een woonomgeving en is niet wezenlijk anders dan bestaande activiteiten die horen bij de huidige wegen en parkeerplaatsen in de om geving. 6. Zie de beantwoording van punten 1 tot en m et 5. 7. Het toekomstig complex voor wonen past zoals gezegd in de om geving en stedenbouwkundige structuur.

Mocht er al sprake zijn van waardeverm indering, dan zal dat van kleine aard zijn. Dit heeft dan een zeer kleine im pact op het plan wat betreft financiën. De haalbaarheid van het plan kom t daardoor niet in het geding. Kortom , de m ogelijke waardeverm indering is niet dusdanig dat daaraan een groter gewicht aan toegekend had m oeten worden. Zie verder ook hoofdstuk 6 van de toelichting van het bestem m ingsplan over de financieel econom ische uitvoerbaarheid. 8.

Zie de beantwoording van de punten 1 tot en m et 7.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan. NR . 2.

ZIENSWIJZE Zienswijze: 1. De bouwhoogte van dit project grenzend aan laagbouw is veel te m assief en te hoog. 2. Er treedt veel verlies van daglicht op in de bestaande woningen. 3. Er is groot verlies van privacy door veel balkons m et zicht in bestaande woningen.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 5

4. Er zal lichtoverlast zijn als 's avonds de bewoners hun huiskam er verlichten. 5. In de zom er is er geluidsoverlast van bewoners die op de balkons verblijven. 6. Er ontstaat veel overlast van geluid en stank van uitlaatgassen door de aanleg van parkeerplaatsen direct grenzend aan de achtertuin. 7. De aangegeven verkeersgeneratie per etm aal verveelvoudigt. Het aangegeven aantal verkeersbewegingen van de huidige situatie is totaal niet in overeenstem m ing m et de berekening van de gem eente. Er zijn de laatste jaren m aar een klein aantal verkeersbewegingen op het perceel. 8. Er is in Soest geen flat van 5 hoog te vinden die zo dichtbij de achtergevel van een woonhuis staat. 9. Er zal een aanzienlijke waardeverm indering van de woning plaatsvinden. Reactie gemeente: 1. Zie de reactie onder 1 van zienswijze 1. 2. Zie de reactie onder 2 van zienswijze 1. 3. Zie de reactie onder 1 tot en m et 3 van zienswijze 1. Ter aanvulling. De afstand tussen het bouwvlak voor het toekomstig gebouw en de dichtsbijzijnde achtergevel van een woning aan de Haagwinde is ongeveer 30 m eter. Onder punt 1 van zienswijze 1 is al beschreven dat het toekom stig gebouw past in de stedenbouwkundige om geving. Met 30 m eter is er een hele redelijke afstand ten aanzien van de bestaande woning.

Ter vergelijking; het appartem entencomplex op de hoek van de Dalweg en de Albert Cuyplaan is hoger en ligt op iets kortere afstand van de dichtsbijzijnde woning aan de Haagwinde. 4. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1 5. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 6. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 7. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 8. Het pand van KPN betreft een gebouw m et een technische functie waarbij er een m inim ale bezetting is van personeel. Echter m oeten we uitgaan van de functie die er zit en niet of de functie al dan niet in gebruik is. Daarbij gaat het er vooral om of de nieuwe functie m et parkeerplaatsen en verkeersbewegingen past op deze plek in de om geving. Dit is in de toelichting van het bestem m ingsplan in paragraaf 2.4.2. onderbouwd. Zowel qua parkeerplaatsen als verkeersgeneratie past deze ontwikkeling en zijn er geen belemmeringen. 9. Zie de reactie onder 7 van zienswijze 1.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 6

NR.

ZIENSWIJZE

3.

Zienswijze: 1. Het appartem entengebouw overschrijdt de hoogte uit het bestem m ingsplan van 6 m eter voor nutsvoorzieningen enorm. De hoogte is ongeveer 20 m eter. Met dit hoge gebouw verdwijnt voldoende daglicht en is veel langer een lam p nodig dan norm aal. 2. De hoogte van het gebouw in relatie tot de woningen op de Haagwinde is het zeker dat de bovenste verdieping van het gebouw als je de lijn doortrekt naar de eerste verdieping van de woning boven de boom uitkom t en in de slaapkam ers kan kijken. Dat is niet wenselijk. 3. Er kom t een kanteleneffect als aangezicht. Het gebouw aan de Albert Cuyplaan 198b is 4 verdiepingen, dit plan betreft 5 verdiepingen, daarnaast het rouwcentrum en verderop een gebouw m et 6 verdiepingen. De tegenoverliggende gebouwen aan de Rubenslaan zijn m aar 3 verdiepingen. 4. Qua verstedelijking krijgt Soest op deze m anier een stadse uitstraling. Op lege plekken m oet groen wijken voor gebouwen en hoogbouw. Is dat wenselijk? Reactie gemeente: 1. Zie de reactie onder 1 en 2 van zienswijze 1. 2. Zie de reactie onder 1 tot en m et 3 van zienswijze 1. 3. Dit toekomstig gebouw van de Albert Cuyplaan 198 en het toekom stig gebouw ten oosten hiervan aan de Albert Cuyplaan 198b zijn beiden m axim aal 16 m eter. Andere bebouwing in de om geving is som s iets hoger en som s iets lager.

Dit past in het stedenbouwkundige plaatje; op dit m om ent staan er ook gebouwen van verschillende hoogten en dat blijft zo in de toekom st. Zie verder de reactie onder 1 van zienswijze 1. 4. Op de huidige plek staat een gebouw. Hiervoor in de plaats kom t een nieuw gebouw terug. De bestaande footprint is ongeveer 550m 2 en er kom t een footprint terug van 450m 2. Het is geen groene of lege plek die geheel nieuw wordt bebouwd. Deze plek om vormen naar groen voegt niet een functioneel stuk groen toe. Het vorm t geen verbinding m et andere groene delen. Het gebouw past in de stedenbouwkundige om geving. Zie verder de reactie onder 1 van zienswijze 1. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan.

NR.

ZIENSWIJZE

4.

Zienswijze: 1. De bouwhoogte van dit project is veel te hoog. 2. Er treedt veel verlies van daglicht op.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 7

3. Er is groot verlies van privacy door veel balkons m et zicht in m ijn woning. 4. Er zal lichtoverlast zijn als 's avonds de bewoners hun huiskam er verlichten. 5. In de zom er is er geluidsoverlast van bewoners die op de balkons verblijven. 6. Er ontstaat veel overlast van geluid en stank van uitlaatgassen door de aanleg van parkeerplaatsen direct grenzend aan de achtertuin. 7. De aangegeven verkeersgeneratie per etm aal verveelvoudigt. 8. Er zal een aanzienlijke waardeverm indering van de woning plaatsvinden. 9. Er is in Soest geen flat van 5 hoog te vinden die zo dichtbij de achtergevel van een woonhuis staat.

Reactie gemeente: 1. Zie de reactie onder 1 van zienswijze 1. 2. Zie de reactie onder 2 van zienswijze 1. 3. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 4. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 5. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 6. Zie de reactie onder 1 tot en m et 5 van zienswijze 1. 7. Zie de reactie onder 7 van zienswijze 2. 8. Zie de reactie onder 7 van zienswijze 1. 9. Zie de reactie onder 8 van zienswijze 2. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan.

NR.

ZIENSWIJZE

5.

Zienswijze: 1. De voorgestelde hoogte van 16 m eter is door het verschil in m aaiveld vanaf de Haagwinde gezien 17 m eter en een verdrievoudiging van de huidige hoogte en daardoor een zeer grote inbreuk op het woongenot op een groot de el van de bewoners van de Haagwinde en Albert Cuyplaan. 2. De afstand van het beoogde pand tot de woningen is zeer kort. Ter vergelijking is de afstand tussen de flats op de Weegbreestraat en de woningen op de Nieuweweg groter en worden gescheiden door een grote haag bomen. Zo ook bij de flats aan het zuidelijk deel van de Dalweg en de woningen aan de Klaarwaterweg. 3. Het voorgestelde pand past niet in de om geving door

Gemeente Soest m ei 2024

-

De wijk is een m ix van laagbouw en flats, waarbij de flats er in 2 fases zijn neergezet

-

Het pand staat in een deel van de wijk m et bijna alleen laagbouw

Pagina 8

-

De hoogbouw in de wijk is zo ontworpen dat de zichtlijnen van de woningen en appartementen zodanig zijn dat er geen of m inim ale inkijk is. Ook is er voldoende groen om de gebouwen. Dit pand heeft dat niet.

-

Het voorgestelde pand staat net buiten het Dalweg gebied. Dit is juist gekozen voor ruim te, groen en een dorps karakter. Het houdt geen pas om net daarbuiten voor een tegenovergestelde weg te kiezen.

4. Afbeelding 7 is m isleidend. Het zou m oeten aangeven dat de bewoners van de Haagwinde het nieuwe pand niet zouden kunnen zien, m aar gaat uit van een groen volgroeide boom en een bewoner van de Haagwinde die m idden in zijn tuin staat. Staat deze bewoner in zijn woon- of slaapkam er dat zijn de bovenste 2 tot 3 woonlagen van het pand goed zichtbaar. 5. De huidige verkeerssituatie is zeer anders dan in het plan wordt voorgesteld. Het aantal verkeersbewegingen wordt in het plan m et een factor 30 overdreven wat in de praktijk zal betekenen dat de verkeersdruk bij uitvoer m et een factor 30 zal toenem en. Dit zal de verkeersveiligheid en doorstrom ing zeer nadelig beïnvloeden. 6. Door de bouw van het pand zal er opnieuw een groenstrook bij de buren (Albert Cuyplaan 196) m oeten verdwijnen wat na de kap van 10 bom en voor de uitbreiding van num m er 196 betekent dat de groene oase die er nu was totaal verdwenen is. 7. Door de hoogte en locatie van het pand zal er, zeker in de winter, veel m inder zonlicht zijn in de achtertuin en de woon- en slaapkam er. In het plan wordt een berekening gemaakt op 21 septem ber, m aar niet op 21 decem ber wanneer de nadelige effecten het grootst zijn. Op dit m om ent is het gebrek aan zonlicht al nadelig voor het daglicht in de woning en zonlicht in de tuin.

Met de bouw van dit pand zal waarschijnlijk in de winter totaal geen direct zonlicht m eer in m ijn woning kom en.

Reactie gemeente: 1. Zie de reactie onder 1 van zienswijze 1. Ter aanvulling. Op de website 'Actueel Hoogtebestand Nederland' is te zien dat de hoogte van het perceel van de Albert Cuyplaan 198 en van de woningen aan de Haagwinde m in of m eer vergelijkbaar zijn m et een hoogte van 16,5 m eter. 2. Zie de reactie onder 8 van zienswijze 2. Ter aanvulling voor de voorbeelden. Voor de locaties die worden aangegeven is de afstand vergelijkbaar of zelfs kleiner. De afstanden zitten tussen de 20 en 30 m eter in. 3. Zie de reactie onder 1 t/m 3 van zienswijze 1. 4. Zie de reactie onder 3 van zienswijze 1. Ter aanvulling. Afbeelding 7 (van de toelichting) is een schets doorsnede en geeft een beeld weer van de situatie. 5. Zie de reactie onder 7 van zienswijze 2. 6. Het groen en de bom en zijn onderzocht beantwoord in paragraaf 3.4.4 van de toelichting van het bestem m ingsplan. In deze paragraaf wordt verwezen naar een bom enonderzoek; een bom eneffectanalyse. Hier is beschreven en verantwoord dat er bom en weggaan en ter com pensatie groenstroken Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 9

terugkomen waarin bom en geplant worden. Hoe dat eruit ziet staat in paragraaf 2.4.1 en in bijlage 3 (bom envoorstel) van deze zienswijzennota. 7. Zie de reactie onder 2 van zienswijze 1. Ter aanvulling. In bijlage 2 (Schaduwstudie) die bij deze Nota van zienswijzen zit zijn ook de winterm aanden m eegenom en. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan.

De gem eenteraad heeft integraal kennis kunnen nem en van de ingediende zienswijzen. Indien onderdelen van een zienswijze niet expliciet worden besproken, betekent dit niet dat deze niet bij de beoordeling en besluitvorming zijn betrokken. De zienswijzen zijn in hun totaliteit beoordeeld.

3. Overzicht van wijzigingen De vijf zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het bestem m ingsplan. Er zijn geen voorgestelde wijzigingen.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 10

Bijlage 1 – Omgeving met verschillende hoogten Het gebouw direct ten oosten van de Albert Cuyplaan 198 is extra uitgelicht in onderstaande tweede figuur. Dit betreft de Albert Cuyplaan 198b. Die stond nog niet ingetekend op het eerste onderstaande figuur.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 11

Bijlage 2 – Schaduwstudie Extern docum ent.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 12

Bijlage 3 – Bomenvoorstel Extern docum ent.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 13

Bijlage 4 – Overlegmomenten 2023 Extern docum ent.

Gemeente Soest m ei 2024

Pagina 14